PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

SOLICITANTE:

TROPICAL VEÍCULOS LTDA, inscrita no CNPJ no 06.539.710/0001-70, representada pelos sócios administradores: GILBERTO DE ARAÚJO SOBRINHO e DEUSDETE COELHO FILHO.

OBJETIVO:

É objetivo desta avaliação, identificar o real valor de mercado do imóvel comercial, localizado na Av. Ville Roy, no 4562, Bairro Aparecida, concessionária da FIAT nesta capital.

METODOLOGIA

O valor do imóvel será determinado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico dos atributos e dos elementos comparáveis, constituintes de amostras, e para tanto foi utilizada a norma: NBR 14653. Efetuamos também, pesquisa de imóveis em situações equivalentes e características semelhantes do imóvel avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada, ponderados os atributos por homogeneização e consequente formação de preços.

DESCRIÇÃO E ÁREA TOTAL DO TERRENO:

Lote de terra urbano: Lote n o 325 (antigo lote n o 02), da Quadra n o 67 (antiga Quadra n o 49) , Zona 06, Bairro Aparecida, nesta cidade, com os seguintes limites e metragens: Frente com a Av. Ville Roy, medindo 50,30m; mais 10,00 metros; Fundos com a Rua José Bonifácio, medindo 46,00m; mais 10,00 metros; Lado Direito, com a Rua Uica, medindo 94,40m; e Lado Esquerdo com a Rua Mayongon, medindo 95,70m; mais 10,00 metros; Imóvel devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis desta serventia da Cidade de Boa Vista, estado de Roraima, sob a matrícula no3149; COM ÁREA TOTAL DO TERRENO: 5.989,24m².

DATA DA VISTORIA:

Uma vistoria foi realizada no imóvel no dia 07 de julho de 2014, às 15h30min, ocasião em que realizamos uma descrição prévia da área, como também colhemos fotos diversas do imóvel objeto desta avaliação.

CONCLUSÃO:

Entendemos que o imóvel apresenta uma excelente localização, por tratar-se de uma das principais áreas comerciais da cidade de Boa Vista. A avenida Ville Roy, local onde está construída a referida concessionária, liga a praça do centro cívico (bola do centro), ao bairro Caçari, final do Loteamento River Parque, local com o maior valor de metro quadrado residencial e comercial da cidade; com residências de alto padrão e também onde está sendo edificado o Roraima Garden Shopping num área de terreno de 102.500m2 e 39.300m2 de área construída;

Esta mesma avenida, abriga as sedes das principais agências bancárias do país, como também, franquias, bares, restaurantes, drogaria do tipo “drugstore”, lojas de materiais de construção, casa de decorações, postos de combustíveis, órgãos públicos e outros;

O referido imóvel está localizado num ponto, que recebe diariamente todo fluxo de veículos e pessoas de classe média e classe média alta, que trafegam do Centro ao Campus da Faculdade Cathedral e bairros adjacentes;

Essa região é composta por empresas, órgãos e entidades que atraem pessoas, para um só sítio e que atendem as necessidades de compras, serviços, empregos, atividades profissionais e educacionais na área.

O comportamento de compras dos consumidores dessa região já ocorre de forma natural ao que se define em Administração de empresas, como: “Negócios compartilhados”, que são volumes de vendas conseguidos pelas lojas/empresas, devido à força de atração aos consumidores que por lá trafegam. Após comprar um produto numa determinada loja, se compra outro produto ou serviço ao lado ou nas proximidades, e assim uma empresa se beneficia com a proximidade da outra.

O acesso ao referido imóvel se dá por avenida dupla e asfaltada e desfruta dos fornecimentos das concessionárias, com água, esgotos, energia elétrica, iluminação pública, rede e facilidades telefônicas, internet, transporte público próximo, coleta de lixo e entrega postal.

DEFINIÇÃO DE PREÇO E VALOR

Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Se houver uma necessidade urgente em comprar ou vender, esta pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente.

Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Não considera urgências ou interesses.

OPINIÃO DE PREÇO ATUAL DO IMÓVEL:

Os preços de mercado sugeridos para o referido imóvel, iniciando a homogeneização por dados de valores de terrenos vendido, negociados ou disponíveis na região para a área do terreno. Seguido de sugestão de valores paras as áreas construídas e benfeitorias do imóvel:

QUADRO DE AMOSTRAS COM VALOR DE METRO QUADRADO (m²) DE TERRENOS DISPONÍVEIS NA REGIÃO

Nº Tipo Bairros dos ImóveisFonte de

informaçõesÁreas dos terrenos

Preço deVenda

Valor emR$ / m2

1 Terreno Av. Ville Roy, River Parque (Viznho ao TJ );Gabriel Alessander

Creci 1090 PF 800m2 R$ 480.000,00 R$ 600,00

2 TerrenoAv. Ville Roy, River Parque (Viznho ao Coruja Burger);

Edson Silva Creci 301 PJ 1.040m2 R$ 698.000,00 R$ 671,15

3 TerrenoAv. Ville Roy, Aparecida (Vizinho a franquia Tortas e Tortas);

Edson Silva Creci 301 PJ 700m2 R$ 1.200.000,00 R$ 1.714,28

4 Terreno Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao Estádio);Mauro

Creci 238 PJ 1.050m2 R$ 840.000,00 R$ 800,00

5 Terreno Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao Estádio);Mauro

Creci 238 PJ 1.068m2 R$ 854.400,00 R$ 800,00

Soma do m2 das 06 (seis), amostras: R$ 4.585,43

Encontrando o valor de m2:Para encontrar o valor do metro quadrado de cada imóvel dividimos o valor do imóvel pela área privativa.

m² = Preço de Venda Área do terreno

Critério para Arredondamentos:a) Se a 3ª casa após a vírgula for = 4 ou < que 4, matemos o número que constar na

segunda casa;b) Se a 3ª casa após a vírgula for = 5 ou > que 5, a segunda casa sobre uma

unidade.matemos o número que constar na segunda casa;

Determinação do Valor Médio do m2 do Quadro de AmostrasDeterminamos a Média Aritmética (M.A.), do quadro amostral, somando a coluna de m2:

M.A. = Soma do m2 das 05 (cinco) amostras = R$ / m² 6

M.A. = 4.585,43 = R$ 917,08 / m² 5

Determinação a média finalCalculamos a média final com base na Média Aritmética, considerando um intervalo de desvio de 20%. +20%

M.F. = M.A.

- 20%

Calculamos com base na Média Aritmética, considerando um intervalo de desvio de 20%;

+ 20% = 917,08 + 183,41 = R$1.100,49 / m² ( Limite superior ).

M.A.

- 20% = 917,08 - 183,41 = R$733,67 / m² ( Limite inferior ).

Devemos considerar apenas as amostras dentro do intervalo: “Limite Superior e Limite Inferior”!

QUADRO DE AMOSTRAS DO LIMITE SUPERIOR E LIMITE INFERIOR

Nº Tipo Bairros dos ImóveisFonte de

informaçõesÁreas dos terrenos

Preço deVenda

Valor emR$ / m2

1 Terreno Av. Ville Roy, River Parque (Viznho ao TJ );Gabriel Alessander

Creci 1090 800m2 R$ 480.000,00 R$ 600,00

2 TerrenoAv. Ville Roy, River Parque (Viznho ao Coruja Burger);

Edson Silva Creci 301 PJ 1.040m2 R$ 698.000,00 R$ 671,15

3 TerrenoAv. Ville Roy, Aparecida (Vizinho a Tortas e Tortas);

Edson Silva Creci 301 PJ 700m2 R$ 1.200.000,00 R$ 1.714,28

4 Terreno Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao Estádio);Mauro

Creci 238 PJ 1.050m2 R$ 840.000,00 R$ 800,00

5 Terreno Av. Ville Roy, Canarinho (Vizinho ao Estádio);Mauro

Creci 238 PJ 1.068m2 R$ 854.400,00 R$ 800,00

Soma do m2 das 05 (cinco), amostras: R$ 4.585,43 * Limite Inferior / Limite Superior

Média FinalSomamos mais uma vez a coluna do m² e dividimos pelo número de amostras restantes.

M.F. = Soma do m² das 05 (cinco) amostras = R$ / m² 5

M.F. = 4.585,43 = R$ 917,08 / m² 5

Valor do m² para o terreno do referido imóvel:Valor do terreno = área do terreno X média final

Valor do terreno = 5.989,24m² X R$ 917,08 / m² = R$5.492.612,21

* Pode-se arredondar a mais ou a menos até o limite de 1%, para não ficar com um valor quebrado.

Pode-se propor uma variação de 5% = R$274.630,61

Limite Superior para Venda do terreno = R$5.767.242,42 Limite Inferior para Venda do terreno = R$5.217.981,60

Conclusão do cálculo do valor do terreno:

O valor estimado para o terreno é de: R$5.492.612,21.

DESCRIÇÃO DA ÁREA CONSTRUÍDA:

O referido imóvel possui características comercias, com a seguinte descrição: Prédio de alvenaria, coberto com estrutura metálica, portas de vidro temperado, área de estacionamento, forro de PVC, gesso e laje; possui 02 (dois) pisos, sendo o térreo com salão de vendas e exposição de automóveis novos, local de atendimento a clientes, copa, banheiros, loja de venda e armazenamento de peças; vitrine para venda de roupas e acessórios automotivos, sala de espera; atendimento a oficina, recebimentos de veículos com banheiro, sala de assistência técnica, oficina mecânica com banheiro; oficina de funilaria e pintura com estufa, depósito, pátio e estacionamento interno de carros novos; caixa d´agua, poço artesiano.

O referido imóvel possui quatro frentes, e encontra-se completamente murado. O acesso ao primeiro andar/mezanino se dá por uma escada de alvenaria, com recepção para as salas de escritórios, sala de reuniões e salas da presidência.

De acordo com a certidão atualizada do cartório de registro de imóveis, (em anexo), o referido prédio, recebeu a sua certidão de “habite-se”, expedida pela prefeitura Municipal de Boa Vista-RR, em 26 de abril de 1991, em nome da primeira proprietária a TABELA VEÍCULOS, concessionária Fiat naquela data.

VALOR DE AVALIAÇÃO A PREÇO DE MERCADO:

QUADRO DE VALORES ATRIBUIDOS AS ÁREAS

Imóvel Comercial:

Área do terreno e preço em R$: Área construída

e preço em R$:

Valor do Imóvel avaliado para

venda:

Av. Ville Roy, 4562

Bairro Aparecida,

Boa Vista-RR.

Área do terreno:

5.989,24m²

Resultado da homogeneização:

R$ 5.492.612,21

Térreo: 2157,43m²

Primeiro andar: 200,00m2

Ampliação: 111,00m²2.468,43m

²

2.468,43m² X R$1.250,00

= R$3.085.537,50

R$8.578.149,71

* Os valores aqui descritos, são resultados de pesquisa e vivência no mercado imobiliário local, especificamente nas ruas adjacentes, e o preço de venda refere-se a uma opinião do profissional avaliador, cabendo aos interessados buscar outros profissionais para realizar as devidas comparações, se necessário for.

PROCEDIMENTOS LEGAIS ADOTADOS NA AVALIAÇÃO:

Para esta avaliação foi realizada, visita in-loco e conforme determinações do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e do CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, deve o profissional desta área, dar parecer de avaliação a preço de mercado, fazendo uso do "Método Comparativo de Dados de Mercado"; estimativa de preço, baseados nas opiniões sobre comercialização imobiliária.

A Lei nº. 6.530/78 regulamenta a profissão de corretor de imóveis e dispõe em seu Artigo 3º, que “compete aos corretores de imóveis exercerem, a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Resolução-COFECI N° 1.066/2007 (Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192), (com Ato Normativo-Cofeci nº 001/2008), estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

CONCEITO DE AVALIAÇÃO

" Diversos conceitos têm sido empregados para definir o que é avaliação. Para uns, é o trabalho, para outros, uma técnica ou ainda um conjunto de técnicas destinadas a determinar o valor de um bem. Analisando vários desses conceitos, podemos definir que avaliação imobiliária consiste na determinação do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, através de procedimentos cujo conhecimento técnico e a percepção de mercado são essenciais. Para nós, além de tudo isso, avaliação de imóveis é arte."

Livro: MENDONÇA, Frederico. Avaliação de Imóveis: Teoria e Prática. Recife, Ed. do Autor, 2010.

LEGALIDADE

Vale salientar que para elaborar este parecer não foram efetuadas pesquisas para verificações de eventuais ônus ou gravames de qualquer natureza, incidente sobre o imóvel avaliando, consideramos que esteja livre e desembaraçado. Presumimos que as informações fornecidas pelo solicitante foram todas de boa-fé.

ANEXO Certidões do Cartório de Registro de Imóveis; Valor de metro quadrado (m2), das regiões brasileiras, Revista A&C, junho

2014; Relatório fotográfico; Mapa de localização; Tabela de honorários do CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis

- 18ª Região, AM/RR;

Atenciosamente

Boa Vista – RR, 08 de julho de 2014.

JEAN SAMARONE BEZERRA PINHEIROCorretor de Imóveis: CRECI №1104 - 18o Região AM / RR.

Administrador de Empresas: CRA 3-452/RR.

NOSSO CONTATO:(95) 3621-8400 / 9902-2010samarone@amazoniaimoveis.comjeansamarone@hotmail.com

HISTÓRICO DE CLIENTES ATENDIDOS COM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: SENAC – RR; AGÊNCIA DO BANCO DO BRASIL (BOA VISTA-RR); AGÊNCIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (BOA VISTA-RR); HOSPITAL DA UNIMED EM BOA VISTA; UNICRED – COOPERATIVA DE CRÉDITOS DOS PROFISSIONAIS DE SAÚDE; HOSPITAL LOTTY IRIS; ECT – EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E TELEGRÁFOS; ASSOCIAÇÃO COMERCIAL E INDUSTRIAL DE RORAIMA; ITAUTINGA AGRO INDUSTRIAL S/A – CIMENTO NASSAU; DIOCESE – RR; VISUAL TINTAS; HONDA AUTOMÓVEIS (CONCESSIONÁRIA NETTAI); SEST SENAT; CINE SUPER K - JOÃO MIGUEL KIMAK; FIER - FEDERAÇÃO DAS INDÚSTRIAS DO ESTADO DE RORAIMA; Imóveis Rurais diversos; Imóveis de Pessoas Físicas (Espólios, partilha de bens, alienação fiduciária e

atualização de balanço patrimonial e outros).

CASTRO NACIONAL DE CORRETORES AVALIADORESSite: www.cofeci.gov.brCNAI nº 002486.Corretor Avaliador com CRECI nº 1104 18o Região AM / RR.

MEMBRO INTERNACIONAL REALTOR - EUA Corretor membro da REALTOR, para negócios internacionais.

Parceria entre o COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis e a NAR - National Association of Realtors, associação norte-americana dos Corretores de Imóveis - www.realtor.com - Membership I.D. #61228805.