PTCD_EVTEC_Produto_5_9_Analise_de_Viabilidade_Conclusao_V0_2

Projeto: 2011 TERRACAP EVTEC PTCD

Emissão: 30/03/2012

Arquivo: PTCD EVTEC - Produto 5_9 – Analise de Viabilidade - Conclusao V0_2

Pág.1/30

Confidencial

Este documento foi elaborado pela Universidade de Brasília (UnB) para a TERRACAP É vedada a cópia e a distribuição deste documento ou de suas partes sem o consentimento, por escrito, da TERRACAP.

Projeto Cooperativo de Pesquisa e Desenvolvimento entre FUB/CDT e TERRACAP

Elaboração de Estudo de Viabilidade Técnica e

Econômica do Parque Tecnológico Capital Digital – PTCD

Produto 5.9 – Análise de Viabilidade – Conclusão

Autorização UnB: Data:

_____/_____/2012.

Aceite Terracap: Data:

_____/_____/2012.

Elaborado por:

Universidade de Brasília – UnB

Centro de Apoio ao Desenvolvimento Tecnológico – CDT

Laboratório de Tecnologias da Tomada de Decisão – LATITUDE.UnB


Emissão: 30/03/2012


Pág.2/30

Confidencial


GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA

Agnelo dos Santos Queiroz Filho José Geraldo de Sousa Júnior

Governador

Reitor

Tadeu Filippelli

Vice-Governador

Antonio Carlos Lins Luiz Afonso Bermudez

Presidente da Terracap

Diretor do Centro de Apoio ao

Desenvolvimento Tecnológico – CDT

José Humberto Matias de Paula Rafael Timóteo de Sousa Júnior

Diretor de Prospecção e Formatação de Novos

Empreendimentos – Dipre/Terracap

Coordenador do Laboratório de Tecnologias

da Tomada de Decisão – LATITUDE

EQUIPE TÉCNICA EQUIPE TÉCNICA

Patrícia Mussi Sarkis

Assessora Dipre/Terracap - Coordenadora

Renato Castelo de Carvalho Assessor Dipre/Terracap

João Alberto Legey de Siqueira

Assessor Dipre/Terracap

Alexandre de Souza

André Noll Barreto

Andréia Campos Santana

Ararigleno Almeida Fernandes

Daniel Correia de Brito

Daniel France Valadão

Divanilson Rodrigo Campelo

Edna Dias Canedo

Egmar Rocha

Fábio Lúcio Lopes Mendonça

Flávio Elias Gomes de Deus

João Paulo Carvalho Lustosa da Costa

Jonathans Viana Oliveira

Jorge Jaeger Amarante

José Carneiro da Cunha Oliveira Neto

José Renato Vieira da Silva

Marcelo Pontual

Márcio Mariano Lisboa

Osvaldo Joaquim de Souza

Rafael Timóteo de Sousa Júnior

Renato Alves Borges

Robson de Oliveira Albuquerque

Saulo Daniel Monteiro Anacleto

Ugo Silva Dias

Valério Aymoré Martins

William Ferreira Giozza


Emissão: 30/03/2012


Pág.3/30

Confidencial


SUMARIO

1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................................... 4

2 SÍNTESE DO PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO DO PTCD ................................................ 6

2.1 Análise do ambiente de implantação do PTCD..................................................................... 6

2.2 Análise da situação do PTCD ................................................................................................ 9

2.3 Construção de cenários ........................................................................................................ 11

2.4 Escolhas estratégicas para o PTCD ..................................................................................... 11

3 SÍNTESE DA PROSPECÇÃO DE ALIANÇAS E PARCERIAS ............................................. 16

3.1 Possíveis alianças e parcerias .............................................................................................. 16

3.2 Critérios para avaliação dos benefícios das alianças e parcerias......................................... 18

3.3 Matriz de Benefícios das alianças e parcerias ..................................................................... 18

4 SÌNTESE DA ANÁLISE DA VIABILIDADE .......................................................................... 21

4.1 Viabilidade Técnica ............................................................................................................. 21

4.2 Viabilidade Econômica ........................................................................................................ 23

4.2.1 Abordagem pela Gestão do PTCD com parceiro privado ............................................ 23

4.3 Sustentação Jurídica e Operacional da Terracap frente aos Órgãos de Controle ................ 25

4.3.1 Modelo Proposto para o Edital de seleção da empresa sócia da PPP .......................... 25

4.3.2 Atendimento a Leis e Normas ...................................................................................... 27

4.4 Porque Participar do Negócio PTCD e não só Vender o Lote ............................................. 28

5 CONCLUSÃO ........................................................................................................................... 30


Emissão: 30/03/2012


Pág.4/30

Confidencial


1 INTRODUÇÃO

A Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap), criada pela Lei nº. 5.861, de 12 de

dezembro de 1972, é uma empresa pública do Governo do Distrito Federal. Regida pela

lei que a criou, pelo estatuto social da instituição e pela legislação aplicável às sociedades

por ações, a Terracap tem por objetivo a execução, mediante remuneração, das

atividades imobiliárias de interesse do Distrito Federal, compreendendo a utilização,

aquisição, administração, disposição, incorporação, oneração ou alienação de bens.

Pela Lei nº 4.586, de 13 de julho de 2011 a Terracap passou a exercer também a

função de Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal, por intermédio da proposição,

da operacionalização e da implementação de programas e projetos de desenvolvimento

econômico e social de interesse do Distrito Federal, podendo inclusive promover o

estabelecimento de parcerias público-privadas, constituição de sociedades de propósito

específico (SPE) e promoção de operações urbanas consorciadas para implantação e

desenvolvimento de empreendimentos considerados estratégicos pelo Governo do Distrito

Federal. Nesse contexto, a Terracap constitui-se importante vetor das políticas públicas

definidas nos programas que estão sendo implantados pelo atual Governo do Distrito

Federal, em especial no que se refere ao Parque Tecnológico Capital Digital - PTCD.

Tendo conhecimento da cooperação existente entre a FUB e a Secretaria do

Patrimônio da União - SPU, do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, que

vem ocorrendo desde janeiro/2009, com a coordenação do Laboratório de Tecnologias da

Tomada de Decisão - LATITUDE, do Departamento de Engenharia Elétrica da UnB, por

intermédio de três projetos de estruturação de processos, metodologias e ferramentas de

gestão da SPU, a Terracap constatou que a abordagem utilizada no trato do patrimônio da

União pode ser estendida e aplicada ao patrimônio distrital, em especial no que se refere

à gestão do projeto do PTCD.

Além disso, as questões da estratégia de implantação do PTCD foram abordadas em

estudos anteriores da UnB feitos sob demanda do GDF (Projeto FAPDF-FUB de 2008),

dando condições a que o tratamento do tema da gestão do PTCD seja realizado com

conhecimento prévio do assunto. Tal experiência embasa a participação do corpo de

profissionais do Laboratório LATITUDE nesta nova situação, considerando ainda que o

PTCD é um parque da área de tecnologias da informação e das comunicações e no seu


Emissão: 30/03/2012


Pág.5/30

Confidencial


estudo de viabilidade será necessário trazer respostas a questões como: tipos e portes de

empresas do setor de TIC que possam integrar o parque, tipos de serviços e produtos de

maior potencial, capacidade produtiva, necessidades e existência de competências

profissionais (engenheiros eletricistas, de redes, da computação, da produção, de

automação e controle, cientistas da computação, da informação, tecnólogos), unidades

acadêmicas capazes de pesquisar, inovar e transferir tecnologias para o parque, etc.

Assim, e considerando a vasta experiência do CDT/UnB na elaboração de estudos de

viabilidade técnica e econômica (EVTEC), a Terracap e o Laboratório LATITUDE, com

apoio do CDT/UnB, deram início a conversações sobre a possibilidade de realização de

projeto cooperativo de pesquisa e desenvolvimento, no sentido de, no contexto do

aprimoramento da gestão do patrimônio distrital e da promoção de empreendimento

estratégicos para o DF, realizar o EVTEC referente ao PTCD.

Como resultado, foi estabelecido contrato Terracap-FUB, tendo como objeto um

projeto de serviços tecnológicos e informacionais que visa apoiar a implantação do PTCD,

atuando na elaboração dos produtos constituintes do correspondente Estudo de

Viabilidade Técnica e Econômica.

Entre os produtos entregáveis do projeto foi especificado o “Produto 5.9 – Análise de

Viabilidade – Conclusão”, que é objeto do presente relatório técnico.

Este produto destina-se elencar as conclusões alcançadas com o estudo,

conformando um posicionamento operacional, tático e estratégico do suporte da Terracap

à implantação do PTCD.


Emissão: 30/03/2012


Pág.6/30

Confidencial


2 SÍNTESE DO PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO DO PTCD

O planejamento estratégico do PTCD teve ponto de partida na análise do ambiente de

implantação do Parque. Visto o PTCD ter potencial para atrair investidores internacionais

e nacionais, tal análise leva em conta panoramas da política e da economia mundiais,

assim como aspectos nacionais e locais ao DF. Por outro lado, sendo um

empreendimento do setor de tecnologias da informação e das comunicações (TI/TIC), um

panorama do setor também se faz necessário.

Nesse contexto se colocou a análise da situação do PTCD, com o levantamento e

estudo de suas forças e fraquezas, oportunidades e ameaças. Foram então construídos

cenários futuros, o que permitiu a seleção de alternativas estratégicas para o PTCD,

levando à definição de seus objetivos, metas e ações.

Uma síntese dos resultados dessa abordagem é apresentada a seguir.

2.1 Análise do ambiente de implantação do PTCD

No que se refere ao Panorama Mundial, ao que tudo indica, os ciclos prosperidade-

recessão-recuperação, que caracterizam a economia mundial, devem continuar ocorrendo

no século XXI e nos próximos 35 anos, período em que se desenvolverá o PTCD. Assim,

a gestão do PTCD deverá acompanhar a dinâmica desses ciclos, atualizando as

percepções sobre a situação e redefinindo em consequência sua estratégia.

Quanto ao Panorama Brasileiro, verifica-se que há uma percepção dos atores

mundiais de que vale a pena fazer investimentos no Brasil e que mesmo os problemas

existentes são conhecidos e têm um risco avaliado. Assim, desse ponto de vista, parece

um bom momento para lançar o PTCD. Entretanto, os investimentos estrangeiros, assim

como os nacionais, serão realizados de maneira seletiva para empreendimentos que se

apresentem com maiores chances de sucesso. Cabe ao DF mostrar que o PTCD é um

desses empreendimentos, pela articulação de ações de implantação do Parque

conjugadas a incentivos para atrair investidores e fomentar a construção de

empreendimentos de CT&I no domínio das TIC.

Nesse sentido, o Panorama do Distrito Federal apresenta pontos positivos e

negativos:


Emissão: 30/03/2012


Pág.7/30

Confidencial


• Expressivo mercado para soluções de Tecnologia da Informação e

Telecomunicações no DF: segundo mercado brasileiro de TIC;

• Área escolhida de grande qualidade e adequação para implantação do PTCD;

• O DF vem se confrontando com dificuldades de infraestrutura, serviços de

saúde, serviços de educação, segurança pública e da correspondente

infraestrutura;

• Desigualdades sócio-econômicas entre regiões administrativas e entre o DF e

seu entorno;

• Dificuldades na situação política;

• Dificuldades no cumprimento da agenda de ciência e tecnologia.

Por outro lado, o Panorama do Setor de TIC parece bastante favorável ao PTCD. No

que se refere aos aspectos internacionais, verifica-se que:

• Em 2020, o setor de TIC atingirá um faturamento de 5 trilhões de US$, partindo

de 1.7 trilhões de US$ ao final de 2011;

• Crescimento dos gastos com TIC no mundo: de 7% em 2011, com previsão de

manter-se em 6.9% em 2012;

• Nos mercados emergentes, em particular nos BRICS, em 2012 os gastos em

TIC crescerão 13.8%, o que consiste em 53% do crescimento mundial;

• A única potencial barreira a tal desenvolvimento é a situação econômico e

política na Europa.

Já o Panorama do Setor de TIC Nacional (fonte: BRASSCOM) apresenta os seguintes

indicadores:

• O segmento de serviços de informação avançou 4,9% em 2011, 3,8% em

2010, acima de 4% em 2009 (acima da alta do PIB do país e à frente de outras

atividades, como construção civil, indústria da transformação e comércio);

• Cerca de 1,2 milhão de trabalhadores na área, com salário médio de

R$ 2.950,00;

• Déficit de profissionais no mercado estimado em 115 mil pessoas;


Emissão: 30/03/2012


Pág.8/30

Confidencial


• Volume de US$ 96 bilhões faz do Brasil o sexto maior mercado de TI do

mundo;

• Em 10 anos, o mercado brasileiro chegará a R$ 220 bilhões, o que pode

corresponder a 6,5% do PIB;

• Entre 2003 e 2009, o número de empresas de serviços de informação saltou de

55 mil para 70 mil;

• Necessidade de 750 mil novos profissionais de TIC até 2020 para alcançar a

meta de responder por 6,5% do PIB;

• Mercado dominado por multinacionais, mas algumas empresas brasileiras

também têm se destacado;

• Principais mercados de TI: SP, RJ, DF, PR, MG, BA, PE e RS;

• Grave problema de mão de obra qualificada: há demanda de 78 mil

profissionais em 2014, mas apenas 33 mil concluirão cursos na área;

• Índice de desistência nos cursos superiores de TI: 87% em 2010;

• As deficiências fazem o setor brasileiro de TI ser ainda dependente do

mercado interno: as exportações de US$ 2,65 bilhões em 2011 representam

menos de 3% do mercado mundial.

Nessas condições, ainda que para o período inicial de implantação possa haver

impacto da recessão (por exemplo, pode haver aversão de investidores europeus a novos

investimentos), parece haver capitais disponíveis (originários da Ásia, Estados Unidos, ou

de origem transnacional e mesmo de origem brasileira) para parceiros privados

ingressarem no negócio PTCD, em especial considerando a situação e a dinâmica do

setor de TIC.

O panorama do setor de TIC, sua evolução nos últimos anos, a situação atual e as

perspectivas de progresso em longo prazo, continuam a indicar um cenário favorável para

a implantação de um parque tecnológico focado em TIC como o PTCD. As dificuldades

residem, sobretudo, nas deficiências quanto a profissionais qualificados e na dependência

quanto a atores no exterior do país.


Emissão: 30/03/2012


Pág.9/30

Confidencial


2.2 Análise da situação do PTCD

Foram identificadas as seguintes forças do PTCD:

• A Terracap tem atribuições de administração imobiliária e de agência de

desenvolvimento do DF;

• Existência e qualidade da área destinada ao PTCD;

• O PTCD é considerado projeto estratégico do GDF;

• Existência no DF de empresas consolidadas de TI;

• Existência no DF de uma reconhecida capacidade de ensino, pesquisa e

extensão;

• Existência de programas de fomento do governo local;

• Fundos específicos para a região e incentivos fiscais para atividades de P&D

na região Centro-Oeste;

• Importante montante de compras e investimentos governamentais no setor de

TIC.

Mas também foram identificadas as seguintes fraquezas:

• Problemas de dotação e execução orçamentárias no que se refere à área de

ciência, tecnologia e inovação no GDF;

• Descontinuidade de direção e falta de autonomia nas ações referentes ao

PTCD. A concretização do Parque vem se arrastando por muito tempo (> 10

anos);

• Inexperiência do GDF e do setor privado com parcerias público-privadas no

Brasil;

• Dificuldades na compreensão e definição do modelo jurídico e do modelo de

gestão para a instituição gestora do PTCD;

• Ausência de políticas públicas estruturadas e específicas para implantação de

parques tecnológicos;

• Falta de investimentos e política agressiva de incentivos à pesquisa,

desenvolvimento e inovação no setor de TIC;


Emissão: 30/03/2012


Pág.10/30

Confidencial


• Indefinição das questões tributárias para o setor de TIC.

Já no que se refere ao ambiente externo, identificam-se as seguintes oportunidades

para um projeto como o PTCD:

• Tendência de valorização de empreendimentos limpos e sustentáveis;

• Crescimento do setor acima da média da economia no Brasil e no mundo;

• Manutenção da alta demanda de TIC dos governos federal e distrital;

• Interesse crescente de empresas estrangeiras no investimento em países do

grupo BRICS;

• Existência de capital de investimentos internacionais orientados para o setor de

TIC;

• Interesse de empresas transnacionais em se instalarem no Distrito Federal;

• Possibilidade de criação de aproximadamente 1.200 empreendimentos e

25.000 empregos de base tecnológica;

A possível exploração de tais oportunidades deve ser realizada contrapondo soluções

e contramedidas relativas às seguintes ameaças:

• Falta de prioridade das sucessivas gestões do GDF para programas de Estado

como o PTCD;

• Ausência de articulação política suprapartidária para o projeto;

• Atraso nas decisões acerca do cronograma de implantação;

• Desconhecimento, por parte do sócio privado, de projetos de padrão

internacional de parques tecnológicos e da modalidade de parceria público-

privada;

• Aversão ao risco que provoque falta de recursos financeiros para viabilização

do projeto;

• Desconhecimento por parte dos possíveis investidores acerca do PTCD e suas

características positivas;

• Dificuldade para reunir pessoal qualificado para apoio ao desenvolvimento do

PTCD;


Emissão: 30/03/2012


Pág.11/30

Confidencial


• Dificuldades de métodos, processos, organização e pessoal;

• Conflitos de interesse entre os participantes;

• Concorrência de outros parques tecnológicos.

2.3 Construção de cenários

Definidos os pontos marcantes do ambiente e as características do PTCD, foram

projetados os seguintes cenários futuros:

• O cenário nulo é aquele de inação do GDF, o que parece pouco provável;

• O cenário pessimista é o de insucesso do PTCD por problemas

instransponíveis no certame e na gestão do parque: é considerado pouco

provável, mas se ocorrer é uma situação reversível, pois a Terracap pode

transformar o projeto em uma ação imobiliária;

• O cenário otimista de sucesso total, sem ocorrência de problemas, é

improvável vista a complexidade e a duração do projeto;

• Assim, o cenário realista é aquele em que a implantação do PTCD é

considerada um projeto a ser gerenciado continuamente, com adequação da

sua estratégia, em função dos resultados obtidos nas diversas ações

referentes ao PTCD (tais ações são discutidas adiante neste documento). Para

tanto, a Terracap deverá ter equipe própria para gerenciar o projeto, em

particular no que se trata dos seguintes itens:

o Gerência do certame de seleção do parceiro privado até a constituição

da entidade gestora do PTCD

o Processo específico de gestão de parceria público-privada, com

ferramentas de gestão e base de informações adequadas.

2.4 Escolhas estratégicas para o PTCD

Definido o cenário futuro mais provável e considerados resultados positivos da

concomitante análise de viabilidade técnica e econômica (tais resultados são

apresentados adiante no presente documento), foram especificados os parâmetros que


Emissão: 30/03/2012


Pág.12/30

Confidencial


caracterizam os objetivos do PTCD, com os seguintes resultados:

• Foco

• Atuar no setor de tecnologias da informação e das comunicações;

• Articular a formação, a pesquisa, a inovação, o desenvolvimento de produtos e

serviços, a transferência de tecnologia para o mercado, o empreendedorismo,

a política econômica (do DF), o fomento público, e outras classes de atividades

correlacionadas.

• Segmentação

• Inicialmente, sem segmentação de produtos, serviços, tipos de clientes,

regiões geográficas, etc.;

• O empreendimento PTCD pode explorar todo o mercado potencial do setor de

tecnologias da informação e das comunicações;

• A monitoração do processo de implantação permitirá definir possivelmente uma

estratégia de liderança em um segmento (p.ex.: software-governo), associada

a uma estratégia sem diferenciação para os demais segmentos.

Visão

• Ser um ambiente de inovação e desenvolvimento no domínio das tecnologias

da informação e das comunicações que produza soluções tecnológicas

competitivas no mercado globalizado.

Missão

• Promover por meio de empreendimentos de tecnologia da informação e das

comunicações o desenvolvimento, o emprego, a renda e a qualidade de vida

no DF.


Emissão: 30/03/2012


Pág.13/30

Confidencial


Metas

• Concluir o processo de seleção do parceiro privado e constituir a entidade

gestora do PTCD até o final de 2012;

• Concluir a definição de políticas de apoio do GDF ao PTCD e aprová-las até o

final de 2012;

• Construção do prédio da SECTI/FAPDF 2012-2014;

• Gerar, até julho de 2012, campanha de marketing de lançamento do PTCD;

• Implantação do PTCD em 4 rodadas de investimento (definidas em função das

possibilidades de processamento do substrato de lixo presente no terreno do

Lote 1, e com base numa área edificável de de 287.669,40 m², sendo 15% para

uso comum):

Etapa Investimento Terracap (R$)

Investimento Parceira (R%)

Área Construída (%)

Construção Acumulada (%)

Inicial 1.080.000.000,00 243.052.509,84 17% 17%

1º. Ano 0,00 407.165.754,71 23% 50%

2º. Ano 0,00 273.463.637,99 25% 75%

3º. Ano 0,00 291.028.981,11 25% 100%

• Geração de empregos / empreendimentos, também com base em uma área

total edificável (produto 5.1) de 287.669,40 m², sendo 15% para uso comum:

Porte das Empresas

Área por Empresa (m

2)

Quantidade de Empresas

Área Empresarial (m2)

Empregos Diretos por Empresa

Empregos Diretos PTCD

PME 45 712 32.040 5 3.560

Médias 200 340 68.000 20 6.800

Médio-Grandes

500 141 70.500 50 7.050

Grandes 2000 37 74.000 200 7.400

TOTAL 1230 244.540 24.810


Emissão: 30/03/2012


Pág.14/30

Confidencial


Ações

• Lista de ações organizada para executar uma estratégia que atinja os objetivos

propostos, com uma visão de longo prazo, mas através de ações com prazo

menor e proporcional ao esforço, que possam ser objeto de cronograma em

uma sequência que respeite as precedências e pontos de controle;

• Ações da Terracap referentes à parceria público-privada:

o Concluir a licitação para seleção do Sócio privado e constituir a entidade

gestora do PTCD;

o Iniciar a implantação do PTCD e proceder ao acompanhamento da

implantação e das atividades do PTCD;

• Ações preparatórias e complementares da Terracap:

o Atividades de Manutenção da Área do PTCD;

o Contratação de Distribuição de Energia Elétrica do PTCD – CEB;

o Contratação de Implantação do Sistema de Abastecimento de Água e

Esgotamento Sanitário do PTCD – CAESB;

o Contratação de Drenagem e Pavimentação do PTCD – NOVACAP;

• Ações da Terracap em Parceria com o Setor Privado:

o Acompanhamento da Construção do Datacenter do Banco do Brasil e

CEF;

o Acompanhamento do Projeto para Instalação do Datacenter do BRB no

PTCD;

o Inserção do Setor da Construção Civil do DF (SINDUSCON) no Projeto

do PTCD;

o Atração de Investimentos para o PTCD;

• Ações da SECTI:

o Plano Diretor de Desenvolvimento Científico, Tecnológico e Inovação do

DF;

o Atualizar e Reeditar a Agenda de Ciência e Tecnologia no GDF (Decreto

25.752/2005);

o Alinhar os Programas da FAP-DF com a área temática do PTCD;

o Edificar a Sede da FAP-DF em área contigua ao PTCD;


Emissão: 30/03/2012


Pág.15/30

Confidencial


o Políticas de Estímulo para Viabilização do PTCD;

o Atração de Entidades de PDI em TIC para o PTCD;

o Programa de Empreendedorismo para Geração de Novas Empresas de

Base Tecnológica-NEBT;

o Programa de Formação de Pessoas para o PTCD;

o Instituir Programas de Formação Profissional dos Gestores do PTCD;

o Instituir Programa de Formação em Idiomas Estrangeiros para

Profissionais do PTCD;

• Ações Conjuntas SECTI-SEFAZ-TERRACAP:

o Programa de Políticas de Incentivos Fiscais do GDF voltado para o

PTCD;

o Política de Preferência às Empresas Residentes no PTCD nas Compras

e Contração de Serviços Governamentais (Governo Federal e GDF);

• Vista a substancial possibilidade de dificuldades e problemas, é necessário

estabelecer um processo de monitoração e controle que permita acompanhar e

avaliar a execução da estratégia. Tal processo deve empregar os indicadores

especificados nas metas do PTCD;

• A execução desse processo pode ser feita em cooperação entre o Conselho

Técnico Científico do PTCD (unidade interna à gestão do PTCD) e a equipe

específica de gestão do empreendimento PTCD pela Terracap (verificação

externa, fiscalização do contrato, controle da parceria público-privada);

• Equipe da Terracap para o projeto:

o Atribuição de comando sobre tais ações, com as escolha dos modos de

execução, a escolha de parceiros, as contratações, etc.;

o As ações definem o referencial necessário à monitoração dos

resultados, para efeito de verificação do cumprimento das metas;

o Toda a cautela na elaboração do estudo e no regramento do certame

com vistas ao atendimento das normas vigentes tanto em âmbito federal

quanto local (Resolução 189 TCDF);

• Nesse processo, o status das ações deve ser continuamente verificado, com a

base na especificação de prazos para a realização das metas, especialmente

as ações cruciais previstas para o período 2014-2017.


Emissão: 30/03/2012


Pág.16/30

Confidencial


3 SÍNTESE DA PROSPECÇÃO DE ALIANÇAS E PARCERIAS

Foi frisada a importância e mesmo a necessidade da articulação de uma rede de

alianças para o PTCD, fator considerado imprescindível para o sucesso do

empreendimento.

Definidos o foco, a visão e a missão do PTCD, foi produzido o levantamento de

entidades para possíveis alianças e parcerias, bem como foram definidos critérios de

avaliação do interesse das parcerias, o que conduziu à elaboração de uma matriz de

benefícios potenciais de alianças e parcerias, conforme apresentado em síntese a seguir.

3.1 Possíveis alianças e parcerias

Parcerias com o Governo Distrital:

• FAP-DF – Fundação de Apoio à Pesquisa do Distrito Federal

• SECTI-DF – Secretaria de Estado de Ciência, Tecnologia e Inovação

• SEFAZ-DF – Secretaria de Estado de Fazendo do Distrito Federal

• SDE-DF – Secretaria de Estado de Desenvolvimento Econômico

• NOVACAP – Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil

• CEB – Companhia Energética de Brasília

• CAESB – Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal

• BRB – Banco de Brasília

Parcerias com o Governo Federal:

• UNB – Universidade de Brasília

• MDIC – Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior

• MEC – Ministério da Educação

• MCTI – Ministério da Ciência, Tecnologia e Inovação (com FINEP e CNPq)

• ApexBrasil – Agência Brasileira de Promoção de Exportações e Investimentos

• SUDECO – Superintendência de Desenvolvimento do Centro-Oeste

• Receita Federal


Emissão: 30/03/2012


Pág.17/30

Confidencial


Empresas Públicas, Estatais e Empresas Estratégicas:

• BNDES – Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social

• PETROBRAS – Petróleo Brasileiro S.A.

• EMBRAPA – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária

• EMBRAER – Empresa Brasileira de Aeronáutica S.A.

• BB – Banco do Brasil S.A.

• CEF – Caixa Econômica Federal

• SERPRO – Serviço Federal de Processamento de Dados

Parcerias e Alianças Privadas – Nacionais:

• SEBRAE – Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas

• Anprotec – Associação Nacional de Entidades Promotoras de

Empreendimentos Inovadores

• ABDI – Agência Brasileira de Desenvolvimento Industrial

• ANPEI – Associação Nacional de Pesquisa, Desenvolvimento e Engenharia

das Empresas Inovadoras

• SOFTEX – Associação para a Promoção da Excelência do Software Brasileiro

Parcerias e Alianças Privadas – Internacionais:

• IASP – International Association of Science Parks

• AURP – Association of University Research Parks

• Outros parques tecnológicos estrangeiros

Alianças Locais

• Sistema FIBRA/SESI/SENAI/IEL

• SINFOR – Sindicato das Indústrias da Informação e Comunicação do Distrito

Federal

• Universidades Privadas

o Universidade Católica de Brasília – UCB

o Centro Universitário de Brasília – UniCEUB


Emissão: 30/03/2012


Pág.18/30

Confidencial


o Outros centros de educação superior e faculdades

3.2 Critérios para avaliação dos benefícios das alianças e parcerias

A cooperação do PTCD com diferentes parceiros dos setores público e privado, em

nível local, nacional e internacional torna possível que os objetivos sejam atingidos de

diferentes modos. Assim, foram propostos os seguintes critérios para avaliação dos

benefícios das parcerias:

• Fomento;

• Inovação de Produtos;

• Redução de Custos;

• Inserção em Mercados;

• Escala;

• Aumento de Competitividade;

• Financiamento;

• Apoio Logístico.

3.3 Matriz de Benefícios das alianças e parcerias

A dinâmica de funcionamento de um parque tecnológico faz com que as possíveis

alianças e parcerias, e respectivos benefícios, sejam muito variadas e difíceis de prever.

Assim, a matriz especifica tão somente indicadores positivos em função da natureza

institucional de cada entidade, ainda que a dinâmica da gestão de cada uma,

concomitante à do PTCD, tenha o potencial efetivo de gerar benefícios em outros

aspectos que não aqueles identificados nessa matriz.


Emissão: 30/03/2012


Pág.19/30

Confidencial


Entidade Tipo a) Fomento b) Inovação

de Produtos

c) Redução

de Custos

d) Inserção em

Mercados

e) Escala f) Aumento de

Competitividade

g) Financiamento h) Apoio

Logístico

FAP-DF Órgão Público Local sim sim

SECTI-DF Órgão Público Local sim

SEFAZ-DF Órgão Público Local sim

SDE-DF Órgão Público Local sim sim

Novacap Empresa de Economia Mista sim sim

CEB Empresa de Economia Mista sim sim

CAESB Empresa de Economia Mista sim sim

BRB Empresa de Economia Mista sim sim sim

UnB Universidade Pública sim sim

MDIC Órgão Público Federal sim sim

MEC Órgão Público Federal sim

MCTI,

FINEP,

CNPq

Órgão Público Federal sim sim sim sim sim sim sim sim

ApexBrasil Órgão Público Federal sim sim sim

SUDECO Órgão Público Federal sim

Receita

Federal

Órgão Público Federal sim sim

BNDES Empresa Pública Federal sim

Petrobrás Empresa de Economia Mista sim sim

EMBRAPA Empresa Pública Federal sim sim

EMBRAER Empresa Privada sim sim


Emissão: 30/03/2012


Pág.20/30

Confidencial


Entidade Tipo a) Fomento b) Inovação

de Produtos

c) Redução

de Custos

d) Inserção em

Mercados

e) Escala f) Aumento de

Competitividade

g) Financiamento h) Apoio

Logístico

BB Empresa de Economia Mista sim sim sim sim sim sim

CEF Empresa de Economia Mista sim sim sim sim sim sim

SERPRO Empresa Pública sim sim sim sim

SEBRAE Organização Privada sim sim

Anprotec Organização Privada sim sim

ABDI Organização Privada sim sim

ANPEI Organização Privada sim sim

SOFTEX Associação sim sim sim sim

IASP Organização Privada sim sim

AURP Organização Privada sim sim

Embraer Empresa Privada sim sim sim

FIBRA,

SESI,

SENAI,

IEL

Organização Privada sim sim sim sim

SINFOR Organização Privada sim sim

UCB Universidade Privada sim

UniCEUB Universidade Privada sim


Emissão: 30/03/2012


Pág.21/30

Confidencial


4 SÌNTESE DA ANÁLISE DA VIABILIDADE

4.1 Viabilidade Técnica

A análise da viabilidade técnica teve base na projeção de infraestrutura e dos serviços

da entidade gestora do PTCD. Concomitantemente, o estudo de viabilidade econômica do

PTCD é apresentado com base no retorno referente a fornecimento dessa infraestrutura e

dos serviços compartilhados, e considerando os custos para implantar tal infraestrutura e

mantê-la em operação.

Especificamente, a Empresa Gestora ficará responsável por explorar os seguintes

produtos e serviços, considerando a natureza do parque, cuja vocação é a exploração de

serviços e produtos de tecnologias da informação e das comunicações:

• Água e esgoto;

• Energia elétrica;

• Segurança e manutenção predial;

• Aluguel de salas e laboratórios;

• Serviços de gerência de redes e sistemas (datacenter, storage, etc) e

comunicação de voz e de dados:

o Rede de comunicação de dados;

o Internet ultra banda larga;

o Internet sem fio banda larga;

o Telefonia corporativa;

o Videoconferência;

o CFTV (Circuito Fechado de Televisão);

o Hospedagem de sites e conteúdos;

o Correio eletrônico;

o Gerência e suporte de rede.

A estimativa de custos e retorno referente a tais itens foi elaborada e tomada como

base da análise referente à viabilidade econômica descrita adiante no presente

documento.


Emissão: 30/03/2012


Pág.22/30

Confidencial


Entretanto, é razoável prever que a entidade gestora do Parque também possa ter

retorno de outras atividades que estejam sob sua administração direta ou em associação

ou subcontratação com terceiros. Incluem-se nessa hipótese:

• Serviços de convivência: alimentação, ginástica, serviços bancários, lojas

diversas, centro de convenções, hotelaria;

• Incentivo à inovação tecnológica: participação em joint ventures, formação de

fundo de investimento do PTCD, alocação de capital de risco, etc.;

• Promoção de interações cooperativas entre as instituições instaladas no PTCD:

participação em pesquisa e desenvolvimento, patenteamento e gestão de

direitos autorais, incubação, criação de startups, etc.

A estimativa de custos e retorno referente a tais itens é mais susceptível a incertezas

para ser realizada no presente, mas a gestora do PTCD pode organizar uma unidade

específica para explorar tais possibilidades, independente da avaliação da viabilidade

técnica, visto que tais serviços são administrativos e negociais.

De todo modo, o PTCD é um importante empreendimento imobiliário com restrições

ambientais, de urbanismo e de arquitetura que emprega. Na sua realização, empregam-

se, sobretudo, técnicas de arquitetura e de engenharias civil e elétrica. Já os serviços de

comunicação, processamento e armazenamento, empregam técnicas da computação, da

engenharia de redes e de telecomunicações.

A avaliação de viabilidade técnica do PTCD, parte do princípio de que tais tecnologias

são relativamente usuais e as soluções adotadas são consolidadas, chegando às

seguintes conclusões:

• Não há a necessidade de nenhuma construção que tenha uma grande

complexidade ou a utilização de novos materiais de difícil acesso no mercado

brasileiro;

• Os serviços de tecnologia da informação e comunicações utilizam a arquitetura

TCP/IP, desenvolvida e consolidada na Internet e serviços computacionais com

fornecedores variados e reconhecidos no mercado;

• As características de inovação propostas para o projeto darão visibilidade ao

PTCD tanto no Brasil como no mundo.


Emissão: 30/03/2012


Pág.23/30

Confidencial


Portanto, por requisitar apenas tecnologias relativamente usuais, bem como serviços

de projeto, desenvolvimento, construção, instalação, homologação, etc., para os quais

existem empresas fornecedoras e profissionais capacitados, no mercado local, e como os

custos estão dentro dos parâmetros praticados localmente e nacionalmente, conclui-se

então que, do ponto de vista técnico, o PTCD é viável. Por outro lado, a solução técnica

aqui proposta está em concordância com o estudo de viabilidade econômico-financeira

apresentado em síntese a seguir, mostrando a viabilidade dos investimentos tecnológicos.

4.2 Viabilidade Econômica

A viabilidade econômica do projeto é avaliada em termos de Valor Presente Líquido

positivo. Ainda abordagem focal foi a gestão do PTCD com parceiro privado, mas esta

também foi comprada à simples venda do terreno em ação exclusivamente imobiliária.

Visto o interesse e viabilidade da parceria, propôs-se o respectivo edital de seleção da

parceira privada e a argumentação estratégica para as escolhas da Terracap.

4.2.1 Abordagem pela Gestão do PTCD com parceiro privado

Todas as hipóteses adotadas foram derivadas dos outros relatórios previamente

desenvolvidos na cooperação Terracap-UnB:

• Custo de capital nominal: 18,5% ao ano;

• Inflação: 4,5% ao ano;

• Custo do capital de terceiros (BNDES): 6,5% ao ano;

• Investimento da parceira: R$ 1.214.710.883,65;

• Valor do terreno integralizado pela Terracap: R$ 1.080.000.000,00;

• Rodadas de investimento: quatro rodadas de investimento, correspondentes ao

remanejamento ambiental da área:

o Investimento inicial: pela Terracap R$ 1.080.000.000,00 e pela parceira

R$ 243.052.509,84, ocupação de 17% da área total do Lote 1

(acumulado 17%);

o Investimento do primeiro ano: pela Terracap: R$ 0,00 e pela parceira R$


Emissão: 30/03/2012


Pág.24/30

Confidencial


407.165.754,71, ocupação de mais 23% da área total do Lote 1

(acumulado 50%);

o Investimento do segundo ano: pela Terracap R$ 0,00 e pela parceira R$


(acumulado 75%);

o Investimento do terceiro ano: pela Terracap: R$ 0,00 e pela parceira: R$


(acumulado 100%);

• Assim, no início do primeiro ano, 17% da área comercialmente explorável foi

assumida como pronta para locação; no início do segundo ano de projeto,

50%; no início do terceiro ano, 75%; e, no início do quarto ano, 100%. Os

fluxos de caixa seguem essa lógica;

• Para o aluguel, assume-se um crescimento real de 1,5% no valor cobrado dos

locatários;

• Serviços de manutenção, segurança, locação de vagas e gestão das vagas,

terão um crescimento real de 1% ao ano;

• Para o fornecimento de energia elétrica, supõe-se apenas reposição

inflacionária;

• Em termos de custos, os gastos com pessoal e equipamentos de manutenção

e segurança seguem o mesmo crescimento real de 1% ao ano das receitas;

• Pessoal administrativo e outros custos têm previsão de aumento real de 0,5%

ao ano.

Com base em tais parâmetros, as estimativas realizadas, e o correspondente fluxo de

caixa, demonstram a viabilidade financeira do PTCD, pressupondo a exploração do

negócio com parceiro privado.

Especificamente, em termos de Valor Presente Líquido positivo, são os seguintes os

resultados das estimativas:


Emissão: 30/03/2012


Pág.25/30

Confidencial


Cenários Parâmetros Característicos

Cenário 1: Participação da Terracap nos lucros conforme proporção do capital social

Cenário 2: Redução em 50% da participação da Terracap nos lucros

Cenário 3: Participação nula da Terracap nos lucros

VPL R$ (608.086.326,38) R$ (114.935.641,45) R$ 378.215.043,49

PayBack 15 anos 12 anos 9 anos

TIR Real 6,25% 8,71% 13,38%

TIR Nominal 10,75% 13,21% 17,88%

Necessidade de financiamento do BNDES

27,1% 7% 0%

Custo de Capital Alavancado Real

10,75% 13,20% 14,00%

VPL alavancado R$ 652.437,95 R$ 1.858.555,11 R$ 378.215.043,49

Adicionalmente, o estudo comparado com a ação exclusivamente imobiliária de venda

do terreno mostra que, mesmo no pior dos cenários, com a Terracap abdicando de todo

da sua participação nos lucros durante 35 anos e com o uso de um custo de capital já

adotado pela empresa em seus projetos, a participação na sociedade é economicamente

preferível à simples venda do Lote 1.

Segue-se então, a propósito da viabilidade econômica, a argumentação estratégica

para as escolhas da Terracap:

• Rentabilidade atrativa para a parceira;

• Manutenção do controle do projeto pela Terracap;

• Mudança da lógica de desenvolvimento da região;

• Alternativa financeira para a Terracap no futuro;

• Garantia de destinação da área para parque tecnológico;

• Melhor opção que a simples venda da área.

4.3 Sustentação Jurídica e Operacional da Terracap frente aos Órgãos de Controle

4.3.1 Modelo Proposto para o Edital de seleção da empresa sócia da PPP

Considerados os estudos de diversas formas de parceria (outros Parques, PPP do

datacenter do Banco do Brasil, PPP dos aeroportos, etc.), foi proposto um modelo


Emissão: 30/03/2012


Pág.26/30

Confidencial


equivalente ao denominado Design Build Finance and Operate (DBFO), pois seus moldes

permitem a divisão de riscos e vantagens entre os parceiros. As características principais

do DBFO são:

• Processo licitatório claro e definido, com diversos facilitadores legais;

• Realização de um contrato com um empreiteiro do setor privado que irá

projetar, construir, operar e financiar uma instalação por um prazo definido,

sendo tal instalação após revertida para o setor público;

• O estabelecimento é propriedade do setor privado durante o prazo do contrato

e ele recupera os seus custos por meio de exploração de serviços, colaboração

societária, subvenção e/ou contraprestação;

• O fator principal é a utilização de financiamento privado e a transferência dos

riscos operacionais, de projeto e construção.

Vale notar que formas de parceria diferentes da DBFO envolvem diferentes

combinações de responsabilidades principais que não se adequam ao PTCD. Este

modelo também permite a resolução de vários problemas:

• Não há inversão de fases com relação às determinações de princípio de

licitações, havendo primeiramente uma licitação na modalidade Concorrência;

• No caso, a autorização legislativa para a instituição de empresa pública e de

sociedade de economia mista difere daquela que é necessária à participação

por estas em empresas privadas;

• Não há privatização de empresa pública pré-existente, mas sim a constituição

de empresa privada desde o nascedouro;

• As opções de cessão ou transferência do imóvel para a SPE a ser criada são

abrangentes e correlatas, podendo ser feitas como integralização de capital

social, bem como por outros meios, todos já previstos em lei;

• Em termos de viabilidade de encontrar um parceiro, em qualquer caso será

resguardado o interesse e o patrimônio públicos, em eventual insucesso na

busca da parceria;

• Este modelo, além de estar previsto em legislação específica e já ter relevante


Emissão: 30/03/2012


Pág.27/30

Confidencial


doutrina acerca de sua utilização, ainda contribui no desenvolvimento da região

em diversos aspectos já apontados no estudo de viabilidade.

4.3.2 Atendimento a Leis e Normas

Toda a cautela na elaboração do estudo e no regramento do certame está sendo

adotada com vistas ao atendimento das normas vigentes tanto em âmbito federal quanto

local, especificamente a Resolução TCDF nº 189:

• Legislação Federal:

o Lei n° 11.079/2004 (Lei das PPPs);

o Lei n° 8.987/95 (Lei das Concessões);

o Lei n° 9.074/95 (Regulamenta Outorgas de Concessões);

o Lei n° 8.666/93 (Lei de Licitações);

o Lei nº 6.404/76 (Lei das SA);

o Lei Complementar n° 101/2000 (Lei de Responsabilidade Fiscal);

o Decreto n° 5.385/2005 (Regulamenta o Comitê Gestor previsto na Lei

das PPP);

o Decreto n° 5.977/2006 (Regulamenta a aplicação da Lei de Concessões

à Lei das PPP).

• Legislação Local:

o Lei n° 3.792/2006 (Institui o Programa de PPPs no DF);

o Lei n° 4.167/2008 (Altera a Lei n° 3.792/2006);

o Decreto n° 27.965/2007 (Aprova o Regimento Interno do Conselho

Gestor de PPPs no DF);

o Decreto n° 28.813/2008 (Afirma a Inaplicabilidade do Decreto nº

17.733/96 às PPPs);

o Resolução nº 189/2008 (Dispõe sobre o Controle e Fiscalização de


Emissão: 30/03/2012


Pág.28/30

Confidencial


Procedimentos de Licitação, Contratação e Execução Contratual das

PPPs pelo TCDF);

o Decreto n° 33.157/2011 (Dispõe sobre a Coordenação Política de PPPs

no DF).

4.4 Porque Participar do Negócio PTCD e não só Vender o Lote

Além da relativa frieza da avaliação de viabilidade técnica e econômica, foram

coligidos também durante os trabalhos os seguintes argumentos estratégicos, ou que se

queira políticos, acerca da participação da Terracap no negócio PTCD:

• Apenas vender o lote em uma operação puramente imobiliária implica em um

risco tangível de não mais vir a existir um PTCD: na operação puramente

imobiliária, não é possível requisitar a existência de uma entidade gestora de

atividades de parque tecnológico, mas apenas de destinar o terreno para

comércio ou indústria;

• Em consequência, o “não-parque” será uma entidade acéfala ou sem

coordenação, ou ainda sem objetivos efetivamente monitoráveis e controláveis

pelo GDF;

• Esse cenário já aconteceu antes no DF: Setor Industrial Bernardo Sayão,

descaracterizado no que se refere aos empreendimentos tecnológicos e com

demais imóveis entregues para outros tipos de atividades diversas;

• A Terracap estaria perdendo uma importante oportunidade de exercer sua

atribuição de agência de desenvolvimento do DF. Conforme transcrito na

introdução a todos os documentos da cooperação Terracap-UnB:

o Pela Lei nº 4.586, de 13 de julho de 2011 a Terracap passou a exercer

também a função de Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal,

por intermédio da proposição, da operacionalização e da implementação

de programas e projetos de desenvolvimento econômico e social de

interesse do Distrito Federal, podendo inclusive promover o

estabelecimento de parcerias público-privadas, constituição de

sociedades de propósito específico (SPE);

o Nesse contexto, a Terracap constitui-se importante vetor das políticas


Emissão: 30/03/2012


Pág.29/30

Confidencial


públicas definidas nos programas que estão sendo implantados pelo

atual Governo do Distrito Federal, em especial no que se refere ao

Parque Tecnológico Capital Digital – PTCD;

• Mesmo no pior dos cenários do estudo de viabilidade econômica, com a

Terracap abdicando de todo da sua participação nos lucros durante 35 anos e

com o uso de um custo de capital já adotado pela empresa em seus projetos, a

participação na sociedade é economicamente preferível à simples venda do

Lote 1 destinado ao PTCD. Este Parque constitui uma alternativa financeira

para a Terracap no futuro, vis-à-vis das ações de caráter puramente imobiliário.


Emissão: 30/03/2012


Pág.30/30

Confidencial


5 CONCLUSÃO

Através de um trabalho coordenado e interdependente entre as equipes da

TERRACAP e da Universidade de Brasília, as atividades de elaboração do Produto 5.9

foram planejadas, discutidas, executadas e documentadas.

A conclusão do Produto é importante, pois representa a própria conclusão do projeto

visto que se encontram sintetizadas as linhas mestras da implantação do PTCD. Além

disso, foram evidenciadas as seguintes conclusões:

• O Projeto tem viabilidade técnica e econômica;

• A abordagem adotada visa cumprir normas do TCDF e aumentar a

transparência do planejamento e das ações de implantação do PTCD;

• O PTCD constitui uma alternativa financeira para a Terracap no futuro;

• O projeto constitui garantia de destinação da área para parque tecnológico.

De fato, sendo a administradora inalienável do terreno, destinatária e detentora das

licenças necessárias ao projeto, e tendo o papel de Agência de Desenvolvimento do DF, a

participação da Terracap é imprescindível ao sucesso do Parque Tecnológico Capital

Digital.

As atividades envolvidas nesta etapa observaram formalmente a execução dos

passos da metodologia elencada para gestão do projeto, PMP/PMI.

A equipe da UnB considera que teve acesso a todas as informações necessárias à

boa condução dos trabalhos e que a disponibilização dessas informações pela equipe da

TERRACAP, assim como as atividades conjuntas de análise e discussão, levaram a etapa

do projeto a bom termo.

Brasília, 30 de Março de 2012.

PTCD_EVTEC_Produto_5_9_Analise_de_Viabilidade_Conclusao_V0_2

Documents

Transcript of PTCD_EVTEC_Produto_5_9_Analise_de_Viabilidade_Conclusao_V0_2