R E L A T Ó R I O CESAR CARVALHO (Convocado): A sentença … · E M E N T A CIVIL. REINTEGRAÇÃO...

APTE : CEF - CAIXA ECONÔMICA FEDERALADV/PROC : ANA PAULA DA CUNHA SOARES e outrosAPDO : LUCIANO SILVA NERYADV/PROC : ALISSON FONTES DE ARAGAO e outrosAPDO : ELAINE DE CARVALHO CRUZADV/PROC : ELIANE REIS DE MELO e outroORIGEM : 1ª VARA FEDERAL DE SERGIPERELATOR : DESEMBARGADOR FEDERAL CESAR CARVALHO (CONVOCADO)

E M E N T A

CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CAIXA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTORESIDENCIAL – PAR. PAGAMENTO DAS PARCELAS EM ATRASO. MORADIA DA FAMÍLIA.− Diante das peculiaridades do caso e do direito constitucional à moradia, não deve o imóvelser reintegrado à Caixa Econômica Federal, pois o pagamento das prestações em atraso foisolucionado no decorrer do processo e, apesar de o contratante não residir no imóvel, o bem éutilizado como residência de sua família (ex-esposa e filhos), não caracterizandodescumprimento de cláusulas contratuais.− Sentença confirmada pelos próprios fundamentos.− Apelação improvida.

A C Ó R D Ã O

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide aPrimeira Turma do egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, negarprovimento à apelação, nos termos do relatório e voto constantes dos autos, que integram opresente julgado.

Recife, 26 de julho de 2012 (data do julgamento).

CESAR CARVALHO,Relator (Convocado).

PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 5.ª REGIÃO

GABINETE DO DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ MARIA LUCENA

APELAÇÃO CÍVEL n.º 529483/SE 0002143-45.2010.4.05.8500

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R E L A T Ó R I O

O Desembargador Federal CESAR CARVALHO (Convocado):

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ajuizou ação de reintegração de possecontra LUCIANO SILVA NERY e ELAINE DE CARVALHO CRUZ almejando a devolução doimóvel descrito na exordial.

A sentença julgou improcedente o pedido.

Apelação defendendo o descumprimento de cláusulas contratuais, anecessidade de redução dos honorários advocatícios e a impossibilidade de incluirextrajudicialmente o nome da ré Elaine como arrendatária no contrato.

É o relatório.




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V O T O

O Desembargador Federal CESAR CARVALHO (Convocado):

Transcrevo a sentença, a qual merece confirmação pelos própriosfundamentos:

CAIXA ECONOMICA FEDERAL propôs ação de reintegração deposse, com requerimento de medida liminar, em face de LUCIANOSILVA NERY (1º réu) e ELAINE DE CARVALHO CRUZ NERY (2ª ré),visando, cumulativamente: 1) a reintegração de posse do imóvellocalizado no Residencial Costa Nova III, rua nº 10, nº 54, bairroMosqueiro, Aracaju/SE; 2) o pagamento de indenização por perdas edanos em decorrência do esbulho.

Aduz, em síntese, o seguinte: 1) em 23.05.2005, celebrou com o1º réu contrato de arrendamento residencial referente ao imóvelmencionado em sua peça inicial, com esteio da Lei n.º 10.188/01,obrigando-se o 1º réu, dentre outras cláusulas, a utilizar exclusivamenteo seu imóvel para sua residência e de sua família, com a conseqüenteassunção de todos os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, asaber: Imposto Predial Territorial e Urbano - IPTU, despesas comenergia elétrica, águas, taxa de iluminação pública, taxas de limpezaurbana, taxas de condomínio (cláusula terceira), e o pagamento mensalde taxa de arrendamento, prêmios de seguros e taxa de condomínio(cláusula sexta); 3) o 1º réu deixou de adimplir a taxa de arrendamentoe ainda cedeu indevidamente o imóvel a 2ª ré, violando as cláusulassexta e terceira do contrato; 4) por conta da inadimplência dos referidosencargos (cláusulas terceira e sexta) e após as notificações de praxepara purgação da mora, rescindiu o contrato a partir de 23/10/09, nãotendo a 2ª ré Elaine se dignado a entregar-lhe o imóvel.

Juntou guia de arrecadação de custas (f. 9), procuração (f. 10/11)e demais documentos (f. 11/40).

Decisão inicial indeferiu a liminar e designou audiência deconciliação (f. 41).

Na audiência de conciliação (f. 45/49), a CEF fez a proposta deacordo para o pagamento parcelado da dívida, desde que a 2ª ré(Elaine) saísse do imóvel e o 1º réu (Luciano) voltasse a residir nomesmo. O 1º réu (Luciano) informou que tem condições de pagar ovalor proposto desde que voltasse a residir no imóvel. A 2ª ré (Elaine)informou que: 1) é casado com Luciano, mas se encontra em processode separação judicial, tendo sido afastado do lar por força de decisãojudicial (processo 20091020246); 2) tem interesse em continuar noimóvel e pagar as prestações, contudo o réu Luciano deu ordem aContada para não liberar o boleto de cobrança. Em razão do impassequanto ao retorno do 1º réu (Luciano), a CEF alegou a impossibilidadede acordo e reiterou o requerimento de liminar. Aduziu também que o




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1º réu (Luciano) não informou que era casado na data da assinatura docontrato. Este juízo indeferiu a medida liminar, determinando que osdois réus poderiam retirar o boleto para fins de pagamento da dívida.Na audiência, a CEF interpôs agravo retido contra a decisão queindeferiu a liminar. Este Juízo recebeu o recurso, ficando os réusintimados em audiência para apresentar as suas contra-razões erespostas.

A 2ª ré (Elaine) acostou procuração na audiência (f. 52)Os réus apresentaram contra razões ao agravo retido (f. 56-61 -

Elaine e f. 66-70 - Luciano).O 1º réu (Luciano)anexou procuração na f. 71.Citado (f. 44), o 1º réu (Luciano)apresentou contestação (f.

75/95), alegando, preliminarmente: 1) a tempestividade de suaresposta, considerando que o dia 25.06.2010 (último dia) foi encerradoantes do horário normal; 2) a ausência de interesse de agir sob duplofundamento: 2.1) a ocupação do imóvel por terceira pessoa nãoconstitui motivo para a reintegração de posse, uma vez que o art. 9º daLei n.º 10.188/01 somente autoriza a reintegração em caso deinadimplência; 2.2) as notificações são imprestáveis, pois nãoobedecem a uma ordem lógica quanto às datas e prazos nelasconstantes, bem assim não indicam o valor atualizado da dívida (talmatéria foi reiterada no mérito); 3) a omissão do verdadeiro estado civildo réu, no momento da assinatura do contrato, não constou da petiçãoinicial, constituindo inovação na causa de pedir, feita em sede deagravo retido.

No mérito, alegou que: 1) "não mais reside no imóvel arrendadoem decorrência de ordem judicial emanada do processo de nº200910200246, em trâmite da 2ª Vara Cível da Comarca" (f. 85) e que"os atuais moradores do imóvel são a esposa (que com ele (sic) estálitigando na ação de separação judicial) e os filhos comunsprovenientes do casamento" (f. 85); 2) não violou a cláusula terceira docontrato de arrendamento residencial, uma vez que deixou de residir noimóvel por fato alheio a sua vontade (ordem judicial) e que o imóvelestá residindo de moradia da sua família; 3) com o recebimento dastaxas em atraso, houve a perda do objeto, já que o agravo retido nãoabordou esta questão.

Sob o aspecto da eventualidade em relação a fraude do contrato,aduziu que: 1) cerca de dois anos antes da formalização do contrato, oréu promoveu seu cadastro junto à CEF para ser contemplado com umcontrato do PAR; 2) naquela oportunidade o réu era solteiro, dessemodo não houve má-fé na prestação da informação; 3) o réu nãoconferiu os seus dados cadastrais no momento da assinatura docontrato, assim, não verificou que ainda constava como solteiro; 4) aficha cadastral foi preenchida por funcionária da CONTADATA, o quecorrobora a boa-fé do réu; 10) a renda familiar à época da assinaturado contrato não ultrapassava o limite legal;




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Por fim, requereu que a CEF apresentasse i "dossiê dehabilitação/inscrição" do réu no PAR e que a ré Elaine de CarvalhoCruz juntasse comprovantes de quanto percebia mensalmente naépoca da assinatura do contrato. Requestou o deferimento da justiçagratuita.

Citada (f. 54), a 2ª ré (Elaine) apresentou contestação (f. 122-129), alegando que: 1) nunca foi invasora do imóvel pois, ao tempo dacelebração do contrato, era casada com o réu Luciano em regime decomunhão parcial de bens; 2) a finalidade do PAR, que é garantir odireito à moradia, está sendo cumprida, uma vez que a ré mantémvínculo familiar com o Sr. Luciano, arrendatário do imóvel; 3) a suapermanência no imóvel decorre de decisão judicial, não podendo, poisser considerada invasora. Sustentou que as prestações estão sendopagas normalmente, bem assim que os requisitos para o contrato dearrendamento residencial foram cumpridos fielmente.

Em sede de réplica (f. 496/498), a CEF refutou a preliminar decarência de ação suscitado pelo réu Luciano e reiterou a inicial quantoao descumprimento das cláusulas terceira e sexta do contrato dearrendamento residencial. Sustentou, ainda, que, como não proposta areconvenção, não poderia o Juízo determinar que a CEF emitisseboletos bancários para que os réus efetuem o pagamento, uma vez queconverteria a ação de reintegração de posse numa ação deconsignação em pagamento, gerando uma decisão extra petita.

Intimados para especificarem as provas que pretendem produzir(f. 500), a 2ª ré (Elaine) e a autora CEF deixaram transcorrer em brancoo prazo assinalado (certidão de f. 507) ao passo que o 1º réu(Luciano)reiterou o requerimento de exibição dos documentos e juntoucomprovantes do adimplemento da 2ª parte do parcelamento e do IPTU(f. 502-506).

Conclusos os autos para sentença (508), deferi o requerimento do1º réu (Luciano), sendo que a CEF acostou aos autos cópia doprocedimento em que foi beneficiário do PAR (f. 511-579).

A 2ª ré (Elaine) impugnou os documentos acostados pela CEF (f.587/588), enquanto o 1º réu (Luciano)se manifestou afirmando aincompletude da referida documentação (f. 592-595).

É o relatório. Passo a decidir.2. FUNDAMENTAÇÃOInicialmente, cumpre relembrar, para fins de eventuais embargos

de declaração, que incumbe ao órgão julgador decidir o litígio segundoo seu livre convencimento motivado, utilizando-se das provas,legislação, doutrina e jurisprudência que entender pertinentes àespécie. Assim, o julgador não se encontra obrigado a manifestar-sesobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentosindicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seusargumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar adecisão. Isto porque a decisão judicial não constitui um questionário de




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perguntas e respostas, nem se equipara a um laudo pericial a guisa dequesitos. Neste sentido, colacionam-se os seguintes precedentes:"O não acatamento das argumentações contidas no recurso nãoimplica cerceamento de defesa, posto que ao julgador cabe apreciar aquestão de acordo com o que ele entender atinente à lide. Não estáobrigado o magistrado a julgar a questão posta a seu exame de acordocom o pleiteado pelas partes, mas sim com o seu livre convencimento(art. 131, do CPC), utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência,aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável aocaso concreto.""Processo civil. Sentença. Função prática. A função judicial é prática, sólhe importando as teses discutidas no processo enquanto necessáriasao julgamento da causa. Nessa linha, o juiz não precisa, ao julgarprocedente a ação, examinar-lhe todos os fundamentos. Se um deles esuficiente para esse resultado, não esta obrigado ao exame dosdemais. Embargos de declaração rejeitados.""(....) A função teleológica da decisão judicial é a de compor,precipuamente, litígios. Não é peça acadêmica ou doutrinária,tampouco se destina a responder a argumentos, à guisa de quesitos,como se laudo pericial fosse. Contenta-se o sistema com a solução dacontrovérsia, observada a res in judicium deducta, o que se deu nocaso ora em exame."

2.1. Perda parcial do objeto em razão do pagamento dos valoresatrasados.

O 1º réu (Luciano) aduziu que com o recebimento dos valores ematraso houve perda do objeto.

Não houve perda do objeto porque a autora (CEF) se recusou afazer o acordo em audiência de conciliação (f. 45/49) e somenterecebeu os pagamentos por força de decisão judicial. Assim, a CEFcontinua insistindo na sua pretensão de retomar a posse do imóvel.

2.1. Ausência de interesse de agirO 1º réu (Luciano) suscitou a ausência de interesse de agir sob a

alegação de inexistência de inadimplemento, bem assim no defeito dasnotificações, uma vez que somente em caso de inadimplência dastaxas de arrendamento devidamente notificado é que se configuraria oesbulho possessório.

O interesse de agir é condição necessária ao regular trâmite daação até o provimento final de mérito, e existe quando a parte temnecessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda,quando o meio utilizado é adequado para a obtenção da prestaçãojurisdicional.

Com efeito, a ausência de interesse processual, matéria que podeser examinada de ofício, é causa de extinção do processo semresolução do mérito. Quando verificada, o juiz deve pronunciá-la,inclusive se superveniente ao ajuizamento.

Para fins de interesse processual, é suficiente que a CEF narresituações que entenda caracterizadoras de esbulho possessório, sendo




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que a sua efetiva ocorrência ou não constitui o mérito da causa. Porsua vez, a presente demanda é meio necessário para recuperar aposse do bem, uma vez que não é possível retomá-la a força fora dashipóteses do art. 1210, § 1º do CC/02 4.

Quanto a questão do vício da notificação para fins decaracterização do esbulho possessório, tal matéria integra o mérito dacausa, logo será analisada em momento oportuno.

Não havendo outras preliminares argüidas ou conhecíveis deofício, examino o mérito.

2.2. Mérito Propriamente ditoAntes de adentrar no mérito, é preciso delimitar a matéria que

será objeto de julgamento.Em sua inicial, a autora somente veiculou a violação a cláusula

terceira e sexta do contrato, vale dizer, que a ré Elaine estaria residindoilegalmente no contrato e que houve inadimplemento da taxa dearrendamento.

Na audiência de conciliação, a autora alegou que somente tomouconhecimento da condição de casado dos réus Luciano e Elainenaquele momento processual. Informou da impossibilidade de acordo ereiterou a medida liminar. Após o indeferimento da medida liminar,interpôs agravo retido, alegando, dentre outras coisas, a fraude naassinatura do contrato de arrendamento residencial, nos seguintestermos:"Ora, o contrato celebra entre as partes (CEF e Luciano Silva), é,inclusive, passível de anulação, diante da omissão acima referida, nostermos do art. 138, do CC/02. Ademais, segundo cláusula 19ª, inciso II,do contrato de arrendamento, é motivo de rescisão automática docontrato falsidade de qualquer declaração prestada pelos arrendatáriosneste contrato. Sendo assim, permitir que o réu Luciano Silva ou a réElaine permaneça no imóvel vai de encontro com a legislação pátria, osnormativos internos da CEF, e o contrato celebrado entre as partes." (f.48)

A CEF, por seu representante judicial, alegou que ignorava acondição de casado do réu Luciano Silva Nery. Tal fato pode até serdesconhecido da ré, contudo não era possível ignorar a condição decasado do réu a partir de uma simples análise da documentaçãojuntada pela autora. Com efeito, ao entrar em contato com prepostosda Contadata, administradora do condomínio contratada pela CEF, a 2ªré (Elaine), por duas vezes, se identificou como esposa do 1º réu(Luciano) e bastaria uma pesquisa nos Cartórios ou então solicitar aCertidão de Casamento para confirmar este fato. Assim, se não alegoutal matéria, foi por falha na análise dos documentos.

Com efeito, dispõe o art. 264 do CPC:Art. 264. Feita a citação, é defeso ao autor modificar o pedido ou acausa de pedir, sem o consentimento do réu, mantendo-se as mesmaspartes, salvo as substituições permitidas por lei.(Redação dada pela Leinº 5.925, de 1º.10.1973)




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A questão da "fraude" da assinatura do contrato não constou dacausa de pedir da inicial. A despeito do agravo retido interposto, aautora não submeteu ao crivo deste juízo qualquer requerimentovisando modificar a causa de pedir. Já os réus se opuseram veementecontra qualquer alteração da causa de pedir.

Por sua vez, em sede de réplica, reiterou os termos da inicialquanto ao descumprimento das cláusulas terceira e sexta do contratode arrendamento residencial, pelo que se presume que não houve aintenção de alteração da causa de pedir.

Assim, Não conheço de qualquer questão quanto a supostafraude na assinatura do contrato de arrendamento residencial.

No tocante a questão entre os réus Luciano e Elaine de quemdeve permanecer na posse no imóvel, tal matéria não pode serdecidida pela Justiça Federal.

Compulsando os autos, verifica-se que: 1) a ré Elaine juntou cópiade ação de separação judicial (200910200301 - vide f. 132/367) e deação cautelar de separação de corpos (200910200246 - Vide f.368/488), ambos em trâmite na Justiça Estadual, perante o Juízo da 2ªVara Cível da Comarca de Aracaju; 2) os réus são casados, mas estãose separando judicialmente, com a discussão de todos os direitos destarelação (guarda de filhos menores, alimentos e divisão de bens), tendosido o réu Luciano sido afastado do lar por força de decisão proferidaem sede de ação cautelar de separação de corpos (f. 383/386); 3)conforme resenha processual anexa (200910200301), a JustiçaEstadual suspendeu o feito pelo prazo de 90 dias, tendo em vista atramitação de processo na Justiça Federal relativo ao imóvel que ocasal pretende partilhar e que já se encontra em fase de julgamento.

Ora, há uma interpenetração da presente causa com umaquestão de direito de família subjacente sem que com ela seconfundam. A Justiça Federal não é competente para decidir qual dosréus deve permanecer na posse do imóvel, com base no direito defamília. Por sua vez, não é cabível a reunião de processos perante aJustiça Federal por força da conexão, uma vez que se trata decompetência absoluta. Cada Juízo decidirá a questão que lhe foisubmetida nos limites de sua competência. Assim, o âmbito desteprocesso é mais modesto, ou seja, saber se a permanência da réElaine com os dois filhos do casal no imóvel arrendado configura ounão esbulho possessório (violação do contrato de arrendamentoresidencial) para fins de reintegração de posse. A eventual referência aquestão da separação será feita no que for necessário para ojulgamento da presente causa.

O Programa de Arrendamento Residencial - PAR, instituído pelaLei nº. 10.188, de 12/02/2001, visa o atendimento exclusivo danecessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma dearrendamento residencial com opção de compra (art. 1º).Lei 10.188/01, Art. 1o Fica instituído o Programa de ArrendamentoResidencial para atendimento da necessidade de moradia da




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população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencialcom opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

Para as operações deste programa, foi autorizada a criação deum fundo financeiro a ser gerido pela CEF, com separação absoluta depatrimônio (art. 2º, §§ 2º, 3º, 4º e 5º da Lei n.º 10.188/01).

Este fundo é regulado pelo Ministério das Cidades (art 5º da Lei10.188/01), sendo que a CEF é competente para administrá-lo segundoas diretrizes do primeiroLei 10.188/01, Art. 4o Compete à CEF:I - criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o;II - alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o daLei no 8.036, de 11 de maio de 1990;III - expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição e noarrendamento com opção de compra dos imóveis destinados aoPrograma; (Vide Medida Provisória nº 350, de 2007)IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição,alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveisdestinados ao Programa; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para ofundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aoscritérios técnicos definidos para o Programa;VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial eextrajudicialmente;VII - promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveisadquiridos.Art. 5o Compete ao Ministério das Cidades: (Redação dada pela Lei nº10.859, de 2004)I - estabelecer diretrizes gerais para a aplicação dos recursos alocados;(Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)II - fixar regras e condições para implementação do Programa, taiscomo áreas de atuação, público-alvo, valor máximo de aquisição daunidade habitacional objeto de arrendamento, dentre outras que julgarnecessárias; e (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004) (VideMedida Provisória nº 350, de 2007)II - fixar regras e condições para implementação do Programa, taiscomo áreas de atuação, público-alvo, valor máximo de aquisição daunidade habitacional, entre outras que julgar necessárias; (Redaçãodada pela Lei nº 11.474, de 2007)

Nos termos do art. 6º, caput da Lei n.º 10.188/01, o"arrendamento residencial [é] a operação realizada no âmbito doPrograma instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamentocom opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fimespecífico", sendo que "considera-se arrendatária a pessoa física que,atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja




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habilitada pela CEF ao arrendamento" (art. 6º, PU da Lei n.º10.188/01).

De acordo com a Portaria nº 231, de 04.06.2004 do Ministério dasCidades, vigente na época da assinatura do contrato:2.5 Arrendatários aprovados pela CEF.O PAR destina-se ao atendimento da população cuja renda familiarmensal não ultrapasse seis salários mínimos e que não sejaproprietária ou promotente compradadora de imóvel residencial nonicípio onde pretenda residir ou detentora de financiamentohabitacional em qualquer localidade do país.

Em caso de inadimplemento, o art. 9 º determina que:Lei 10.188/01, Art. 9o Na hipótese de inadimplemento noarrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sempagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulhopossessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação dereintegração de posse.

Já o art. 10 prescreve que "Aplica-se ao arrendamentoresidencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamentomercantil"

Pois bem.O réu Luciano Silva Nery se causou com Elaine de Carvalho Cruz

Nery em 06/01/2005 (f. 50).Em 23/05/2005, Luciano Silva Nery celebrou contrato de

arrendamento residencial somente em seu nome (f. 12/20).Em 28.05.2009 (f. 368), a 2ª ré (Elaine) ingressou com ação

cautelar preparatória de separação de corpos, sendo que a Juíza da 2ªVara Cível da Comarca de Aracaju deferiu liminar para determinar oafastamento do 1º réu (Luciano) do lar conjugal (f. 383), permanecendoa ré e os dois filhos do casal. Em 17.07.2009, foi cumprido o referidoalvará de separação de corpos (f. 386).

Em 02.07.2009, a 2ª ré (Elaine) ajuizou ação de separaçãojudicial em face do 1º réu (Luciano), discutindo todos os direitos destarelação (guarda de filhos menores, alimentos e divisão de bens),inclusive a posse do presente bem. Conforme resenha processualanexa (200910200301), a Justiça Estadual suspendeu o feito peloprazo de 90 dias, tendo em vista a tramitação de processo na JustiçaFederal relativo ao imóvel que o casal pretende partilhar e que já seencontra em fase de julgamento.

Ao sair do imóvel, o 1º réu (Luciano) deixou de pagar a taxa dearrendamento referente ao período de 23.07.2009 a 23.12.2009 (f. 34).

Em 11.2009, 2ª ré (Elaine) compareceu na Contadata,administradora de condomínio contratada pela CEF, a fim de efetuar opagamento das prestações em atraso, contudo a administradora serecusou a liberar o boleto de cobrança porque: 1) o contrato estava nonome de Luciano Silva Nery; 2) este havia proibido que liberasse oboletos para a ré Elaine, conforme relatório abaixo (f. 36):




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"Informamos que o arrendatário citado acima está pendente com 06taxas de arrendamento e 01 ano de IPTU em atraso. Entramos emcontato várias vezes com o arrendatário via fone e o mesmo informanão residir no imóvel, o comunicado foi enviado ao fiscal queaveriguando constatou que que quem reside no imóvel e a ex-esposado mesmo. No dia 24 de setembro o senhor Luciano compareceu nestaadministradora e foi notificado. Como não foi resolvidos os débitos nodia 23 de Outubro mais uma vez o senhor arrendatário foi notificadocom uma rescisão contratual onde o mesmo fez questão de vim assinarjunto essa administradora. Ele informa que não vai efetuar nenhumpagamento enquanto sua ex-esposa a Senhora ELAINE DECARVALHO CRUZ, (..), continuar residindo no imóvel, o mesmo querque seja tomada as providências cabíveis. Informo também que emNovembro a Senhora Elaine compareceu junto a essa administradorapara efetuar os pagamentos mais como já sabíamos do assunto e o SrLuciano já tinha informado que não era para liberar taxa para mesma,nos detas administradora só informados para a Senhora que devido aonº de taxa só poderiam ser liberadas para o Arrendatário, pois a mesmanão assinou o contrato junto com o esposo. Sendo assim,encaminhamos o processo para obtermos a Reintegração de Posse".

Antes disso, a Contadata já havia notificado mais de uma vez oréu acerca da inadimplência, bem assim fez uma vistoria no imóvel em30.10.2009, na qual constatou que quem estava morando era a 2ª ré(Elaine) ao invés do 1º réu (Luciano).

Por sua vez, a 2ª ré (Elaine) noticiou o inadimplemento e aimpossibilidade de pagamento perante o Juízo da 2ª Vara Cível daComarca de Aracaju/SE, requerendo que o nome fosse incluído nocontrato de arrendamento supra mencionado (vide f. 278/280). Não hádecisão do Juízo Estadual a respeito desta questão. Ressalte-se que oréu Luciano assinou um aviso de rescisão contratual em 23.10.2009 (f.29).

Em razão disso, a CEF ingressou com uma ação de reintegraçãode posse, alegando que: 1) o imóvel está sendo ocupado por terceiroque não o arrendatário em violação a cláusula terceira; 2) o réu Lucianoestá inadimplente quanto as taxas de arrendamento em violação acláusula sexta do contrato. Em sede de réplica, aduziu que como nãoproposta a reconvenção, não poderia o Juízo determinar que a CEFemitisse boletos bancários para que os réus efetuem o pagamento,uma vez que converteria a ação de reintegração de posse numa açãode consignação em pagamento, gerando uma decisão extra petita.

Por sua vez, o 1º réu (Luciano) alegou que as notificações sãoimprestáveis, pois não obedecem a uma ordem lógica quanto às datase prazos nelas constantes, bem assim não indicam o valor atualizadoda dívida.

Já a 2ª ré (Elaine) disse que: 1) nunca foi invasora do imóvel pois,ao tempo da celebração do contrato, era casada com o réu Luciano emregime de comunhão parcial de bens; 2) a finalidade do PAR, que é




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garantir o direito à moradia, está sendo cumprida, uma vez que oimóvel está servindo para sua residência e dos filhos comum do casal.

O contrato de arrendamento residencial assinado por LucianoSilva Nery com a CEF possui o seguinte conteúdo (f. 12/20).CLÁUSULA TERCEIRA - DO RECEBIMENTO E DA DESTINAÇÃO DOIMÓVEL ARRENDADO - O imóvel objeto deste contrato, ora recebidopelos ARRENDATÁRIOS, conforme Termo de Recebimento eAceitação que passa a fazer parte integrante deste instrumento, seráutilizado exclusivamente pelos ARRENDATÁRIOS para a suaresidência e de sua família, com a conseqüente assunção de todos osencargos e tributos incidentes sobre o imóvel, tais como: ImpostoPredial e Territorial Urbano - IPTU, despesas com energia elétrica,água, taxas de iluminação pública, taxas de limpeza urbana, taxas decondomínios, etc., incumbindo-lhes manter em perfeitas condições dehabitabilidade do imóvel, assim como sua integridade física econservação até a resolução do presente contrato.CLÁUSULA SEXTA - DOS ENCARGOS MENSAIS - OARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento mensal da taxa dearrendamento, prêmios de seguros e taxas de condomínio, quando foro caso, na forma, prazos e condições estabelecidos neste instrumento.CLÁUSULA DÉCIMA NONA - DA RESCISÃO DO CONTRATO -Independentemente de qualquer aviso ou interpelação, este contratoconsiderar-se-á rescindidos nos caos abaixo mencionados, gerando,para os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de pagar as taxas dearrendamento vencidas atualizadas na forma deste contrato, bem comoa quitação das demais obrigações contratuais, sob pena de execuçãoda dívida apurada, e de benfeitorias, configurando a não devolução,esbulho possessório quie enseja a adoção das medidas judiciaiscabíveis e multa fixada no inciso II da Cláusula Vigésima desteinstrumento.I - descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladasneste contrato;II - falsidade de qualquer declaração prestada pelos ARRENDATÁRIOe de seus familiares;III - transferência/cessão de direitos decorrentes deste contrato;IV - uso inadequado do bem arrendado;V - Destinação dada ao bem que não seja a moradia doARRENDATÁRIO e de seus familiares;

Na forma definida no contrato respectivo, o arrendatário, aoreceber o imóvel da arrendadora (CEF, na qualidade de gestora doPrograma), assume a obrigação de utilizar exclusivamente para a suaresidência e de sua família e de pagar, além dos encargos e tributosrespectivos, uma taxa de arrendamento de valor, prêmio de seguro econdomínio, podendo optar, ao término do prazo contratual e nahipótese de cumprimento das obrigações pactuadas por um dosseguintes desdobramentos: aquisição do bem arrendado, mediante opagamento do valor residual, se houver; renovação do contrato de




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arrendamento; ou, ainda devolução do imóvel arrendado. Odescumprimento destas duas condições constitui violação do contrato,ensejando a rescisão expressa (clausula décima nona) e o ajuizamentoda reintegração de posse para a recuperação do bem.

Não obstante a existência cláusula resolutória expressa, arescisão do contrato não ocorre de pleno direito, devendo ser propostaação para tal fim. Em sendo assim, o autor possui a faculdade depurgar a mora, no curso da demanda, a fim de evitar a rescisão docontrato, de maneira que não há que se falar em decisão extra petita.Súmula n.º 369 do STJ - No contrato de arrendamento mercantil(leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária anotificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora.RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE ARRENDAMENTORESIDENCIAL COM CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA -INADIMPLEMENTO - ESBULHO POSSESSÓRIO - POSSIBILIDADE -NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - NECESSIDADE - APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIADA LEGISLAÇÃO PERTINENTE AO ARRENDAMENTO MERCANTIL(ART. 10 DA LEI N. 10.188/2001) - INCIDÊNCIA, NA ESPÉCIE, DOENUNCIADO N. 369 DA SÚMULA/STJ - RECURSO ESPECIALIMPROVIDO.I - A Lei n. 10.188, de 12.2.2001, que rege especificamente a matériarelativa ao arrendamento residencial, apesar de estabelecer anecessidade de prévia notificação ou interpelação do arrendatário paraa sua constituição em mora, apta a configurar o esbulho possessório eautorizar o arrendador a propor a ação de reintegração de posse, nãoprevê a necessidade ou não de prévia notificação do arrendatário nahipótese da existência de cláusula resolutiva expressa;II - Aplicando-se ao arrendamento residencial as normas relativas aoarrendamento mercantil (art. 10 da Lei n. 1.0188/2001), tem-se que aSegunda Seção desta Corte já pacificou o entendimento de queconstitui requisito para a propositura da ação reintegratória anotificação prévia da arrendatária, ainda que o contrato dearrendamento mercantil contenha cláusula resolutiva expressa (Súmulan. 369/STJ);III - Recurso especial improvido.

Não é obrigatório que a notificação contenha o valor da dívida,uma vez que a sua finalidade é de constituir em mora, isto é, dar umaoportunidade de adimplir a dívida antes de o credor ajuizar umademanda.CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.CONTRATO. ARRENDAMENTO MERCANTIL. NOTIFICAÇÃOVÁLIDA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. PRESCINDIBILIDADE DAREFERÊNCIA AO VALOR ATUALIZADO DO DÉBITO. MUDANÇA DEENTENDIMENTO DA TURMA PROLATORA DOS ARESTOSCOLACIONADOS COMO PARADIGMAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULANº 168/STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA IMPROVIDOS.




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1. Nos contratos de arrendamento mercantil, a notificação destinada àconstituição em mora do devedor prescinde da indicação do valoratualizado da dívida.2. A função dos embargos de divergência consiste em dirimir conflitoatual no âmbito desta Corte, não havendo dissídio quando um órgãosimplesmente muda seu entendimento sobre determinada questão.Trata-se, em verdade, de evolução jurisprudencial.3. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido do acórdãorecorrido, inclusive com a mudança de entendimento da Turmaprolatora dos arestos colacionados como paradigmas. Incidência daSúmula nº 168/STJ.4. Embargos de divergência improvidos.

Embora a autora não tenha acostados todas as notificaçõesencaminhadas, verifica-se que a ré notificou o réu acerca da dívida aoenviar a comunicação ao endereço do imóvel (f. 284286).

Por sua vez, conforme relatório de f. 36 o réu Luciano tomouciência da dívida, a ponto de assinar um documento de rescisão docontrato (f. 29). Ressalte-se que não considero tal documento válido,uma vez que foi assinado com o fim exclusivo de prejudicar a 2ª ré(Elaine), sendo que, tratando-se de bem imóvel adquirido na constânciado casamento, é necessário a anuência do outro cônjuge (art. 1647, Ido CC/02).CC/02, Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum doscônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime daseparação absoluta:I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

Por sua vez, o inadimplemento previsto no art. 9º da Lei10.188/01 não constitui a única causa para a reintegração de posse,uma vez que existem outras obrigações que o arrendatário assume emrazão social do programa de arrendamento residencial.

Quanto à destinação do imóvel arrendado, resta analisar apossibilidade ou não de ser estender à esposa e aos filhos doarrendatário a condição de destinatário do imóvel arrendado.

A cláusula terceira combinada com a décima nona avença visaimpedir que o imóvel destinado ao Programa de Arrendamento Familiarseja desvirtuado de sua finalidade, qual seja, servir de moradia doarrendatário e de sua família, mediante uma das seguintes condutas: 1)terceirização do contrato -transferência do bem (contrato de gaveta)para outras pessoas que não se inscreveram no programa; 2)destinação comercial do imóvel.

A CAIXA entende que é obrigatório que o 1º réu (Luciano), quemassinou o contrato de arrendamento, resida no imóvel e que a posse dede Elaine Cruz, esposa do réu, com os dois filhos, sem o mesmo seriailícita.

No tocante a saída do 1º réu (Luciano) do imóvel, objeto dearrendamento residencial, entendo que o réu não violou a cláusula 3ª,




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uma vez que ocorreu por fato alheio a sua vontade, qual seja, a decisãojudicial que determinou a separação de corpos.

O imóvel não deixou de servir de residência familiar em razão daseparação do casal, já que os filhos (f. 146 e 147) de quem assinou ocontrato de arrendamento continuam a morar com a sua 2ª ré (Elaine),genitora dos mesmo e ex-consorte do réu.

Cabe frisar que a Constituição Federal, em seu art. 226 da CF/88,reserva proteção especial à família, concebendo-a ainda que formadaexclusivamente por um dos pais e seus descendentes (famíliamonoparental). Ora, o fato de o réu Luciano se encontrar separado defato não justifica o despejo de sua ex-cônjuge (ré Elaine) e seus filhossob a alegação de infringência à cláusula terceira, eis que a separaçãode fato do casal não rompe o vínculo familiar entre pais e filhos, nem odever de assistência. Em assim sendo, em respeito ao princípio daunidade família, nítida a possibilidade de ex-esposa e filhoscontinuarem residindo no imóvel arrendado, mesmo após a separaçãodo casal.

Neste ponto, transcrevo excerto da contestação do 1º réu(Luciano), cujos fundamentos incorporo como razões de decidir."Não obstante a posse do imóvel não seja exercida direta epessoalmente, ainda a mantém indiretamente por meio de sua família,que é protegida nos termos do próprio contrato de arrendamento,cumprindo a função social deste segundo os preceitos da Lei10.188/2001 e da legislação que a regulamentava na época daassinatura do contrato: a Portaria nº 231/2004 do Ministério dasCidades.

De mais a mais, a Constituição Federal em seu art. 6º, garante amoradia como direito social, em homenagem à dignidade da pessoahumana (art. 1º, inciso III, da CRFB/88) e à especial proteção da famíliapelo Estado (art. 226 da CRFB/88).

Considerando o caráter social do programa e que não houveburla a sua finalidade legal, a conjunção "e" constante na cláusulaterceira deve ser interpretada no sentido de abranger um (arrendatário)ou outro (sua família), considerando que pode haver situação derompimento parcial do núcleo familiar (divórcio, separação de fato,morte), com a formação de família monoparental (genitor e filhos).PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DEREINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - PROGRAMA DEARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR - ACESSO À MORADIA -GARANTIA ASSEGURADA CONSTITUCIONALMENTE - IMÓVELOCUPADO POR SUA EX-COMPANHEIRA E FILHO -TERCEIRIZAÇÃO NÃO CARACTERIZADA - NECESSIDADE DEOBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO - INADIMPLÊNCIA - MATÉRIAESTRANHA AOS AUTOS - RAZÕES APRESENTADAS EMCONTRAMINUTA PARCIALMENTE CONHECIDAS - AGRAVOPROVIDO.




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1. O Programa de Arrendamento Residencial - PAR instituído pela Leinº 10.188/2001 teve o escopo de suprir a carência de moradia dapopulação de baixa renda conforme consignado no seu art. 1º.2. É notória a relevância social da referida legislação, eis que propiciaacesso ao direito à moradia, assegurado constitucionalmente, nostermos do artigo 6º da Carta Magna.3. Considerando as condições mais facilitadas desse sistema, exige-sea contrapartida do beneficiário de não transferir ou ceder o uso doimóvel para terceiros.4. A cláusula 3ª do contrato juntado aos autos, proíbe a transferênciado imóvel recebido em arrendamento, ao dispor que o mesmo seráutilizado exclusivamente pelo arrendatário e por sua família.5. A cláusula 18ª, item III, prevê a rescisão contratual com a devoluçãodo imóvel, quando ocorrer a transferência/cessão de direitosdecorrentes do contrato, de modo a autorizar o ajuizamento da ação dereintegração de posse.6. Não se vislumbra, a princípio, a ocorrência do fenômeno daterceirização, cujo objeto específico é a transferência para terceiros, deobrigações acessórias do contrato, porquanto, no período em que oagravante esteve ausente, o imóvel serviu de moradia para suacompanheira e seu filho, entidade familiar, assim reconhecida pelodisposto no § 3º do artigo 226 da Constituição c.c. artigo 1723 doCódigo Civil.7. Em observância aos referidos preceitos constitucionais, entendojustificável a observância do contraditório, com a manifestação do réu,a ele devendo ser dada oportunidade de provar suas alegações,mormente levando em consideração de que se trata de imóvel comárea privativa de 48,6613 metros quadrados.8. Inexiste a possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação,na medida em que, a qualquer tempo, poderá a parte agravada recebero que lhe é devido, sem prejuízo de retomar o imóvel, como estáprevisto no contrato. 6. Conhece-se parcialmente das alegações daCEF deduzidas em contraminuta, porquanto a questão relativa ainadimplência do agravante é matéria estranha a estes autos.9. Agravo provido.CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DEARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA - PAR.VIOLAÇÃO DE CLAUSULAS CONTRATUAIS. INOCORRÊNCIA. BEMEM POSSE DE ENTE DA FAMÍLIA (MÃE E IRMÃ). AUSÊNCIA DEINADIMPLÊNCIA, COMERCIALIZAÇÃO OU CESSÃO A TERCEIROS.- Apelação interposta pela CEF contra decisão que, em ação dereintegração de posse de apartamento residencial, adquirido comrecursos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, nãoreconheceu a configuração de esbulho, motivado apenas pelaocupação do imóvel pela mãe e irmã da arrendatária, não havendotransferência irregular do imóvel a terceiros.




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- O Programa de Arrendamento Residencial - PAR, criado através daLei 10.188/01, visa à concessão para aquelas pessoas de baixa rendae menor poder aquisitivo à possibilidade de adquirir moradia, impondocondições menos rigorosas, mas exigente no tocante a contrapartida,entre as quais, a impossibilidade de transferência ou cessão do uso doimóvel para terceiros, sendo de uso exclusivo do arrendatário e de seusfamiliares.- In casu, o referido contrato continua sendo adimplindo pelaarrendatária, não obstante residir no imóvel sua mãe e irmã, nãohavendo sido demonstrada qualquer comercialização ou cessão aterceiros conforme previsão contratual.- A Lei nº 10.188/2001 prevê a reintegração de posse apenas para ocaso de inadimplemento dos encargos em atraso, fato nãodemonstrado pela Caixa Econômica Federal. (TRF-4ª R. - AC2005.72.00.009398-5 - 4ª T. - Rel. Des. Fed. Márcio Antônio Rocha -DJe 08.10.2007)- Apelação improvida.

Quanto à inadimplência das prestações em atraso, não há morase há recusa indevida do credor em fornecer a guia de pagamento aterceiro interessado, não se exigindo que o credor ajuíze uma açãoconsignatória. Ressalte-se que a 2ª ré (Elaine), na qualidade ex-esposa, constitui terceira interessada para fins de solver a dívida do 1ºréu (Luciano) referente ao imóvel em questão.CC/02, Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar opagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar eforma que a lei ou a convenção estabelecer.CC/02, Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida podepagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes àexoneração do devedor.

Considerando que: 1) o imóvel continuava servindo a residênciafamiliar; 2) a 2ª ré (Elaine) se identificou a vista da condição de ex-esposa do réu Luciano a fim de retirar os boletos, situação facilmenteverificável pela ré mediante a apresentação de uma certidão decasamento; 3) o 1º réu (Luciano) deixou o imóvel por força de decisãojudicial, continuando a morar a ex-esposa e os filhos comuns do casal,tem-se que a CEF ou sua terceirizada não poderia se recusar emreceber o pagamento da dívida.

Embora a 2ª ré (Elaine) não tenha renovado nesta demanda(mediante reconvenção) o pleito formulado perante o Juízo da 2ª VaraCível da Comarca de Aracaju/SE (f. 278/280) para que o seu nomefosse incluído no contrato de arrendamento, nada impede que a CEFfaça extrajudicialmente a inclusão visando regularizar a situaçãocontratual, depois de definido pela Justiça Estadual (Processo n.º200910200301) quem ficará com a posse do bem imóvel. O certo éque, diante da indefinição desta questão, que é de competência daJustiça Estadual, não poderá se recusar a fornecer os boletos depagamentos para um dos réus - o imóvel será partilhado segundo a




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contribuição de cada um dos réus -, sob pena de não restarcaracterizado a mora, pressuposto indispensável para a reintegraçãode posse.

Assim, velando pela manutenção do ajuste contratual,respeitados os interesses legítimos da CEF em receber os seus valoresdevidamente atualizados pro rata die e o cumprimento das demaisobrigações referentes ao arrendamento residencial, velando, ainda,pela consecução plena do escopo social do Programa deArrendamento Familiar, não prospera o presente pleito de reintegraçãode posse.

3. DISPOSITIVODiante do exposto, julgo improcedente com resolução do mérito

(269, inc. I do CPC).Condeno a autora em custas e honorários no valor de R$

2.000,00 (dois mil reais) pro rata, considerando que o ajuizamento dademanda foi prematura e que os esforços dos advogados na defesados seus cliente, com esteio no artigo 20, § 4º, do Estatuto de RitosCivis.

Oficiar ao Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Aracaju,encaminhando-lhe cópia desta sentença para os fins de direito(Processo n.º 200910200301).

Anexar a resenha processual do Processo n.º 200910200301.Sentença não sujeita a reexame necessário.Com o trânsito em julgado, certificar, dar baixa na Distribuição e

arquivar os autos.Publicar. Registrar. Intimar.

De fato, conforme bem explanado no ato jurisdicional acima transcrito, diantedas peculiaridades do caso e do direito constitucional à moradia, não deve o imóvel serreintegrado à Caixa Econômica Federal, pois o pagamento das prestações em atraso foisolucionado no decorrer do processo e, apesar de o contratante não residir no imóvel, o bem éutilizado como residência de sua família (ex-esposa e filhos), não caracterizandodescumprimento de cláusulas contratuais.

No tocante aos honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00, não podemser considerados excessivos.

Por fim, quanto ao pedido para alteração da fundamentação da sentença queconsiderou que a CEF pode incluir extrajudicialmente o nome da ré Elaine no contrato, não háinteresse recursal. O magistrado apenas fez considerações sobre o tema, mas nada sedeterminou nesse sentido.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

É como voto.




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R E L A T Ó R I O CESAR CARVALHO (Convocado): A sentença … · E M E N T A CIVIL. REINTEGRAÇÃO...

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