Relatório Regulamentar de Avaliação - Sonae Sierra · Sonae Imobiliária – Avaliação à data...

Relatório Regulamentar de Avaliação: SONAE IMOBILIÁRIA SGPS Lugar do Espido Via Norte 4471-909 Maia Portugal 31DE DEZEMBRO DE 2004

PREPARADO POR: Cushman & Wakefield Healey & Baker Av da Liberdade 131-2º 1250-140 Lisboa Tel: (+351) 21 322 47 57 Fax: (+351) 21 343 21 17

Ao Conselho de Administração Sonae Imobiliária - SGPS, SA Lugar do Espido, Via Norte 4470 Maia Codex Portugal Lisboa, 18 de Fevereiro de 2005 Exmos. Senhores, AVALIAÇÃO DOS ACTIVOS IMOBILIÁRIOS DA SONAE IMOBILIÁRIA, SGPS SA (“A SOCIEDADE”), À DATA DE 31 DE DEZEMBRO DE 2004 De acordo com as instruções definidas por V. Exas. temos o prazer de informar o seguinte: 1. ÂMBITO DO TRABALHO

Avaliámos os imóveis referidos no Anexo 1 que, segundo V informações, são detidos pela Sociedade ou por empresas suas subsidiárias.

Esta avaliação destina-se à revisão dos valores dos imóveis da Sociedade no final do ano de 2004.

A avaliação de todos os imóveis foi realizada de acordo com os “Practice Statements” do “RICS Appraisal and Valuation Manual” publicado por “The Royal Institution of Chartered Surveyors” (“The Red Book”). A avaliação dos imóveis detidos como investimento localizados no Brasil foi também realizada de acordo com o Código de Normalização da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), nº NBR-5676/90. A avaliação foi realizada por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos pelo “RICS Appraisal and Valuation Manual”, actuando na qualidade de avaliadores externos.

Sonae Imobiliária – Avaliação à data de 31 de Dezembro de 2004

2. BASES DA AVALIAÇÃO

Como acordado e tendo em conta as regras definidas pelo “RICS Appraisal and Valuation Manual”, a avaliação dos imóveis foi efectuada de acordo com as seguintes definições: Valor de Mercado

É definido como “a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transaccionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coacção.”

Em relação aos imóveis em Fase de Construção referidos no Anexo 1, a avaliação foi realizada com base no Valor de Mercado do terreno e construções existentes no estado em que se encontravam à data da avaliação. Para determinar o Valor de Mercado considerámos que os contratos de empreitada existentes continuam ininterruptamente e que são passíveis de serem transferidos para terceiros. A avaliação destes imóveis teve por base a informação fornecida pela Sociedade relativamente aos custos incorridos até à data da avaliação e aos custos estimados para a conclusão dos projectos, bem como aos contratos de venda ou arrendamento celebrados com utilizadores, e à data prevista para a conclusão do projecto. Por fim, fizemos provisões para o financiamento de custos do projecto até à sua conclusão, e para uma margem de lucro dado o risco assumido por um comprador do empreendimento no estado actual. Os valores mencionados referem-se à totalidade dos imóveis em cada caso, sem qualquer ajustamento reflectindo uma posse parcial. Fazemos notar que em alguns casos a Sociedade não detém 100% do imóvel, e que uma posse parcial poderá não traduzir-se num valor exactamente proporcional à percentagem detida.

3. APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS

Não realizámos diligências formais, mas baseámo-nos geralmente em informação fornecida pela Sociedade bem como em informação verbal e informal obtida junto das entidades licenciadoras. Na falta de informação em contrário, a nossa avaliação pressupõe que os imóveis não serão afectados por alargamentos de estradas ou expropriações. Na falta de informação em contrário, a nossa avaliação pressupõe que os imóveis não serão afectados por alargamentos de estradas ou expropriações. A nossa avaliação pressupõe que cada imóvel foi construído, e é ocupado e utilizado de acordo com uma licença de construção e/ou de utilização válida. Assumimos para efeitos de avaliação que os imóveis foram construídos e licenciados de acordo com as normas exigidas para acessos a deficientes.

Relatório de Avaliação - 2 -


No que respeita aos imóveis em fase de construção, a nossa avaliação pressupõe que cada imóvel é construído de acordo com as devidas aprovações e licenças de construção válidas.

No que respeita aos imóveis Detidos para Investimento, a nossa avaliação pressupõe que cada imóvel irá ser construído de acordo com as devidas aprovações e licenças de construção válidas.

4. TERMOS DE POSSE E DOS ARRENDAMENTOS

Não tivemos acesso à documentação jurídica dos imóveis e a nossa avaliação foi baseada em informação e relatórios sobre pormenores dos termos da posse, anteriormente facultados pelos consultores jurídicos da Sociedade, Carlos Osório de Castro, Eduardo Verde Pinho e J. J. Vieira Peres - Sociedade de Advogados, (“Carlos Osório”). Nos casos em que não recebemos documentação jurídica, a nossa avaliação foi baseada em informação fornecida pelo Cliente.

Salvo informação obtida em contrário e referida neste relatório, a nossa avaliação é baseada nas seguintes premissas:

a) cada imóvel é transaccionável livre de quaisquer restrições ou acordos anormalmente

onerosos, outros ónus ou encargos; b) relativamente aos imóveis arrendados e sobre os quais não analisámos os respectivos

contratos de arrendamento, os mesmos não contêm clausulas irrazoáveis e anormais, as quais poderiam afectar o seu valor, nem condições fora do comum que restrinjam a transferência ou alienação do interesse;

c) com respeito aos contratos de utilização que prevêem a sua renovação ou a revisão

do valor da remuneração, pressupusemos que os utilizadores foram notificados nas condições e dentro dos prazos previstos; e

d) todos os espaços não arrendados ou ocupados pela Sociedade ou seus funcionários

podem ser entregues devolutos. Fazemos notar que os contratos de utilização nos centros comerciais não prevêem o pagamento, por parte dos utilizadores, da totalidade dos custos relacionados com a conservação e seguros do imóvel e as devidas provisões foram feitas para esses custos não recuperáveis.

Fazemos notar que os imóveis detidos como investimento no Brasil estão arrendados por períodos diversos a vários inquilinos. Os custos de condomínio variam e nem sempre são proporcionais à área utilizada. Neste caso estimámos os custos operacionais de cada imóvel baseados na informação histórica que nos foi fornecida.

Os imóveis detidos como investimento no Brasil são detidos sob a forma de participações no “Condomínio Proindiviso”. Entendemos que este sistema, através do qual os vários condóminos detêm conjuntamente a posse do imóvel, é a forma habitual de posse de centros comerciais no Brasil. As participações nesses condomínios podem ser trocadas e comercializadas mas o imóvel em si mantém-se indivisível, não podendo nenhum dos condóminos reclamar para si qualquer parte do imóvel.



5. ESTRUTURA

Não levámos a cabo uma análise da estrutura dos imóveis, nem testámos equipamentos, maquinaria ou as redes de águas ou electricidade. Por isso, não podemos emitir qualquer opinião sobre as condições estruturais ou o funcionamento dos equipamentos dos imóveis. Contudo, a nossa avaliação teve em conta qualquer informação recebida e eventuais defeitos detectados durante a nossa inspecção. De outra forma, a nossa avaliação pressupõe que não existem defeitos latentes, necessidades de reparação ou outras circunstâncias que possam afectar a avaliação.

Não inspeccionámos aquelas partes dos imóveis que estão ocultas, não expostas ou inacessíveis, e a nossa avaliação pressupõe que estas se encontram em bom estado de conservação.

Não investigámos a presença ou ausência de cimento com alto teor de alumina, cloreto de cálcio, asbesto e outros materiais nocivos à saúde. Na ausência de informação em contrário, pressupusemos que não foram usados na construção de quaisquer dos imóveis, técnicas ou materiais declarada ou eventualmente perigosos. V Exas poderão querer encomendar investigações especializadas a fim de verificar este pressuposto.

Para os imóveis em Fase de Construção ou Detidos para Desenvolvimento Futuro considerámos que todos os edifícios serão construídos utilizando os adequados materiais e técnicas de construção, e de acordo com as especificações que nos foram fornecidas e que, quando concluídos, um exame estrutural não revelará defeitos em parte alguma do imóvel. A nossa avaliação pressupõe que os edifícios serão construídos usando materiais que cumprem com as actuais exigências de utilizadores e investidores no mercado. Este comentário é feito de um ponto de vista comercial, não técnico, e por isso não leva em conta a adequação da concepção estrutural e de engenharia.

6. CONTAMINAÇÃO

Não investigámos as condições ou a estabilidade de solos, e a nossa avaliação pressupõe que todos os edifícios foram construídos tendo em atenção as respectivas condições do solo. Com respeito aos imóveis para desenvolvimento futuro, a nossa avaliação pressupõe que não existem condições adversas que possam fazer aumentar os custos de construção, e nos casos em que nos foi fornecida uma estimativa dos custos de construção, pressupusemos que esta se baseou no conhecimento total das condições de solo existentes.

Não realizámos qualquer tipo de investigações ou de testes, nem nos foi fornecida qualquer informação quer da V. parte quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo). Pressupomos que não existem factores que afectem ou venham a afectar significativamente a nossa avaliação. Caso V.Exas não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, devem encomendar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados de modo que possamos reconsiderar a nossa avaliação.



7. EQUIPAMENTO E MAQUINARIA

Com respeito aos imóveis detidos em regime de propriedade plena, equipamentos normalmente pertencentes ao proprietário, como elevadores, escadas rolantes e sistemas de ar condicionado foram considerados como parte integrante do edifício e incluídos nos valores desta avaliação. No caso de imóveis arrendados, salvo informação obtida em contrário, estes equipamentos foram considerados como pertencentes a, ou revertendo para, o senhorio no término do contrato. No que respeita aos imóveis Centro Colombo (Imóvel nº 4), MaiaShopping (Imóvel nº 14) e NorteShopping (Imóvel nº 15), foram incluídos na nossa avaliação os rendimentos obtidos pelo equipamento de co-geração de electricidade.

Equipamentos e acabamentos pertencentes aos inquilinos foram excluídos da nossa avaliação.

8. INSPECÇÕES

Inspeccionámos os imóveis interna e externamente ao nível do rés-do-chão durante os meses de Junho e Julho de 2004.

Tal como acordado, ao considerar os níveis actuais dos valores de remuneração e a avaliação dos centros comerciais concluídos, tivémos por base os quadros de áreas fornecidos pela Sociedade. Contudo, efectuámos medidas de verificação de uma amostra representativa de lojas, e as áreas encontradas comparam favoravelmente com aquelas que nos foram fornecidas, com uma diferença máxima aproximada de 3%, para mais ou para menos. Considerámos assim que é razoável supor que as restantes áreas são igualmente exactas, mas não estamos em condições de o garantir.

De acordo com a prática corrente local, as áreas são calculadas com base na área bruta locável (ABL), incluindo as paredes externas e metade das paredes divisórias. Os sanitários para uso exclusivo do utilizador são também incluídos. Fazemos notar que este critério de medição não está de acordo com o “Code of Measuring Practice” elaborado por “The Royal Institution of Chartered Surveyors”, estando no entanto de acordo com a prática usual em Portugal. As áreas, bem como referências à idade dos imóveis, devem ser consideradas como aproximadas.

Com respeito às propriedades em Fase de Construção assumimos as áreas dos projectos definidas tal como fornecidas pela Sociedade e de acordo com as respectivas aprovações e actuais intenções de desenvolvimento. Relativamente aos imóveis detidos para desenvolvimento futuro, considerámos as áreas dos terrenos fornecidas pela Sociedade.

9. PRINCÍPIOS GERAIS

A nossa avaliação tem por base informações fornecidas por V.Exas ou obtidas por nós nas nossas diligências. Baseámos o nosso trabalho no pressuposto que essas informações são correctas e completas e que não existem informações não divulgadas que possam afectar a nossa avaliação.



Em relação aos arrendatários, e apesar de termos tomado em consideração a informação que é do nosso conhecimento, não recebemos um relatório formal sobre a capacidade financeira de cada um. Tomámos em consideração qualquer informação fornecida pelo departamento de gestão imobiliária da Sociedade, relativamente à situação actual das receitas respectivas de cada imóvel. A nossa avaliação pressupõe que essa informação é correcta. V.Exas poderão querer obter mais informação para verificar a validade da mesma. A nossa avaliação é apresentada na moeda de cada país em que os imóveis estão situados, nomeadamente Euro (€) e Real Brasileiro (R$). Convertemos para Euros os valores das propriedades localizadas no Brasil, utilizando a taxa de conversão emitida pelo Banco de Portugal à data de 31 de Dezembro de 2004 (R$ 0,27665=€ 1,00). Todos os valores foram arredondados para o dígito mais próximo. Não foram tidos em consideração quaisquer eventuais benefícios ou prejuízos resultantes da oscilação de valores de câmbio. Não foram feitas provisões para despesas ou impostos resultantes da venda ou desenvolvimento dos imóveis.

Não foram tidos em conta eventuais contratos de arrendamento entre subsidiárias da Sociedade e não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre os imóveis.

Excluímos da nossa avaliação quaisquer valores relativamente ao Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA), ou outros impostos de natureza similar. Um comprador dos imóveis poderá querer obter informação adicional ou verificações relativamente a algumas matérias referidas neste relatório antes de uma aquisição. Devem V.Exas assim ter em consideração os pressupostos subjacentes a esta avaliação. A avaliação dos imóveis foi realizada por Eric van Leuven FRICS, Martin Trodden MRICS e outros avaliadores da Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Nos casos em que foram recebidos subsídios ou outros incentivos financeiros, não foram feitas provisões para o eventual reembolso obrigatório dos mesmos no caso da venda do imóvel.

A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.

10. PREMISSAS ESPECIAIS

Na preparação desta avaliação a Sociedade instruiu a Cushman & Wakefield Healey & Baker especificamente para ter em algumas Premissas Especiais. Contrariamente aos critérios definidos no “Red Book”, a Sociedade instruiu-nos no sentido de não realizar uma avaliação adicional destes imóveis com base no Valor de Mercado sem considerarmos as Premissas Especiais descritas abaixo. As Premissas Especiais são as seguintes:



Relativamente à Torre Ocidente (Imóvel nº 45) e Torre Oriente (Imóvel nº 46), temos conhecimento que a Sociedade aguarda a reemissão da Licença de Construção, a qual é legalmente necessária para que se possa dar início à sua construção. Temos conhecimento que, até à data, a Câmara Municipal recusou a reemissão da referida licença. Assim, assumimos que a Licença de Construção será emitida num período de tempo considerado razoável, bem como não acarretará quaisquer custos. Relativamente ao Aegean Park (imóvel nº 48), temos conhecimento que permanece por liquidar um pagamento relativo à compra do imóvel no valor de € 2.347.762,0. Devemos salientar que, para efeitos da avaliação, este pagamento pendente não foi considerado. Além disso, assumimos que serão emitidas todas as licenças necessárias para a construção deste centro comercial. Fazemos notar que a avaliação realizada sujeita a estas Premissas Especiais pode diferir substancialmente do Valor de Mercado e, assim, é imperativo que o valor expresso neste relatório de avaliação, quando publicado ou divulgado a terceiros, seja acompanhado pela totalidade das notas explicativas, incluindo estas Premissas Especiais. A publicação ou divulgação não será permitida a menos que, quando relevante, incorpore as Premissas Especiais referidas.

11. DIVULGAÇÃO

Os membros do RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) apresentados no capítulo 10, deste documento, são responsáveis pelas avaliações fornecidas ao Cliente, para efeitos idênticos ao deste Relatório, desde 1997.

Declaramos que a Cushman & Wakefield Healey & Baker fornece outro tipo de serviços profissionais e comerciais ao Cliente há mais de 5 anos. No que diz respeito ao último ano fiscal, confirmamos que a proporção do total de honorários a pagar pelo Cliente, em relação ao rendimento total de honorários para a empresa, é de menos de 5%.

12. AVALIAÇÃO

Tendo em conta o acima exposto e baseado em valores à data de 31 de Dezembro de 2004, é nossa opinião que o Valor de Mercado dos imóveis detidos ou arrendados pela Sociedade, conforme descrição no Anexo 1, totaliza:

€ 3.783.853.396,00 (Três mil e setecentos e oitenta e três milhões, oitocentos e cinquenta e

três mil, trezentos e noventa e seis Euros)



Os valores atribuídos a cada imóvel são referidos em Euros no Anexo 1 e as descrições individuais das propriedades no Anexo 2. Chamamos a atenção para o facto de o valor total de avaliação ser a soma dos valores de mercado de cada um dos imóveis. Não avaliámos a carteira de imóveis como um todo no contexto de uma venda como um lote único.

13. CONFIDENCIALIDADE

O conteúdo deste relatório de avaliação é confidencial para os seus destinatários. Consequentemente, e de acordo com a prática corrente, não aceitamos qualquer responsabilidade em relação a terceiros no que respeita ao todo ou a partes deste relatório. Antes da publicação ou reprodução deste relatório, no seu todo ou em parte, em qualquer documento, circular, declaração ou divulgação verbal em relação a terceiros, deverá ser obtida a nossa aprovação por escrito, relativamente à forma e ao conteúdo de tal publicação ou divulgação. Estas não serão autorizadas a não ser que, quando relevantes, incorporem as Premissas Especiais acima referidas. Para que não existam dúvidas, a nossa aprovação é necessária quer seja ou não referido o nome da nossa empresa e quer o nosso Relatório de Avaliação apareça isolada ou juntamente com outros.

De V.Exas Atentamente,

CUSHMAN & WAKEFIELD HEALEY & BAKER



SONAE IMOBILIÁRIA, SGPS, SA ANEXO 1 AVALIAÇÃO À DATA DE 31 DE DEZEMBRO 2004

A (i) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO - PORTUGAL NET INITIAL

YIELD

10 ANOS TAXA DE

DESCONTO*

10 ANOS TAXA DE CAPITALIZAÇÃO

VALOR DE MERCADO

(€)

1. AlgarveShopping 7,13% 10,00% 7,50% 96.922.000

Reembolso para fitout 1.178.000

2. Arrábida Shopping 7,30% 9,75% 7,25% 128.055.000

3. CascaiShopping 6,93% 9,25% 6.50% 266.620.000

4. Centro Colombo 6,66% 9,25% 6,50% 595.911.000

Torre Oriente (Existing) 6.411.000

Torre Ocidente (Existing) 7.437.000

5. Centro Vasco da Gama 6,45% 9,25% 6,50% 217.454.000

6. Coimbra Retail Park 6.94% 10,75% 8,25% 16.555.000

7. CoimbraShopping 7,71% 10,15% 7,50% 34.803.000

8. Estação Viana 7,04% 10,00% 7,50% 65.532.000


9. GaiaShopping 7,14% 9,65% 7,15% 134.066.000

Reembolso para fitout 625.000

10. Gare do Oriente N/a N/a N/a 998.0001

11. GuimarãeShopping 7,47% 10,00% 7,50% 39.700.000

12. Grandella N/a N/a N/a 5.059.0001

13. MadeiraShopping 7,53% 10,35% 7,85% 70.770.000

14. MaiaShopping 7,93% 10,15% 7,50% 53.687.000

15. NorteShopping 6,71% 9,35% 6,65% 311.912.000

16. Parque Atlântico 7,53% 10,50% 8,00% 55.931.000


17. ViaCatarina Shopping 7,30% 10,00% 7,50% 69.931.000

A (ii) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO - ESPANHA NET INITIAL

YIELD

10 ANOS TAXA DE

DESCONTO*

10 ANOS TAXA DE

CAPITALIZAÇÃO

VALOR DE MERCADO

(€)

18. Avenida M40 6,19% 9.75% 6.75% 98.164.000




19. Dos Mares 6,49% 9,90% 7,25% 36.467.000


20. Grancasa 6,57% 9,00% 6,50% 138.015.000

21. Kareaga Max Centre & Ocio 6,87% 9,00% 6,75% 139.175.000

22. La Farga 7,28% 10,25% 7,75% 48.771.000²

23. Luz de Tajo 6,30% 9,75% 6,75% 74.200.000

24. Parque Principado 6,61% 9,50% 6,65% 135.063.000

25. Plaza Mayor 6,72% 10,50% 7,50% 75.939.000


26. Valle Real 6,92% 9,35% 6,75% 76.178.000

27. Zubiarte 6,36% 9,25% 6,60% 104.820.000

A (iii) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO - BRASIL NET INITIAL

YIELD

10 ANOS TAXA DE

DESCONTO*

10 ANOS TAXA DE

CAPITALIZAÇÃO

VALOR DE MERCADO

(€)

28. Parque D. Pedro - 13,25% 11,00% 110.722.523

29. Pátio Brazil - 13,00% 11,00% 40.381.494

30. Franca Shopping - 14,00% 12,00% 5.474.074

31. Metrópole Shopping - 14,00% 12,00% 28.413.892

32. Penha Shopping - 15,00% 13,00% 27.832.097

33. Tivoli Shopping - 14,00% 12,00% 10.332.601

34. Boavista Shopping - 15,00% 13,00% 17.314.417

B (i) IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – PORTUGAL VALOR DE MERCADO (€)

35. CovilhãShopping 4.186.000

36. LoureShopping 42.715.000

37. Rio Sul, Seixal 22.665.000

B (ii) IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – ESPANHA VALOR DE MERCADO (€)

38. Plaza Eboli 38.905.000

39. Málaga Shopping 12.225.000



B (iii) IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – GRÉCIA VALOR DE MERCADO (€)

40. Mediterranean Cosmos 61.406.000

C (i) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO – PORTUGAL VALOR DE MERCADO (€)

41. Cacém Shopping 3.420.000

42. Setúbal Retail Park 2.953.000

43. Arrábida Shopping Expansion 411.000

44. Parque Famalicão 4.300.000

45. Torre Oriente (Direitos para Desenvolvimento Futuro) 4.245.000

46. Torre Ocidente (Direitos para Desenvolvimento Futuro) 4.245.000

C (ii) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO – ALEMANHA VALOR DE MERCADO (€)

47. Alexander Platz 118.123.000

C (iii) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO – GRÉCIA VALOR DE MERCADO (€)

48. Aegean Park 37.749.000

C (iv) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO – ITÁLIA VALOR DE MERCADO (€)

49. Brescia 55.093.000

C (v) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO – BRASIL VALOR DE MERCADO (€)

50. Parque D. Pedro Expansion 17.152.300 * - Descontado mensalmente ¹ - Detido por arrendamento ² - Detido por direito de superfície



ANEXO 2

SONAE IMOBILIÁRIA, SGPS, SA

AVALIAÇÃO DOS ACTIVOS IMOBILIÁRIOS À DATA DE 31 DE DEZEMBRO DE 2004

DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS



A (i) – IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO - PORTUGAL

Imóvel 1 AlgarveShopping, Guia, Algarve, Portugal

Valor de Mercado (€) € 96.922.000 Reeembolso relative a fitout € 1.178.000

Valor Líquido Estimado da Renda no Ano 1 (€) € 6.916.561

Descrição

Centro comercial com uma área total de 42.350 m² ABL em dois pisos, com áreas de circulação ao ar livre. Uma área de 15.490 m² foi vendida ao hipermercado Continente (NB. Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel). O AlgarveShopping possui um complexo de cinemas (2.720 m²) explorado pela Socorama-Castello Lopes sendo que 9.590 m² de área são destinados às lojas-âncora as quais incluem, entre outras, Worten (1.605 m²), Sportzone (715 m²) e Zara (2.025 m²). Existem também 93 lojas com uma área total de 10.690 m² e 30 restaurantes totalizando 3.860 m². Uma área de 964 m² destinada a arrecadações é arrendada aos lojistas. Existe ainda uma nova loja âncora da FNAC (2.250 m²) cuja abertura está prevista para Julho de 2005. O AlgarveShopping foi inaugurado em Abril 2001.

Regime da Propriedade Propriedade Plena. Imóvel propriedade da AlgarveShopping, SA a qual é detida a 100% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).

Termos de Ocupação

As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Lojas em Centro Comercial” com duração entre 10 e 15 anos, com início em 2001. O cinema tem um contrato de utilização com a duração de 15 anos e início em 2001. O cinema paga reembolso para fitout até 2016. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos, com término em 2007.




Imóvel 2 Arrábida Shopping, Vila Nova de Gaia, Portugal

Valor de Mercado (€) € 128.055.000


Descrição

Centro Comercial em três pisos, com duas caves destinadas a estacionamento com capacidade para 3.456 lugares de estacionamento, totalizando 56.370 m² de ABL. Uma área de 23.500 m² foi vendida ao hipermercado Auchan e 975 m² ao restaurante Flunch. (NB. Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). A restante área totaliza 31.895 m² de ABL e inclui 7.500 m² ocupados pela AMC Cinemas. As restantes 170 lojas totalizam 24.395 m² e incluem as seguintes lojas-âncora: Tribo (700 m²), Bershka (440 m²), Stradivarius (350 m²), MacModa (770 m²) e Worten (1.190 m²), entre outras. Existe também uma área de 270 m² destinada a arrumos que se encontra arrendada a diversos inquilinos. Existe ainda uma nova loja-âncora da H&M, cuja abertura está prevista para Abril de 2005. Arrábida Shopping será remodelado durante 2005. O Arrábida Shopping foi inaugurado em Outubro de 1996.

Regime da Propriedade

Propriedade plena Imóvel propriedade da Capital Plus, a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Lojas em Centro Comercial” com uma duração variável com término entre 2006 e 2021. O cinema tem um contrato de utilização com término em 2021 e as restantes lojas têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos, e de uma maneira geral, com término em 2008.




Imóvel 3 CascaiShopping, Alcabideche, Cascais, Portugal



Descrição

Centro comercial em três pisos, com dois níveis de circulação, que totaliza 72.230 m² ABL e 4.269 lugares de estacionamento. O edifício principal do centro comercial funciona em dois níveis, comexcepção da loja da Sportzone que funciona num terceiro nível com acesso por escadas rolantes. Neste centro, foram vendidos aos seus ocupantes: Continente (22.000 m²); Conforama (7.250 m²); Worten (2.000 m²); Toys ‘R’ Us (3.160 m²); C&A (3.730 m²), McDonalds (514,22 m²) e os bancos; N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel. As restantes lojas deste centro comercial totalizam 33.230 m² de ABL, dos quais 2.915 m² são ocupados pela Warner-Lusomundo (7 salas de cinema), 2.390 m² ocupados pela Zara e 2.655 m² ocupados pela FNAC. A fase de expansão 2B veio acrescentar uma ABL de 6.800 m² onde se destaca uma loja-âncora arrendada à Habitat (1.035 m²) e outra arrendada à H&M (1.538 m²). O CascaiShopping foi inaugurado em Maio de 1991 estando a última expansão concluída em Setembro de 2003.


Propriedade Plena Imóvel propriedade da SM –Empreendimentos Imobiliários SA., a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm contratos de arrendamento com término em Maio de 2006. As restantes lojas têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e, de uma maneira geral, com término em Maio de 2009.




Imóvel 4 Centro Colombo, Lisboa, Portugal

Valor de Mercado (€)

Centro Comercial: € 595.911.000 Torre Oriente Escritórios: € 6.411.000 Torre Ocidente Escritórios: € 7.437.000 Total: € 607.759.000

Valor Líquido Estimado da Renda no Ano 1 (€)

Centro Comercial: € 40.055.397 Torre Oriente Escritórios: € 426.752 Torre Ocidente Escritórios: € 448.371 Total: € 40.930.520

Descrição

Centro comercial em três pisos, com 120.000 m² de ABL e 6.850 lugares de estacionamento em três caves. Uma área de 29.490 m² foi vendida ao Hipermercado Continente e uma loja com uma área de 3.815 m² foi vendida à C&A. (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel.). Outras lojas-âncora neste centro comercial são: AKI (2.640 m²); Toys ’R’ Us (3.295 m²); Worten (2.830 m²); Sport Zone (2.350 m²); San Luis (1.830 m²); Cortefiel (1.210 m²); Zara (1.795 m² e 1.370 m²); Fnac (3.755 m²); Habitat (1.880 m²); Vobis (915 m²); Tribo (1.080 m²) e MacModa (1.225 m²), entre outras. Existe também um centro-auto (980 m²), um health club (2.480 m²), uma área de lazer com 12.310 m² e 10 salas de cinema Warner-Lusomundo (5.200 m²). As restantes 410 lojas-satélite ocupam uma área de 35.885 m² incluindo 60 restaurantes (que totalizam 7.360 m²). Existe no Centro Colombo um co-gerador de electricidade que produz electricidade vendida ao condomínio e à EDP. Existe também uma área de 2.894 m² de arrecadações arrendada aos lojistas. Sabemos que existe potencial para a construção de um campo de golf (de 3.665 m²) na cobertura do centro. Como tal, e mesmo não tendo conhecimento das intenções actuais da Sociedade em relação a este projecto, incluímos esta na área referida. Na nossa avaliação foi incluída a área de escritórios que diz respeito às bases das Torres Oriente e Ocidente deste empreendimento. As bases das duas torres incluem 2 pisos, ambos com mezzanine, tendo um 1.170 m² e outro 1.760 m². Os pisos térreos destas Torres estão actualmente arrendados a instituições bancárias enquanto que os primeiros pisos se encontram em tosco e por arrendar. Por uma questão de apresentação as áreas de escritórios que forma parte integrante do Empreendimento Colombo, são apresentadas em anexo. O Centro Colombo foi inaugurado a 16 de Setembro de 1997.




Propriedade Plena Imóvel propriedade de: Empreendimentos Imobiliários Colombo, SA., a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 10 e 20 anos e término entre Setembro de 2006 e Setembro de 2016. As restantes lojas têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término em 2009. A Torre Oriente está arrendada ao Banco Comercial Português com um contrato que termina em 2012. Existe ainda 1.716 m² devolutos no 1º piso. A Torre ocidente está arrendada a vários bancos portugueses na generalidade, com contratos que terminam entre 2007 e 2012. Existe ainda 408 m² devolutos no piso 0 e 1.758 m² no piso 1.




Imóvel 5 Centro Vasco da Gama, Lisboa, Portugal



Descrição

Centro comercial em quatro pisos que totalizam 47.625 m² de ABL e 2.559 lugares de estacionamento. Possui um hipermercado Continente com 11.410 m², uma loja C&A com 2.660 m² e uma loja Worten com 4.410 m², espaços estes que foram vendidos aos respectivos ocupantes e, por esse motivo, excluídos desta avaliação. Este centro dispõe de um complexo de Cinemas Warner-Lusomundo (3.830 m²) e de um conjunto de lojas-âncora de média dimensão, como Sportzone (1.535 m²), Zara (2.055 m²), Vobis (710 m²), entre outras. Dispõe ainda de um conjunto de 130 lojas (22.745 m²) e 30 restaurantes com uma área total de 4.034 m². Existe também uma área destinada para arrumos de 1.305 m². Este projecto foi inaugurado em Abril de 1999.


Propriedade plena Imóvel propriedade da Vasco da Gama – Promoção de Centros Comerciais, S.A., a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


A lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 6 e 15 anos, com término entre 2005 e 2014. A maioria das lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 6 e 10 anos e término em 2005 ou 2009. Foram celebrados contratos de arrendamento por um período de 20 anos com a Warner Lusomundo e a McDonald’s, cujo término será em 2019.




Imóvel 6 Coimbra Retail Park, Coimbra, Portugal



Descrição

Distando 5 km do centro da cidade de Coimbra e tendo como acesso principal o IC2, o Coimbra Retail Park consiste num empreendimento comercial com uma ABL total de 12.760 m², ancorado por Mestre Maco (3.000 m²), Worten (2.,230 m) e a San Luis (1.375 m²). Este complexo dispõe também de duas lojas destinadas ao ramo da restauração. O empreendimento tem capacidade para 560 lugares de estacionamento. O Coimbra Retail Park foi inaugurado no último trimestre de 2003.

Regime da Propriedade Propriedade Plena Imóvel propriedade da Sóguia – Sociedade Imobiliária, S.A a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária).


A lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 15 anos, com término em 2018. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 10 anos enquanto que as lojas de restauração possuem contratos com duração de 6 anos com término em 2009.




Imóvel 7 CoimbraShopping, Coimbra, Portugal



Descrição

Centro comercial em dois pisos, com 26.485 m² de ABL e 1.111 lugares de estacionamento, tendo uma área de 20.000 m² sido vendida ao hipermercado Continente. (N.B: Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel.) A restante área totaliza 6.485 m² de ABL, dos quais 760 m² são ocupados pela MacModa e 910 m² pela Worten. Existem ainda 66 lojas e restaurantes distribuídos por dois pisos, com um total de 4.815 m² de ABL. O centro dispõe também de uma área destinada a arrumos com 572 m². O CoimbraShopping foi inaugurado em Setembro de 1993


Propriedade plena Imóvel propriedade da Omala – Imobiliária e Gestão SA., a qual é detida a 100% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com a duração de 6 anos e término em 2005. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término em 2005.




Imóvel 8 Estação Viana, Viana do Castelo, Portugal

Valor de Mercado (€) € 65.532.000 Reembolso relative a fitout € 1.908.000


€ 4.615.576 Reembolso relative a fitout € 248.026

Descrição

Encontrando-se bem localizado no centro da cidade de Viana do Castelo, o Estação Viana Shopping, beneficia de um bom fluxo pedestre, situando-se junto à estação ferroviária e central de camionagem. O centro comercial é composto por três pisos acima do solo, totalizando 18.515 m² de ABL. As lojas-âncora incluem 5 salas de cinema Castello Lopes (1.430 m²), Worten (855 m²), Zara (1.460 m²), Sportzone (725 m²), Modalfa (400 m²) e um supermercado Modelo (2055 m²). Existe uma área de 1.180 m² destinada Bugz Bowling e a restante área (10.410 m²) para 16 unidades de restauração (1.395 m²), 9.000 m² para 86 lojas-satélite e um quiosque (15 m²). O centro comercial irá também possuir 600 lugares de estacionamento pagos.

Regime da Propriedade Propriedade plena Imóvel detido por CentralStation – Imobiliária, SA a qual é detida a 100% pela Sonae Imobiliária).


Os contratos das lojas-âncora do Grupo Inditex e dos Cinemas têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com a duração de 15 anos, possuindo término em 2018. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em 2009. Além da renda base, os Cinemas e as lojas do Grupo Inditex pagam um reembolso respeitante ao Fitout.




Imóvel 9 GaiaShopping, Vila Nova de Gaia, Portugal

Valor de Mercado (€) € 134.066.000 Reembolso relative a Fitout € 625.000


€ 9.585.672 Reembolso relative a Fitout € 108.000

Descrição

Situado em Vila Nova de Gaia, o GaiaShopping compreende 59.195 m² de ABL e 2.984 lugares de estacionamento, consistindo num empreendimento que passou por duas fases de desenvolvimento distintas. A primeira fase, originalmente conhecida como Galeria Comercial de Gaia, foi inaugurada em 1989 e compreendeu 32.890 m² de ABL e 1.990 lugares de estacionamento. Nesta primeira fase encontra-se uma loja-âncora de 2.165 m² ocupada pela Max Mat (DYI) e Sportzone (1.225 m²) e outras três lojas-âncora que foram vendidas aos respectivos operadores - uma área de 18.450 m² vendida ao hipermercado Continente, uma área de 4.580 m², situada no parque de estacionamento, vendida à Toys ’R’ Us e uma área de 2.040 m² vendida à Worten (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). Existe ainda uma unidade stand-alone com 785 m² de ABL ocupado pela Autocenter. Em frente do hipermercado existe uma galeria com um piso onde funcionam 41 lojas e 2 quiosques, totalizando 3.645 m² de ABL. A segunda fase do GaiaShopping está distribuída por dois pisos, totalizando 26.305 m² de ABL e 994 lugares de estacionamento. Nesta segunda fase existe uma loja de dois pisos, totalizando 3.380 m², vendida à C&A, que foi excluída da avaliação deste imóvel. A restante área totaliza 22.925 m² de ABL distribuída por 109 unidades de retalho e restaurantes (11.805 m²) e por várias lojas-âncora: Zara (1.985 m²); Cortefiel (930 m²); MacModa (955 m²); Tribo (880 m²); Sephora (570 m²); Fnac (2.510 m²); e 9 salas de cinema Warner-Lusomundo (3.290 m²). Existe ainda uma área de 475 m² destinada a arrumos. A segunda fase do GaiaShopping foi inaugurada em Outubro de 1995, tendo sido remodelado em 2003. A unidade arrendada à Fnac abriu no último trimestre de 2003.


O imóvel é propriedade de duas entidades: - A Lisedi é proprietária da primeira fase; - A Teleporto é proprietária da segunda fase. Ambas as entidades são detidas a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


“Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 5 e 20 anos e término entre Outubro de 2005 e Outubro de 2015. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em Outubro de 2007. Além da renda base, a Fnac paga um reembolso respeitante ao Fitout.




Imóvel 10 Gare do Oriente, Parque das Nações, Lisboa, Portugal

Valor de Mercado (€) € 998.000

Valor Líquido Estimado da Renda no Ano 1 (€) € 137.805

Descrição

Área comercial com restaurantes e serviços, totalizando 3.795 m² de ABL, dentro da estação da Gare do Oriente, junto ao centro comercial Vasco da Gama. A Gare do Oriente foi inaugurada em 1998.


Propriedade Arrendada Contrato de arrendamento detido pela Paracentro (Empresa detida a 100% pela Sonae Imobiliária). A renda corresponde a 50% das rendas recebidas até € 78.241 e 85% das rendas recebidas acima de € 78.241 por ano. A renda mínima é de € 680.202,84/ano.

Termos de Ocupação Os subarrendamentos têm a figura jurídica de ‘Contratos de Utilização de Loja’ com duração de 6 anos e término em Maio de 2010.




Imóvel 11 GuimarãeShopping, Guimarães, Portugal



Descrição

Centro comercial em dois pisos com 26.865 m² de ABL e 1.750 lugares de estacionamento. Uma área de 16.145 m² foi vendida ao Hipermercado Continente, uma de 1.450 m² à Worten, bem como uma outra de 1.940 m² vendida aos operadores de cinemas Castello Lopes (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). A restante área totaliza 7.330 m² de ABL, da qual 1.505 m² são ocupados pelas lojas-âncora MacModa (755 m²) e Tribo (750 m²). Existem ainda 88 restaurantes e lojas-satélite distribuídas por dois pisos com um total de 5.825 m² de ABL. Na Central de Camionagem adjacente, existem também 5 lojas incluídas na avaliação deste imóvel, totalizando uma área de 360 m². O centro dispõe ainda de 107 m² destinado a arrumos. O GuimarãeShopping foi inaugurado em Fevereiro de 1995.


Propriedade plena Imóvel propriedade da GuimarãeShopping -Empreendimentos Imobiliários, SA, a qual é detida a 100% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com a duração de 15 anos e término em Fevereiro de 2010. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com a duração de 6 e término geralmente em Fevereiro de 2007.




Imóvel 12 Grandella, Lisboa, Portugal


Valor Líquido Estimado da Renda no Ano 1 (€) € 408.060

Descrição

Quatro unidades de retalho localizadas no edifício Grandella, no Chiado, em Lisboa, totalizando 5.905 m² de ABL. Entre os ocupantes destacam-se a H&M (4.225 m²), a Perfumes & Companhia (855 m²) e a Stradivarius (210 m²). Existe ainda uma unidade destinada ao ramo da restauração com 615 m² que se encontra devoluta. O imóvel foi reconstruído e remodelado em 1996.


Propriedade Arrendada Imóvel arrendado pela Datavenia, empresa detida a 100% pela Sonae Imobiliária que comprou o trespasse do contrato de arrendamento das antigas instalações da loja Printemps. Este contrato tem a duração de 15 anos e o seu início data de 19 de Agosto de 1996. No seu término, a Sonae Imobiliária tem opção de renovar o mesmo por períodos sucessivos de um ano. A renda anual mínima paga ao proprietário do imóvel, MGAM, é de € 955.816/ano.


A loja H&M tem “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial” com a duração de 18 anos e término em 2021, a Stradivarius com duração de 9 anos (término em 2010) e a Perfumes & Companhia com a duração de 6 anos (com término em 2005).




Imóvel 13 MadeiraShopping, Madeira, Portugal



Descrição

Centro Comercial com 26.585 m² de ABL, localizado na ilha da Madeira, a 10 minutos do centro da cidade do Funchal. Inclui um complexo de cinemas explorado pela Socorama-Castello Lopes (2.865 m²) e uma pista de bowling (1.175 m²), explorado pela Microlândia. O centro dispõe ainda de 11.020 m² de lojas-âncora como a Zara (1.675 m²), supermercado Modelo (4.210 m²), Maxmat (2.280 m²), entre outras. Cumulativamente a estas áreas, existem ainda 76 lojas com uma área total de 8.370 m² de ABL e 25 restaurantes totalizando 3.155 m² ABL. Uma área de 825 m² destinada a arrecadações é arrendada aos vários lojistas. O MadeiraShopping foi inaugurado em Março de 2001.

Regime da Propriedade Propriedade Plena Imóvel propriedade da MadeiraShopping, SA. a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 6 e 15 anos, com início em 2001. Os cinemas têm um contrato de utilização com a duração de 10 anos. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos, com término em 2007.




Imóvel 14 MaiaShopping, Ermesinde, Maia, Portugal



Descrição

Centro comercial em dois pisos totalizando 30.915 m² de ABL, incluindo arrecadações, e 2.300 lugares de estacionamento. Uma área com 14.790 m² foi vendida ao hipermercado Continente. (N.B: Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel). O centro dispõe ainda de um complexo de 11 salas de cinema Warner-Lusomundo com 3.080 m², três lojas-âncora de média dimensão arrendadas à Sport Zone (855 m²), Worten (2.145 m²) e Autocenter (1.035 m²) e ainda um conjunto de 105 lojas, praça de restauração e quiosques, totalizando uma 9.035 m² de ABL. Existe também um co-gerador que produz electricidade que é vendida ao condomínio e à EDP, e uma área de 103 m² destinada a arrecadações arrendada a vários lojistas. O MaiaShopping foi inaugurado em Novembro de 1997.


Propriedade Plena Imóvel propriedade da MaiaShopping – Empreendimentos Imobiliários SA. a qual é detida a 100% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


Arrendamento do complexo de cinemas à Warner-Lusomundo por um período de 20 anos com término em Novembro de 2017. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em 2009.




Imóvel 15 NorteShopping, Matosinhos, Porto, Portugal



Descrição

Centro comercial em dois pisos, totalizando 71.905 m² ABL e 5.000 lugares de estacionamento, localizado junto ao hipermercado Continente e a dois edifícios de escritórios. Este centro dispõe de um complexo com 8 salas de cinema Warner-Lusomundo com 4.360 m², Funcenter (1.780 m²) e diversas lojas-âncora como a Toys ‘R’ Us (3.280 m²), Fnac (2.480 m²), Zara (2.155 m²), supermercado Modelo-Bonjour (2.030 m²), Habitat (1.480 m²), Macmoda (955 m²), entre outros. Está prevista um Solinca Health Club com área de 1.790 m², cuja data de abertura está prevista durante 2005. O NorteShopping dispõe ainda de um conjunto de 204 lojas, totalizando 21.850 m², 37 restaurantes com uma área total de 4.285 m² e 1.270 m² destinados a arrecadações arrendadas aos lojistas. Ajacente ao NorteShopping encontra-se um hipermercado Continente, que inclui várias unidades de retalho, totalizando 18.885 m². Tanto estas unidades como o hipermercado foram vendidas aos respectivos ocupantes e, por essa razão, são excluídas da nossa avaliação. Existe também um co-gerador que produz electricidade que é vendida ao condomínio e à EDP. O NorteShopping foi inaugurado em Outubro de 1998.


Propriedade Plena Imóvel propriedade da IMO-R – Sociedade Imobiliária SA. a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 10 e 15 anos e término em Outubro de 2008 e Outubro de 2013. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em Outubro de 2010. A nossa avaliação tem em consideração a renegociação de novos contratos.




Imóvel 16 Parque Atlântico, Ponta Delgada, Azores, Portugal

Valor de Mercado (€) € 55.931.000 Reembolso para fitout € 930.000


€ 4.223.332 Reembolso para fitout € 110.996

Descrição

Centro comercial localizado num terreno adjacente ao supermercado Modelo. Situado na cidade de Ponta Delgada, capital do arquipélago dos Açores, este centro possui uma ABL de 22.315 m² e inclui um cinema multiplex Castello Lopes (1.150 m²), uma unidade DIY MaxMat (1.790 m²), Zara (1.680 m²), Sportzone (705 m²), Worten (655 m²), bem como 10.355 m² de área dedicada a lojas-satélite e unidades de restauração. Uma área com 5.980 m² foi vendida ao supermercado Modelo (N.B: Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel). Este centro tem capacidade para 1.100 lugares de estacionamento. O Parque Atlântico foi inaugurado em Outubro de 2003.


Propriedade Plena Imóvel propriedade da Micaelense Shopping –Empreendimentos Comerciais, S.A., a qual é detida pelo Fundo Sierra (detido a 50% Sonae Imobiliária).


Arrendamento do complexo de cinemas à Castello Lopes por um período de 15 anos com término em 2018, situação que também acontece com os lojistas pertencentes ao Grupo Inditex. Além da renda base, tanto o operador dos Cinemas, como as lojas arrendadas ao Grupo Inditex a pagam um reembolso respeitante ao Fitout. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término em 2009.




Imóvel 17 Via Catarina, Porto, Portugal



Descrição

Centro comercial em quatro pisos com um total de 11.931 m² de ABL e 578 lugares de estacionamento, situados nos 10 pisos superiores construídos nas traseiras do imóvel. O centro possui as lojas-âncora Modelo-Champion (885 m²), Zara (1.890 m²), H&M (1.045 m²), Sportzone (550 m²) e Worten (760 m²). O centro dispõe ainda de um conjunto de 63 lojas, totalizando 4.461 m² ABL, e 27 restaurantes cuja ABL total é de 2.305 m². Existe ainda uma área de 199 m² destinada a arrecadações. O ViaCatarina foi inaugurado em Setembro de 1996.


Propriedade Plena Imóvel propriedade da Via Catarina – Empreendimentos Imobiliários, SA., a qual é detida a 50% pelo Fundo SIERRA (detido em 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 15 anos e término em Setembro de 2011. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em 2008.



A (ii) – IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO - ESPANHA

Imóvel 18 Avenida M40, Leganés, Madrid, Espanha

Valor de Mercado (€) € 98.164.000 Reembolso para fitout € 1.920.000



Descrição

Centro comercial recente, situado junto à auto-estrada M40 e a cerca de 10 minutos do centro de Madrid, com 48.275 m² de ABL, distribuída por 3 pisos com um parque de estacionamento com capacidade para 2.404 lugares. Este centro tem um hipermercado Eroski,, uma loja-âncora da Forum Sport que totalizam uma área de 16.495 m² e foram vendidas aos seus ocupantes encontrando-se, por essa razão, excluídas desta avaliação. A área restante (31.780 m²) incluí 12 salas de cinema arrendadas à Yelmo (4.250 m²), um FEC (1.750 m²) e duas lojas-âncora num total de 4.320 m² arrendadas à Zara e à H&M. O centro possui ainda uma área de 17.120 m² destinada a lojas-satélite, 3.175 m² destinados a unidades de restauração e 1.165 m² de espaços ao ar livre – terraços. O centro comercial Avenida M 40 abriu em Abril de 2004,

Regime da Propriedade Propriedade Plena Imóvel propriedade da Avenida M40 AS a qual é detida em 60% pela Sonae Imobiliária.


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 20 anos e término em Setembro de 2024 e cinemas com duração de 15 anos e término em 2019. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em 2010.




Imóvel 19 Dos Mares, San Javier, Murcia, Espanha

Valor de Mercado (€) € 36.467.000 Reeembolso para Fitout € 57.000


€ 2.367.679 Reeembolso para Fitout € 16.214

Descrição

Centro comercial e lazer recente, situado na periferia da cidade de San Javier, distrito de Murcia. Este centro tem 24.260 m² de ABL, distribuída por dois pisos, possui um hipermercado com 8.970 m² (que foi vendido, por essa razão, será excluído desta avaliação). A restante área (15,290 m²) está ocupada com cinemas multiplex (2,265 m²), Bricosuar (1,667 m²) e Grupo Inditex (1,490 m²). Possui ainda 78 unidades comerciais e restaurantes. O centro comercial Dos Mares abriu em Abril de 2004.

Regime da Propriedade Propriedade Plena Imóvel propriedade da Comercial de San Javier Shopping SL, a qual é detida em 65% pela Sonae Imobiliária.


As lojas-âncora têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 20 anos e término em 2024 e cinemas com duração de 20 anos e término em 2024. As lojas-satélite têm “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em 2010.




Imóvel 20 GranCasa, Saragoça, Espanha



Descrição

Centro comercial regional situado na cidade de Saragoça, com uma ABL total de 79.440 m². Desta ABL total, 36.000 m² foram vendidos ao ocupante El Corte Inglés e 3.445 m² aos cinemas Warner-Lusomundo, pelo que apenas foram considerados na nossa avaliação 39.995 m² de ABL. O centro consiste em três pisos acima do solo e tem capacidade para 2.500 lugares de estacionamento em três pisos subterrâneos. As lojas-âncora incluem o Planet Bowling (1.945 m²), Media Markt (4.455 m²), Miro (1.110 m²), Cortefiel (1.000 m²), Zara (2.060 m²), Mango (630 m²), H&M (2.725 m²), Decathlon (2.970 m²) e Gala (1.850 m²) . O centro tem ainda um co-gerador que produz electricidade que foi excluído da presente avaliação. O CC Gran Casa foi inaugurado em 1997

Regime da Propriedade Propriedade Plena. Imóvel propriedade da Iberian Assets, a qual é detida a 50% pelo Fundo Sierra (detido a 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 10 e 20 anos e com várias datas de término. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 5 anos e com várias datas de término.




Imóvel 21 Kareaga Max Center & Ocio, Bilbao, Espanha



Descrição

Centro comercial e de lazer situado na área de Barakaldo (no extremo da cidade de Bilbao) com uma ABL total de 59.370 m² e com capacidade para 4.150 lugares de estacionamento. Duas lojas-âncora – hipermercado Eroski (18.560 m²) e Bowling Sur (2.850 m²) – e quatro lojas-satélite (totalizando uma área de 815 m²) foram vendidas aos seus ocupantes e foram, por essa razão, excluídas da nossa avaliação. Assim, a ABL objecto da nossa avaliação totaliza 37.145 m². O centro comercial está disposto em dois pisos e a componente de lazer encontra-se distribuída por três pisos, num edifício independente. Ambos os edifícios estão interligados através de uma ponte ao nível do primeiro piso. As lojas-âncora deste centro incluem um cinema multiplex (6.285 m²), H&M (2.355 m²), Decathlon (2.910 m²), Zara (1.945 m²), Cortefiel (820 m²) e McDonald’s (385 m²). O Max Center foi inaugurado em 1994 e o Max Ocio em Julho de 2002.







Imóvel 22 La Farga, Hospitalet, Barcelona, Espanha



Descrição

Um centro comercial situado na área de L’Hospitalet, nos arredores de Barcelona. Possui uma ABL total de 18.565 m², compreendendo 128 unidades de retalho, não existindo quaisquer espaços vendidos aos respectivos ocupantes. O centro divide-se por quatro pisos, encontrando-se a componente de lazer no último piso. As lojas-âncora incluem um cinema multiplex Max Centre (2.045 m²), Caprabo Supermercados (2.665 m²) e Zara (1,680 m²), e várias lojas da Massimo Dutti (395 m²), Pull & Bear (355 m²), Kiddys Class (335 m²), Bershka (350 m²), Stradivarius (268 m²) e Zara Home (277 m²). O centro foi remodelado em 2004. Durante 2005 irá abrir um restaurnte âncora, La Posada de Antonio (390 m²) a adicionar ao existente Burger King (280 m²). O centro é servido por 1.148 lugares de estacionamento pagos. O La Farga foi inaugurado em 1996.

Regime da Propriedade Direito de Superfície Imóvel propriedade da Hospitalet Center SL, a qual édetida a 25% pelo Fundo Sierra (detido a 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com durações de 15 anos com término em 2019. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 5 anos, com várias datas de término.




Imóvel 23 Luz del Tajo, Toledo, Espanha



Descrição

Centro comercial situado na periferia da cidade de Toledo. O empreendimento tem uma ABL total de 42.200 m², composto por um hipermercado Eroski (13.201 m²) uma estação de serviço e cinemas multiplex operados pela Cinesur (3.860 m²). Ambas estas unidades foram vendidas aos respectivos ocupantes e por isso foram excluídas da presente avaliação. A area restante (24,939 m²) incluí âncoras da Zara & Kiddy’s Class (2,315 m²), Bricoking (2,420m²), Forum (1,075 m²) e Medimax (1,170 m²), e outas marcas tais como Bershka (495 m²), Pull & Bear (435 m²), Stradivarius (360 m²), totalizando 128 unidades comerciais e restaurantes O centro é servido por 2.000 lugares de estacionamento pagos Luz del Tajo foi inaugurado em 2004

Regime da Propriedade Propriedade Plena. Imóvel propriedade da Proyecto Shopping 2001 S.A., a qual é detida a 60% pela Sonae Imobiliária.


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com durações de 6 anos com término entre 2007 e 2010, com excepção do Grupo Inditex que têm contratos de 20 anos com término em 2024. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos com término em Outubro de 2010.




Imóvel 24 Parque Principado, Oviedo, Espanha



Descrição

Um centro comercial regional com 76.840 m² de ABL. As lojas-âncora incluem o hipermercado Eroski (20.970 m²), vendido ao ocupante e, por essa razão, excluído desta avaliação. O centro está principalmente distribuído num só piso, embora as áreas de lazer, restauração e Family Entertainment Centre (FEC) se encontrem em dois pisos, por baixo da área de cinemas. As lojas-âncora incluem um complexo de cinemas Warner (5.915 m²), Planet Bowling (3.360 m²), C&A (2.475 m²), Cortefiel (1.220 m²), Zara (1.925 m²), Fnac (2.695 m²), Forum Sport (4.015 m²), Media Markt (4.815 m²), NorAuto (1.040 m²) e Los Telares (1.075 m²). O centro possui 5.000 lugares de estacionamento à superfície. O Parque Principado foi inaugurado em Abril de 2001.

Regime da Propriedade Propriedade Plena Imóvel propriedade do Parque Principado, SL, a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária.


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 10 e 20 anos e início em 2001. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 5 anos e com término em Abril de 2006.




Imóvel 25 Plaza Mayor, Málaga, Espanha

Valor de Mercado (€) € 75.939.000 Reembolso para fitout € 3.106.000



Descrição

Centro de lazer e entretenimento com uma área total de 33.325 m² e com capacidade para 2.200 lugares de estacionamento. O empreendimento consiste numa estrutura ao ar livre, cujo design se baseou na recriação de uma típica aldeia andaluz. O centro está dividido em quatro áreas distintas: Plaza Brava, onde se pode encontrar o Big Fun Bowling (3.565 m²) e onde irá funcionar o Pacha NightClub (235 m²); Calle de la Redonda/Plaza del Azahar, que consiste sobretudo numa “rua” de restauração tradicional; Calle del Zoco, onde se encontram várias lojas, entre as quais as lojas-âncora Solinca Gymnasium (4.270 m²) e a Nike Factory (1.015 m²); Plaza Mayor, que consiste maioritariamente em unidades de restauração de fast-food e tendo por lojas-âncora um cinema multiplex com 20 salas explorado pela Yelmo (7.810 m²) e um FEC (3.565 m²). Existem ainda 51 restaurantes e 26 lojas. O Plaza Mayor foi inaugurado em Abril de 2002.


Propriedade Plena Imóvel propriedade da Plaza Mayor – Parque Ocio, SA., a qual é detida a 100% pelo Fundo Sierra (detido a 50,1% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração entre 10 e 20 anos com início em 2001. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 5 anos e com término em Abril de 2008.




Imóvel 26 Valle Real, Santander, Espanha



Descrição

Centro comercial situado na cidade de Santander, totalizando 47.740 m² de ABL. Desta área, foram vendidas as seguintes áreas: 15.950 m² que dizem respeito a um hipermercado Eroski, 6.255 m² correspondentes à Leroy Merlin e 350 m² que dizem respeito a três unidades comerciais (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). Assim sendo, a área considerada na nossa avaliação totaliza 25.185 m². O centro consiste num edifício com dois pisos e tem capacidade para 2.500 lugares de estacionamento. De entre as lojas-âncora salientamos 8 salas de cinema Cines Valle Real (2.540 m²), Forum Sport (2.740 m²), Zara (1.890 m²), Gables (1.720 m²), Los Telares (1.020 m²), Mango (930 m²) e Cortefiel (700 m²). O Valle Real foi inaugurado em 1994, tendo sofrido uma expansão do piso térreo em 1999.







Imóvel 27 Zubiarte, Bilbao, Espanha



Descrição

Centro comercial recente, situado na cidade de Bilbao, junto ao Museu Guggenheim, com uma excelente visibilidade. Trata-se de um empreendimento com uma ABL de 20.765 m² e 1.000 lugares de estacionamento, com lojas âncoras da Zara (1,935 m²) e cinema multiplex (4,450 m²) localizado no ultimo piso. O centro é composto por 81 unidades comerciais e restaurantes, distribuídas por cinco pisos Zubiarte foi inaugurado em Novembro de 2004

Regime da Propriedade Propriedade Plena. Imóvel propriedade da Zubiarte Inversiones Inmobiliárias, S.A., a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária.


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com durações de 10 anos com término em, com excepção do Grupo Inditex que têm contratos de 20 anos com término em 2024. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 6 anos com término em Novembro de 2010.



A (iii) – IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO - BRASIL

Imóvel 28 Parque Dom Pedro, Campinas, São Paulo, Brasil

Valor de Mercado (€) R$ 400.227.000 € 110.722.523


R$ 38.487.342 € 10.647.523

Descrição

O imóvel está situado na cidade de Campinas, no estado de São Paulo, Brasil. O centro situa-se num terreno com 476.490 m², possuindo uma área de construção de 178.695 m² e uma ABL de 106.956 m² que diz respeito à 1ª fase de construção, concentrada sobretudo ao nível do rés-do-chão. Os restaurantes, cinemas e zonas de lazer estão situados ao nível da cave elevada. O centro possui 11 lojas-âncora, que inclui um hipermercado, um cinema multiplex com 15 salas, um health club, um teatro e uma área de lazer - bowling. O Parque D. Pedro conta ainda com 307 lojas-satélite, 18 restaurantes, 31 lojas de fast-food , 32 quiosques e 8.300 lugares de estacionamento. O centro consiste ainda em duas lojas-âncora que somam uma área de 5.855 m² e que foram vendidas à C&A. (NB. Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). O Parque Dom Pedro foi inaugurado em Abril de 2002.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 95,04% do imóvel é propriedade da Sonae Imobiliária e os restantes 4,96% da Sonae Implanta.


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 10 anos com início em 2002. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 5 anos e início em 2002.




Imóvel 29 Pátio Brasil, Brasilia, DF, Brasil



R$ 11.023.223 € 3.049.574

Descrição

Este centro está situado na melhor zona comercial da cidade de Brasília e fica adjacente à zona hoteleira da mesma. Está situado num terreno com 8.000 m² e possui uma ABL total de 28.504 m² em quatro pisos e três caves de estacionamento com capacidade para 1.800 automóveis. A expansão do terceiro piso foi completada e inaugurada em Março de 2001. Uma loja-âncora com 2.990 m² vendida à C&A.. (NB. Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel). O centro possui 5 lojas-âncora, 158 lojas-satélite, três agências bancárias, 25 restaurantes, um complexo de cinema com 6 salas, kiosks e uma área de recreio para crianças. Este centro foi inaugurado em Outubro de 1997.


Condomínio Proindiviso O imóvel é propriedade do Condomínio Pátio Brasil Shopping Center, detido a 10.42% pela Sonae Enplanta S.A., a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária SA).


As lojas-âncora Grupo Otoch e lojas Riachuelo encontram-se arrendadas com contratos de 6 e 10 anos respectivamente. As lojas-satélite têm contratos com duração de 3 ou 5 anos.




Imóvel 30 Franca Shopping, Franca, SP, Brasil



R$ 893.122 € 247.082

Descrição

Este centro está situado no município de Franca, no nordeste do Estado de São Paulo. O imóvel fica próximo do centro da cidade, com frente para uma via-rápida que faz ligação às principais auto-estradas regionais. O imóvel situa-se num terreno com 70.000 m² e possui uma ABL total 18.158 m² num único piso. Consiste em quatro lojas-âncora e 86 lojas-satélite, 8 restaurantes, 3 salas de cinema, 11 quiosques, uma área de lazer para crianças e uma sala de bingo. Existe ainda um parque de estacionamento com capacidade para 1.100 viaturas. O Franca Shopping foi inaugurado em Outubro de 1993.


“Condominium Proindiviso” O imóvel é propriedade do Condomínio Shopping Center Franca, dos quais 32.61% é propriedade da Sonae Imobiliária e 31.40% do condominio é detida pela Sonae Enplanta, SA (50% detida pela Sonae Imobiliária, SA).


As lojas âncoras Comprebem e Magazine Luiza encontram-se arrendadas com contratos de 10 anos. A McDonalds está arrendada com um contrato de 20 anos. As lojas-satélite encontram-se arrendadas com contratos de 3 ou 5 anos.




Imóvel 31 Shopping Metrópole, São Bernardo do Campo, SP, Brasil



R$ 9.978.304 € 2.760.498

Descrição

Centro comercial situado na região central de São Bernardo do Campo, situado num terreno de 88.342 m² e dispondo de uma ABL total de 23.569 m² distribuída por dois pisos. O centro tem a sua frente virada para uma praça que faz ligação com as avenidas principais da cidade e que é servida por vários transportes públicos. As lojas encontram-se todas num só piso e incluem quatro lojas-âncora, 114 lojas-satélite, 11 restaurantes, uma agência bancária, três salas de cinema e uma área de lazer para crianças. Tem capacidade para 1.200 lugares de estacionamento ao nível do piso térreo. O Shopping Metrópole foi inaugurado em Maio de 1980 no formato de uma pequena galeria comercial mas, após uma considerável expansão, reabriu em Abril de 1997 no seu estado actual.


“Condomínio Proindiviso” O Imóvel é propriedade do Condomínio Shopping Center Metrópole, 10% deste condomínio é detido pela Sonae Enplanta, SA. (detida 50% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora Lojas Americanas e Lojas Renner (JC Penny) encontram-se arrendadas com contratos de 10 anos, bem como as lojas Blockbuster e McDonald’s. As lojas-satélite encontram-se arrendadas com contratos de 3 ou 5 anos.




Imóvel 32 Penha Shopping, São Paulo, SP, Brasil



R$ 1.822.689 € 504.247

Descrição

Este centro fica adjacente às ruas tradicionais de comércio na Penha, na zona leste de São Paulo. O acesso ao centro é feito através das principais auto-estradas ou por metropolitano (Estação Penha). O centro comercial está implantado num terreno com 19.195 m² e possui 26.425 m² de ABL em dois pisos, incluindo o supermercado Sonda cuja abertura está prevista em 18 meses. O centro tem 4 lojas-âncora, 180 lojas-satélite, 6 restaurantes, 3 salas de cinema, 25 quiosques e uma área de lazer para crianças. Tem ainda capacidade para 1.200 lugares de estacionamento em três pisos subterrâneos. Foi inaugurado a 19 de Outubro de 1992.


“Condomínio Proindiviso” O Imóvel é propriedade do Condomínio Shopping Center Penha. 14.10% deste condomínio é detido pela Sonae Enplanta SA (detida 50% pela Sonae Imobiliária).


A loja-âncora Lojas Americanas encontra-se arrendada com um contrato de 10 anos e a loja McDonald’s encontra-se arrendada com um contrato de 20 anos. As restantes lojas encontram-se arrendadas com contratos de 3 ou 5 anos, com várias datas de término.




Imóvel 33 Tivoli Shopping, Santa Bárbara do Oeste, SP, Brasil



R$ 4.066.408 € 1.124.972

Descrição

O centro está situado a cerca de 130 km a norte da cidade de São Paulo e tem a sua frente para a Av. Santa Bárbara, que faz ligação entre as cidades de Santa Bárbara e Americana. O centro soma uma ABL total de 22.497 m² num único piso e possui 5 lojas-âncora, 114 lojas-satélite, uma agência bancária, 15 restaurantes, 3 salas de cinema, 20 quiosques, uma área de lazer para crianças e uma sala de bingo. O restaurante McDonald’s ocupa uma área independente. Existem ainda 1.578 lugares de estacionamento dispostos em volta do centro. O Tivoli Shopping foi inaugurado em Novembro de 1998.


“Condomínio Proindiviso” O Imóvel é propriedade do Condomínio Tivoli Shopping Center. 25% deste condomínio é detido pela Sonae Enplanta SA (detido 50% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora Sé Supermercados e Magazine Luiza encontram-se arrendadas com contratos de 10 anos e a loja McDonald’s encontra-se arrendada com um contrato de 20 anos. As restantes lojas têm contratos de arrendamento com duração de 3 e 5 anos, com várias datas de término.




Imóvel 34 Boavista Shopping, Santo Amaro, SP, Brasil



R$ 1.112.364 € 307.736

Descrição

Centro comercial novo, situado em Santo Amaro (um subúrbio de São Paulo) com uma ABL total de 23.892 m², distribuído por três pisos acima do solo, incluindo um hipermercado Sonda (9.900 m²). A restante área (13.992 m²) incluí 3 lojas-âncora, 24 unidades de restauração, 139 unidades-satélite e área de lazer para crianças. O centro tem capacidade para 1.350 lugares de estacionamento situados no piso subterrâneo e na cobertura do imóvel. O Boavista Shopping foi inaugurado em Abril de 2004.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 95% é propriedade da Sonae Imobiliária e 5% é detido pela Sonae Enplanta (detido 50% pela Sonae Imobiliária).


As lojas-âncora têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 10 anos com início em Abril de 2004. As lojas-satélite têm geralmente “Contratos de Utilização de Loja em Centro Comercial” com duração de 5 anos e início em Abril de 2004.



B (i) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – PORTUGAL

Imóvel 35 CovilhãShopping, Covilhã, Portugal

Valor de Mercado no Estado de Desenvolvimento Actual € 4.186.000

Data Prevista para Conclusão e Ocupação Outubro de 2005

Valor de Mercado Após Conclusão e Arrendamento


Rendas Líquidas Estimdas Após a Conclusão e Arrendamento € 1.658.140

Custos Estimados para Conclusão € 20.560.000

Descrição

Centro em construção na Covilhã, próximo da Auto-Estrada A23. O centro vai-se desenvolver no prolongamento do hipermercado Modelo (5.750 m²), o qual foi vendido em separado e por essa razão, excluído da nossa avaliação. Possui uma área total de 16,860 m², e terá com lojas-âncoras Cinemas Castello Lopes (1,350 m²), a MaxMat (1,450 m²) entre outras, tais como Sportzone, Worten e Modalfa. A area restante de 5,895 m² será dividida em unidades comerciais de retalho e restauração. O centro será composto por 2 pisos acima do solo e três abaixo do solo com capacidade para 1.000 lugares de estacionamento.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 100% detida pela Sonae Imobiliária.

Vendas e Arrendamentos Acordados

Foram assinados contratos de arrendamento com as lojas-âncoras do Grupo Inditex, Worten, Vobis e Sportzone e com operador de cinema Castelo Lopes. A comercialização das lojas-satélite já começou e na generalidade terão contratos com duração de 6 anos.




Imóvel 36 LoureShopping, Loures, Portugal


Data Prevista para Conclusão e Ocupação Setembro de 2005


€ 79.404.000 Reembolso para fitout € 1.335.000



Descrição

LoureShopping irá situar-se em Loures (uma cidade que é parte integrante da Área Metropolitana de Lisboa) e irá compreender uma ABL de 38.750 m². Dispondo já de licença de construção emitida em Janeiro de 2004, este centro irá dispor de um hipermercado com uma área de 15.345 m² (que irá ser vendido ao seu ocupante encontrando-se, por essa razão, excluído desta avaliação). As lojas-âncoras são

cinemas Castello Lopes (2,565 m²), H&M (1,790 m²), Zara (2,085 m²), Worten (1,920 m²), Sportzone (995 m²) e Vobis (460 m²). A área restante de 13.090 m² será dividida em 101 unidades comerciais de retalho e restauração. O centro comercial terá capacidade para 2,100 lugares de estacionamento.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 100% detido pela Sonae Imobiliária.


Foram assinados contratos de arrendamento com as lojas-âncoras do Grupo Inditex, Worten, Vobis e Sportzone e com o perador de cinema Castelo Lopes. A comercialização das lojas-satélite já começou e na generalidade terão contratos com duração de 6 anos.




Imóvel 37 Rio Sul, Seixal, Portugal


Data Prevista para Conclusão e Ocupação Março de 2006

Valor de Mercado Após Conclusão e Arrendamento € 68.860.000



Descrição

Centro comercial em construção situado no Seixal, com área de 39.180 m² de ABL, incluindo o existente hipermercado Continente (15,300 m²) o qual foi vendido em separado e por essa razão, excluído da nossa avaliação, assim como a Worten (1,560 m²) e a Sportzone. O centro terá como lojas-âncoras um cinema multiplex (2,420 m²) e a MacModa (996 m²). Estão previstas ainda 106 unidades comerciais de retalho com área de 9.905 m² e 20 restaurantes com área de 1.400 m² de ABL. O centro comercial terá capacidade para 2.300 lugares de estacionamento.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 100% detida pela Sonae Imobiliária.


Os contratos das lojas-âncoras já foram assinados A comercialização das lojas-satélite já começou e na generalidade terão contratos com duração de 6 anos.



B (ii) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – ESPANHA

Imóvel 38 Plaza Eboli, Pinto, Espanha


Data Prevista para Conclusão e Ocupação Março de 2005


€ 50.954.000 Reembolso para fitout € 1.027.000



Descrição

Centro comercial e de lazer actualmente em construção a 20 Km de Madrid e destinado ao Mercado local, com acesso pela auto-estrada N-IV (Autovia de Andalucia). O empreendimento terá uma área total de 31,911 m², incluindo o supermercado Eroski (11,390 m²) e uma estação de serviço com 200 m², os quais foram vendidos em separado e por essa razão, excluídos da nossa avaliação O centro irá ser ancorado pela Zara (2,025 m²), Massimo Dutti (560 m²), Pull & Bear (345 m²), Bershka (435 m²) e Stradivarius (350 m²), entre outros tais como, Menaje Del Hogar (1,295 m²). Terá também cinemas (2,070 m²) e um parque de estacionamento com capacidade para 1,000 carros.

Regime da Propriedade Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Comercial Pinto Shopping SA, detida em 65% pela Sonae Imobiliária.


Os contratos das lojas-âncoras já foram assinados 80% do centro encontra-se arrendado incluindo propostas de ingresso.



B (ii) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – ESPANHA

Imóvel 39 Málaga Shopping, Málaga, Espanha


Data Prevista para Conclusão e Ocupação Outubro de 2005





Descrição

Centro comercial a ser construído num lote de terreno adjacente ao centro de lazer de entretenimento Plaza Mayor Leisure (Imóvel 25). O centro é um empreendimento com 16,810 m² ABL, com capacidade para 1.010 lugares de estacionamento, âncorado supermercado (2,450 m²), Grupo Inditex (4,250 m²), e por outras lojas-âncoras (4,770 m²). O centro irá ainda dispôr de 5,340 m² destinados a lojas satélite.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 100% detido pela Sonae Imobiliária.

Vendas e Arrendamentos Acordados O pré-arrendamento das lojas ainda não começou.



B (iii) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – GRÉCIA

Imóvel 40 Mediterranean Cosmos, Pylea, Thessaloniki, Grécia


Data Prevista para Conclusão e Ocupação Setembro de 2005





Descrição

Centro comercial e de lazer actualmente em construção localizado em Pylea, Grécia. O centro terá uma área de 46,680 m² ABL, dividido por dois pesos e será ancorado pelo Grupo Inditex (4,000 m²), pelo supermercado Masoutis (1,876 m²), pelos cinemas multiplex Village cinemas multiplex (6,200 m²), por uma área de lazer - Bowling (2,435 m²) e outras. O centro terá uma capacidade para 2.800 lugares de estacionamento.

Regime da Propriedade Propriedade arrendada por um período de 30 anos a partir da data de inauguração. 20% detido pela Sonae Imobiliária.


Os contratos das lojas-âncora encontram-se em fase de negociação. A comercialização das lojas satélite já começou.



C (i) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – PORTUGAL

Imóvel 41 Cacém Shopping, Cacém, Portugal


Descrção

Centro comercial e de lazer a ser desenvolvido no Cacém, junto ao IC 19. O empreendimento terá uma área de 26,880 m² ABL incluindo o supermercado Modelo (3,230 m²), um cinema multiplex (2,390 m²) e FEC (1,400 m²) e restaurantes (1,700 m²). A área restante de retalho terá 18,860 m². Ainda não foram emitidas as licenças para iniciar a construção

Regime da Propriedade Propriedade Plena 100% detido pela Sonae Imobiliária. Faltam pagamentos para aquisição do terreno


Imóvel 42 Setúbal Retail Park, Setúbal, Portugal


Descrição

Imóvel destinado a Retail Park com 20,000 m² de ABL e 876 lugares de estacionamento. As lojas âncoras ainda não foram assinadas. Ainda não foram emitidas as licenças para iniciar a construção.

Regime da Propriedade Propriedade Plena 50% detido pela Sonae Imobiliária. Faltam pagamentos para aquisição do terreno




Imóvel 43 Arrábida Shopping Expansão, Vila Nova de Gaia, Portugal

Valor de Mercado no Estado de Desenvolvimento Actual € 411.000

Descrção

Esta expansão do Arrábida Shopping (Imóvel n° 2) irá somar 6.090 m² de ABL ao segundo piso deste centro. Este acréscimo irá envolver a construção de uma loja-âncora para a Lifestyle com 2.200 m², uma unidade de lazer com 1.795 m², unidades de restauração (1.066 m²), unidades de restauração com esplanada (760 m²), quiosques (89 m²), uma creche (120 m²) e um balcão de atendimento (60 m²). Esta expansão irá também trazer mais 1.255 m² de área de circulação ao centro ArrábidaShopping. Fomos informados que a expansão tem o projecto de alterações aprovado faltando ainda obter a licença de construção.

Regime da Propriedade Propriedade Plena Imóvel propriedade da Capital Plus, a qual é detida 50% pelo Fundo SIERRA (detido 50.1% pela Sonae Imobiliária).


Imóvel 44 Parque Famalicão, Famalicão, Portugal


Descrição

Dois lotes de terreno agrícola, totalizando aproximadamente 212.638 m², situados a sudeste do nó das auto-estradas A3 e A7. Não dispõe ainda de licença de construção mas, tendo em conta a sua localização estratégica, tem grande potencial de desenvolvimento.

Regime da Propriedade Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Parque de Famalicão. 100% detido pela Sonae Imobiliária.




Imóvel 45 Torre Oriente, Centro Colombo, Lisboa, Portugal


Descrição

Temos conhecimento que a Sociedade pretende construir duas torres de escritórios sobre as bases já construídas (cuja avaliação foi incluída no imóvel nº4), embora as respectivas licenças de construção não se encontrem emitidas. A Torre Oriente irá possuir uma ABL total de 23.978 m², dividida por 14 pisos. Note-se que um total de 2.933 m² estão já construídos nos primeiros dois pisos desta torre de escritórios.


Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A, a qual é detida 50% pelo Fundo SIERRA (detido 50.1% pela Sonae Imobiliária).


Imóvel 46 Torre Ocidente, Centro Colombo, Lisboa, Portugal


Descrção

Temos conhecimento que a Sociedade pretende construir duas torres de escritórios sobre as bases já construídas (cuja avaliação foi incluída no imóvel nº4), embora não existam ainda as respectivas licenças de construção. A Torre Ocidente irá possuir uma ABL total de 23.975 m² dividida por 14 pisos. Note-se que um total de 2.930 m² estão já construídos nos primeiros dois pisos desta torre de escritórios.


Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A, a qual é detida 50% pelo Fundo SIERRA (detido 50.1% pela Sonae Imobiliária).



C (ii) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – ALEMANHA

Imóvel 47 Alexander Platz, Berlim, Alemanha


Descrição

O lote de terreno onde irá ser construído o Alexander Platz está situado no coração da cidade de Berlim e é o maior projecto de um centro comercial nesta cidade, compreendendo 58.800 m² de ABL. Este espaço contempla a loja-ancôra do Kaufhof department store (30,000 m²), a Saturn Media Markt e pequenas unidades comerciais. O centro irá ser dividido por 3 pisos acima do solo e 2 pisos subterrâneos com capacidade para 1.600 lugares de estacionamento.

Regime da Propriedade Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Sonae Project Berlin GmbH 50% detido pela Sonae Imobiliária.



C (iii) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – GRÉCIA

Imóvel 48 Agean Park, Atenas, Grécia


Descrição

Os lotes de terreno para construção deste centro ficam situados em Atenas, no concelho de Pireaus, perto do Porto de Pireaus que se encontra ligado à zona central de Atenas (Omonia), através da Piraeus Street. Consiste em dois lotes de terreno com 33.000 m² e 12.000 m² respectivamente, divididos por uma estrada secundária. O maior dos lotes tem instalações mistas (industriais e armazéns) em vários estados de conservação e ocupação. Parte deste lote está arrendado por um período de um ano à Athens Water Authority, contrato este que poderá terminar a qualquer momento. O projecto prevê a junção dos dois terrenos, permitindo desta maneira a construção de um centro comercial com 60.590 m² de ABL, com unidade de retalho, restaurantes e áreas de lazer.


Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Aegean Park, S.A.. 50% detido pela Sonae Imobiliária Fomos informados da existência de um pagamento por liquidar no valor de € 2.347.762. Esta situação não foi tomada em consideração.



C (iv) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – ITÁLIA

Imóvel 49 Brescia Retail & Entertainment Centre, Brescia, Itália


Descrição

Situado nas antigas instalações da Lucchini (cuja área de implantação superava os 600.000 m²), este projecto consiste na construção de um centro comercial e de lazer em dois lotes de terreno separados por uma estrada pública e ligados por uma ponte. Estes lotes ficam estrategicamente situados no extremo da rua que circunda a baixa da cidade de Brescia e que corresponde à muralha medieval desta cidade. O empreendimento irá envolver uma ABL total de 28.880 m² e incluirá um supermercado com uma área de 3.465 m² e um cinema multiplex (4.045 m²), além de várias unidades comerciais.

Regime da Propriedade Propriedade Plena O imóvel é propriedade da Transalproject 2000 S.r.l. 50% detido pela Sonae Imobiliária



C (v) – IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO – BRASIL

Imóvel 50 Parque D. Pedro Expansão, Campinas, SP, Brasil

Valor de Mercado no Estado de Desenvolvimento Actual

R$ 62.000.000 € 17.152.016

Descrição

Incorporado na 2ª fase de expansão deste empreendimento, o Parque D. Pedro (imóvel nº28) irá sofrer uma expansão que determinará a ampliação do centro em 25.434 m². A construção desta ampliação ainda não foi iniciada.

Regime da Propriedade Propriedade Plena Sonae Imobiliária é proprietária de 95.04% e Sonae Enplanta é proprietária dos 4.96%

-FIM-


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