Relatório e Contas de 2011 - Sistema de difusão de ... · e montantes do subsídio de desemprego,...

Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal

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Patrimóvel II Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado

Relatório e Contas de 2011


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Índice

Relatório de Gestão Pág. 3

Balanço Pág. 20

Demonstração de Resultados Pág. 22

Demonstração dos Fluxos Monetários Pág. 24

Anexo ao Balanço e Demonstração de Resultados Pág. 27

Relatório anual de auditoria Pág. 36


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Relatório de Gestão

do exercício de 2011


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1. Enquadramento macroeconómico

1.1 Crescimento económico

De acordo com as estatísticas do Fundo Monetário

Internacional (FMI), a actividade económica mundial

registou um crescimento médio anual de 3,8% em

2011, face aos 5,2% registados em 2010.

Nas economias avançadas o crescimento da

produção sofreu uma desaceleração significativa,

caindo de 3,2% em 2010 para 1,6% em 2011. Nas

economias emergentes e em desenvolvimento o

abrandamento foi menos violento, caindo dos 7,3%

em 2010 para 6,2% em 2011.

3,8%3,3%

3,9%

1,6%1,2%

1,9%

6,2%5,4%

5,9%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

2009 2010 2011 2012(p) 2013(p)

PIB Mundial

PIB Economias Avançadas

PIB Economias Emergentes e em Desenvolvimento

Fonte: FMI

As projecções do FMI apontam para um

agravamento das condições económicas em 2012,

com crescimento moderado nas economias

avançadas (1,2%) e a continuidade da desaceleração

nas economias emergentes e em desenvolvimento

(5,4%), perspectivando-se uma melhoria ligeira para

o ano de 2013.

No entanto, as perspectivas de uma retoma

económica global sólida a curto prazo têm vindo a

degradar-se, principalmente devido à intensificação

da crise económica e financeira na área do euro, e da

sua interacção com fragilidades prevalecentes em

outras regiões e do impacto das medidas de

consolidação orçamental adicionais em alguns países

da área do euro.

A economia da área do euro cresceu apenas 1,5% em

2011, abaixo dos 1,8% registados em 2010. De

acordo com os especialistas do FMI, o ano de 2012

será um ano de recessão para a zona euro, com uma

queda projectada do PIB de 0,5%, esperando-se uma

forte contração económica em alguns países,

nomeadamente na Grécia (-4,3%), Portugal (-3,0%),

Itália (-2,2%) e Espanha (-1,7%).

Em Portugal, a queda do produto em 2011 foi de

1,5%, explicada fundamentalmente pela queda do

investimento (-10,3%) e do consumo privado

(-2,9%). Ao nível da procura externa líquida, as

exportações cresceram 15,2% em termos nominais

enquanto o aumento nominal das importações foi de

apenas 1,0%. Em 2011, a taxa de cobertura atingiu

os 73,5%, registando uma melhoria significativa face

a 2010 e 2009 (64,4% e 61,7%, respectivamente).

De acordo com as estatísticas publicadas pelo INE

em Janeiro de 2012, os indicadores qualitativos de

clima económico e actividade económica agravaram-

se no início do ano, prolongando o movimento

descendente observado desde meados de 2010.

PRODUÇÃO MUNDIAL (TAXA DE VARIAÇÃO ANUAL)


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As perspectivas de crescimento da economia

portuguesa encontram-se fortemente condicionadas

pelas medidas de consolidação orçamental previstas

no Orçamento de Estado para 2012 e dos resultados

da implementação do Programa de Assistência

Económica e Financeira acordado com a União

Europeia e o FMI. A este facto acrescem os

condicionalismos impostos pela evolução futura da

conjuntura económica internacional e das tensões

financeiras à escala global e, em particular, da

resposta institucional à crise da dívida soberana na

área do euro.

De acordo com as projecções do Banco de Portugal

a economia nacional deverá sofrer uma contracção

na ordem dos 3,1% em 2012, com particular

incidência nas componentes da procura interna. As

expectativas relativas ao ano de 2013 apontam para

que seja um ano de reduzido crescimento

económico, ou eventual estagnação, suportado pelo

crescimento das exportações líquidas.

O investimento será a componente mais penalizada,

com uma quebra esperada de 12,8% em 2012, em

resultado de condições mais exigentes do

financiamento do sector privado e das perspectivas

menos optimistas dos empresários quanto à evolução

da economia. Para esta contracção contribuirá

também a diminuição do investimento público

previsto para o biénio 2012-2013.

A quebra esperada no consumo privado, na ordem

dos 6,0% em 2012, resulta por um lado da redução

do rendimento disponível das famílias, na sequência

do aumento da carga fiscal e da redução dos salários

nominais na função pública, e por outro lado, do

aumento esperado nos preços, por via do aumento

dos impostos indirectos.

As projecções do Banco de Portugal apontam para

uma quebra do consumo público de 2,9% em 2012,

embora o valor avançado pelo Governo, na Lei do

OE2012, seja muito mais ambicioso, prevendo uma

quebra de 6,2% em resultado das medidas de

consolidação orçamental adoptadas.

As exportações líquidas deverão continuar a

apresentar um comportamento favorável, quer por

via do aumento das exportações quer por via da

diminuição das importações, embora a um ritmo

mais lento do que em 2011. A redução esperada no

défice comercial constitui um contributo positivo

para a redução das necessidades de financiamento da


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economia portuguesa e para a desejada

desalavancagem do sector bancário.

1.2 Mercado de trabalho

A taxa de desemprego em Portugal, para o conjunto

do ano de 2011, foi de 12,7%. O número de

desempregados aumentou 17,2% em termos médios

anuais, enquanto o emprego total diminuiu 2,8%,

acompanhado por uma queda na população activa de

0,7% face ao ano anterior.

As medidas adoptadas em 2011 em relação aos

trabalhadores da função pública, reforçadas pelas

medidas previstas no OE2012 (congelamento de

admissão de pessoal em algumas funções, eliminação

temporária dos subsídios de férias e natal, redução

dos salários nominais, redução de outros benefícios

remuneratórios, redução das indemnizações por

cessação de contrato de trabalho, redução da duração

e montantes do subsídio de desemprego, entre

outros), aliadas ao agravamento da carga fiscal junto

das empresas e trabalhadores, embora severas,

colheram aceitação no âmbito do acordo de

concertação social.

As perspectivas de evolução do mercado de trabalho

para 2012 não são animadoras, esperando-se um

novo agravamento da taxa de desemprego,

acompanhado pela diminuição do emprego e da

produtividade. Num contexto de manutenção de

condições especialmente adversas no mercado de

trabalho, perspectiva-se uma redução das

remunerações reais, quer no sector privado quer no

sector público.

1.3 Inflação

De acordo com as estatísticas do INE, a taxa média

anual de inflação para a economia portuguesa,

medida pelo Índice Harmonizado de Preços no

Consumidor (IHPC), foi de 3,6% em 2011. As

classes de bens e serviços que registaram as maiores

subidas foram os transportes (8,4%), bebidas

alcoólicas e tabaco (7,8%), e habitação, água,

electricidade, gás e outros combustíveis (6,9%),

registando-se somente uma descida na classe do

vestuário e calçado (-3,7%).

O índice de preços na produção industrial aumentou

5,8% em termos médios anuais em 2011, com

destaque para a classe da energia (11,6%) e dos bens

intermédios (4,9%).

A inflação deverá manter-se em níveis elevados

(3,2%) em 2012, reflexo da adopção de algumas

medidas orçamentais, com destaque para o aumento

da tributação indirecta (alteração das tabelas do IVA)


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e do ajustamento de preços sujeitos a procedimentos

administrativos. Em contrapartida, as perspectivas de

contracção económica para 2012 e estagnação em

2013 exercem um efeito moderador sobre os preços,

a par da correspondente contenção salarial e redução

dos custos unitários do trabalho. Não obstante a

relativa estabilidade do preço das matérias-primas

nos mercados internacionais, os especialistas não

afastam os riscos ascendentes decorrentes de uma

subida do preço internacional do petróleo devido à

intensificação dos receios de perturbações na oferta

associados a tensões geopolíticas em torno do Irão.

1.4 Matérias-primas

De um modo geral, registou-se uma desaceleração do

preço das matérias-primas em 2011, com algumas

descidas em alguns produtos, mas mantendo-se

ainda assim em níveis historicamente elevados. Este

comportamento reflecte as dificuldades de

crescimento da economia mundial, a manutenção de

perspectivas pouco optimistas quanto à evolução

futura da procura e o aumento da aversão ao risco

nos mercados financeiros.

No decurso de 2011, manteve-se a trajectória de

subida do preço do petróleo, e não obstante algum

abrandamento verificado no segundo semestre do

ano, o preço do barril de brent atingiu o valor médio

mensal de 81,7 euros em Dezembro de 2011. Este

aumento representa uma subida de cerca de 17%

face a Dezembro de 2010, tendo registado um preço

médio de 79,7 euros em 2011.

A médio prazo, os indicadores de mercado apontam

para que os preços do petróleo permaneçam

elevados, mas estáveis em termos reais. Os

especialistas acreditam que a oferta será capaz de

acompanhar o crescimento da procura, estimada

entre 1,0% e 1,5% ao ano, não obstante a redução

dos stocks existentes e as tensões geopolíticas

existentes em regiões produtoras relevantes.

No segmento das matérias-primas energéticas,

destaca-se a continuidade da descida dos preços do

gás natural, principalmente sustentado pelo aumento

da oferta, resultado da identificação de novos

depósitos de gás de grande dimensão noutras

regiões, reforçando a sua atractividade e potencial de

crescimento.

A evolução do índice de preços das matérias-primas

não energéticas registou uma moderação significativa

ao longo de 2011, com destaque para a descida no

segmento dos metais base. Esta queda reflecte em

grande medida a diminuição da procura por parte da

China, a qual representa cerca de 40% da procura

global destes metais. No segmento das matérias-

EVOLUÇÃO DO PREÇO DAS MATÉRIAS-PRIMAS


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primas alimentares e agrícolas, os preços nos

mercados internacionais permaneceram elevados,

mantendo-se os riscos ascendentes a médio prazo,

em resultado das recentes condições climatéricas, da

redução dos níveis de stocks e da manutenção duma

procura elevada por parte das economias em

desenvolvimento.

1.5 Mercados financeiros

No mercado monetário, a trajectória de subida das

taxas de juro Euribor encetou um período de

inversão a partir do segundo semestre de 2011, para

a generalidade dos prazos, antecipando a descida

esperada das taxas directoras do BCE.

De facto, em Novembro e Dezembro de 2011, o

Conselho do BCE desceu as taxas de referência em

25 pontos base, fixando a taxa de juro das operações

principais de refinanciamento em 1,0% e as taxas da

facilidade permanente de absorção e de cedência de

liquidez em 0,25% e 1,75% respectivamente. No

final de 2011, o BCE anunciou a expansão da oferta

de operações de refinanciamento, o alargamento

temporário da lista de garantias elegíveis no acesso

ao financiamento e a redução temporária do rácio de

reservas mínimas legais de 2% para 1%, de modo a

promover a maior liquidez do sistema bancário da

zona euro.

Em 31 de Dezembro de 2011, as taxas Euribor a 1,

3, 6 e 12 meses situavam-se em 1,024%, 1,356%,

1,617% e 1,947% respectivamente, tendência de

descida que se tem prolongado no início de 2012.

Não obstante o comportamento das taxas de juro do

mercado monetário, o mercado do crédito em

Portugal permaneceu em contracção em 2011,

registando uma diminuição dos empréstimos

bancários a particulares (-2,2%) e sociedades não

financeiras (-2,7%).

No segmento das sociedades não financeiras assistiu-

se a uma diminuição da procura de empréstimos de

longo prazo por parte das empresas, em resultado da

diminuição das necessidades de financiamento para

investimento e operações de aquisição e fusão, tendo

aumentado a procura de financiamento para efeitos

de reestruturação da dívida das empresas. Ao mesmo

tempo, as instituições bancárias continuaram a impor

critérios mais restritivos para os empréstimos e

linhas de crédito a empresas, quer ao nível dos

montantes autorizados quer ao nível das garantias

exigidas, traduzindo-se num aumento dos spreads

praticados.

A redução da procura de financiamento foi ainda

mais evidente no caso dos particulares, devido à

diminuição da confiança dos consumidores, à

deterioração das perspectivas para o mercado de

habitação e à retracção nas despesas de consumo de

bens duradouros. No segmento do crédito a

particulares a queda nos empréstimos ao consumo e

outros fins (-4,9%) foi superior à registada nos

empréstimos para aquisição de habitação (-1,6%). As

taxas de juro implícitas no crédito à habitação

atingiram os 4,598% em Dezembro de 2011, face aos

2,960% registados no início do mesmo ano.

TAXAS DE JURO DO MERCADO MONETÁRIO


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No mercado obrigacionista, o ano de 2011 registou

uma contracção da emissão de dívida com natureza

de curto prazo, na zona euro, tendo esta sido mais

que compensada por um aumento da emissão de

dívida a taxa fixa com natureza de longo prazo.

No sector financeiro, a taxa de crescimento anual da

emissão de dívida foi de cerca 3,1% não obstante as

necessidades adicionais de capitalização da banca e

os custos relativamente elevados associados à

emissão de dívida no sector. Pelo contrário, a

emissão de dívida por parte das empresas não

financeiras diminuiu cerca de 1,9%.

Em termos globais, a emissão de dívida pública na

zona euro manteve a tendência de descida em 2011,

na sequência dos esforços de consolidação

orçamental nos países da região. As tensões

associadas à crise da dívida soberana na zona euro

levaram a que os títulos de dívida privada da

generalidade das empresas fossem, em muitos casos,

transaccionados a yields mais baixas do que os títulos

de dívida pública dos países onde essas empresas

estão sediadas.

No caso português este facto foi evidente. A emissão

total de dívida por parte do Tesouro Português

ascendeu a 123.172 milhões de euros em 2011, dos

quais 34.237 milhões de euros ao abrigo do

Programa de Assistência Financeira.

Em 31 de Dezembro de 2011, o stock da dívida

pública nacional ascendia a 174.891 milhões de

euros. Os leilões realizados ao longo do ano

registaram uma elevada procura tendo-se registado

uma subida da yield na generalidade dos prazos, com

excepção da taxa de juro implícita nas obrigações a

dois anos. Em Dezembro de 2011, a taxa média de

rendibilidade das Obrigações do Tesouro a 10 anos

foi de 13,08%, praticamente o dobro da registada em

Dezembro de 2010 (6,53%).

No segundo semestre de 2011, as preocupações

crescentes com a crise da dívida soberana na área do

euro, e a incerteza quanto à evolução futura do

mercado obrigacionista, ditaram o aumento global

das taxas de rendibilidade das obrigações de dívida

pública de longo prazo e o alargamento dos

diferenciais entre as yields da Alemanha e da maioria

dos países da zona euro, incluindo Portugal. No

entanto, os dados disponíveis relativos ao início de

2012 apontam para uma suavização destes

diferenciais.

Os mercados bolsistas continuaram a registar elevada

volatilidade, impulsionada pelas tensões em vários

segmentos do mercado relacionados com a crise da

Taxas de rendibilidade das obrigações de dívida pública de longo prazo


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dívida soberana na área do euro e incerteza quanto às

perspectivas económicas mundiais.

A generalidade dos mercados bolsistas fechou o ano

de 2011 com perdas. Entre Dezembro de 2010 e

Dezembro de 2011, o índice alargado Dow Jones

Euro Stoxx registou uma perda acumulada de 19,6%,

e o índice Nikkei 225 do Japão exibiu uma queda de

17,1%. Em contrapartida o índice Standard & Poor’s

500 dos Estados Unidos permaneceu praticamente

inalterado, com uma valorização ligeira de 0,1%. No

mercado nacional a queda das cotações foi ainda

mais intensa, com o PSI-20 a desvalorizar 27,6% e

PSI Geral a cair 20,4%.

O comportamento recente da generalidade dos

mercados bolsistas tem dado alguns sinais de

recuperação no início de 2012, suportada pelo maior

optimismo quanto à capacidade de recuperação da

economia mundial e de maior confiança quanto à

obtenção de uma solução para a crise da dívida

soberana na zona euro.

No mercado cambial, o euro tem vindo a depreciar,

quer em termos nominais efectivos, quer face às

principais moedas como o dólar americano, o iene

japonês e a libra esterlina. A depreciação constante

da taxa de câmbio nominal efectiva do euro reflecte

uma elevada aversão ao risco e receio quanto às

perspectivas de sustentabilidade das finanças públicas

em alguns estados membros da área do euro.

Contudo, a depreciação do euro não deixa de ter

aspectos positivos, em particular o facto de tornar as

exportações da zona euro relativamente mais baratas,

contribuindo para a dinamização da economia dos

países da área do euro, incluindo Portugal.

2. Mercado imobiliário português

O mercado imobiliário nacional conheceu

novamente um ano difícil em 2011, em resultado da

quebra da actividade económica, da diminuição do

rendimento dos agentes económicos, das

dificuldades de liquidez e acesso a financiamento

bancário assim como de algumas medidas de carácter

fiscal com impacto directo e indirecto no mercado

imobiliário.

Investimento imobiliário

De acordo com os dados divulgados pela Worx, o

volume de investimento em 2011 ascendeu a 250

milhões de euros, um valor muito abaixo do


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registado nos últimos dez anos e um decréscimo de

cerca de 65% face a 2010.

Os dados disponíveis evidenciam que os sectores

com volume de investimento superior foram os

segmentos de escritórios e de retalho, com uma

quota de cerca de 38% e 28% respectivamente.

No que se refere ao tipo de investidores, os Fundos

de Investimento Imobiliário nacionais foram

novamente os principais intervenientes no mercado,

representando cerca de 75% do investimento

realizado em 2011.

Quanto à origem do capital investido, os investidores

nacionais representaram mais de 75% do

investimento total. De acordo com os números

divulgados pela Worx, o investimento imobiliário

internacional ascendeu a cerca de 59 milhões de

euros, valor manifestamente inferior ao registado em

média no passado mas ainda assim representando

uma participação superior a 20% do investimento

total. Segundo os responsáveis da Cushman &

Wakefield, o aumento do risco de país da economia

nacional terá sido um factor determinante na

diminuição do interesse dos investidores estrangeiros

e “ o desencontro entre preços de venda e valores de compra

não possibilitou o fecho de vários negócios em curso”.

O reduzido número de transacções e baixo volume

de investimento provocaram uma subida

generalizada das prime yields. De acordo com os dados

divulgados pela CB Richard Ellis, as taxas de

capitalização prime subiram entre 25 e 150 pontos

base nos diferentes segmentos e zonas, com

excepção do comércio de rua nas zonas privilegiadas

de Lisboa cujas prime yields permaneceram estáveis.

Escritórios

O mercado de escritórios apresentou uma dinâmica

reduzida em 2011, com os níveis de absorção mais

baixos dos últimos dez anos, aumento da taxa de

desocupação, e uma revisão em baixa dos valores de

transacção e arrendamento.

De acordo com o relatório da Worx, no final do ano,

o stock de escritórios ascendia a 4.510.000 m2 em

Lisboa e 860.000 m2 no Porto, tendo-se registado

uma oferta adicional de 63.000 m2 e 15.000 m2,

respectivamente. A nova oferta, aliada à diminuição

da procura, traduziu-se numa redução da absorção e

no aumento da taxa de desocupação, a qual atingiu

os 12,0% em Lisboa, o valor mais alto desde 2008. A


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maioria das transacções efectuadas ocorreu por

motivos de mudança de instalações, e em menor

grau por motivos de expansão e entrada de novas

empresas. Em Lisboa as transacções para espaços

mais pequenos representaram mais de 70% do

número de negócios realizados mas apenas 23% da

área absorvida.

Os valores de transacção e arrendamento diminuíram

e a renda prime em Lisboa atingiu os 18,50€/m2/mês

no final de 2011, o valor mais baixo da última década

e um decréscimo de 5,0% face a 2010.

De acordo com os analistas, não se perspectiva um

aumento da oferta no segmento de escritórios a

médio prazo, dada a maior contenção da promoção,

as dificuldades de financiamento bancário e a menor

dinâmica da procura, o que poderá exercer uma

pressão ascendente sobre as rendas num cenário de

retoma económica.

Retalho

O segmento de retalho (Centros Comerciais, Retail

Parks e Comércio de Rua) tem sido particularmente

penalizado pelos efeitos da crise económica e

financeira que o país atravessa, não obstante o bom

desempenho manifestado até 2009.

A queda da actividade económica e do consumo, as

restrições no acesso ao financiamento, a reduzida

liquidez e o agravamento da carga fiscal, têm

dificultado o crescimento neste segmento e têm

contribuído para o encerramento de inúmeras

actividades retalhistas.

A maturidade atingida pelo segmento de Centros

Comerciais e a elevada cobertura territorial que

apresenta não deixam antever perspectivas de

crescimento significativo no futuro. Segundo os

analistas, as maiores potencialidades deste segmento,

a curto prazo, residem na modernização,


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flexibilização e diferenciação destes espaços

comerciais de modo a preservar a preferência da

procura e dos consumidores finais.

Em contrapartida o segmento do Comércio de Rua

apresenta ainda um potencial de crescimento

significativo, principalmente nas localizações prime,

tendo vindo a beneficiar da saturação dos Centros

Comerciais e da procura de alternativas mais

especializadas, sofisticadas e personalizadas por parte

dos consumidores. Em Lisboa assistiu-se à abertura

de vários espaços nas principais zonas de retalho da

cidade e no Porto as taxas de ocupação permanecem

elevadas nas zonas prime. No entanto, fora destas

zonas, o comércio de rua tem perdido vitalidade,

com o encerramento de inúmeros estabelecimentos e

a falta de uma efectiva reabilitação urbana.

As condições económicas desfavoráveis continuam a

exercer uma pressão descendente sobre a

rendibilidade dos espaços comerciais, principalmente

nas grandes superfícies, prevalecendo uma maior

partilha do risco entre promotores e retalhistas,

privilegiando-se uma maior duração dos contratos,

com rendas mais baixas ou com descontos pré-

definidos.

Industrial e logística

No segmento de industrial e logística o cenário é de

estagnação, dada a contenção da procura e níveis

reduzidos de nova oferta, traduzindo-se na

diminuição da absorção e no aumento dos espaços

disponíveis, em particular dos de qualidade inferior.

Os players do mercado concentram-se quer na

redução dos níveis de risco, por parte dos

promotores, quer na racionalização de custos e

espaços, por parte dos ocupantes. Em consequência,

os valores de transacção e arrendamento têm-se

mantido relativamente estáveis.

De acordo com os analistas da Cushman & Wakefield,

não se perspectivam alterações significativas no

sector, a curto e médio prazo, prevendo-se que

prevaleça o desenvolvimento de projectos “built to

suit” garantindo a existência de um ocupante antes da

construção de forma a diminuir o risco da operação.

Hotelaria e turismo residencial

O segmento de hotelaria e turismo residencial

continua a desempenhar um papel importante na

economia nacional e no sector imobiliário em


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particular. Em 2011 verificou-se uma expansão da

oferta no sector hoteleiro, principalmente na Região

do Algarve e de unidades com a classificação de 5*,

destacando-se também a expansão da oferta de

unidades com uma abordagem do tipo low cost no

Porto, região que tem vindo a beneficiar de uma

maior afluência de visitantes impulsionada pelos

voos das companhias aéreas low cost.

Apesar do relativo bom desempenho do segmento

hoteleiro, o sector não ficou imune à conjuntura

económica e financeira desfavorável, reflectindo-se

num maior número de insolvências de grupos

hoteleiros e na descida dos preços médios praticados

ao balcão.

Apesar das dificuldades sentidas pelo sector, o nível

médio dos proveitos tem-se mantido relativamente

estável, em parte devido ao reposicionamento da

oferta no sentido de uma maior abertura da

prestação de serviços para o exterior, nomeadamente

através da rentabilização dos serviços de restauração

e spa junto de clientes locais.

O segmento do turismo residencial tem sido

fortemente penalizado pela conjuntura económica e

financeira adversa, registando-se uma retracção

acentuada da procura, um reduzido número de

vendas, e um baixo grau de concretização de

projectos.

Construção e obras públicas

Os dados divulgados pela FEPICOP apontam para

uma quebra de 9,4% na produção do sector da

construção e obras públicas em 2011, com uma forte

quebra na carteira de encomendas e agravamento do

desemprego no sector.

Segundo os resultados do inquérito aos empresários

do sector, as principais causas da quebra dos níveis

de actividade residem nos fortes condicionalismos

financeiros, quer pela dificuldade de obtenção de

financiamento quer pelos elevados encargos

financeiros inerentes ao recurso ao financiamento,

mas também devido ao aumento da carga fiscal e

retracção da procura, os quais se reflectem num

cenário de escassez de obras.

No segmento da habitação os níveis de actividade

caíram 17,0% em 2011, com uma quebra de 32,2%

no licenciamento de fogos em construção nova, com

especial incidência na região do Algarve (-23,3%) e

na região Norte do país (-11,5%), e estagnação das

obras de reabilitação habitacional. De acordo com os

dados do INE, a variação média do Índice de Custos

de Construção de Habitação Nova e do Índice de

Preços de Manutenção e Reparação Regular da

Habitação foi de 1,4% e 3,2%, respectivamente. De

acordo com a mesma fonte, o valor médio de

avaliação bancária em 2011 caiu 3,0% face ao ano

anterior cifrando-se em 1.121 €/m2. As variações

negativas mais intensas verificaram-se nas regiões de

Lisboa (-4,7%) e do Algarve (-3,3%).

No segmento dos edifícios não residenciais, a quebra

da actividade ascendeu a 8,5%, registando uma queda

superior a 10,0% na área licenciada, com destaque

para os edifícios destinados ao turismo (-25,0%) e ao

comércio (-19,6%).


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O segmento das obras públicas atravessa um período

de forte abrandamento da produção, com a

acentuada diminuição do investimento público,

tendo-se registado uma queda da actividade de 5,0%

em 2011. O número de concursos públicos abertos

sofreu uma diminuição de 29,7%, representando

uma quebra de 1,2 mil milhões de euros, enquanto os

concursos adjudicados aumentaram 13,9% em valor,

assentes no aumento das obras em edifícios não

residenciais, de urbanização e hidráulicas, as quais

compensaram as reduções registadas nas vias de

comunicação, instalações elétricas e mecânicas e

outras obras diversas.

A evolução do indicador de confiança da construção

na União Europeia e Portugal permite constatar que

os empresários nacionais se encontram muito mais

pessimistas do que os seus congéneres europeus.

Segundo os dados da Comissão Europeia, em termos

médios anuais, a confiança dos empresários europeus

que operam no setor da construção aumentou 3,3%

em 2011, enquanto em Portugal se verificou uma

quebra de 19,6% face ao ano anterior.

3. Fundos de Investimento Imobiliário

O dinamismo do mercado dos Fundos de

Investimento Imobiliário, medido através do

crescimento líquido (constituição – liquidação –

fusão) do número de fundos (22 em 2007, 28 em

2008, 20 em 2009, 9 em 2010 e 3 em 2011), tem

vindo a atenuar-se de forma relevante ao longo dos

últimos exercícios. Este comportamento resulta do

arrastar de um conjunto de situações que já se

constataram em anos anteriores, como sejam, o

enquadramento macroeconómico negativo, a crise

no mercado imobiliário, as dificuldades crescentes no

acesso ao crédito e a perda de competitividade fiscal

dos Fundos Fechados de subscrição particular.

De acordo com a informação divulgada pela

Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, em

Dezembro de 2011 encontravam-se activos 246

Fundos de Investimento Imobiliário Fechados

(destes 106 são FEIIF) e 17 Fundos de Investimento

Imobiliário Abertos (destes 2 são FEIIA e 3 são

FUNGEPI).

Os 263 Fundos em actividade, mais 3 que no

exercício anterior, reflectem a constituição líquida de

2 fundos fechados e de 1 fundo aberto.

No que respeita ao valor dos activos sob gestão, o

montante gerido pelos Fundos de Investimento

Imobiliário Fechados, em 31 de Dezembro de 2011,

ascendia a 6.727,0 milhões de euros e os activos

geridos pelos Fundos de Investimento Imobiliário

Abertos era de 5.264,7 milhões de euros.


T 00351-226165750 F 00351-226108390

O volume de activos geridos pelos Fundos Fechados

cresceu 1.95% (compara com os 1.60% de 2010) e o

volume de activos geridos pelos Fundos Abertos

decresceu 6.18% (compara com o crescimento de

6.31% em 2010) regressando para os níveis de 2009.

No exercício de 2011 inverteu-se a tendência dos

dois últimos exercícios e assistimos a uma progressão

do peso dos Fundos Imobiliários Fechados, que se

fixou nos 56.10%. Esta inversão resulta do

intensificar dos movimentos de resgate nos Fundos

Abertos, que acompanhou o deteriorar da

envolvente macroeconómica, as restrições crescentes

ao crédito, a subida dos juros dos depósitos e a

redução do rendimento disponível das famílias. Por

outro, como já referimos no passado, consideramos

que o crescimento desta indústria terá o seu principal

motor nos Fundos Imobiliários Fechados.

Os FEII, que apenas foram introduzidos em

Portugal em 2005, continuam a registar um

crescimento assinalável, sendo actualmente 108 (106

fechados e 2 abertos) os Fundos com esta natureza

jurídica. O sucesso dos FEII junto dos investidores

resulta da sua maior flexibilidade, sobretudo quanto

ao tipo de imóveis em que podem investir, quanto

aos níveis de concentração dos investimentos e

exposição aos inquilinos e quanto aos níveis de

endividamento permitidos.

A evolução das comissões de gestão e de depósito

dos FII nos últimos exercícios apontam para:

- uma convergência das comissões de depósito

praticas nos Fundos Abertos (0,110%) e nos Fundos

Fechados (0,100%).

- uma redução do diferencial das comissões de gestão

praticadas nos Fundos Abertos (0.960%) e nos

Fundos Fechados (0,690%).


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Da análise agregada da estrutura de activos que

compõem as carteiras dos Fundos de Investimento

Imobiliários é de evidenciar que:

- os níveis de liquidez dos Fundos (abertos +

fechados) atingiram o seu ponto mínimo, fixando-se

em Setembro de 2011 nos 4.5% do VLGF.

- os níveis de alavancagem dos Fundos atingiram o

seu ponto máximo (sobretudo influenciados pelos

fundos fechados), com os empréstimos a

representarem, em Setembro de 2011, 26.1% do

VLGF.

- o peso dos investimentos através de sociedades

imobiliárias atingiu um novo máximo, fixando-se nos

3.1% do VLGF.

- a composição das carteiras dos fundos de

investimento imobiliários nacionais continuar a

demonstrar uma falta de apetência dos gestores dos

fundos imobiliários pelo investimento no exterior.

4 - Caracterização do Patrimóvel II – Fundo

Especial de Investimento Imobiliário Fechado

O Fundo é um fundo especial de investimento

imobiliário, fechado, constituído por subscrição

particular, de distribuição parcial de rendimentos.

A constituição e funcionamento de fundos especiais

de investimento imobiliário (F.E.I.I.) rege-se pelo

disposto na Secção I-A do Capítulo III do

Regulamento da CMVM nº 8/2002 de 14 de Junho,

tal como alterado pelo Regulamento da CMVM nº

1/2005, de 13 de Janeiro, em tudo o que não for

incompatível com a sua natureza, pelo disposto no

Regime Jurídico dos Fundos de Investimento

Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei nº 60/2002,

de 20 de Março na redacção que lhe foi dada pelo

Decreto-lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro (Regime

Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário) e

no supra referido Regulamento.

O Fundo tem a duração inicial de 10 anos, contados

a partir da data da sua constituição, podendo a sua

duração ser prorrogada por um ou mais períodos de

5 ou 10 anos.

O capital inicial do Fundo foi de 5.000.000 € (cinco

milhões de euros), a que corresponderam 5.000

unidades de participação no valor unitário de 1.000 €

(mil euros), integralmente subscritas em numerário.

O Fundo foi autorizado pela C.M.V.M. em 13 de

Junho de 2006, com 2 participantes e foi constituído

em 1 de Setembro de 2006.

A administração, gestão e representação do Fundo

competem à “Atlantic – Sociedade Gestora de

Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”. As

unidades de participação do Fundo são colocadas

presencialmente nas instalações da Sociedade

Gestora.

A função de depositário dos valores que constituem

o Fundo inicialmente foi desempenhada pela “Caixa

Central de Crédito Agrícola, Crl” para passar a ser

exercida pelo “Barclays Bank PLC – Sucursal em

Portugal” a partir do dia 9 de Junho de 2009.


T 00351-226165750 F 00351-226108390

O objectivo do Fundo consiste em alcançar, numa

perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização

crescente do capital e a obtenção de um rendimento

contínuo e estável, através da constituição e gestão

de uma carteira de valores predominantemente

imobiliários baseada em critérios de prudência,

selectividade, segurança e rentabilidade, de forma a

acautelar e valorizar os interesses dos participantes.

O Fundo tem como áreas de actuação:

a) a compra e venda de prédios mistos e rústicos

com vista à realização de mais-valias;

b) a valorização dos prédios rústicos, apostando no

desenvolvimento e alargamento das zonas urbanas

onde investe;

c) acessoriamente, o arrendamento dos imóveis que

integrem a carteira do Fundo.

A carteira de imóveis do Fundo está concentrada

geograficamente nas regiões do Minho e Douro

Litoral.

O Fundo tem como política de rendimentos a

distribuição parcial de rendimentos aos participantes.

5 – A carteira do Fundo

A carteira do Fundo é constituída por 42 imóveis

(fracções ou lotes), com pesos relativos que variam

entre os 0.08% e os 12.76% do património

imobiliário total do Fundo. Deste portfólio 35

imóveis, que correspondem a 69.45% do valor dos

imóveis em carteira, pertencem à categoria de

“terrenos não urbanizados” e 7 pertencem à

categoria de “construções acabadas”, que

correspondem a 30.55% do valor dos imóveis do

Fundo.

Os imóveis arrendados representam 28.66% do valor

dos activos imobiliários em carteira.

O Fundo tem um portfólio de 593.081 m2 sob

gestão, sendo 584.242 m2 representados por terrenos

(dos quais 58.750 m2 estão arrendados) e 8.839 m2

por construções (dos quais 1.250 m2 estão

arrendados).

6 – A performance do Fundo

O Fundo iniciou a actividade em Setembro de 2006

com as unidades de participação a serem subscritas a

1.000,00 € (mil euros).

Desde o seu lançamento o Fundo tem vindo a

acumular sucessivas valorizações: 7.19% no exercício

de 2006 (4 meses); 12.05% em 2007; 2.37% em 2008;

7.54% em 2009, 1.48% em 2010 e 0.17% em 2011.

Desde a sua constituição o Fundo já acumulou uma

valorização de 34.42%.

A cotação da unidade de participação encerrou o

exercício de 2011 nos 1344,1661 €.

O valor contabilístico da totalidade dos imóveis em

carteira, no final do exercício de 2011, coincidia com

o somatório da média das avaliações de cada um dos

imóveis.


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Porto, 12 de Março de 2012

O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

Miguel Pereira Leite

Miguel Cabral

Carlos Lucena


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Balanço

em 31 de Dezembro de 2011


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Demonstração dos Resultados por Natureza



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T 00351-226165750 F 00351-226108390

Demonstração dos Fluxos Monetários



T 00351-226165750 F 00351-226108390

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:Subscrição de unidades de participação 0 0… 0 0

PAGAMENTOS:Resgates/reembolsos de unidades de participaçãoRendimentos pagos aos participantes… 0 0

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOSRECEBIMENTOS:

Alienação de activos imobiliários 0 0Rendimentos de activos imobiliários 19.939 19.911Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários 0 0...Outros recebimentos de activos imobiliários 0 19.939 0 19.911

PAGAMENTOS:Aquisição de activos imobiliários 0 4.500Grandes reparações em activos imobiliários 0 0Comissões em activos imobiliáriosDespesas correntes (FSE) com activos imobiliários 12.518 6.565Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliáriosEncargos com escrituras 0 303Encargos com primeira avaliação 0 0…..Outros pagamentos de activos imobiliários 0 12.518 0 11.367

Fluxo das operações sobre activos imobiliários 7.421 8.543

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS

RECEBIMENTOS:Venda de títulosReembolso de títulosResgates/reembolsos de unidades de participaçãoRendimento de títulosJuros e proveitos similares recebidosVendas de títulos com acordo de recompra..Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0

PAGAMENTOS:Compra de títulos 0 0Subscrições de unidades de participaçãoJuros e custos similares pagos 8 0Vendas de títulos com acordo de recompraTaxas de Bolsa suportadasTaxas de corretagemOutras taxas e comissões...Outros pagamentos relacionados com a carteira 8 0

Fluxo das operações da carteira de títulos -8 0

2011 2010

2011 2010


T 00351-226165750 F 00351-226108390

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS

RECEBIMENTOS:Juros e proveitos similares recebidosRecebimentos em operações cambiaisRecebimento em operações de taxa de juroRecebimento em operações sobre cotaçõesMargem inicial em contratos futurosComissões em contratos de opçõesOutras comissões...Outros recebimentos op.a prazo e de divisas 0 0

PAGAMENTOS:Juros e custos similares pagosPagamentos em operações cambiaisPagamentos em operações de taxa de juroPagamentos em operações sobre cotaçõesMargem inicial em contratos de futurosComissões em contratos de opções...Outros pagamentos op. a prazo e de divisas 0 0

Fluxo das operações a prazo e de divisas 0 0

OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTERECEBIMENTOS:

Cobranças de crédito vencidoCompras com acordo de revendaJuros de depósitos bancários 0 100Juros de certificados de depósito...Outros recebimentos correntes 4.278 4.278 16.217 16.318

PAGAMENTOS:Comissão de gestão 15.374 15.679Comissão de depósito 6.000 2.000Despesas com crédito vencidoJuros devedores de depósitos bancáriosCompras com acordo de revendaImpostos e taxas 7.407 10.442...Outros pagamentos correntes 5.963 34.744 2.151 30.272

Fluxo das operações de gestão corrente -30.466 -13.954

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:Ganhos extraordináriosGanhos imputáveis a exercícios anterioresRecuperação de incobráveis...Outros recebimentos de operações eventuais 0

PAGAMENTOS:Perdas extraordináriasPerdas imputáveis a exercícios anteriores...Outros pagamentos de operações eventuais 0

Fluxo das operações eventuais 0 0

Saldo dos fluxos monetários do período...(A) -23.052 -5.411

Disponibilidades no início do período (B) 33.864 39.274

Disponibilidades no fim do período (C) = (B)+(A) 10.812 33.864

2011 2010

2011 2010


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Anexos ao Balanço e Demonstração dos Resultados

de 2011 (Conforme o Regulamento CMVM Nº 02/2005)


T 00351-226165750 F 00351-226108390

1 – Introdução

O “Patrimóvel II – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado”, doravante denominado de

Patrimóvel II ou Fundo, é um fundo especial de investimento imobiliário, fechado, constituído por

subscrição particular, com menos de 5 participantes, de distribuição parcial de rendimentos, que tem

por fim exclusivo o investimento de capitais recebidos em carteiras diversificadas de valores

fundamentalmente imobiliários (segundo um princípio de divisão de risco), em que cada participante é

titular de unidades de participação representativas do mesmo.

Conforme consta no Regulamento de Gestão do Fundo datado de 17 de Julho de 2006, o “Patrimóvel

II – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado” foi constituído em 17 de Julho de 2006 e

tem a duração de 10 anos, prorrogável por 5 ou 10 anos desde que obtidas as autorizações e

deliberações legalmente previstas.

As notas deste Anexo seguem a numeração prevista no Plano Contabilístico dos Fundos de

Investimento Imobiliários (PCFII), conforme previsto no Regulamento da CMVM nº 02/2005. As

notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar.

2 - Princípios contabilísticos

Como princípios contabilísticos, adoptam-se os seguintes:

Continuidade: o fundo de investimento opera continuamente, com duração ilimitada, entendendo-se que

não tem intenção nem necessidade de entrar em liquidação, sem prejuízo de os fundos fechados terem

duração limitada.

Consistência: o fundo de investimento não altera as suas regras, princípios, critérios e políticas

contabilísticas de um período para o outro. Se o fizer e o efeito for materialmente relevante, tal facto é

referido no Anexo.

Materialidade: as demonstrações financeiras do fundo de investimento evidenciam todos os elementos

que sejam relevantes (qualitativa e quantitativamente) e que possam afectar avaliações ou decisões pelos

utilizadores interessados.

Substância sobre a forma: as operações são contabilizadas atendendo à sua substância, isto é, à realidade

dos factos e não apenas à sua forma documental ou legal.

Especialização: os elementos patrimoniais do fundo são valorizados e reconhecidos de acordo com a

periodicidade do cálculo do valor das unidades de participação, independentemente do seu recebimento

ou pagamento, incluindo-se nas demonstrações financeiras do período a que dizem respeito, bem como

os seus ajustamentos de valor daqui decorrentes.


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Prudência: significa que é possível integrar nas contas um grau de precaução ao fazer estimativas exigidas

em condições de incerteza sem, contudo, permitir a criação de reservas ocultas ou provisões excessivas

ou a deliberada quantificação de activos e proveitos por defeito ou de passivos e custos por excesso.

3 - Notas ao Anexo

Nota 1

Do reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico e o valor

resultante da média aritmética simples das avaliações periciais, resultam os seguintes valores:

Imóveis Valor contabilístico

Média dos valores das avaliações

Diferença

Quinta da Cruz - Lote 3 10.300,00 10.300,00 0,00







Prédio misto Ralde - Lote 2 89.000,00 89.000,00 0,00




Casa Maria da Graça - Terreno 1 209.500,00 209.500,00 0,00

Casa Maria da Graça - Terreno 2 89.000,00 89.000,00 0,00

Quinta da casa - Cimo Vila - Terreno 77.500,00 77.500,00 0,00

Prédio rústico Fontainhas 535.500,00 535.500,00 0,00

Bouça das Fontainhas 575.500,00 575.500,00 0,00

Quinta de Ralde 100.500,00 100.500,00 0,00

Bouça de Ralde 85.500,00 85.500,00 0,00

Quinta S. Fragustes - Lote 1 383.000,00 383.000,00 0,00






Leira das Nogueiras 35.000,00 35.000,00 0,00

Leira do Lamedeiro 30.000,00 30.000,00 0,00

Prédio Urbano Outeiro - Terreno 5.500,00 5.500,00 0,00

Souto St. Amaro ou Outeiro 83.000,00 83.000,00 0,00


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Mata do Crasto 65.500,00 65.500,00 0,00

Mata do Outeiro 28.500,00 28.500,00 0,00

Campo do Talho - Lote 2 36.000,00 36.000,00 0,00


Campo em Calvos 15.000,00 15.000,00 0,00

Matinha da estrada 115.500,00 115.500,00 0,00

Sorte de Mato 11.212,50 11.212,50 0,00

Prédio Misto Ralde - Lote 1 904.000,00 904.000,00 0,00

Casa Maria da Graça - Casa 830.000,00 830.000,00 0,00



Quinta da casa - Cimo Vila - Casa 77.500,00 77.500,00 0,00

Prédio Urbano Outeiro - Edificio 101.500,00 101.500,00 0,00


TOTAL 7.085.062,50 7.085.062,50 0,00

Nota 2

Quanto ao número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação, assim como

relativamente ao valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim do

período em referência, temos os seguintes valores:

Descrição No início Subscrições Resgates Distribuição

Resultados

Outros Resultado período

No fim

Valor base 5.000.000,00 5.000.000,00

Diferença em subscrições/resgates

Resultado distribuído

Resultado acumulado 1.611.329,27 98.135,73 1.709.465,00

Ajustamentos em imóveis

Resultado do período 98.135,73 -98.135,73 11.365,47 11.365,47

Soma 6.709.465,00 0,00 11.365,47 6.720.830,47

Nº up’s 5.000,00 5.000,00

Valor up 1.341,8930 1.344,1661

O Fundo não contempla no seu Regulamento de Gestão:

- resgates com valor da primeira avaliação subsequente;

- unidades de participação com diferentes direitos e/ou classes de comercialização.


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Nota 3

No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da

CMVM nº 08/2002, e relativamente à “A-Composição discriminada da carteira de activos”

apresentamos apenas as rubricas com relevância para este Fundo, ou seja, a “1 – Imóveis situados na

UE”, a “7 – Liquidez” e a “9 – Outros valores a regularizar”.

1 - Imóveis situados na UE

Área (m2)

Data aquisição

Preço aquisição

Data Avaliação

1

Valor Avaliação

1

Data Avaliação

2

Valor Avaliação

2

Valor Imóvel

País Mu ni

cípio 1.1. Terrenos 584.242 3.676.116,24 4.667.700,00 5.174.125,00 4.920.912,50

1.1.2. Não

Urbanizados

584.242 3.676.116,24 4.667.700,00 5.174.125,00 4.920.912,50

Arrendados 58.750 159.653,85 284.000,00 309.000,00 296.500,00

Quinta da Cruz

lotes 3 4 5 6 7

58.750 01/09/06 159.653,85 01/08/10 284.000,00 01/08/10 309.000,00 296.500,00 P PL

Não arrendados 525.492 3.516.462,36 4.383.700,00 4.865.125,00 4.624.412,50

Ralde lotes 2 3 4 5 115.780 01/09/06 606.852,13 01/08/10 681.000,00 01/08/10 763.000,00 722.000,00 P PL

Casa Maria Graça 36.760 01/09/06 237.154,82 01/08/10 279.000,00 01/08/10 318.000,00 298.500,00 P PL

Quinta da Casa -

Cimo de Vila

8.000 01/09/06 50.491,02 01/08/10 73.000,00 01/08/10 82.000,00 77.500,00 P PL

Fontaínhas 27.000 01/09/06 356.256,02 01/08/10 500.000,00 01/08/10 571.000,00 535.500,00 P VNF

Bouça das

Fontaínhas

35.000 01/09/06 413.748,91 01/08/10 571.000,00 01/08/10 580.000,00 575.500,00 P VNF

Quinta de Ralde 15.370 01/09/06 45.462,89 01/08/10 100.000,00 01/08/10 101.000,00 100.500,00 P PL

Bouça de Ralde 11.570 01/09/06 30.325,47 01/08/10 84.000,00 01/08/10 87.000,00 85.500,00 P PL

Quinta S. Fragustes

Lotes 1 2 3 4 5 6

149.582 01/09/06 1.240.187,19 01/08/10 1.347.000,00 01/08/10 1.514.000,00 1.430.500,00 P PL

Quinta da Cruz

Lotes 8

28.000 01/09/06 123.100,44 01/08/10 134.400,00 01/08/10 147.000,00 140.700,00 P PL

Quinta da Cruz

Lotes 9

35.000 01/09/06 121.111,51 01/08/10 168.000,00 01/08/10 184.000,00 176.000,00 P PL

Sorte de Mato 12.500 22/12/10 5.063,50 13/12/10 10.300,00 13/12/10 12.125,00 11.212,50 P PL

Leira das

Nogueiras

4.900 01/09/06 20.215,79 01/08/10 32.000,00 01/08/10 38.000,00 35.000,00 P PL

Leira do Lamedeiro 800 01/09/06 15.172,82 01/08/10 30.000,00 01/08/10 30.000,00 30.000,00 P PL

Prédio do Outeiro 350 01/09/06 3.547,36 01/08/10 5.000,00 01/08/10 6.000,00 5.500,00 P PL

Souto, St. Amaro

ou Outeiro

4.500 01/09/06 100.902,87 01/08/10 76.000,00 01/08/10 90.000,00 83.000,00 P PL

Mata do Crasto 10.980 01/09/06 40.402,77 01/08/10 60.000,00 01/08/10 71.000,00 65.500,00 P PL

Mata do Outeiro 3.000 01/09/06 20.213,22 01/08/10 26.000,00 01/08/10 31.000,00 28.500,00 P PL

Campo do Talho 13.200 01/09/06 25.278,85 01/08/10 86.000,00 01/08/10 100.000,00 93.000,00 P PL


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Campo em Calvos 10.000 01/09/06 13.504,43 01/08/10 15.000,00 01/08/10 15.000,00 15.000,00 P PL

Matinha da Estrada 3.200 01/09/06 47.470,37 01/08/10 106.000,00 01/08/10 125.000,00 115.500,00 P PL

1.4 Construções

Acabadas

8.839 1.352.688,58 2.045.300,00 2.283.000,00 2.164.150,00

1.4.1 Arrendadas 1.250 1.106.365,65 1.643.000,00 1.825.000,00 1.73.4.000,00

Habitação 1.250 1.106.365,65 1.643.000,00 1.825.000,00 1.734.000,00

Ralde 546 01/09/06 531.294,63 01/08/10 883.000,00 01/08/10 925.000,00 904.000,00 P PL

Casa Maria da

Graça

704 01/09/06 575.071,02 01/08/10 760.000,00 01/08/10 900.000,00 830.000,00 P PL

1.4.2 Não

arrendadas

7.589 246.322,93 402.300,00 458.000,00 430.150,00

Habitação 7.589 246.322,93 402.300,00 458.000.00 430.150,00

Quinta da Cruz 310 01/09/06 45.439,31 01/08/10 64.300,00 01/08/10 67.000,00 65.650,00 P PL

Quinta da Casa –

Cimo da Vila

466 01/09/06 65.610,19 01/08/10 72.000,00 01/08/10 83.000,00 77.500,00 P PL

Prédio do Outeiro 213 01/09/06 89.794,49 01/08/10 96.000,00 01/08/10 107.000,00 101.500,00 P PL

Campo do Talho 6.600 01/09/06 45.478,94 01/08/10 170.000,00 01/08/10 201.000,00 185.500,00 P PL

P: Portugal; PL: Póvoa de Lanhoso; VNF: Vila Nova de Famalicão

7 - Liquidez Quant. Moeda Preço

Aquisição

Data

Avaliação

Valor

Avaliação

Método

Avaliação

Juros

Decorridos

Valor

Global

7.1. À vista 3 EUR 10.811,51 0,00 10.811,51

7.1.1. Numerário 0,00

7.1.2. DO’s 3 EUR 10.811,51 0,00 10.811,51

7.1.3. Fundos de Tesouraria

0,00

7.2. A prazo 0,00

7.2.1. DP’s e com pré-aviso

0,00

7.2.2. CD’s 0,00

7.2.3. Valores mobiliários com prazo < 12 meses

0,00

9 - Outros Valores Regularizar

Quant. Moeda Preço

Aquisição

Data

Avaliação

Valor

Avaliação

Método

Avaliação

Juros

Decorridos

Valor

Global

9.1 - Valores activos 779,48

9.1.1Adiantamento por conta de imóveis

0,00

9.1.2 Outros 779,48

9.2 - Valores passivos 375.822,95

9.2.1Recebimento por conta de imóveis

0,00

9.2.2 Outros 375.822,95


T 00351-226165750 F 00351-226108390

No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da

CMVM nº 08/2002, e relativamente à “D - Informação relativa às unidades de participação” temos:

Total Categoria A Categoria B Categoria C Outras

Em circulação 5.000,00 5.000,00

Emitidas no período 0,00 0,00

Resgatadas no período 0,00 0,00

Nota 4 e 5

O Fundo não possuía títulos em carteira à data de 31/12/2011.

Nota 6

1) O valor líquido global do Fundo é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram, avaliados

de acordo com as normas legalmente estabelecidas, a importância dos encargos efectivos ou pendentes.

2) O valor de cada unidade de participação será, para efeitos internos, calculado todos os dias úteis, e é

apurado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação emitidas,

reportando-se o seu valor às dezoito horas de cada dia útil.

3) Na valorização dos activos do Fundo são adoptadas as seguintes regras de valorimetria:

a) Previamente à aquisição, alienação ou desenvolvimento de projectos de construção de

imóveis, estes deverão ser sempre sujeitos a avaliação de, pelo menos, dois Peritos

Avaliadores;

b) Todos os imóveis do Fundo são avaliados, pelo menos por dois Peritos Avaliadores, com

uma periodicidade mínima bienal, ou sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de

induzir alterações significativas do respectivo valor;

c) Para efeitos do cálculo do Valor Líquido Global do Fundo, os imóveis acabados são

valorizados no intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média

aritmética dos valores atribuídos pelos respectivos peritos avaliadores nas avaliações

efectuadas;

d) Cada avaliação dos projectos de construção e dos imóveis deverá recorrer a pelo menos

dois dos três métodos de avaliação previstos em Regulamento da C.M.V.M., o “Método

comparativo”, o “Método do rendimento” e o “Método do custo”;

e) Os valores mobiliários serão avaliados ao preço de fecho do mercado mais representativo

e com maior liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação, ou na sua

,falta, de acordo com o previsto nos artigos 3º e 5º do Regulamento da CMVM nº 1/2006,

com as necessárias adaptações;


T 00351-226165750 F 00351-226108390

f) As unidades de participação de outros fundos de investimento que integrem o património

do Fundo serão avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respectiva Sociedade

Gestora, excepto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado

regulamentado às quais se aplica o disposto na alínea anterior;

g) O câmbio a utilizar na conversão dos activos do Fundo, expressos em moeda estrangeira,

será o câmbio de divisas do dia a que se refere a valorização, divulgado a título indicativo

pelo Banco de Portugal.

Nota 7

A liquidez do Fundo pode ser decomposta da seguinte forma:

Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final

Numerário

Depósitos à ordem 33.863,75 52.934,93 75.987,17 10.811,51

Depósitos a prazo e com pré-aviso

Certificados de depósito

UP’s de fundos de tesouraria

Outras contas de disponibilidades

Total 33.863,75 52.934,53 75.987,17 10.811,51

Nota 8

O Fundo, em 31/12/2011, não tinha contabilizado qualquer valor de cobrança duvidosa relativo às

rubricas de devedores, por conta de rendas vencidas ou de outra natureza.

Nota 9

Existe uma total comparabilidade das rubricas do Balanço, da Demonstração dos Resultados e da

Demonstração dos Fluxos Monetários com os valores do período anterior.

Nota 10

O Fundo, em 31/12/2011, não apresentava dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas

pelo próprio Fundo.


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Nota 11

No que se refere ao desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões

acumuladas, temos os seguintes valores:

Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final

471 - Ajustamentos para crédito vencido 0,00 0,00 0,00 0,00

482 - Provisões para encargos (*) 252.907,00 110,31 0,30 253.017,01

(*) Valor provisionado corresponde à estimativa de IRC sobre as valias líquidas imobiliárias reconhecidas na carteira do Fundo.

Nota 12

Não foram retidos quaisquer impostos na fonte em relação aos rendimentos obtidos e contabilizados

no Fundo.

Nota 13

Discriminação das responsabilidades com e de terceiros:

Tipo de responsabilidade Montante no início Montante no fim

Subscrição de títulos 0,00 0,00

Operações a prazo de compra - Imóveis 0,00 0,00

Operações a prazo de compra - Outras 0,00 0,00

Operações a prazo de venda - Imóveis 0,00 0,00

Operações a prazo de venda - Outras 0,00 0,00

Valores recebidos em garantia 0,00 0,00

Valores cedidos em garantia 0,00 0,00

Outras 0,00 0,00

Total 0,00 0,00


T 00351-226165750 F 00351-226108390

Relatório anual de auditoria


T 00351-226165750 F 00351-226108390

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