EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ

DOS CAMPOS-SP.

PEDIDO DE LIMINAR EM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

XXXXX, brasileiro, solteiro, XXXXX, portador da cédula de identidade RG nº

XXXX, SSP/SP, e inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXX, residente e domiciliado na

Avenida XXX, São José dos Campos – SP - CEP 12.000-000, por seus advogados que

esta subscrevem, documento procuratório incluso (docs. 1/3), vem,

respeitosamente à presença de V. Exa., propor

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, COM PEDIDO DE

LIMINAR EM TUTELA ANTECIPADA, em face de

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, sociedade empresária, inscrita no CNPJ/MF

sob o nº 08.343.492/0001-20, sediada na Avenida Raja Gabaglia, 2720, Bairro

Estoril, CEP 30494-170, Belo Horizonte – MG.

1 – DO PAGAMENTO INDEVIDO DA TAXA DE CORRETAGEM E TARIFA OPERACIONAL.

Depreende-se dos documentos inclusos que o autor celebrou com a empresa-ré,

contrato de compra e venda de unidade imobiliária, no valor de R$ 112.332,00

(docs. 9/16).

Ocorre que a supracitada construtora transfere para imobiliária "ROBERTO VILLANI

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA", a comercialização de seus empreendimentos,

caracterizando entre ambas verdadeiro contrato de corretagem, sem que o

consumidor final tenha participado de qualquer ajuste neste sentido, ou assumido

qualquer obrigação daí decorrente.

Desta sorte, verifica-se que é praxe no ramo imobiliário que o consumidor seja

convidado a visitar os stands de venda das construtoras, diante mesmo da massiva

propaganda realizada pelos meios de comunicação com escopo de atrair novos

negócios.

Assim, é de se ponderar que nessas circunstâncias o cliente busca um imóvel para

aquisição tendo a certeza de que está firmando relação jurídica diretamente com

a construtora, tal como evidenciado pelo compromisso de compra e venda

anexo(docs. 9/16), pois, de rigor, não está buscando um serviço de intermediação

imobiliária que o auxilie na procura ou escolha de determinado bem.

Note-se que a construtora disponibiliza em seu site na internet informações

sobre suas "lojas de atendimento" (docs. 57/63), que, na verdade, correspondem

ao endereço da imobiliária, sublinhando, ainda mais, o fato de que o consumidor

no momento da contratação tem nítida a idéia de estar negociando diretamente com

a empresa de engenharia, sem intermediários, e em uma de suas "lojas".

No entanto, mesmo ausente qualquer relação jurídica entre o autor e a citada

imobiliária, lhe foi cobrado a quantia de R$ 3.396,00 a título de assessoria

imobiliária (doc. 52).

Se não bastasse a abusiva cobrança supra, foi ainda exigido do requerente a

quantia de R$ 3.024,66 a título de "TARIFA OPERACIONAL", esta em proveito da

empresa "FOGAÇA SERVIÇOS DE ANÁLISE E CRÉDITO LTDA-ME", conforme documentos

inclusos (doc. 56).

Conclui-se, desta forma, que houve pagamento indevido, gerando à requerida

verdadeiro enriquecimento sem causa, pois conforme demonstrado, a

responsabilidade por tais obrigações é da própria construtora, que jamais

poderia transferir tais encargos aos seus clientes, evidenciando prática abusiva

violadora dos preceitos consagrados na legislação consumeirista.

Desta análise, patente a responsabilidade solidária da requerida pela repetição

do indébito, conforme se depreende da leitura sistêmica dos arts. 932, III e

942, parágrafo único, do CC.

Observe-se, por necessário, que o aludido contrato de compra e venda prevê,

conforme cláusula sétima, que em caso de rescisão contratual caberá ao

promitente comprador "a devolução dos valores pagos, deduzidos 8% do valor do

contrato para cobrir despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc; e

1% do valor atualizado por mês a título de fruição quando houver". (doc. 15).

Ou seja, a construtora/incorporadora já prevê contratualmente a indenização

pelas despesas que realiza, contemplando, desta forma, o custo que tem com a

contratação de imobiliárias, evidenciando, mais uma vez, que tal obrigação não é

do cliente, ora autor.

Insta ressaltar, que os instrumentos contratuais firmados pelo autor, contratos

de adesão por excelência, devem abster-se de cláusulas abusivas, razão pelo

qual, desde já, pugna-se pela declaração de nulidade de qualquer cláusula que

lhe atribua a responsabilidade por serviço não contratado, caracterizando a

conhecida "venda casada", tal como se verifica pela análise da "Cláusula 6" do

documento denominado "Quadro Resumo" (doc. 10).

1.1 – DO DIREITO À REPETIÇÃO DE INDÉBITO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE CORRETAGEM

E TARIFA OPERACIONAL.

Sendo o contrato de corretagem consensual, oneroso e bilateral, onde uma pessoa

obriga-se a obter para a outra um ou mais negócios (art. 722 do CC), objetivando

alcançar um resultado útil na conclusão de determinado fim, é forçoso concluir

que a responsabilidade pelo pagamento da comissão devida ao corretor compete,

exclusivamente, àquele que se vinculou juridicamente a este, não podendo aludida

relação obrigacional compelir terceiros estranhos ao contrato de corretagem.

Assim, é de se ponderar que entre o autor e imobiliária não há qualquer relação

jurídica a legitimar a cobrança da mencionada comissão.

Nem se argumente que os serviços de "assessoria imobiliária" trouxeram ao autor

benefício ou qualquer tipo de vantagem, isso porque a mera aquisição do bem, com

informações pormenorizadas, é direito assegurado pelo próprio CDC (art. 6º,

III), obrigação igualmente atribuída à construtora-ré, que, entretanto, resolveu

espontaneamente transferir tal encargo a terceiro, assumindo, a total

responsabilidade pelo contrato de corretagem que entabulou com a já mencionada

imobiliária VILLANI.

Igualmente se verifica a ilegalidade e a abusividade da cobrança de tarifa

operacional pago à empresa FOGAÇA (doc. 56), isso porque aludida tarifa não

justifica sequer o trabalho prestado pela indigitada empresa, que apenas se

limita a apresentar ao cliente uma simulação tirada do site da Caixa Econômica

Federal para um posterior financiamento, que nem se sabe ocorrerá (docs. 53/55).

Evidente, portanto, o enriquecimento sem causa a favor da requerida, atraindo

para si a responsabilidade solidária pelo ilícito que lhe beneficiou.

Ressalte-se que no momento da assinatura do contrato sequer foi informado ao

Requerente sobre aludidas despesas (Corretagem e Tarifa operacional), para que

pudesse, ao menos, expressar sua discordância a respeito das cobranças

efetuadas.

Em verdade, o consumidor é compelido a efetuar o pagamento de tais valores sob

pena de não conseguir entabular o contrato de compra e venda (objetivo principal

do negócio), e com a falsa promessa de que o montante pago é parte integrante do

sinal, e que será amortizado no valor total do bem.

Destarte, verificada a abusividade das cobranças, ante o expediente conhecido

como "venda casada" (art. 39, I, do CDC), é de se concluir que os pagamentos

indevidos realizados pelo autor (art. 876 do CC) geraram à ré enriquecimento sem

causa (art. 884 do CC), o que impõe a devolução dos valores pagos, face à sua

responsabilidade solidária.

2 – DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

O compromisso de compra e venda fora firmado em 05 de maio de 2010 (doc. 11),

tendo por objeto o apartamento 1005, Bloco 4, do Edifício Spazio Campo Di

Savoya, localizado na Rua Icatu s/n, Parque Industrial, nesta cidade, no valor

de R$ 112.332,00, e com data estimada para entrega do imóvel em Abril de 2011,

(doc. 10), conforme item 5 do Quadro de Resumo.

Desta sorte, é de se concluir que o prazo de entrega da obra encontra-se

expirado, configurando o inadimplemento contratual.

Pondere-se, outrossim, que é abusivo condicionar a entrega da obra a eventual

data estabelecida junto ao agente financeiro, isso porque a conclusão do imóvel

é de responsabilidade única e exclusiva da ré, pugnado-se, conforme art. 51, IV

do CDC, pela declaração de nulidade da cláusula 5 do contrato de compra e venda

que segue anexo a esta inicial (doc. 13 verso).

Com efeito, resta observar que para atrair clientes/consumidores as construtoras

utilizam como expediente uma propaganda enganosa no sentido de firmar

contratualmente um prazo exíguo para a entrega do imóvel, deixando, após meses

de inadimplemento, a entrega do bem ao seu exclusivo talante, com intermináveis

prorrogações, discrepando da propaganda inicialmente veiculada.

Da mesma forma, inclui no contrato de compra e venda cláusula abusiva que

prorroga a entrega do imóvel por mais 180 dias, (doc. 13 verso), sendo nula de

pleno direito por excluir a responsabilidade do fornecedor pela mora patente, em

flagrante desrespeito à boa fé (art. 51, IV do CDC e 187 e 422 do CC), cabendo,

portanto, a respectiva indenização, conforme se demonstrará.

2.2 – DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

Com o descumprimento contratual por parte da requerida, que não entregou o

imóvel, objeto do contrato, no prazo estabelecido (art. 397 do CC), resta

caracterizada o inadimplemento contratual (art. 389 do CC).

Desta feita, fica configurado o dever de indenizar o autor pelas perdas e danos

proveniente da não entrega do referido imóvel, pois caso o contrato fosse

cumprido conforme ajustado entre as partes, o requerente daria a devida

destinação ao bem, podendo alugá-lo a terceiros e, principalmente, utilizá-lo

como residência.

Nesse sentido é esclarecedora a jurisprudência ora colacionada: A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC). Resp. 644.984/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 16/08/2005). Registre-se que o autor já possui junto ao agente financeiro contrato de mútuo

habitacional desde setembro de 2009, (docs. 46/51), sem, contudo, poder usufruir

do imóvel ante a patente mora da requerida, circunstância que evidencia o

efetivo dano que é obrigado a suportar (art. 402 do CC).

Ademais, o mencionado financiamento não amortiza em nada o saldo devedor do

imóvel, pois apenas compensam os custos com a construção, conhecidos assim como

"juros de obra".

Se não bastasse o prejuízo acima denunciado, o autor ainda é obrigado a suportar o pagamento de aluguéis, eis que com o inadimplemento da construtora a única solução que lhe cabe é a locação de um imóvel que sirva para sua moradia e de sua companheira (docs. 27/31).

Destarte, o inadimplemento contratual já gerou para o autor um prejuízo

inicialmente estimado em R$ 5.858,21, assim distribuídos: aluguéis R$ 3.791,07

(docs. 35/42); Condomínio R$ 790,00 (docs. 43/45); Financiamento imobiliário: R$

1.277,14 (docs. 47/51).

Portanto Excelência, a mora na entrega do imóvel e os prejuízos que lhes são

decorrentes, tornam incontroversos os fatos aqui sustentados, merecendo a

necessária reparação (art. 402 do CC).

Somado a tudo isso, a única cláusula penal prevista no contrato, atribui apenas

direito à Promitente Vendedora em caso de descumprimento contratual por parte

dos adquirentes (doc. 15), evidenciando o abuso de direito, ofendendo os artigos

25 e 51, I, do CDC.

Destarte, como deve existir equilíbrio entre as partes nos contratos regidos

pelo Código de Defesa do Consumidor, as multas estipuladas no contrato,

dirigidas aos adquirentes devem, igualmente, ser aplicadas à construtora-ré,

visando recompor as perdas pela mora cuja construtora deu causa.

Assim, como o compromisso de compra e venda em sua cláusula sétima (docs. 15)

prevê que em caso de rescisão contratual caberá ao promitente comprador "a

devolução dos valores pagos, deduzidos 8% do valor do contrato para cobrir

despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc; e 1% do valor atualizado

do Contrato por mês a título de fruição quando houver". (docs. 9/10) essa

cláusula penal, igualmente, deve ser aplicada à requerida, para que sejam

compensados os lucros cessantes (art. 408, 409 CC).

Nesse diapasão, é lícito que o autor seja indenizado, a título de perdas e

danos, em parcela correspondente a 8% do valor do contrato, ou seja, R$

8.986,56, bem como multa de 1% do valor atualizado do Contrato por mês de

atraso, até a efetiva entrega do imóvel, cujo montante apurado inicialmente é de

R$ 10.109,88, (nove meses de atraso na entrega) totalizando a importância de R$

19.096,44.

3 – DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA.

Tendo em vista a mora contratual e os prejuízos impingidos ao requerente

(encargos com locação de imóvel e despesas condominiais), é de rigor que a

requerida seja liminarmente obrigada a suportar tais encargos, até que seja

efetivada a entregado bem.

Nesse sentido é a recente jurisprudência do Eg. TJ/SP: Agravo de instrumento.

Obrigação de Fazer. Antecipação da Tutela. Atraso na entrega da unidade

autônoma. Decisão que arbitrou indenização mensal no percentual de 1% sobre o

valor desembolsado até a entrega da unidade autônoma. Presença dos pressupostos

para a concessão e manutenção da decisão agravada. Recurso Improvido. Proc.

0229215-57.2011.8.26.0000.

Assim, restam demonstrados os requisitos para a concessão da tutela

antecipada a que se pleiteia, senão vejamos:

a) Prova inequívoca da verossimilhança das alegações: verifica-se dos

documentos acostados, que o imóvel objeto do contrato tinha prazo de entrega

para abril de 2011, estando ultrapassado, inclusive, eventual prazo de

tolerância (180 dias), havendo por parte da construtora-ré abuso no direito de

contratar ao estipular cláusula iníqua quanto ao prazo de entrega do imóvel.

Sendo assim, o inadimplemento contratual é um fato incontroverso, atraindo a

incidência do §6º, do art. 273 do CPC.

b) Dano irreparável ou de difícil reparação: depreende-se da farta

documentação inclusa que o autor vem tendo um dispêndio financeiro com a locação

de imóvel em virtude do atraso na entrega da obra.

Desta forma, é de se ponderar que sobredito dano tem efetiva origem no

inadimplemento contratual, pois é presumível que o autor adquiriu o imóvel para moradia própria objetivando livrar-se dos aluguéis.

Saliente-se que além das despesas com locação o autor é obrigado a pagar o financiamento imobiliário, sem, contudo, poder usufruir do bem, circunstância que agrava, ainda mais, o inadimplemento da ré.

Ademais, não há perigo de irreversibilidade no provimento antecipatório, eis que eventuais valores despendidos pela ré poderão ser oportunamente compensados.

Portanto, é por medida de justiça que a requerida seja liminarmente obrigada

a pagar a título de locação de imóvel, até a efetiva entrega do bem contratado,

a quantia de R$ 421,23, e a título de despesas condominiais o importe de R$

79,00, conforme os documentos anexos a esta inicial.

4 – DOS PEDIDOS.

De todo o exposto, requer à Vossa Excelência:

a) A antecipação dos efeitos da tutela, liminarmente e inaudita altera pars, com supedâneo no art. 273 do CPC, para que obrigue a ré ao pagamento mensal de R$ 421,23 a título de despesas com locação do imóvel, e R$ 79,00 a título de taxa condominial;

b) A citação postal da Requerida, nos termos do art. 221, I, do CPC, no endereço indicado, para, se querendo, responder aos termos da presente, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato;

c) A declaração de nulidade da Cláusula 6 (doc. 10), do documento "quadro resumo", que estabelece obrigação abusiva por serviço não contratado, importando em cobrança indevida;

d) A declaração de nulidade da Cláusula 5 (doc. 13 verso), do compromisso de compra e venda que condiciona, de forma abusiva, a entrega do bem aos prazos estabelecidos no contrato de financiamento habitacional, bem como estabelece prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra;

e) A condenação, de forma solidária, da construtora-ré, à repetição do indébito

pelo valor R$ 3.396,00 (doc. 52), pagos a titulo de corretagem;

f) A condenação, de forma solidária, da construtora-ré, à repetição do indébito

pelo valor de R$ 3.024,66 (doc. 56), pagos a titulo de tarifa operacional;

g) A condenação da requerida em perdas e danos, conforme cláusula penal prevista contratualmente, em parcela correspondente a 8% do valor do contrato, ou seja, R$ 8.986,56, bem como multa de 1% do valor atualizado do Contrato por mês de atraso, até a efetiva entrega do imóvel, cujo montante apurado inicialmente é de R$ 10.109,88, (nove meses de atraso na entrega) totalizando a importância de R$ 19.096,44.

h) A condenação em honorários de sucumbência na base de 20% sobre o valor da condenação e despesas processuais, nos termos do art. 20, §3º do CPC;

i) A concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, eis que o autor não possui condições de arcar com as custas e despesas do processo, sem que isso importe prejuízo próprio e de sua família, firmando declaração específica para este fim e juntando aos autos comprovantes de rendimento (docs. 4/8).

Por derradeiro, protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, em especial o depoimento pessoal do representante da ré, prova documental, testemunhal e demais meios probatórios que se fizerem necessários ao deslinde da questão.

Termos em que, juntando aos autos os devidos documentos, atribui à causa o valor

de R$ 25.517,10.

Pede e espera deferimento.

São José dos Campos, 19 de janeiro de 2012.

Cristiano César de Andrade de Assis

OAB/SP 225.216