ISSN 2236-1553

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Revista SINTESE Direito lmobiliario

Aruo VI- N° 33 - MAIO·JUN 2016

REPOSITORIO AUTORIZADO

Tribunal Regional Federal da 28 Regiao- Despacho n° TRF2-DES-2013/08087

DIRETOR EXECUTIVO

Elton Jose Donato

GERENTE EDITOR IAL E DE CONSULTOR IA

Eliane Beltramin i

COORDENADOR EDITORIAL

Cristiano Basaglia

EoiTORA

Simone Costa Saletti Oliveira

CorusELHD EDITORIAL

Christiano Cassetari, Luciano Lopes Passarelli, Lu iz Antonio Scavone Junior, Luiz Henrique Sormani Barbugiani, Marcelo Manhaes de Almeida, Rubens Carma Elias Filho

COLABORADORES DESTA EDICAO

Adalto Quintina da Si lva, Alvaro Villaga Azevedo, Chrystiane Domingos, Hermison Ricardo Bioni, Janine Carvalho Bertuol. Pamella Batista Del Preto, Pedro Camera Pacheco, Riad Fuad Salle,

Robson de Oliveira, Rogerio Tadeu Romano

2011 © SfNTESE

Uma publicagao da S[NTESE, uma linha de produtos juridicos do Grupo SAGE.

Publicagao bimestral de doutrina, jurisprudencia e outros assuntos de Direito lmobiliario.

Todos os direitos reservados. Proibida a reprodugao parcial ou total. sem consentimento expresso dos editores.

As opini6es emitidas nos artigos assinados sao de total responsabilidade de seus autores.

Os acardaos selecionados para esta Revista correspondem, na integra, as capias obtidas nas secretarias dos respec­tivos tribuna is.

A solicitagao de capias de acardaos na integra. cujas ementas estejam aqui transcritas. e de textos legais pode ser feita pel a e-mail: pesquisa@sage.com.br (servigo gratuito ate o limite de 50 paginas mensais).

Distribuida em todo o territario nacional.

Tiragem: 4.000 exemplares

Revisao e Diagramagao: Dais Pontos Editoragao

Artigos para possivel publicagao poderao ser enviados para o enderego: conselho.editorial@sage.com.br

Dados lnternacionais de Catalogagao na Publicagao (CIP)

Revista SiNTESE Direito lmobiliario.- Vol. 1. n. 1 Uan./fev. 2011)­- Sao Paulo: lOB, 2011-v.: 23 em.

Bimestral. v. 6, n. 33, maio~un . 2016

ISSN 2236-1553

1. Direito imobiliario.

CDU 347.453 CDD 342.1242

Bibliotecaria responsavel: Nadia Tanaka- CAB 10/855

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Carta do Editor

Nesta edic;:ao da Revista SfNTESE Direito lmobiliario, publicamos como Assunto Especial o tema "Fianc;:a". Sabre o tema escolhido selecionamos rele­vantes artigos dos ilustres juristas: Riad Fuad Salle, Adalto Quintina da Silva, Pedro Camera Pacheco e Hermison Ricardo Bioni .

Ainda, na Sec;:ao Especial "Em Poucas Palavras", artigo de Pamella Batista Del Preto i ntitu I ado "A Fianc;:a nos Contratos de Locac;:ao com Prazo I ndeterm i­nado" e artigo de janine Carvalho Bertuol intitulado "Quais os Riscos de Ser Fiador em Contrato de Locac;:ao de lm6veis?".

A fianc;:a, regulada pelos arts. 818 a 839 do C6digo Civil , consubstancia especie de garantia de cumprimento de obrigac;:ao, em que uma pessoa se obri­ga (fiador) a adimplir perante outra (credor) um debito a esta devido par uma terceira pessoa (devedor/afianc;:ado) .

Sao partes no contrato de fianc;:a o fiador eo credor. 0 devedor, enquanto afianc;:ado, nao integra o contrato de fianc;:a, sen do que esta pode ser formal iza­da ainda que sem seu consentimento, nos termos do art. 820 do C6digo Civil .

Na Parte Geral selecionamos um vasto conteudo, para mantermos a qualidade desta Edic;:ao, com relevantes temas e doutrinas de grandes names do direito, tais como: Marco Alvaro Villac;:a Azevedo, Robson de Oliveira e Chrystiane Domingos.

E, ainda, na Sec;:ao Especial "Com a Palavra, o Procurador", artigo de Rogerio Tadeu Romano intitulado "A Outorga de Escritura e a Adjudicac;:ao Compuls6ria.

Par fim, na Sec;:ao Especial "Acontece", publicamos o artigo "Confira Cui­dados Que Se Deve Ter ao Comprar ou Vender um lm6vel".

Aproveite esse rico conteudo e tenha uma 6tima leitura!

Eliane Beltramini

Gerente Editorial e de Consultoria

Sumario

Norm as Editoriais para Envio de Artigos ... .... ............................................................. 7

Assunto Especial

FIANc;:A

0 0UTRINAS

1. Fian<;:a Locaticia Riad Fuad Salle .................................... .. ..... .. .................... .... ..................... 9

2. Fian<;:a Adalto Quintina da Silva .......................................................................... 20

3. Prorroga<;:ao dos Contratos de Loca<;:ao: a Situa<;:ao do Fi ador Pedro Camera Pacheco ...... ........ ............................................... ............... 49

4 . Validade da Notificac;ao V ia Eletronica ao Fiador em Casos de Sub-rogac;ao de Locac;ao Hermison Ricardo Bioni ....................................................... .. ... ...... ......... 51

EM PoucAs PALAVRAS

1. A Fian<;:a nos Contratos de Locac;ao com Prazo lndeterminado Pamella Batista Del Preto ......... .. .. .. ........ .. ........................................ .. ... ... 66

2. Quais os Riscos de Ser Fiador em Contrato de Locac;ao de lm6veis? janine Carvalho Bertuol ......... ...... .......... .................. .................. .. ..... ..... ... 68

jURISPRUDENCIA

1 . Ac6rdao na f ntegra (STJ) ................. .. ... .. .... .. .................. .... ............... .. ...... 70

2. Ementario ............... .. .... ..... .. .. .. ............................... .. .... .. ..... .... ....... ... ... .... 76

Parte Geral DOUTRINAS

1. Credito de Fian<;:a Locaticia e Direito a Moradia Alvaro Villa<;:a Azevedo ...... .............. ..... .. ........ ........ .......... .. ...... ... .. .......... 81

2. Arrendamento Rural eo Direito de Superffcie em Face das Restri<;:6es lmpostas pela Lei nQ 5.709/1971 e Demais Regulamentos Robson de Oliveira e Chrystiane Domingos ........ .. ..................... ........ ...... 86

j URISPRUDENCIA

Ac6RoA.os NA INTEGRA

1. Superior Tribunal de justi<;:a .. ............................. .. ....................... .. ............ 93

2. Superior Tribunal de justi<;:a ........... .. .. ... .. .... ... ...... .. .. .... ...... .. ...... ...... ..... .. 1 03

3. Tribunal Regional Federal da 2" Regiao ........ ..•........... .. .. ......... ......... ...... 11 7

4. Tribunal de justi<;:a do Estado do Ceara .. .... ... ... ... ... .... ..... ... .. ...... ... ... .. .. .. 121

5. Tribunal de justi<;:a do Distrito Federal e dos Territ6rios ................. ......... 131

6. Tribunal de Justi<;:a do Estado de Goias ............ ........ .. ... ....................... ... 147

7. Tribunal de justi<;:a do Estado de Minas Gerais .... ...... ... .. .. ...... ...... ...... .... 153

8. Tribunal de justi<;:a do Estado do Parana .... ....... ........ .. ...... .... ..... ....... ...... 159

9. Tribunal de justi<;:a do Estado Rio de janeiro ................ ...... ..... ... ... ... ....... 165

1 O.Tribunal de justi<;:a do Estado do Rio Grande do Sul ............... ............. .. . 182

11.Tribunal de justi<;:a do Estado de Santa Catarina .. ...... .... .. ................... ... . 184

12.Tribunal de justi<;:a do Estado de Sao Paulo ... .. ......... ......... ....... ..... ......... 187

EMENTARIO DE jURISPRUDENCIA

1. Ementario de Jurisprudencia .... .. ..... .. .. ......... .... ............................... ........ 195

Secao Especial

CoM A PALAVRA, o PROCURADOR

1. A Outorga de Escritura e a Adjudica<;:ao Compuls6ria Rogerio Tadeu Romano .... .......... .... ..... .. ........ ...... .. ...... ... ...... .... .... ... ...... . 224

AcoNTECE

1. Confira Cuidados Que Se Deve Ter ao Comprar ou Vender um lm6vel ...... ... .... ................................... .... ... ....... .... .... .... ............... ........... 229

Clipping Juridico ................ ..... .... ..... .. ................................... ... ...... .... ....... ....... 231

indice Alfabetico e Remissivo .. ........ ..... .. .............. ......................... ........ ...... ....... 23 5

Geral Doutrma

Arrendamento Rural e o Direito de Superf!cie em Face das Restricoes lmpostas pela Lei nu 5J09/1 911 e Demais Regulamentos

ROBSON DE OLIVEIRA Advogado, Especialista em Direito lmobiliario, P6s-Graduado em Direito lmobiliario, Membra da Comissao de Direito Urbanfstico da OAB/SP. Militante na area de Direito lmobiliario do Escrit6rio Demarest. Advogados.

CHRVSTIANE DOMINGOS Advogada militante na area de Direito lmobiliario do Escrit6rio Demarest. Advogados.

RESUMO: A Lei Federal n° 5709/1971, regulamentada pelo Decreta n° 74.965/1974, traz limitag6es a aquisigao e ao arrendamento de im6veis rurais par estrangeiros. No Parecer da Advocacia-Geral da Uniao. em 2010. ampliaram-se as restrig6es previstas na lei de maneira a alcangar. alem dos estrangeiros, tambem as empresas juridicas brasileiras da qual participem. a qualquer titulo, pessoas estrangeiras. fisicas ou juridicas. que detenham a maioria de seu capital social, que passou a depen­der de autorizagao governamental para adquirir ou arrendar im6veis rurais. Em sendo a Lei Federal n° 5709/1971 restritiva de direito, o presente artigo tem como base apresentar uma breve reflexao sobre sea interpretagao extensiva da lei. em que pese a equiparagao do arrendamento ao direito de superficie, seria constitucional, dada a ausencia de previsao legal que a regule. Defende-se que os institutos referidos supra nao guardam semelhan gas substanciais e que. ainda que ambos envolvam a entrega de um im6vel a terceiro para a sua exploragao. o direito de superficie e considerado um di­reito real e pode constituir-se gratuitamente, en quanta que o arrendamento tem carater meramente obrigacional e e necessariamente oneroso.

PALAVRAS-CHAVE: Lei Federal n° 5.709/1971; Decreta n° 74.965/1974; anendamento; direito de superficie.

ABSTRACT: Federa l Law n° 5709/1971, regulated by Decree n° 74.965/1 974, imposes limitations on the acquisition and lease of rural property by foreigners. In the Opinion issued by the Office of the General Counsel for the Federal Government. in 201 0. more restrictions were introduced to the Law aforesaid, which since then not only app lies to foreigners but also to Brazilian companies with foreign capital. which now need governmental authorization to acquire or lease rural property. As Federal Law n° 5709/1971 is restrictive of right. this article seeks to present a brief reflection on whether the extensive interpretation of the Law - although lease is made equal to su rface rights - is consti­tutional. given the la ck of a legal provision regulating it. The concepts above are claimed to bear no substantial similarit ies and. although both of them involve granting real property for someone else to use it. surface rights are considered rea l right and can be freely established.

KEYWORDS: Federal Law n° 5709/1971; Decree n° 74 .965/1974; rural lease agreement; surface rights.

RDI N' 33- Maio-Jun/2016- PARTE GERAL- DOUTRINA , , .. , , ""' , .. , .... , , .. , ---- .............. , , ... , .... , .. .. , , ----··----.. , 8 7

INTRODUCAO

A escassez mundial de recursos naturais tem corroborado o interesse

cada vez maior de investidores estrangeiros na aquisi<;:ao e no arrendamento

de im6veis rurais no Brasil. Por conta disso, o Governo brasileiro tem aumen­

tado, nas ultimas decadas, o controle sobre tais aquisi<;:6es, o que se constata,

por exemplo, com a promulga<;:ao da Lei Federal n9 5.709/1971. Tal controle, originalmente aplicado somente aos estrangeiros, foi expandido como tempo

as empresas brasileiras da qual part icipem, com maioria de seu capital social, pes so as estrangei ras .

Nesse contexto, o presente artigo trata da distin<;:ao entre os institutos do arrendamento e do direito de superffcie, de modo a inviabilizar fundamentada­

mente a este as limita<;:6es aplicadas aquele, sob pena de viola<;:ao ao princfpio da legalidade.

HISTORICO

A aquisi<;:ao eo arrendamento de im6veis rurais por estrangeiros sao dis­

cip linados pela Lei Federal n9 5.709/ 1971 e pelo Decreta nQ 74.965/1974 que

a regulamenta e sempre impos certas limita<;:6es para aqueles que desejam ad­

quirir ou arrendar im6veis rurais no Brasil , sendo as principais: (i) residencia

ou autoriza<;:ao para funcionar no Brasi I (em se tratando de pessoa fisica ou

juridical; (ii ) efetiva explora<;:ao da terra; (iii) limita<;:ao de tamanho da area; e

(iv) autoriza<;:ao do lnstituto Naciona l de Co loniza<;:ao e Reforma Agraria (" lncra" ).

Cumpre esclarecer que a Lei Federal n9 5.709/1971 trata das restri<;:6es a

aquisi<;:ao da propriedade rural por estrange iro (ou pessoa juridica nacional de

capital estrangeiro).

Evidenciando a necessidade do Governo de contro lar ainda mais os ne­

g6cios juridicos ce lebrados por estrange iro (ou pessoa juridica nacional de ca­

pita l estrangeiro), foi promulgada a Lei nQ 8.629/ 1993, por meio da qual, entre

outros assuntos, as restri<;:6es impostas pela Lei n9 5.709/1971 foram estendidas

ao inst ituto do arrendamento (art. 23).

Em contrapartida, em 1995, a Emenda Constitucional n9 6 revogou o

art. 171 da Const itui<;:ao, passando a equiparar a empresa brasileira de cap ital estrangeiro a empresa brasileira de capital nacional. Por conta disso, revelou­

-se um entendimento doutrinario, quase que pacffico, no sentido de tambem

ter sido revogado o dispositivo da Lei Federal n9 5.709/1971, que estabele­

cia que as restri<;:6es tambem se ap licavam as empresas brasileiras de cap ital

estrange i ro.

• .• ... • ...... •• ... RDI N' 33- Maio-Jun/2016- PARTE GERAL- DOUTRINA

A fim de confirmar o entendimento que vinha sendo adotado pela dou­trina majoritaria, a Advocacia-Geral da Uniao (AGU) editou o Parecer AGUILA nQ 1197, no qual se considerou revogado o referido dispositivo legal .

Diante da promulga<;:ao da Emenda Constitucional nQ 6 e do Parecer AGUILA nQ 1197, os investidores estrangeiros passaram a constituir sociedades brasileiras, de forma a adquirir im6veis rurais ou arrendar terras no Brasil, o que era, sem sombra de duvidas, pouco burocratico quando comparado com as exigencias impostas pela Lei Federal nQ 5.70911971 .

Em razao de tal flexibiliza<;:ao, os investidores estrangeiros passaram a realizar grandes investimentos no setor agrario brasileiro, seja por meio de aqui­si<;:ao ou celebra<;:ao de contratos de arrendamento, o que implicou em novos questionamentos pelo Governo brasi lei ro .

Em razao do novo posicionamento adotado pelo Governo brasileiro, em 19 de agosto de 2010 a AGU publicou um novo parecer, contrario ao Parecer nQ 1197, evidenciando que as limita<;:6es e restri<;:6es impostas pela Lei Federal nQ 5.70911971 sao aplicaveis as pessoas juridicas brasileiras da qual partici­pem, a qualquer titulo, pessoas estrangeiras, ffsicas ou juridicas, que detenham a maioria de seu capital social ("Empresa Brasileira de Capital Estrangeiro 11

).

Desde entao, qualquer Empresa Brasileira de Capital Estrangeiro depende de autoriza<;:ao governamental, do lncra, para a aquisi<;:ao elou o arrendamento de im6veis rurais .

ARRENDAMENTO X DIREITO DE SUPERFiCIE

A Lei nQ 4.50411964 eo Decreta nQ 59.56611966 que a regulamenta de-finem o instituto do arrendamento rural conforme segue:

Art 3Q Arrendamento rural eo contrato agrario pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou nao, o uso e gozo de im6ve l rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou nao, outros bens, benfeitorias e ou fa­c ilidades, como objetivo de nele ser exercida ativ idade de explorac;:ao agricola, pecuaria, agro-industrial ou mista, mediante certa retribuic;:ao ou aluguel, obser­vados os limites percentua is da Le i.

Por outro lado, o direito de superficie e um direito real , listado no art. 1.225, II, do C6digo Civil brasileiro, e a sua outorga e regulada, especifica­mente, nos arts. 1.369 a 1 .377 do mesmo C6digo Civil.

0 art. 1.225 do C6digo Civil brasileiro enumera, de maneira taxativa, os direitos reais admitidos pelo ordenamento juridico brasileiro, entre eles o direito de superficie. Mais adiante, no art. 1.369 do mesmo C6digo Civil define-se o conceito do referido instituto, da seguinte forma: "0 proprietario pode conce­der a outrem o direito de constru ir ou de plantar em seu terreno, por tempo

ROI N' 33- Maio-Jun/2016- PARTE GERAL- OOUTRINA .. ... .•.... ... . • .. .... ~ • ...•... • ........................... -· 89

determinado, mediante escritura publica devidamente registrada no Cart6rio de Registro de lm6veis".

Nao se vislumbra no referido conceito, nem tampouco nos demais arti­gos que regulam o direito de superficie (arts. 1.370 a 1.377), qualquer remissao ao instituto do arrendamento rural. 0 conceito de arrendamento, por sua vez, tambem nao faz qualquer referencia ao instituto do direito de superffcie.

0 fato de o arrendamento rural eo direito de superficie envolver a entre­ga de um im6vel a terceiro, para que este possa explora-lo, em hip6tese alguma podera se confundir os conceitos de arrendamento rural e direito de superficie, uma vez que este e um direito indiscutivelmente real dotado de oponibilidade erga omnes1

, e que traduz uma rela<;:ao direta do sujeito com a coisa enquanto aquele tem carater estritamente obrigacional.

Ademais, a onerosidade e carater essencial do arrendamento ruraF, ao passo que a concessao do direito de superficie pode ser gratuita ou onerosa3 .

Neste sentido, nao restam duvidas de que o arrendamento eo direito de superficie sao institutos totalmente distintos e, como tal, merecem tratamentos distintos.

Este entendimento e confirmado por ilustres estudiosos da materia, con-forme a seguir descrito:

0 direito de superficie, com efeito, nao se confunde como arrendamento. A des­peito de ambos se caracterizarem como uma forma de cessao de coisa para uso por outra pessoa, autorizando-se esta a plantar ou construir no solo de outrem, os dois institutos se diferenciam especialmente a partir de sua natureza juridica . 0 direito de superficie e urn direito real que confere ao superficiario a propriedade imobiliaria, ainda que resoluvel. Contudo, o mesmo nao se pode afirmar do ar­rendamento, que tern a natureza de direito obrigacional. Alem disso, o pagamen­to de aluguel e elemento indispensavel do arrendamento, e da superficie nao.4

"0 superficiario, titular de um direito real, goza, desde a aquisi~ao da superffcie, da prote~ao possess6ria geral, possuidor que e da superffcie do solo. Par isso, cabem-lhe as especies de manuten~ao e reintegra~ao da posse, dada a oponibilidade erga omnes que integra o direito real . [ ... ]" (GOMES, Orlando. Direitos rea is. 20. ed. Atual. Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 423)

2 "0 Decreta n° 59.566, de 14.11.1966, em seu art. 3°, conceituou o arrendamento rural, seguindo o conceito de loca~ao. E a cessao onerosa de usa e gozo de im6vel rural, no todo au em parte, para o lim de explora~ao agricola, pecuaria, agroindustrial , extrativa au mista, mediante retribui~iio ou aluguel, observados as limites percentuais da lei (Estatuto da Terra)." (WALD, Arnalda. Direito civil: contratos em especie. 18. ed. Sao Paulo: Saraiva, v. 3, 2009. p. 382)

3 Conforme o art . 1.370 do CC eo art. 21, § 2°, da Lei n° 10.257/2001. Nesse sentido: "Ambos os diplomas legais (C6digo Civil e £statuto da Cidade) fizeram cons tar que a concessiio pode ser gratuita ou onerosa. Se onerosa, as partes pactuarao o valor, que podera ser page de uma (mica vez ou parcel ada mente. Deve ter um pre~o determinado, que pede ate ser dividido em parcel as, ate a quita~ao . Se for gratuita, nao e afastada a obriga~ao como pagamento dos encargos e tributes que incidirem sabre o objeto do contrato." (GOMES, Orlando. Op. cit., p. 421)

4 TEIXEIRA, Jose Guilherme Braga . 0 direito real de superffcie. Sao Paulo: Revista dos Tribunais, 1993. p. 61/62.

9 0 .................... .... .. . ..... . ... .. ... .... . ....... ........ . ....... .. . RDI N' 33- Maio·Jun/2016 -PARTE GERAL- DOUTRINA

Hod iern amente, a locayao eo arrendamento nao podem mais ser cons iderados nem sequer institutes assemelhados a superffcie. A distinyao era relevante no direito romano onde, gradativamente, a superficie desprendeu-se desses contra­tos, ganhando status de direito rea l, por obra do pretor (cf. supra, n9 4). Nem a c ircunstancia de poder ser levado a registro o contrato de locayao serve a apro­x imayao dos institutes (cf. art. 89 , Lei nQ 8.245; arts. 167 e 169, Lei nQ 6.015). 0 registro do contrato de locayao nao tem o condao de conferir natureza de direito rea l a loCayaO porque 0 direito do locatario e dependente da sitUayaO jur(dica do locador. Trata-se de direito ad rem, nao de direito in re (GOMES, O rlando. Con­tratos. 12. ed. Rio de janeiro: Forense, 1991 . p. 306-307). A superficie tambem e irredutive l a propriedade p lena. Domen ico Barbero argumenta que a re layao sobre o solo nao pode ser de propriedade, como a relayao sobre a superffcie, pois do contrario ter-se-ia uma "propriedade territorial " com um, isto e, do so lo mais a superffcie, e nao haveria razao para distingu ir dela a propriedade superfi c iaria. 5

Nao ha que se confundir, ainda, o direito de superficie com o arrendamento. A diferenya e manifesta, na med ida em que a superfic ie tem natureza rea l, podendo constituir-se gratuitamente; enquanto o arrendamento, por sua vez, e figura em i­nentemente contratual, geradora de efeitos obrigacionais. 6

Ademais, cumpre menc ionar a decisao do Superior Tribuna l de justic;a ("STJ''), na qual resta evidente que nao basta simplesmente existir afin idades para a realizac;ao de equiparac;ao ou ana logia, conforme a seguir descrito:

Para o emprego da analogi a nao basta a ex istenc ia de afinidades aparentes; exige­-se semelhanya na essencia e nos efeitos das hip6teses comparadas, nao podendo haver restriy6es de quaisquer d ireitos. (REsp 665.790/SC, 3~ T., Re i~ M in . Nancy And ri ghi , j. 25 .09 .2006, DJ 30. 10.2006, p. 296)

Sendo ass im, fica claramente ev idenc iada a impossibi li dade de se equi­parar os conce itos de di reito de superffc ie e arrendamento rural, razao pela qua l nao devem ser impostas ao pr imeiro as restric;oes ap li cadas exclusivamente na aqu isic;ao e no arrendamento de im6vel rural por estrangeiro ou empresa brasi­leira de capita l estrangeiro, com base na Lei n9 5.709/1971.

Nao obstante, tal equ iparac;ao estar ia fer indo o princfpio da lega lidade, prev isto no art. 59

, II , da Const itui c;ao Federal ("CF"), pelo qua l " ninguem sera obr igado a fazer ou deixar de fazer algo senao em virtude de lei", uma vez que, no direito privado, tudo que nao e proibido e permitido. Dessa forma, cabe somente a lei estabelecer eventuais restric;oes aos direitos individuais recomen­dados pela CF.

5 ROCHA, Marco Tulia de Carvalho. Direito de superficie -A superficie no projeto do C6digo Civil brasileiro, 1999.

6 LEITE, Gisele. Apontamentos acerca do direito de superficie no direito civil brasileiro. Universo Juridico, Juiz de Fora, ano XI, 5 ago. 2011.

RDI N' JJ- Maio-Jun/2016- PARTE GERAL- OOUTRINA 91

Dessa forma, por se tratar de norma restritiva de d ire ito, poderia tal nor­ma equiparar o arrendamento ao direito de superficie?

Conforme demonstrado no hist6rico legislativo contemplado no presente

artigo e diante da comprova<;ao da impossib ilidade de compara<;ao entre os

do is institutos, resta evidente que as restri<;6es impostas pela Lei nQ 8.629/1993

ao arrendamento rural somente poderao ser aplicadas ao direito de superficie

com a expressa regulamenta<;ao legal do assunto, tendo em vista o carater res­

tritivo de direito.

CONCLUSAO

0 presente artigo conferiu diversos elementos comprobat6rios de que o

direito de superficie e instituto absolutamente distinto do arrendamento rural,

de modo que um nao se confunde como outro e tampouco podem ser equipa­rados, uma vez que, em sintese: (a) o arrendamento rural e um direito obriga­

cional, enquanto o direito de superficie e um d ireito real ; e (b) o arrendamento

rural implica na onerosidade obrigat6ria do instrumento, enquanto a outorga do

direito de superficie pode ser onerosa ou gratuita.

Alem disso, o raciocinio juridico desenvolvido no decorrer do presente

artigo deixou evidenciado que, por se tratar de norma restritiva de direito, e evi­

dente que tal norma nao pode ser ampliada pelo interprete ao ponto de atingir o direito de superficie. Ainda que se admitisse, por mera argumenta<;ao juridica, a possibi lidade de extensao de tal restri<;ao, dever-se-ia adotar o mesmo procedi­

mento utilizado no passado para incluir o arrendamento nas restri<;6es impostas a Lei nQ 5.709/1971.

REFERENCIAS

BRASIL Lei n2 5.709, de 7 de outubro de 1971, que regula a aquisic;:ao de im6vel rural

por estrange iro residente no pais ou pessoa juridica estrangeira autorizada a func ionar

no Brasil.

__ . Decreto n2 74.965, de 26 de novembro de 1974, que regulamenta a Lei

n2 5.709, de 7 de outubro de 1971.

__ . Lei n2 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que dispoe sobre a regulamentac;:ao

dos dispositivos constitucionais relativos a reforma agraria, previstos no Capitulo Ill,

Titulo VII, da Constituic;:ao Federal.

__ . Constitu ic;:ao (1988). Constitui c;:ao da Republica Federativa do Brasil. 40. ed.

Sao Paulo: Sara iva, 2007.

__ . Parecer AGU-LA-201 0. Disponivel em: <http://www.agu.gov.br/atos/deta­

lhe/258351 >.

92 ....... , ............................................. , .. .. ... ROI N' 33- Maio-Jun/2016 - PARTE GERAL- OOUTRINA

___ . Diar io Oficial da Uniao de 23 de outubro de 2010. Disponive l em: <http://

pesqu isa.in.gov.br/ imprensa/jsp/v isual iza/ i ndex.jsp?jornal= 1 &pagina= 1 &da

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GOMES, O rl ando. Direitos reais. 20. ed. Atual. Lu iz Edson Fachin. Rio de janeiro:

Forense, 2010.

LEITE, Gise le. Apontamentos acerca do direito de superfic ie no direito civ il brasile iro.

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NERY JUNIOR, Nelson. C6digo Civil comentado. 7. ed. Rev., amp!. e atua l. ate

25 .08.2009. Sao Paulo: Rev ista dos Tribunais, 2009.

ROCHA, Marco Tulio de Carva lho. Oireito de superffcie- A superficie no projeto do

C6d igo Civi l brasile iro, 1999.

TEI XEIRA, Jose Gu ilherme Braga. 0 direito rea l de superffcie. Sao Pau lo: Rev ista dos

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WALD, Arno ldo. Oireito civil: contratos em espec ie. 18. ed. Sao Pau lo: Saraiva, v. 3,

2009.

fndice por Assunto Especial

DOUTRINAS

Assunto

fiAN<;A

• Fian~a (Adalto Quintina da Si lva) ............ ........ .... 20

• Fian~a Locaticia (Riad Fuad Salle) .......................... 9

• Prorroga~aodosContratosde Loca~ao : aSitua~ao do Fiador (Pedro Camera Pacheco) ..... ... ...... ... .... .49

• Va lidade da Notifica~ao Via Eletronica ao Fiador em Casos de Sub-roga~ao de Loca~ao (Hermison Ricardo Bioni) ...................................................... $1

Au tor

AoALTO QuiNTINa DASilvA

• Fian~a .... ...... .... .... .... .. ....................... ................... 20

HERMISON RICARDO BIONI

• Va lidade da Notifica~ao Via Eletronica ao Fia-dor em Casas de Sub-roga~ao de Loca~ao .......... . 51

PEDRO CAMERA PACHECO

• Prorroga~ao dos Contratos de Loca~ao: a Situa-~ao do Fiador .............. .. ........ .. .... .. ............... .... .. .49

RIAD FUAD SALLE

• Fian~a Locaticia .. .. ....................... .. ....................... 9

EM POUCAS PALAVRAS

Assunto

fiAN<;A

• A Fi an~a nos Contratos de Loca~ao com Pra-zo lndeterminado (Pamella Batista Del Preto) .. .... 66

• Quais os Riscos de Ser Fiador em Contrato de Loca~ao de lm6veis? (Janine Carva lho Bertuol) ... 68

Autor

)ANINE CARVALHO BERTUOL

• Quais os Riscos de Ser Fiador em Contrato de Loca~ao de lm6veis? .. ............................ .. ....... .... . 68

PAMELLA BATISTA DEL PRETO

• A Fian~a nos Contratos de Loca~ao com Prazo lndeterminado ......................... ... .. ....................... 66

AC6RDAOS NA iNTEGRA

Assunto

FIAN<;A

• Agravo regimental no recurso especial - A~ao de cobran~a - Loca~ao predial urbana - Pror-

'

In dice Alfabetico e Remissivo

roga~ao , por prazo indeten:ninado- Fian~a ate efetiva devolu~ao das chaves - Expressa previ­sao contratual - Recurso especial provido (STJ) .............. .. ...... ............ .... ... ...... .... ............... 2311, 70

EMENTARIO

Assunto

fiAN<;A

• Fian~a- contrato de loca~ao- fiador- prazo de l oca~ao- aditamento .......... ........ ........ ...... 2312, 76

• Fian~a - devo l u~ao das chaves - a~ao de co­branc;a - loca~ao predial urbana - prorroga~ao

- prazo indeterminado .... .. ......................... 2313, 76

• Fian~a - loca~ao - garantia prestada pel a espo­sa sem a devida outorga conjugal - anula~ao

pleiteada pelo herdeiro .............................. 2314, 76

• Fian~a- l oca~ao de im6vel - contrato prorroga-do por prazo indeterminado .... .. ................ 2315, 77

• Fian~a- loca~ao de im6veis- embargos a exe­cu~ao - exonera~ao - not ifica~ao extrajud icial ........................................ ............... ........... 2376, 77

• Fian~a - prorroga~ao - entrega das chaves ........................................................ .......... 2317, 77

• Fian<;a locaticia - responsabilidade do fiador-prorroga~ao- impossibilidade ................ .. .2378, 77

• Fian<;a locaticia - responsabilidade dos fia­dores ate a entrega das chaves - possibilidade .................................. ........ ....................... . 2319, 78

• Loca~ao - fian<;a - garantias - responsabilida­de solidaria- previsao contratual- precedentes .......... .. .. .................................. ................. 2320, 78

fndice Geral

DOUTRINAS

Assunto

ARRENDAMENTO RURAl

• Arrendamento Rural e o D ireito de Superff­c ie em Face das Restri<;oes lmpostas pela Lei n2 5.709/1971 e Demais Regulamentos (Robson de Oliveira e Chrystiane Domingos) .............. ...... 86

01REITO A MORADIA

• Cred ito de Fian~a Locatic ia e Direito a Moradia (Alva ro Vill a~a Azevedo) ............. ............ ............ 81

Au tor

ALVARO VILLA~ AZEVEDO

• Credito de F i an~a Locaticia e Direito a Moradia .. 81

Z36

CHRYSTIANE DoMINGos E RossoN DE OuvEtRA

• Arrendamento Rural e o Direito de Superfi­cie em Face das Restri c;6es lmpostas pela Lei n" 5.709/1971 e Dema is Regu lamentos .... .. ... 86

ROBSON DE O liVEIRA E CHRYSTIANE DOMINGOS

• Arrendamento Rura l e o Direito de Superfi­cie ern Face das Restric;6es lrnpostas pe la Lei n" 5.709/1971 e Dernais Regu larnentos ............... 86

Se~ao Especial

COM A PALAVRA, 0 PROCURADOR

Assunto

ADJUDICA<;Ao COMPULS6RIA

• A Outorga de Escritura e a Ad jud icac;ao Corn-pu ls6ria (Rogerio Tadeu Romano) ....... .. ........ 224

Au tor

Rod RIO T ADEU RoMANO

• A Outorga de Escritura e a Adjudicac;ao Com-puls6ria .. ........................... .. .... 224

ACONTECE

Assunto

CoMPRA E VENDA

• Confira Cu idados Que Se Deve Ter ao Cornprar ou Vender urn lrn6vel . .. .......... 229

ACORDAOS NA iNTEGRA

Assunto

CoMPRA E VENDA

• Ape lac;ao civel - Dire ito do consumidor- Ac;ao ord inar ia - Cornpra de unidade imobiliar ia - Resc isao unilateral por parte das res - Sen­tenc;a de procedencia dos pedidos autorais -Condenac;ao da empresa re ao pagarnento de danos marais no irn porte de R$ 20.000,00 e a rest ituic;ao dos va lores pagos a titulo de arras, em dobra, e "com issao de corretagem" e "as­sessoria de fin anciarnento", na lonna simples - lnconformismo das ernpresas res - prelimi­nar de prescri c;ao da pretensao afastada - Nao ap licac;ao do c6d igo civ il - prazo qu inquenal, art. 27 do CDC - A legac;ao de ilegitirnidade passiva que nao merece aco lh ida- No merito, sustentarn as res que o distrato se deu por cul­pa exclus iva dos autores- Ausenc ia de provas

RDI N' 33- Maio-Jun/2016 - iN DICE ALFABETICO E REMISSIVO

-Onus imputado a teor do Dispositive n2 333, inciso II do C6digo de Processo Civ il- Devolu­c;ao de arras que se imp6e- Dano moral confi­gurado e fi xado acertadamente no irnporte de R$ 20.000,00 (v in te mil reais) (T)RJ) ......... 2329, 165

CONDOMiNIO

• Ac;ao ordinaria - Suspensao de obra ern con­domin ia - Contrato de prestac;ao de servic;o de revitalizac;ao de fachadas e reboco externo de muros - lrregularid ades e superfaturamento - Onus da prova - Art. 333, I, do CPC - Nao cornprovac;ao - Aprovac;ao em assembleia ge­ra l por maioria dos cond6rninos- Observanc ia - lrnprocedenc ia - Sentenc;a mantida - Recur-so nao provide (T)MG) ........ .. ....... ...... 2327, 153

(ORRETAGEM

• Agravo regimental no agravo em recurso espe­cial - Ernpreendimento imobiliario - Atraso na entrega do irn6vel - 1 Com issao de corretagern - Orientac;ao adotada na origem em harmo­nia corn a j urisprudencia desta Casa- S(lrnula n2 83/ST) - 2 Fortuito externo - Fundarnentos afastados pela co rte Estadual - Revisao - Ne­cessidade de reexarne de fatos e provas - lrn­poss ibilidade - 3 Dano moral - Va lor razoa­vel - Mod ificac;ao - lncidencia do Enunciado n° 7/ST)- 4 Agravo improv ido (STJ) ... 2321, 93

D ESPEJO

• Agravo de instrumento - Ac;ao de despejo c/c ac;ao de cobranc;a - Fase de execuc;ao - Des­considerac;ao da personal idade juridica - lm­possibilidade - Ausencia de fraude ou rna-fe - Ausenc ia de bens da executada nao autoriza a desconsiderac;ao - lrnprovimento (TRF 2' R.)

........................... .. .............. 2323, 11 7

• Despejo - Vagas de garagern - Limin ar con­ced ida - Pretensao do locatari o de reforrna da decisao porque o locador deseja exp lorar o rnesmo ramo cornerc ial - lnexistencia de veda­c;ao a disposic;ao do bern pelo proprietario/ lo­cador- lmpossibilidade, aderna is, de utilizac;ao diversa (T) SC) ..................... ..2331, 184

LOCA~AO

• Apelac;ao cive l - Ac;ao de despejo - Direito interternpora l - Entidade re ligiosa - Objetivos instituc ionais- Contrato de locac;ao - Hip6teses dos arts. 92 e 53, inciso II , da Lei de Locac;6es - lnocorrencia - Rescisao - lmpossibilidade -Prazo anual-lnaplicab ilidade (T)GOl- .... 2326, 147

lOTEAMENTO

• Civil e processual civil - ac;ao reivind icat6 ria curnulada com indenizac;ao - lrn6ve l inserido em lotearnento irregular e densarnente ocupado -Condominia Porto Rico- Dominio- Cornpro­vac;ao- Tenno de Comprornisso de Ajustamen­to de Conduta (T AC) - Ce lebrac;ao - Obrigac;ao

RDI N' 33- Maio-Jun/2016- iNDICE ALFABETICD E REMISSIVO.

de transm issao da area parce lada ao Poder Pu ­blico para fins de regulari za~ao no ambito da polit ica fundi ari a local- Contrapartida destina-da aos proprietarios - Transm issao de im6vel - Pretensao petit6ria - Perda superveniente do interesse de agir- Carencia de a~ao- Afirma~ao

- Va lidade do ajuste - Debate - Materi a estra­nha e precedente a eventual pleito petit6r io -Sentent;a extintiva- Preservat;ao (TJDF) ... 2325, 131

PARCELAMENTO DO SOLO

• Apelat;ao cive l - Competenc ia interna - Embar­gos a execu<;:ao de termos de aj ustamento de conduta - D ireito urbanistico - Parcelamento do solo urbana - Regularizat;ao de loteamen­to - Subclasse direito publico nao especifi-cado (TJRS) ............. ...... .................. ....... 2330, 182

PENH ORA

• Direito processual civil - Ape lat;ao civel em sede de embargos de terce iro que julgou pro­cedente o pedido, no sentido de determ inar o cance lamento de penhora do im6vel que, ainda nao registrado, mas ja pertenc ia aos ora recor­ridos (autores dos embargos de terce iro) - Nes­te sentido, apresentaram provas contundentes (contrato de promessa de compra e venda e recibos de pagamentos) - Preliminar de nuli­dade da cita<;:ao - Nao ocorrencia, vez que o art. 1.050, § 32, do CPC preve a possibil idade de nos embargos de terceiro ser intimado o causidico do feito matriz, ainda mais quando o processo (embargos de terce iro) fora distribuido por dependencia - No merito - lnc idencia da Sumula n2 84, do STJ- Ape lat;ao cive l conheci-da e desprovida (TjCE) .. . ............ 2324, 121

REGISTRO

• Registro de im6ve is (TJSP) .... .... ............... 2332, 187

SFH

• Civil e processua l civ il - Agravo regimental no recurso espec ial - At;ao indenizat6ria por vic ios de constrw;:ao - Segura hab itacional -SFH- Competencia da justi <;:a Federal- Sumu la n° 21 1 do STJ - Cobertura securitaria - Prescri­<;:ao anua - 5umu las n2s 5 e 7, ambas do STJ - llegitimidade ati va dos segurados - Honora­rios per ic iais - Sumu la n2 284 do STF - Hono­rarios advocaticios - lnexistencia de interesse recursal - Ausencia de impugnat;ao especifica aos fundamentos da dec isao agravada - ln­cidenc ia da Sumula n2 182 do STJ - Recurso manejado sob a egide do CPC/1973 - Agravo regimental nao conhecido (STJ) ...... .. ... .... 2322, 103

U SUCAPIAO

• Apelat;ao civel pe la parte autora - At;ao de usucapiao extraordinaria - Sentent;a de impro­cedencia da demanda - 1 Preliminar de nao conhec imento do recurso por desert;ao - Nao acolh imento - 2 Merito do ape lo - Posse do

............................ 237 im6vel obtida atraves de sucessao hereditaria - Area maior e existenc ia de outros herdeiros - lmpossibi lidade de utilizar o procedimento da usucap iao para a aqu isit;ao do domin io da area indicada em substituit;ao ao processo de inventario e partilha- Senten~a mantida, ainda que por fundamento diverso - Negado provi-mento ao recurso (TJ PR) .................... ..... .. 2328, 159

EMENTARIO

Assunto

A~o cAUTELAR

• At;ao caute lar- indeniza~ao por vic ios de cons­trut;ao - indisponibilidade de bens im6ve is da construtora .. ......... ..... .. ........... ... .... ..... . 2333, 195

A~o DECLARA TORIA

• At;ao declarat6ri a de nulidade de neg6cio juridico c/c adjudica~ao de frat;ao idea l de im6vel - cessao de quota-parte a condomino .. ...... ... ........................... ................ ... ....... 2334, 195

At;AO DE OBRIGAt;AO DE FAZER

• A~ao de obri ga<;:ao de fazer - descumprimen­to de contrato de mutuo - de li bera~ao mono-cratica ............. .............. ....... .. ... ....... ... .. . 2335, 195

At;AO PAULIANA

• At;ao pau liana - at;ao proposta para anulat;ao de neg6cios juridicos por fraude contra credo-res- reconhec imento ............ ................ .. 2336, 196

• At;ao pauliana - fraude contra credores- requ i­sitos - demonstrat;ao- onus da prova ..... 2337, 196

At;AO SUMARIA

• At;ao sumaria de cobran~a - taxas condomi­niais - respon sab ilidade - obrigat;ao propter rem - registro im6ve l ...... ................ .. ....... 2338, 196

ALIENAc;:Ao FIDUCIAR IA

• Alienat;ao fiduc iaria - baixa do gravame - ne­g6cio firmado entre agente financeiro e cons-trutora ......................................... ...... ....... 2339, 197

ALVARA

• Alvara de edificat;ao- dire ito de protoco l a-re-querimento ........................ ...................... 2340, 197

AsSOC IAt;AO DE MORADORES

• Assoc iat;ao de moradores - a~ao de cobran<;:a com base em enriquec imento ilicito - taxa de manuten~ao - proprietario de im6vel nao asso-ci ado- imposs ibilidade .. ...... .......... ......... 234 7, 200

BEM DE FAMiliA

• Bem de famil ia - execut;ao - constri~ao de im6ve l de propriedade de sociedade comercial

238' utilizado como residencia dos s6cios - impe-nhorabilid ade ....... 2342, 200

• Bem de familia - penhora - embargos de ter­ceiro - im6ve l alienado em fraude a execu~ao

"'"""""""""" ........ 2343, 201

• Bem de famil ia - penhora - im6vel residen­cia l - acervo hered itario - unico bem - impe-nhorabilidade. .. ........ 2344, 202

• Bern de familia - penhorabilidade - divida oriunda de neg6cio envolvendo o proprio im6-vel- aplica~ao ... . .. ............. 2345, 204

COMPETENCIA

• Competenc ia - obriga~ao securitaria - sistema financeiro de habita~ao, ........ 2346, 204

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

• Comprom isso de compra e venda sob condi­~ao suspens iva levada a registro - exercic io do direito de preferencia par locatario - a~ao de obriga~ao de fazer ---------- ........ 2347, 204

CORRETORES DE IM6VEIS

• Corretores de im6veis - anuidades - natureza juridica de tr ibute .... , ........... 2348, 205

DEFESA DO CONSUMIDOR

• Defesa do consumidor - compra e venda de im6vel - demora na entrega - ilegitimidade passiva............. . ............ 2349, 205

• Defesa do consumidor - promessa de compra e venda- im6vel- des istenc ia do adqu irente -

distrato ... ------------·------- ------------- .... 2350, 209

DESAPROPRIA~A.O

• Desapropria~ao - coisa ju lgada - indeniza~ao

-dana material. .. ....... 2357, 209

• Desapropria~ao- interesse soc ial , .. ...... .. 2352, 209

Desapropria~ao - liminar expropr iativa - re-quisites.... .. ...... 2353, 209

EXECU(AO

• Execu~ao - titulo executive extrajud ic ial - ce-du las rurais hipotecari as ... .. .. ..... 2354, 209

H IPOTECA

H ipoteca - execu~ao - bem de empresa -penhora do im6ve l. . ................. ....... .. 2355, 210

• Hipoteca - restitui ~ao de emolumentos- can -celamento - registro Cmico. . ... 2356, 215

ITBI

• ITBI - atualiza~ao dos va lores vena is dos im6-veis- decreta , .......................... 2357, 215

• ITBI - base de ca lculo - valor da arremata~ao

................................ 2358, 215

RDI N' 33 - Maio-Jun/2016- iN DICE AlfABETICO E REMISSIVO

lTC MD

• ITCMD - apresenta~ao de documentos ao fis­co - arro lamento de bens - nao cabimento

""""'''''"'"'"""" ......... 2359, 215

LAUDEMIO

• Laudemio - clausu la que transfere para os ad­quirentes de im6vel o onus de arcar como pa-gamento- Uniao- va lidade .... 2360, 216

LOCA(AO

• Loca~ao de im6veis- a~ao indenizat6r ia- a~ao

resc is6ria .............. ---------------· --- ..... 2367, 216

• Loca~ao de im6veis - exonera~ao de fian~a -notifica~ao extrajudicial --------- ... ... .......... 2362, 216

LOTEAMENTO

• Loteamento irregular - responsabilidade pela regulariza~ao - Sumu la n2 283/STF .......... 2363, 217

PENHORA

Pen hora - im6ve l - garantia real de hipoteca '''""""""""""" ............ .2364, 217

PossE

Posse- bens im6veis- a~ao de imissao .. .2365, 217

RECISTRO

• Reg istro - titular de se rv i ~os notariais - perda da delega~ao - magistrado como unica auto­ridade processante - previsao na Lei Federal n° 8.935/1994 e na Lei Estadual n° 11 .1 83/1998 - ausencia de vicio ... --· --·-------------- ... 2366, 218

RESPONSABILI DADE CIVIL

• Responsab ilidade civ il - comprom isso de com­pra e venda de im6vel - excludentes de res-ponsabilidade - Iueras cessantes ............. 2367, 218

SFH

• SFH - adj udi ca~ao - imissao na posse - taxa de ocupa~ao- prescri~ao ______ ............. 2368, 219

• SFH - afe ri~ao de interesse juridico da Ca ixa Econ6mica Federa l - inexistencia de risco de comprometimento do FCVS - competenc ia da justi<;:a Comum estadual. ...... , ......... 2369, 219

• SFH- quita~ao do sa ldo devedor- duplicidade de financiamento de im6v,i' is ........... .. ...... 2370, 219

USUCAPIA.O

• Usucapiao espec ial urbana - im6ve l financ ia-do pe lo SFH- hipoteca ......... 2377, 220

• Usucapiao extraordinaria - accessio possession is e successio possesion is .................. 2372, 220

CLI PPING JURiDICO

• AGU recupera terrene destinado a reforma agra-ri a no RS que hav ia sido invad ido .................. .... .. 231

HOI N' 33- Maio-Jun/2016 - fNDICE ALFABETICO E REMISSIVD

• Condomfnio de casas tera que devolver terreno a mun icipio ........... ........ ....... .... ...... .... ...... ........ . 231

• Ministro nega liminar para fazendei ro que ques­tiona homo loga~ao de area indfgena em MT.. ..... 232

.............................................................................................. 239 • Negada penhora de bens do dono de ediffcio

para pagar dfvida do condominia .................. .... 233

• Tribunal reafirma que bem de familia e impe-nhoravel e nao responde por divida .... .... ...... .. ... 233