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Rua Costa do Castelo, 58 – Lisboa

Agosto / 2015

Relatório de Avaliação

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Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Tec. Civil), na qualidade de Directora da empresa TINSA Portugal, como resumo da avaliação realizada por Daniel Carvalho (Arqº) e Pedro Mestre (Eng. Civil MSc.), depois da visita ao imóvel:

Que o Terreno para Construção, sito na Rua Costa do Castelo, 58, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, tem as seguintes características e valores de avaliação: Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa

Finalidade da Avaliação: Presumível Valor de Transacção (P.V.T.) no estado actual

Estado: Considera-se o imóvel como devoluto.

Critérios de Avaliação: recomendações das EVS - “European Valuation Standards”, do IVSC – International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. Métodos de Avaliação: Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição.

P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML). ≈ € 568.000,00

Os valores encontrados estão apoiados nos pressupostos referidos e nos dados obtidos da documentação fornecida, estando condicionado à apresentação de documentação original facultada (Estudo de Edificabilidade, Certidão da Conservatória do Registo Predial, Caderneta Predial Urbana), e da documentação não analisada (Projecto com evidencia de aprovação camarária á data atual, Alvará de Obras).

O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses, dependerá do uso e manutenção do imóvel e está condicionado à não existência de quaisquer ónus ou encargos, considerando o uso actual do imóvel.

Lisboa, 07 de Agosto de 2015

A Direcção Técnica

Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Téc. Civil – OET nº 3572)

(CMVM - AVFII/09/067/002)

Declara

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Resumo ..........................................................................................................................................................1

1 – Objectivo..................................................................................................................................................3

2 – Documentação ........................................................................................................................................3

3 – Identificação do imóvel ...........................................................................................................................3

4– Características ..........................................................................................................................................4

4.1 – Da Localização ..................................................................................................................................4

4.2 - Do imóvel ..........................................................................................................................................5

4.2.1 – Das áreas do imóvel atual .............................................................................................................5

4.3 – Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor ...........................................................................5

5 – Avaliação ..................................................................................................................................................6

5.1 – Critérios e Metodologia ....................................................................................................................6

6 – Estudo de Mercado .................................................................................................................................7

6.1 – Prospecção do Mercado de Apartamentos ......................................................................................8

6.2 – Prospecção de Prédios .....................................................................................................................8

7 – Avaliação ..................................................................................................................................................9

7.1 – Método Valor Residual Dinâmco – DCF (De acordo c/ proj. aprovado 162/EDI/2005) ...................9

8 – Conclusão ............................................................................................................................................. 11

Registo Fotográfico..................................................................................................................................... 12

Documentação: .......................................................................................................................................... 14

Índice

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Cumprindo as instruções das EVS, Norma IX, o relatório tem o seguinte conteúdo: a) Instruções, data e finalidade da avaliação Esta avaliação tem como objectivo o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de o Terreno para Construção, sito na Rua Costa do Castelo, 58,freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, em cumprimento da Legislação em vigor. A visita ao imóvel realizou-se no mês de Julho de 2015. Foram instruídos os seguintes pressupostos: O PVT do imóvel foi determinado, considerando que o mesmo está licenciado e livre de ónus e encargos. O proprietário não está obrigado por razões legais, ou outras, a vender o imóvel. E que a ficha de edificabilidade se encontra válido. b) Identificação da propriedade Localização: Rua Costa do Castelo, 58, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de

Lisboa. Caderneta Predial Urbana nº 1862. Certidão de Teor da Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 214/20060601.

c) Estado de conservação do Imóvel Considera-se Terreno urbano com edificação existente para demolição com ficha de edificabilidade CML. d) Critérios de Avaliação

Dados os pressupostos, calcula-se o PVT atendendo ao seu VALOR DE MERCADO EVS-1 (EVS) e Artº 49(2) da Directiva Comunitária - 91/674/CEE e seguintes bem como do IVSC

– International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que for aplicável ao caso concreto, usando-se os métodos mais adequados ao comportamento actual do mercado e às características da propriedade. e) Métodos de Avaliação Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição.

P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML). ≈ € 568.000,00

Resumo

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f) Cláusulas de Publicidade, confidencialidade ou responsabilidade diante de terceiros “Este relatório é confidencial para V. Exas. e V/assessores profissionais e só pode ser usado para os fins estabelecidos anteriormente. Não se aceitam responsabilidades no caso de que se use por pessoas distintas seja ou não para os fins indicados”. g) Qualificação e independência dos avaliadores Os avaliadores possuem a qualificação adequada à realização deste trabalho conforme as Europeans Standards Valuations (S-2), as Normas do Instituto Seguros de Portugal e o Regulamento da CMVM. São cumpridas todas as exigências de independência frente ao cliente (não existe nenhum interesse nesta ou propriedade do cliente, seja para compra/venda, mediação imobiliária, leilão ou outra actividade relacionada com o mesmo). h) Factores Ambientais Não foram efectuadas inspecções a respeito da presença de substâncias tóxicas ou perigosas pelo que não nos podemos pronunciar com segurança sobre o seu impacto potencial sobre o valor do imóvel. Desta forma, para se conseguir o objectivo desta avaliação, considera-se que não existem condições ambientais desvalorizadoras do bem.

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1 – Objectivo Esta avaliação tem como objectivos o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de Terreno para Construção, sito na Rua Costa do Castelo, 58, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa. Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa. 2 – Documentação Foram apresentados os seguintes documentos: Caderneta Predial Certidão da Conservatória do Registo Predial Estudo de Edificabilidade da Câmara Municipal

A análise dos documentos disponíveis foi complementada por uma visita ao local, tendo-se levado a cabo uma investigação complementar na zona, para recolha de elementos de relevância para a atribuição de valores. 3 – Identificação do imóvel Localização: Rua Costa do Castelo, 58, freguesia de Santa Maria Maior,, concelho de Lisboa, descrito na Caderneta Predial Urbana nº 1862 e Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o 214/2006060.

Relatório de Avaliação

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4– Características 4.1 – Da Localização O imóvel localiza-se na Mouraria e encostado ao Castelo de S. Jorge.

Coordenadas GPS: 38°42'49.26"N, 9° 8'4.45"W

Trata-se de uma zona histórica com um tipo de malha urbana consolidado e onde na envolvente os edifícios apresentam cércea variável, sendo em geral de médio porte, predominantemente de habitação com comércio no R/Chão dos prédios Nesta zona da cidade existe proximidade a escolas (primárias, secundárias), serviços, áreas verdes e de lazer, transportes e boas acessibilidades dada a proximidade a Praça do Martim Moniz. Nas imediações está situado o Castelo de S. Jorge e a Praça do Martim Moniz. . No que concerne a transportes públicos, é servida por autocarros e metro dada a próximodade com a Praça de Figueira e Martim Moniz.

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O estacionamento processa-se à superfície com dificuldade pelo tipo de vias estreitas, sendo sujeito a tarifa de parquímetro a não residentes.

4.2 - Do imóvel Terreno para construção com 421m2. Com capacidade construtiva definida pela Câmara Municipal: Àrea Bruta de Cosntrução: 625m2 O volume a criar comtempla 5 Pisos 4.2.1 – Das áreas do imóvel atual

De acordo com CRP: Área Total do Terreno: 421 M2 De acordo com CPU: Área total do terreno: 421 m² Área de implantação do edifício: 421 m² 4.3 – Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor

Para efeitos da presente avaliação foi utilizada a capacidade construtiva defina por documento facultado pela C. M. Lisboa.

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5 – Avaliação

5.1 – Critérios e Metodologia

Para efectuarmos a avaliação das fracções, vamos seguir as recomendações das EVS - “European Valuation Standards” e do IVSC – International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto.

Após análise dos documentos apresentados, da visita ao local e análise das suas características, sobretudo a localização, dimensão, optámos por seguir o critério do Valor de Mercado através do Método Comparativo de Mercado e Custo de Reposição Depreciado e Método do Rendimento:

Valor de mercado – é o montante estimado pelo qual, na data da avaliação, se trocaria voluntariamente um activo entre um comprador e um vendedor numa transacção livre, depois de uma comercialização adequada, na qual cada uma das partes actuou com conhecimento, prudentemente e sem coacção.

Para cálculo do valor do imóvel considerando a venda das fracções, vamos usar os seguintes métodos:

- Método Comparativo de Mercado - considerado como método directo, calcula-se o valor do bem comparando-o com os que estão sendo transaccionados na sua vizinhança, recorrendo, sempre que possível, à utilização de técnicas que envolvem análise estatística e meios informáticos sempre que seja possível ou considerados adequados.

Deve atender-se que a comparação directa é sempre incompleta e imperfeita (porque não existem dois bens exactamente iguais devido à impossibilidade de poderem ocupar o mesmo espaço físico) pelo que nos limitamos a obter um valor analógico relacionado funcionalmente com os valores efectivamente praticados, partindo de valores de oferta ou transacção encontrados no mercado.

Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, tipo de construção, estado de conservação, etc.), a uma pesquisa exaustiva de antecedentes (casos) e à homogeneização destes antecedentes.

- Método do Custo de Reposição – neste método, simula-se a construção de um imóvel que substitua o avaliado, com recurso a modernas técnicas e materiais.

Para tal, identificamos todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção, bem como os factores que contribuem para a formação do seu valor final, como sejam a aquisição do terreno, a afectação do investimento com uma percentagem de lucro bruto (compreendida dentro de intervalos adequados à prática normal) e uma determinada depreciação originada em causas várias como sejam a idade do edifício e possível desadequação funcional face às exigências actuais.

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Método do Valor Residual – calcula-se o valor do terreno tendo em atenção as suas potencialidades futuras, considerando o seu máximo valor eficiente. Nesta situação, o que se costuma fazer é simular a construção e comercialização do referido empreendimento (identificando todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção + comercialização, bem como os fatores que contribuem para a formação do seu valor final) e verificar se o valor do terreno e o lucro médio anual resultante deste investimento estão dentro de intervalos adequados à prática normal ou se satisfazem as exigências do investidor e cobrem o risco que lhe está associado.

No caso presente, a simulação faz-se de forma a obter o valor que se deve pagar pelo terreno e o lucro que seria obtido com o projeto concluído. Esquematicamente pode ser resumido na seguinte expressão:

(V) – (C + L) = T, onde V = Valor total do imóvel concluído C = Custo Total da Construção (incluindo o lucro do empreiteiro e encargos gerais) L = Lucro do promotor T = Valor do Terreno

O método residual dinâmico fundamenta-se num Discount Cash Flow através de um período mais ou menos longo, a que se aplica uma taxa de desconto (TIR) que iguala a zero o valor atual líquido (VAL) para o projeto imobiliário em estudo, onde figura como incógnita (gasto) o custo de aquisição do terreno, obtendo-se assim o seu valor.

O DCF apoia-se no fluxo previsto de receitas e despesas associadas ao projeto imobiliário em estudo, considerando sempre a hipótese do seu maior e melhor uso legal, calculado num período previsível suficiente para o desenvolvimento do projeto, considerando os múltiplos fatores que afetam a sua duração e outras situações dependentes das condições de flutuação do mercado.

6 – Estudo de Mercado

Regista-se fraco equilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis com características similares nesta zona da cidade, atendendo à atual conjuntura económica e financeira. O estudo que se segue tem por base os elementos necessários para a realização do cálculo do PVT estimado, dados os pressupostos assumidos em cada cenário.

O enquadramento em zona mista (residencial / serviços / comércio / escolas) permite abordar o mercado local com longevidade expectável, no contexto de desenvolvimento da cidade, ainda que a conjuntura actual não favoreçam o imediatismo da venda.

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6.1 – Prospecção do Mercado de Apartamentos

Tipo

TipologiaDescrição

Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor

unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto

T2Miradouro da Graça, bom estado de

conservação, vista rio98 265.000 2.704 € 2.815 €

Sothebys

919230919

T0Graça, São Vicente, estudio, com

parqueamento, 201278 170.000 2.179 € 2.017 €

Habisale

214309180

T2 Alfama, novo, com pequeno jardim 154 525.000 3.409 € 3.587 € Luxus

214839750

T2 dplx Penha de França, novo, com parqueamento 110 235.000 2.136 € 2.191 € Fátima Cordeiro

212749813

T2 Alfama, em edifício reconstruido 87 375.000 4.310 € 4.355 € Remax

213833239

T2Miradouro das Portas do Sol, em edifício

reconstruido74 240.000 3.243 € 3.147 €

Sothebys

919230919

T1Miradouro das Portas do Sol, em edifício

reconstruido, pequeno logradouro36 120.000 3.333 € 2.803 €

Sothebys

919230919

T2Portas do Sol em Alfama, reconstruido, com

elevador74 240.000 3.243 € 3.147 €

Personalmed

217780030

T1Sapadores, novo, com parqueamento e

arrecadação50 160.000 3.200 € 2.604 €

Maison d'Or

219198310

T0Graça, São Vicente, estudio, com

parqueamento, 201275 200.000 2.667 € 2.466 €

Medipred

219349080

T1São Vicente, novo, com parqueamento e

arrecadação79 230.000 2.911 € 2.722 €

Optihome

210965113

T2Miradouro das Portas do Sol, Alfama,

reabilitado, bons acabamentos70 240.000 3.429 € 3.281 €

Way 2 Lisbon

210197236

T2Graça, São Vicente, com parqueamento,

novo, bons acabamentos89 300.000 3.371 € 2.962 €

Best Place

219327808

Média 3.087 € 2.931 €

Mínimo 2.136 € 2.017 €

Máximo 4.310 € 4.355 € 6.2 – Prospecção de Prédios

Tipo

TipologiaDescrição

Área Bruta

(m2)

Valor de

Mercado

(€)

Valor

unitário

(€/m2)

Valor unit.

Homogeneizado

(€/m2)

Contacto

Edifício S. Vicente, por remodelar, 1930, razoável estado 312 340.000 1.090 € 920 € Reilar

219441155

EdifícioS. Vicente, parcialmente por remodelar, parcialmente

remodelado, 1937, em parte ocupado666 520.000 781 € 725 €

Reilar

219441155

Edifício S. Vicente, para remodelação, vista rio 1180 1.580.000 1.339 € 1.335 € Reilar

219441155

EdifícioS. Vicente, para remodelação, terreno com 83 m2, 3

pisos + águas furtadas243 290.000 1.193 € 977 €

Remax

216095326

EdifícioJunto ao Miradouro da Graça, Portas do Sol e Castelo,

com projecto aprovado para 6 T1 e 2 T2489 490.000 1.002 € 895 €

Remax

965460514

Média 1.081 € 971 €

Mínimo 781 € 725 €

Máximo 1.339 € 1.335 €

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7 – Avaliação

7.1 – Método Valor Residual Dinâmco – DCF (De acordo c/ ficha de Edif. CML)

Os dois quadros iniciais que precedem o DCF fundamentam os custos adotados (quadro 1) e os

valores de venda (quadro 2) que constam no DFC.

Método Custo de Construção

A Cu Cc=A*Cu

5P 625,00 1200 750.000

625,00 750.000 €

Custo de Construção

Total (Cc)

(€)

Custos directos

Piso

Área Bruta

Privativa

(m2)

Custos Unitário de

Construção

(€/m2)

Natureza de Ocupação

Designação

Habitação

Método Comparativo de Mercado:

Piso Usos / Ocupação

Área Bruta

Privativa

(m2)

Valor Unitário

(€/m2)

P. V. T.

(€)

5P Habitação 625,00 3.300 € 2.062.500 €

625,00 2.063.000 € Total

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8 – Conclusão Face à metodologia seguida e aos pressupostos considerados, propõe-se para valor actual do imóvel, o abaixo indicado:

P.V.T. (de acordo c/ ficha de Edif CML). ≈ € 568.000,00

O valor proposto tem em conta que:

O imóvel está licenciado, livre de ónus e encargos.

Que os documentos fornecidos pelo cliente estão conforme os respectivos originais

Que as áreas e usos adoptados na avaliação estejam devidamente licenciadas.

E que o projecto aprovado para o local, seja semelhante a sintese de edificabilidade apresentado pela CML. Dadas as circunstâncias gerais do mercado (em crise), o valor proposto pode variar +10% e está condicionado à apresentação de documentação suficiente que demonstre as condições legais para que se possa proceder à sua transacção, livre de outros ónus ou encargos de qualquer natureza. O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses e dependerá do uso e manutenção do imóvel avaliado, bem como do seu estado de conservação, assim como das restantes condições que determinaram o cálculo dos valores referidos. Este resultado faz parte do contexto deste relatório pelo que não pode ser usado separadamente, devendo ser alterado se qualquer das condições dos pressupostos considerados não se verificar ou forem alteradas.

Lisboa, 7 de Agosto de 2015

Os avaliadores,

Pedro Mestre Daniel Carvalho

(Eng.Civil MSc - OE nº63604) (Arquiteto - OA nº7187) (CMVM-AVFII/09/067/004) (CMVM-AVFII/09/067/006)

O Certificador,

Maria Fernanda Domingues

(Eng.ª Téc. Civil – OET nº 3572) (CMVM - AVFII/09/067/002)

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Registo Fotográfico

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