Secovi-SP Condomínios
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A REVISTA PARA SÍNDICOS, CONDÔMINOS E ADMINISTRADORAS
ANO 18 - No 202 - Fevereiro/2010
24Recursos HumanosPara evitar problemas na Justiça, siga exatamente o que manda a legislação trabalhista no tocante a jornada de trabalho
06081822
É bom saber
Espaço do leitor
Lazer
Seu espaço
27283233
Opinião 1
Legislação
Dia a dia
Opinião 2
42464850
Especial
Tira-dúvidas
Carta do presidente
Guia de produtose serviços
12Manutenção
Bom funcionamento dos elevadores é fundamental para
a segurança de moradores, visitantes e funcionários
34Capa
Atrás principalmente de economia, condomínios se rendem à medição
individualizada de água e gás
10Vida de SíndicoJosé Roberto Bertelini, do Edifício Monte Carlo, transformou um deficit de R$ 5 mil em superavit de R$ 50 mil
4
ÍndiceFevereiro/2010
A os poucos a individualização de água e gás se
transforma em artigo de primeira necessidade nos
condomínios paulistas, graças à redução de custos.
Estimativas de mercado indicam que a medição individua-
lizada pode gerar uma economia de até 35% na conta de
água. A ideia também ganha adeptos de norte a sul do País
porque estabelece um sistema mais justo, em que cada um
paga pelo que efetivamente consome.
Ainda que com menor intensidade e na esteira de uma
maior consciência ecológica, os hidrômetros individuais
também contam pontos a favor no quesito meio ambiente.
Consome-se muita água na capital paulista. São 200 a 210
litros diários, por pessoa, ante os 90 a 110 litros registrados
na Alemanha. Com a mudança do hidrômetro, o peso da
água nas despesas ordinárias do condomínio, que costuma
variar de 10% a 12%, pode baixar para 8%.
Na matéria de capa, detalhamos algumas experiências
bem-sucedidas de individualização, tecnologia crescente-
mente disseminada também no segmento de gás. Na zona
norte de São Paulo, um prédio está gastando 48% menos
graças à individualização de água.
Na seção Manutenção, mostramos os cuidados que
todo síndico deve dedicar aos elevadores, equipamentos
fundamentais para a segurança de moradores, funcionários,
visitantes e prestadores de serviço. Técnicos explicam o que
observar no dia a dia, relacionam os itens que costumam
acarretar mais problema, dão dicas de segurança e destacam
a importância da manutenção preventiva dos elevadores.
Boa leitura!
Sônia Salgueiro
Recado daeditora
5
CONTATOS SECOVI-SPPABX (11) 5591-1300Disque Síndico (11) 5591-1234Eventos (11) 5591-1279PQE (11) 5591-1198 / 1250Universidade Secovi (11) 5591-1221 / 1172 / 1284Câmara de Mediação (11) 5591-1214
SECOVI NO INTERIORBauru (14) 3227-2616Campinas (19) 3252-8505Grande ABC (11) 4121-5335Jundiaí e região (11) 4523-0833Santos (13) 3321-3823São José do Rio Preto (17) 3235-1138Sorocaba (15) 3211-0730Vale do Paraíba (12) 3942-9975
R. Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 – Fax (11) 5591-1301
e-mail: [email protected] – Portal: www.secovi.com.br
DiretoriaPresidente
João Crestana
Vice-presidentesCláudio Bernardes, Ricardo Yazbek, Ely Wertheim,
Flavio Prando, Basílio Jafet, Caio Portugal, Carlos Alberto C. Camargo, Carlos Borges, Ciro Scopel, Elbio Fernández Mera,
Flavio Amary, Hubert Gebara
Conselho editorialHubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos,
Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador
proDução eDitorialAssessoria de Comunicação do Secovi - SP
reportagem e reDaçãoRedação
Editora responsávelSônia Salgueiro (MTb 15.414)
Reportagem e redaçãoCatarina Anderáos, Marcos Fernando Queiroz, Nanci Moraes
e Rosana Pinto
FotosJosé Carlos T. Jorge
Assistente de redaçãoQueli Peixoto
ColaboradoresEliane Quinalia, Luana Garcia, Márcio Padula e Rafael Argemon
(Fontpress Comunicação)
ApoioCristina Pupo, Elaine Feitosa, Maria do Carmo Gregório, Shirley
Valentin e Silvia Carneiro (Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Ju-rídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura, Fabricio Pereira e Daniella
Magnani (Economia)
proDução e publicaçãoFontpress Comunicação
[email protected] – Tel. (11) 5044-2557
Arte e editoração eletrônicaWagner Ferreira
Tiragem: 30.000 exemplares
Impressão: IBEP Gráfica
Capa: Wagner Ferreira e ©iStockphoto.com/DN-Group
Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.
Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou [email protected]
Mais de 1.000 pessoas partici-
param, em 27 de novembro,
na Capital, da tradicional
festa promovida pelo Secovi-SP para
comemorar o Dia do Síndico. Realizada
na Expo Barra Funda, foi animada pela
Banda Nova Era e recebeu síndicos
de todas as regiões da cidade, além
de caravanas do Interior, organizadas
pelas regionais do Sindicato.
Hubert Gebara, vice-presidente
de Administração Imobiliária e Condo-
mínios do Secovi-SP, fez um balanço
das realizações de sua área em 2009.
Festa do Síndico:: sucesso absoluto
Síndicos de todo o Estado de São Paulo divertiram-se ao som da Banda Nova Era
Destacou o sucesso da Expo Síndico
Secovi Condomínio – que recebeu
mais de 6 mil visitantes –, do Enacon
e do Ciclo de Palestras para Síndicos,
que ocorreram simultaneamente em
setembro no Parque Anhembi. Gebara
ressaltou a parceria do Secovi-SP com
a Secretaria de Segurança Pública,
que propiciou a criação de uma de-
legacia especializada na segurança
dos condomínios.
O evento marcou o relançamento
do Manual do Síndico, em versão
revisada e ampliada. “Inserimos itens
Caravana de Sorocaba: a mais numerosa, junto com a do Vale do Paraíba
importantes, como a lei antifumo e a lei
do protesto, que permite aos cartórios
o protesto de boletos de condomínios
e recibos de aluguel”, disse Gebara.
“Todas essas iniciativas demonstram
a preocupação do Sindicato em fazer
a sua parte em benefício dos síndicos,
funcionários de condomínios e das
empresas do setor.”
“É gratificante ter uma festa dedi-
cada a nós, afinal todos sabem como
é difícil o dia a dia do síndico”, disse
Dalva Brisolla Waldhuetter, síndica de
São José dos Campos, que veio para
o evento junto com a caravana da Re-
gional Vale do Paraíba do Secovi-SP,
composta por 42 síndicos e familiares.
A caravana de Sorocaba também
trouxe 42 pessoas. Jundiaí, com 14
pessoas, e São José do Rio Preto,
com 28, também marcaram presença
na festa.
6
É bom saber
O Programa Qualificação Essencial (PQE),
do Secovi-SP, está com inscrições
abertas para a Certificação 2011.
É uma ótima oportunidade para
as administradoras investirem na
capacitação profissional de seu
corpo de funcionários. A ficha pode
ser acessada em http://bit.ly/4rLxrF.
Informações pelos telefones
(11) 5591-1198/1250 ou www.pqe.com.br
PQE:inscrições abertas para a Certificação 2011
A Relação Anual de Informações Sociais
(RAIS) referente ao ano-base de 2009 deve
ser encaminhada ao Ministério do Trabalho
e Emprego até 26/3/2010. A entrega é
obrigatória para todos os inscritos no CNPJ,
empregadores definidos como tal pela CLT,
incluindo condomínios e sociedades civis.
Os formulários estão disponíveis para
download nos sites www.mte.gov.br ou
www.rais.gov.br. Empresas e condomínios sem
empregados devem preencher a RAIS negativa.
Fiqueatento
7
Ampliar alegra o Natal de milhares de crianças
Graças à Campanha do Brinquedo do Projeto Ampliar,
o Natal foi muito mais alegre em 2009. Mais de 5 mil
brinquedos foram distribuídos a milhares de crianças
que estão sob os cuidados de 17 instituições da capital pau-
lista. “Esta ação certamente despertou o sorriso no rosto de
muitas crianças carentes graças à solidariedade de pessoas
que se importam e, com gestos, fazem a diferença na vida do
seu próximo”, diz Maria Helena Mauad, presidente do Ampliar,
trabalho social que conta com apoio logístico do Secovi-SP.
A Ecokid, clínica médica especializada em cardiologia
fetal, pediátrica e materna, foi uma das instituições benefi-
ciadas. “Foi a melhor doação de brinquedos de todas as oito
edições da nossa festa de final de ano”, afirma Carlos Cateb,
administrador da clínica.
As doações mais expressivas à campanha vieram da
Festa do Síndico, que arrecadou mais de 700 brinquedos, e
da Carreata do Brinquedo, que, com o auxilio de mais de
50 voluntários, coletou acima de 1.500 itens na região dos
Jardins, capital paulista.
Carreata: voluntários arrecadaram mais de 1.500 brinquedos
8
É bom saber
espaço do leitor
Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário,
crítica ou sugestão para o e-mail [email protected]. Você também
pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Dr. Bacelar, 1.043
– CEP 04026-002 – São Paulo – SP. Os e-mails e cartas podem ser publicados
resumidamente. Aguardamos seu contato!
“Na revista de agosto de 2009
foi publicada reportagem sobre
o Condomínio Itamaracá, onde a
síndica Suely C. Cabral implantou
com sucesso o sistema de indivi-
dualização de água. Sou síndico de
um condomínio na Vila Mariana e
pretendo implantar a individualização.
Solicito uma forma de manter contato
com a síndica para obter informações
e referências.”José Garotti Jr., Condomínio
Mondrian, São Paulo, SP
O telefone solicitado foi enviado
ao leitor.
“Como a revista é de grande importância para nós, síndicos,
sugiro que ela seja postada um pouquinho antes. Recebi a revista
em 22/10, mas havia uma palestra que me interessava em 19/10.”Ariovaldo, síndico do Condomínio Praia de Torres,
Campinas, SP
Por motivos alheios à nossa vontade, ocorreram alguns atrasos.
Mas estamos aperfeiçoando o sistema de distribuição – que é
terceirizado –, com o intuito de minimizar esse tipo de problema.
“Gostaria de obter o contato da senhora Suely Canella Cabral,
que conseguiu individualizar a conta de água. Tenho a intenção
de seguir os passos dela no condomínio onde moro.”Ivanize Vazzoler Giunti, síndica do Condomínio Reserva
do Bosque, São Paulo, SP
A síndica recebeu os contatos de dona Suely.
9
Bertelini, síndico do Condomínio Edifício Monte Carlo, em Santana, São Paulo
Oadministrador de empre-
sas José Roberto Berte-
lini está em seu segundo
mandato como síndico do Condo-
mínio Edifício Monte Carlo, situado
em Santana, na Capital, conjunto
formado por duas torres de 56 apar-
tamentos cada. Em menos de três
anos, ele transformou um deficit de
R$ 5 mil em um superavit de mais
de R$ 50 mil. A colaboração da ad-
ministradora foi fundamental nesse
processo todo, reconhece Bertelini:
“Tenho a sorte de contar com uma
gerente que me ajuda muito, a quem
chamo de Tio Patinhas”.
José Roberto Bertelini reverteu um deficit de R$ 5 mil em superavit e implementou a reciclagem de lixo no Condomínio Edifício Monte Carlo
Finanças em dia
10
Por Sônia Salgueiro
Vida de sÍndico
Bertelini implantou a reciclagem de lixo no condomínio
Como se deu sua ascensão
a síndico?
Eu comecei como conselheiro. Em
2006 me tornei subsíndico. Por pro-
blemas familiares, o síndico saiu
e eu assumi. Me surpreendi muito
com a saída dele. Outra surpre-
sa foi com a situação financeira
do condomínio. Quando assumi
tínhamos um deficit de R$ 5 mil,
que estava sendo financiado pela
própria administradora.
Qual a razão? A alta inadimplência?
Não, acho que foi o elevado número de
obras. Só com a mudança da quadra
poliesportiva, mais a churrasqueira,
gastamos R$ 120 mil, sem rateio.
Nossa inadimplência nunca foi muito
alta. Quando assumi, ela oscilava entre
7% e 10%, índice que consegui baixar
para cerca de 2%.
“Achava que ser síndico era coisa
para quem não tem o que fazer na vida. Mas vi que essa é
uma função de muita responsabilidade”
Como resolveu o problema
do deficit?
Como a taxa condominial não tinha
aumento há mais de três anos, ela foi
reajustada em apro-
ximadamente 10%
em meados de 2007.
Também renegociei
contratos com for-
necedores e troquei
alguns deles. Graças
a essas ações, possu-
ímos hoje uma reserva
da ordem de R$ 55
mil, que estão aplicados, além de R$
30 mil utilizados como capital de giro.
Na sua gestão, foram realizadas
muitas obras?
Pintamos o prédio, aquecemos a
piscina, cobrimos totalmente a chur-
rasqueira, modernizamos o jardim e
investimos em sistemas de vigilância
eletrônica e de interfonia. Antes nosso
esquema de segurança se resumia a
oito câmeras, que filmavam mas não
gravavam. Hoje são 32, que cobrem
não só a portaria, mas os quatro eleva-
dores, todo o pátio (excetuada a pisci-
na), a brinquedoteca, garagem, sala de
jogos e churrasqueira. O aquecimento
da piscina foi feito com recursos do
fundo de obras e o restante, na base
do rateio.
Vocês têm alguma ação sustentável
no condomínio?
Implantei o processo de reciclagem
de lixo. No início, vendíamos o mate-
rial reciclável e, com a receita obtida,
comprávamos café da manhã para
todos os funcionários. O que sobrava
era dividido entre o pessoal da limpeza,
o que dava em torno
de R$ 50 a R$ 60
por mês para cada
um. Com a crise, a
empresa que com-
prava o lixo desistiu.
Ela foi substituída por
uma ONG, que não
nos paga nada, mas
cede os fardos para
colocação do lixo e faz a separação
dos materiais.
Acabou, então, o café dos em-
pregados?
Não. Hoje o condomínio financia o
café. Gastamos aproximadamente
R$ 250 mensais, o que dá menos
de R$ 3 por morador. O custo-bene-
fício compensa, pois é bom ter funcio-
nários motivados.
Qual a importância da administra-
dora de condomínios no dia a dia
de seu condomínio?
Sem ela ficaria difícil. É, sem dúvida,
uma grande parceria. Se não for 60%
a 70% de colaboração, é pelo menos
50%. Também tenho a sorte de ter uma
gerente que me ajuda muito, a quem
chamo de Tio Patinhas.
Desde que se tornou síndico, mu-
dou alguma coisa no seu modo de
ver a função?
Antes achava que era coisa para quem
não tem o que fazer na vida. Mas
vi que essa é uma função de muita
responsabilidade. Também comecei
a conhecer melhor as pessoas e ver
as benfeitorias concluídas. E isso é
muito gratificante.
11
Transporte seguroCuidados básicos garantem o bom funcionamento dos elevadores, equipamentos considerados peças-chave de um edifício
Não é de hoje que os elevado-
res têm chamado a atenção
dos administradores de con-
domínios, que, preocupados com o
bem-estar dos usuários e com o fluxo
de pessoas dentro dos edifícios, têm
investido na adequação e melhoria
desses equipamentos. Não poderia
ser diferente, especialmente porque,
assim como outras máquinas, os
elevadores sofrem desgastes naturais
que requerem manutenção.
Em São Paulo, a Prefeitura deter-
mina as regras de funcionamen-
to e regularização para instalação
de tais equipamentos, por meio da
Portaria NR 005 - Contru G /2007,
fiscalizando se as exigências do
documento estão sendo cumpridas
de forma adequada.
A ideia é simples, porém
eficaz, já que fixa parâme-
tros não só pertinentes à
instalação, mas também à
conservação das cabines.
“A manutenção preventiva
é necessária para certificar que
os componentes estão em condi-
ções de atender o funcionamento
da máquina”, explica Antonio
Carlos Barboza, diretor de Segu-
rança e Meio Ambiente da Otis.
Foto
: Thy
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12
manutençãoPor Eliane Quinalia
13
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Tal verificação preventiva consiste
basicamente na limpeza, ajuste de
peças – com a lubrificação de todo o
equipamento – e, claro, na realização
de testes de segurança, que verificam
o funcionamento dos freios, extração
(máquina que faz a sustentação do
elevador) e circuitos – estes respon-
sáveis pelo comando das portas. “A
verificação do freio de segurança é
essencial, pois, em caso de velocidade
superior à programada ou queda livre,
tal componente abaixo da cabine é
acionado”, esclarece Paulo Duarte,
gerente de negócios da ThyssenKrupp
Elevadores São Paulo. (Veja a ilustra-
ção sobre os componentes de um
elevador na página 16)
Além dos itens mais corriqueiros,
a temperatura, as condições elétricas,
a casa de máquinas, o nivelamento
da cabine e o poço também entram
no check-list periódico. Contudo,
nem sempre os administradores têm
tempo de acompanhar tais serviços,
o que dificulta a atuação dos técnicos
no sentido de informar os itens veri-
ficados ou, pior, faz com que alguns
responsáveis pelos condomínios
negligenciem a manutenção dessas
máquinas. “O serviço de assistência
é desvalorizado justamente porque
as pessoas não enxergam os com-
ponentes sob a cabine do elevador
e, portanto, não têm a real noção do
que é realizado pelos profissionais”,
diz Duarte.
Principais problemasCerca de 60% dos reparos em
um elevador são feitos no sistema de
portas, pois esse item sofre grande
interferência do usuário. Além disso,
por seu frequente acionamento, o
desgaste da peça é inevitável. Falhas
também costumam ser percebidas nos
sensores e canaletas, que ao menor
sinal de pó ou sujeira têm seu funcio-
namento comprometido. “Muitas vezes
a porta não recebe a confirmação de
que está travada e, por segurança, a
cabine fica parada no andar”, lembra
Duarte. A verificação dos botões da
cabine, lâmpadas e água no poço
também é necessária.
As ocorrências restantes estão
divididas em chamadas para a corre-
O uso correto dos equipamentos evita gastos desnecessários ao condomínio
e permite seu funcionamento adequado e seguro. Entre as principais dicas,
podemos destacar:
Utilize os botões de subida e descida dos pavimentos de forma adequada. Apertar
várias vezes o botão não fará com que o elevador chegue mais rápido;
Não ultrapasse a capacidade máxima indicada na cabine;
Não interrompa o fechamento da porta com a mão;
Observe e cumpra os avisos colocados na cabine;
Crianças com menos de 10 anos não devem utilizar o elevador sozinhas, já
que em situações de emergência podem ter dificuldades para
pedir ajuda;
Pais e funcionários do condomínio precisam orientar as crianças a conferir,
ao entrar ou sair da cabine, se o elevador realmente está no andar e se não
há degraus;
Brincar no elevador não é recomendado. Não mexa no interfone, alarme
ou em outras peças. Além da possibilidade de paralisar o elevador, tal
ato pode resultar em reparos desnecessários.
Elevador seguro
Font
e: A
tlas
Sch
indl
er S
ão P
aulo
Osvaldo Gazola, gerente regional da Atlas Schindler São Paulo: “Uma aparente economia no curto prazo certamente trará maiores despesas no longo prazo”
14
manutençãoPor Eliane Quinalia
ção do quadro de comandos eletro-
mecânicos, questões elétricas (como
a queima de fusíveis) e defeitos em
botoeiras, comandos e sinalizações.
De acordo com Duarte, os quadros
antigos de comandos eletromecânicos
podem ser danificados, inclusive, por
fatores climáticos. “É comum a queima
de módulos por chuvas e enchentes ou
mesmo a oxidação dos equipamentos
localizados em regiões litorâneas.”
A economia com manutenção
inapropriada ou mesmo a não reali-
zação dos serviços preventivos pode
sair mais caro do que o imagina-
do. Um condomínio pode gastar de
R$ 1 mil a R$ 6 mil mensais, em média,
com a manutenção preventiva dos ele-
vadores. Entretanto, os valores firma-
dos nos contratos podem variar con-
forme as modalidades do documento,
prevendo cobertura parcial ou total do
equipamento. “Uma aparente econo-
mia no curto prazo com manutenção
certamente trará maiores despesas
no longo prazo. Mais que os aspectos
financeiros envolvidos, o condomínio
deve preocupar-se com a segurança
do equipamento, garantia que se
obtém somente com uma manuten-
ção de qualidade”, orienta Osvaldo
Gazola, gerente regional da Atlas
Schindler São Paulo.
A ausência desses serviços pode
acarretar prejuízos de até R$ 50 mil.
Além disso, os 25 anos de vida útil
15
de uma máquina podem ser com-
prometidos com uma manutenção
inadequada. “Um equipamento no-
vo num prédio residencial, por
exemplo, pode custar de R$ 120 mil
a R$ 180 mil”, revela Duarte.
E nada de brincadeiras. É preci-
so dobrar a atenção com crianças
e adolescentes, que costumam
apertar todos os botões ou mesmo
segurar as portas, causando danos
ao transporte vertical. Portanto,
atenção à dica: hoje existem ele-
vadores com sistemas inteligentes,
já integrados ao equipamento,
capazes de identificar chamadas
falsas. Trata-se de um programa
que percebe, por meio de sen-
sores de movimento, quando a
cabine está vazia. Assim, ao parar
no terceiro andar, por exemplo, e
não detectar a presença de uma
pessoa, todas as chamadas são
anuladas automaticamente.
Já no caso de incidentes ou
mesmo de quedas de energia
que resultem na parada da ca-
bine, a ordem é seguir as reco-
mendações de segurança dos
fabricantes, que orientam os usu-
ários a esperar pelo suporte da
assistência técnica. Em casos mais
urgentes, sugerem o resgate pelo
Corpo de Bombeiros. “O responsá-
vel pelo condomínio deve orientar
os funcionários do edifício a tran-
quilizarem os passageiros infor-
mando que o técnico está a cami-
nho. A cabine é um local seguro
e não há risco de falta de ar”,
diz Gazola.
Contratação certaPara contratar uma empresa
idônea para a manutenção, os
administradores ou síndicos de
condomínios devem seguir alguns
cuidados básicos, como verificar
antecipadamente se aquela pres-
tadora de serviços possui registro
no Conselho Regional de Enge-
nharia, Arquitetura e Agronomia Ilustração: ThyssenKrupp/Manual do Usuário
Foto
s: T
hyss
enK
rupp
16
Por Eliane Quinalia
manutenção
Plano de Manutenção Preventiva
LOCAL ITEM VERIFICAÇÃO LIMPEZA REAJUSTE LUBRIFICAÇÃO
Painel de operação Mensal Mensal
Interfone ou intercomunicador Mensal Mensal
Iluminação, subteto e ventilador Mensal Mensal
CABINE Portas, corrediças e régua de segurança Mensal Mensal Mensal
Indicador de posição Mensal Mensal
Freio de segurança Semestral Semestral Semestral *
Operador de portas Mensal Mensal Semestral *
Botoeiras e indicadores de posição Mensal Mensal
Portas e soleiras Mensal Mensal *
Proteções e conexões (Painel de força ) Mensal Mensal
Quadro de comando Mensal Mensal
Máquina Mensal Mensal *
Cabos de tração Trimestral Trimestral *
Motor de indução Mensal Mensal *
Freio da máquina Trimestral Trimestral Semestral *
Regulador de velocidade Semestral Mensal *
Guias e suportes Mensal Trimestral *
CAIXA DE Cabos de manobra e fiações Mensal Mensal
CORRIDA Portas de pavimento e fecho eletromecânico Mensal Mensal Trimestral *
Contra peso Trimestral Trimestral
Para-choques Trimestral Trimestral *
Fundo do Poço Mensal Mensal
* A lubrificação varia de acordo com o tipo de equipamento, sendo realizada, geralmente, de seis em seis meses ou uma vez ao ano.
Font
e: T
hyss
enK
rupp
São
Pau
lo
CASA DE
MÁQUINAS
PAVIMENTO
POÇO
de São Paulo (Crea) ou na Prefeitura do município,
mais especificamente no Departamento de Con-
trole do Uso de Imóveis (Contru), da Secretaria de
Controle Urbano.
Outro item importante refere-se à qualificação dos
profissionais e serviços técnicos disponibilizados pela
empresa, como assistência 24 horas, frota compatível
com a quantidade de clientes e estrutura administra-
tiva, que deve oferecer peças originais dos fabrican-
tes para reposição.
Não esqueça também de verificar se a empresa
possui condições financeiras para arcar com as
despesas de um processo decorrente de falhas
na manutenção. “Empresas de capital financeiro
pequeno costumam fechar as portas e não arcam
com os custos”, orienta Duarte.
Conheça as principais normas
Portaria NR 005 – Contru G/2007
Requisições da Prefeitura de São Paulo para a emissão
de alvará de instalação, funcionamento e regularização.
ABNT NBR 5665
Requisitos para o cálculo de tráfego do elevador.
Requisitos de segurança para construção e instalação
de elevadores:
NBR-NM 207:99 – Norma Mercosur
ABNT NBR NM313 (Jan/2008) – Elevadores de
passageiros
ABNT NBR 15597 (Set/2008)
17
Um zoológico diferente, estrutu-
rado a partir de um conceito
moderno e que lança mão
de uma filosofia que vai muito além
Um dia na “selva”, a poucos quilômetros da CapitalSituado às margens da Rodovia D. Pedro I, próximo à cidade de Itatiba, o Zooparque expõe, numa área de 500 mil m², mais de 1,4 mil animais de 150 espécies, várias delas ameaçadas de extinção
do entretenimento, pois trabalha a
conscientização quanto à preservação
da natureza e das espécies. Assim é
o Zooparque Itatiba, instalado em uma
área verde de 500 mil m2, onde cerca
de 1,4 mil animais ficam soltos, em sis-
tema de semiliberdade, inseridos em
recintos que reproduzem seu habitat.
Rinocerontes nas “savanas”
18
Por Marcos Fernando Queiroz
lazer
Tal planejamento possibilita ao vi-
sitante o contato com os mais variados
ecossistemas, como a Savana Africa-
na, onde rinocerontes brancos afri-
canos vindos de Johanesburgo, espé-
cie rara e em extinção, misturam-se
com zebras e aves típicas da África.
Fundado há cerca de 15 anos, o
Zooparque é o primeiro e maior zoo-
lógico temático de Biomas da América
Latina, e está situado na Rodovia D.
Pedro I, km 95,5, próximo à cidade
de Itatiba. “Nossa principal filosofia é
fazer com que o visitante conheça os
principais ecossistemas do mundo, e
entenda a importância de preservar a
natureza”, afirma Hans Furrer, adminis-
trador do Zooparque.
Pensando nas crianças e adoles-
centes, o Zooparque implementou
uma atividade atraente e divertida: o
programa de Educação Ambiental. Um
ponto alto é a “Maternidade”, onde
dá para observar filhotes de animais
sendo amamentados e cuidados, e o
“Aviário da Alegria”, maior aviário de
vôo livre da América do Sul, onde o
visitante anda em meio a mais de 500
pássaros, sem barreiras.
Para conhecer tudo, o visitante
segue uma trilha de 3 quilômetros, em
meio a um pedaço de Mata Atlântica
bem preservada, onde é possível ver
de perto águias, tucanos, macacos,
lobos, lontras, lhamas, jacarés, tarta-
rugas, cobras, etc.
“Um aspecto relevante é a parceria
do Zooparque Itatiba com a Faculdade
de Veterinária de várias universida-
des, com o intuito de desenvolver
pesquisas, e, assim, aperfeiçoar a
manutenção e a reprodução de ani-
mais silvestres em confinamento”,
informa Furrer.
Já com a ajuda do Fundo para a
Natureza do Zoológico de Munique, o
Zooparque Itatiba construiu e mantém
um projeto de reprodução e soltura
na natureza do raro Saguí da Serra,
primata da região também ameaçado
de extinção. Registrado como área de
soltura no Instituto Brasileiro do Meio
Ambiente (Ibama), também oferece,
sem ônus, suas instalações e serviços
à Polícia Ambiental e à Justiça, para
receber e cuidar de animais apreendi-
dos ou resgatados.
Comida, diversão e arteO Zooparque Itatiba possui uma
infraestrutura montada para agra-
dar crianças e adultos. Desde 2004,
o local conta com um Anfiteatro,
espaço coberto com capacidade
para 300 pessoas, onde são reali -
zadas várias atividades. Lá acon-
tece, por exemplo, o evento “É o
Show”, no qual biólogos, acompanha-
dos de alguns bichos do parque,
fazem uma apresentação sobre o
mundo animal.
Dentro do parque, os mais variados ecossistemas
19
Diversão garantida para todas as idades
No parque, lagos e muito verde
Playground: para crianças a partir de 3 anos
O restaurante do Zooparque tem
um espaço bucólico – que aparen-
temente reproduz a sede de uma
fazenda – com capacidade para 350
pessoas. O carro-chefe da cozinha é o
prato alemão composto por chucrute,
salsichão com alho, salsicha branca
de carne de vitela e o tradicional joe-
lho de porco, servidos no self-service.
Durante a semana, o restaurante
oferece a opção à la carte e também
self-service para grupos fechados com
mais de 25 pessoas.
O parque dispõe ainda de uma
lanchonete, aberta todos os dias, e
de uma loja de artesanato, onde o
visitante poderá encontrar diversos
tipos de souvenirs. São mais de 500
produtos relacionados à temática do
parque, como a reprodução em minia-
tura dos animais expostos e uma linha
completa de camisetas, com mais de
30 estampas diferentes.
No playground do Zooparque Itati-
ba, as crianças de 3 a 12 anos podem
brincar e se divertir, das 9h30 às 16h30,
em criativos e inéditos brinquedos. O
Ramón, filhote de lhama, com um dos biólogos do local
20
lazerPor Marcos Fernando Queiroz
Serviço
Alimentação para a famíla toda Parque funciona das 9 às 17 horas
• Local: Rodovia D. Pedro I, km 95,5 – Itatiba
• Horário de Funcionamento: das 9 às 17horas, diariamente
• Ingresso: R$ 24,00 (adulto) e R$ 12,00 (crianças, estudantes e pessoas com
mais de 60 anos). Informe-se sobre grupos. Aceita cartões
• Telefone do parque: (11) 3323-6214/6215/6216
• Site: www.zooparque.com.br
• e-mail: [email protected]
local ainda disponibiliza três amplos e
gratuitos estacionamentos.
Filhotes resgatadosTodos os anos muitos filhotes que
perderam seus “pais” na natureza
chegam ao Zooparque Itatiba, aciden-
tados ou encontrados por cidadãos
comuns. Os bebês são resgatados
pela Guarda Municipal de Itatiba e pela
Polícia Militar Ambiental da região. Às
vezes, os filhotes vão para os Centros
de Triagem das Universidades de Me-
dicina Veterinária, onde recebem os
primeiros cuidados até se recuperarem
e serem transferidos para o parque.
O trabalho é árduo, pois, além de
pequenos e sensíveis, os bebês já vêm
com traumas. Felizmente, porém, este
não é o caso de alguns filhotes que ho-
je se encontram na maternidade do Zoo-
parque. Os tamanduás-mirins, por exem-
plo, estão adaptados à alimentação
artificial. “Na natureza esses bichos
só comem insetos que buscam em cu-
pinzeiros e formigueiros, mas aqui no
Zooparque fizemos uma papa com fru-
tas, leite de soja, beterraba ração e ovo,
supernutritiva, que substitui as neces-
sidades nutricionais dos tamanduazi-
nhos”, comenta Érica Pacífico, bióloga
responsável pelos animais.
Outro filhote exposto na mater-
nidade no final do ano passado era
um cachorro-do-mato, uma espécie
selvagem descoberta recentemente
pela Guarda Municipal de Itatiba. Com
aproximadamente 30 dias, a filhotinha
foi apelidada de Laura.
Assim como Laura, todos os filho-
tes da maternidade são pesados e
medidos semanalmente. “É um traba-
lho delicado que exige conhecimento e
dedicação integral. Às vezes o tratador
vem de noite ao zoológico só para
alimentar e verificar os filhotes”, revela
Érica. “Tudo isso é resultado do des-
matamento, que diminui e fragmenta
as florestas”, completa a bióloga.
Por causa disso, os filhotes são
adotados pelo Zooparque, onde
interagem com outros da mesma
espécie e entram para o programa de
reprodução. “Aqui eles ganham um
recinto para que o público os conheça
e aprenda sobre a vida que há em
nossas florestas, onde teriam poucas
condições de observar esses animais”,
ressalta Érica.
21
A preocupação com o meio
ambiente, o impacto que cau-
samos sobre ele e como essa
interferência afeta diretamente nosso
modo de vida são alguns dos concei-
tos que deram origem aos primeiros
projetos de prédios sustentáveis.
Também chamados “prédios verdes”,
eles utilizam material renovável, eco-
nomizando energia e poluindo menos.
Transforme o hall de entrada em um ambiente ecologicamente correto com soluções simples e bem criativas
A porta de entradada sustentabilidade nos prédios
Mas seria viável adotar esse tipo
de conceito em prédios habitados há
tempos? É caro aderir ao ecologica-
mente correto? “As mudanças podem
ser feitas em qualquer construção,
e a utilização de materiais que eco-
nomizam energia de forma criativa e
eficiente diminui gastos drasticamente
no decorrer do tempo”, afirma Márcio
Araújo, consultor do Instituto para
o Desenvolvimento da Habitação
Ecológica (IDHEA).
E por que não começar por um
ambiente comum do prédio que re-
quer medidas simples, como o hall de
entrada? Podemos iniciar pela base,
a pintura. Já há no mercado tintas
para paredes à base de silicato de
potássio, matéria-prima de origem
mineral, sem qualquer derivado
de petróleo. “Elas funcionam como
fungicidas naturais, não agridem o
meio ambiente e ainda preservam a
saúde de usuários e moradores. Além
disso, são mais resistentes”,
explica Araújo.
No que diz respeito à
saúde das pessoas, há um
elemento eficiente, que con-
tribui para embelezar o ambien-
te e é vital contra a poluição: as
plantas. Pesquisadores identificaram
várias delas, de fácil cultivo em locais
com pouca luz, cujos filtros naturais
são capazes de neutralizar a poluição
interna (veja tabela ao lado). Dracena,
samambaia e babosa podem ser utili-
zadas com esse fim, mas as espécies
mais eficientes nesse quesito são a
palmeira areca e a ráfis, de baixo custo
e muito conhecidas por suas qualida-
des ornamentais.
O mobiliário do hall de entrada
também deve se adequar ao conceito
de sustentabilidade, com a utilização
de produtos feitos de madeira com
certificação de origem. Esse tipo de
madeira vem com um selo que atesta
que a matéria-prima foi extraída sem
degradar o solo nem o ambiente.
E mesmo que a madeira não tenha
qualidade superior a outras, ela possui
um grande diferencial: o processo de
extração, que é controlado.
Sabendo onde se pisaAs mudanças visando a um hall
de entrada verde começam pelo piso,
e para tanto existem novidades inte-
ressantes, como o concreto reciclado.
O produto nasceu quando o enge-
nheiro Guilherme Castanheira, um dos
sócios proprietários da Concresteel,
resolveu checar o que aconteceria
se trocasse parte do cascalho
utilizado como agregado, no con-
22
Por Rafael Argemon
seu espaço
23
creto das placas, por um pouco de entulho que
havia encontrado na rua.
Esse foi o ponto de partida para uma série de ex-
perimentações que levaram ao desenvolvimento de
um produto que reaproveita os mais diversos tipos
de entulho e material de descarte, como cacos de
cerâmica, estilhaços de vidro temperado e borracha
de pneus velhos. “Um produto sustentável de verda-
de precisa ser ambientalmente correto, socialmente
justo e economicamente viável. É aí que queremos
chegar com o projeto”, explica Castanheira.
“Outra opção para o piso é a utilização de
um porcelanato de linha seca, isto é, que não
usa água no seu processo. Não é exatamente
um material ecológico, mas, como no caso da
madeira, contribui para o meio ambiente, poupan-
do matérias-primas importantes para o bem-estar
do planeta”, explica Araújo.
Uma luz no fim do túnelQuando se trata de economizar energia no
hall, a receita inclui lâmpadas fluorescentes, que
consomem 80% menos que as tradicionais in-
candescentes, e ainda a instalação de sensores
de presença, para que as luzes acendam apenas
quando há pessoas no local, reduzindo drastica-
mente o consumo.
Economia também pode ser obtida via utilização
de Leds, diodos emissores de luz que favorecem
várias aplicações e são encontrados em todos
os tipos de aparelhos eletrônicos. Eles formam
os números em relógios digitais, transmitem
informações de controles remotos, iluminam
relógios e informam quando suas ferramentas
estão ligadas. Agrupados, podem formar imagens
em uma tela de televisão gigante ou lâmpada
incandescente normal.
Basicamente, os LEDs são lâmpadas pequenas
que se ajustam facilmente em um circuito elétrico.
Diferentes de lâmpadas incandescentes comuns,
eles não têm filamentos que se queimam e não
ficam muito quentes. Além disso, são iluminados
somente pelo movimento de elétrons em um
material semicondutor, e duram tanto quanto um
transístor-padrão.
As plantas que embelezam e filtram o ar
• Dracena (Dracaena fragans) – eficaz
contra formaldeído (gás incolor que,
à temperatura ambiente, é infla-
mável e possui odor irritante), xileno
e triclo roetileno;
• Palmeira areca (Dypsis lutescens) –
as sim como a ráfis, neutraliza a
maioria dos agentes poluidores;
• Samambaia (Nephrolepis) – umidifica
o ar e neutraliza o formaldeído;
• Filodendro (Philodendron scandens) –
eficaz contra formaldeído, benzeno
e monóxido de carbono;
• Espada de São Jorge (Sansevieria
trifasciata) – até para o quarto,
porque libera oxigênio à noite.
As resistentes
Espécies como gérbera, ba-
bosa, crisântemo e lírio-da-paz
possuem, em suas raízes, bactérias
que transformam poluentes como
monóxido de carbono, formaldeído,
benzeno e até fumaça de cigarro em
nutriente para a planta.
Adequando-se à lei, você se livra de multas e evita problemas na Justiça
Administrar pessoal não é uma
tarefa simples. Quando o tema
ganha contornos legais, então,
a dificuldade é ainda maior. Quantas
horas um empregado de condomínio
pode trabalhar por dia? A parada para
almoço é obrigatória? Existe um núme-
ro mínimo de horas de intervalo entre
as jornadas de trabalho para o pessoal
que atua no setor?
Como toda a área condominial
precisa estar em dia com a lei, vale
inteirar-se sobre os meandros da le-
gislação trabalhista para saber como
Jornada de trabalho de A a Zproceder com a mão de obra própria,
registrada pelo próprio condomínio.
Carlos Alexandre Cabral, assessor
jurídico do Secovi-SP, lembra que a jor-
nada de trabalho tem limites instituídos
pela Constituição Federal. “Seu artigo
7º, inciso XIII, restringe a jornada a 8
horas diárias e 44 semanais”, relata,
informando que esse mesmo inciso
permite compensar horas ou reduzir a
jornada mediante acordo coletivo ou
convenção coletiva de trabalho.
No caso da convenção, as nego-
ciações envolvem toda a categoria,
cidade a cidade, e o Secovi-SP. As
cláusulas sociais têm normalmente
validade de dois anos e as econô-
micas, de um ano. Em uma dessas
convenções, fechada há alguns anos,
surgiu uma cláusula permitindo que o
funcionário trabalhe 12 horas e des-
canse 36 logo na sequência.
A implantação dessa jornada de-
pende da celebração de um acordo
entre o condomínio e o sindicato de
empregados, sem o qual ela não terá
amparo legal, caracterizando uma
infração trabalhista. “Esse sistema
compensa o excesso de horas, isto é, o
funcionário trabalha mais compensan-
do as horas adicionais com descanso.
Trata-se de uma peculiaridade, porque
engloba a folga semanal e o intervalo
interjornadas”, comenta o advogado.
O intervalo interjornadas, explica
Cabral, é o período mínimo que o
funcionário deve ter de descanso entre
uma jornada e outra. O artigo 66 da
Consolidação das Leis do Trabalho
(CLT) determina que esse prazo preci-
sa ser de, pelo menos, 11 horas. “Pode
haver um intervalo maior, mas nunca
menor”, diz o advogado. Ele reconhece
que esse é um dos pontos que, por não
conhecer a fundo a lei, os condomínios
mais desrespeitam.
O artigo seguinte, o 67, estipula
um descanso semanal de 24 horas. “A
interpretação conjunta dos artigos 66 e
67 resulta em uma folga semanal de no
mínimo 35 horas, que é a soma das 11
com as 24 horas”, explica o advogado
do Secovi-SP.
24
Por Sônia Salgueiro
recursos Humanos
O Condomínio Edifício Clau-
dius, situado no bairro paulistano
da Aclimação, infringia inconscien-
temente essa norma, reconhece a
síndica Nilza Rosa de Abreu Egea. O
prédio possui 14 funcionários, todos
registrados pelo próprio condomínio.
“Prefiro contratar diretamente porque
quero pessoas qualificadas”, justifi-
ca a síndica. “Um material recebido
recentemente do Departamento Jurí-
dico do Secovi-SP me abriu os olhos.
Como entra cada dia em um horário,
dependendo do descanso de porteiros
e manobristas, o folguista acabava,
em alguns dias, tendo um intervalo
entre jornadas menor que o previsto
em lei”, conta Nilza. A solução: o
Claudius está indenizando as horas
extras dos últimos cinco anos de
seu folguista e contratando um segun-
do profissional para a função.
Hora-extraO assessor jurídico do Secovi-SP
esclarece que conceder menos horas
de descanso (semanal ou horário de
refeição) do que estipula a legislação
pode trazer problemas. “Um descanso
a menor é passível de cobrança na
Justiça como hora extra”, informa.
No que diz respeito às horas extras,
o advogado do Sindicato lembra que
elas não podem exceder duas por dia,
conforme o artigo 59 da CLT. “O que
ultrapassa esse limite é ilegal”, avisa.
Segundo ele, o fato de o condomínio
pagar essas horas adicionais não o
isenta de multa, caso haja fiscalização.
“Para desestimular a prática, a multa é
alta e dobra na reincidência.”
Folga semanal também é um as-
sunto delicado. O Decreto nº 27.048,
que regulamenta a Lei nº 605/49, diz,
em uma relação anexa, que os por-
teiros (também chamados de vigias)
e ascensoristas podem trabalhar nos
domingos, mas a cada sete semanas a
folga precisa coin-
cidir com esse
dia, de acordo
com as Portarias
Cabral: “A vantagem da escala 5 por 1é que ela é automática: a cada setesemanas, a folga cai num domingo”
25
417/66 e 509/67. Já zeladores e faxinei-
ros têm de folgar sempre aos domin-
gos. Cabral orienta os condomínios
que não querem fazer muita conta a
aderir à famosa “escala 5 por 1” para
porteiros: o funcionário trabalha cinco
dias e folga no sexto. “A vantagem
é que essa escala é automática: a
cada sete semanas a folga vai cair
em um domingo.”
No condomínio Claudius, os fun-
cionários da portaria e da garagem,
além do folguista mais antigo, seguem
a escala 5 por 1. O folguista que está
em vias de ser contratado pegará a
escala 6 por 1. Quanto aos quatro
funcionários da faxina, eles trabalham
de segunda a sábado, das 9 às 18
horas, com uma hora de intervalo
para almoço. Pela escala montada no
local, um deles sempre trabalhará um
domingo por mês, das 9 às 14 horas,
para fazer a coleta do lixo. “Pagamos
como hora-extra”, explica Nilza.
O assessor jurídico do Secovi-SP
lembra que os faxineiros são cada vez
mais requisitados para trabalhar no
domingo, a fim de recolher o lixo e tam-
bém devido às festas que acontecem
nos finais de semana. Cabral diz que
é acertada a tática do Claudius, visto
que essa mão de obra pode trabalhar
eventualmente aos domingos. “As
alternativas, nesse caso, são pagar o
dia em dobro ou conceder uma folga
compensatória. Porém, é preciso ficar
claro que esse sistema de trabalho
aos domingos não pode ser regra,
mas exceção.”
Tudo documentadoApesar de a Constituição Federal
prever uma jornada de 44 horas sema-
nais, o turno pode ser menor. Esse é
o caso, por exemplo, de condomínios
que não precisam de um jardineiro
todos os dias da semana por 8 horas.
“Aqui é possível pagar um salário
proporcional às horas trabalhadas,
baseado no piso da categoria ou no
salário de um eventual paradigma
(funcionário de mesma função, com
tempo de casa não superior a dois
anos)”, orienta Cabral.
Para jornadas de 44 horas, ensina
o advogado, o empregador pode dis-
tribuir o número de horas por seis dias,
o que perfaz uma jornada de 7h20/dia
de segunda a sábado. Outra opção é
uma jornada de 8 horas em cinco dias,
mais 4 no sexto dia.
Os condomínios devem estar aten-
tos ao intervalo de jornada. Segundo o
artigo 71 da CLT, quem trabalha mais
de 4 horas e até 6 horas, tem direito
a 15 minutos de descanso. Por isso a
pessoa que tem contrato de 6 horas
ficará no local de trabalho por 6h15.
Quem trabalha mais de 6 horas, se-
gundo o mesmo artigo e salvo acordo
coletivo, tem direito a no mínimo 1 hora
para refeição e repouso – esse período
não pode ultrapassar duas horas.
O mesmo artigo diz que, se o
intervalo não for concedido, o em-
pregador pagará o equivalente à
hora mais 50%, como se o funcionário
tivesse feito hora-extra. “Mas isso
não isenta o empregador de uma
autuação por infração.”
Alterações de horário só são per-
mitidas, segundo o artigo 468 da CLT,
quando há acordo entre as partes e se
não houver prejuízo para o empregado.
Por prejuízo entenda-se, por exemplo,
aumento de jornada sem elevação
salarial. “Aliás, no caso de qualquer
alteração de jornada, é importante
atualizar o registro e ter a anuência
do funcionário por escrito”, finaliza o
advogado do Secovi-SP.
Fique atento➤ A jornada de trabalho está sujeita a limites constitucionais:
8 horas diárias e 44 horas semanais;
➤ Observe os intervalos de refeição e repouso;
➤ Atente para o limite diário de horas suplementares;
➤ Não há base legal para a tese de que, quem trabalha à
noite, tem que ter folga semanal no dia seguinte
➤ As regras valem também para o folguista. Por isso atente
para a escala de trabalho.
26
recursos HumanosPor Sônia Salgueiro
Desde que surgiram os primeiros
modernos condomínios em São
Paulo, na década de 1970, muita
coisa mudou. Ilhas do Sul, Portal do Mo-
rumbi e Martinelli são marcos na história
da cidade. Certamente não têm culpa
pelas dificuldades que aguardavam a
administração dessas comunidades.
A cidade começou a se verticalizar
após a II Guerra Mundial. Foi, porém, a
partir das décadas de 1970 e 1980 que
as dificuldades começaram. Naquela
época, as previsões orçamentárias eram
anuais e as arrecadações, trimestrais e
antecipadas. Atualmente, o orçamento do
condomínio é mensal e as arrecadações
ocorrem em até duas parcelas.
Além da insegurança existente a partir
da atual ameaça de assaltos, o aumento
da carga tributária e das funções adminis-
trativas é o maior problema dos condomí-
nios e suas administradoras.
Com a redução da multa por atra-
so no pagamento da cota condomi-
nial de 20% para 2%, o crescimento
da inadimplência tornou mais com-
plexa a administração dos condomí-
nios. A situação se normalizou com a
Lei nº 13.160, que possibilitou o protesto
dos devedores via boleto. Os efeitos
foram altamente benéficos àqueles
condôminos bons pagadores, que são
a grande maioria.
Está na hora de fazer uma lei espe-
cífica para os condomínios, talvez nos
moldes da atual Lei do Inquilinato, agora
modificada após 18 anos de vigência.
Terá que ser de alguma forma modifica-
do, no Código Civil, o capítulo referente
ao condomínio edilício. Mas não dá para
tirar esse novo formato de lei do bolso do
colete, de um dia para o outro. Ainda há
muitas questões em aberto a serem defi-
nidas, itens de interesse para 16 milhões
de pessoas que moram ou trabalham em
condomínios no Estado de São Paulo.
Condomínios são o último elo da
cadeia imobiliária, um universo para o
qual toda a economia está olhando
em 2010. Eles movimentam mais de
R$ 8 bilhões anualmente, respondem
por 300 mil empregos diretos e cres-
cem mais rapidamente do que as cida-
des onde estão. São a mais moderna
forma de moradia. São as estrelas do
mercado imobiliário.
Condomínios:evolução permanente
Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios
do Secovi-SP e diretor da Fiabci-Brasil
27
Por Hubert Gebara
opinião
Áreas verdes protegidas
Saiba como funcionam os programas de adoção de parques e praças públicas pela iniciativa privada
Nas últimas décadas a preo-
cupação com o ambiente
transcendeu o pensamento
dos cidadãos e ganhou a mídia em
prol de um planeta mais sustentável.
Prova disso foram as recentes manifes-
tações da população na Conferência
da Organização das Nações Unidas
(ONU) sobre mudanças climáticas
(COP 15), realizada em dezembro em
Copenhague, na Dinamarca. O fato é
que a preservação de áreas verdes
nunca esteve tão em evidência como
nos dias atuais.
Muitas empresas têm se preocupa-
do em dar sua contribuição ao mundo,
não apenas adequando sua produção
a políticas mais sustentáveis – que
agridam menos o ambiente –, mas
também investindo parte de seu capital
em ações voltadas à comunidade ou
mesmo às poucas áreas verdes que
restaram nas grandes metrópoles.
Esse é o caso de muitas organiza-
ções que passaram a adotar parques
e praças públicas no Estado de São
Paulo, desde a criação do primeiro
programa de adoção em Campinas,
em dezembro de 2000.
A Lei Municipal nº 10.704, proposta
pelo vereador Carlos Signorelli, permite
que qualquer entidade da sociedade
civil, associações de moradores, so-
ciedade amigos de bairro ou pessoas
jurídicas legalmente constituídas e
cadastradas na cidade de Campinas
nas metrópoles
28
legislaçãoPor Eliane Quinalia
Graziano: “Nosso melhor fiscal é a população”
Foto
: Nat
hália
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olon
zi C
ham
onparticipem do programa. “Existe, en-
tretanto, uma restrição municipal para
empresas que produzem ou comer-
cializam cigarros e bebidas alcoólicas,
bem como a outras que possam ser
consideradas impróprias aos objetivos
de preservação estipulados pela lei”,
revela Ronaldo de Souza, diretor do
Departamento de Parques e Jardins
(DPJ) da Prefeitura de Campinas.
Ao assinar o termo de compro-
misso, as empresas adotantes se
responsabilizam pela execução dos
projetos elaborados pelo Poder Execu-
tivo Municipal, utilizando verba própria
para a preservação e manutenção
das áreas verdes.
Os termos de cooperação dizem
respeito não só à manutenção das
áreas, mas também à limpeza do es-
paço. Obviamente, as obrigações da
empresa dependerão de cada tipo de
29
Praça Walter Redó, situada entre as avenidas Engenheiro Armando de Arruda Pereira e George Corbisier, na zona sul de São Paulo
Praças de Campinas (SP) recebem a atenção de empresas privadas
contrato, cabendo a elas a parcial ou
total manutenção do local.
Se, por um lado, o ambiente agra-
dece, também as empresas lucram
com a iniciativa. A adesão ao programa
garante à organização privada o direito
de divulgar sua marca na área por meio
de placas publicitárias.
A expectativa do DPJ é que,
somente na cidade de Campinas,
cerca de 400 áreas verdes façam
parte do programa.
São Paulo conscienteNa capital paulista o programa foi
viabilizado na gestão do governador
José Serra, ganhando mais visibilidade
a partir de 2005. Um exemplo dessa
iniciativa: a Companhia Brasileira de
Alumínio (CBA) preserva a Praça Ra-
mos de Azevedo, localizada no centro
da cidade. “Percebemos que não
tínhamos tanta verba para cuidar das
praças com o empenho que gostaría-
mos. Fizemos, então, um levantamento
com as Subprefeituras e descobrimos
que algumas empresas já tinham
demonstrado interesse na adoção de
espaços públicos, mas sem êxito”, diz
André Graziano, coordenador de Áreas
Verdes da Secretaria de Coordenação
das Subprefeituras de São Paulo. A
partir daí, após dois meses, um decre-
to passou a regulamentar os termos
de cooperação entre as Subprefeitu-
ras e a iniciativa privada, elevando de
4% para 52% o número de áreas ver-
des protegidas.
Fiscais a postosEngana-se, no entanto, quem
pensa que tais praças ficam esque-
cidas nas mãos da iniciativa privada.
Além da fiscalização da Prefeitura, que
verifica se os serviços de manutenção
estão sendo executados – conforme
a proposta de prestação de serviços
acordada –, hoje cada subprefeitura
tem um funcionário designado para a
tarefa. A população também acompa-
nha de perto a ação do empresariado.
“Nosso melhor fiscal é a população.
Recebemos ligações das pessoas
informando os casos de abandono ou
descaso”, diz Graziano.
De acordo com dados da Sub-
prefeitura, são poucas as praças ado-
tadas que exigem olhos mais atentos
do cidadão, já que é público e notório
que uma propaganda negativa causa
péssima repercussão nos negócios.
Assim, a exposição acaba favore-
cendo ambos os lados: a população
e os investidores.
Nos casos de abandono, as pe-
nas podem variar de simples adver-
tências e multas ao empreendedor
a rescisão contratual.
Hoje, a Prefeitura de São Paulo
possui 4.911 praças, sendo que 727
áreas verdes (praças e canteiros) são
adotadas. “No final de 2007 tínhamos
quase 900 termos de cooperação na
cidade. Infelizmente, porém, tal número
caiu após a Lei Cidade Limpa, pois
muitas empresas tiveram que ade-
quar seus anúncios publicitários para
os locais”, informa Graziano. Graças
à iniciativa, diz ele, cerca de 98%
das 727 praças e canteiros adota-
dos na Capital registram bons índices
de conservação.
Atualmente, apesar da burocracia
para a adoção, já que cada requisi-
ção é avaliada pelas subprefeituras
e, posteriormente, encaminhada à
Comissão Permanente da Paisagem
Urbana (CPPU), o número de termos
de cooperação tem crescido. “Ape-
nas a CPPU possui autorização para
aprovar as adoções, verificando quais
os locais que realmente precisam de
investimentos, seja pela degradação
ou visibilidade da área”, diz o coorde-
nador do projeto na capital paulista.
Para adotar um espaço municipal
em São Paulo, o interessado pre-
cisa entrar em contato com a sub-
prefeitura de sua região, dirigin-
do-se diretamente à Secretaria do
Verde do município e explicando
seu intento.
30
legislaçãoPor Eliane Quinalia
31
Dicas e indicadores que facilitam aadministração do seu condomínio
per
total geral pessoal / encargo tarifas manut. de equipamentos conservação e limpeza Diversos
icoN
Var. %
icoN
Var. %
icoN
Var. %
icoN
Var. %
icoN
Var. %
icoN
Var. %
Mês Ano 12 meses Mês Ano 12
meses Mês Ano 12 meses Mês Ano 12
meses Mês Ano 12 meses Mês Ano 12
meses
dez/08 172,780 -0,03 8,40 8,40 171,048 0,00 8,67 8,67 167,491 0,00 6,17 6,17 190,375 -0,13 9,81 9,81 175,632 -0,13 9,07 9,07 165,135 -0,13 9,68 9,68
jan/09 172,618 -0,09 -0,09 8,04 171,048 0,00 0,00 8,67 167,491 0,00 0,00 6,17 189,537 -0,44 -0,44 8,14 175,197 -0,25 -0,25 7,86 164,408 -0,44 -0,44 8,02
fev/09 172,898 0,16 0,07 7,91 171,365 0,19 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 190,030 0,26 -0,18 7,85 175,474 0,16 -0,09 7,65 164,835 0,26 -0,18 7,73
mar/09 172,626 -0,16 -0,09 7,55 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,624 -0,74 -0,92 6,27 174,705 -0,44 -0,53 6,40 163,616 -0,74 -0,92 6,15
abr/09 172,575 -0,03 -0,12 7,34 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,341 -0,15 -1,07 5,38 174,629 -0,04 -0,57 5,61 163,370 -0,15 -1,07 5,27
mai/09 172,332 -0,14 -0,26 6,78 171,365 0,00 0,19 8,54 166,333 -0,69 -0,69 5,43 188,209 -0,07 -1,14 3,64 174,728 0,06 -0,51 4,01 163,256 -0,07 -1,14 3,53
jun/09 172,066 -0,15 -0,41 5,86 171,365 0,00 0,19 8,54 165,192 -0,69 -1,37 3,37 188,021 -0,10 -1,24 1,53 174,524 -0,12 -0,63 2,11 163,093 -0,10 -1,24 1,41
jul/09 172,641 0,33 -0,08 5,50 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 2,30 0,90 4,35 187,212 -0,43 -1,66 -0,66 173,841 -0,39 -1,02 0,02 162,391 -0,43 -1,66 -0,77
ago/09 172,485 -0,09 -0,17 5,48 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 0,00 0,90 4,35 186,538 -0,36 -2,02 -0,70 172,991 -0,49 -1,50 -0,29 161,807 -0,36 -2,02 -0,81
set/09 173,612 0,65 0,48 5,45 171,365 0,00 0,19 8,54 174,024 2,98 3,90 3,90 187,322 0,42 -1,60 -0,39 173,226 0,14 -1,37 -0,16 162,486 0,42 -1,60 -0,39
out/09 179,176 3,20 3,70 3,76 180,933 5,58 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,415 0,05 -1,55 -1,31 173,095 -0,08 -1,44 -1,20 162,568 0,05 -1,55 -1,31
nov/09 179,214 0,02 3,72 3,69 180,933 0,00 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,603 0,10 -1,46 -1,58 173,233 0,08 -1,37 -1,49 162,730 0,10 -1,46 -1,58
dez/09 179,109 -0,06 3,66 3,66 180,933 0,00 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,115 -0,26 -1,71 -1,71 172,762 -0,27 -1,63 -1,63 162,307 -0,26 -1,71 -1,71
Icon Secovi-SP – Índice de Custos CondominiaisMÊS: Dezembro/2009 Índice Base Dez/01 = 100,000
IndicadorVariação - em%
Mês Ano 12 meses
IGP-DI (0,11) (1,43) (1,43)
IGP-M (0,26) (1,72) (1,72)
IPC/FIPE 0,18 3,65 3,65
INPC 0,24 4,11 4,11
IPCA 0,37 4,31 4,31
INCC-DI 0,10 3,25 3,25
Pisos Salariais:Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br
ACÚMULO DE CARGO: 20% ADICIONAL NOTURNO: 20%
HORAS EXTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50%
CESTA BÁSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br
FGTS – FEVEREIRO/2010 (Data de recolhimento até 05/03/10)8% sobre o total da remuneração paga ao empregado
PIS – FEVEREIRO/2010 (Data de recolhimento até 25/03/10): 1% sobre o total da folha de pagamento
INSS – FEVEREIRO/2010 (Data de recolhimento até 19/03/10)
* SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – ALÍQUOTAS Até 1.024,97 = 8,00 % De 1.024,98 a 1.708,27 = 9,00 % De 1.708,28 a 3.416,54 = 11,00 % Acima de 3.416,54 = R$ 375,82
* SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE JANEIRO/2010: Remuneração mensal até R$ 531,12 = R$ 27,24 Remuneração mensal acima de R$ 531,12 até R$ 798,30 = R$ 19,19
* Valores vigentes desde 1º/01/2010 – Portaria Interministerial MPS/MF nº 350,
de 30/12/2009
FOLHA DE PAGAMENTO ÍNDICES DE PREÇO(Dezembro/2009)
Fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP
Elaboração: Departamento de
Economia e Estatística do Secovi-SP
Atenção:INSS –
Contribuição – Riscos Ambientais
do Trabalho – a partir da
competência junho/2007: 3%
32
dia a dia
A questão da sustentabilidade está
cada vez mais inserida no dia a dia
das empresas do setor imobiliário e
dos condomínios. Nem poderia ser diferen-
te. Afinal, a preocupação com o futuro das
próximas gerações impõe a adoção de
medidas no presente e ações garantido-
ras desse futuro.
A vice-presidência de Sustentabilida-
de do Secovi-SP foi instituída para alinhar
as ações das várias áreas do Sindicato
nesse campo. Nossos objetivos são pes-
quisar, sistematizar, promover, divulgar,
apoiar e reconhecer ações de sustenta-
bilidade, conscientizando e incentivando
suas práticas pelas categorias econômicas
representadas pela entidade.
Por essa razão, estamos desenvolvendo
estudos com a vice-presidência de Adminis-
tração Imobiliária e Condomínios, no sentido
de identificar formas de incrementar os traba-
lhos que já vêm sendo realizados, com ênfase
à série de manuais sobre uso racional de água
e energia, coleta seletiva de lixo, etc.
Aliás, há uma preocupação adicional em
relação aos empreendimentos já ocupados.
Até porque, segundo estimativas, mais de 80%
do impacto ambiental não se dá na produção
dos condomínios, mas sim na sua utilização.
É certo que o mercado incorporador e
construtor deve consultar as administradoras
para produzir empreendimentos que, desde
o projeto, contemplem aspectos relativos
à questão ambiental. Prever espaços para
coleta seletiva, captação e reuso da água da
chuva, energia solar (quando e onde isso for
possível), o máximo em ventilação e ilumina-
ção naturais e individualização do consumo
de água são exemplos de providências que
precisam ser contempladas.
Igualmente, os condomínios já instalados
e ocupados podem e devem estudar, em
conjunto com as respectivas administrado-
ras, a adoção de práticas sustentáveis. Onde
for possível e economicamente viável (sim,
porque sustentabilidade é formada pelo tripé
meio ambiente, responsabilidade social e
economia), é recomendável a instalação de
hidrômetros por unidade. E há uma série de
outras medidas que podem ser analisadas
caso a caso, considerando-se as caracte-
rísticas do condomínio e a capacidade de
pagamento de seus moradores.
Uma coisa, porém, é certa: de nada
adianta projetar ou adaptar empreendimentos
às premissas da sustentabilidade se seus
usuários não tiverem consciência de seu
papel. Mais que condomínios verdes, o que
precisamos é de condôminos verdes, devi-
damente comprometidos com a questão da
sustentabilidade. Consciência e atitude. Isto é
o que o planeta merece para se manter vivo.
Ciro Scopel é vice-presidente de Sustentabilidade do Secovi-SP
33
Por Ciro Scopel
opinião
Condôminos
verdes
Adesão ao sistema pode reduzir em até 35% a fatura de água, uma das contas que mais pesam na cota condominial
A individual ização está na
ordem do dia de condomí-
nios de todo o Estado de São
Paulo. Não necessariamente porque
Economia e divisão justaimpulsionam medição individualizada
a medição individualizada de gás ou
de água seja obrigatória em todos
os municípios paulistas. Ao contrário
do que muita gente pensa, a prática
não é obrigatória nem para imóveis
novos na capital do Estado (veja ma-
téria na página 40). São basicamente
dois fatores que levam síndicos e
34
Por Sônia Salgueiro
capa
Hubert, lembra que o assunto come-
çou a ser abordado, ainda de forma
tímida, em 2005. Dois anos depois,
com a chegada de novas tecnologias
ao mercado brasileiro, o tema se
disseminou de vez no ramo condomi-
nial. “Entre 2007 e 2009, 14 mil medi-
dores foram instalados entre nossos
clientes”, informa. Segundo ela, dos
mais de 70 prédios que aderiram à
medição, 32 o fizeram em 2009.
A preocupação com o ambiente
conta muitos pontos hoje em dia, de
acordo com Nathalie, mas muito me-
nos que o fator economia. “A conscien-
tização cresce, porém na esteira da
economia”, observa. A preocupação
financeira é preponderante porque a
conta de água é uma das que mais
pesam na cota condominial. “Ela
sempre foi um dos vilões do boleto.
Daí as pessoas quererem diminuir essa
despesa”, atesta Raquel Tomasini, ge-
rente de Produtos e Parcerias da Lello.
A AJ Martani, empresa há dez
anos no mercado de medição e que
já implantou a individualização em
42 mil unidades nos Estados de São
Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo,
constatou, entre os clientes atendidos,
que 20% a 25% das moradias res-
pondem por 60% de tudo que um
condomínio usa de água. “Com a
individualização, há uma redução de
20% a 40%”, informa João Martani,
responsável técnico da companhia.
“Só se consegue isso quando cada
um paga pelo que consome.”
Levantamento da Mobix Individuali-
za, empresa de origem israelense que
opera no País desde 2003, mostra que
em condomínios de baixa renda, que
não têm lava-louça e onde há um único
banheiro, a diminuição média, na conta
de água, é de 25%. “Em condomínios
de classes A e B, já vi cortes de até
50%”, comenta Ferdinando Guerra,
dirigente da empresa.
Obstáculos transpostosEspecialistas são unânimes em
afirmar que a individualização vale a
pena, mesmo em prédios mais antigos.
“Ela sempre é positiva, porque, além
de gerar economia, colabora com a
preservação ambiental”, opina Raquel,
administradora da Lello.
Mas todos concordam que a
implantação do sistema pode ser
mais cara, dependendo da idade do
prédio. “Em edifícios muito antigos,
especialmente aqueles com poucos
pavimentos e um número reduzido de
apartamentos por andar, a adequação
é mais dispendiosa”, afirma Geraldo
Bernardes, do Secovi-SP.
Há alguns itens que inflacionam
a obra, como válvulas hidra, em vez
de caixas acopladas. Também é mais Bernardes: “Com a sistemática, conta de água cai até 35%”
Raquel: “Água sempre foi um dos vilões do boleto”
administradoras a defenderem a
individualização: economia e justiça
social, isto é, cada um pagando pelo
que efetivamente consome.
“Com a sistemática, a conta de
água cai até 35%”, calcula Geraldo
Bernardes, diretor de Sustentabilidade
Condominial do Secovi-SP. Segundo
ele, a água responde, em média, por
10% a 12% das despesas ordinárias do
condomínio quando a conta não é in-
dividualizada. “Implantada a medição,
essa fatia cai para 8% ou 9%”, estima.
Isso acontece, segundo Bernardes,
porque os condôminos levam um susto
ao receberem sua primeira conta indi-
vidual. A razão é óbvia: consome-se
muita água no País, mas esse gasto
é camuflado quando todos pagam
pela média. “Enquanto na Alemanha
o consumo per capita diário varia de
90 a 110 litros, em São Paulo oscila de
200 a 210 litros.”
Nathalie Gretil lat, gerente da
área de Meio Ambiente do Grupo
35
difícil trabalhar com tubulações de ferro
do que com canos de cobre ou PVC.
Apartamentos com muitas prumadas
de água (uma para a cozinha, outra
para o lavabo e duas ou três para os
banheiros, por exemplo) têm obras
mais demoradas. “Nenhum morador
quer quebrar o apartamento inteiro.
Muitas empresas estão oferecendo
projetos de unificação das prumadas
com objetivo de minimizar a quanti-
dade de hidrômetros a ser instalados.
Essas duas dificuldades – estrutural
e orçamentária – impedem, muitas
vezes, que o tema seja aprovado na
assembleia”, esclarece Nathalie.
Técnicos relatam que a tecnologia
disponível viabiliza a individualização
em qualquer tipo de condomínio, mes-
mo com orçamentos mais salgados.
Em edifícios mais novos, lembra
Raquel, da Lello, a estrutura hidráulica
já está adaptada para a medição in-
dividualizada, o que faz muita diferen-
ça na hora de contratar o serviço. Se-
gundo Ferdinando Guerra, em prédios
pré-adaptados, as obras podem durar
uma semana. Para adotar o padrão Sa-
besp naqueles não adaptados –
a concessionária homolo-
gou algumas empresas
para fazer o serviço e a
Mobix está entre elas
–, gasta-se muito mais
tempo. Num prédio
de 15 andares, com
quatro apartamentos
de 70 m2 por andar, as obras podem
durar cerca de dois meses.
Para Martani, o mais complicado
durante a implantação da medição
individualizada é mesmo a convivência
com o condômino. “Trata-se de uma
obra pequena. No entanto, como as
pessoas estão cada vez mais dentro
de casa, causa algum stress.” Segun-
do ele, a companhia executa toda
a parte externa da hidráulica e só
entra na unidade para fazer a liga-
ção, o que costuma levar um dia.
A implementação do sis-
tema, assim como sua
manutenção mensal, é
responsabilidade do
próprio condo-
mínio, que fecha contrato com as em-
presas fornecedoras de tecnologia, de
equipamentos e com a companhia que
instalará todo o sistema e cabeamento.
Há no mercado tecnologias basea-
das em cabos – os dados partem da
origem (medidores), passam por con-
centradores intermediários e chegam a
uma central, muitas vezes instalada na
portaria. Sem fio, a transmissão ocorre
por radiofrequência.
Conta individualO sistema da Sabesp é estruturado
sobre cabos e as empresas homologa-
das a trabalhar em seu nome podem
fazer a cobrança. Nos demais casos, a
medição é individualizada, mas a conta
não. Isso significa que cada unidade
recebe sua fatura junto ou no próprio
boleto do condomínio. E, neste caso,
é geralmente a administradora que efe-
tua os cálculos. “Usualmente, o valor
da conta vem no boleto”, diz Nathalie,
da Hubert. No começo, acrescenta, o
Nathalie: “A conscientização cresce, mas na esteira da economia”
Leitura pode ser feita no local ou repassada online
36
Por Sônia Salgueiro
capa
37
Se você optar por outras, tudo bem. Mas depois você que se entenda com os condôminos. Decida por quem oferece produtos e serviços certificados pelas principais concessionárias do Pais.
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•Detecção de fraudes;
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água e gás.
sistema suscita muitas dúvidas. “De
10% a 15% dos moradores costumam
ligar para questionar, porque eles não
fazem ideia de quanto consomem ou
quanto deveriam pagar.”
A individualização oferecida pela
Sabesp, segundo Raquel, da Lello, “é
o sonho de consumo de todo mundo”,
não só porque tira de fato a conta de
água da cota condominial (fica apenas
o consumo da área comum), mas
também porque a concessionária pode
cortar a água dos inadimplentes.
A sistemática da leitura individu-
alizada pode ser de tipos diferentes.
Há casos em que um equipamento
conectado à central “puxa” o relatório,
outros em que as informações são
captadas e repassadas online e ainda
aqueles em que alguém – o zelador ou
um funcionário da empresa contrata-
da – passa uma vez por mês para ler
os hidrômetros.
Conta cai à metadeNo Condomínio Manitoba, loca-
lizado na zona norte da Capital, os
medidores foram colocados sob a
caixa d’água, em um espaço de apro-
ximadamente 1,5 metro. De lá sai,
pela lateral do prédio, um cano que
entra em cada um dos apartamentos.
Uma vez por mês, um funcionário da
empresa que faz a gestão do proces-
so anota o consumo e tira uma foto
do medidor de cada apartamento. A
Para Dall’Acqua, principais vantagens são economia e fácil detecção de vazamentos
imagem segue com o boleto condo-
minial e a fatura.
Há pouco mais de três anos, conta
o síndico Dorival Dall’Acqua, a indivi-
dualização custou R$ 380 para cada
apartamento, valor que foi parcelado
em nove vezes. As obras, relembra,
duraram cerca de um mês e incluí-
ram as instalações para a medição
em si e a colocação dos novos azu-
lejos (o morador arcou ainda com a
aquisição do revestimento). Como
é praxe no mercado, a empresa
gestora do serviço cobra uma taxa
mensal, de R$ 3 por morador, para
administrar a medição.
O maior inconveniente, segundo
Dall’Acqua, foi que os moradores,
38
capaPor Sônia Salgueiro
Vantagens da individualização Redução do consumo de água e gás
Fácil identificação de vazamentos
Justiça social
Contribui para diminuir a inadimplência
Queda no valor da conta de energia elétrica e de gás,
visto que os banhos são mais rápidos
cada qual com um modelo de re-
vestimento, tiveram que recorrer a
museus de azulejos para repor o que
foi retirado.
Entre as principais vantagens da
implantação, ocorrida em novembro
de 2006, Dall’Acqua cita a economia.
“Nesses três anos economizamos
48%.” Outro benefício é a fácil detec-
ção de vazamentos. O Manitoba já teve
dois desses casos. “Um condômino
que consumia 4,5 m3 mensais, re-
pentinamente chegou a 18m3. Fomos
verificar e descobrimos que a caixa
acoplada estava vazando.”
Consumo consciente No Edifício Itacaré, que compõe
o Condomínio Passeio de Itanhatim,
situado na zona sul da Capital, a in-
dividualização foi facilitada porque o
prédio, entregue há um ano, já tinha a
infraestrutura necessária. “Precisamos
apenas instalar os medidores”, informa
o síndico Pedro Mello. Ele considera
que o fator financeiro e a justiça social
convenceram os moradores a aprovar
a individualização. É difícil, segundo
ele, calcular o ganho, porque à época
nem todos os moradores povoavam o
prédio e, portanto, houve um aumento
natural do consumo de água. “Mas
não tenho dúvida de que o consumo
consciente é estimulado quando se
paga pelo que se consome.”
Para escolher a empresa, Mello
chamou cinco fornecedores, indicados
por sua administradora, para apre-
sentar a tecnologia aos conselheiros.
“Analisamos tudo: prós, contras,
referências e preço.”
No Itacaré, os medido-
res ficam na área de ser-
viço das unidades. “Uma
vez por mês recebemos
a visita de um carro com
coletor (radiofrequência),
que capta o sinal de
cada unidade sem
precisar entrar no
apartamento.” O
fornecedor pega o
valor total, vê o percen-
tual de consumo de cada
um e emite uma conta para
cada apartamento, distribuída
junto com o boleto do condomínio.
Cada morador paga R$ 3 mensais
pelo serviço.
Independente da tecnologia, o
custo é pequeno diante dos benefícios.
Na Mobix, ele varia de R$ 3 a R$ 6.
“Depende do pacote. Se há a opção de
leitura da conta pela internet, o custo
é mais alto. Se é a administradora que
emite a fatura, ele cai”, diz Guerra.
Ele informa que há várias formas de
financiamento na Mobix, com o prazo
máximo de 36 meses.
Novas formas de pagamento,
que podem facilitar a adesão ao
serviço, estão surgindo. Se-
gundo informa Geraldo
Bernardes, o Secovi-SP
já iniciou conversações
com a Caixa Econômica
Federal com o intuito de
que sejam criadas linhas de
financiamento específicas
para o condômino pagar
a individualização.
A Mobix também
está lançando a op-
ção de locação. “É
como alugar um
serviço de tevê a
cabo”, compara Guer-
ra. Ele explica que du-
rante o período do contrato, que pode
chegar a oito anos, o condomínio paga
ao mês em torno de 2% do valor da
aquisição. Findo o prazo, o valor de
aquisição estará amortizado, os equi-
pamentos passam a ser propriedade
do condomínio, e permanece apenas a
taxa de manutenção.
39
Há, segundo João Paulo Rossi
Paschoal, assessor jurídico do
Secovi-SP, uma crença generalizada
no mercado paulistano de que a
individualização de água seria obri-
gatória. “Empresas pouco honestas
têm disseminado essa informação”,
comenta. Ele explica que o tema
pode ser regido pelo município, pelo
estado e pela União. O interessado
precisa verificar em sua cidade se
a instalação de hidrômetros indivi-
duais é ou não obrigatória. Em São
Paulo não é.
“No âmbito estadual paulista, o
Projeto de lei nº 551/2003 foi vetado
pelo governador”, ilustra Paschoal.
Ele diz que, na Capital, há quem
venda a ideia da obrigatoriedade ba-
seado na Lei Municipal nº 14.018/05,
que criou o Programa Municipal de
Conservação e Uso Racional da
Água em Edificações. A lei é progra-
mática e não faz qualquer menção
à obrigatoriedade de instalação de
medidor individual nos condomí-
nios edilícios. “Acho que no futuro
haverá uma lei que exija a medição
individualizada, mas por enquanto
ela não existe.”
Nos locais em que há obrigato-
riedade, a aprovação da medição
individualizada se dá com a vota-
ção de praxe (maioria simples em
segunda chamada). “Já onde não
há a exigência, meu entendimento é
de que é uma despesa útil e, nesse
caso, a individualização precisa ser
aprovada por maioria absoluta”
Algo bastante polêmico é a ques-
tão do corte de água. “Empresas
prestadoras do serviço não podem
fazer o corte, porque os únicos au-
torizados são as concessionárias de
serviço público, como a Sabesp, ou
seus prepostos, no caso das empre-
sas habilitadas a representar a estatal
na individualização.”
Em São Paulo, medição não é obrigatória
40
capaPor Sônia Salgueiro
GLP individualizadoA individualização de gás é mais
frequente que a de água, segundo
Raquel Tomasini, gerente de Produtos
e Parcerias da Lello. “Pelo menos na
cidade de São Paulo, a maioria dos
prédios tem rede passando à sua
frente”, comenta.
De acordo com Nathalie Gretillat,
gerente da área de Meio Ambiente do
Grupo Hubert, quando não tem água
e gás individualizados, a maioria dos
condomínios opta por fazer as duas
coisas juntas, de uma só vez. “Mas
a economia com gás não é tão per-
ceptível quando o consumo de gás
ocorre somente no fogão dentro das
unidades. No caso de consumo de
gás em aquecedores de passagem,
a economia é tão mensurável quanto
a de água.”
A Liquigás opera com o serviço
de medição e individualização de
contas de Gás Liquefeito de Petróleo
(GLP), o tradicional gás de cozinha,
Emissão online de contasCusto zero para quem possui prumada e medidores
Individualização de gás: mais frequente que a de água
desde fevereiro de 2009. Inicialmen-
te, o serviço é restrito ao Estado de
São Paulo. “A carteira de clientes
está concentrada nos municípios
da Grande São Paulo, região me-
tro politana de Campinas, Baixada
Santista, Bauru, Vale do Paraíba e
outros”, informa Izabel Gonçalves,
gerente de Mercado Granel São
Paulo da companhia.
“Temos como exclusividade a
emissão online de contas individu-
alizadas”, ressalta, acrescentando
que a empresa coloca código de bar-
ras nos medidores para
garantir a identificação
segura do consumidor.
Ela conta que o sistema
permite ainda comparar
o consumo do mês no
ato da leitura, com a
média dos meses ante-
riores. Caso observe um
consumo muito superior à
média, a empresa manda um técnico
ao local para checar se há algum pro-
blema com o medidor.
Izabel afirma que os benefícios são
flagrantes. “O consumidor pode perce-
ber uma diferença expressiva no valor
da conta, especialmente quem possui
consumo reduzido, pois no sistema de
rateio cada unidade paga pela média
de consumo.”
Ela explica que a individualização
não gera custos nos prédios que já
possuem a prumada e os medidores
próprios. “No caso de não haver medi-
dores, nós os fornecemos,
assim como os tanques e
demais acessórios ne-
cessários para a arma-
zenagem e distribuição
de GLP, tudo em regime
de comodato.”
41
Embora com características
distintas e regidos por leis
específicas, um loteamento,
popularmente conhecido como “con-
domínio de fato”, e um condomínio
horizontal, identificado como “condo-
mínio de direito”, podem ser servidos
por portarias, visando a uma correta
identificação e controle de acesso em
suas áreas internas.
Existem, contudo, peculiaridades
importantes que devem ser conside-
radas pelos dirigentes condominiais
(inclusive administradoras de con-
domínios) e pelo corpo diretivo das
Associações de Adquirentes de Lotes,
bem como por funcionários, condô-
minos e associados. “Uma delas é
não confundir o direito de controle de
acesso com o impedimento de ir e vir
dentro de um loteamento”, ressalta a
diretora de Associações em Loteamen-
tos Fechados do Secovi-SP, Mariângela
Iamondi Machado.
No condomínio horizontal, o fe-
chamento perimetral com portaria e
Conheça as particularidades de loteamentos e condomínios horizontais para controlar, dentro da lei, a entrada de visitantes, prestadores de serviço, funcionários e dos próprios moradores
Ponzoni recomenda a existência de duas portarias distintas no loteamento ou condomínio
controle de acesso é plenamente legal,
pois tudo ali se caracteriza em proprie-
dade privada, conforme estabelece a
Lei Federal nº 4.591/64. Já no lotea-
mento, que é regido pela Lei Federal
no 6.766/79, tal expediente depende
do que reza cada legislação municipal.
“A lei permitirá ou não ao prefei-
to de uma cidade conceder tais
direitos – por meio de um Termo
de Concessão de Direito Real
de Uso – a uma Associação de
Adquirentes de Lotes, mediante
a obrigação dessa entidade
civil de manter e preser-
var as áreas internas
e o meio ambiente no
perímetro de determi-
nado empreendimento”,
esclarece Mariângela.
Segundo ela, é pre-
ciso deixar claro que,
no caso dos loteamen-
tos fechados, mesmo
quando a Associação
de Adquirentes de Lotes
obtém da municipalidade o Termo de
Concessão, tal fato não a autoriza a
impedir o direito de ir e vir, mas apenas
concede o direito à execução do fe-
chamento perimetral, com controle de
identificação daqueles que pretendem
acessar as suas áreas internas.
“No loteamento fechado,
cujas áreas comuns e sistema
viário são públicos, o direito de
Portaria sem segredo
42
especialPor Marcos Fernando Queiroz
ir e vir está garantido pela Constituição
Federal, que é soberana a qualquer lei,
estatuto social ou regulamento interno,
mesmo quando aprovados em as-
sembleia geral. Qualquer outra orien-
tação que vier a ferir esse direito se
caracteriza como uma contravenção,
podendo o dirigente da associação ter
que responder legalmente por tal ato”,
completa Mariangela.
Nos condomínios horizontais, onde
há áreas internas privadas – já que os
condôminos têm direito à fração ideal
não somente vinculada à sua área
particular construída, mas à sua fração
ideal sobre as áreas comuns –, cabe
à Convenção Condominial e ao Regi-
mento Interno estabelecer e nortear
as normas de identificação e controle
de acesso ao condomínio, podendo
impedir a entrada de pessoas no local,
avisa a diretora do Secovi-SP.
Ainda no que tange ao estabele-
cimento de procedimentos internos e
aquisição de equipamentos e acessó-
rios de vigilância – como a adoção de
crachás individualizados, autorização
formal para acesso temporário ou per-
manente de prestadores de serviços
ou visitantes, exigência para apresen-
tação de documento de identificação,
utilização de controles remotos, sis-
temas digitais para reconhecimento
por meio de senhas e selos de identi-
ficação –, tudo dependerá do que foi
aprovado em assembleias gerais ou
por decisão de seus dirigentes.
“Cumprir e fazer cumprir os proce-
dimentos internos é de competência
do corpo diretivo dos condomínios
e associações. Caberá aos morado-
res e condôminos responderem pelo
correto cumprimento das normas
regimentais perante seus familiares,
prestadores de serviço e visitantes”,
informa Mariângela.
É fundamental dizer que autorida-
des públicas (oficiais de Justiça, Corpo
de Bombeiros, polícia, etc.) têm acesso
facilitado às áreas comuns dos con-
domínios e loteamentos. “Desde que
corretamente identificadas ou munidas
de documento que as permita investir
de sua autoridade, inclusive em áreas
particulares”, pontua a diretora.
Autorização escritaNormalmente, prestadores de
serviço e demais visitantes – pessoas
físicas ou jurídicas – devem ter autori-
zação de acesso à unidade por escrito,
principalmente no caso de ausência do
proprietário ou responsável. O morador
também pode
deixar uma rela-
ção – permanen-
te ou temporária
– com os dados
de quem (ami-
gos, convidados,
etc.) pode aces-
sar l ivremente
sua un idade ,
expediente mui-
to usado em fes-
tas particulares,
por exemplo.
“O treinamen-
to de funcioná-
rios, próprios ou
terceirizados, é
fundamental pa-
ra o correto fun -
cionamento dos procedimentos a se-
rem adotados. Também cabe aos as-
sociados e condôminos colaborarem,
cumprindo e fazendo cumprir as nor-
mas existentes”, comenta Mariângela.
Conforme Audrey Ponzoni, diretor
de Projetos do Grupo Itambé, no caso
de acesso de prestadores de serviços,
a entrada deve obedecer a um horário
Mariângela: “No loteamento fechado, o direito de ir e vir está garantido pela Constituição Federal”
específico. “O ideal é que exista uma
lista com nomes e, até, se for o caso,
com as características dos veículos,
pois a maioria desses empreendimen-
tos não dispõe de serviço de telefonia”,
analisa. Ainda segundo o diretor, uma
grande dificuldade é obter tais informa-
ções entre os empreiteiros. “Hoje, é um
verdadeiro desafio manter um cadastro
desses contatos”, complementa.
O diretor recomenda a existência
de duas portarias distintas no lotea-
mento ou condomínio. “Uma social,
outra de serviços”, ilustra. Para ele, é
preciso separar os fluxos para garantir
a segurança e conforto dos moradores.
Ponzoni observa ainda que toda porta-
ria ou recepção
precisa ter o mí-
nimo de auto-
mação. “Assim,
o morador não
perde tempo ao
entrar no con-
domínio, pois
poderá dispor
de um crachá
eletrônico, o que
já é uma tendên-
cia”, informa.
A última pa-
lavra nos lotea-
mentos ou con-
domínios hori-
zontais são as
“portarias virtu-
ais”, onde existe
toda uma estrutura de guarita, mas
com monitoramento de segurança
à distância e em sintonia com o
porteiro, tudo feito por empresas
especializadas. “Tal procedimento
chega a propiciar uma economia de
até 50%”, revela o diretor.
No que tange à manutenção da
segurança durante o trajeto de ida
43
Benfeitorias nas guaritas atualizam
e preservam qualquer condomínio ou
loteamento. Nesse sentido, o Condo-
mínio Estância Marambaia, de Vinhe-
do, interior de São Paulo, promoveu
em 2009 um concurso aberto aos pro-
fissionais do ramo de arquitetura que
atuam na região para modernizar sua
portaria. “A iniciativa tem como objetivo
reconstruir as instalações da portaria 1,
adequando-a ao volume de tráfego de
veículos e pedestres, assim como ao
estilo arquitetônico do Marambaia, o
que já é uma necessidade”, esclarece
Eduardo Della Negra, coordenador
do Grupo de Estudos de Portaria da-
quele condomínio.
Um trato no visual
Marambaia: concurso para escolher nova portaria
e volta do visitante à unidade, o
procedimento só é eficiente com a
ajuda da tecnologia eletrônica, de
acordo com Ponzoni. “Hoje já é
possível monitorar a movimentação
à distância, mediante câmeras
externas de longo alcance com
sistema de sonorização instaladas
em postes, que permitem a emis-
são de sinais de advertência ou
orientação sonora a partir da própria
portaria”, conclui.
“Além disso, a ideia é criar como-
didade aliada à beleza, agilidade no
atendimento e funcionalidade a todos
os visitantes e moradores”, informa
Maria Alice de Oliveira Penteado de
Calvo, integrante do Conselho de
Segurança do condomínio e também
do grupo de estudos. “Prevemos,
inclusive, uma sala com banheiro, be-
bedouro e cadeiras, que servirá tanto
para espera como para atendimentos
rápidos a visitantes e prestadores de
serviços”, completa Maria Alice.
“Os três trabalhos selecionados
ficarão expostos para que os con-
dôminos possam dar sugestões, o
que é realmente precioso”, diz Maria
Alice. Criado há 36 anos, o Maram-
baia possui 40 quilômetros de ruas
internas, 1.818 lotes residenciais e
uma população fixa de 6 mil pessoas,
além de uma população flutuante
diária significativa.
Segurança O loteamento Tarumã, de Santana
do Parnaíba (SP), já tem um projeto
aprovado para sua nova portaria. A
prioridade é a garantia da segurança,
“Mas, felizmente, nunca tivemos ocor-
rência de sinistros”, ressalta Regina
Figueiredo de Azevedo, diretora presi-
dente da Associação dos Proprietários
do loteamento.
“Já temos um bom sistema informa-
tizado, pelo qual controlamos o acesso
de moradores, funcionários – tanto do
condomínio quanto das unidades –,
e mesmo de prestadores de serviços
via crachás”, explica Regina. Contudo,
o Tarumã quer prevenir-se e atualizar-
se. “Temos previsão para um sistema
eletrônico e provavelmente digitaliza-
do”, completa.
A nova portaria do Tarumã prevê
entradas distintas para moradores
e visitantes (incluindo funcionários e
prestadores de serviços), bem como
uma antesala na qual será possível, a
exemplo do Marambaia, atendimen-
tos extra-unidades, o que também
já é uma tendência nesse tipo de
empreendimento. O Tarumã pos-
sui 452 lotes, 300 deles já abrigan-
do construções.
44
especialPor Marcos Fernando Queiroz
45
mais informações no site www.seciesp.com.br
Lembre-se! A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora
38
Modelo Europeu -Recomendações para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes (parte II)
Sede própria: Rua Major Sertório, 349 - 3º andar - C3 V. Buarque - São Paulo - SP - CEP 01222-001
Tel./Fax: (11)3214-0201 / 3214-0352 – E-mail: [email protected] das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo
Segue a seqüência de recomendações utili-zadas na União Européia, para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes”, para assegurar que tais equipamentos mantenham a forma mais segura de transporte público, com o mais alto nível de disponibilidade possível aos usuários.
6.A empresa de manutenção deve estar visível.
O nome e o número de telefone da empresa de manutenção, e o número de referência da insta-lação devem estar claramente visíveis no elevador ou escada rolante.
Explicação – A comunicação entre todas as partes (proprietário, usuário e empresa de manu-tenção) precisa ser assegurada para eliminar todos os problemas técnicos e de segurança que pos-sam afetar a confiabilidade da unidade ou causar preocupações para segurança dos usuários.
7.“Segurança” é o principal interesse da empresa de manutenção.
A empresa de manutenção deve observar e orientar o cliente – proprietário em tempo adequa-do, quanto ao estado da unidade na observância com requisitos essenciais de saúde, segurança e meio ambiente para usuários e pessoal de manutenção.
Além disso, a empresa de manutenção deve ter uma política de segurança escrita para fun-cionários, definindo instruções de segurança a serem seguidas.
8.Serviço 24 horas precisa estar dis-ponível.
Um serviço de chamadas 24 horas por dia, 365 dias por ano, precisa estar disponível pela empresa de manutenção para atender a estas chamadas e iniciar imediatamente a ação necessária para todas as emergências.
A empresa de manutenção tem que estar organizada para receber informações de siste-mas de comunicação automática, para resgate de pessoas presas no máximo uma hora após o recebimento da mensagem .
9.A empresa de manutenção deve ter qualidade assegurada.
A empresa de manutenção deve ser certificada conforme norma da Organização Internacional de Normalização (ISO) 9000 ou equivalente aceito legalmente.
Explicação – O fornecimento de uma nor-ma de Qualidade Assegurada define o sistema
de trabalho a ser realizado pelas empresas de manutenção, de forma que, a qualquer tempo, o nível prescrito de qualidade e segurança pode ser consistentemente alcançado. Na Europa, a norma é reconhecida é ISO 9000 / EN 29000.
10. A empresa de manutenção deve as-segurar a competência de seu pessoal.
Manutenção de elevador e escada rolante deve ser realizada por pessoal competente de uma empresa qualificada conforme norma ISO 9000 ou equivalente reconhecida legalmente.
A falha em atender aos requisitos de certifica-ção ISO 9000 ou equivalente exigirá que a empresa seja periodicamente inspecionada por represen-tantes oficiais, para verificar pontos importantes relacionados a habilidades básicas do pessoal e à atualização regular de seus conhecimentos de manutenção de elevadores e escadas rolantes.
11. A empresa de manutenção deve for-necer serviço de material de reposição.
Logística para disponibilidade de material de reposição precisa ser incluída na certificação, conforme norma ISO 9000 ou equivalente aceita legalmente.
12. A empresa de manutenção deve ser capaz de manter um histórico de serviço.
Cada empresa de manutenção deve fazer um acompanhamento da vida da unidade para seu próprio uso, incluindo a criação e / ou atu-alização de um dossiê técnico para garantir boa manutenção.
Todas as intervenções, tais como inspeções, chamadas de visita, reparos e modernizações, precisam ser registradas e estar disponíveis a pedido do cliente – proprietário.
ConclusãoElevadores e escadas rolantes são conside-
rados corretamente o meio de transporte mais seguro. A segurança e proteção de usuários de elevadores e escadas rolantes só podem ser assegurados caso as instalações sejam man-tidas regular e adequadamente, e se os velhos equipamentos forem modernizados conforme as atuais normas de segurança. Enquanto existem à disposição amplas legislações nacionais dife-rentes, recomendações de normas internacionais e mesmo uma proposta diretiva para elevadores que se preocupam apenas com novos elevadores, pouca atenção está sendo dada ao grande número de instalações velhas.
secovi_199_A.indd 38 06/10/2009 14:16:31
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Modelo Europeu -Recomendações para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes (parte II)
Sede própria: Rua Major Sertório, 349 - 3º andar - C3 V. Buarque - São Paulo - SP - CEP 01222-001
Tel./Fax: (11)3214-0201 / 3214-0352 – E-mail: [email protected] das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo
Segue a seqüência de recomendações utili-zadas na União Européia, para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes”, para assegurar que tais equipamentos mantenham a forma mais segura de transporte público, com o mais alto nível de disponibilidade possível aos usuários.
6.A empresa de manutenção deve estar visível.
O nome e o número de telefone da empresa de manutenção, e o número de referência da insta-lação devem estar claramente visíveis no elevador ou escada rolante.
Explicação – A comunicação entre todas as partes (proprietário, usuário e empresa de manu-tenção) precisa ser assegurada para eliminar todos os problemas técnicos e de segurança que pos-sam afetar a confiabilidade da unidade ou causar preocupações para segurança dos usuários.
7.“Segurança” é o principal interesse da empresa de manutenção.
A empresa de manutenção deve observar e orientar o cliente – proprietário em tempo adequa-do, quanto ao estado da unidade na observância com requisitos essenciais de saúde, segurança e meio ambiente para usuários e pessoal de manutenção.
Além disso, a empresa de manutenção deve ter uma política de segurança escrita para fun-cionários, definindo instruções de segurança a serem seguidas.
8.Serviço 24 horas precisa estar dis-ponível.
Um serviço de chamadas 24 horas por dia, 365 dias por ano, precisa estar disponível pela empresa de manutenção para atender a estas chamadas e iniciar imediatamente a ação necessária para todas as emergências.
A empresa de manutenção tem que estar organizada para receber informações de siste-mas de comunicação automática, para resgate de pessoas presas no máximo uma hora após o recebimento da mensagem .
9.A empresa de manutenção deve ter qualidade assegurada.
A empresa de manutenção deve ser certificada conforme norma da Organização Internacional de Normalização (ISO) 9000 ou equivalente aceito legalmente.
Explicação – O fornecimento de uma nor-ma de Qualidade Assegurada define o sistema
de trabalho a ser realizado pelas empresas de manutenção, de forma que, a qualquer tempo, o nível prescrito de qualidade e segurança pode ser consistentemente alcançado. Na Europa, a norma é reconhecida é ISO 9000 / EN 29000.
10. A empresa de manutenção deve as-segurar a competência de seu pessoal.
Manutenção de elevador e escada rolante deve ser realizada por pessoal competente de uma empresa qualificada conforme norma ISO 9000 ou equivalente reconhecida legalmente.
A falha em atender aos requisitos de certifica-ção ISO 9000 ou equivalente exigirá que a empresa seja periodicamente inspecionada por represen-tantes oficiais, para verificar pontos importantes relacionados a habilidades básicas do pessoal e à atualização regular de seus conhecimentos de manutenção de elevadores e escadas rolantes.
11. A empresa de manutenção deve for-necer serviço de material de reposição.
Logística para disponibilidade de material de reposição precisa ser incluída na certificação, conforme norma ISO 9000 ou equivalente aceita legalmente.
12. A empresa de manutenção deve ser capaz de manter um histórico de serviço.
Cada empresa de manutenção deve fazer um acompanhamento da vida da unidade para seu próprio uso, incluindo a criação e / ou atu-alização de um dossiê técnico para garantir boa manutenção.
Todas as intervenções, tais como inspeções, chamadas de visita, reparos e modernizações, precisam ser registradas e estar disponíveis a pedido do cliente – proprietário.
ConclusãoElevadores e escadas rolantes são conside-
rados corretamente o meio de transporte mais seguro. A segurança e proteção de usuários de elevadores e escadas rolantes só podem ser assegurados caso as instalações sejam man-tidas regular e adequadamente, e se os velhos equipamentos forem modernizados conforme as atuais normas de segurança. Enquanto existem à disposição amplas legislações nacionais dife-rentes, recomendações de normas internacionais e mesmo uma proposta diretiva para elevadores que se preocupam apenas com novos elevadores, pouca atenção está sendo dada ao grande número de instalações velhas.
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O SECIESP parabeniza todos os zeladores que no próximo dia 11 de fevereiro comemoram o seu dia.
Ter um dia específico para lembrar este importante e fundamental pro-fissional, em nossa opinião, é mais do que justo.
O zelador é o “braço direito” do síndico, e ao longo dos anos tornou-se um verdadeiro gerente do prédio, uma vez que coordena todas as atividades e pessoas, que tem por objetivo zelar pelo bem estar dos con-dôminos, através de sua dedicação nas ações que visam manter o edifício em perfeito estado de conservação e de ordem.
No que tange a manutenção dos elevadores, o zelador é um elo funda-mental entre a empresa prestadora de serviços e a direção dos condomínios. Um bom profissional neste segmento, com certeza, através de suas precio-sas informações, colabora de forma positiva e efetiva com o bom funcio-namento e eficiência dos elevadores.
O zelador e a importância da ma-nutenção preventiva dos elevadores
Com o intuito de ajudar ainda mais o relação entre a empresa de manutenção dos elevadores e o zelador, lembramos abaixo algumas situações onde a atuação do zelador é fundamental.
A atuação do zelador torna-se muito eficiente quando ele se dedica à manutenção preventiva, ao invés de apenas localizar problemas que surjam nos equipamentos.
Observar o estado dos eleva-dores freqüentemente é uma das etapas mais importantes da manuten- ção preventiva.
Principais pontos que merecem a atenção do zelador:
Fecho eletromecânico: Em lava-gens de andares e do hall do térreo, orientar faxineiros a colocar um pano sob o vão da porta do elevador. A água pode provocar curto-circuito nos fechos, fazendo com que o ele-vador ande com a porta de algum andar aberta.
Pessoas presas: o procedimento correto não é retirar as pessoas, e sim chamar imediatamente a empresa de manutenção.
Algumas outras situações que devem ser observadas pelo zelador:
*A cabina não deve parar com desnível nos andares.
*Dar trancos. *Ter trepidações fortes ou parar
entre os andares. *Partir com a porta aberta.*Fechar as janelas da casa de
maquinas em dias chuvosos. *Deixar a chave da casa de ma-
quinas identificada na portaria para os casos de emergência.
Nota: Caso o zelador detecte alguma destas irregularidades, deve comunicar o problema de imediato para a empresa responsável pela conservação dos elevadores para que esta tome as providências cabíveis no sentido de solucionar a questão.
O SECIESP, em nome das empre-sas associadas à entidade, agradece a estes profissionais pela dedicação no cumprimento de suas funções e deixa aqui registrado seu profundo respeito e consideração por todos os zeladores, desejando-lhes sucesso, saúde e prosperidade.
11 DE FEVEREIRODIA DO ZELADOR
HOMENAGEM DO SECIESP
Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para
o e-mail [email protected]
1
Área cívelmarta cristina pessoa oab/Sp – 108.073
2
Como solucionar o problema de eleição tumultuada
em condomínio?
Para solucionar disputa eletiva no condomínio, que culminou numa tumul-
tuada assembleia, há dois caminhos: realização de nova assembleia ou
pela propositura de ação judicial (art. 1.351, § 2°, do novo Código Civil).
Caso haja resistência por parte do síndico quanto à convocação da as-
sembleia para o saneamento do impasse, um quarto dos condôminos,
reunido por abaixo-assinado, poderá fazê-lo, por força do que permite o
novo Código Civil (art. 1.350, § 1° e 1.355).
O síndico tem direito a receber
décimo-terceiro salário?
O décimo-terceiro salário, tal como definido
pelo art. 7º, VIII da Constituição Federal e pela
legislação infraconstitucional pertinente, é di-
reito do trabalhador com vínculo de emprego.
O síndico não se enquadra entre os emprega-
dos do condomínio. É mandatário eleito entre
os condôminos como representante do condo-
mínio, ao qual a lei não garante a percepção
de gratificação natalina.
3Pela interpretação conjunta dos arts. 1.343 e 1.351 do novo
Código Civil, a aprovação da unanimidade dos condôminos
é a mais adequada para se adotar a postura pretendida.
A modificação da destinação da moradia do zelador clara-
mente toca ao direito de propriedade e à finalidade da área
comum, sendo vedadas as alterações isoladas na dinâmica
vigente. Qualquer modificação que influa na realidade domi-
nial de tais áreas reclama a aprovação pela totalidade dos
votos do condomínio:
“Uma vez registrado o instrumento de instituição de
condomínio, exige-se a unanimidade dos co-proprietários,
com anuência dos compromissários compradores ou
promitentes cessionários de direito à compra de unidades
autônomas, para as alterações que importem em desdobra-
mento ou unificação de unidades, mudança na destinação
das áreas privativas ou comuns, bem como na participação
proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as
inovações que possam direta ou indiretamente repercutir
sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade
a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades
autônomas, tal como a transformação da casa do zelador,
ou de qualquer área comum, em unidade privativa (...) Uma
vez instituído o condomínio do conjunto de edifícios, o des-
ligamento de qualquer um deles para formar condomínio
autônomo, depende de unanimidade de votos dos titulares
das unidades de todos os blocos.” (Franco, J. Nascimento;
Gondo, Nisske. Condomínio em edifícios. 5ª ed. São Paulo:
RT, 1988, p. 15 e 37).
Portanto, todas as deliberações que necessitem ser tomadas
a respeito da mudança da destinação das áreas comuns de-
verão passar pela prévia aprovação da massa condominial,
sob pena de comprometimento da sua segurança jurídica.
Qual o quórum para modificar a destinação da casa do zelador? Arrumação de lixo em condomínio dá direito ao adicional de insalubridade? Estas
e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP
Qual o quórum para modificar a destinação da casa do zelador?
46
tira-dúVidas
2
1
Área trabalhista
carlos alexandre cabral
oab/Sp – 97.378
1) Tive conhecimento, por in-
termédio de um informativo ju-
rídico, que o Tribunal Superior
do Trabalho (TST) decidiu que
o trabalhador “folguista” tem
direito a uma jornada de 6 ho-
ras. Isto enseja a modificação
do horário de todo folguista?
É mais uma decisão isolada que,
por ser inusitada, gerou uma no-
tícia, haja vista que existe até uma
Súmula (de nº 423) do próprio TST
em sentido contrário à decisão
noticiada, ou seja: “Estabelecida
jornada superior a seis horas e
limitada a oito horas por meio de
regular negociação coletiva, os
empregados submetidos a turnos
ininterruptos de revezamento não
têm direito ao pagamento das 7ª e
8ª horas como extras.” Em nossas
convenções coletivas consta, há
alguns anos, no art. 4º, pará-
grafo 9º, do Anexo I, o seguinte:
“Folguista é o empregado que
cumpre substituições nas folgas
dos demais, mediante ordens
superiores. Sua jornada normal
não será superior a 8 (oito) horas
diárias e 44 (quarenta e quatro)
semanais.”(grifo nosso)
Assim, seguindo o preceito cons-
titucional que autoriza, em caso
de revezamento ininterrupto, a
adoção de jornada superior a
seis horas diárias, temos em
nossas convenções coletivas o
dispositivo necessário para tanto,
não havendo motivo para maiores
preocupações (decisões isoladas
sempre existirão).
Arrumação de lixo em condomínio dá direito ao adicional de insalubrida-
de? Em recente julgado, o TST concedeu insalubridade a um zelador que
retirava o lixo do condomínio em que trabalha.
Referido julgado que, a princípio, parece um precedente perigoso para os condo-
mínios foi publicado em um site jurídico, provavelmente pela aparente estranheza
da decisão, pois a regra é não reconhecer o manuseio do lixo doméstico como
insalubre. No entanto, analisando seu teor, verifica-se que um laudo pericial cons-
tatou condições de trabalho incomuns, ainda mais se tratando de um zelador, ou
seja: “Segundo o laudo pericial, de hora em hora o zelador colocava em tambores
o lixo deixado espalhado pelos residentes e, após o recolhimento dos resíduos pelo
serviço de coleta, ele, três vezes na semana, lavava os tambores e o piso destinado
ao armazenamento dos dejetos.” (grifo nosso)
Dentro do assunto insalubridade, a notícia abaixo reproduzida bem ilustra a
questão do lixo doméstico (regra):
“Lixo doméstico. Limpeza de banheiro público não é insalubre.
A constatação de insalubridade não basta para a concessão de adicional. É neces-
sária a classificação da atividade insalubre na relação oficial elaborada pelo Minis-
tério do Trabalho. Sob esse entendimento, uma empresa de Sistemas de Limpeza
obteve, na 6ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho, o provimento de um recurso
em que contestava a condenação ao pagamento de insalubridade a empregado
responsável pela limpeza em sanitários públicos em aeroportos. O ministro Horácio
Senna Pires, relator do processo na 6ª Turma, baseou sua decisão na jurisprudência
do TST (OJ 4 da SDI-1), que afirma: ‘Não basta a constatação de insalubridade por
meio de laudo pericial para que o empregado tenha direito ao respectivo adicional,
sendo necessária a classificação de atividade insalubre na relação oficial elaborada
pelo Ministério do Trabalho’. A norma do Ministério do Trabalho que regulamenta
as atividades insalubres inclui nessa categoria apenas a coleta de lixo urbano. O
documento não cita o contato com o lixo doméstico. “Não há previsão no Anexo
14, da Norma Regulamentar 15 (do Ministério do Trabalho), para inclusão do lixo
produzido em estabelecimento comercial, tido como lixo doméstico, no rol daquele
urbano, bem como a limpeza de sanitários como insalubre em grau máximo”, con-
cluiu o ministro Horácio de Senna Pires.” RR-18/2003-020-04-40.0
Assim, o julgado em apreço (RR-4722/2006-664-09-00.6) não se trata de um pre-
cedente perigoso para os condomínios que fazem a coleta do lixo normalmente.
47
tira-dúVidas
E m média, o brasileiro compra dois imóveis durante
a vida. Essa razão é suficiente para que o interes-
sado tenha cuidado ao fechar um negócio. É
importante lembrar sempre que a principal medida é jamais
guiar-se por impulso.
O momento atual do mercado imobiliário estimula o
consumo. Apesar das incertezas econômicas, no período
de janeiro a outubro foram vendidas 27.558 unidades na
cidade de São Paulo e tudo indica que fecharemos o ano
com a comercialização de 34 mil unidades. Isso demonstra a
confiança dos cidadãos no segmento, amplamente apoiado
pelo governo com o programa Minha Casa, Minha Vida de
incentivo à produção e aquisição de imóveis populares.
Essa medida, aliada à grande oferta de crédito e faci-
lidades de financiamento, já traz resultados. Conforme a
Pesquisa de Mercado Imobiliário do Secovi-SP, os nichos de
2 e 3 dormitórios representaram 78,3% do total de unidades
lançadas até outubro, enquanto a presença preponderante
no mesmo período de 2008 foi dos segmentos de 3 e 4 dor-
mitórios. Logo, agora é o momento para famílias com renda
de até 10 salários mínimos comprarem o primeiro imóvel.
Inicialmente, é necessário escolher a região em que se
pretende morar, com respeito às necessidades da família. Se
a opção for por um condomínio, saiba de quanto será a taxa
de rateio de despesas. Faça as contas, estude as formas
de financiamento e consulte os sites da Caixa e dos bancos
privados, pois eles oferecem o serviço de simulação. Para
imóveis de até R$ 130 mil, enquadrados no Minha Casa,
Minha Vida, há inúmeras vantagens, como liberação de
subsídios, redução das taxas de juros, dos valores de seguro
e custas cartoriais, além de prazos de 30 anos para pagar.
Caso disponha de reserva financeira, utilize-a na entrada da
compra do imóvel e endivide-se menos.
Visite o bairro escolhido. Analise a infraestrutura disponí-
vel, os serviços oferecidos, como escolas, supermercados,
farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô, parques. Vá
durante o dia e também à noite. Ande por estandes de ven-
das, converse com corretores e pense muito, pois a decisão
tem de ser responsável.
Comprar um imóvel na planta requer uma boa pesquisa
da história da empresa construtora ou incorporadora. Se
possível, visite uma obra já entregue por ela. Submeta o
contrato de compra e venda a um advogado conhecido.
Apesar de conterem basicamente as mesmas cláusulas,
não é demais a análise de um especialista.
Programe-se para a liberação do financiamento, assina-
tura da escritura do imóvel, entrega das chaves e pagamento
do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à
Prefeitura. De posse de seu imóvel, comemore a conquista
de viver e exercer dignamente o seu direito de propriedade.
Habitação:a hora é agora!
João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão da Indústria Imobiliária
da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC)
48
Por João Crestana
carta do presidente
49
50
ACESSÓRIOS
Advento ....................................................pág. 51
Casa das Molas .......................................pág. 51
Delta Caixas .............................................pág. 51
Travema ....................................................pág. 51
ADMINISTRADORA
Adcip ........................................................pág. 51
Ativa Administração .................................pág. 51
Auge Serviços ..........................................pág. 52
Dellatorre ..................................................pág. 52
Directa Administração ..............................pág. 52
F. Moraes ..................................................pág. 52
FL Administração .....................................pág. 52
Holos Adminstração .................................pág. 52
JCN Consultoria e Gestão .......................pág. 52
M&M Contábil ..........................................pág. 52
Mario Dal Mazo ........................................pág. 52
Predial Lopes ...........................................pág. 53
Prisma Adm ..............................................pág. 53
Sigma Administradora .............................pág. 53
Sivel ..........................................................pág. 53
Verti ...........................................................pág. 53
AUDITORIA
Conaudi ....................................................pág. 53
BATERIAS
Baterias Casa Grande ..............................pág. 53
BENEFÍCIOS
Sodexo .....................................................pág. 02
CONSULTORIA EM ELEVADORES
Dr. Elevador ..............................................pág. 53
CONTROLE DE PRAGAS
Desintec ...................................................pág. 54
DESENTUPIDORA
Desentupidora Imperio ............................ pág. 54
Desentupidora Jupiter .............................. pág. 54
Dedetizadora Loremi ................................ pág. 54
Real Desentupidora .................................pág. 54
ELÉTRICA
Exclusiva Engenharia ...............................pág. 54
ELEVADORES
Alternativa .................................................pág. 55
Asselev .....................................................pág. 55
Atlas Schindle ...........................................pág. 13
CBE ..........................................................pág. 55
Convert .....................................................pág. 45
Crel Elevadores ........................................pág. 45
CSM..........................................................pág. 55
Delev ........................................................pág. 55
Ewic ..........................................................pág. 56
Grambell ...................................................pág. 45
Infolev .......................................................pág. 09
Korman .....................................................pág. 55
M & M Conservadora ...............................pág. 45
MC Elevadores .........................................pág. 15
MDE ..........................................................pág. 56
Mega Elevadores .....................................pág. 58
Mitson .......................................................pág. 56
Monciel .....................................................pág. 56
New Servs ................................................pág. 57
Paulista .....................................................pág. 56
Primac ......................................................pág. 45
RC.............................................................pág. 57
Santista .....................................................pág. 57
SPL ...........................................................pág. 57
Tecnew......................................................pág. 57
Universal ...................................................pág. 57
Zapplift .....................................................pág. 45
EQUIPAMENTOS CONTRA INCêNDIO
BNGV Equip. Contra Incêndio .................pág. 54
FILTROS
Filtrolar ......................................................pág. 58
HIDRÁULICA
Economic Total Equip. ............................. pág. 58
Hidráulica Eficaz....................................... pág. 58
Techno-Pipe Brasil.................................... pág. 58
IMPERMEABILIZAÇÃO
Lwart .........................................................pág. 59
Polican ......................................................pág. 59
Vedacit (Otto) ...........................................pág. 63
INDIVIDUALIZAÇÃO
AJ Martani Instalações .............................pág. 03
Ista Brasil ..................................................pág. 31
Mobix ........................................................pág. 37
Sappel ......................................................pág. 25
LIMPEZA DE CAIXA D´ÁGUA
Galli Serviços ............................................pág. 59
ÓLEO DIESEL
Combuluz Distribuidora ........................... pág. 07
PINTURA
Fachadex ..................................................pág. 58
Flaiban ......................................................pág. 59
Habitar ......................................................pág. 60
Katec Engenharia .....................................pág. 59
M.Bergmann .............................................pág. 61
Repinte .....................................................pág. 60
Romavi e Millenium ..................................pág. 60
TAJ Engenharia ........................................pág. 61
PISOS
Mister Polish .............................................pág. 60
SAÚDE E BEM-ESTAR
Teralternativa ............................................pág. 61
SEGURANÇA
Alarmline ................................................... pág. 62
Eletroseg .................................................. pág. 62
SEGURANÇA ELETRôNICA
JFL Equipamentos ................................... pág. 64
TAPETES
Novo Espaço Tapetes ..............................pág. 62
TERCEIRIZAÇÃO
Natzar Terceirização ................................. pág. 49
Prata System Segurança ......................... pág. 62
Replace .................................................... pág. 62
51
acessórios - traVema
administradora - adcip
administradora - atiVa
acessórios - delta caixasacessórios - adVento
acessórios - casa das molas
Acessórios - AdministrAdorAs
52
administradora - Jcn administradora - m&m
administradora - F. moraes
administradora - mario dal maso
administradora - Fl adm. administradora - Holos adm.
administradora - auge administradora - dellatorre administradora - directa
AdministrAdorAs
53
cons. eleV. - dr. eleVadorbaterias - baterias casa grande
auditoria - conaudi
Adm. - AuditoriA - BAteriAs - cons. elevAdores
administradora - Vertiadministradora - siVel
administradora - prisma administradora - sigmaadministradora - predial lopes
54
desentupidora - Jupiter
controle de pragas - desintec desentupidora - loremidesentupidora - impÉrio
desentupidora - real
contr. de PrAgAs - desentuPidorAs - elétricA - equiP. de comBAte A incêndio
elÉtrica - exclusiVa engenHaria equip. de comb. a incêndio - bngV
55
eleVadores - csm
elevAdores
eleVadores - Korman
eleVadores - cbe
eleVadores - deleV
eleVadores - asseleVeleVadores - alternatiVa
56
elevAdores
eleVadores - ewic
eleVadores - mitson
eleVadores - monciel eleVadores - paulista
eleVadores - mde
57
elevAdores
eleVadores - uniVersal
eleVadores - santista
eleVadores - spl
eleVadores - new serVs
eleVadores - rc
eleVadores - tecnew
58
Hidráulica - economic total
Hidráulica - tecHno-pipe
Hidráulica - Hidráulica eFicaz
Filtros - Filtrolar
elevAdores - Filtros - HidráulicAs - PinturA
eleVadores - mega eleVadores
pintura - FacHadex
59
imPermeABilizAção - limPezA de cAixA d´águA - PinturA
pintura - Flaiban
pintura - Katec engenHariaimpermeabilização - polican
limpeza de caixa d´água - galli serViços
impermeabilização - lwart
60
PinturA - Pisos
pintura - romaVi e millenium
pisos - mister polisHpintura - repinte
pintura - Habitar
PINTURAS• PinturasPrediais• Reformas• ConstruçãoeReformasde
QuadrasPoliEsportivas• LavagemdeFachadas,
LimpezadePastilhaseRejuntamento
• LimpezaPósObra
• PredialeIndustrial• Piscinas,Lajes,
ParedesdeSubsolos,CalafetaçõeseInfiltraçõesemGeral
EmpresadoGrupo:APOIOTINTASMATERIAISPARACONSTRUÇÕES
TUDO PARA A SUA CONSTRUÇÃOwww.apoiotintas.com.brPABX: (11) 2197-1800
E-MAIL: [email protected]
ORÇAMENTO SEM COMPROMISSOPAGAMENTO FACILITADO
[email protected] Pabx 11-2197-1815
IMPERMEABILIZAÇÃO
61
PinturA - sAúde e Bem-estAr
saúde e bem-estar - teralternatiVa
pintura - taJ engenHariapintura - m. bergmann
62
tapetes - noVo espaço tapetes terceirização - replace
terceirização - prata system
segurAnçA - tAPetes - terceirizAção
segurança - alarmline segurança - eletroseg