T2 rua antónia andrade, 5
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Transcript of T2 rua antónia andrade, 5
Pedro Oliveira
960 347 532
Paulo Oliveira
925 490 985
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
T2, Rua Antónia Andrade, Nº5
.
+
Mapa de Localização dos Imóveis vendidos
0,0% -5,0% -5,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -5,0% 1.381 €
0,0% -5,0% 0,0% 15,0% 0,0% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 1.075 €
0,0% -5,0% 0,0% 10,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1.254 €
0,0% -5,0% 0,0% 15,0% 0,0% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 1.038 €
Obs.:136.250 €
130.625 €
-10,4 %
1222€\m2
966€/m2160m2
1194€/m2
Valor m2Gar. Parq. Exp. Solar Localização
Sim
1951 Renovar T6
Localização Preço InicialÁ.Bruta Á. Útil Dias Venda Valor m2Preço Final
NãoNovo T2 105m2 84m2
Área Útil: 112m2 Valor Médio por m2:
Idade 53 Anos Valor Inicial médio:
Tipologia Predominante: T4 Valor Médio de Venda:
Área Bruta: 134m2 Desconto Médio:
1222
0103
5-19
8 ID
:
Est. Conserv.
Gar. Parq. Exp. Solar
1222
0103
5-19
4 ID
:
Coeficiente de Valoração
Rua do Zaire, 15
2º Não 1930 Usado
Á. Útil Log.Terraço
4ºD Sim 1951 Renovar T4 150m2 130m2
Log.Terraço
Coeficiente de Valoração
Valores Médios dos imóveis comparados:
4ºE Sim
Coeficiente de Valoração
Rua Palmira, 35Andar Elevador
Em funçao das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, e da concorrência actual, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 1220€
140.000 € 140.000 € 15
Ano Const. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço
145m2 Terraço Não
4º 2008
Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.
Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.
Não Boa Idêntica 130.000 € 130.000 €
Preço Final Dias Venda Valor m2
Coeficiente de Valoração
Rua Palmira, 35
1726€/m2Não Boa Idêntica 150.000 € 145.000 € 210
1219
6110
5-10
ID
:
T3 120m2 107.500 € 230
ID:
1222
0115
6-3
Gar. Parq. Exp. Solar Localização Preço Inicial
15 1000€/m2
Á.Bruta
Terraço
Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses
Rua Andrade, 59Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Valor m2Gar. Parq. Exp. Solar Localização Preço Inicial Preço Final Dias Venda
Preço Final Dias VendaTipol.
Boa Idêntica
90m2 Não Não Boa Idêntica 125.000 €
Preço Inicial
A
B
C
D
2
3
4
5
Apartamento 115 m2 Não
T2 100 m2 m2
3º Tabique Boa
1930 Boa Boa
Usado Boa Vidro Duplo
Boa Madeira Nenhum
Não Sim Não
Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo
122.262 €
Conserv. Fracção:
Conserv. Prédio Nivel de Obras:
Sra. Petra
Rua Antónia Andrade
Anjos
Contacto:
Nº
Piso:
Identificação do Imóvel em Análise
Descrição Resumida do Imóvel
Elevador:
Pavimentos:
Var. Terraços
Funcionalidade:
Qual. Execução:
Qual. Materiais: Orient. Solar:
Área Principal:
Vãos:
Métodos Utilizados nesta Análise
933 161 829
5
3º
Natureza: Logradouro:
Tipologia:
Andar:
Ano de Construção:
Requerente:
Morada:
Freguesia:
Área Bruta:
Estrutura:
Garagem: Arrecadação:
É durante a fase inicial de
venda de um imóvel que se gera
o maior fluxo de interesse em torno
do mesmo.
Quer pelo factor surpresa, ou pelo
marketing empregue, as primeiras
4 semanas de comercialização são
muito importantes. É fundamental a
colocação no mercado com um
valor de venda correcto, sob pena
de não conseguir captar o fluxo
inicial de potenciais interessados.
100.000 €
105.000 €
110.000 €
115.000 €
120.000 €
125.000 €
130.000 €
Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o
caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de
mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:
Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses
"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"
Ao ser colocado em venda pelo valor correcto, o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais
compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as
possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o
preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.
A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado.
É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.
E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.
Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se
encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado
Método do Rendimento
Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a
transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros
Método Comparativo
Gráfico 1Exemplo
de um imóvel malposicionado no mercado
14%DesvalorizaçãoAnual (2012)
Vendido por136.000,00€
150.000,00€
180.000,00€ Exemplo muito comum de um
imóvel que entrou no mercado
com valor de venda acima do que
seria admissivel.
A expectativa de concretizar a
venda por €180.000, quando o
valor correcto de comercialização
seria de €150.000, causou que o
imóvel fosse vendido após o 8º
mês por um valor ainda mais
baixo (€136.000).
Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável -
a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da
existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que
possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como
os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge
uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.
"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".
A forma errada de colocar um imóvel no mercado:
E porquê este valor?
Basta imaginar que é um potencial comprador.
Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma
margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima
deste?
Análise de imóveis
Concorrentes,
Em venda na
Mesma Área
Residencial
ID:
ID:
ID:
ID:
Obs.:
134.625 €
1.164 €
Valor m2Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar Localização Valor Dias Venda
Imóveis Actualmente em Venda
Localização Valor Dias Venda
3º Não 1951 Renovar T3 115m2 95m2 Varanda Não Boa Idêntica 99.000 € 60
Valor m2
1042€\m2
Rua Damasceno Monteiro, 102Andar Elevador Ano Const. Estado Cons.
Boa Idêntica 139.500 € 300
Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar
3º Não 1934 Renovado T4 135m2 115m2 Não Não
125m2 sim Não
1213€/m2
Rua Maria Andrade, 29Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar Localização Valor Dias Venda Valor m2
Boa Idêntica 150.000 € 60 1200€\m2Renovado T5 150m2
Rua Damasceno Monteiro, 126Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Valor Dias Venda Valor m2
3º Não 1951 Renovado T4 150m2 125m2 Varanda Não Boa Idêntica
Gar. Parq. Exp. Solar LocalizaçãoÁ.Útil Log. Terraço
Área Útil: 115m2
Valor médio em Venda:
150.000 € 90 1200€\m2
Na mesma área existem actualmente cerca de 50 apartamentos em venda, de tipologia T3, na gama de valores compreedida entre os 125.000€ e os 150.000€
font
e: b
pie
xpre
ssoi
mob
iliar
io.c
om
Valor Médio por m2:
122201229-43
121521055-30
122201304-19
Valores Médios dos imóveis Concorrentes:
Rua da Guiné, 9
122201229-46
Rc Não 1930
Idade 72 Anos
Tipologia Predominante: T4
Área Bruta: 138m2
A
B
C
D
A
B
C
D
Determinação
Do valor
De Venda
Pelo Método
Do RendimentoPaulo Oliveira
925 490 985
"Preço é o que se paga. Valor é o que serecebe” Warren Buffet
Fómula:
Valor do Imóvel = Renda X 12 meses
+
Exemplo:
Valor do Imóvel: ?
Renda Mensal: 500 €
Rendimento pretendido: 7%
Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7%
Valor =
Capitalização Anual: 6,0%
Sugestão de preço a aplicar:
120.000 €
Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento:
Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que
possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está
ou estará associado um determinado rendimento.
% de rentabilidade
85.700 €
Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12
meses para imóveis com a mesma tipologia: 600 €
Freguesia Anjos
+
Plano de PromoçãoMês Mês MêsMês Mês Mês Mês Mês Mês Mês Mês Mês10 11 12
2013 2013 2013 2013 2013 20142013 2013 2013 2013 2013 2014
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Janeiro Fevereiro
Pla
no
de
Ac
tiv
ida
de
s d
e P
rom
oç
ão
Análise Comparativa de
Mercado
Foto Reportagem
Site Remax
Cartaz de Venda
Multiplos Sites
Casas de Lisboa\Partilha
Div. Base dados Remax
Convite a Agentes Locais
Slide de Apr. a 80 Agentes
Prop. Partilha Comissão
Divulgação Postal Zona
Página Facebook
Livro da Casa
Video c. Visita Virtual
Open House
Folhetos Exclusivos
Criação de Site do Imóvel
Actual.Valor de Mercado
Caravana 50 comerciais
Re
su
lta
do
s
Click's Internet
Visitas ao Imóvel
Click's Intranet
Propostas
Rua Damasceno Monteiro, 102 99.000 €
% %ID 121521055-30 Inicio Monit. % %
Rua da Guiné, 9 139.500 €
% % %% % %%
ID 122201304-19 Inicio Monit. % %% % %% % %%
Rua Maria Andrade, 29 150.000 €
% %
%% % %ID 122201229-46 Inicio Monit. % % % %
Sugestões &
Recomendações
% % %
%% % %
Rua Damasceno Monteiro, 126 150.000 €
%Mo
nit
ori
za
çã
o d
a C
on
co
rrê
nc
ia
% % %% % %ID 122201229-43 Inicio Monit.