UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA

FACULDADE DE CIÊNCIAS ECONÔMICAS

DEPARTAMENTO DE ECONOMIA APLICADA

ERICKA COSTA ANDRADE

ANÁLISE DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCI AL –

NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA RMS – 2007/2008.

SALVADOR

2008

ERICKA COSTA ANDRADE

ANÁLISE DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCI AL –

NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA RMS – 2007/2008.

Trabalho de conclusão de curso apresentada ao Curso de Ciências Econômicas da Universidade Federal da Bahia como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Ciências Econômicas.

Orientador: Prof. Osmar Sepúlveda

SALVADOR

2008

Ficha catalográfica elaborada por Joana Barbosa Guedes CRB 5-707 Andrade, Ericka Costa. A553 Análise do PAR – Programa de Arrendamento Residencial – no financiamento imobiliário da RMS – 2007/2008 / Ericka Costa Andrade. – Salvador, 2008. 60 f. Il. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Economia) – Faculdade de Ciências Econômicas, Universidade Federal da Bahia. Orientador: Profª. Drª. Osmar Gonçalves Sepúlveda 1. Financiamento habitacional . 2. Crédito imobiliário. 3. Habitação. 4. Política habitacional. 5. Sistema Financeiro da Habitacional. I. Andrade, Ericka Costa II. Sepúlveda, Osmar Gonçalves. III. Título.

CDD – 363.582

“Às vezes não conseguir o que se quer

é um golpe de sorte” Dalai Lama

ERICKA COSTA ANDRADE

ANÁLISE DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – NO

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA RMS – 2007/2008.

Aprovada em Dezembro de 2008. Orientador: ______________________________ Prof. Osmar Sepúlveda Faculdade de Economia UFBA _____________________________ Prof. Antônio Plínio Pires de Moura Faculdade de Economia UFBA _____________________________ Prof. Celeste Maria Pedreira Philigret Baptista Faculdade de Economia UFBA

AGRADECIMENTOS

Ao Prof. Osmar Sepúlveda, pela paciência, tolerância, disposição, confiança, colaboração, e seus ensinamentos, como professor e orientador. Aos professores que marcaram minha passagem na Universidade, bem como aos colegas e amigos da Faculdade de Economia, contribuindo para meu crescimento como pessoa e acadêmico. Não poderia deixar de agradecer a funcionária Marisa, pessoa amiga e de grande importância na minha vida Acadêmica, sempre disposta a me ajudar. Aos meus pais, principalmente a minha mãe e a minha avó, por terem me dado a vida, carinho e ensinamentos, que levo comigo até hoje, podendo assim proporcionar a realização de mais um sonho em suas vidas. Mas, em especial, ao meu esposo, amigo, companheiro. Pessoa que mais me incentivou, sempre sereno e confiante no meu sucesso. Pessoa que nunca duvidou que alcançasse minhas metas, principalmente desta. Com ele, compartilho aqui mais esta realização.

RESUMO Este estudo buscou analisar e evidenciar o PAR, desde a criação do Sistema Financeiro de Habitação, até os dias atuais. Efetuar um levantamento sobre os impactos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR – do Governo Federal, analisando suas metas e ações, bem como seus efeitos sobre o déficit habitacional existente em Salvador e na RMS. O propósito deste estudo é verificar se o programa PAR, inovador e ainda recente no país, conseguirá suplantar o déficit habitacional existente e crescente na região supracitada. Palavras-chave: Financiamento habitacional. Crédito imobiliário. Habitação, Política habitacional. Sistema financeiro da Habitação. PAR.

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Dados Históricos dos Censos - População Residente, por situação do domicílio e por sexo - 1940- 1996. 18

Tabela 2 - Déficit habitacional básico 37

Tabela 3 - Domicílios particulares permanentes e moradores em domicílios particulares permanentes, por situação do domicílio, segundo algumas das principais características do domicílio - Brasil (Milhões)

38

Tabela 4 - Domicílios particulares permanentes 2000 39

Tabela 5 - Domicílios particulares permanentes 1991 40

Tabela 6 - Domicílios particulares permanentes e Moradores em Domicílios Particulares permanentes por situação e condição de ocupação do domicílio 41

Tabela 7 - Investimentos com recursos do FAR 44

Tabela 8 - Unidades ofertadas versus região 49

Tabela 9 - Contratos do PAR a nível nacional 51

Tabela 10- Oferta de imóveis do PAR em SSA e na RMS 52

Tabela 11 - Número de pessoas e famílias e proporção com renda familiar per capita de até 1/2 salário mínimo mensal, Segundo os municípios, por Região Econômica, Bahia 2000. 54

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Gráfico 1 - Número de habitações financiadas pelo SFH e pelos programas alternativos no período 1964 – 1984 22

Quadro 1 - Resumo das alterações metodológicas 36

Gráfico 2 - Simulação de valores totais financiados por categoria 23

LISTA DE SIGLAS

APE Associação de Poupança e empréstimo BACEN Banco Central BNH Banco Nacional de Habitação CCFGTS Conselho curador do FGTS CDS Centro de Desenvolvimento Social CEF Caixa Econômica Federal CES Coeficiente de equiparação salarial CMN Conselho monetário Nacional CODESAL Coordenadoria de Defesa Civil de Salvador COHAB Companhias de habitação CONDER Companhia de desenvolvimento Urbano COOPHAB Cooperativas Habitacionais DOU Diário Oficial da União FAR Fundo de arrendamento residencial FCVS Fundo de compensação de variações salariais FGTS Fundo de garantia por tempo de serviço MBES Ministério da Habitação e Bem-Estar Social MDU Ministério do desenvolvimento urbano e meio ambiente MHU Ministério da Habitação e desenvolvimento Urbano PAIH Plano de ação imediata para a habitação PAR Programa de Arrendamento Residencial PLANHAP Plano Nacional de Habitação Popular PNDU Política Nacional de Desenvolvimento Urbano PNH Plano Nacional de Habitação PRODESO Programa de Desenvolvimento Social RMS Região Metropolitana do Salvador SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SCI Sociedade de Créditos imobiliários SEDU Secretaria especial de desenvolvimento urbano SEHAB Secretaria Municipal de Habitação SEPURB Secretaria de Política Urbana SESC Serviço Social do Comércio SETHA Secretaria de Trabalho e Habitação SFH Sistema Financeiro de Habitação SIFHAP Sistema Financeiro de habitação popular SINAPI Sistema nacional de pesquisa de custos e índices da construção civil URBIS Habitação e Urbanização da Bahia S.A

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO

11

2 A CRIAÇÃO DO SFH 13

2.1 O MODELO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL 18

2.2 CARACTERÍSTICAS DA CRISE DO SFH 23

2.2.1 Tentativas Governamentais para superar a crise 26

2.2.2 A nova política habitacional e a RMS

31

3 O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL

35

4 A CRIAÇÃO DO PAR 42

4.1 DESCRIÇÕES DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO

RESIDENCIAL - E SEUS AGENTES

42

4.2 PARTICIPANTES E ATRIBUIÇÕES 45

4.3 ETAPAS DE OPERACIONALIZAÇÃO DO PAR 46

4.3.1 Identificação e seleção da demanda 47

4.4 ANALISE DA OFERTA DE IMOVEIS VERSUS DEMANDA DO PAR

EM SSA e RMS

52

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS 55

REFERÊNCIAS

1 INTRODUÇÃO

O presente estudo busca desenvolver um trabalho de pesquisa visando analisar

criticamente uma modalidade de Programa Habitacional instituído no Brasil, no

âmbito governamental em 1999, dentro da Política Nacional de Habitação,

denominado PAR – Programa de Arrendamento Residencial. Busca-se, ainda,

analisar no desenvolvimento do Trabalho, apoiado na verificação “in loco” , as

dificuldades surgidas já na identificação de demanda para o Programa, a dimensão

dos diferentes aspectos identificados no PAR, como as relações estabelecidas entre

arrendatários e os executores do Programa, que não se consolida nem como

relação de propriedade nem como uma simples relação de inquilinato, já que há

deveres a serem cumpridos e cuidados a serem tomados quanto à possibilidade de

propriedade do imóvel em um futuro distante .

Logo, considerado o contexto da carência habitacional no país, e tratando-se, de um

dos maiores desafios do Poder Público no Brasil, o problema da moradia e a

redução do déficit habitacional foi escolhido como tema central do presente

estudo, delimitando-se, entretanto, como enfoque principal o Programa de

Arrendamento Residencial – PAR, por tratar-se de uma nova modalidade de

programa habitacional, em 1999 é implementada no Brasil como alternativa aos

modelos tradicionais de financiamentos habitacionais. Isto porque o PAR

representa uma proposta inovadora para a resolução do déficit habitacional, a partir

de uma nova forma de acesso à moradia, baseada no conceito de locação social já

existente em outros países, a exemplo da França, porém dentro de um novo

enfoque, ou seja, sob a forma de arrendamento, que permite a opção de compra do

imóvel pelo arrendatário, após um período de quinze anos.

A proposta do PAR se diferencia, portanto, dos demais programas habitacionais no

Brasil, por ter como premissa o conceito de solução para o acesso à moradia,

desvinculando-o do conceito tradicional de aquisição da casa própria, uma vez que

o Programa em questão prevê a utilização do imóvel, pelos moradores, através do

sistema de arrendamento, por um período de quinze anos, com a possibilidade de

opção de compra do imóvel, a critério do arrendatário, ao final desse período.

(VOTO CAIXA, 1999).

Neste trabalho, portanto, no capítulo segundo, será realizado um levantamento do

Histórico da Política Nacional de Habitação, verificando quais foram as suas

propostas, se estas foram ou não consolidadas, bem como suas principais diretrizes,

metas, princípios, acerca do déficit Habitacional existente no Brasil.

Após este levantamento, verifica-se no capítulo quarto , os reais objetivos deste

trabalho, que primeiramente será o de descrever o PAR – Programa de

Arrendamento Residencial da Caixa – bem como analisar suas etapas, diretrizes,

operacionalização. Após pesquisa e análise dos dados levantados, verificar-se-ão os

resultados, para que se possa observar a contribuição efetiva do Programa para a

Política Habitacional do País. Se este Programa atenderá ou não às necessidades a

que se propõe, dentro da demanda a que pretende atender.

2 A CRIAÇÃO DO SFH

Historicamente as Constituições brasileiras nunca se preocuparam com uma

definição clara de competências em termos de política urbana, aí incluídas as

questões relativas à habitação, saneamento básico e transportes urbanos. De forma

genérica, apenas os assuntos de peculiar interesse local eram definidos como sendo

de competência municipal, enquanto que às demais esferas do poder público não

eram indicadas atribuições específicas no âmbito da temática urbana.

(MARICATO, 1987. p 23).

Somente com a elaboração da Constituição de 1988, a sociedade brasileira passou a

contar com um respaldo legal importante no trato do planejamento e gestão

urbanos, mais especificamente no capítulo da política urbana, principalmente

através dos artigos 182 e 183, que estabelecem a gestão da política urbana

brasileira. Essa Constituição colocou as bases para uma nova forma de atuação no

setor ao conceder maior autonomia para os municípios, colocados pela primeira

vez, expressamente, como componentes da Federação.

Merece registro, entretanto, a competência exclusiva atribuída à União para legislar

sobre a política de crédito, câmbio, seguros e transferência de valores, bem como

sobre sistemas de poupança, captação e garantia da poupança popular (art. 22,

incisos VII e XIX), a par da competência concorrente com os estados e o Distrito

Federal para legislar sobre direito financeiro e urbanístico (art. 24, inciso I),

matérias que, por suas implicações, são de grande importância para a política

habitacional.

Quanto à competência relacionada a ações executivas, o art. 21, inciso XX da

Constituição Federal de 1988 determina para a União a competência para “instituir

diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e

transportes urbanos”. Já no Art. 23 inciso IX atribui como competência concorrente

da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios “promover programas

de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de

saneamento básico”.

De um modo geral, pode-se dizer que o marco regulatório do setor habitacional

deixa a desejar. Entretanto, devido às competências estabelecidas pela Lei

8.036/90 e ao fato do FGTS ser a principal fonte de recursos para o financiamento

habitacional, as resoluções do Conselho Curador do FGTS têm ocupado lugar de

destaque na regulamentação do setor.

Até o ano de 1964, os Programas Habitacionais estavam basicamente a cargo dos

vários Institutos de Aposentadoria. Em 21 de agosto de 1964, foi criado pelo

governo federal, através da lei n° 4380, (DOU 11.09.64), o Sistema Financeiro de

Habitação, instituindo-se correção monetária nos contratos imobiliários de interesse

social, criando o Banco Nacional da Habitação (BNH), bem como sociedades de

crédito imobiliário, as letras imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e

Urbanismo, a fim de facilitar a aquisição da casa própria, cujo objetivo, em tese,

era favorecer as classes de baixa renda na aquisição de moradia. Da mesma forma o

BNH, se transformou, posteriormente, num verdadeiro banco de planejamento

urbano, financiando infra-estrutura comunitária (redes de água, esgoto, etc.) assim

como projetos de planejamento urbano.

Conforme Sepúlveda (2008), a importância do legado dos governos militares,

quando da modernização institucional, esta caracterizada em quatro reformas,

dentre elas a Reforma Monetária, responsável pela viabilização do financiamento

de habitações, via Sistema Financeiro de Habitação então criado, com duas fontes

de sustentação , quais sejam: o FGTS e a Caderneta de Poupança.

[...]a Reforma Monetária estabelecida pela Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964 e que “instituiu a correção monetária dos contratos imobiliários de

interesse social”, (2) a Bancaria, através da Lei n 4.595, de 31 de dezembro de 1964 que “reestruturou o Sistema Financeiro Nacional, definindo as características e as áreas específicas da atuação das instituições financeiras e transformando a SUMOC e seu Conselho, respectivamente no Banco Central do Brasil e no Conselho Monetário Nacional ( SEPULVEDA, 2008,p.81).

É importante lembrar que, ainda que represente um marco da Política Habitacional

do país, a criação do BNH tinha como propósito, conforme descrito no Art. 8º.DA

Lei 4380 “O sistema financeiro da habitação destinado a facilitar e promover a

construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de

menor renda da população”.

A atuação do BNH começa de forma lenta. Somente a partir de 1966, com a

incorporação de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS e a

implantação, no ano seguinte, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo -

SBPE, que congrega as cadernetas de poupança, é que vai se estruturar o Sistema

Financeiro da Habitação - SFH.

Os objetivos do SFH, bem como sua finalidade à época era a de captação de

poupança para implementação do Plano Nacional de Habitação – PNH, em 02

(duas) modalidades:

• Poupança compulsória: proveniente do FGTS ( 1966).

• Poupança voluntária: proveniente da aplicação em letras imobiliárias

e das cadernetas de poupança(1968).

O PNH estava dividido em 03 (três) níveis de atuação:

1 - Mercado Popular pretendia atingir as famílias que possuíam uma renda

mensal de 01 (um) a 03 (três) salários mínimos – SM. Os financiamentos

eram realizados através da poupança compulsória – FGTS

2- Mercado Econômico – encarregado de promover a construção de

habitações para famílias de renda mensal de 03 (três) a 06 (seis) SM,

baseado normalmente na poupança voluntária.

3- Mercado Médio – responsável pelo financiamento de moradias para

famílias com renda mensal superior a 06 (seis) SM. Nesse mercado atuavam

basicamente as Sociedades de Créditos Imobiliários – SCI, Associações de

Poupança e Empréstimos – APE e as Caixas Econômicas formando o

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE.

Para Carvalho (2007), um fenômeno que ocorreu em todo mundo industrial nas

últimas décadas foi o acelerado processo de aglutinação das populações nas áreas

urbanas. Em 1940, o Brasil tinha 60% de sua população no campo e 40% nas

cidades. Em 2000, segundo o IBGE, 84% da população residiam em cidades (45%

delas com mais de 100 mil habitantes). Esta situação, resultado da nova evolução

industrial, ocorrida especialmente a partir da década de 50, trouxe como

conseqüência grave problema de estruturação das cidades. A criação do BNH e do

Sistema Financeiro de Habitação na década de 60 atenuou o problema. Mas, apesar

disso, a concentração populacional urbana continuou se agravando, até que, com a

explosão inflacionária da década de 80, inviabilizou-se o SFH e o BNH acabou

extinto.

Pela ótica do BNH, visando o princípio da auto-sustentação sem criar ônus à

Fazenda Nacional, qualquer financiamento pelo SFH, além da correção monetária,

deveria pagar juros, variando de 1 % a 10 % a..a.., à época, em função do preço

da habitação, escalonados em faixa de valores unitários em Unidade Padrão de

Capital – UPC.1 Numa tentativa de baixar os custos dos empreendimentos2,

deslocam-se os projetos para áreas periféricas, onde os terrenos são mais baratos,

além de reduzir-se progressivamente a área construída e a qualidade das

edificações. Os locais escolhidos são distantes e sem qualquer infra-estrutura ou

equipamento urbano, criando sérios problemas para os moradores e o poder público

1 Unidade Padrão de Capital, utilizada como unidade de referencia em financiamento de moradias. Seu valor era atualizado trimestralmente, e tinha como objetivo manter a uniformidade do valor unitário em moeda de todas as transações do sistema habitacional. Considerada como a moeda do Sistema Financeiro da Habitação. Foi instituída com o objetivo de manter a uniformidade do valor unitário em moeda de todas as operações do sistema habitacional. FONTE:BACEN,2008. 2 Através do SINAPI - Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, (implantado em 1969 pelo BNH - Banco Nacional da Habitação). O SINAPI foi o responsável por fornecer informações detalhadas de custos e índices da construção. As informações de índices permitem o reajustamento e atualização de orçamentos.

municipal, que se vê obrigado a estender a oferta de serviços básicos até esses

locais. (SILVA, 1989).

Em pouco tempo, as aplicações de recursos no financiamento de governos

estaduais e municipais em obras de infra-estrutura urbana, vão-se tornando mais

importantes, até suplantar os investimentos feitos em habitação. Em 1973, numa

atitude que denota o reconhecimento oficial da dificuldade do SFH em atender a

população de menor renda, é instituído o Plano Nacional de Habitação Popular

(PLANHAP) e do correspondente Sistema Financeiro da Habitação Popular

(SIFHAP), cuja atuação se dá basicamente por intermédio das Companhias de

Habitação (COHABs).

Segundo Arretche (2007), o processo de urbanização, em muito acelerado pelas

políticas habitacionais implementadas pelo poder público brasileiro, de fato

contribuiu para melhorar as condições de vida de uma parcela da população, ou

seja, aquela que pode viver na cidade legal, mas não se pode afirmar que a vida

da população do país melhorou, de um modo geral, e que tal melhora está ligada a

esse processo de expansão urbana. Ao contrário, a evolução de alguns dos

indicadores sociais, econômicos e urbanísticos evidencia grandes contradições nas

cidades brasileiras, fruto de um crescimento desordenado, sem a contrapartida de

uma infra-estrutura adequada para atender a essa expansão.

[...] “ o crescimento da população brasileira começa a acelerar-se, sobretudo a partir da década de 50. A variação relativa da população (quer dizer, a taxa de crescimento populacional), entre 1940 e 1950, foi de 26%; entre 1950 e 1960, de 34,9%; entre 1960 e 1970, de 32,9%; e, finalmente, entre 1970 e 1980, de 27,9%. Os dados mostram que os índices mais elevados ocorreram entre 1950 e 1970 e que, a partir de 70, a taxa de crescimento populacional começou a declinar. É interessante registrar que a taxa de crescimento populacional é variável entre os diversos estados brasileiros,... é desigual no interior do território nacional. Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro acompanham o padrão nacional - crescimento acelerado entre 1940 e 1970 e processo de desaceleração a partir daí. O estado de São Paulo apresenta taxas mais elevadas do que a média nacional (27,5%, 40,3%, 38,7% e 40,9%, respectivamente) e não desacelera este crescimento até a década de 80”. ( ARRETCHE, 2007, p.10).

Assim, ao longo do tempo e nos diferentes contextos históricos, econômicos e

sociais verificados, muitas foram às características assumidas pelo ato de morar,

com diferentes formas de habitação e de organização social do espaço, traduzindo-

se em importantes diferenciais na formação das cidades e na condição de moradia

das populações. O peso do processo migratório das áreas rurais para os centros

urbanos pode ser avaliado se observarmos a impressionante variação da taxa de

ocupação urbana, no período de 1940 a 2000.

Isto porque, a taxa de ocupação urbana em 1940 era da ordem de 26,3%; passando,

já em 1980 para 68,86%; e alcançando, em 2000 o impressionante índice de 81,2%,

representando um aumento de 54,9% na população urbana no país. Em números

absolutos, esse crescimento significa que em 1940 a população residente nas

cidades era de apenas 18,8 milhões, chegando, no ano 2000, a 138 milhões de

habitantes. (GOMES; SILVA; SILVA, 2003 , p. 146).

Transcreve-se, como forma de ratificar as informações explicitadas acima, dados

do Censo elaborado pelo IBGE:

Tabela 1 - Dados Históricos dos Censos

População Residente, por situação do domicílio e por sexo - 1940-1996

Total Urbana Rural Anos

Homens Mulheres Homens Mulheres Homens Mulheres

1940 20.614.088 20.622.227 6.164.473 6.715.709 14.449.615 13.906.518

1950 25.885.001 26.059.396 8.971.163 9.811.728 16.913.838 16.247.668

1960 35.055.457 35.015.000 15.120.390 16.182.644 19.935.067 18.832.356

1970 46.331.343 46.807.694 25.227.825 26.857.159 21.103.518 19.950.535

1980 59.123.361 59.879.345 39.228.040 41.208.369 19.895.321 18.670.976

1991 72.485.122 74.340.353 53.854.256 57.136.734 18.630.866 17.203.619

1996 77.442.865 79.627.298 59.716.389 63.360.442 17.726.476 16.266.856

FONTE: (IBGE, 1987;1996;1997)

2.1 O MODELO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL

Embora tenham existido algumas tímidas experiências de financiamento

habitacional entre as décadas de 1930 e 1960, principalmente através das caixas

econômicas federal e estaduais, bem como institutos de previdência e companhias

de seguro, pode-se dizer que a história do financiamento habitacional, enquanto

modelo institucionalizado, começa no ano de 1964 com a criação do Sistema

Financeiro da Habitação, mais conhecido por SFH (ABECIP, 2003).

O SFH foi criado no bojo da reforma bancária e de mercado de capitais, com uma

inovação adequada aos altos índices de inflação observados na época, a correção

monetária. A habitação passa a ser tratada nesse momento como uma prioridade do

governo federal, e as diretrizes principais estavam estabelecidas no Plano Nacional

de Habitação . PNH, que fazia parte do plano de ação do governo, conhecido como

PAEG e delineado pelos Ministérios da Fazenda e do Planejamento (ABECIP,

2003, p. 17).

Foi então criada a instituição que seria o ícone do financiamento habitacional no

Brasil pelos próximos 20 anos até sua extinção em 1986: o Banco Nacional da

Habitação ou BNH. A legislação do BNH era extremamente avançada do ponto de

vista social, pois estabelecia como prioridade máxima, na aplicação dos recursos do

novo sistema, a construção de moradias para a população de baixa renda,

especificando claramente os moradores de .(...) favelas, mocambos e aglomerações

sub-humanas de habitação;(...)3; como outras prioridades entravam os projetos

municipais ou estaduais e as cooperativas habitacionais (BRASIL, 1964).

As favelas aparecem novamente na mesma lei na seção II que define as aplicações

do sistema.O BNH era responsável por estipular um percentual mínimo dos

recursos destinados a órgãos ou empresas estatais ou mistas para investimentos em

3 Redação extraída do inciso I, artigo quarto da Lei 4.380 de 1964.

favelas, mocambos e aglomerações sub-humanas. As fontes de recursos para o SFH

eram: depósitos a prazo, financiamentos nacionais e internacionais, letras

imobiliárias, depósitos compulsórios dos institutos de aposentadorias e pensões 4, e

aquisição obrigatória de letras imobiliárias pelo Serviço Social da Indústria - SESI

e Serviço Social do Comércio- SESC (BRASIL, 1964).

As aplicações do SFH eram destinadas à construção de casas e tanto as entidades

públicas como privadas deviam observar percentuais mínimos para investimentos

de moradias de valores unitários mais baixos fixados sempre em salários mínimos

vigentes: teto de custo por unidade habitacional de 60 vezes o salário mínimo para

as entidades públicas e 100 vezes para entidades privadas. Além disso, foram

estabelecidos tetos de aplicação por valor unitário dos imóveis, tanto para o setor

público, 300 vezes o salário mínimo, como para o setor privado, 400 vezes o

salário mínimo vigente (BRASIL, 1964).

Dois pontos extremamente inovadores da Lei que institui o SFH foram a previsão

de correção monetária dos contratos de crédito imobiliário e a criação das letras

imobiliárias.

O FGTS trata-se de um fundo composto por recolhimentos mensais de

contribuições compulsórias sobre os salários, pagas por empregadores (o FGTS

será detalhado na próxima seção). As cadernetas de poupança surgem em 1968 e

constituem, juntamente com o esquema de captação das letras imobiliárias, o

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE. As cadernetas de poupança

foram criadas com a compulsoriedade de aplicação de 70% dos saldos para o

crédito imobiliário.

O BNH passa então a ser responsável pela gestão tanto do FGTS como dos

recursos do SBPE, utilizando para tanto uma rede de agentes financeiros públicos e

privados composta por bancos, associações de poupança e empréstimo, companhias

de crédito imobiliário e companhias e cooperativas habitacionais. A instituição

BNH era o núcleo central da política habitacional, sendo responsável por

4 Percentual da receita dessas instituições, limitado a 20% da receita das mesmas, fixado pelo Ministro do Trabalho e da Previdência Social.

estabelecer alternativas para a população de baixa renda, além de normatizar e

regular a concessão de crédito imobiliário pelos bancos comerciais. Suas

atribuições principais como responsável maior da política habitacional eram:

administrar os recursos do FGTS, estabelecer normas e fiscalizar a aplicação dos

recursos das cadernetas de poupança, desenhar os instrumentos de financiamento,

garantir a liquidez do sistema e, por fim atuar como agente garantidor das

cadernetas de poupança, emprestador de última instância, e das letras imobiliárias

(SANTOS, 1999, p. 10).

Poderíamos dividir a atuação do BNH em dois eixos principais em termos de faixa

de renda da população beneficiada: o primeiro conectado ao SBPE e composto por

um público de classes de renda média e alta e o segundo eixo calcado no FGTS

para a população de baixa renda.

O esquema de financiamento das unidades habitacionais pelo SBPE funcionava da

seguinte forma: os agentes financeiros financiavam diretamente os empreendedores

imobiliários privados para a construção dos imóveis, estes por sua vez promoviam

a venda das unidades àqueles que ficariam definitivamente como mutuários

sistema, responsáveis pelo pagamento do financiamento. Para as moradias de

interesse social o financiamento ocorria através de agentes financeiros públicos, as

companhias e/ou cooperativas habitacionais, mais conhecidas como COHABs e

COOPHABs. O público alvo de atuação desses agentes, inicialmente, era composto

pela população de até 10 salários mínimos. Entretanto, ao longo de sua atuação, o

atendimento concentrou-se na

faixa de renda de 3 a 10 salários mínimos (GARCIA; CASTELO, 1996, p. 2).

Neste caso estas instituições obtinham financiamento junto ao BNH, com recursos

do FGTS, contratavam as construtoras e comercializavam, sem lucro, as unidades

habitacionais por meio da concessão de crédito imobiliário. Os compradores finais

dos imóveis eram responsáveis pelo pagamento dos financiamentos individuais

para as COHABs que, por sua vez, deveriam pagar o financiamento inicial obtido

junto ao BNH. (SANTOS, 1999, p.12).

Em tese o BNH era o gestor do FGTS e as COHABs eram os agentes promotores,

ou seja, os responsáveis pela implementação dos programas habitacionais nos

diversos níveis, municipal, intermunicipal e estadual. Ou seja, embora o sistema

previsse um núcleo decisório central, era prevista uma articulação com outras

esferas de governo através de entidades subnacionais. (ROYER, 2002, p. 11).

Já na década de 1970 foram criados pelo BNH programas alternativos financiados

com um mix de recursos do FGTS e do Orçamento Geral da União. Não se tratava

de programas de crédito imobiliário e sim de auxílio para a melhoria de habitações

precárias, auto-construção, urbanização e regularização de lotes. Tais programas,

como o PROFILURB, PRO-MORAR e João de Barro, foram concebidos no

sentido de suprir a deficiência do BNH, por meio das COHAB.s e COOPHAB.s,

em financiar moradia a uma faixa da população com rendimentos mensais

inferiores a 3 salários mínimos (SANTOS, 1999, p.16).

Para se ter uma idéia da síntese de atuação do BNH durante sua existência o gráfico

1 explicita o número de financiamentos concedidos por programa (o gráfico

apresenta dados de 1964 até 1984 abrangendo quase todo o período do BNH que

foi extinto em 1986).

Gráfico 1 - Número de habitações financiadas pelo SFH e pelos programas alternativos no período 1964 – 1984. Fonte: elaborado a partir de dados extraídos de Santos, 1999.

Evidencia-se a baixa representatividade dos programas alternativos ao longo do

período, com uma atuação incompatível às necessidades habitacionais da

população de até 3 salários mínimos, que em 2000 representavam 83,2% do déficit

habitacional urbano (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2001, p.167).

Fazendo um balanço geral da existência do BNH, foram financiadas no período de

1964 a 1984, entre todos os programas, 4,3 milhões de unidades habitacionais,

distribuídas da seguinte forma: 18% para os programas alternativos, financiados

com recursos do orçamento da união e do FGTS, 40% das unidades para as

COHABS e COOPHABS com recursos do FGTS e 42% com recursos do SBPE,

ou seja, 58% para beneficiários com rendimentos mensais de até 10 salários

mínimos e 42% para a faixa superior a 10 salários.

Outras pesquisas realizadas demonstram, entretanto que a atuação do BNH

restringia-se a famílias com renda superior a cinco salários mínimos, ou seja,

capazes de arcar com as prestações mensais de um financiamento (ROYER, 2002,

p. 9).

No Gráfico 2 fizemos uma simulação do volume total de recursos por cada

categoria, FGTS/OGU, COHAB.s e COOPHAB.s. É bem clara a supremacia do

SBPE frente às outras fontes de recursos, principalmente na década de 1980.

Gráfico 2 - Simulação de valores totais financiados por categoria

Fonte: elaborado a partir de dados extraídos de Santos, 1999. Obs.: Simulação do volume total financiado por fonte de recursos considerando-se para cada unidade financiada os seguintes valores: R$ 10.000,00 para FGTS, R$ 70.000,00 para SBPE e R$ 30.000,00 para COHABs e COOPHABs. Por essa simulação a distribuição de recursos passa a ser: 32% para famílias com

rendimentos de até 10 salários mínimos e 68% para a faixa superior a 10 salários

mínimos. Em 2001, segundo o IBGE, apenas 4,7% da população auferiam

rendimento mensal acima de 10 salários mínimos (IBGE, 2004b).

2.2 CARACTERÍSTICAS DA CRISE DO SFH

Boa parte da responsabilidade pela crise do SFH pode ser atribuída ao Governo,

que não soube administrar o sistema e comprometeu ainda mais a situação, com a

criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais –FCVS . Esse Fundo

nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos

devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual. Como as prestações na época

eram reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha correção trimestral, foi

criado em 1969 o Coeficiente de Equiparação Salarial5 - CES - para reduzir

possíveis resíduos. (BRASIL, 2007).

Com décadas de alta inflação, defasagem salarial e intervenções do governo nos

contratos, o CES foi subdimensionado. O descompasso entre o reajuste das

prestações e os saldos foi maior que o previsto. O salário mínimo foi substituído

como indexador das prestações pelo Salário Mínimo Habitacional, e depois pela

Unidade Padrão de Capital, que subiram menos que os salários entre 1973 e 1982.

Em 85, no governo Sarney, as prestações foram reajustadas em 112%, enquanto os

saldos devedores tiveram correção de 246%, com base nos índices de poupança.

Essa foi a maior causa de rombo do FCVS. No Plano Cruzado, em 1986, o valor

das prestações foi ajustado por índices inferiores à inflação, com base na média dos

12 meses anteriores. No Plano Bresser, em 87, houve congelamento temporário e

adoção de nova política salarial. No Plano Verão, em 89, as prestações voltaram a

ser congeladas entre fevereiro e maio. No Plano Collor, em 90, a inflação de

84,32% foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações. Em 91, no Plano

Collor II, não houve política salarial até setembro, e os saldos passaram a ser

corrigidos pela TR. (LORENZETTI, 1998).

O FCVS, criado para cobrir os resíduos dos saldos devedores não pagos pelo

mutuário no final do contrato, gerou uma dívida potencial de R$ 60 bilhões por

causa dos benefícios concedidos pelo governo aos mutuários ao longo das décadas

passadas.

Em 1986, o BNH é extinto, transferindo-se suas atribuições para o Conselho

Monetário Nacional (CMN), Banco Central (BACEN) e, mais especificamente,

para a Caixa Econômica Federal, que ficou com a atribuição de desenvolver a

política habitacional do país, assumindo a gestão do SFH e um prejuízo de R$ 2,5

bilhões. 6

5 O CES foi originalmente criado através de Resolução do BNH e somente adquiriu respaldo jurídico com o advento da Lei 8692/93 de 28/07/1993. A idéia da criação do CES era de uma majoração da prestação inicial em determinado percentual, percentual este que deveria ser suficiente para cobrir as diferenças que poderiam advir da adoção de diferentes índices e periodicidade para o saldo e prestações. A equação seria fechada com a participação do FCVS. 6 Dados colhidos em pesquisa direta na Caixa Econômica Federal, em abril 2007, na GILIE/SSA- Gerência de Alienação de Bens da CAIXA em Salvador/BA

O sistema habitacional brasileiro passou a vivenciar intensas crises, que resultaram

num alto endividamento, gerando a incapacidade de implementação de novos

projetos. As crises tiveram sua origem na inadimplência dos mutuários, tendo em

vista o aumento crescente das prestações, que não era acompanhado pela política

salarial.

A CAIXA enfrentou, nesse período, uma inadimplência média de 40 %. Ao

mesmo tempo, entre mais de 1,2 milhões de contratos, 656 mil têm amortização

negativa, ou seja, a prestação não cobre sequer os juros. Nos financiamentos

concedidos com recursos da poupança, a inadimplência chegou a 19,26%. Na área

do FGTS e no sistema hipotecário atingiu 40%, e nos contratos firmados com base

no Fundo de Desenvolvimento Social, 24,58%. Atualmente, a gestão da política

federal de Habitação está sob responsabilidade da Secretaria de Estado de

Desenvolvimento Urbano, ligada diretamente à Presidência da República. A gestão

financeira dos recursos do FGTS é de responsabilidade da Caixa Econômica

Federal (CEF), sob fiscalização e controle do Conselho Curador do FGTS

(CCFGTS). 7

Azevedo (1995) resume da seguinte forma o panorama do setor habitacional no

início de 1985:

(...) quando se implantou a chamada Nova República, o quadro existente no setor habitacional apresentava, resumidamente, as seguintes características: baixo desempenho social, alto nível de inadimplência, baixa liquidez do sistema, movimentos de mutuários organizados nacionalmente e grande expectativa de que as novas autoridades pudessem resolver a crise do sistema sem a penalização dos mutuários. (AZEVEDO, 1995, p.295).

A despeito de ter tomado posse com um discurso de renovação e de ênfase na

política urbana, inclusive com a criação do Ministério do Desenvolvimento Urbano

(MDU) e a formação de comissões de alto nível para discutir a política urbana em

geral e a política habitacional em particular, a Nova República tomou uma série de

medidas que vieram prejudicar sensivelmente o desempenho da área habitacional.

7 Dados colhidos em pesquisa direta na Caixa Econômica Federal, em abril 2007, na GILIE/SSA- Gerência de Alienação de Bens da CAIXA em Salvador/BA.

A primeira, como aponta Azevedo (1995, p.296), foi a concessão de um elevado

subsídio para os mutuários do sistema em 1985, em resposta à ação dos

movimentos de mutuários e do aumento da inadimplência do sistema. Ressalte-se

que após pressões e contrapressões, mobilização de parlamentares, partidos e muita

discussão interna, o governo finalmente tomara a decisão final. Todos os mutuários

teriam um reajuste de 112% desde que optassem pela semestralidade das correções.

Os que desejassem manter as indexações anuais teriam um aumento

correspondente à correção monetária plena,ou seja, 246,3%. Desnecessário dizer

que, excetuando uma minoria mal-informada e decisões irracionais, a quase

totalidade dos mutuários optou pela primeira alternativa, que incorporava a

principal reivindicação da Coordenação Geral dos Mutuários (112% de reajuste).

O Plano Cruzado provocou ainda queda na arrecadação líquida das cadernetas de

poupança, o que também prejudicou o SFH em relação à oferta de recursos

disponíveis para os financiamentos habitacionais. Neste período, iniciou-se a

extinção do BNH, que foi incorporado à Caixa Econômica Federal. A extinção do

BNH é descrito por Azevedo (1995) da seguinte maneira:

A forma como se deu essa decisão foi motivo de surpresa (...) uma vez que ocorreu de maneira abrupta e sem margem para contrapropostas. Este procedimento chocava-se com as declarações de intenções e encaminhamentos anteriores feitos pelo próprio governo. (...) A maneira como o governo incorporou o antigo BNH à Caixa Econômica Federal torna explícita a falta de proposta clara para o setor. Em outras palavras, nenhuma solução foi encaminhada para os controvertidos temas que permeavam o debate anterior. Nesse sentido, a pura desarticulação institucional do banco, sem o enfrentamento de questões substantivas, somente agravou os problemas existentes. (AZEVEDO, 1995, p. 297; 298).

SILVA (1989, p.87) ressalta o fato de que com os subsídios aos mutuários

concedidos em 1985, e com o Plano Cruzado (...) lançou-se no FCVS um rombo

que ninguém conheceu ao certo, mas que é estimado na faixa de 20 a 30 bilhões de

dólares. Os mutuários do SFH pagavam prestações irrisórias, na faixa de 5% a

10% dos aluguéis correspondentes. Como resultado, essas prestações não cobriram

os juros dos saldos devedores existentes. Logo, o sistema não conseguiu retorno de

caixa que lhe permitisse conceder novos financiamentos em volume expressivo.

Como resume o IPEA (1989), em um relatório de avaliação da política habitacional

da época:

A criação de um ministério específico para promover o desenvolvimento urbano foi recebida como uma manifestação clara de que o governo daria importância crescente ao trato dos problemas setoriais urbanos. Em vez disso, tem-se presenciado a contínua desagregação institucional do setor iniciada com a incorporação do BNH à Caixa Econômica Federal [um órgão ligado ao Ministério da Fazenda](...). (IPEA, 1989, p. 11)

2.2.1 Tentativas Governamentais para superar a crise

A grave crise financeira e institucional, entretanto, não impediu que ações fossem

tomadas na área habitacional. Tais ações, entretanto, pela primeira vez desde 1964,

basearam-se no fortalecimento dos programas alternativos do SFH e não em

modificações no sistema propriamente dito. Com efeito, na década de 1970, os

programas habitacionais alternativos passaram a ter desempenho bem superior ao

sistema convencional. Entre esses programas, merece destaque o Programa

Nacional de Mutirões Comunitários, tal como seus antecessores PROFILURB e

PRÓ-MORAR, voltado para famílias de renda inferior a três salários-mínimos.

Com grande aporte de recursos orçamentários a fundo perdidos, tal programa

propunha-se a financiar cerca de 550 mil unidades habitacionais.

Com efeito, o que se seguiu à extinção do BNH foi uma imensa confusão

institucional provocada por reformulações constantes nos órgãos responsáveis pela

questão urbana em geral e pelo setor habitacional em particular. Em um período de

apenas quatro anos, o Ministério do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente

(MDU), criado em 1985, transformou-se em Ministério da Habitação,

Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MHU), em Ministério da Habitação e

Bem-Estar Social (MBES) e, finalmente, foi extinto em 1989, quando a questão

urbana voltou a ser atribuição do Ministério do Interior. (BRASIL, 2007).

Para Azevedo (1995, p.300), supõe-se que pelo menos um terço das unidades

financiadas não tinham sido construídas devido, dentre outros fatores, à má

utilização de recursos. Sobre o período da Nova República e Collor, cita Arretche

(1996):

“Na segunda metade dos anos 80, a crise do Sistema Financeiro de Habitação e a extinção do BNH criaram um vácuo com relação às políticas habitacionais, através de um processo de desarticulação progressiva da instância federal, com fragmentação institucional, perda de capacidade decisória e redução significativa dos recursos em 1986 (data da extinção do BNH) e 1995 (quando tem início uma reestruturação mais consistente do setor), a política habitacional foi regida por vários órgãos que se sucederam ao longo período, sem que se conseguisse resultados efetivos.” (ARRETCHE 1996, p.81).

A atuação do governo Collor na área da habitação, seguindo um padrão que se

institucionaliza desde o governo Sarney, foi caracterizada por processos em que os

mecanismos de alocação de recursos passaram a obedecer preferencialmente a

critérios clientelistas ou ao favorecimento de aliados do governo central. Essa foi a

característica do Plano de Ação Imediata para a Habitação, lançado em 1990, que

se propunha a apoiar financeiramente programas de construção de unidades e de

oferta de lotes urbanizados, para atendimento de famílias com renda até 5 salários

mínimos, financiando projetos de iniciativa de COHABs, Prefeituras,

Cooperativas, Entidades de Previdência, etc. (AZEVEDO,1996, p.101).

Durante o conturbado governo Collor (1990-1992), o quadro de crise das políticas

públicas na área de habitação se agravou, e foi marcado por mudanças superficiais

no SFH (como a facilitação da quitação dos imóveis e a mudança no mecanismo de

correção das prestações) e por programas na área da habitação popular

caracterizados pela má utilização dos recursos públicos. O principal programa,

entre esses últimos, que, com a extinção do Ministério do Interior, passou para o

controle do Ministério da Ação Social — o Plano de Ação Imediata para a

Habitação (PAIH) —, previa a construção, em caráter emergencial, de

aproximadamente 245 mil unidades habitacionais em 180 dias, por meio da

contratação de empreiteiras privadas. (AZEVEDO, 1995, p.302).

Azevedo (1995) ao resumir resultados do PAIH, demonstra o não cumprimento de

várias metas estabelecidas: o prazo estimado de 180 dias alongou-se por mais de

dezoito meses; o custo unitário médio suplantou o valor previsto, acarretando numa

redução de 245 mil para 210 mil unidades. Por fim, por motivos clientelistas, o

plano não seguiu os percentuais de alocação de recursos definidos pelo Conselho

Curador do FGTS para os diversos estados da Federação.

Como aponta Gonçalves (1997):

A efetiva retomada das operações com recursos do FGTS (...) voltou a ocorrer nos anos de 1990 e 1991, quando foram contratadas cerca de 526 mil unidades, sendo 360 mil somente no ano de 1991. O volume de operações contratadas nesses dois anos, no entanto, comprometeu o orçamento dos anos seguintes impedindo a realização de novas operações. (...) boa parte das 526 mil unidades visaram a atender objetivos políticos e muitas delas apresentaram problemas de comercialização, sendo que no final de 1996 mais de 50 mil delas não haviam sido comercializadas e um número expressivo delas não tinha sua construção concluída. Boa parte delas, inclusive, só terá sua comercialização viabilizada por valor bem inferior ao custo incorrido em sua produção, demonstrando que sua contratação não observou os critérios técnicos requeridos. (GONÇALVES, 1997, p.28).

Com o impeachment de Collor em 1992 e a posse de Itamar Franco, a gestão das

políticas públicas na área de habitação sofreu consideráveis alterações. Durante o

período em questão, os programas na área de habitação popular, agora sob o

controle do Ministério do Bem-Estar Social, foram redesenhados e passaram a

exigir a atuação de conselhos com participação comunitária dos governos locais e

uma contrapartida financeira desses últimos nos investimentos da União. Tais

mudanças aumentaram significativamente o controle social e a transparência da

gestão dos programas em questão, e constituíram-se em ponto de inflexão

importante na condução das políticas públicas na área de habitação popular.

(BRASIL, 2007).

Acerca dos programas redesenhados sob o controle do Ministério do Bem-Estar

Social, Azevedo (1995, p. 301;303) destaca que os referidos programas,

notadamente o Habitar - Brasil e o Morar-Município, ou foram mantidos na gestão

posterior (como no caso do Habitar - Brasil, ainda que com modificações e

aperfeiçoamentos), ou serviram de base para a formulação de programas

semelhantes.

Além de reformular os programas habitacionais na área de habitação popular, a

gestão Itamar Franco também se ocupou da conclusão das obras inacabadas

contratadas na gestão anterior com recursos do FGTS, fez algumas modificações

no SFH ao extinguir o PES (o mecanismo que gerou o rombo no FCVS) e criou um

plano de amortização baseado no comprometimento da renda em substituição ao

antigo Plano de Equivalência Salarial. Tais mudanças, entretanto, não tiveram

fôlego para reverter o quadro de crise estrutural do sistema. Num primeiro passo

para reorientar a estrutura de formulação e operação da política habitacional, no

Governo Fernando Henrique Cardoso, é extinto o Ministério do Bem-Estar Social e

cria-se a Secretaria de Política Urbana (SEPURB), no âmbito do Ministério de

Planejamento e Orçamento. Como se pode ver em Oliveira, (2000, ):

O primeiro governo Fernando Henrique Cardoso irá, então, empreender uma reforma mais efetiva do setor, promovendo uma ampla reorganização institucional com a extinção do Ministério do Bem Estar Social e a criação da Secretaria de Política Urbana - SEPURB no âmbito do Ministério do Planejamento e Orçamento - MPO, esfera que ficaria responsável pela formulação e implementação da Política Nacional de Habitação

A linha básica de atuação preconizada para a SEPURB consistia, em tese, na

descentralização da execução de programas específicos nas áreas de habitação,

saneamento e infra-estrutura para estados e municípios, ficando a União com

funções normativas e reguladoras, que podiam ser exercidas via processo

legislativo convencional, por meio da edição de medidas provisórias ou, ainda,

mediante portarias e instruções normativas da própria SEPURB. Alguns dos

principais programas habitacionais desse período permanecem em vigor até o

presente. (BRASL, 2007).

O primeiro a ser citado é o Pró-Moradia, financiado com recursos do FGTS e

contrapartidas estaduais e municipais, e que prevê a concessão de financiamentos a

estados e municípios, na qualidade de mutuários, para projetos destinados a

famílias com renda de até 3 salários mínimos, que vivam em moradias

inadequadas, por condições de falta de segurança ou de salubridade. (CAIXA,

2007).

O Pró-Moradia, que entre 1995 e 1998 investiu cerca de R$ 790 milhões (eram

mais de R$ 2,17 bilhões orçados), encontra-se quase paralisado em função da

incapacidade de Estados e Municípios contraírem novos empréstimos junto ao

FGTS. Destinado igualmente aos poderes públicos estaduais e municipais e

atuando junto à mesma faixa de população do Pró-Moradia, há o Habitar - Brasil,

que utiliza como fontes de recursos o OGU e contrapartidas de estados e

municípios, além da possibilidade de canalização de recursos externos. Entre seus

objetivos, destacam-se a melhoria das condições de habitabilidade e da qualidade

de vida das famílias que vivem em áreas degradadas, de risco, insalubres ou

impróprias para moradia. (CAIXA, 2007).

Cabe destacar, na seqüência, o programa Carta de Crédito, voltado para a

população com renda familiar de até 12 salários mínimos e que prevê o crédito

direto ao cidadão para aquisição de habitação nova ou usada, ampliação e melhoria

de habitação existente, construção de moradia ou aquisição de lote urbanizado para

construção, bem como compra de material de construção, com recursos do FGTS.(

CAIXA, 2007).

Outros Programas do Governo operacionalizados pela Caixa Econômica Federal,

também foram criados prevendo a utilização de recursos do FGTS e de outras

fontes, para o atendimento da demanda existente, tais como o Construcard - para a

compra de material de construção, o Programa de Subsídio à Habitação de

Interesse Social - PSH e o Crédito Solidário, estes últimos mais recentes e também

com subsídios do Governo Federal. Em 1999, a SEPURB cedeu lugar a uma

secretaria especial na esfera da Presidência da República, a SEDU/PR, onde

ressaltamos, entretanto, a criação em 1999, do Programa de Arrendamento

Residencial - PAR, que prioriza o atendimento às famílias com renda mensal de até

6 (seis) salários mínimos, sob a forma de arrendamento, com opção de compra no

final do contrato. Nesse Programa, a Caixa Econômica Federal tem a propriedade

fiduciária das unidades, que são adquiridas por um fundo financeiro constituído

exclusivamente para o programa, o FAR. O programa apresenta algumas

vantagens interessantes, como a possibilidade de ocupação de áreas com infra-

estrutura já implantada e de recuperação e legalização de cortiços. Entretanto, o

fundo criado tem recursos finitos, o que pode comprometer a continuidade das

ações.8

Segundo boletim informativo da Caixa, desde julho de 1999 até 2005, o PAR

contratou 174.141 unidades habitacionais, com investimento de R$

4.115.926.375,10. A análise dos principais Programas Habitacionais

implementados nas últimas décadas, a exemplo dos acima citados, permite ver que

as linhas de atuação, calcadas em recursos onerosos e em critérios de capacidade de

pagamento, estão longe de poder atender satisfatoriamente a população com renda

mais baixa, que concentra o déficit habitacional. Esse fato foi oficialmente

reconhecido no Relatório Nacional Brasileiro para a Conferência Istambul +5, que

no seu item 4.12, ao tratar do desempenho dos programas, assim manifesta-se:

4.12 No período 1995 a março de 2000 foram beneficiadas 1.443.169 famílias e gerados cerca de 597.525 novos empregos com programas habitacionais. A principal fonte de financiamento dos programas foi o FGTS, responsável por cerca de 90,51% dos recursos, enquanto o OGU respondeu pelos 9,49% restantes. O principal programa da SEPURB/SEDU em termos de participação no investimento total foi o Carta de Crédito Individual (60,48%) seguido do Carta de Crédito Associativo (19,06%). Os principais programas destinados a agentes do poder público, com foco na população de mais baixa renda, como o Habitar Brasil e o PRÓ-MORADIA foram responsáveis por apenas 9,49% e 9,23% dos recursos totais investidos, demonstrando que os investimentos em habitação não têm privilegiado a população de baixa renda. (CAIXA, 2007).

No que tange à distribuição regional dos recursos, a região Sudeste foi contemplada

com 56% do total, enquanto o Nordeste, que concentra o maior contingente de

pobreza e do déficit habitacional, recebeu apenas 17%.9

2.2.2 A nova política habitacional e a RMS

A partir da década de 1990, o Governo Federal, através da Caixa Econômica

Federal, que assumiu o papel de agente financeiro do atual SFH, vem buscando

8 Dados colhidos em pesquisa direta na Caixa Econômica Federal, em abril 2007, na GILIE/SSA- Gerência de Alienação de Bens da CAIXA em Salvador/BA. 9 Idem .

atingir as camadas da população de renda mais baixa, através da diversidade de

programas viabilizados individualmente e para associações e entidades públicas

(Cesta de Material, Carta de Crédito Individual e Associativa, Pro - Moradia,

Habitar Brasil-Bid). Os resultados são ainda pouco expressivos para a grande

dimensão do problema, face aos limites de subsídio. Nesse sentido, o Ministério

das Cidades, criado em 2002, vem implementando novas ações para a implantação

da sua Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (SEHAB, 2008).

Para o Município de Salvador, o quadro recente também se afirmou com essas

características, embora com algumas especificidades. Na organização municipal,

foram criadas várias instituições que se sucederam nas últimas décadas, com

interrupções, sem que a problemática da habitação pudesse ser equacionada como

serviço público contínuo: PRODESO (1975-1978); CDS (1979-1985);

SETHA(1985-1997), associada à criação de uma Cohab municipal; e SEHAB

(2001-atual). Esses órgãos estiveram voltados para ações emergenciais, algumas

tentativas de mutirão para urbanização e produção habitacional e para implantação

de loteamentos para desabrigados, que, no total, somam 20 mil lotes, produzidos de

1968 a 1997.

Nessas últimas décadas, coube ao governo do Estado da Bahia a produção de novas

habitações, tendo sido produzidas, através da URBIS (1968-1998), um total de 52

mil unidades para o município de Salvador, sendo a maioria para as faixas de

rendimento entre 3 a 5 SM. Com a extinção da URBIS, foram viabilizados

programas de melhorias de áreas ocupadas, através do Programa Viver Melhor,

executado pela CONDER. Outras ações vêm sendo empreendidas nas áreas do

centro histórico, embora com esvaziamento das funções habitacionais.

Da criação do BNH (1964) até o final dos anos 90, a atuação pública em habitação

de interesse social em Salvador e RMS gerou os seguintes resultados (SEHAB,

2002):

• URBIS, 1965/1998 - 64 mil unidades (52 mil, em SSA, 12 mil demais

municípios RMS (3 a5 SM);

• INOCOOP, 1960/2000 - 37 mil unidades em SSA, famílias faixas de renda

média (5 a 12 SM);

• PMS, 1968/1997 - loteamentos públicos para desabrigados; 20 mil unidades

(1 a 3 SM);

• PMS, 2001/2006 - regularização fundiária (CDRU e CUEM); 80 mil

unidades. (1 a 3 SM).

• CONDER, a partir de 1998 - Programa Viver Melhor – novas habitações e

urbanização de áreas precárias, substituição de 8 mil unidades, (1 a 5 SM)

No ano de 2001, no âmbito da PMS foi criada a Secretaria Municipal da Habitação

– SEHAB, que, até o início da atual gestão, teve como principal ação a

regularização fundiária de assentamentos de baixa renda (localizados em área

municipal) através das Escrituras de Legalização, destacando-se ainda as ações

relativas ao Programa de Melhorias Habitacionais – Cores da Cidade (em convênio

com o Governo do Estado), e à produção de Unidades Sanitárias (em convênio com

a Funasa) e, em especial àquelas relativas às ações de defesa civil, através da

CODESAL (Coordenadoria de Defesa Civil de Salvador). (BRASIL 2007).

Um importante marco na atual Política Habitacional do país foi a Conferência

Nacional das Cidades, realizada em Novembro de 2003, cujas diretrizes, definidas

conforme abaixo, ainda hoje estão sendo discutidas no Conselho das Cidades e têm

impulsionado as ações do atual Governo na busca de novas políticas e de um novo

Sistema Nacional de Habitação que atendam às principais deficiências do Setor

(BRASIL, 2007).

Dentre as principais diretrizes da Política Nacional de Desenvolvimento Urbano,

podemos destacar (BRASIL, 2007):

• Formular a PNDU e as políticas fundiária, de habitação, de

saneamento ambiental, transporte, mobilidade e trânsito, respeitando o

pacto federativo e buscando integrar os Ministérios e organismos do

governo federal e sociedade civil;

• Promover e estimular a participação social;

• Promover políticas de capacitação técnico-institucional e de

democratização da informação;

• Reduzir as desigualdades regionais;

• Reduzir o déficit quantitativo e qualitativo de habitabilidade;

• Promover o planejamento e gestão territorial.

Desde a extinção do Banco Nacional de Habitação - BNH, há mais de 15 anos, não

se discute uma política habitacional no país. Portanto, o grande desafio do atual

governo é conseguir romper esta estagnação e estabelecer uma nova política que

viabilize o atendimento às famílias de mais baixa renda.

Atualmente o Governo Federal está trabalhando em duas vertentes:

• Retomar o planejamento do setor, dando condições institucionais para

sua gestão;

• Garantir mais recursos para habitação em geral, focando nos programas

habitacionais concentrados na população de baixa renda e na regularização

dos assentamentos precários.

Por essa razão, o Ministério das Cidades elegeu como prioridade absoluta, no

âmbito da política habitacional, a destinação dos programas de subsídios para a

produção, a aquisição e a melhoria de moradias, em benefício das famílias que

ganham até três salários mínimos.

3 O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL

Tomando como referência a base de informações do IBGE, o déficit habitacional,

no que se refere às condições de moradia, é composto por 3 elementos:

• Domicílios improvisados – construções para fins não residenciais, mas que

estavam servindo de moradia por ocasião do Censo.

• Coabitação familiar – representa a insuficiência do estoque habitacional

para atender à demanda, compreendendo a convivência de mais de uma

família no mesmo domicílio (famílias conviventes 10) ou o aluguel de

quartos ou cômodos para moradia de outras famílias.

• Cômodo cedido ou alugado – indica cômodos cedidos ou alugados. Ou

seja, cômodos para o domicílio localizado em casa de mais cômodos,

cortiço, cabeça-de-porco, etc e que foram considerados alugados, cedidos

por empregador ou cedidos por particular. 10 O pressuposto do conceito de famílias conviventes é o de que, para cada família, deve haver a disponibilidade de pelo menos uma unidade habitacional. Esse pressuposto poderia ser criticado, tendo em vista a sobrevivência, principalmente nos meios populares, das famílias ampliadas. Isso implicaria na necessidade de se investigar em que medida a coabitação é uma opção voluntária ou um constrangimento gerado pela limitação do mercado de moradias.

Inadequação: As moradias classificadas como inadequadas são aquelas que

necessitam de melhoramentos para que alcancem um padrão mínimo de

habitabilidade, definido a partir de critérios de qualidade da infra-estrutura de

serviços, relacionados ao ambiente em que a moradia está inserida, e quantitativa

de cômodos do domicílio em relação ao tamanho da família. As moradias

classificadas como inadequadas podem ter problemas relacionados ao acesso à

infra-estrutura ou ao adensamento excessivo: Os problemas de acesso à infra-

estrutura, por sua vez, podem ser de carência de alguma de suas modalidades

(iluminação, abastecimento de água, instalação sanitária ou destino do lixo), ou

relacionado a algum tipo de deficiência no acesso, ou seja, aquelas que têm infra-

estrutura mínima, porém de forma deficiente.

Para caracterizar as habitações com adensamento excessivo foi considerada a

densidade de moradores por domicílio urbano, excluindo-se aqueles com presença

de famílias conviventes ou quartos/cômodos alugados, para não haver sobreposição

com a coabitação familiar, componente do déficit. Tomou-se como suportável o

limite de até 3

moradores por dormitório, nas casas e apartamentos urbanos.

Quadro 1 - Resumo das alterações metodológicas Fonte: Fundação João Pinheiro, 2001.

Tabela 2 – Déficit habitacional básico

Fonte: Fundação João Pinheiro, 2001.

De acordo com estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, em parceria com a

SEDU/PR em 2001, o déficit habitacional quantitativo brasileiro foi estimado em

5,8 milhões de novas moradias em 2001, correspondendo a 13,2% dos domicílios,

devido principalmente à coabitação familiar (56,1%), à habitação precária (24%) e

ao ônus excessivo com aluguel (18,2%). (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2001).

Realizando uma análise consoante dados extraídos de estudos realizados no IBGE

referente ao Censo Demográfico de 2000, pode-se verificar qual seria a demanda

em potencial para o Programa em questão. Conforme tabela abaixo, percebe-se

que uma grande fatia da população, cerca de 89%, reside em domicílios tipo casa ,

9,59% reside em apartamentos, e 1,07% reside em cômodos.

Do total abaixo, 74% possui moradia própria. Os indivíduos que residem em

imóveis alugados, cedidos e/ou cedidos por empregador, que possuem uma renda

entre 1 a 6 salários mínimos, fazem parte da demanda efetiva para acesso ao

Programa PAR do Governo, que estabeleceu um piso e um teto de renda, para

inserção no mesmo.

O objetivo da fixação de limites de inserção através da renda é de que pessoas

menos favorecidas possam vir a ter acesso a moradias, através deste Programa

especificamente, numa forma um pouco mais facilitada, menos onerosa e com um

prazo menor de parcelamento, cerca de 10 a 15 anos, com a possibilidade de

tornarem-se proprietários do imóvel no fim da vigência do contrato de

arrendamento residencial.

TABELA 3 - Domicílios particulares permanentes e moradores em domicílios

particulares permanentes, por situação do domicílio, segundo algumas das

principais características do domicílio - Brasil ( Milhões).

Domicílios particulares permanentes Características do domicílio

Total Situação do domicílio

Urbana Rural

Total 44 795 101 37 334 866 7 460 235

Tipo

Casa 40 018 373 32 636 335 7 382 038

Apartamento 4 298 980 4 256 403 42 577

Cômodo 477 748 442 128 35 620

Condição de ocupação do domicílio

Próprio 33 306 136 27 882 609 5 423 527

Próprio já pago 30 248 669 24 969 569 5 279 100

Próprio ainda pagando 3 057 467 2 913 040 144 427

Alugado * 6 403 325 6 264 712 138 613

Cedido * 4 532 093 2 752 656 1 779 437

Cedido por empregador * 1 719 007 510 265 1 208 742

Cedido de outra forma * 2 813 086 2 242 391 570 695

Outra * 553 547 434 889 118 658

*Demanda potencial

Fonte: IBGE, 2000.

Porém, salientamos que esta pesquisa encontra-se num universo menos extenso,

tendo em vista que serão analisados demanda efetiva a luz da Região Metropolitana

do Salvador. Esta foi apenas uma forma ilustrativa e explicativa de demonstrar a

real situação em que se encontram a população brasileira, consoante censo

realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE.

Fonte: Censo Demográfico 2000 – PNAD (IBGE).

Na tabela 4 acima,, através de dados coletados no Censo 2000, no Brasil e Região

Nordeste, cerca de 33 milhões de pessoas vivem em domicílios próprios, e 6,5

milhões em domicílios alugados. Já na região Nordeste do país, cerca de 8,9

milhões de pessoas residem em domicílios próprios e 1,2 milhões de nordestinos

residem em domicílios alugados. Existem ainda àqueles que vivem em moradias

cedidas, cerca de 1,1 milhões, ou cedidas por empregados, na ordem de 421.893

mil habitantes, e ainda aqueles que moram em outras formas de ocupação no

Nordeste, cerda de 133 mil habitantes.

Na Tabela 5, abaixo, extraída do Censo 1991, demonstra o quantitativo

populacional que mora em domicílios tipo Aluguel, com renda variando entre 1/4

de salário mínimo até mais de 5 salários mínimos. Nesta pesquisa, especificamente,

a demanda potencial restringe-se aos indivíduos com renda entre 1 e 6 salários

mínimos. Onde, cerca de 31,2 milhões de brasileiros possuem renda entre 1 a 6

TABELA 4 - Domicílios Particulares Permanentes – 2000 - Brasil ( Milhões).

Condição de ocupação Brasil Nordeste

Próprio 33.306.136 8.927.748

Próprio já quitado 30.248.669 8.416.207

Próprio em aquisição 3.057.467 511.541

Alugado* 6.403.325 1.208.255

Cedido* 4.532.093 1.131.915

Cedido por empregador* 1.719.007 421.893

Cedido de outra forma* 2.813.086 710.022

Outra forma* 553.547 133.467

salários mínimos e no Nordeste, esse quantitativo cai para 8,2 milhões de

indivíduos.

Tabela 5 – Domicílios particulares permanentes – 1991

Cobertura Brasil Nordeste

Aluguel

Até 1/4 de salário mínimo 751.686 305.552

Mais de 1/4 a 1/2 salário mínimo 1.178.163 282.760

Mais de 1/2 a 1 salário mínimo 1.665.663 220.967

Mais de 1 a 2 salários mínimos 1.240.822 113.339

Mais de 2 a 3 salários mínimos 379.960 33.986

Mais de 3 a 4 salários mínimos 129.726 11.154

Mais de 4 a 5 salários mínimos 83.113 7.326

Mais de 5 salários mínimos 75.896 6.437

Domicílios não alugados 29.185.903 8.026.629

Sem declaração 52.499 6.562

Fonte: Censo Demográfico 1991 – PNAD (IBGE).

Abaixo, segue tabela especificamente por tipo de domicílio e região de estudo,

acerca do quantitativo de moradores em domicílios - ALUGADO, CEDIDO,

CEDIDO POR EMPREGADOR e OUTRA FORMA DE DOMICÍLIO. Estes

fazem parte da demanda potencial para inserção no PAR.

TABELA 6 – Domicílios particulares permanentes e Moradores em

Domicílios particulares permanentes por situação e condição de ocupação do

domicílio.

Variável = Domicílios particulares permanentes (Un idade)

Ano = 2000

Tipo de

ocupação

Alugado Cedido Cedido por

empregador

Outra

forma

Brasil 6.264.712 2.752.656 510.265 434.889

Nordeste 1.169.844 513.087 79.407 82.091

Bahia 288.780 123.589 20.252 19.681

Metropolitana

de Salvador –

BA

122.674 35.139 7.561 9.586

Salvador 110.852 29.338 6.286 8.854

Fonte: Censo Demográfico 2000 – PNAD (IBGE).

Analisando a tabela 6 acima, observamos que o quantitativo de moradores

residentes em domicílios alugados em Salvador e região Metropolitana é bastante

expressivo. Fazendo uma análise hipotética, e considerando que aproximadamente

50% dessa população possua renda de até 4 salários mínimos, percebemos que é

uma tarefa árdua do Programa atender a grande demanda, dos que não possuem

acesso a moradia própria. Indivíduos que residem em domicílios cedidos, cedidos

por empregador ou que residem em outra forma de ocupação, também

correspondem a uma demanda em potencial, por se tratarem de moradores

residentes em domicílios cedidos, seja pelo empregador ou não, bem como sendo

por outra forma qualquer de ocupação. Faz-se necessário, portanto levantar dados

que quantifiquem a demanda potencialmente dentro da faixa salarial a que o

Programa se destina, a fim de verificarmos se a quantidade de imóveis ofertados

pelo mesmo suplanta a quantidade de moradores demandantes do programa,

consoante faixa salarial informada.

4 A CRIAÇÃO DO PAR

4.1 DESCRIÇÕES DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO

RESIDENCIAL E SEUS AGENTES

O Programa de Arrendamento Residencial – PAR, criado pelo Governo Federal em

29 de abril de 1999, mediante a MP nº 1.823 (Anexo I), é um programa

governamental de abrangência nacional, que tem por objetivo proporcionar o

acesso à moradia a famílias com renda familiar de até 6 salários mínimos, mediante

a modalidade de arrendamento residencial com opção de compra ao final de um

período contratado, de, no mínimo 15 anos. (CAIXA, 2004).

São diretrizes do Programa o fomento à oferta de unidades habitacionais e a

melhoria das condições do estoque de imóveis existentes, a promoção da melhoria

da qualidade de vida das famílias beneficiadas, a intervenção em áreas objeto de

planos diretores, a criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos, o

aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse habitacional e o

atendimento aos idosos e portadores de deficiência física.

A Lei prevê a criação de um patrimônio específico do programa que é

contabilizado independentemente dos ativos da Caixa Econômica Federal, sendo

apenas mantidos como propriedade fiduciária desta instituição que é agente gestor

do programa. O programa apresenta duas modalidades principais: construção e

reforma. A Caixa Econômica Federal promove a contratação de empresas privadas

para a construção ou reforma dos imóveis que virão a ser patrimônio do Fundo de

Arrendamento Residencial, FAR (CAIXA, 2004).

Esse fundo é composto pelos recursos do FGTS e outros previstos na Lei de

criação do PAR, bem como das receitas provenientes dos arrendamentos

residenciais realizados.

Os imóveis são adquiridos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial –

FAR, o qual é constituído com recursos dos saldos remanescentes do FDS,

FINSOCIAL, FAS e PROTECH, e de recursos do FGTS. O FAR – FUNDO DE

ARRENDAMENTO RESIDENCIAL foi criado com a finalidade exclusiva de

permitir a segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários

destinados ao PAR – Programa de Arrendamento Residencial (CAIXA, 2004).

Os poderes públicos municipais e estaduais (inclusive Distrito Federal) podem

aportar recursos próprios complementares aos do FAR, por meio de autorização

legislativa específica que o assegure, com o objetivo de reduzir o valor de produção

ou recuperação de empreendimentos habitacionais, bem como dotá-los de infra-

estrutura adequada às condições do Programa. (CAIXA, 2004)

Além disso, independente do entendimento da aplicabilidade ou não do princípio

constitucional de não tributação recíproca entre os bens e rendas dos entes estatais

(União, Estados, Distrito Federal e Municípios), ou seja, da imunidade tributária

sobre os imóveis que pertencem ao patrimônio do FAR, que é um fundo da União,

os imóveis podem ser isentos de taxas e impostos das esferas estaduais e

municipais, mediante autorização legislativa prévia. O patrimônio do FAR é

constituído pelos bens e direitos adquiridos pela CAIXA e deve ser integralmente

aplicado em projetos de empreendimentos imobiliários no âmbito do PAR. O FAR

é gerido pela CAIXA, responsável por todos os atos necessários à administração da

carteira do fundo. Não obstante, o patrimônio do FAR é totalmente segregado dos

haveres financeiros e imobiliários da CAIXA (CAIXA, 2004).

Quando o imóvel está pronto são fechadas operações de arrendamento ao

beneficiário/ arrendatário final. O arrendamento ocorre por um período de quinze

anos com prestações calculadas a uma taxa de arrendamento mensal de 0,7% do

valor final do imóvel. Ao final do período o morador pode exercer opção de

compra do imóvel. Esse programa ocorre também em parceria com os municípios

através de convênios específicos onde estes se encarregam de indicar candidatos

para arrendar os imóveis, indicar prédios viáveis para a modalidade de PAR

reforma além de vender áreas de propriedade das companhias habitacionais com ou

sem subsídio para empreendimentos PAR.

Os investimentos no período 1999 a 2004, realizados no âmbito do programa PAR

estão apresentados na tabela 7. Nesses quatro anos foram investidos R$ 1.748

milhões em valores históricos correspondentes a R$ 2.326 milhões em valores

atualizados pelo IPCA-IBGE. Com esse volume de recursos foram produzidas

84.111 unidades habitacionais.

Tabela 7 – Investimentos com recursos do FAR

Fonte: Elaborado a partir de Caixa Econômica Federal, 2004a. Posição agosto de 2004. Obs: Valores atualizados pelo IPCA . IBGE, data-base junho de 2004.

As áreas de atuação do PAR são aquelas inseridas nas regiões metropolitanas e nos

centros urbanos de grande porte. Como definição de centros urbanos de grande

porte, adotou-se os núcleos urbanos dos municípios com população urbana com

mais de 100 mil habitantes, de acordo com o Censo Demográfico do IBGE.

Originalmente, somente as regiões metropolitanas São Paulo, Rio de Janeiro e

todas capitais estaduais e o Distrito Federal, seriam contemplados. A partir do

segundo semestre de 2001, mais 112 municípios com população acima de 100 mil

habitantes passaram a ser beneficiados com o Programa. (CAIXA, 2007).

Na indicação das áreas destinadas à implantação de empreendimentos do PAR,

devem ser verificadas, em conjunto ou isoladamente, as seguintes condições

básicas:

• Inserção na malha urbana;

• Existência de infra-estrutura básica (água, solução de esgotamento

sanitário, energia elétrica, vias de acesso e transportes públicos);

• Inserção em projetos de revitalização de centros urbanos;

• Facilidade de acesso a pólos geradores de emprego e renda;

• Viabilidade de aproveitamento de terrenos públicos, em especial

aqueles remanescentes de terrenos;

• Desapropriados ao longo das linhas de metrô, linhas de transporte

ferroviário ou rodoviário;

• Estejam em processo de reorganização funcional com possibilidade de

mudança de uso;

• Favoreçam a recuperação de áreas de risco e ambiental.

4.2 PARTICIPANTES E ATRIBUIÇÕES

Os agentes envolvidos no planejamento e execução do Programa PAR e seus

respectivos papéis (CAIXA, 2007):

• MINISTÉRIO DAS CIDADES - Agente gestor do PAR , a quem

compete estabelecer diretrizes, fixar regras e condições para implementação

do Programa, alocar os recursos entre as Unidades da Federação, além de

acompanhar e avaliar o desempenho do Programa;

• MINISTÉRIO DA FAZENDA - Em conjunto com o Ministério das

Cidades fixa a remuneração da CAIXA, pelas atividades exercidas no

âmbito do Programa;

• PODER PÚBLICO - mediante formalização de convênio específico,

selecionam os beneficiários potenciais do Programa a serem selecionados

pela CAIXA, auxiliam a CAIXA na identificação das áreas para a execução

do empreendimento, promovem ações em prol do desenvolvimento de

fatores facilitadores à implantação dos projetos, tais como, a isenção ou

redução de tributos, despesas cartorárias, contribuições e taxas incidentes

ou que venham a incidir sobre os imóveis e operações do PAR, como IPTU,

ITBI, ISSQN e outros encargos que onerem o custo dos imóveis, enquanto

estes estiverem sob a propriedade do FAR, além da adoção de medidas que

possibilitem maior celeridade na aprovação de projetos habitacionais e de

implantação de infra-estrutura nas áreas de intervenção e aporte de recursos;

• CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - agente executor do PAR,

responsável pela alocação e controle da aplicação dos recursos previstos,

definição dos critérios e expedição dos atos necessários à operacionalização

do Programa, pela aquisição dos empreendimentos imobiliários pela

administração dos imóveis e contratos de arrendamentos e pela escrituração

contábil do FAR;

• GEPAR – Gerência Nacional de Arrendamento Residencial –

Responsável pela promoção ao acesso à moradia, especialmente à

população de baixa renda, por meio de financiamentos, repasses,

arrendamentos de imóveis e estruturação de operações e serviços

imobiliários voltados para o mercado, com sustentabilidade e equilíbrio

econômico-financeiro;

• GILIÊ – Responsável pelas atividades de arrendamento dos imóveis do

PAR, a partir da entrega dos empreendimentos concluídos até o

desligamento do imóvel do programa, devendo responder a GEPAR , pelos

resultados alcançados na gestão e operacionalização dessas atividades;

• GIDUR / REDUR - Responsável pela avaliação técnica, jurídica, social

e econômica financeira da proposta selecionada e contratação das operações

com os beneficiários finais;

• SR – Responsável por potencializar a atuação da CAIXA na execução,

repasse e distribuição dos programas do Governo Federal e de organismos

internacionais, oportunizando a concretização de negócios rentáveis para

todos os segmentos da empresa, por meio da comercialização de produtos e

serviços adequados ao perfil de cada cliente.

• CONSTRUTORA PROPONENTE E ÓRGÃOS ASSEMELHADOS

- empresas do ramo da construção civil que participam na apresentação de

propostas e execução de projetos aprovados, relativos à aquisição de imóvel

pronto, em construção, ou concluído em reforma ou recuperação de

empreendimentos;

• ADMINISTRADORA - empresa do ramo de prestação de serviço de

administração de imóveis contratada para administrar os contratos de

arrendamento, os imóveis e condomínios, quando for o caso, no âmbito do

PAR;

• ARRENDATÁRIO - pessoa física que, habilitada ao arrendamento da

unidade habitacional, possui as obrigações inerentes ao contrato de

arrendamento;

• AGENTE EXECUTOR DO TRABALHO TÉCNICO SOCIAL -

pessoa jurídica, selecionada por meio de credenciamento, para elaborar e

executar o PTTS nos empreendimentos contratados.

4.3 ETAPAS DE OPERACIONALIZAÇÃO DO PAR

O programa de Arrendamento se inicia, no âmbito municipal, através da um

Convênio assinado pela Caixa, através dos seus Escritórios de Negócios regionais,

com o Poder Público, onde ficam estipuladas as competências do Poder Público

local e da Caixa para a viabilização dos possíveis empreendimentos a serem

propostos.

A participação do Poder Público visa assegurar:

• A identificação das regiões prioritárias para a implantação dos projetos

nos municípios de atuação do PAR;

• A promoção de ações e conseqüente encaminhamento para elaboração

das Leis Autorizativas, se for o caso, com o objetivo de isenção ou redução

de tributos, despesas cartorárias, contribuições e taxas incidentes ou que

venham a incidir sobre os imóveis e operações do PAR, como IPTU, ITBI,

ISS e outros encargos que onerem o custo dos imóveis, enquanto se

mantiverem na propriedade do FAR;

• A adoção de medidas que confiram maior agilidade ao processo de

aprovação dos projetos habitacionais e implantação de infra-estrutura básica

nas áreas de intervenção;

• Indicação das famílias a serem beneficiadas pelo Programa;

• Aporte de recursos se for o caso.

Anualmente o Ministério das Cidades define e disponibiliza recursos do Fundo de

Arrendamento Residencial – FAR, para aplicação no PAR, de acordo com o

enquadramento das regiões metropolitanas e centros urbanos de grande porte, estes

últimos definidos como os municípios com população urbana com mais de 100

mil habitantes.No âmbito dos municípios de abrangência do Programa devem ser

mapeadas e identificadas as zonas que atendam aos critérios de elegibilidade para

alocação de investimentos naquela faixa de população. (CAIXA, 2004).

4.3.1 Identificação e seleção da demanda

A identificação da demanda para o arrendamento das unidades habitacionais dos

empreendimentos do PAR é condicionante para contratação das operações. Nas

Capitais e Regiões Metropolitanas, havendo banco de candidatos disponibilizado

pelo Poder Público, a verificação de demanda necessária para o arrendamento das

unidades é realizada a partir de avaliação de amostra representativa, retirada

aleatoriamente da relação de candidatos informada, composta, no mínimo, por 30%

do quantitativo de unidades habitacionais do empreendimento a ser contratado.

Conforme manual normativo da CAIXA, HH050 (2008), os proponentes da amostra

são avaliados em todos os requisitos básicos utilizados para avaliação de

proponentes ao arrendamento de imóveis do PAR. O índice de aproveitamento da

amostra nos requisitos básicos deve ser aplicado ao banco de candidatos. O

resultado obtido indica o universo de candidatos com possibilidade de

aproveitamento, devendo esse resultado representar, no mínimo, duas vezes a

quantidade de proponentes necessária à ocupação do empreendimento.

Caso o Poder Público não disponha de banco de candidatos específico para o PAR,

a identificação da demanda deve ser efetuada por meio de seleção prévia efetuada

com todos os candidatos indicados na relação fornecida pelo Poder Público, os

quais devem estar enquadrados previamente, nos seguintes critérios:

• Ser brasileiro nato ou naturalizado;

• Ser detentor de visto permanente no país, no caso de estrangeiro;

• Renda familiar mensal até 6 salários mínimos;

• Renda familiar mensal até 8 salários mínimos, tratando-se de

profissionais da área de segurança pública, particularmente policiais civis e

militares;

• Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial no

local de domicílio nem onde pretende fixá-lo, ou detentor de financiamento

habitacional em qualquer local do país;

• Ser maior de 18 anos ou emancipado;

• Não ter contrato de arrendamento anterior rescindido, dentro do

Programa, por descumprimento contratual;

• Na data da assinatura do contrato, a soma da idade do arrendatário e o

prazo de arrendamento de 15 anos, não pode ultrapassar 80 anos.

O resultado dessa seleção deve representar, no mínimo, duas vezes a quantidade de

proponentes necessária à ocupação do empreendimento.

O valor máximo de aquisição da unidade habitacional está limitado, considerando

a contratação de unidades com especificação padrão e unidades com especificação

mínima regionalizada, conforme valores a seguir:

Tabela 8 – Unidades ofertadas x região

Fonte: hh050 – Caixa Econômica Federal, 2008.

Contratada a operação a obra é iniciada, sendo os recursos liberados à Construtora

Proponente após retenção dos tributos, mediante vistoria e medição mensal das

obras, de acordo com a execução do cronograma físico-financeiro.

A responsabilidade pelo acompanhamento dessa etapa fica a cargo da

GIDUR/REDUR, que ao final do cronograma transfere o empreendimento

regularizado para a GILIE, que passa a ter a responsabilidade pelo arrendamento

dos imóveis e pela administração dos mesmos, até o desligamento da unidade do

Programa, respondendo ao gestor do Programa (GEPAR/CAIXA) pelo resultados

alcançados na gestão e operacionalização dessas atividades.

Faltando 180 dias para o término da obra, de acordo com o cronograma, a

GIDUR/REDUR comunica a SR, que solicita a GILIE o início do processo de

análise da demanda.Aprovada a relação final dos candidatos a GILIE informa a

VALOR MÁXIMO DE AQUISIÇÃO

DE UNIDADE

UF LOCALIDADE

ESPECIFICAÇÃO

PADRÃO

ESPECIFICAÇÃO

MÍNIMA

Capital Estadual, e respectivas

Regiões Metropolitanas;

Municípios de Jundiaí e São José dos

Campos;

Região Metropolitana da Baixada

Santista;

SP

Região Metropolitana de Campinas

40.000,00 34.000,00

RJ Capital Estadual e respectiva Região

Metropolitana

40.000,00 34.000,00

Capitais Estaduais e respectivas

Regiões Metropolitanas

32.000,00 29.000,00 BA

Municípios com população urbana

superior a 100 mil

30.000,00 28.000,00

GIDUR/REDUR, que providencia emissão de OS (Ordem de Serviço) junto às

empresas credenciadas para a execução do TTS, para o início das atividades.

Nessa fase, inicia-se a etapa do arrendamento propriamente dito, ou seja, a

contratação das unidades, com a realização das seguintes ações previstas :

• Esclarecimentos aos proponentes, pelo Poder Público e GILIE sobre

o PAR, com ênfase no conceito do arrendamento;

• Visita dos proponentes ao empreendimento ou à unidade modelo, se

for o caso;

• Início do Trabalho Social – reunião de preparação para a contratação

• Caracterização das famílias pelo Técnico Social;

• Reunião Ampliada – Esclarecimentos aos proponentes e

informações

específicas sobre o arrendamento ( valores, normas, etc.);

• Sorteio das unidades ;

• Vistoria da unidade pelo arrendatário;

• Assinatura dos contratos e entrega das chaves ;

• Acompanhamento do processo de mudança dos arrendatários (pela

administradora);

• Início da etapa de Integração dos moradores no Trabalho Técnico Social

.

Os recursos investidos no PAR desde a sua criação até o 1° semestre de 2005

foram da ordem de R$ 4.115.926.375,10, representando 1.210 contratos e

174.141 unidades contratadas , distribuídos conforme quadro abaixo:

Tabela 9 – Contratos do PAR – nível nacional

CONTRATOS PAR - UF – 2000 a jun/2005

TOTAL DE CONTRATOS NO BRASIL : 1.210

TOTAL DE UNIDADES NO BRASIL : 174.141

VALOR TOTAL CONTRATADO NO BRASIL (R$): 4.115.926.375,10

Estado Total de CTR Total Unid Vlr Total de Repasse % (Estado/Brasil)

SP 292 44.452 1.201.787.824,78 29,20%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

MG 121 17.367 378.877.421,35 9,21%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

RJ 82 11.959 294.987.551,93 7,17%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

BA 69 12.361 273.132.348,65 6,64%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

RS 69 10.839 259.364.279,83 6,30%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PR 77 8.432 199.361.538,20 4,84%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

AL 46 8.556 192.158.158,09 4,67%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

SE 45 7.407 147.706.121,73 3,59%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

MA 40 5.847 137.376.949,80 3,34%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

MT 31 6.055 134.076.744,74 3,26%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CE 63 5.976 132.663.723,12 3,22%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

MS 58 5.433 118.860.396,85 2,89%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PI 53 5.854 115.569.017,90 2,81%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ES 21 5.076 115.056.178,62 2,80%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

SC 40 4.684 103.595.693,69 2,52%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PE 32 4.400 94.674.915,74 2,30%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PB 17 1.831 39.330.255,32 0,96%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PA 13 1.666 38.805.364,40 0,94%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

RO 7 1.483 38.524.093,88 0,94%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

RN 11 1.404 28.563.458,81 0,69%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

GO 9 1.112 24.720.995,58 0,60%

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

TO 8 1.043 22.940.992,07 0,56%

Fonte: GIDUR/SA - Supervisão de Controle e Informação – Agosto de 2008.

4.4 ANALISE DA OFERTA DE IMOVEIS VERSUS DEMANDA PARA O

PAR EM SALVADOR e RMS.

Analisando tabela apresentada a seguir, extraída diretamente em pesquisa realizada

na CAIXA, pôde-se verificar o quantitativo efetivo de unidades ofertadas pelo

programa PAR em Salvador e Região Metropolitana. Este programa só foi

implementado na Capital Bahiana em 2007, mesmo tendo sido criado em 1999 pelo

Governo Federal.

Tabela 10 – Oferta de imóveis do PAR em SSA e RMS

Fonte: CAIXA, 2008.

Verifica-se que a quantidade ofertada, que totalizam 3.931 unidades dentro da área

de abrangência do programa, não atende efetivamente a demanda potencial

manifesta, ou seja, a quantidade demandada de inscritos, que contabilizam 36.351

indivíduos.

Desta forma, o Programa não suplanta a quantidade demandada real de inscritos,

que são àqueles aprovados após processo seletivo, onde são avaliados com base em

critérios determinantes para inserção ao programa, como por exemplo, a renda

EMPREENDIMENTO RENDA

MÁXIMA

LOCAL Nº

UNIDADES

INSCRITOS APROVADOS

Belo Jardim 1 1200 EVA 320 2000 640

Belo Jardim 2 1200 EVA 180 2500 360

Camaçari Parque 1800 CAMAÇARI 448 3000 896

Elis Regina 1200 LAURO

FREITAS

340 2600 680

Mirante das àguas Claras 1800 ÁGUAS

CLARAS

200 2000 400

Morada das Flores 1800 LAURO

FREITAS

300 2500 600

Parque Bandeirantes 1800 EVA 234 3000 468

Parque das Orquídeas 1800 JARDIM

MARGARIDAS

200 3000 386

Rio Subaé 1200 FEIRA DE

SANTANA

140 2000 280

São Bento 1200 FEIRA DE

SANTANA

368 3000 736

São Lourenço 1800 SETE DE ABRIL 345 2000 690

São Paulo 1800 SETE DE ABRIL 380 2500 995

Verde Ville 2 1200 CAMAÇARI 256 2500 512

Vila do Bosque 1200 CANABRAVA 220 2500 918

RESIDENCIAL

CAMAÇARI

1200 CAMAÇARI 182 1251 219

TOTAL **** **** 3.931 36.351 8.780

familiar, a faixa etária, quantitativo de indivíduos da mesma família, risco de

crédito e inadimplência, etc.

Após este crivo realizado internamente por setor específico da CAIXA,

denominado GILIE/SSA, são fornecidos o quantitativo de indivíduos aprovados,

que conforme tabela acima, totalizam 8.780 indivíduos, dentro do universo de

inscritos no programa. Porém, quantidade significantemente inferior a ofertada, ou

seja, a oferta corresponde apenas a 45% da quantidade demandada de imóveis do

PAR. O programa parece ser ineficiente na região avaliada.

Abaixo, consoante dados do IBGE - Censo 2000, seguem dados que representam

quantitativo da população e a renda per capita por família, em Salvador e na RMS.

Ressalta-se a grande importância dos dados para a análise, tendo em vista a

existência de limitações, no que concerne a renda, para inserção ao programa em

comento.

Verifica-se então, que 55,3% da população Bahianas possui renda per capita de até

½ salário mínimo, bem como 48,1% representa o percentual de famílias com renda

per capita de até ½ salário mínimo. Logo, a quantidade de famílias Bahianas que

não detém de uma renda de 3 salários mínimos, teto para inserção ao programa, é

significante, dando indícios que estas famílias necessitam de um forte apoio

governamental, seja na forma de subsídios , maiores facilidades no financiamento,

menores taxas de juro, bem como uma maior oferta de imóveis direcionada para

esta classe.

Fonte: IBGE. Censo Demográfico de 2000

Tabela 11 - Número de pessoas e famílias e proporção com renda familiar per capita de até 1/2

salário mínimo mensal, Segundo os municípios, por Região Econômica, Bahia 2000.

Bahia / Região Econômica / Município

População Total

População com renda per capita familiar de até 1/2 SM

Total de famílias

Famílias com renda familiar

per capita de até 1/2 SM

BAHIA 12.968.957

55,3

3.463.749

48,1

01 - Metropolitana de Salvador

3.002.239

33,8

873.742

30,3

Representação no Estado (%)

23,2

14,2

25,2

15,9

Camaçari 160.740

46,0

44.427

40,9

Candeias 76.262

45,1

20.855

41,6

Dias d'Ávila 44.912

44,7

12.351

41,3

Itaparica 18.719

55,5

5.456

49,2

Lauro de Freitas 112.421

36,3

31.551

32,2

Madre de Deus 11.902

42,0

3.390

38,6

Salvador 2.428.487

31,0

715.266

28,0

São Francisco do Conde

26.143

55,9

7.048

49,9

Simões Filho 93.391

48,2

25.235

43,0

Vera Cruz 29.263

56,8

8.162

49,7

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O déficit habitacional brasileiro, caracterizado a partir da conceituação explicitada

no decorrer do presente trabalho, entendido, portanto, como a carência de moradia

adequada, representa um dos mais graves problemas com que se defronta a

sociedade atual, constituindo-se em um importante desafio a ser enfrentado pelo

Poder Público.

Cada vez mais, as áreas urbanas informais revelam a forte demanda reprimida por

acesso a terra e à habitação nas grandes cidades.

A partir do Referencial Teórico apresentado e das muitas informações obtidas

através de consultas e pesquisas realizadas, pode-se afirmar que a Política

Habitacional do Brasil mostra-se ainda insuficiente para atendimento aos

problemas de moradia no país, em que pesem os esforços dependidos e a tendência

mais recente do governo atual em direcionar ações e recursos subsidiados para

viabilizar o acesso à moradia à população mais carente (de 0 a 03 salários

mínimos).

A exemplo de outros Programas empreendidos pelos diferentes governos, numa

tentativa de minimizar o déficit habitacional, foi criado o PAR – Programa de

Arrendamento Residencial em 1999, a partir de uma nova concepção de acesso à

habitação através do arrendamento residencial, até então desconhecida no Brasil.

Passados 09 anos da sua implantação, verifica-se que o mesmo também se mostra

insuficiente para atender à faixa de renda de até 04 salários mínimos, a que se

propõe, seja pela dificuldade de equacionar os custos financeiros na implantação

dos empreendimentos, observadas as regras do Programa, seja por estar pautado no

conceito de arrendamento residencial, ainda não absorvido pela população – alvo.

Apesar das limitações e restrições dos modelos de financiamento habitacional, eles

representam hoje papel chave na promoção do acesso e aquisição de moradia no

mundo inteiro. A diversidade de modelos decorre das experiências específicas de

cada país, produzindo resultados diversos ao longo do tempo. O modelo mais

simples é sem dúvida o baseado na captação de recursos via depósitos de

poupança. No Brasil, a poupança é um dos pilares básicos do modelo de

financiamento habitacional e, como vimos, foi responsável pela aplicação do maior

volume de recursos durante a existência do BNH.

Os recursos do FGTS vêm sendo aplicados em operações que atendem basicamente

a população na faixa de renda acima de cinco salários mínimos, tendo como

principal agente de crédito a Caixa Econômica Federal, já que as companhias

habitacionais estaduais e municipais ficaram impossibilitadas de operar no âmbito

do FGTS em função das restrições de endividamento impostas na década de 1990.

Adicionalmente outras instituições financeiras pré-autorizadas a repassar recursos

do FGTS vêm demonstrando pouquíssimo interesse nessa modalidade de crédito.

(GOVERNO FEDERAL DO BRASIL, 2004).

A Caixa Econômica Federal representa papel chave para o financiamento

habitacional, além de órgão gestor e operador do FGTS, uma das duas fontes mais

importantes de recursos em termos de volume, opera ainda outros programas

habitacionais, como o Programa de Arrendamento Residencial, e subsídios diversos

do Governo Federal com recursos do Orçamento Geral da União.

O poder público, em função das restrições orçamentárias e de endividamento, está

cada vez mais limitado para investir em habitação. O sistema de subsídios para

habitação no Brasil reflete profunda desarmonia entre os diversos mecanismos e

instrumentos, além de incompatibilidade com a realidade das famílias em termos

de renda e condições econômicas.

Nosso país é marcado pela pobreza e pela informalidade. O modelo ou sistema de

financiamento habitacional ideal não pode descartar essa informação. Outras fontes

de financiamento imobiliário são de difícil mensuração, e muitas vezes

caracterizadas por custos excessivamente elevados para os mutuários. Como

exemplo dessas alternativas, temos o financiamento direto com a construtora, o

consórcio e a cooperativa habitacionais, crédito direto ao consumidor para material

de construção e o micro-crédito.

Nessa perspectiva, confirmando o pressuposto colocado no início deste trabalho,

entende-se o PAR, na sua atual formatação, muito mais como alternativa de

solução para os gestores do Programa, em relação à inadimplência verificada nos

financiamentos habitacionais, nos moldes tradicionais, facilitando o retorno do

capital investido e a retomada do imóvel, do que uma alternativa de resolução das

necessidades da população. Isso porque, a expectativa da moradia digna traduzida

junto ao público-alvo pela perspectiva da propriedade do imóvel é atendida apenas

parcialmente pelo Programa, dentro de condições unilaterais, que sugerem riscos

apenas aos arrendatários.

Com base na Tabela de oferta de imóveis supracitada, é lícito concluir, a partir dos

dados coletados e analisados à luz da atual Política Nacional de Habitação e

Desenvolvimento Urbano, verifica-se que a contribuição e a efetividade do PAR –

Programa de Arrendamento Residencial – na RMS, para a resolução do problema

habitacional é insuficiente e insatisfatória.

O descaso com a região Nordeste é bastante claro, principalmente quando se

verifica que apenas em 2007, ou seja, 08 anos após a criação do programa PAR,

este é implementado na região.

Considerando-se o PAR de um Programa habitacional ainda recente, e, como tal,

passível de ajustes e considerando-se os muitos pontos favoráveis também

apontados, há que se ressaltar a necessidade de uma revisão tempestiva do

Programa, em seus aspectos conceituais e operacionais, de forma a ajustá-lo à

demanda existente e às necessidades da população atendida, eliminando as

distorções verificadas .

REFERÊNCIAS

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monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Presidência da República. Brasília. Disponível em: http://www.planalto.gov.br . Acesso em 08 de agosto de 2008. BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado Federal, 1988. BRASIL. Ministério do Planejamento e Coordenação Econômica. Programa de ação econômica do governo 1964-1966. Rio de Janeiro, 1964. (Documento, EPEA). BRASIL. Ministério das Cidades, Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Déficit Habitacional - Brasília, DF, 2007. Disponível em www.cidades.gov.br. BRASIL. Lei nº 10.188, de 12 FEV 2001: institui o Programa de Arrendamento Residencial e dá outras providências. Brasília, DF, alterada pela Lei nº 10.859, de 14 ABR 2004. Brasília, DF. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Caixa Econômica Federal, 2004a (sítio eletrônico). Disponível em: http://caixa.gov.br . Acesso em: 05 de setembro de 2008. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Programa de Arrendamento Residencial. Termo de Referência – DIDUP/ GEPAD , Brasília, DF, 2004 CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Voto CAIXA 140/99: Implementação do Programa de Arrendamento Residencial. Brasília, 27 de maio de 1999. Acesso em: 11.09.2007. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Manual Normativo HH 050: PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.2008. CARVALHO, CE, Pinheiro MM. FGTS: avaliação das propostas de reforma e extinção. Economia e sociedade. Campinas, p.49-83, dez. 2007. FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit habitacional 2000.. Belo Horizonte: Fundação João Pinheiro, 2001. (Relatório de Pesquisa) GARCIA F, CASTELO AM. O Sistema Financeiro da Habitação: Problemas estruturais e diretrizes para uma reforma. São Paulo, 1996. GOMES, R. C. C., SILVA, A. B., SILVA, V. P. Política habitacional e urbanização no Brasil. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona, v.7, n.146, ago. 2003.

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