ALTERAÇÕES : AÇÕES LOCATÍCIAS Lei 8245- 91 vs. Lei 12.112- 09

Samara Marques De Castilho Fontoura, Fernando Costa de Almeida, Ana Paula dos Santos, Ivonete Cintra Roda Barreto Caldas

Salvador2011

UNIVERSIDADE CATÓLICA DO SALVADORFACULDADE DE DIREITO

ALTERAÇÕES : AÇÕES LOCATÍCIASLei 8245- 91 vs. Lei 12.112- 09

Samara Marques De Castilho Fontoura, Fernando Costa de Almeida, Ana Paula dos Santos,e Ivonete Cintra Rosa Barreto Caldas

Trabalho apresentado a Faculdade de Direito, na disciplina de Direito Processual Civil IV, sobre a Lei do Inquilinato e suas alterações, como requisito de avaliação da 2ª unidade do segundo semestre, sob a orientação do professor Benedito dos Anjos.

Salvador2011

1-INTRODUÇÃO

A realização desse trabalho consistiu em aprofundar o estudo sobre a reforma da

nova Lei do Inquilinato, bem como analisar as implicações de suas alterações e vetos.

Estudar um assunto pouco comentado por autores de notável saber jurídico até o dado

momento, requereu dos autores uma maior analise crítica advinda de suas próprias

conclusões e conhecimento. A base de todo o estudo foi o excelente trabalho realizado

pelo Prof. Humberto Theodoro Júnior em seu livro Inovações na Lei do Inquilinato:

Visão Esquemática das Alterações provocadas pela Lei n° 12.112, de 09.12.2009. Além

de livros, foram materiais de consulta, sites com grande influência na área jurídica.

2. AÇOES LOCATÍCIAS

Na sistemática adotada pelo regramento que disciplina as ações locatícias,

observa-se a reserva feita a um capítulo destinado a tratar das disposições gerais e

comuns às quatro modalidades de ações locatícias, quais sejam: a) ação de despejo; b)

ação de consignação e pagamento; c) ação revisional de alugue e d) ação renovatória de

aluguel, sobre as quais trataremos mais detidamente logo adiante.

O mesmo regramento estipula preceitos comuns e inovadores às ações locatícias

no tocante a férias forenses, competência, valor da causa, citação e recursos.

As disposições gerais acima referida não se aplicam as ações relativas aos

contratos locatícios que, por força do parágrafo único do artigo 1º da Lei de inquilinato,

continuam reguladas pelo Código Civil e leis especiais, que são:

a) imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas

autarquias e fundações públicas;

b) vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

c) espaços destinados à publicidade;

d) apart- hotéis, hotéis-residencias ou equiparados;

e)arrendamento mercantil.

A essas situações aplicam-se os procedimentos do Código de Processo Civil, não

sendo, portanto beneficiadas com as inovações da Lei de inquilinato (Lei nº 8.245,

art.58).

No tocante á tramitação dos processos durante as férias forenses, interessa

observar que antes da Lei n° 8.245/91 somente as ações locatícias disciplinadas pela Lei

de Luvas, ou seja, as ações renovatórias e revisionais tinham curso durante o recesso das

férias forenses com o advento da Lei do Inquilinato todos os procedimentos que ela

disciplina; ações de despejo, de consignação, revisionais e renovatórias passaram a

tramitar durante as férias coletivas e não se suspendem por superveniência.

Excetuando-se aqueles feitos locatícias estranhos á regulamentação da referida lei.

As ações locatícias, antes da Lei n° 8.245/91, sujeitavam-se às regras comuns da

competência do foro do domicílio do réu previsto no Código de Processo Civil, com a

edição da lei este tema foi inovado, ao dispor que o foro competente parta conhecer e

julgar às referidas ações é o da situação do imóvel, exceto, quando estipulado pelas

partes no instrumento contratual, ficando claro que a regra contém competência relativa.

Sobre a competência relativa, esta poderá ser afastada por acordo, expresso ou

tácito, das partes, será expresso quando constar de cláusula do contrato locatício ou de

documento a parte firmado pelos contratantes, prevendo a sujeição voluntária a foro

diverso do da situação do imóvel. A derrogação da competência do foro do imóvel será

tácita, quando proposta a ação locatícia em juizo diverso, o demandado deixar de opor a

adequada exceção de incompetência.

A lei confere a titularidade para afastar o juiz relativamente incompetente

unicamente as partes e reforçada pela jurisprudência do STJ, “segundo assento em

doutrina e jurisprudência não pode o juiz reconhecer, de ofício, a incompetência

relativa”.

Antes da edição da Lei do Inquilinato os vínculos locatícios sofriam com a

ausência de regras específicas. Havia reincidentes controvérsias acerca do valor das

causas locatícias. Alguns julgados preconizavam como valor da ação renovatória a soma

total dos aluguéis do contrato, com base no valor da época do ajuizamento da ação, já

outros entendiam como o novo valor a vigorar no início do contrato renovando e ainda

outros recomendavam o parâmetro do aluguem oferecido para o período da renovação.

Em boa hora veio dirimir as tantas dúvidas sobre as relações locatícias a Lei de

Inquilinato, particularmente sobre o valor da causa dispõe de forma clara que nas ações

locatícias o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel pelo montante em

vigor na data do ajuizamento, conforme art.58,II. Há uma exceção prevista no inciso III,

que é a ação de despejo com base em contrato de trabalho que neste caso o valor da

causa deverá ser o equivalente a três salários do empregado-inquilino vigentes na

ocasião do ajuizamento.

O novo regramento do inquilinato trouxe também novidades no tocante aos atos

de comunicação processual, dispondo em seu art. 58, IV, incorpora às ações locatícias a

citação postal e autoriza em alguns casos o uso dos processos de intercâmbio magnético,

como o telex e o fac-sile.

Outra mudança importante advinda da Lei n° 8.245/91, visando o

aprimoramento dos processos, foi a eliminação do efeito suspensivo de todas as

apelações locatícias, prevista em seu art.58, V, desestimulando definitivamente a prática

comum de utilizar o recurso como meio meramente protelatório da ação, agora mesmo o

inquilino recorrendo não conseguirá impedir a ação de despejo

2.1 AÇAO DE DESPEJO

Constitui-se a ação de despejo o remédio processual adequado para recuperar o

imóvel locado, quando o inquilino descumpre a obrigação de devolvê-lo no momento

devido. A posse do locatário sobre o objeto do contrato de locação e temporária,

marcada, dessa forma pela obrigação de restituirção do imóvel, tão logo cesse a relação

ex locato.

Apontam-se como causas extintivas do direito do locatário sobre o imóvel

locado:

a) o distrato – negócio juridico resolutório;

b) a denúncia unilateral nos casos em que a lei admite;

c) a resolução por inadimplemento;

d) a anulação nos casos de vícios ou defeitos do negócio jurídico;

e) a expiração do prazo contratual;

f) a alienação do prédio quando não houver eficácia do contrato

contra terceiros.

Seja qual for o fundamento do término da locação é a ação de despejo o remédio

adequado para reaver a posse de seu imóvel quando descumprida a obrigação do

inquilino de devolvê-lo no memento devido.

Quando se alega o despejo o que se pretende em primeira mão é desconstituir o

vinculo contratual e em seguida retomar o bem locado. No primeiro caso a ação é

reipersecutória e predominantemente executiva, no tocante a cessação da relação

locatícia a eficácia da sentença será meramente declaratória, no sentido de reconhecer

que o autor tinha o direito de considerar extinto o contrato desde o seu vencimento ou

desde a ocasião em que o denunciou. Quanto a saída compulsória do locatário do

imóvel a sentença terá força condenatória.

A grande peculiaridade da ação de despejo é sua natureza executiva. O juiz ao

julgar procedente a ação de despejo, não se limitará a condenar o locatário a devolver a

coisa retida, mas, desde logo fixará prazo para a desocupação do prédio ou devolução da

coisa.

A estrutura procedimental da ação de despejo quebra a dicotomia tradicional de

ação de acertamento e ação de execução de sentença. Aqui a sentença proferida não é

ato de encerramento da relação processual cognitiva, nem se apresenta só como

declaratória, nem só como constitutiva, nem tampouco como apenas condenatória. Sua

natureza sem dúvida é executiva, produzindo seus efeitos independentemente de nova

ação.

2.2 AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

O principal dever contratual do inquilino é o de pagar pontualmente o aluguel

ajustado, o descumprimento dessa obrigação cria para o locador ou senhorio o direito de

rescindir a locação e recuperar a posse do imóvel cedido ao locatário, tal qual se passa

com todos os contratos bilaterais.

Os locadores de imóveis, por vezes, se deparam com inquilinos em mora com

suas obrigações locatícias. A simples ausência do cumprimento da obrigação por parte

do inquilino, já autoriza o locador à imediata propositura da Ação de Despejo por falta

de pagamento.

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com cobrança dos

aluguéis e acessórios da locação, devendo apresentar na inicial o cálculo discriminado

do valor do débito. No entanto, esta ação cumulado com cobrança é mais complexa,

demandando a presença de fiadores, o que representa mais despesas, mais diligências,

etc.

Se o objetivo é tirar o inquilino o mais rápido possível do imóvel, o melhor é

fazer as coisas de forma mais simples, deixando a cobrança dos aluguéis e acessórios

para Ação de Execução, pois o contrato de locação é um título executivo extrajudicial,

conforme artigo 585, inciso IV, do Código de Processo Civil.

O local para ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento deve ser no

foro da situação do imóvel, conforme previsto no artigo 58, inciso II, da lei do

Inquilinato, n. 8245/91.

Na sua contestação, o inquilino poderá purgar a mora para evitar a rescisão do

contrato e consequentemente o despejo. Caso seja autorizado pelo juiz o pagamento, o

valor do débito deverá ser depositado em juízo no prazo de 15 dias. Purgação da mora

é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando o seu

débito, apesar da propositura da ação. No momento do requerimento da purgação da

mora na contestação, o inquilino deverá incluir o débito, multa, correção monetárias,

juros, custas e honorários sucumbenciais.

Foram introduzidas significativas inovações nos artigos 59(caso de liminar por

desocupação do imóvel locado), 62, caput (despejo por falta de pagamento e cumulação

de pedido de rescisão da locação com o pedido de cobrança dos aluguéis); 62§único

(purga da mora); 63(cumprimento de sentença de despejo) e 64(execução provisória de

despejo).

Houve a retomada liminar nas ações de despejo por falta de pagamento. Em

contrapartida possibilitou de o locatário, recorrer ao expediente da purga da mora, para

impedir a execução da liminar.

Não basta que o locatário requeira a purga da mora nos 15 dias assinados para

desocupação voluntária. Exige a lei que, dentro desse mesmo prazo, seja efetuado o

deposito em juízo da totalidade dos valores devidos, conforme confirma o dispositivo

transcrito abaixo:

”Art. 59. Com as modificações constantes deste

capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo,

poderá o locatário evitar a rescisão da locação e

elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15

(quinze) dias concedidos para a desocupação do

imóvel e independentemente de cálculo, efetuar

depósito judicial que contemple a totalidade dos

valores devidos, na forma prevista no inciso II do

art. 62.”

A purga da mora, sendo promovida, não só impedirá a execução da liminar

como também, evitará a rescisão do contrato e o despejo definitivo, extinguindo-se o

processo, devendo o locatário ser responsabilizado pelos encargos sucumbenciais.

O artigo 62 da Lei 12.112/09 trouxe várias inovações a respeito da Ação de

Despejo por falta de pagamento.

As novidades mais significantes são as seguintes:

O inciso I do artigo 62 dispõe que a cão de despejo por falta de pagamento pode

fundar-se em: 1- aluguéis e acessórios da locação; 2- aluguel provisório (como aquele

arbitrado liminarmente na ação revisional (art.68, II) ou incidentalmente na ação

renovatória (art.72,§4º); 3- diferenças de aluguéis (como aqueles que, afinal, se apuram

em ações revisionais e renovatórias; 4 – somente acessórios da locação( como encargos

de condomínio, impostos, honorários, juros, multa etc.).

O sistema da Lei do Inquilinato, diante de um instrumento contratual escrito,

possibilita o uso de 3(três) caminhos em torno da cobrança dos alugueres em atraso:

A) a Ação de Cobrança, se não convier ao locador provocar a ruptura total da

locação e não lhe parecer conveniente entrar diretamente na via executiva;

B) A Ação de Execução por quantia certa, fundada em titulo extrajudicial (CPC,

art.585, V), também no pressuposto de que não lhe convém, ainda desfazer a locação;

C) Ação de Despejo cumulada com ação de cobrança (Lei nº 8245/91, art.62),

quando seu intento seja não só receber os aluguéis vencidos, mas, também, romper

definitivamente a locação.

O fiador pode figurar como litisconsorte na Ação de Despejo quando nesta se

inclua, em cumulação objetiva, o pedido de cobrança de aluguéis e acessórios.

A atual redação do art.62,I, da Lei do Inquilinato, mostra que o pedido de

rescisão do contrato, para fundamentar o despejo, volta-se contra o locatário, mas o de

cobrança pode ter como sujeito passivo tanto o locatário como seu fiador.

É necessário o fiador atuando no pólo passivo da pretensão, pelo fato de não

figurando como parte passiva da demanda, a sentença não fará contra ele coisa julgada,

e não permitirá o locador executá-lo na forma do art.475-J do CPC, sobre o patrimônio

do garante.

A purga da mora, com o novo texto legal, pode ser exercida pelo locatário e de

igual forma pelo fiador. O locatário e o fiador nos 15 dias contados da citação, terão de

efetuar o deposito, cujo montante atualizado será calculado pela própria parte, e

constará do requerimento da purga da mora.

Somente o requerimento não basta, é fundamental que a petição venha

acompanhada do comprovante do deposito efetuado dentro do prazo legal.

A nova redação dada do parágrafo único do art. 62 da Lei do Inquilinato priva da

faculdade de elidir o despejo mediante purga da mora em juízo, privando todo o

inquilino que dele já houver instituído nos últimos 24 meses. Passando de Direito,para

abuso desse direito pelo devedor.

2.3 EXECUÇÃO DA SENTENÇA DA AÇÃO DE DESPEJO

A sentença de despejo deve fixar um prazo para desocupação voluntária do

imóvel, cuja contagem se fará a partir da data da notificação do locatário para que

cumpra o julgado. Somente quando inocorrer a sujeição espontânea do réu ao comando

da sentença é que se lançará mão dos meios coercitivos para ex pulsá-lo do imóvel.

O prazo de desocupação é fixado em trinta dias pela lei, prevendo que o dito

prazo poderá ser reduzido para quinze dias nas hipóteses seguintes:

a)quando entre a citação e a sentença de primeira instância houver

decorrido mais de quatro meses;

b)quando o despejo houver sido decretado com fundamento nos

incisos II e III do art.9º ou no parágrafo segundo do art. 46, ou seja:

a)infração legal ou contratual;

b)Falta de pagamento do aluguel e encargos;

c)denúncia vazia em contrato de prazo certo superior a trinta

meses, prorrogado por tempo indeterminado.

Há, entretanto, dois casos que a lei prevê do prazo, tratando-se de prédio locado

a estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o prazo

mínimo será de seis meses e o máximo de um ano, e se o imóvel locado estiver ocupado

por hospital, repartição pública, unidade sanitária oficial, asilo e estabelecimento de

saúde e de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, e se o despejo for

decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, casos em

que o prazo de desocupação será de um ano. Se, porém entre a citação e a sentença de

primeira instância houver decorrido mais de um ano, dito prazo será de apenas seis

meses.

Agora só existe um mandado de despejo, que será sucedâneo automático da

sentença de acolhimento do pedido de despejo formulado pelo locador a propositura da

ação.

Com o mandado em mãos, o oficial intimará o inquilino para dar inicio ao prazo

de desocupação voluntária. Finalizado o prazo, e sem restituição do imóvel, o despejo,

já cominado no mandado, será cumprido, na sua função de desabrigar o devedor,

forçadamente.

Acabou-se com o fato de primeiro haver um mandado de notificação para um

posterior mandado de despejo. Hoje tudo se cumpre em função de um só mandado.

Com a reforma efetuada pela Lei.12.112/09 o prazo de 15 dias, foi estendido a

todos os despejos relacionados no artigo 9º, de modo a aplicar-se também aos fundados

em dissolução da locação por mútuo acordo e para realização de reparações urgentes

determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a

permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele recuse a consenti-las.

Tal modificação teve como escopo reforçar a posição do locador na retomada

legalmente garantidas, para dinamizar a tutela jurisdicional a ele disponibilizada.

Faculta-se a execução provisória quando a sentença é impugnada por recurso

desprovido de efeito suspensivo(CPC, art.52,I). Também, no cumprimento das decisões

interlocutórias de antecipação de tutela (CPC, art. 273,§3º).

Pela sistemática do art. 475-O do CPC, a execução provisória ocorre por

iniciativa do exequente e fica sem efeito, sobrevindo acórdão que modifique ou anule a

sentença, restituindo as partes ao estado anterior, com a sujeição do exequente a reparar

os prejuízos do executado. Desse modo, para garantir o executado do risco dos danos,

cabe ao exequente prestar caução idôneo, antes de ultimar o cumprimento provisório da

sentença.

Nesse sentido, é imperioso que se faça um cotejo comparativo entre a redação da

antiga lei do Inquilinato e da nova lei 12.112/2009 .

Art 64 “ Salvo nas hipóteses da ações fundadas no

art 9º, a execução provisória do despejo dependerá

de caução não inferior a 6 meses nem superior a

12 meses do aluguel, atualizado até a data da

prestação da caução.” ( texto atual )

Art 64 “ Salvo nas hipóteses das ações fundadas

nos incisos I, II, IV, do art. 9º, a execução

provisória do despejo dependerá caução não

inferior a doze meses e nem superior a dezoito

meses do aluguel, atualizado, até a data do depósito

da caução.” (texto primitivo )

Verifica-se, de pronto, nos casos de dispensa de caução figuravam os incisos I,

II, IV, do art. 9º. Não se mencionava o inciso III, que trata do despejo por falta de

pagamento, que, de fato, representava uma injustiça para o locador que, além de não

estar recebendo alugueis, teria ainda de prestar uma elevada caução para promover a

execução provisória do despejo

Por conta disso, a reforma sanou essa injustiça estabelecendo que a dispensa da

caução deveria ser estendida a todas as hipóteses do art. 9º.

Ademais, é oportuno salientar que a reforma reduziu consideravelmente o piso e o

teto para o arbitramento da caução para permitir a execução provisória da sentença de

despejo, passando a figurar entre 6 e 12 meses do valor atinente aos alugueis.

Por derradeiro, houve uma alteração no que diz respeito até em que momento o

valor do aluguel utilizável para o arbitramento deve sofre atualização.

Na lei primitiva, os alugueis deveriam sofrer atualização até a data do depósito. Com

advento da nova lei,o momento passou-se a ser da prestação da caução.

Convém esclarecer, todavia, que a emenda foi apenas literal, haja vista que não se

modificou a data da atualização que continuaria a ser a mesma.

Ademais, o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário

pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de

indenização a propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos

anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da

resolução do maior número possível de litígios em uma mesma sentença, e até para se

evite decisões contraditórias.  

Também cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária

entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto

projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo

locatário, da indenização devida, com o que não se pode concordar.

3-Da Ação Revisional De Aluguel

O artigo 68, outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com

alteração ainda nos incisos II, IV e com a inclusão do V, é um dos mais importantes

dessa lei.

O caput alterou o rito procedimental da ação revisional, que anteriormente era no

rito sumaríssimo e passou a se operar no rito sumário. (art.275 CPC).

O inciso II foi alterado para atestar uma possibilidade que já era reconhecida

pela doutrina e jurisprudência nacional, no sentido de que a ação revisional de aluguel

pode ser intentada não apenas pelo locatário, mas também pelo locador, visto que a

norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do primeiro.

Daí ser importante destacar que a determinação do inciso II, de que o aluguel

provisório será fixado já no momento de designação da audiência de conciliação, com

base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário; não exige, como

pode parecer em um primeiro momento, a manifestação de ambos, mas busca destacar

apenas que qualquer deles pode fazer tal requerimento.

Tal raciocínio é depreendido de dois fatores: primeiro da leitura das alíneas do

mesmo artigo, que prevêem valores diversos de tal aluguel, dependendo de quem os

haja requerido. O segundo fator é de ordem lógica, visto que no rito sumário a defesa o

réu apenas ocorrerá na audiência de conciliação, sendo certo que seria determinação

estéril a possibilidade de fixação do aluguel provisório, antes da realização da audiência,

se a manifestação do réu fosse exigida.

Outrossim, como já dito, as alíneas do referido inciso criaram parâmetros

diversos para situações diversas, ou seja, se o pedido partir do locador, o aluguel

provisório não pode exceder 80% do requerido e se partir do locatário, não poderá ser

inferior à 80% do aluguel vigente.

O inciso IV apresenta apenas uma adequação ao rito, pois como já dito, no rito

sumário a defesa é apresentada na audiência de conciliação, devendo posteriormente ser

realizada audiência de instrução onde serão produzidas as provas necessárias.

O inciso V, incluído pela norma, traz regra de direito processual importante, pois

o inciso III criou a figura do pedido de revisão, que equiparado ao pedido de retratação,

a priori não possui efeito suspensivo, o que permitiria a fluência do prazo de

interposição de agravo contra a decisão que fixo aluguel provisório. A partir da nova

previsão este incidente passou a interromper o prazo de recurso.

O idealizador do projeto, Deputado José Carlos Araújo, afirma que as alterações

propostas permitem o aperfeiçoamento da sistemática da revisão do aluguel provisório,

desafogando-se os Tribunais de segunda instancia ao conferir segurança jurídica para o

réu questionar o valor do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau, sem

precisar interpor desde logo o recurso da decisão que o fixa.

É necessária, agora, uma comparação entre os dois artigos supracitados:

Lei 8.245/1991:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o

rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

 II - ao designar a audiência de instrução e

julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos

elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará

aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do

pedido, que será devido desde a citação;

 IV- na audiência de instrução e julgamento,

apresentada a contestação, que deverá conter

contraproposta se houver discordância quanto ao valor

pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta

possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se

necessária, designando, desde logo, audiência em

continuação.

LEI 12.112/2009:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o

rito sumário, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz,

se houver pedido e com base nos elementos

fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário,

ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que

será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel

provisório não poderá ser excedente a 80%

(oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel

provisório não poderá ser inferior a 80%

(oitenta por cento) do aluguel vigente.

 IV– na audiência de conciliação, apresentada a

contestação, que deverá conter contraproposta se

houver discordância quanto ao valor pretendido, o

juiz tentará a conciliação e, não sendo esta

possível, determinará a realização de perícia, se

necessária, designando, desde logo, audiência de

instrução e julgamento;

 V – o pedido de revisão previsto no inciso III

deste artigo interrompe o prazo para interposição

de recurso contra a decisão que fixar o aluguel

provisório.

3.1-Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento

dos aluguéis e acessórios da locação

mediante consignação, será observado o

seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos

exigidos pelo art. 282 do Código de

Processo Civil, deverá especificar os

aluguéis e acessórios da locação com

indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor

será intimado a, no prazo de vinte e quatro

horas, efetuar o depósito judicial da

importância indicada na petição inicial, sob

pena de ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das

obrigações que vencerem durante a

tramitação do feito e até ser prolatada a

sentença de primeira instância, devendo o

autor promover os depósitos nos respectivos

vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou

se o locador receber os valores depositados,

o juiz acolherá o pedido, declarando

quitadas as obrigações, condenando o réu

ao pagamento das custas e honorários de

vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além

da defesa de direito que possa caber,

ficará adstrita, quanto à matéria de

fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em

receber a quantia devida;

        b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito

no prazo ou no lugar do pagamento;

        d} não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar, o réu poderá, em

pedir o despejo e a cobrança dos valores

objeto da consignatória ou da diferença do

depósito inicial, na hipótese de ter sido

alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o

depósito inicial, no prazo de cinco dias

contados da ciência do oferecimento da

resposta, com acréscimo de dez por cento

sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o

juiz declarará quitadas as obrigações,

elidindo a rescisão da locação, mas imporá

ao autor-reconvindo a responsabilidade

pelas custas e honorários advocatícios de

vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação

dos pedidos de rescisão da locação e

cobrança dos valores objeto da

consignatória, a execução desta somente

poderá ter início após obtida a desocupação

do imóvel, caso ambos tenham sido

acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a

qualquer momento as importâncias

depositadas sobre as quais não penda

controvérsia.

O pagamento por consignação é uma forma de extinção de obrigação que está

prevista nos artigos 972 a 984 do Código Civil Brasileiro.

 Até a edição da Lei 8.245/91 o procedimento da ação de consignação em

pagamento encontrava-se regulado, exclusivamente, nos artigos 890 a 900 do Código de

Processo Civil.

  Com o advento da Lei do Inquilinato, o procedimento acima citado teve

consideráveis modificações, passando a ser regulado pelas normas do art. 67 e seus

incisos, também já citado. Só lhe sendo aplicado o Código de Processo Civil,

subsidiariamente, por força do disposto no art. 79 da mencionada Lei do Inquilinato.

A primeira grande novidade introduzida pela Lei do Inquilinato nesse tipo de

procedimento foi a extinção da audiência de oblação prevista no artigo 893 do CPC, a

qual era designada para que o réu comparecesse em cartório para receber o valor

oferecido, servindo a data designada para o início da contagem do prazo para

apresentação da defesa.

Agora, o depósito do valor ofertado deverá ocorrer vinte e quatro horas da

ciência do autor do despacho que deferir a citação, cuja ciência deverá se proceder na

pessoa do advogado, através de publicação no Diário Oficial, na forma do artigo 236 do

CPC, sob pena de não o fazendo, ser decretada a extinção do processo.

Outra novidade trazida pela Lei do Inquilinato encontra-se no inciso III do

referido artigo 67, o qual estabelece que a quitação envolverá as obrigações que se

vencerem durante a tramitação do feito, não deixando mais qualquer dúvida quanto ao

limite dos depósitos a serem efetuados, que deverão ocorrer somente até a ser prolatada

a sentença de primeira instância, o que não era previsto anteriormente.

Outro ponto que merece atenção quanto aos depósitos efetuados, é que os

mesmos deverão ocorrer até os seus respectivos vencimentos, sob pena de ficar

caracterizada a mora intercorrente, o que no Código de Processo Civil não estava

previsto, e, podendo, nesse caso haver a extinção da ação, inclusive com decretação do

despejo, se houver pedido formulado em reconvenção.

Era comum os locatários procederem aos depósitos a destempo, ou mesmo fazer

apenas o depósito inicial, sendo que tal procedimento não trazia nenhuma conseqüência,

o que agora é expressamente vedado pela Lei.

Outra novidade trazida no bojo da Lei do Inquilinato foi o encurtamento do

prazo para complementação do depósito, no caso do réu alegar insuficiência.

 O art. 899 do CPC previa um prazo de dez dias para tal complementação, que,

agora, são de cinco dias a contar da ciência do oferecimento da resposta, e, além disso,

no caso de haver a complementação, o autor suportará um acréscimo de 10% sobre a

diferença, além das verbas de sucumbência, sendo os honorários no percentual de 20%

do valor dos depósitos.

No campo das novidades, ainda vale ressaltar que o réu poderá proceder ao

levantamento das importâncias depositadas, sobre as quais não tenha controvérsia, o que

não ocorria anteriormente, quando o réu tinha que aguardar o trânsito em julgado da

ação para proceder a tal levantamento.

3.2- DA ORIGEM DA AÇÃO RENOVATÓRIA:

Em 20 de abril de 1934, com a publicação do Decreto n. 24.150, adotou o Brasil,

em sua legislação, o direito à renovação de arrendamento de prédio destinado a fins

comerciais e industriais. Estava o país em 1933 sob o regime ditatorial. Um grupo de

lojistas do Rio de Janeiro, iniciou intenso movimento no sentido de obter do Governo

Federal leis de proteção ao fundo de comércio. As aspirações da classe passaram a ser

defendidas, pouco depois, pelo Sindicato de Lojistas.

O professor Ribas Carneiro redigiu um anteprojeto de lei, que foi entregue ao

Ministro da justiça. Prosseguiu vivamente a campanha, já então agitada não só no seio

da classe, como também pela imprensa. Em outubro de 1933, o professor Gilberto

Amado proferiu sobre o tema, na sede do Sindicato de Lojistas, uma conferência, que

logrou notável repercussão. A diretoria do Sindicato, em reunião de 19 de outubro de

1933, decidiu nomear uma comissão.Esta comissão confiou aos Drs. Justo de Moraes e

Jorge Fontenelle a preparação de um novo anteprojeto. Apresentado ao Governo, foi

ouvida a Procuradoria Geral da República; e o projeto daqueles ilustres juristas, com

pequenas modificações, se converteu no Decreto n. 24.150.

Segundo o Código Civil brasileiro, o locatário é obrigado a restituir a coisa,

finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais do uso

regular (art. 1.192,IV). A locação por tempo determinado cessa de pleno direito, findo o

prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso(art.1.194). Se, notificado o

locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o

locador arbitrar, e responderá pelo dano, que ela venha a sofrer, embora proveniente de

caso fortuito(art.1.196), tudo sem prejuízo da ação de despejo. Para o locatário

comerciante, que pôs o melhor dos seus esforços no estabelecimento e conseguiu

organizar a clientela pela probidade de sua conduta e pela excelência de suas

mercadorias, a aproximação do termo do contrato de locação era sempre angustiosa,

porque ameaçava destruir o ponto que criara, ou pelo menos valorizara seu trabalho. A

segurança da atividade mercantil depende da continuidade da exploração no mesmo

local. Se ao proprietário é lícito, finda a locação, despejar, por qualquer motivo, o

inquilino comerciante, este fica exposto aos azares de especulação cruel e sujeito – ou a

abandonar o local, perdendo a clientela que o seu labor conseguiu atrair, ou a pagar ao

senhorio vultosa luva, para que ele concorde com a renovação do contrato. A exigência

de luva se tornara a prática comum em São Paulo e no Rio de Janeiro. O legislador

brasileiro compreendeu, com clareza, a necessidade de regular as relações entre

proprietários e inquilinos comerciantes, segundo os princípios da eqüidade, e atendeu

pronta mente às justas reivindicações dos comerciantes, para os quais o local, onde se

encontra o estabelecimento, exerce influência decisiva no êxito de sua atividade.

3.3- DA AÇÃO RENOVATÓRIA:

Visa resguardar o comerciante quando aluga o imóvel comercial.

a) contrato anterior por prazo determinado.

b) contrato(s) anterior(es) pelo prazo de cinco anos.

c) que o empresário esteja no mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de três anos.

d) propor a ação nos primeiros seis meses do último ano de contrato.

É a ação que se destina à renovação do contrato de locação comercial nas

condições anteriores, ou conforme as que sejam fixadas judicialmente. Tem por objetivo

a prorrogação ou a continuação do contrato de locação ou arrendamento do imóvel para

fim comercial. A ação renovatória protege o chamado ponto de negócio, que vem a ser

o lugar onde se encontra o estabelecimento. A renovatória não se confunde com a ação

revisional, pois, enquanto aquele enseja modificação substancial da própria relação

jurídica, a revisional tutela o reajuste da prestação locatícia, do aluguel, sem que haja

questionamento sobre o próprio contrato.

O Decreto. 24.150, de 20.4.1934 (Lei de Luvas), que regulava esta espécie de

ação, foi expressamente revogado pelo art. 90, I, da vigente Lei do Inquilinato (L.

8.245, de 18.10.1991), que estabeleceu suas principais regras processuais, com

aplicação subsidiária das normas do Procedimento ordinário previsto no CPC.

4.0- LEGITIMIDADE PARA PROPOR A AÇÃO:

A própria lei do inquilinato, traz em seu artigo 51, parágrafos 1°, 2° e 3° aqueles

A que estão aptos pleitear a ação em juízo:

1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou

sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação

somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de

sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito

a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente

fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

A disciplina jurídica da ação renovatória, na Lei. 8.245/91, é prevista nos seus arts. 58 e

71 a 75. Vejamos seus aspectos principais. Determina o art. 58 que - a par de outras

espécies de ações - na ação renovatória de locação observar-se-á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela

superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do

imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á

mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica

ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário,

pelas demais formas previstas no CPC;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. A

citação postal (item IV) e a exclusividade do efeito devolutivo dos recursos (item V)

constituem inovações da Lei. 8.245/91, que, espera-se, proporcionarão maior celeridade

ao andamento dos processos. Quanto à petição inicial na ação renovatória é regulada

pelo art. 71 da L. 8.245/91.

Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do CPC, a petição inicial da

ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo

pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o

mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no

Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa

natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade,

comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os

encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título,

oponível ao proprietário”.

Por sua vez, a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará

adstrita, nos termos do art. 72 e quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos na Lei. 8.245/91;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da

renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; - não estar

obrigado a renovar a locação (incisos I e II do Art. 52).

No caso do item II, o locador deve apresentar, em contraproposta, as condições

de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. Na

hipótese do inciso I do art. 52 da Lei. 8.245/91, a contestação deverá trazer prova da

determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas

e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro

devidamente habilitado. Na contestação, o locador ou sublocador, poderão pedir, ainda,

a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do

contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que

apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. Inovação

introduzida pela Lei 8.245/91 é a constante do seu art. 72, § 5º, que determina: “Se

pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de

reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovado, bem como

adotar outro indexador para reajustamento do aluguel”. Assim, mediante solicitação do

locador, a sentença pode alterar a periodicidade do contrato, estabelecendo um novo

indicador. Diferenças apuradas serão objeto de execução nos autos e exigidas de uma só

vez. A contestação inclui a contraproposta do locador (art. 72, § 1º), com os

pressupostos tidos como adequados ao valor real e atual do imóvel. Se o locador não

contestar a ação tornar-se-á revel, ensejando o julgamento antecipado da lide e a

homologação da proposta do locatário.

Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos

próprios autos da ação e pagas de uma só vez (Art. 73). Não sendo pagas tais diferenças,

será levado a efeito o processo de execução. Por outro lado, adverte o Art. 74 que, não

sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em

julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. O prazo para

desocupação previsto neste artigo é contado a partir da notificação ao locatário, a qual

poderá ser efetuada na própria sentença. No prazo da desocupação valerá o aluguel

fixado em perícia ou, na falta desta, o da proposta do locador. Eventual recurso por

parte do inquilino não terá efeito suspensivo. O locatário terá direito a uma indenização

pela não renovação do contrato, desde que configurada a hipótese do art. 72, III,

disciplinada no Art. 75, assim: “Art. 72: A contestação do locador, além da defesa de

direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:...III - ter

proposta de terceiro para a locação, em condições melhores...

Art. 75: Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a

indenização devida ao locatário em conseqüência da não-prorrogação da locação,

solidariamente devida pelo locador e o proponente”. Este Art. 75 é norma dispositiva

quanto ao locatário, que poderá optar entre o locador e o proponente.

5.0- DA QUESTÃO DA ACCESSIO TEMPORIS:

Acréscimo de tempo ou prazo permitido por lei ou previsto em contrato; acessão

de tempo.

A Lei. 8.245, de 18.10.1991 (Lei do Inquilinato) revogou, expressamente,

referida Lei de Luvas, e determinou o seguinte, no art. 51, II: “Art. 51. Nas locações de

imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por

igual prazo, desde que, cumulativamente:... II - o prazo mínimo do contrato a renovar

ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos” . Como se

vê, a L. 8.245 suprimiu a accessio temporis, ou seja, a possibilidade de solução de

continuidade entre um contrato e outro. Todavia, como adverte Theotonio Negrão,

caberá à jurisprudência verificar, em cada caso, se existe, por parte do locador, a

intenção de burlar a lei e impedir a renovação da locação. Se tal ocorrer, a Ação

renovatória não poderá deixar de ser julgada procedente, sob pena de violação do Art.

45 da própria L. 8.245 (Código Civil e Legislação Civil em Vigor, São Paulo, Malheiros

Editores, 12ª ed., 1993, nota 4 ao Art. 51).

6.0- ARRENDAMENTO MERCANTIL OU LEASING

É o contrato segundo o qual uma pessoa jurídica arrenda a uma pessoa física ou

jurídica, por tempo determinado, um bem comprado pela primeira de acordo com as

indicações da segunda, cabendo ao arrendatário a opção de adquirir o bem arrendado

findo o contrato, mediante um preço residual previamente fixado".

Em termos legais, a definição encontra-se no art. 1º, parágrafo único, da Lei nº

6.099/74: "Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos dessa Lei, o negócio

jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou

jurídica, na qualidade de arrendatário, e que tenha por objeto o arrendamento de bens

adquiridos pela arrendadora, segundo especificações do arrendatário e para uso próprio

desta".

Podem ser objeto do arrendamento bens móveis ou imóveis de fabricação

nacional, bem como aqueles produzidos no exterior e autorizados pelo Conselho

Monetário Nacional (art. 10 da Lei nº 6.099/74).

Trata-se de contrato bilateral, oneroso, comutativo e por tempo determinado.

Essenciais à sua caracterização, no arrendamento mercantil apresentam-se os seguintes

elementos jurídicos:

1º) Três empresas são necessárias à operação: a que vende os bens (fabricante), a que as

compra, pagando o preço, e a que obtém, sem ter comprado (arrendatária), os referidos

bens de produção.

2º) Uma empresa (ou arrendatária) indica à outra (instituição financeira – Resolução nº

2.309/96, art. 13, § 2º) os bens que ela deverá adquirir, com todas as suas especificações

técnicas, estipulando preço e nome do fornecedor, e dando outros esclarecimentos,

como condições de reembolso do arrendador, montante de prestações, prazo de vigência

do contrato de leasing etc. (Lei nº 6.099/74, art. 5º).

3º) A instituição financeira compra a longo prazo equipamentos e máquinas para

arrendá-los à empresa que pediu a aquisição. O Contrato de Compra e Venda será

celebrado entre arrendador e vendedor, sem qualquer participação do arrendatário.

4º) Há a concessão do uso desses bens ou equipamentos durante certo prazo, em geral

de dois a cinco anos (Res. nº 2.309/96, art. 8º, I), mediante o pagamento de uma renda,

superior ao valor do uso, porque ela poderá ser parcela do preço pelo qual serão

comprados tais bens. Leva-se em consideração o tempo que o bem pode ser útil, pois há

hipótese em que, com o passar dos anos, torna-se obsoleto, pelo aparecimento de outro

mais moderno, ante o progresso tecnológico.

5º) Findo o prazo do arrendamento o arrendatário tem a tríplice opção de:

a) adquirir os bens, no todo ou em parte, por preço menor do que o de sua aquisição

primitiva, convencionado no próprio contrato, levando-se em conta os pagamentos

feitos a título de aluguel;

b) devolvê-los ao arrendador;

c) prorrogar o contrato, mediante o pagamento de renda muito menor do que a do

primeiro arrendamento, porque neste as prestações foram fixadas tendo em vista o valor

de utilização do bem em estado de novo.

Várias são as espécies ou modalidades de arrendamento mercantil.

1º) "Leasing" financeiro ou leasing puro (full payot lease), que é o mais comum de

todos, pelo qual o arrendador adquire de terceiro certos bens de produção (máquinas,

equipamentos) com o intuito de entregá-los a uma empresa, para que, por prazo

determinado, os utilize, mediante o pagamento de prestações pecuniárias periódicas,

com o direito de optar entre a aquisição de sua propriedade, a devolução dos bens

arrendados ao arrendador e a renovação do contrato (arts. 5º e 7º, I a XII, da Res. N.º

2.309/96, com alteração da Res. N.º 2.659/99).

2º) "Leasing" operacional ou renting, permitido pela Lei nº 7.132/83 e pelo art. 6º, I a

III, da Resolução nº 2.309/96. É o contratado diretamente com o próprio fabricante. O

objeto, portanto, já pertence à empresa arrendadora, que o aluga à arrendatária. Esta se

obriga ao pagamento de prestações pela locação, enquanto a arrendadora se compromete

a dar assistência técnica. Nessa modalidade os objetos têm vida útil mais curta e os

riscos de o bem se tornar obsoleto correm por conta da empresa. De acordo com a

Resolução nº 2.309/96 do Banco Central, nesse contrato o valor das parcelas de locação

não podem ultrapassar 75% do custo do bem, de forma que o valor a ser pago, em caso

de opção de compra, costuma ser considerável.

3º) "Lease back" ou "leasing" de retorno, o arrendatário obtém o seu capital de giro

mediante a venda de seus equipamentos ou máquinas ao arrendador, que os arrenda ao

próprio vendedor. É evidente que esse tipo de contrato é realizado quando o arrendatário

está necessitando de capital de giro. Existe também a possibilidade de reaquisição do

bem ao fim do contrato.

4º) "Self-leasing" (leasing consigo mesmo) constitui o arrendamento mercantil

contratado entre empresas pertencentes ao mesmo grupo financeiro. Basicamente,

consiste em uma operação entre empresas ligadas ou coligadas. Este tipo de leasing foi

excluído pela Lei nº 6.099/74, art. 2º, e Resolução BACEN nº 2.309/96, art. 28, III. 5º)

"Dummy corporation" (corporação "testa de ferro", isto é, que aparenta falar ou agir em

nome próprio, mas na realidade defende interesse de terceiros) também é uma espécie

de leasing. Essa espécie de leasing está diretamente vinculada a idéia do trust anglo-

saxônico e à sociedade conhecida como "sociedade de palha". Ocorre o dummy

corporation quando surge uma sociedade entre os investidores e arrendatários, para

viabilizar financeiramente a operação de leasing.

Os investidores são representados por um trustee (curador, procurador de confiança ou

administrador), que dirige a sociedade e que recebe os alugueres sobre a coisa

arrendada.

Obrigações do arrendador e do arrendatário :

No leasing financeiro o arrendador terá o dever de:

1º) adquirir de outrem os bens para serem dados em arrendamento;

2º) entregar ao arrendatário, para seu uso e gozo, os bens por ele indicados;

3º) vender os bens arrendados, se o arrendatário optar pela compra e pagar o preço

residual;

4º) receber as coisas de volta, se não houver compra final ou renovação contratual;

5º) renovar o contrato, se o arrendatário assim o desejar, mediante a fixação de novo

valor para as prestações.

Pelo Parecer Normativo nº 8/92, na renovação do contrato de arrendamento mercantil, a

arrendadora deverá considerar, para efeito de depreciação, o valor contábil do bem

objeto da renovação. E, por outro lado, o arrendatário terá a obrigação de:

1º) pagar os aluguéis conforme se ajustou, que serão altos, pois se computam o valor do

bem e a remuneração do seu uso;

2º) manter os bens arrendados em bom estado de conservação;

3º) responder pelos prejuízos que causar a tais bens;

4º) restituir esses bens, findo o contrato, se não quiser comprá-los no uso de seu direito

de opção. Havendo tal devolução, a entidade arrendadora pode: a) conservar o bem em

seu ativo imobilizado pelo prazo máximo de dois anos; b) alienar ou arrendar o bem a

terceiros (art. 14, I e II, da Res. nº 2.309/96);

5º) suportar os riscos e os encargos dos bens arrendados, podendo contratar o seguro

dos equipamentos;

6º) pagar ao arrendador todas as prestações que completariam o cumprimento integral

da obrigação, se rescindir o contrato antes de seu vencimento.

7.0 -CONCLUSÃO

Para o locador as mudanças foram efetivamente maiores e quiçá melhores no

sentido de dar maior efetividade aos seus anseios. Antes da alteração introduzida por

esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no

prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário, sendo que isso

desprendida um prazo complexo e demorado e quando o locador conseguia a

desocupação do imóvel, o prejuízo do locador era enorme.

E, por facilitar as ordens judiciais de despejo, a lei deve ampliar a oferta de

imóveis para locação e, por conseqüência, considerando-se a estabilidade da demanda,

implicar na redução dos valores locativos. Observa-se, pois, que a lei beneficiará tanto

locadores, quanto locatários adimplentes.

Além disso, essas alterações devem importar em uma nova dinâmica no

mercado de locações e, principalmente, dar maior celeridade às ações de despejo e,

conseqüentemente, maior segurança jurídica aos locadores.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS:

JUNIOR, Humberto Theodoro. Inovações na Lei do Inquilinato. ed. RJ: GZ, 2010.

A nova lei do inquilinato Revista Jurídica Consulex. Rio de Janeiro. v.38, n. 9,

jan.2010. Edição Especial.

JUNIOR,HumbertoTheodoro. Curso de Direito Processual Civil. 35 edição, editora

Forense, Rio de Janeiro,2005.

SÃOPAULO.(Estado).ALeidoinquilinato:http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/

Leis/L8245.htm. Acesso em : 20 abril.2010.

SÃOPAULO.(Estado).Locações http://www.conjur.com.br/2010-fev-02/artigo-lei-

locacao-permite. Acesso em : 21 abril.2010.

VENOSA, Silvio de Salvo. “ Direito Civil”. Volume III. 5° Edição. Editora Atlas. São

Paulo. 2005.

DINIZ, Maria Helena. “ Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n° 8.245,

de 18.10.1991/ Maria Helena Diniz- 6 ed. Atual. – São Paulo: Saraiva, 2001.

VENOSA, Sílvio de Salvo. “Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática: Lei n°

8245, de 18.10.1991/ Sílvio de Salvo Venosa – 8 ed. , 3 reimpressão – São Paulo: Atlas,

2006.

BUZAID, Alfredo, 1914 – “Da Ação Renovatória e das Demais Ações Oriundas de

Contrato de Locação de Imóveis Destinados a Fins Comerciais”/ Alfredo Buzaid – 2.

Ed. Ver. E aum. – São Paulo: Saraiva, 1981.

EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIA DE DIREITO DA 5ª VARA

CÍVEL DA COMARCA DE SALVADOR- BAHIA

Autos nº 15654-2

Maria Joana Fraga Peixoto, brasileira, casada, empresária, portadora da Cédula de

Identidade nº 5.486.120-34, inscrita no CPF nº 203.401.784-12, domiciliada nesta

cidade, onde reside na Rua Hortência nº 867, Salvador, Bahia, por seu advogado que

esta subscreve, conforme instrumento de procuração anexo (doc. 01), com escritório na

Avenida Tancredo Neves, nº 1234, Torre Sul, sala 302, Caminho das Árvores Salvador

Bahia, onde deverão ser enviadas todas as intimações, vem, respeitosamente a presença

de Vossa Excelência, com fulcro no artigo 9º da, III, da Lei 8.245/91, propor a presente.

AÇÃO DE SEPESO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM

COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCOÇÃO

Em face de Paulo Gomes de Araújo, brasileiro, casado, médico, na qualidade de

locatário, portador da Cédula de Identidade nº 2.956.710-08, inscrito no CPF de nº

092.567.110-38, domiciliado nesta cidade, onde reside na Rua Amazonas nº 123,

Pituba, Salvador, Bahia, onde deverá receber a citação inicial, pelos motivos fáticos e

jurídicos adiante aduzidos.

1. Dos fatos

1.1 A autora é proprietária do imóvel situado na Rua Amazonas nº 123, Pituba Salvador

Bahia que se encontra locado ao locatários desde 05 de novembro de 2010, pelo valor

de aluguel de 1.500,00( hum mil e quinhentos reais) mensais, com vencimento para

todo dia 05 ( cinco) do mês subseqüente, conforme provam os documentos em anexos

( doc. 2).

1.2 O imóvel foi disponibilizado pela locadora no dia 16 de outubro de 2010, sem ônus

pecuniário, para realização de adaptações a critério do locatário, tendo que em vista que

o mesmo é genitor de uma pessoa deficiente física e necessita de cadeira de rodas para

locomoção.

1.3 O Locatário é uma pessoa muito ligada a família da locadora. Motivo pelo qual o valor

do aluguel ser abaixo do valor de mercado. É sabido que um imóvel nas mesmas

condições não seria locado por menos de R$ 2.000.00 ( dois mil reais).

2. Da Inadimplência Contratual

2.1 Sucede que a parte ré, encontra-se em atraso com o pagamento do aluguel desde o mês

de fevereiro de 2011, inclusive tendo realizado o ultimo pagamento em janeiro do

corrente ano, no valor de R$ 1.500.00 ( hum mil e quinhentos reais), encontrando-se,

portanto, com quatro meses em atraso, até a presente data, relativamente aos meses de

fevereiro, março, abril e maio de 2011, constituindo-se o seu débito em R$ 6.000,00

( seis mil reais), sem contar a multa, os juros e a correção monetária.

2.2 Referente a atualização monetária , tendo como base o IGP-M da Fundação Getúlio

Vargas, conforme a cláusula II do contrato de locação, o locatário tem um débito de

6.598,39 ( seis mil, quinhentos e noventa e oito reais e trinta e nove centavos), até maio

de 2011

3. Do Contrato

3.1- Por contrato escrito ( doc. 2) o requerente deu em locação ao requerido imóvel

situado na Rua Hortência nº 867, Salvador, Bahia, pelo prazo de 12 meses, para no dia

04 de novembro de 2011, pelo aluguel mensal de R$ 1.500,00 ( um mil e quinhentos

reais).

3.2- O Sr. Antônio Gonçalves dos Santos, portador da cédula de Identidade nº 251.776-

10, inscrito no CPF nº 314.009.511-77 e Miguel Silvestre Alvarez, portador da Cédula

de identidade nº 275.072.918-72, inscrito no CPF nº 984.668.926-80, são fiadores e

principais pagadores, solidariamente responsáveis pelo referido locatário o Sr. de Paulo

Gomes de Araújo

4- Da Contumácia da dívida

4.1- Procurando para acordo o requerido inúmeras vezes quedou-se silente.

Esgotadas todas as vias amigáveis para eventual composição, por ser impossível o

pagamento espontâneo da dívida e a contumácia do Requerido em permanecer

inadimplente, ao Requerente outra alternativa não restou que não a presente busca da

Tutela Jurisdicional do Estado.

DO DIREITO

5. Das Obrigações

5.1- Consoantes disposições contratuais, conforme clausula IV ( doc. 2), o locatário é

obrigado a pagar o aluguel e acessórios da locação impreterivelmente até o dia cinco do

mês subseqüente.

5.2- Ademais, consoante disposto na clausula II do paco locatício ( doc .2), o não

pagamento dos alugueis no prazo estabelecido importará da incidência de multa de 2%,

juros de mora de 2% ao mês, honorários advocatícios de 20%, além da correção

monetária pelo IGP-M da Fundação Getúlio Vargas.

6. Do Débito

6.1- Apesar de assim estar obrigado, o locatário encontra-se em mora com o pagamento

dos alugueres dos meses fevereiro, março, abril e maio de 2011, em moeda nacional

corrente, o equivalente a quantidade de R$ 6.598,39 ( seis mil, quinhentos e noventa e

oito reais e trinta e nove centavos),conforme atualização de débito em anexo ( doc.3).

7. Da Purga Mora

7.1- A locação poderá ser rescindida em decorrência da falta de pagamento dos

alugueis.

8. Dos Fundamentos Jurídicos

8.1- Consoante disposições contratuais e nos termos do art. 23, I, da Lei nº 8.245 /91, o

locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo

estipulado, sendo que o não comprimento de tal obrigação dará ensejo ao locador de

rescindir o contrato de locação e promover o despejo, nos termos do art. 9º, III e art. 47,

I, da Lei do Inquilinato.

8.2- Conforme disposto na lei 8.245-91, no art 62:

“ Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da

locação, observar-se-á o seguinte:

“ I- O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos

alugueres e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo

discriminado do valor débito”;

9. Do Pedido

9.1- Face a todo exposto, é a presente ação de despejo, fundada na falta de pagamento

de alugueres, cumulada com o pedido de cobrança desses alugueres e acessórios da

locação, consoante previsto nos incisos II e III do art. 9º e nos incisos I e II do art. 62 da

Lei nº 8.245-91, para requerer a V. Exa: A Citação do Réu

a) A citação do Réu Paulo Gomes de Araújo, e dos fiadores Antônio Gonçalves dos

Santos e Miguel Silvestre Alvarez, por intermédio de oficial de justiça para

contestar, querendo, a presente ação, sob pena de , não o fazendo, serem aceitos

como verdadeiros os fatos articulados pelas alegações acima;

b) Que declare rescindido o contrato de locação

c) Dê ao réu o prazo de Lei, para desocupação do imóvel, sob pena de despejo;

d) Sejam condenados o locatário Paulo Gomes de Araújo e os fiadores Antônio

Gonçalves dos Santos e Miguel Silvestre Alvarez, solidariamente, no pagamento

dos alugueres aludidos na planilha no valor de R$ 6.598,39 ( seis mil, quinhentos e

noventa e oito reais e trinta e nove centavos) e constantes desta ação daqueles

ocorridos até a data da efetiva desocupação do imóvel;

e) Sejam condenados ao pagamento das custas processuais, multa contratual, e

honorários advocatícios, calculados em 20% sobre o valor da causa, bem assim das

prestações vincendas.

f) Que seja a ação, afinal, julgada procedente para decretar a rescisão da locação, com

o conseqüente despejo do locatário Paulo Gomes de Araújo, bem como de

eventuais ocupantes do imóvel, fixando-lhe o prazo mínimo legal para a

desocupação voluntária do imóvel;

g) Que seja facultada ao autor a execução da cobrança dos locativos antes da

desocupação do imóvel.

Protesta por todos os gêneros de prova em direito admitidos, inclusive depoimento

pessoal do réu, que desde já requer.

Dá-se a causa o valor de R$ 6.598,39 ( seis mil, quinhentos e noventa e oito reais e

trinta e nove centavos).

Nesses Termos, pede deferimento.

Salvador, 20 de maio de 2011

Samara Marques De Castilho Fontoura

OAB/ BA nº 1254

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (Art. 51 e 71 da

Lei nº 8.245/91)

MERITÍSSIMO JUIZ DE DIREITO DA 5 ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE

SALVADOR

Autos nº 12345-54

COMERCIAL FONTOURA CONSTRUÇÃO LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº

12345-8 situada à Rua Presidente Vargas, loja 19, Bairro Centro, Shopping Center 245,

Cidade Salvador, Cep 45839-595, no Estado da Bahia, na pessoa de seu representante

legal, Fernando Costa de Almeida, Brasileiro, solteiro , portador da Carteira de

Identidade nº 09609567-00, inscrito no CPF sob o nº 045.035.021.5, residente e

domiciliado nesta cidade, por seu procurador infra-assinado, mandato anexo (doc.1),

vem à presença de V. Exa. Propor;

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

Nos termos do art. 51 da Lei de Locação, em face de Sidney Americano Santos,

brasileiro, engenheiro, solteiro, portador da Carteira de Identidade nº 09109865-08,

inscrito no CPF sob o nº 032.028.054-33, residente e domiciliado à Rua Plínio

Moscoso, nº 376, Barra , Cidade ,Salvador, Cep. 41789-456, no Estado da Bahia, pelos

motivos que passa a expor:

1. O Requerente, locatário, celebrou contrato de locação comercial com o Requerido,

pelo prazo de 05 anos, iniciado em (05/05/2077) e com prazo término previsto para

(05/05/2011).

2. Ressalta-se ainda que o Requerente se encontra com a mesma atividade comercial

desde a celebração do contrato, qual seja, o ramo de construção, conforme certidão

anexa (doc. 03), firmando, durante todos esses anos, uma grande clientela.

3. O artigo 51 da Lei de Locação dispõe sobre a possibilidade de renovação da Locação,

concorrendo para tanto as seguintes condições estabelecidas em seus incisos:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a

renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos

contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e

ininterrupto de três anos."

4. Ademais, o Requerente cumpriu o contrato nos exatos termos estabelecidos, quitando

sempre em dia todos os tributos e tarifas pertinentes ao imóvel, conforme faz prova com

os documentos em anexo (docs. 04/15).

5. O Requerente ainda propõe, desde já, seja renovada a locação nos mesmos termos do

contrato em vigor. Para tanto, indica o mesmo fiador, cujo aceita, desde já, o encargo da

fiança, conforme declaração em anexo, devidamente autorizada por sua esposa.

6. Cumpre o Requerente desse modo, todas as exigências estabelecidas no artigo 71 da

Lei de Locação, in verbis:

"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a

petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo

pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o

mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no

Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o

estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde

logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os

encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título

oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão

citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação

originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a

sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente

obrigado à renovação."

7. Com efeito Exa., ao Requerente somente lhe resta as vias judiciais para obter a

renovação da locação, evitando, desse modo, seja prejudicado o fundo de comércio já

consolidado, a perda considerável de clientela e demais situações desagradáveis com a

transferência de seu estabalecimento para outra localidade, uma vez que o Requerido se

nega à renovação, sem justificativa plausível.

Pelo exposto, REQUER:

Seja citado o Requerido para os termos da presente ação, para, querendo, apresente

defesa no prazo legal, sob pena de revelia.

Seja o julgado procedente o pedido, decretando-se a renovação do contrato de locação

comercial, por igual prazo e nas mesmas condições, determinando o reajuste do aluguel

com base no índice inflacionário apontado no contrato, uma vez atendidas todas as

formalidades e exigências da Lei.

Seja o Requerido condenado ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados

em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, notadamente a

testemunhal, pericial e depoimento pessoal do Requerido, bem como a juntada de novos

documentos.

Dá-se à causa o valor de 20.000(vinte e mil reais).

Termos que

Pede Deferimento.

Salvador, 23 de maio de 2011

Samara Marques De Castilho Fontoura

OAB/BA nº 1254