Vila Da Montanha - Estudo de Viabilidade[1]

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÓMICO E FINANCEIRO

Projecto de Construção de Condomínio

Chingodzi – Cidade de Tete

Encomendado por: Insumos Agricultura e Pecuária

Fevereiro de 2012

Estudo de Viabilidade Económico e Financeiro – Condomínio Vila da Montanha

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NOTA DE ENTREGA

Esta pesquisa foi elaborada ao abrigo do contrato de consultoria celebrado entre a

empresa Insumos Agricultura e Pecuária e a sociedade de consultores O&IN Soluções

Organizacionais Limitada para o estudo de viabilidade do projeto de construção de um

condomínio no Bairro Chingodzi, na Cidade de Tete.

Deste modo, procedemos a entrega do relatório da pesquisa realizada pelos nossos

consultores. A equipa de consultores foi liderada por Osvaldo Nhampossa, Diretor

Geral da firma, que contou com a colaboração de Ilídio Simões, consultor

administrativo, Adelina Nhampossa, analista de projetos, e Wilson Cossa, auditor

financeiro.

Na esperança de que este trabalho sirva de ferramenta vital em todas as fases de

desenvolvimento do projeto de edificação do Condomínio do IAP, a Vós endereçamos

os nossos respeitosos cumprimentos.

Maputo, Fevereiro de 2012

O Diretor Geral

_____________________

Osvaldo M. S. Nhampossa


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Índice:

Lista de Abreviaturas ........................................................................................................ 5

Lista de Tabelas ................................................................................................................ 6

Sumário Executivo ........................................................................................................... 7

I Introdução....................................................................................................................... 8

II Análise de Mercado ................................................................................................... 10

1. Ambiente de Mercado ..................................................................................................... 10

2. Definição e caracterização dos serviços a oferecer ......................................................... 11

3. Identificação de potenciais clientes ................................................................................. 11

4. Análise de competitividade do projecto .......................................................................... 13

5. Fornecedores ................................................................................................................... 13

6. Concorrência ................................................................................................................... 14

III Plano de Vendas ........................................................................................................ 17

1. Estratégia Geral de Vendas ............................................................................................. 17

2. Análise da atratividade do setor imobiliário na Cidade de Tete ...................................... 18

3. Canais de Distribuição .................................................................................................... 22

3.1 Vendas diretas ............................................................................................................... 22

3.2 Parceria com instituições bancárias ............................................................................... 22

3.3 Parcerias com agências imobiliárias ........................................................................ 23

4. Política de Preços ............................................................................................................ 24

4.1 Cadeia de custos operacionais ....................................................................................... 24

4.2 Metas e expectativas de retorno do investimento .......................................................... 24

4.3 Atratividade do setor imobiliário na Cidade de Tete..................................................... 25

5. Propaganda e Promoção .................................................................................................. 26


4

6. Assistência pós-vendas .................................................................................................... 27

V Estrutura Administrativa ............................................................................................. 28

1. Considerações Jurídico-legais ......................................................................................... 28

2. Estrutura Organizacional ................................................................................................. 28

3. Funções-chave e Actividades de Controle ...................................................................... 29

4. Recursos Humanos .......................................................................................................... 30

VII Análise Económica e Financeira .............................................................................. 32

1. Pressupostos da Análise Financeira ............................................................................ 32

1.1 Vendas ........................................................................................................................... 32

1.2 Despesas com pessoal ................................................................................................... 33

1.3 Fornecimentos e Serviços de Terceiros ................................................................... 33

1.4 Amortizações ................................................................................................................. 35

1.5 Financiamento Bancário ................................................................................................ 35

2. Demonstração de Resultados Previsional........................................................................ 36

3. Mapa Previsional de Fluxos de Tesouraria ..................................................................... 37

4. Valor do Projeto .............................................................................................................. 38


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Lista de Abreviaturas

DUAT – Direito de Uso e Aproveitamento de Terra

FSE – Fornecimentos e Serviços de Terceiros

IAP – Insumos Agricultura e Pecuária

INSS – Instituto Nacional de Segurança Social

IRPS – Imposto sobre Rendimento de Pessoas Singulares

LAM – Linhas Aéras de Moçambique

MZN – Meticais

SGVM – Sociedade Gestora da Vila da Montanha

TIR – Taxa Interna de Retorno

TV - Televisor

VAL – Valor Actual líquido


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Lista de Tabelas

Tabela 1: Quadro de Preços de Alojamento na Cidade de Tete

Tabela 2: Análise de Atratividade da Indústria

Tabela 3: Passos para a constituição da SGVM

Tabela 4: Folha de Salários da SGVM

Tabela 4: Folha de Salários Previsional da SGVM

Tabela 5: Lista de Preços

Tabela 6: Previsão de Receitas

Tabela 7: Previsão de salários e encargos sociais

Tabela 8: Custos Estimados de Fornecimentos e Serviços Externos

Tabela 9: Mapa Resumo de Amortizações

Tabela 10: Condições de Financiamento Bancário

Tabela 11: Plano de Amortização de Financiamento Bancário

Tabela 12: Demonstração de Resultados Previsional

Tabela 13: Mapa de Fluxos de Tesouraria Previsional

Tabela 14: Mapa de Análise do Valor do Projeto


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Sumário Executivo O documento que se apresenta é um Estudo de Viabilidade Económico e Financeiro

para a construção de um condomínio na zona de Chingodzi, na Cidade de Tete. O

terreno situa-se numa região estratégica a escassos metros de duas estradas de

referência. Por outro lado, encerra uma montanha rochosa que possibilita uma

impressionante vista para a pista do Aeroporto de Tete e para extensos campos verdes

ao seu redor.

A empresa Insumos Agricultura e Pecuária, adiante designada por IAP obteve o Direito

de Uso e Aproveitamento de Terra (DUAT) e uma Licença de Construção de um

Condomínio numa extensão de 9,617 hectares. O projeto prevê a construção de um

restaurante, supermercado, duplex, bloco de refeitórios e um bloco de suites. No

presente momento aguarda-se pela aprovação de uma emenda para que se possa incluir

no espaço um bloco de escritórios de três pisos.

A província de Tete tem se destacado no panorama económico nacional pela exploração

crescente de carvão mineral ali abundante. Como consequência a Cidade de Tete tem

conhecido um influxo desusado de pessoas oriundas de outros cantos do país e do

mundo, alguns ao serviço do capital mineiro e outros em busca de novas oportunidades

que os grandes projetos geram nas zonas de implantação.

Todavia a Cidade de Tete não está ainda preparada para estes novos desafios. Nota-se

um grande défice de cobertura de toda a rede de infra-estruturas, com destaque para

alojamento, restauração e serviços, tanto em quantidade como em qualidade.

A inflação gerada pela procura excessiva para uma oferta tão restrita e inflexível

associada ao poder de compra dos novos habitantes, representam uma verdadeira

oportunidade de negócios para quem deseja investir em Tete. Um investimento

significativo em torno da qualidade e diferenciação do produto, aliado a uma correta

divulgação dos produtos e serviços oferecidos são fundamentais para garantir altos

volumes de vendas.

No caso do projeto da IAP, dada a complexidade e especificidades dos processos de

gestão do negócio proposto, haverá necessidade de constituição da Sociedade Gestora

da Vila da Montanha Limitada, doravante designada por SGVM, a ser detida

maioritariamente pela IAP e com poderes para a tomada de decisões em todos os

aspectos de edificação e exploração das infra-estruturas.

Pelo estudo de mercado efectuado na Cidade de Tete, pelos inquéritos e entrevistas

junto dos principais atores de mercado, foi-nos possível constatar que o projeto é

oportuno e apresenta um considerável potencial de geração de lucros. Contudo, é

imprescindível que se aposte na qualidade, diferenciação e numa apresentação

cuidadosa dos produtos oferecidos.

O projeto revela-se rentável e competitivo com taxas de retorno na ordem dos 23,92% e

com um valor atual líquido de 11.290.236,05MZN.


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I Introdução A IAP, sedeada no Município de Tete, obteve da respectiva edilidade a licença de

contrução nº 479/Const/10. O projecto aprovado compreende a construção das seguintes

infra-estruturas:

Restaurante;

Supermercado;

Duplex T3;

Bloco de refeitório;

Bloco com suites; e

Muro de vedação.

Saliente-se que neste momento decorrem trabalhos visando à inclusão de um bloco de

escritórios para arrendamento, composto por um edifício de três pisos. A infra-estrutura

a ser implantada no Bairro Chingodzi, Unidade Albano, numa zona também conhecida

por “montanha”, ocupará uma área total de 9,617 hectares, dividos em seis blocos. As

referidas infra-estruturas destinam-se ao arrendamento, podendo as mesmas ser

vendidas parcialmente.

Pretende-se que a Vila da Montanha venha a ser um lugar privilegiado, uma referência

na cidade pela sua localização estratégica mesmo à saída do Aeroporto de Chingodzi.

Trata-se de um lugar notável por se localizar entre o Centro da Cidade de Tete e o

aeroporto local e pelo facto de encerrar uma montanha rochosa, em cima da qual a IAP

edificou um restaurante com vista para a pista do aeroporto.

Dos trabalhos já iniciados pela IAP na Vila da Montanha, encontram-se o Restaurante

com duas componentes, ambas espaçosas, frescas e com cobertura de capim, um bar

aberto com uma forma circular e um salão rectangular fechado. Quatro casas de banho

foram igualmente erguidas na parte exterior do restaurante.

A IAP pretende ainda construir uma piscina por cima da referida rocha

complementando a esplanada. Assim os utentes da piscina terão uma vista privilegiada

para a pista do aeroporto de Chingodzi, por um lado, e para o resto das infra-estruturas

que se pretende erguer à volta da montanha, por outro.

A construção do bloco das suites já iniciou. As mesmas localizam-se na parte traseira da

rocha onde está implantado o restaurante. Cada uma das suites comporta um quarto

amplo com cerca de 16 metros quadrados, um vestiário e uma casa de banho privativa.


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A infra-estrutura será erguida em blocos e a decisão de arrendamento ou venda parcial

da mesma dependerá da disponibilidade de financiamento para a conclusão do projecto

e do consenso entre a IAP e os potenciais parceiros que se vierem juntar ao

empreendimento.

Actualmente, a Cidade de Tete em geral, e a região de Chingodzi em particular

apresentam um potencial considerável de tornar o negócio proposto rentável. A cidade

tem sido pequena para acolher um fluxo cada vez crescente de cidadãos nacionais e

estrangeiros que para lá se dirigem ao serviço das companhias mineiras que se dedicam

à extração do carvão mineral na província. O zona de Chingodzi, onde se situa o

aeroporto e a Vila da Montanha, encontra-se precisamente no meio, tendo de um lado

Moatize, epicentro da exploração mineira, e o centro da cidade capital da província.

Ademais, a Vila da Montanha situa-se a escassos metros da estrada à entrada da zona

industrial da cidade. Em redor da zona industrial erguem-se compounds onde residem os

técnicos, que amiúdes vezes percorrem longas distâncias em busca de locais de laser e

também para efectuarem suas compras.

Uma vez erguido o empreendimento, a SGVM pretende arrendar as duplex, o bloco de

escritórios, o supermercado e o restaurante numa base mensal. Por sua vez as suites

serão arrendadas numa base diária. Parte das duplex será colocada à venda com vista a

mobilizar fundos para as restantes fases do empreendimento, bem como para reduzir os

encargos financeiros.

Visão

Ser uma referência nacional e regional no provimento de serviços de alojamento,

restauração e comércio geral de qualidade assinalável, que torne a região de Chingodzi

um novo ponto a ter em conta a nível local.

Missão

Promover serviços de alojamento, restauração e comércio geral com elevados padrões

de qualidade, segurança e conforto compatíveis com a crescente importância que a

província assume no panorama económico nacional.


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II Análise de Mercado

1. Ambiente de Mercado

A província de Tete tem estado a registar um crescimento assinalável devido à

exploração do carvão mineral. Duas grandes empresas, nomeadamente a Rio Tinto e a

Vale, já iniciaram a exploração do carvão e espera-se que mais empresas multinacionais

se juntem a este grupo.

Desde o ano transato, a companhia Linhas Aéreas de Moçambique (LAM) aumentou o

número de voos semanais de quatro para dezassete. Estes voos juntam-se aos quatro da

companhia sul africana Airlink totalizando deste modo vinte e um voos semanais a Tete.

(AIM, 6 de Dezembro 2011)

A vinda das empresas multinacionais à Tete imprimiu uma nova dinâmica na vida nas

pessoas ali residentes. A cidade passou a ser pequena para albergar tantos cidadãos

nacionais e estrangeiros que se encontram ao serviço das mineradoras. Ademais, mega-

projectos da dimensão dos da exploração do carvão, têm gerado a necessidade de

instalação de outras empresas contratadas para o fornecimento de importantes bens e

serviços ao empreendimento.

A procura desenfreada de bens e serviços derivada do fluxo de pessoas cada vez

crescente, a par de uma oferta limitada dos mesmos tem estado a contribuir para o

aumento generalizado do nível de preços, com maior destaque para o setor do

alojamento e restauração.

A falta de lugares de hospedagem, restauração e salas de lazer em Tete e, em particular

na capital provincial constitui uma “dor de cabeça”, uma situação que não acompanha o

desenvolvimento da província. (Notícias, 25 de Novembro de 2010)

O Portal do Governo sugere apenas doze locais de alojamento, dos quais apenas dois

são hotéis convencionais, um motel, sete pensões e duas estalagens. O perfil destes

estabelecimentos é discutido abordado adiante no ponto II.6.

De uma forma geral, os altos níveis de procura por parte de quem tem poder de compra

permite que os estabelecimentos tenham uma procura elevada apesar dos preços

crescentes. Embora a inflação represente maiores dificuldades de aquisição de bens e

serviços por parte da população local, esta pode constituir um rol de oportunidades para

quem deseja investir e vender seus produtos em Tete.

Pela análise efectuada, no que respeita às condições de alojamento, constatámos que os

as diferenças de preços entre os diferentes estabelecimentos eram pouco expressivas,

não obstante a diferença significativa da qualidade das instalações e dos serviços

oferecidos. O mesmo cenário verificámos no setor de restauração.


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2. Definição e caracterização dos serviços a oferecer

Com a construção da Vila da Montanha, Tete poderá dispor de um novo espaço onde os

utentes terão alojamento com excelentes condições de conforto, oportunidades para

lazer, instalação de escritórios e de um supermercado onde poderão efectuar as suas

compras sem necessidade de se deslocar ao centro da cidade.

Com efeito, na base da parte frontal da montanha, com vista para o Aeroporto de

Chingodzi, serão instalados um edifício de três pisos, exclusivamente para aluguer de

escritórios, e duplex tipo 3. As duplex com uma área útil de aproximadamente 160

metros quadrados (excluindo as garagens), contarão com duas casas de banho, duas

salas, uma cozinha, duas varandas e um espaço para estacionamento de quatro viaturas.

A IAP aguarda a aprovação de uma emenda ao mesmo projecto por parte da edilidade

de modo a incluir um edificio de três pisos para arrendamento de escritórios. Trata-se de

instalações modernas onde o conforto e a beleza natural se associarão para proporcionar

aos clientes o conforto e uma imagem compatível com as suas metas empresariais.

As suites, cujas primeiras doze unidades já estão a ser erguidas, localizam-se na parte

traseira da montanha e destinam-se ao arrendamento. Cada uma das suites comporta um

quarto amplo com cerca de 16 metros quadrados, um vestiário e uma casa de banho

privativa.

O supermercado com uma área útil projectada de aproximadamente 478,50 metros

quadrados, terá um armazém, uma copa, um frigorífico, um escritório e casas de banho.

O estabelecimento abastecerá a zona de produtos alimentares de primeira necessidade,

frescos, congelados, conservas, bebidas diversas, artigos de limpeza e outros itens.

Dos trabalhos já iniciados pela IAP na Vila da Montanha, encontram-se o Restaurante

com duas componentes, ambas espaçosas, frescas e com cobertura de capim, um bar

aberto com uma forma circular e um salão rectangular fechado. Quatro casas de banho

foram igualmente erguidas na parte exterior do restaurante.

A IAP pretende ainda construir uma piscina por cima da referida rocha

complementando a esplanada. Assim os utentes da piscina terão uma vista privilegiada

para a pista do aeroporto de Chingodzi, por um lado, e para o resto das infra-estruturas

que se pretende erguer à volta da montanha, por outro.

3. Identificação de potenciais clientes

O complexo composto por casas, escritórios, supermercado e restaurante foi concebido

a pensar nas necessidades de infra-estruturas modernas de uma cidade em expansão. O

crescimento económico da província tem atraído e estima-se que continuará atraindo

muitos cidadãos nacionais e estrangeiros à cidade. Os potenciais clientes deste

empreendimento são:


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Cidadãos nacionais e estrangeiros de classe média e alta, independentemente de

residirem ou não na cidade de Tete;

Empresas de diferentes setores que operam em Tete ou poderão estender as suas

actividades a Tete no âmbito do desenvolvimento da exploração mineral; e

Agências imobiliárias;

A prática de intermediação informal no setor imobiliário nâo é ainda comum. Contudo,

foi possível inquirir três jovens que se dedicam a esta prática no centro da cidade que

nos permitiram constatar duas realidades importantes:

Tete está a registar níveis crescentes de especulação de casas para arrendamento,

cuja base é a procura crescente gerada pelos cidadãos nacionais e estrangeiros

que afluem à cidade devido à exploração do carvão em Moatize;

Os preços praticados estavam muitas vezes acima do valor real dos imóveis, a

julgar pela antiguidade e pelo estado de conservação em que muitas destas se

encontram. Foram-nos relatados casos de jovens moçambicanos que sacrificam

o conforto e a privacidade, partilhando residências como forma de minimizar o

custo de habitação;

Estruturando-se devidamente, a SGVM pode lograr abarcar um mercado cada vez

crescente de pessoas não ainda insatisfeitas com as condições actualmente oferecidas e

tornar-se uma referência para os potenciais clientes que ainda afluirão à cidade.

Um estudo das condições oferecidas pelos hotéis convencionais poderá ajudar a SGVM

a concentrar as suas atenções em aspectos que os clientes valorizam, a título de exemplo

temos:

A qualidade dos materiais e do trabalho de acabamento;

O atendimento personalizado;

A higiene;

Uma Casa de Banho privativa;

Água quente;

Ar condicionado;

Segurança das instalações;

TV por satélite;

Qualidade dos utensílios; e

Ornamentação básica interior e exterior;


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Havendo reconhecimento e satisfação por parte dos clientes com a qualidade dos

serviços prestados e com beleza paisagística à volta do recinto, a Vila da Montanha

certamente se torna uma referência e um destino privilegiado das pessoas que

futuramente escalarão a cidade.

4. Análise de competitividade do projecto

A Cidade de Tete está a registar um grande influxo de pessoas oriundas de outros cantos

do país e do mundo devido à abundância dos recursos carboníferos. Para além das

pessoas que se dirigem a Tete para trabalhar para as grandes companhias mineradoras, é

importante notar que os mega-projectos geram importantes aumentos de volume de

negócios de empresas que prestam serviços às grandes empresas. Trata-se de empresas

de aluguer de equipamento, serviços de catering, transportes, manutenção de edifícios e

equipamento, diversos, entre outras empresas de fornecimento de bens e serviços

diversos.

Amiúdes vezes, o volume de negócios gerado pelas empresas sub-contratadas justifica a

movimentação de suas unidades e recursos humanos para as zonas onde se localizam os

mega-projectos. Há enormes necessidades de prover, a um número cada vez crescente

de visitantes, serviços de alojamento, aluguer de escritórios, lazer, entre outros.

Na fase actual da exploração do carvão de Tete, a cidade apresenta um conjunto de

necessidades de infra-estruturas. Espera-se um incremento de tais necessidades nas

fases seguintes de desenvolvimento dos projectos de exploração de carvão. Um

investimento cuidadoso e devidamente calculado, aliando a localização estratégica do

empreendimento aos padrões de qualidade pode gerar importantes lucros para o

investidor.

5. Fornecedores

Os maiores provedores de serviços com os quais se espera que a SGVM venha a

transacionar com frequência são basicamente empresas encarregues de assegurar que os

imóveis ofereçam conforto, segurança e qualidade que tornem os produtos apetecíveis

pelos potenciais clientes, nomeadamente:

a) Empresas de construção civil – Realizarão trabalhos pontuais de pintura e

reparação da estrutura dos edifícios;

b) Serviços de jardinagem – Poderão garantir um espaço verde devidamente

tratado no complexo, sobretudo nas unidades destinadas ao arrendamento. Estes

custos podem ser atenuados com recurso à pavimentação dos espaços exteriores.

c) Serviços de limpeza – A SGVM deverá contratar trabalhadores efectivos e

eventuais encarregues de executar trabalhos de limpeza. Uma estrutura

complexa pode ser evitada através da contratação de empresas especializadas.


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Contudo, a decisão deve depender da alternativa que oferece melhores

resultados do ponto de vista económico;

d) Empresas de segurança privada – É recomendável que a SGVM contrate

serviços de segurança privada para serem alocadas a todas as unidades, à

excepção das duplex destinadas à venda, uma vez que a segurança torna-se uma

responsabilidade do novo proprietário;

e) Empresas de manutenção de sistemas de frio – Um sistema de refrigeração que

funcione devidamente é um bom indicador do nível de conforto e de qualidade

de serviços de alojamento e de arrendamento de escritórios. Uma vez que todas

as unidades precisam estar equipadas com aparelhos de ar condicionado, os

custos com a manutenção dos sistemas de frio poderão ser recorrentes;

f) Empresas de manutenção de geradores – Á semelhança das unidades hoteiras

convencionais, as unidades destinadas ao arrendamento precisam estar

preparadas para precaver-se de interrupções no fornecimento de energia

eléctrica. Embora não se espere que a sua manutenção seja frequente, é

importante que a SGVM pondere incorrer nestes custos ao longo do período de

exploração do empreendimento;

g) Provedores de TV por satélite e Internet - embora não seja um custo

significativo é importante notar que as suites e as duplex destinadas a

arrendamento devem ter TV com acesso a canais internacionais e acesso à

internet;

6. Concorrência

Conforme mencionámos em linhas anteriores, o Portal do Governo apresenta apenas

doze estabelecimentos para alojamento na cidade. Das obras em curso, destaca-se o

Grupo VIP que está neste momento a edificar um novo hotel de quatro estrelas,

composto por 200 quartos, piscina, sala de congressos e sala de reuniões que se espera

que venha a estar concluído em finais de 2013. (notícias, 2 de Fevereiro de 2011)

Na pesquisa de mercado que efectuámos, adicionámos à lista obtida no Portal do

Governo um estabelecimento de pequenas dimensões recém inaugurado denominado

Smart Naira Hotel.


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Tabela 1: Quadro de Preços de Alojamento na Cidade de Tete

Estabelecimento

Preço em MZN

Minimo Máximo

Estalagem Zinapipia 1.000,00 1.500,00

Hotel Kassuende 800,00 3.000,00

Pensão Alves 1.000,00 1.800,00

Hotel Zambeze 2.500,00 9.500,00

Estalagem Nharinga 2.000,00 4.000,00

Hotel Nhungue 3.600,00 4.900,00

Motel Tete (a)

Pensão Univendas 1.300,00 2.500,00

Smart Naira Hotel 1.500,00 3.250,00

Pensão Baobab 1.500,00 3.500,00

Pensão Quicalo (b)

Pensão Guimarães (b)

Pensão Kampango (b)

É de notar que nesta pesquisa (a) não nos foram fornecidos dados sobre o Motel Tete,

em virtude de a companhia mineira Vale ter reservado o estabelecimento na sua máxima

capacidade, e que (b) as Pensões Quicalo, Guimarães e Kampango foram

deliberadamente excluídas desta pesquisa por se dedicarem basicamente ao aluguer de

quartos numa base horária, factos que colocam estes estabelecimento fora do conceito

de concorrência usados nesta análise.

Deste modo, a nossa análise acerca das condições de alojamento oferecidas na Cidade

de Tete incidiu sobre apenas nove estabelecimentos. Dos inquéritos efectuados com

vista a avaliar as condições de conforto oferecidas nestes estabelecimentos, apurámos os

seguintes dados:

a) Capacidade de alojamento – apenas um estabelecimento possui entre 1 e 10

quartos, seis possuem entre 11 e 25 quartos, um estabelecimento tem entre 25 e

50 quartos, e apenas um possui mais de 50 quartos;

b) Localização – Apenas um estabelecimento localiza-se nos arredores da cidade,

os restante oito concentram-se no centro da cidade de Tete.

c) Disposição dos pisos – Seis estabelecimentos tem os quartos dispostos em piso

único e os restantes três possuem dois ou mais pisos;

d) Existência de casas de banho privativa – Três estabelecimentos possuem casas

de banho privativas na totalidada dos quartos, cinco estabelecimentos possuem

em apenas alguns quartos e apenas um não dispõe sequer de um quarto com casa

de banho privativa;


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e) Cobertura – Seis estabelecimentos possuem cobertura de laje e os restantes três

estão cobertos por teto falso;

f) Estacionamento – Quatro estabelecimentos possuem estacionamento no interior

do recinto e os restante cinco não dispoem de parque de estacionamento;

g) Segurança – Apenas quatro estabelecimentos são protegidos por segurança

privada, os restantes cinco possuem um guarda assalariado no seu quadro de

pessoal;

h) Água quente - Quatro estabelecimentos possuem água quente na totalidade dos

seus quartos, três em apenas algumas casas de banho e dois afirmaram não

dispor de nenhuma casa de banho com água quente;

i) Pequeno almoço – Cinco estabelecimentos oferecem pequeno almoço nos seus

pacotes e os restantes quatro não incluem esta componente no seu rol de

serviços;

j) Restaurante e Bar – Cinco estabelecimentos possuem Restaurante e Bar no seu

recinto e os restantes quatro não dispoem destas unidades;

k) TV Privativa – Sete dos estabelecimentos analisados possuem TV privativa nos

seus quartos e dois confirmaram dispor de TV privativa em apenas alguns

quartos;

l) TV por satélite – Cinco estabelecimentos possuem TV por satélite e nos

restantes quatro o sinal é captado com recurso a pequenas antenas;

m) Ar condicionado – Sete estabelecimentos possuem aparelhos de ar condicionado

em todos os quartos e dois revelaram dispor destes equipamentos em apenas

alguns quartos;

Importa salientar que esta análise deixa de lado aspectos qualitativos tais como

ambiente ao redor dos estabelecimentos, idade e estado de conservação dos edifícios,

entre outros. Trata-se de aspectos que podem ser fortemente explorados pela SGVM

tornando as suas instalações mais atrativas comparativamente às dos potenciais

concorrentes.


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III Plano de Vendas

1. Estratégia Geral de Vendas

De uma forma geral, pode se dizer que a natureza conferiu significativas vantagens à

Vila da Montanha, pela sua localização estratégica e pela sua beleza paisagística.

Contudo, a administração do condomínio deve rentabilizar as vantagens concedidas pela

natureza e maximizar os seus ganhos investindo seriamente na qualidade dos serviços

prestados.

É fundamental que as infra-estruturas projectadas sejam concebidas com elevados

padrões de qualidade. A Vila da Montanha deve assumir o desafio de mudar a dinâmica

da zona de Chingodzi atraindo a todos os cidadãos que buscam serviços de alojamento e

escritórios repletos de conforto e de bem gosto. O restaurante da Vila da Montanha deve

ser conhecido pela capacidade de oferecer pratos e bebidas típicas de ambientes multi-

culturais.

Todas as instalações devem apresentar materiais de acabamento de boa qualidade.

Chama-se especial atenção para alguns detalhes a ter em conta nas seguintes unidades:

a) Suites – As suites destinam-se ao arrendamento. Sendo cada unidade constituída

por um quarto amplo, um vestiário e uma casa-de-banho, a administração do

condomínio deverá apetrechá-la com o rigor pelas modernas unidades hoteleiras.

Assim, o mesmo deverá conter: uma cama casal confortável com mesinhas de

cabeceira com belos candeeiros, cortinado moderno, uma escrivaninha, um

aparelho de ar condicionado, uma pequena geleira, água quente e TV por

satélite. O recinto à volta deve ser revestido de relva e plantas ornamentais

correctamente tratadas. A iluminação interior e exterior deve ser de boa

qualidade e de uma tonalidade compatível com o ambiente interior e exterior. e

b) Duplex – As duplex destinadas ao arrendamento ou à venda deverão marcar a

diferença por combinar o conforto interior com a riqueza paisagística exterior.

Estas unidades devem possuir água quente, aparelhos de ar condicionado e TV

por satélite. O princípio-básico que deve ser tomado em conta, é que os utentes

das duplex para arrendamento são potencialmente clientes que necessitam de

maior espaço para alojamento. Assim os compartimentos devem apresentar-se

devidamente limpos e atrativos no seu espaço interior e exterior. No espaço

exterior, a relva e as plantas ornamentais devem ser devidamente cuidadas. No

caso destas unidades, por se destinarem ao arrendamento, possivelmente a

cidadãos não locais, a gestão do condomínio deve ponderar cuidadosamente a

possibilidade de equipar as unidades com mobiliário básico.


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2. Análise da atratividade do setor imobiliário na Cidade de Tete

A análise que efectuámos do setor imobiliário, em geral, e dos produtos a serem

disponibilizados pela SGVM, em particular, leva-nos a crer que o projecto apresenta um

potencial considerável de gerar retornos satisfatórios aos investidores.

Para além da bela vista proporcionada pela montanha, a Vila da Montanha situa-se na

região de Chingodzi, junto ao cruzamento entre duas estradas de referência a escassos

metros do Aeroporto local. Trata-se de uma zona estratégica, localizada entre o

aeroporto de Tete e o centro da cidade, para onde se dirige parte significativa dos

visitantes da cidade.

Por outro lado, Chingodzi separa a região carbonífera de Moatize, epicentro da

exploração mineira do centro da cidade de Tete, junto ao aeroporto que é a porta de

entrada dos vários visitantes que todos os dias afluem à cidade por motivos de negócios.

Com a nova dinâmica da economia local, o número de pessoas vivendo em Tete e

também o parque automóvel aumentaram significativamente, todavia, o acesso ao

centro da cidade é feito por meio de uma ponte, com uma faixa para cada sentido.

Embora a cobertura seja ainda deficitária, é no centro da cidade de Tete onde se localiza

a maior parte dos estabelecimentos para alojamento, restauração e lazer. A Vila da

Montanha surge assim, como um aprazível alternativa para descongestionar o centro da

cidade.

Foi na base destes pressupostos que elaborámos a matriz de análise da atratividade da

indústria em que o projecto Vila da Montanha se enquadra. A quadro abaixo ilustra a

percepção dos consultores acerca do potencial de geração de resultados satisfatórios no

investimento em cada um dos produtos propostos pelo projecto.

Tabela 2: Análise de Atratividade da Indústria

Força Unidades

Suites Escritórios Duplex Restaurante Supermercado

Potencial de novas

entradas Elevado

Baixo/

Moderado

Baixo/

Moderado Baixo Baixo

Pressão de Produtos

substitutos

Moderada/

Elevada Baixa Baixa Baixa Baixa

Poder negocial dos

fornecedores Moderado Moderado Moderado Baixo Moderado

Poder negocial dos

clientes

Moderado/

Elevado Baixo Baixo Moderado Moderado

Rivalidade entre os

concorrentes Baixa Baixo Moderado Baixo Baixo

Atratividade da

indústria Moderada Elevada

Moderada/

Elevada Elevada Moderada


19

De seguida apresentamos os pressupostos que contribuíram para as classificações acima

ilustradas, bem como de algumas recomendações a respeito dos factores que julgamos

que quando tomados em conta, podem ajudar a manter o projecto competivo:

a) Suites – Atratividade moderada

Trata-se de um produto perfeitamente substituível pelos serviços

convencionais de hotelaria. Concorrem directamente com este produto os

hotéis, residenciais e pensões operando na Cidade de Tete. É fundamental

que se tenha em conta as obras de construção de infra-estruturas turísticas

que despontam na cidade e arredores, que uma vez em funcionamento

integrarão o grupo de concorrentes da Vila da Montanha.

A Vila da Montanha pode apresentar preços similares ou ligeiramente

superiores aos praticados pela concorrentes melhor posicionados no

mercado. Para tal, a SGVM deve apostar na diferenciação do seu produto,

realçando as características específicas da Vila da Montanha e assegurando

que o cliente disponha das mesmos móveis e equipamentos oferecidos por

outras unidades concorrentes.

Uma aposta cuidadosa na imagem que se projecta a respeito do condomínio

é fundamental para que o potenciais clientes, com poder de compra se

possam identificar com o produto e sentir-se confortáveis. Os canais de

divulgação dos produtos devem ser criteriosamente escolhidos. Os materiais

de acabamento e o recheio das suites devem ser de boa qualidade, e os

equipamentos como aparelhos de ar condicionado, termo acumulador e TV

por satélite instalados em cada unidade devem ser periodicamente

inspecionados e funcionar plenamente. A gerência da SGVM deve encetar

esforços para assegurar que os serviços associados, tais como jardinagem,

limpeza, lavandaria e segurança funcionam devidamente. Sendo um produto

alternativo aos oferecidos pelas unidades hoteleiras localizadas no centro da

cidade, o seu ambiente exterior deve transmitir aconchego, tranquilidade e

segurança.

b) Escritórios – Atratividade elevada

Pela pesquisa efectuada, encontrámos uma cidade disprovida de edifícios

exclusivamente destinados ao arrendamento de escritórios. As empresas de

serviços tradicionais encontram-se sedeadas no centro da urbe, normalmente

ocupam apartamentos e moradias familiares.

Contudo na zona industrial de Chingodzi estão a ser erguidas unidades semi-

industriais e unidades para armazenagem. Os mega-projectos, tais como os

de exploração de carvão, têm a capacidade de elevar significativamente o

volume de negócios de pequenas e médias empresas que prestam serviços


20

complementares. Tais negócios, amiúdes vezes justificam a instalação de

filiais nas proximidades do empreendimento.

A exploração de minerais em Tete ainda não atingiu o seu pico.

Recentemente começou o processo de transporte dos primeiros

carregamentos de carvão das zonas carboníferas para o porto de embarque

por via ferroviária. Espera-se que nos próximos anos haja um incremento

cada vez maior da atividade empresarial em Tete.

O bloco de escritórios da Vila da Montanha deve apresentar-se como solução

para este vazio do mercado imobiliário. Uma aposta em acabamentos de boa

qualidade, com casas de banho condignas, iluminação, refrigeração, espaços

para estacionamento que contribuem para maior conforto e segurança dos

utentes do bloco.

Estes factores, aliados a uma correcta e criteriosa seleção de meios de

divulgação do produto podem permitir à SGVM praticar preços que

garantam o retorno dos investimentos efectuados sem prejudicar a sua

competitividade.

c) Duplex – Atratividade moderada/ elevada

Estas casas foram idealizadas para servir para arrendamento, conferindo aos

utentes um ambiente mais familiar, seguro e aconchegante. As moradias de

boa qualidade e conforto são arrendadas no centro da Cidade de Tete a

preços atrativos.

Em parte, consideramos as duplex produtos de atratividade moderada pelo

facto de as unidades acarretarem significativos investimentos e o tempo que

cada unidade fica desocupada pode custar elevadas despesas de manutenção

sem contrapartida em receitas para a SGVM.

Contudo, a sociedade pode contornar o risco apostando em campanhas

publicitárias de qualidade reconhecida ainda na fase de construção dos

edifícios. Os interessados poderão assim manifestar o seu interesse em

celebrar contratatos de arrendamento ou de compra e venda das duplex

ainda na fase de construção.

Para além da qualidade dos materiais de acabamento, do requinte interior e

exterior e dos serviços auxiliares, importa referir duas estratégias-chave que

poderão ser usadas para tornar célere as vendas das unidades contidas neste

bloco e evitar custos de subaproveitamento.

Primeiro, o projecto da venda das casas deve obedecer a padrões de

apresentação de boa qualidade, que possibilitem o potencial cliente

visualizar antecipadamente como será a sua futura habitação ou,


21

alternativamente, às empresas potenciais compradoras encontrar no projecto

habitação com padrões de qualidade à altura de acolher seus quadros.

Segundo, o envolvimento dos bancos comerciais no processo de venda das

casas é fundamental para garantir a celeridade do processo. Trata-se de uma

medida que ajudará a reduzir o tempo e os procedimentos burocráticos que

normalmente envolvem o processo de transferência de propriedades, dos

quais são exemplos a avaliação dos imóveis, a celebração de contrato-

promessa e outros procedimentos que conduzem à hipoteca do imóvel.

d) Restaurante – atratividade elevada

O Restaurante da Vila da Montanha é um verdadeiro cartão de visitas ao

complexo. Possui um elevado potencial de atração de clientes oriundos de

outro pontos da cidade de Tete, cidadãos em trânsito e dos próprios

moradores da Vila. Trata-se de um lugar que se distingue pela sua vista

privilegiada para a pista do Aeroporto de Chingodzi, para a estrada que passa

pelo bloco onde estão projectadas a construção de duplex e do edifício de

escritórios e, não menos importante, para o espaço verde à volta da

montanha.

É composto por duas partes, ambas situadas exactamente no cume da

montanha rochosa, uma parte coberta e outra composta por uma extensa

esplanada circular. Ainda no mesmo espaço projecta-se a construção de uma

piscina e espera-se que a mesma, devido ao seu aspecto natural, venha a

tornar-se uma verdadeira paragem obrigatória para que visita Tete.

A tranquilidade, a localização estratégica e a beleza natural da montanha

devem ser devidamente aproveitados como factores de diferenciação. São

estas características que devem fazer com que seja melhor estar no

restaurante da Vila da Montanha em relação a outros localizados na cidade e

arredores.

As características naturais do lugar geram um potencial de receitas de

exploração que permite que a SGVM cobre aos gestores do restaurante

preços que garantam retorno satisfatório aos investidores.

e) Supermercado – Atratividade moderada

Conforme caracterizámos em linhas anteriores o projecto da Vila da

Montanha é uma iniciativa que se espera que venha criar uma nova dinâmica

na Cidade de Tete, em geral, e na região de Chingodzi, em particular.

A zona está a registar uma espansão considerável de estabelecimentos

industriais e de residências. A Vila da Montanha para além de atrair pessoas

pelas características do restaurante, tem potencial para ser um lugar

privilegiado para os cidadãos e visitantes de Tete efectuarem as suas


22

compras, fora dos mercados convencionais e sem necessidade de se

deslocarem ao centro da cidade.

Contudo, para que o supermercado seja um lugar de eleição, é necessário que

seja apetrechado de produtos cuidadosamente selecionados, que façam com

que as necessidades básicas das pessoas vivendo na zona de Chingodzi sejam

satisfeitas.

É importante notar que os compounds que surgem na zona de Chingodzi

representam um excelente mercado potencial de pessoas que, uma vez

operando o supermercado, não necessitam de se deslocar ao centro da

cidade. Por outro lado, a Vila da Montanha localiza-se numa região

intermédia entre os campos carboníferos de Moatize e o centro da cidade de

Tete.

Considerámos uma atratividade moderada, na medida em que um fluxo

considerável de clientes ao supermercado depende do estado das vias da

acesso ao mesmo. Por outro lado, os compounds que estão a ser erguidos na

zona industrial de Chingodzi não estão ainda a ser habitados na sua plena

capacidade. Caso o fluxo de pessoas ao supermercado seja baixo, a gerência

de terá dificuldades de cobrar valores elevados pelo arrendamento do espaço.

Esta fraqueza pode ser colmatada atravéz da implantação de placas

indicadoras da existência do supermercado na Vila da Montanha, nas

estradas próximas.

3. Canais de Distribuição

3.1 Vendas diretas

Os contratos de compra e venda bem como de arrendamento dos imóveis implantados

na Vila da Montanha serão administrados pela SGVM, cujas instalações serão

implantadas no mesmo local.

3.2 Parceria com instituições bancárias

A SGVM deve apostar na celebração de contratos de parceria com instituições

financeiras para facilitar o processo de venda das unidades destinadas a este fim. Esta

estratégia possibilitará aos compradores individuais de classe média e alta que desejam

adquirir casas no complexo por via do crédito bancário.

Esta parceria permitirá que os clientes interessados se dirijam aos bancos em busca de

crédito à habitação.

Por um lado, o banco tem a vantagem de ceder crédito (uma vez reunidas as condições

por si exigidas) para a compra de um bem cujo título de propriedade é detido por por


23

uma sociedade com a qual existe uma parceria, no caso presente a SGVM. Assim, o

conhecimento do valor do imóvel, a flexibilidade com que se podem celebrar os

contratos para a hipoteca do imóvel são factores que permitirão reduzir o tempo de

espera entre o pedido de crédito e desembolso.

Para a SGVM, espera-se que esta parceria permita que os valores referentes ao crédito à

habitação celebrados entre o potencial cliente e a referida instituição bancária sejam

transferidos directamente para a conta da SGVM. Deste modo evita-se que os imóveis

sejam vendidos em prestações, com riscos de incumprimento por parte do comprador.

O comprador (caso reúna os requisitos exigidos pelo banco), por sua vez, beneficia de

um crédito cujo processo e relativamente menos burocratizado quando comparado com

a compra de outros imóveis.

A SGVM será igualmente responsável pela manutenção dos edifícios e por assegurar o

pleno fornecimento de serviços básicos aos utentes do complexo. Deste modo, caberá a

esta empresa garantir que as unidades implantadas no complexo estejam devidamente

apetrechadas, os equipamentos ali instalados funcionam devidamente, que os serviços

de limpeza, jardinagem e segurança estejam a ser providenciados à luz dos contratos

celebrados.

3.3 Parcerias com agências imobiliárias

A SGVM deve divulgar seus produtos junto das agências imobiliárias não só operando

em Tete, mas também noutros pontos do país. Na Cidade de Maputo, operam inúmeras

agências imobiliárias, legais e informais, com diferentes dimensões e formas de

actuação. As agências de maiores dimensões investem avultadas somas de dinheiro na

construção de imóveis destinados à venda ou arrendamento. Por sua vez, as de menores

dimensões amiúdes vezes singem-se ao serviço de intermediação, conectando locadores

a locatários, vendedores a compradores.

Os agentes possuem conhecimentos relevantes acerca das necessidades e de ofertas de

produtos no setor imobiliário, desde as especificações dos imóveis aos preços

potenciais. Usualmente são usados para acelerar o processo de vendas ou de

arrendamento nas melhores condições de mercado.

Neste contexto, recomenda-se que a SGVM prepare uma apresentação minuciosa do seu

projecto imobiliário em formato electrônico e envie para as referidas agências. Caso

estas se manifestem interesse, a SGVM pode fornecer dados adicionais sobre o projecto,

os moldes e as condições de compensação para o estabelecimento da parceria.

É de salientar que na intermediação de contratos de arrendamento, o locador

compromete-se a pagar o valor equivalente a um mês de renda líquida de impostos

aplicáveis ao agente. Nos casos de venda do imóvel, o valor da comissão de

intermediação é fixado em função de uma percentagem do valor total da transação.


24

Embora seja uma alternativa onerosa, por implicar pagamento de comissões de

intermediação, esta alternativa apresenta como vantagens a flexibilidade dos processo e

o facto de as vendas decorrerem nas melhores condições de mercado.

A SGVM pode contornar o impacto dos custos de comissões de intermediação

ajustando em alta os preços iniciais mínimos de modo a que após a dedução do valor da

comissão as receitas esperadas não sejam afectadas. No caso das vendas das duplex, o

preço mínimo exigido pela venda dos imóveis deve incorporar o valor da comissão. Por

sua vez, no processo de arrendamento das duplex, do supermercado e do restaurante, o

preço mínimo deve ser ajustado de modo a que o custo da comissão seja redistribuído

equitativamente em cada mês da vigência do contrato de arrendamento.

4. Política de Preços

Os preços a serem praticados devem ser determinados com base na análise de um

conjunto de factores, nomeadamente: a cadeia de custos operacionais, as metas e

expectativas de retorno do investimento, a atratividade do setor e outros factores

julgados relevantes.

4.1 Cadeia de custos operacionais

Os preços a serem praticados devem observar um conjunto de pressupostos de natureza

financeira. Os mapas de exploração concebidos para auxílio à tomada de decisões

gestão devem ser usados para o apuramento de custos operacionais reais. Estes

documentos devem fazer uma segregação de custos directos e indirectos.

A lógica subjacente a este modelo de gestão do empreendimento é que a SGVM deve

estar a todo o momento habilitada a estimar o custo de manutenção de cada uma das

unidades, esteja esta ocupada ou não. De seguida, a partir do apuramento dos custos

indirectos, os gestores estarão à altura de determinar as margens com que cada unidade

deve contribuir para suportar os custos gerais do condomínio tais como a segurança,

salários dos trabalhadores, manutenção geral dos espaços comuns, etc.

Um trabalho exaustivo de apuramento e classificação de custos numa perspectiva

previsional permitirá a SGMV determinar os preços mínimos a praticar de modo a

suportar os custos operacionais e gerar margens de lucro que compensem o investidor.

4.2 Metas e expectativas de retorno do investimento

Embora o critério base para a fixação de preços de venda seja o custo real de operação,

é importante que a SGVM tome em conta os resultados previsionais que possibilitam ao

investidor recuperar o capital investido num determinado espaço de tempo.


25

Sendo este um ambiente concorrencial, em que actuam outros intervenientes, os preços

cobrados no arrendamento e venda dos imóveis não devem ser demasiado altos quando

comparados com os dos outros intervenientes no mercado ao ponto de os produtos

oferecidos pela SGVM serem menos atrativos. O retorno esperado neste investimento

deve buscar um equilíbrio entre os custos reais incorridos na manutenção do

condomínio e preços que o mercado potencial pode pagar, atendendo e considerando os

preços dos produtos substitutos disponíveis no mercado.

É fundamental notar que se a SGVM praticar preços baixos pode enfrentar dificuldades

para garantir a manutenção dos imóveis e suportar resultados sistematicamente

negativos. Caso consiga, o investidor demorará tempo mais do que o necessário para

recuperar o capital investido.

Por outro lado, se os preços forem demasiado altos e os concorrentes em Tete

oferecerem produtos similares e com boa qualidade, a SGVM pode enfrentar

dificuldades em encontrar inquilinos e compradores, e ainda suportar custos de

manutenção dos imóveis. Deste modo, o retorno será lento e os custos de manutenção

dos imóveis que não estão em exploração levará à contração dos resultados da empresa.

A taxa de retorno deve ser a melhor possível uma vez ponderado todo o conjunto de

factores que influenciam as vendas da sociedade.

4.3 Atratividade do setor imobiliário na Cidade de Tete

Conforme apresentámos com maior detalhe em III. 2, cada produto proposto neste

projecto apresenta um potencial específico de captação da procura e de geração de

receitas.

Na determinação de preços de venda, a SGVM deve ter em conta até que ponto um

preço ambicioso pode ser aceite pelo mercado ou, sendo rejeitado, fazer com que o

complexo fique com unidades não exploradas.

A título de exemplo, a alta atratividade do bloco dos escritórios e do supermercado

permite que a empresa, uma vez criadas as condições necessárias e aplicadas as

recomendações deixadas pelos consultores, pratique preços acima da média em virtude

de existir um enorme potencial não explorado no mercado.

Contudo, a atratividade moderada dos restantes produtos obriga a SGVM a empenhar-se

seriamente na busca da qualidade e em evidenciar os factores de diferenciação.

Ademais, havendo produtos substitutos no mercado, os preços a praticar não devem

diferir excessivamente dos praticados pela concorrência em produtos similares.


26

5. Propaganda e Promoção

A SGVM deverá apostar na produção gráfica de folhetos promocionais de qualidade

aceitável que servirão de suporte nas vendas directas. Neste processo, os gestores devem

estar à altura de promover a venda ou arrendamento de qualquer unidade contida no

projecto aos potenciais interessados que se dirijam aos seus escritórios.

Divulgar os produtos da Vila da Montanha junto das instituições públicas tais como o

governo e as várias direções provinciais setoriais pode ser um importante mecanismo

para que no futuro as pessoas que se dirigem à cidade por via das do Estado possam se

hospedar no complexo.

A propaganda pode também ser acelerada atravez da divulgação dos produtos por meio

de apresentações sintetizadas e devidamente elaboradas em exposições no formato PDF

ou powerpoint, posteriormente enviadas para emails de indivíduos e entidades

potenciais interessados no projecto, tais como agências imobiliárias, empresas

mineradoras e agências de viagem.

Uma vez que Tete tem estado a projectar a sua imagem além fronteiras como um dos

principais destinos de quem busca oportunidades de negócio em Moçambique, é

importante que se a Vila da Montanha tenha uma página na internet onde os seus

produtos são divulgados em língua portuguesa e inglesa. Tal facto permitirá aos

potenciais interessados obter informações mais importantes sobre os produtos

oferecidos em qualquer canto do mundo.

No caso dos contratos de compra e venda, a SGVM deve celebrar contratos de parceria

com as instituições bancárias, sobretudo com o Banco financiador do projecto, no

sentido de garantir que, uma vez que os compradores individuais reúnam todos os

requisitos exigidos pelo banco, o processo de desembolso do crédito decorra com maior

celeridade possível, que se demorre menos tempo entre a data de pedido de crédito e a

entrada dos valores na conta bancária da SGVM.

O recurso à intermediação dos agentes imobiliários, embora seja uma alternativa

onerosa, é uma estratégia que pode acelerar o processo de expansão das vendas. Trata-

se de envolver no processo pessoas conhecedoras das necessidades específicas da

procura, que dispõem de mecanismos apropriados de divulgação e de pesquisa de

potenciais interessados. As suas comissões são determinadas com base no valor mensal

da renda ou numa percentagem previamente acordada do valor da venda do imóvel.

Estas compensações tornam necessário o ajustamento dos preços iniciais de modo a que

os retornos esperados em cada pela SGVM não sejam afectados.

Os operadores de taxi baseados no aeroporto de Chingodzi podem exercer um papel

bastante importante na divulgação do bloco de suites para arrendamento e do restaurante

como alternativa aos estabelecimentos de alojamento e restauração localizados no

centro da cidade. Espera-se que uma divulgação directa


27

A SGVM deve tirar proveito da sua localização estratégica, colocando placas

indicadoras ao longo da estrada que mostrem a direção a ser tomada para se chegar à

Vila da Montanha.

6. Assistência pós-vendas

É de extrema importância que os clientes da Vila da Montanha reconheçam a SGVM

como exímia cumpridora de termos contratuais. A impressão positiva que um cliente

tenha dos produtos e serviços oferecidos pela gestão do complexo têm a capacidade de

despertar novas vendas e novos interesses pelo projecto por parte de outros interessados.

Serviços prestados com zelo e flexibilidade, podem valer mais e ter um impacto maior

do que grandes campanhas publicitárias tradicionais, contribuirem para o prestígio do

projecto e, em última estância, para o incrememento das vendas.

A nível dos contratos de arrendamento, deverão estar devidamente clarificados os

direitos e deveres entre as partes contratantes. No que respeita à manutenção dos

imóveis, a sociedade gestora do empreendimento deverá ser bastante flexível com vista

a intervir e garantir conforto aos clientes. Os serviços de segurança, jardinagem,

limpeza, lavandaria, entre outros associados, devem estar ao serviço do cliente com

excelentes padrões de qualidade e em tempo útil.

A SGVM terá especial responsabilidade sobre a manutenção de um ambiente exterior

acolhedor, limpo e seguro.


28

V Estrutura Administrativa

1. Considerações Jurídico-legais

A Sociedade Gestora da Vila da Montanha Limitada seguirá os procedimentos abaixo

discriminados para a sua constituição:

Tabela 3: Passos para a constituição da SGVM

Procedimento Entidade pública responsável

Reserva de Nome Conservatória de Registo das Entidades Legais

Reconhecimento Notarial do Pacto Social Conservatória de Registo das Entidades Legais

Publicação dos Estatutos no Boletim da República Imprensa Nacional

Obtenção de Alvará Direção Provincial de Indústria e Comércio

Obtenção de NUIT Direção Provincial de Finanças

Declaração de Início de Atividades Direção Provincial de Finanças

Escolha de Logotipo da Sociedade Especialista em Desenho Artístico

Encomenda de Carimbos Loja de Carimbos

Declaração de Início de Atividades Direção Provincial de Finanças

2. Estrutura Organizacional

Pela natureza das tarefas que se prevê que venham a estar associadas à gestão diária da

Vila da Montanha, propusemos o organigrama abaixo se se segue:


29

Figura 1: Organigrama da SGVM

Diretor Geral

Diretor para

Administração e

Finanças

Diretor Comercial

Diretor para Logística

e Serviços

Assistente de R.H

Oficial de

Segurança

Tesoureiro

Tecn. Man AC

Contabilista

Financeiro

Economato

Pessoal de

Limpeza

Pessoal de

Jardinagem

Pessoal de

Lavandaria

3. Funções-chave e Actividades de Controle

Do esquema atrás apresentado, descrevemos em seguida as linhas gerais das

competências de cada um dos membros do corpo gerente da sociedade.

a) Diretor Geral – Responsável máximo pela administração do complexo com

poder de representar a organização perante terceiras partes;

b) Diretor para Administração e Finanças – Superintende as áreas de gestão de

recursos humanos, tesouraria e contabilidade financeira;

c) Diretor Comercial – Responsável pela manutenção dos contratos de venda e

arrendamento das diversas unidades do projeto e pela gestão das suites;


30

d) Diretor para Logística e Serviços – Com responsabilidade de cordenar todas as

tarefas e subcontratos ligadas à manutenção da Vila da Montanha tais como

segurança, Manutenção de aparelhos de Ar Condicionado, economato, limpeza,

jardinagem e lavandaria.

4. Recursos Humanos

O modelo de estrutura administrativa da SGVM requererá um total de trinta e três

trabalhadores efectivos sendo quatro no corpo gerente, três ligados ao suporte

administrativo e os restantes vinte e seis aos serviços diversos de manutenção do

complexo.

Apresentamos em seguida a proposta de folha de salários, detalhando as posições que

serão criadas no quadro de pessoal da empresa. No tocante ao Imposto sobre o

Rendimento de Pessoas Singulares


31

Tabela 4: Folha de Salários Previsional da SGVM

Posição Salário Bruto

18% INSS Total

Deduções

Salário

Líquido IRPS 3% 4%

Diretor Geral 70.000,00 12.600,00 2.100,00 2.800,00 14.700,00 55.300,00

Diretor para Adm. e Finanças 61.600,00 11.088,00 1.848,00 2.464,00 12.936,00 48.664,00

Diretor Comercial 56.000,00 10.080,00 1.680,00 2.240,00 11.760,00 44.240,00

Diretor para Logística e Serviços 56.000,00 10.080,00 1.680,00 2.240,00 11.760,00 44.240,00

Técnico de Recursos Humanos 33.600,00 6.048,00 1.008,00 1.344,00 7.056,00 26.544,00

Tesoureiro 33.600,00 6.048,00 1.008,00 1.344,00 7.056,00 26.544,00

Contabilista 33.600,00 6.048,00 1.008,00 1.344,00 7.056,00 26.544,00

Oficial de Segurança 15.000,00 2.700,00

450,00

600,00 3.150,00 11.850,00

Técnico de manutenção de Ar Cond. 15.000,00 2.700,00

450,00

600,00 3.150,00 11.850,00

Responsável do Economato

8.000,00 1.440,00

240,00

320,00 1.680,00 6.320,00

Empregada de lavandaria 1

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Empregada de lavandaria 2

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Empregado de Limpeza 1

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00


6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 1

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 2

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 3

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 4

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 5

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 6

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 7

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Jardineiro 8

6.000,00 1.080,00

180,00

240,00 1.260,00 4.740,00

Total 520.400,00 93.672,00 15.612,00 20.816,00 109.284,00 411.116,00


32

VII Análise Económica e Financeira

1. Pressupostos da Análise Financeira

1.1 Vendas

À luz do princípio da prudência, afetuámos a nossa análise financeira assumindo que

não haverá aumento dos preços de venda ao longo do período em análise e que os

custos consideram-se crescentes a uma taxa fixa de 5% por ano.

Devido à rotação de clientes que usam as suites, estimamos que a taxa média de

ocupação das mesmas será de 70% durante todo o período de análise, ou seja, que cada

suite estará ociosa em média durante dois dias por semana.

No caso dos escritórios prevê-se que as taxas médias de ocupação serão de 38% no

primeiro ano, 75% no segundo, 88% no terceiro e finalmente de 100% no quarto e

quinto anos.

Abaixo apresentamos a tabela de preços de arrendamento e de venda das unidades

contidas no projeto:

Tabela 5: Lista de Preços

Unidade Preço (MZN) Periodicidade

Suites 7.200,00 Diária

Duplex para arrendamento 126.000,00 Mensal

Duplex para venda 6.860.000,00 Única

Escritórios 106.400,00 Mensal

Supermercado 114.092,50 Mensal

Restaurante 146.000,00 Mensal

As primeiras duplex a serem contruídas destinar-se-ão à venda, de modo a que se possa

gerar liquidez necessária para dar continuidade ao projeto com recurso aos fundos

próprios. Assim prevê-se que será vendida apenas uma casa no primeiro ano, duas casas

no segundo e as restantes duas no terceiro ano. No que respeita às duplex para

arrendamento, espera-se não haja nenhuma receita de arrendamento no primeiro ano e

nos restantes anos todas as quatro duplex já estejam arrendadas.

O supermercado apenas deverá estar pronto a explorar no segundo ano. Em apenas

metade do referido ano estará a gerar receita depois, nos restantes três anos, o

supermercado estará a ser explorado na sua plena capacidade.

Uma vez que o restaurante já se encontra na fase de acabamentos, estimámos que a sua

exploração ocorra em apenas metade do primeiro ano e que nos anos seguintes o mesmo

esteja em plena atividade.


33

Tabela 6: Previsão de Receitas

Unidades Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Suites 1.814.400,00 1.814.400,00 1.814.400,00 1.814.400,00 1.814.400,00

Duplex para arrendamento

- 4.536.000,00 6.048.000,00 6.048.000,00 6.048.000,00

Escritórios 3.881.472,00 7.660.800,00 8.988.672,00 10.214.400,00 10.214.400,00

Supermercado

- 684.555,00 1.369.110,00 1.369.110,00 1.369.110,00

Restaurante 876.000,00 1.752.000,00 1.752.000,00 1.752.000,00 1.752.000,00

Sub-total 6.571.872,00 16.447.755,00 19.972.182,00 21.197.910,00 21.197.910,00

Receita de Venda da Duplex 6.860.000,00 13.720.000,00 13.720.000,00

-

-

Custo de Construção da Duplex 3.300.000,00 6.600.000,00 6.600.000,00 -

-

Amortizações acumuladas

- 660.000,00 1.320.000,00

-

-

Mais Valia da Venda de Duplex 3.560.000,00 6.460.000,00 5.800.000,00

-

-

Proveitos totais 10.131.872,00 22.907.755,00 25.772.182,00 21.197.910,00 21.197.910,00

1.2 Despesas com pessoal

As despesas com pessoal, minuciosamente abordadas no Ponto V.4., foram previstas

assumindo um crescimento anual de 5%. Os encargos sociais referem-se

exclusivamente às previsões de despesas de contribuição da entidade para a segurança

social do trabalhador.

Tabela 7: Previsão de salários e encargos sociais

1.3 Fornecimentos e Serviços de Terceiros

Na base das especificidades deste negócio, desenhámos projetámos o volume de

encargos com fornecimentos e serviços externos que se espera que a empresa venha a

incorrer na fase de exploração.

Categoria Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Salários 520.400,00 546.420,00 573.741,00 602.428,05 632.549,45

Encargos Sociais 20.816,00 21.856,80 22.949,64 24.097,12 25.301,98

Total 541.216,00 568.276,80 596.690,64 626.525,17 657.851,43


34

Tabela 8: Custos Estimados de Fornecimentos e Serviços Externos

Fornecimentos e Serviços Externos Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Combustíveis e Lubrificantes 72.000,00 75.600,00 79.380,00 83.349,00 87.516,45

Material de Escritório 87.600,00 91.980,00 96.579,00 101.407,95 106.478,35

Artigos de limpeza 242.220,00 254.331,00 267.047,55 280.399,93 294.419,92

Agua 238.560,00 250.488,00 263.012,40 276.163,02 289.971,17

Electricidade 334.200,00 350.910,00 368.455,50 386.878,28 406.222,19

Comunicações (Inclui TV e Internet) 492.000,00 516.600,00 542.430,00 569.551,50 598.029,08

Seguros 3.600,00 3.780,00 3.969,00 4.167,45 4.375,82

Assistencia Técnica 50.000,00 52.500,00 55.125,00 57.881,25 60.775,31

Segurança de Instalações 768.000,00 806.400,00 846.720,00 889.056,00 933.508,80

Outros FSE 22.881,80 48.051,78 50.454,37 52.977,09 55.625,94

Total 2.311.061,80 2.450.640,78 2.573.172,82 2.701.831,46 2.836.923,03

Mais uma vez, assumimos que os custos crescerão a uma taxa anual média de 5%.

Abaixo descrevemos em breves linhas os aspectos que determinaram as nossas

estimativas:

a) Combustíveis e lubrificantes - Estimámos que a SGVM precisará de adquirir uma

viatura todo o terreno, de caixa aberta para o suporte das suas actividades e que a

mesma consumirá combustível no valor de 6.000,00MZN em cada mês;

b) Artigos de limpeza – Prevê-se que todos os meses, cada uma das vinte e oito suites e

cada um dos nove escritórios de necessite de 385,00MZN para artigos de limpeza e de

180,00MZN para a compra de artigos de higiene pessoal;

c) Água – Assumimos um custo mensal de 710,00MZN por cada uma das vinte e oito

suites, uma vez que a rega dos jardineiros pode contribuir para elevados consumos;

d) Electricidade – Acreditámos que em cada mês os custos de electricidade poderão

atingir 9.650,00MZN nos espaços comuns e 650,00MZN em cada uma das suites. Nos

espaços arrendados, estas despesas serão por conta do locatário;

e) Comunicações – Integram esta categoria os custos com telefones, Internet e TV por

satélite. De acordo com as nossas previsões, haverá necessidade de instalar em cada

uma das suites pontos de TV, o restaurante necessitará de dois pontos de TV na parte

coberta. O custo mínimo estimado é de 1.200,00MZN por mês, a este junta-se uma

previsão de custos com telefones para o escritório central no valor de 5,000.00MZN;

f) Segurança de Instalações – As nossas estimativas a acerca dos custos com a força de

segurança privada encarregue de proteger as instalações apontam para a necessidade de

mobilizar um efetivo de cerca de 12 agentes. Cada um destes terá um custo médio de

8.000,00MZN por agente a cada mês, sendo os mesmos distribuídos por áreas, três no

bloco das suites, dois nas duplex arrendadas, dois no bloco de escritórios, um na área do

supermercado, dois no restaurante e os restantes dois nos espaços comuns; e


35

e) Outros FSE – Assumimos que os restantes fornecimentos e serviços de terceiros não

excederão 1% dos restantes FSE.

1.4 Amortizações

As taxas de amortizações dos ativos imobilizados variam consoante a categoria dos

mesmos. Com efeito, as construções serão depreciadas a uma taxa de 16.67 porcento, os

equipamentos a 25 porcento, o imobilizado incorpóreo em 33 porcento.

No tocante às construções, é fundamental perceber que a sequência das etapas de

construção dão prioridade à construção das primeiras cinco duplex destinadas à venda.

É com estas receitas que a SGVM poderá financiar as restantes unidades do projeto.

Prevê-se que no primeiro ano pelo menos cinco destas unidades estejam concluídas e

que uma seja vendida no mesmo período, seguindo-se duas no segundo ano e as

restantes duas no terceiro ano. Devido à venda, os custos com amortizações destes

imóveis cessam no ano da alienação, resultando no decréscimo de custos anuais de

depreciação.

Anexámos o mapa previsional de depreciação dos ativos imobilizados detalhado.

Abaixo apresentámos de forma resumida os custos esperados de depreciação por

categoria de imobilizado.

Tabela 9: Mapa Resumo de Amortizações

Amortizações Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Construções

5.522.145,88 7.502.750,25 6.494.215,25 6.494.215,25 6.494.215,25

Equipamento

623.875,00 623.875,00 623.875,00 623.875,00 -

Goodwill

9.129.450,00 9.129.450,00 9.129.450,00 - -

Total

15.275.470,88 17.256.075,25 16.247.540,25 7.118.090,25 6.494.215,25

1.5 Financiamento Bancário

A SGVM necessitará de mobilizar capitais alheios para a operacionalização deste

projecto. Na nossa análise, avaliámos as prestações de capital e serviço da dívida

inerentes ao financiamento em milhares de Meticais.

Procedemos à análise do impacto do financiamento bancário à luz dos pressupostos que

se seguem:


36

Tabela 10: Condições de Financiamento Bancário

Pressupostos do Empréstimo

Duração do Empréstimo 15 anos

Periodicidade das prestações Mensal

Taxa de Juro Media Anual 23%

Forma de Amortização Capital fixo e Juros decrescentes

Assim, a partir de um Plano de Amortização detalhado numa base mensal, sintetizámos

os movimentos de encargos financeiros, capital e das prestações, numa base anual,

conforme se abaixo se apresenta:

Tabela 11: Plano de Amortização de Financiamento Bancário

(Valores em `000MZN)

Período Juros Capital Prestações Saldo

Ano 0 - - - 40.000,00

Ano 1 8.918,89 2.666,67 11.585,56 37.333,33

Ano 2 8.305,56 2.666,67 10.972,22 34.666,67

Ano 3 7.692,22 2.666,67 10.358,89 32.000,00

Ano 4 7.078,89 2.666,67 9.745,56 29.333,33

Ano 5 6.465,56 2.666,67 9.132,22 26.666,67

Ano 6 5.852,22 2.666,67 8.518,89 24.000,00

Ano 7 5.238,89 2.666,67 7.905,56 21.333,33

Ano 8 4.625,56 2.666,67 7.292,22 18.666,67

Ano 9 4.012,22 2.666,67 6.678,89 16.000,00

Ano 10 3.398,89 2.666,67 6.065,56 13.333,33

Ano 11 2.785,56 2.666,67 5.452,22 10.666,67

Ano 12 2.172,22 2.666,67 4.838,89 8.000,00

Ano 13 1.558,89 2.666,67 4.225,56 5.333,33

Ano 14 945,56 2.666,67 3.612,22 2.666,67

Ano 15 332,22 2.666,67 2.998,89 -

Total 69.383,33 40.000,00 109.383,33 -

2. Demonstração de Resultados Previsional

Da análise dos pressupostos apresentados em VII. 1, elaborámos a demonstração de

resultados previsional que se pode ver abaixo.


37

Tabela 12: Demonstração de Resultados Previsional

Demonstração de Resultados Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Proveitos totais 10.131.872,00 22.907.755,00 25.772.182,00 21.197.910,00 21.197.910,00

- Rendas 6.571.872,00 16.447.755,00 19.972.182,00 21.197.910,00 21.197.910,00

- Mais valia de venda de duplex 3.560.000,00 6.460.000,00 5.800.000,00 - -

Custos Operacionais 18.127.748,68 20.274.992,83 19.417.403,71 10.446.446,88 9.988.989,71

- Encargos com Pessoal 541.216,00 568.276,80 596.690,64 626.525,17 657.851,43

- Fornecimentos e Serv Externos 2.311.061,80 2.450.640,78 2.573.172,82 2.701.831,46 2.836.923,03

- Amortizações 15.275.470,88 17.256.075,25 16.247.540,25 7.118.090,25 6.494.215,25

- Encargos Financeiros 8.918.888,89 8.305.555,56 7.692.222,22 7.078.888,89 6.465.555,56

Resultado Antes dos Impostos - 7.995.876,68 2.632.762,17 6.354.778,29 10.751.463,12 11.208.920,29

Provisão para IRPC (32%) - 842.483,89 2.033.529,05 3.440.468,20 3.586.854,49

Resultado Líquido - 7.995.876,68 1.790.278,28 4.321.249,24 7.310.994,92 7.622.065,79

É de salientar que espera-se que no primeiro ano de atividades a SGVM venha a registar

um prejuízo na ordem dos 7,99 milhões de Meticais. O mesmo deve-se ao facto de a

empresa suportar pesados encargos de depreciação numa fase em que o

empreendimento está a ser explorado num nível abaixo da sua capacidade.

3. Mapa Previsional de Fluxos de Tesouraria

Na preparação do Mapa Previsional de Fluxos de Tesouraria, assumimos que todos os

custos desembolsáveis serão efetivamente pagos no exercício a que correspondem e que

os as rendas serão igualmente recebidas no período da faturação.

Assim pode-se notar que as depreciações constituem um custo signicativo na estrutura

de custos. Contudo, uma vez que os mesmos não são desembolsáveis representam uma

importante reserva de liquidez para a empresa.


38

Tabela 13: Mapa de Fluxos de Tesouraria Previsional

4. Valor do Projeto

Analisámos o valor atual do projeto num intervalo de cinco anos e constatámos que a

taxa que desconta fluxos financeiros no mesmo período, de tal forma que os encaixes

financeiros igualem o valor do investimento em ativos fixos é de 23,92%. Isto significa

que o investidor terá, ao longo deste período, um retorno similar ao de um depósito

bancário cuja taxa de juro é 29,9%, assumindo que a Lei obriga o banco comercial a

reter 20% dos juros ganhos em depósitos.

Restringindo a nossa análise a um intervalo de cinco anos, concluímos que Valor Atual

Líquido do projeto é de 11.290.236,05MZN. Para tal, assumimos que a melhor

aplicação alternativa para o investidor caso não optasse por investir no projeto da Vila

da Montanha seria um depósito bancário. Usamos o pressuposto segundo o qual o banco

ofereceria uma taxa de 17% e que depois de retido o imposto sobre o juro ganho pelo

investidor, a taxa real seria de 13,6%. O valor atual dos fluxos financeiros previstos para

os próximos cinco anos que o investidor perderia, caso optasse pelo depósito bancário

em detrimento do presente projeto seria de 11.290.236,05MZN.

Mapa de Fluxos de Tesouraria Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Resultados do Exercício -7.995.876,68 1.790.278,28 4.321.249,24 7.310.994,92 7.622.065,79

Ajustamentos:

- Depreciação do Exercício 15.275.470,88 17.256.075,25 16.247.540,25 7.118.090,25 6.494.215,25

Atividades operacionais

- Pagamento de Fornecedores -2.311.061,80 -2.450.640,78 -2.573.172,82 -2.701.831,46 -2.836.923,03

- Recebimento de Clientes 6.571.872,00 16.447.755,00 19.972.182,00 21.197.910,00 21.197.910,00

- Pagamento de Juros Bancários -8.918.888,89 -8.305.555,56 -7.692.222,22 -7.078.888,89 -6.465.555,56

- Pagamento de Encargos com Pessoal -520.400,00 -546.420,00 -573.741,00 -602.428,05 -632.549,45

- Pagamento de Impostos (INSS+IRPS) -20.816,00 -864.340,69 -2.056.478,69 -3.464.565,32 -3.612.156,47

Fluxo de Caixa das Atividades Operacionais -5.199.294,69 4.280.797,97 7.076.567,27 7.350.196,28 7.650.725,49

Atividades de Investimento

- Construção de Imóveis -40.033.000,00 -16.545.000,00 0,00 0,00 0,00

- Mais Valia da Venda de Imóveis 3.560.000,00 6.460.000,00 5.800.000,00 0,00 0,00

Fluxo de Caixa das Atividades de Investimento -36.473.000,00 -10.085.000,00 5.800.000,00 0,00 0,00

Atividades de Financiamento

- Obtenção de Crédito Bancário 40.000.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00

- Reembolso de Capital de Empréstimo Bancário -2.666.666,67 -2.666.666,67 -2.666.666,67 -2.666.666,67 -2.666.666,67

Fluxo de Caixa das Atividades de Financiamento 37.333.333,33 -2.666.666,67 -2.666.666,67 -2.666.666,67 -2.666.666,67

Fluxos de Caixa Líquido do Exercício 2.940.632,84 10.575.484,83 30.778.690,09 19.112.614,78 19.100.339,87

Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes 0,00 2.940.632,84 13.516.117,67 44.294.807,76 63.407.422,55

Saldo Final de Caixa e Equivalentes 2.940.632,84 13.516.117,67 44.294.807,76 63.407.422,55 82.507.762,41


39

Tabela 14: Mapa de Análise do Valor do Projeto

Valor do Projeto Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Resultado Líquido

- -7.995.876,68 1.790.278,28 4.321.249,24 7.310.994,92 7.622.065,79

Depreciações

- 15.275.470,88 17.256.075,25 16.247.540,25 7.118.090,25 6.494.215,25

Investimento de Ativos Fixos -40.033.000,00 - - - - -

Cash Flow -40.033.000,00 7.279.594,20 19.046.353,53 20.568.789,49 14.429.085,17 14.116.281,04

VAL (13,6%)

11.290.236,05

TIR 23,92%

Usamos os mesmos pressupostos anteriormente apresentados e estendemos o universo

temporal para 15 anos, que é o período proposto para o crédito bancário. Mais uma vez

usámos a taxa de juro real de 13,6% como retorno do investimento alternativo.

Assumimos ainda que após os cinco primeiros anos os lucros líquidos seriam constantes

e que após dez anos, os custos de depreciação cessariam. Pela conjugação destes dados

e pressupostos, concluímos que a taxa interna de retorno para os fluxos financeiros

descontados passou a ser de 34,54% e o valor do projeto ascendeu a

44.536.297,72MZN.

Assim, pela conjugação de potencialidades que o projeto apresenta, recomendamos o a

sua implementação.

Vila Da Montanha - Estudo de Viabilidade[1]

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