ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Legislação publicada no Diário da República | 1

Recentes decisões dos tribunais superiores:- Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça | 2/3- Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa | 4/5- Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto | 6

Concursos Públicos: Brasil, Moçambique e Timor-Leste | 7

Novidades do Mercado | 8/9

Abril | 2014

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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Abril 2014

I Série

- Estabelece um regime excepcional e temporário a aplicar à reabilitação de edifícios ou de frações, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, sempre que estejam afectos ou se destinem a ser afectos total ou predominantemente ao uso habitacional - Decreto-Lei n.º 53/2014, de 08/04.Link: >>>

II Série

- Aprovação da delimitação da área de reabilitação urbana de Santa Clara (Município de Lisboa) - Aviso n.º 5346/2014, de 24/04;Link: >>>

- Aprovação da alteração do Plano de Urbanização do Núcleo Histórico do Bairro Alto e Bica (Município de Lisboa) - Aviso n.º 5508/2014, de 30/04;Link: >>>

- Aprovação da alteração do Plano de Urbanização do Núcleo Histórico da Mouraria (Município de Lisboa) - Aviso n.º 5509/2014, de 30/04.Link: >>>

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I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

Contrato de mediação imobiliária; Contratos Misto; Remuneração – Acórdão de 01-04-2014

“O contrato de mediação é um contrato atípico cabendo no âmbito geral do contrato de presta-ção de serviços, aplicando-se-lhe as regras dos contratos atípicos afins, onde houver analogia, e depois as regras gerais das obrigações, no pres-suposto de que as partes não regularam o ponto em discussão, pois é a elas que compete essa regulação, fundada no princípio da autonomia da vontade.Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilita-ção envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente da von-tade do mediador, a não ser que se haja respon-sabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação.Por sua vez, o contrato de prestação de ser-viços, definido no art. 1154.º do CC, apresenta a natureza jurídica de bilateral, consensual, de duração continuada e não solene, tendo por objecto a execução de uma actividade humana, intelectual ou manual, fungível ou infungível, a que está agregada, em regra, uma contrapresta-ção ou retribuição pecuniária, como pagamento do serviço prestado.Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o clien-te, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluên-cia de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comi-tente), sem que, como resultado dessa activi-dade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços.”Link: >>>.

Contrato de mediação imobiliária; Actuação do mediador; Responsabilidade da mediador – Acórdão de 10-04-2014:

“A responsabilidade objectiva dos auxiliares do devedor – art. 800º, nº1, do Código Civil – ha-vendo incumprimento da obrigação, superada a construção jurídica que radicava tal responsabi-lidade na teoria da culpa “in eligendo”, ou na “culpa in vigilando”, inscreve-se, hoje, com mais propriedade nos princípios tutela da aparência e da confiança, segundo os quais, quem incute, pela sua actividade e comportamento nas rela-ções jurídicas, expectativas de confiabilidade e segurança, deve arcar com as consequências da frustração desses valores.No contrato de mediação, a relação de confiança entre o mediador e os seus auxiliares dependen-tes ou independentes é particularmente estimu-lada pelos contactos existentes entre alguém que tem por objectivo aproximar os interessa-dos num certo negócio.Não pode a mediadora imobiliária pretender exonerar-se de responsabilidade, por prática de actos ilícitos, praticados pelos seus agentes, co-laboradores ou auxiliares, desde que tais actos se emoldurem no quadro do exercício profissional da sua actividade e exprimam actuação ilícita. Esse risco corre, objectivamente, por conta do comitente, desde que a actuação do comitido/auxiliar se inscreva no quadro funcional daquele e exista actuação sua ilícita, culposa, bem como dano resultante da actuação ilícita e danosa. Tendo um funcionário de empresa mediadora imobiliária recebido, com autorização desta, uma quantia a título de sinal no contexto de contrato promessa de compra e venda de três fracções prediais, quantia que descaminhou, desconhecen-do-se até o seu paradeiro, é a sociedade me-diadora imobiliária responsável objectivamente pelo prejuízo que, no caso, é a perda do sinal pelos promitentes compradores.Sendo as sociedades mediadoras imobiliárias obrigadas por lei a prestar caução e a celebrar contrato de seguro obrigatório como garantia de ressarcimento dos danos patrimoniais causa-dos aos interessados decorrentes de acções ou omissões, quer das empresas, quer dos seus representantes, ou do incumprimento de “outras obrigações resultantes do exercício da sua activi-dade”, os lesados podem lançar mão do seguro obrigatório, sem terem que, previamente, accio-nar a caução.”Link: >>>.

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

Arrendamento Urbano; Denúncia do Contrato; Renda; Indemnização – Acórdão de 10-04-2014:

“O senhorio tem direito à indemnização agravada prevista no nº1 do art. 1041º do CC, correspon-dente a 50% das rendas em dívida, quando, não tendo exercido o direito à resolução do arren-damento com fundamento em incumprimento contratual imputável à contraparte, a iniciativa e o interesse prioritário na cessação da relação lo-catícia são próprios e pessoais do inquilino que, ao entregar as chaves do locado, manifestou claramente a sua desistência na manutenção da relação de arrendamento em curso. Na verdade, constituiria solução arbitrária e desprovida de fundamento material bastante a que se traduzisse, neste quadro factual, em onerar a posição do senhorio, postergando o específico direito à indemnização conferido ao locador num caso em que este opta por não resolver o con-trato, cessando a relação contratual com base exclusivamente em acto da iniciativa e interesse do locatário.”Link: >>>.

Empreendimento Turístico; Direito real de habitação periódica; Acção inibitória; Cláusula Contratual Geral; Dever de esclarecimento; Boa-Fé – Acórdão de 10-04-2014:

“O regime jurídico da habitação periódica, resultante do regime jurídico constante dos DL n.ºs 275/93 de 5-08; 180/99, de 22-05 e 37/2011, de 10-03, inclui não só os direitos reais de habitação periódica como também os direitos obrigacionais de habitação turística.Enquadra-se no seu âmbito de aplicação a actividade da ré, cujo objecto social é “a emissão e gestão de descontos em estabelecimentos co-merciais, hoteleiros e similares, bem como a gestão e exploração de estabelecimentos dessa natureza e organização de férias organizadas”.A finalidade da acção inibitória é a de garantir, preventivamente, uma tutela complementar do aderente, proibindo, para o futuro e indepen-dentemente da sua inclusão em contratos singu-lares, o uso de cláusulas contratuais gerais viola-doras do princípio da boa-fé ou que ponham em causa o equilíbrio das prestações.

Nos contractos INTERPASS CLUB para venda de alojamento em unidades hoteleiras – em que as cláusulas, na sua quase totalidade, estão consig-nadas por escrito – são nulas, por afrontamento do princípio da boa-fé e violação do dever de in-formação, causador de desequilíbrio despropor-cionado, aquelas em que “a informação sobre as unidades hoteleiras, seu custo e datas para efec-tivação de reservas é comunicado anualmente, por email ou outro meio que aquela considere adequado”, sem conter um mínimo de concretiza-ção das unidades hoteleiras que serão objecto da oferta do proponente, ou da sua localização.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

Obras no locado; Indemnização – Acórdão de 01-04-2014:

“Tendo sido acordado entre as partes que a realiza-ção de obras no locado pelo locatário não confere, ao segundo, o direito a por eles ser indemnizado, não se verifica abuso de direito.Questão prévia Os apelados suscitaram nas contra-alegações a questão da inadmissibilidade do recurso e dos documentos juntos pela recorrente em sede de alegações.No que respeita à primeira das questões referem que: i) após o indeferimento do pedido de con-cessão do apoio judiciário, a recorrente não procedeu à prestação da caução a que alude o art.15º-F,n.º3 da Lei n.º 6/2006 , de 27-02 (NRAU), pelo que nos termos do n.º4 do mesmo preceito deve a oposição da mesma ser considera-da como não deduzida, carecendo de sentido o prosseguimento dos autos; ii)a recorrente pagou a taxa de justiça devida pela interposição do re-curso por valor inferior ao devido o que equivale a não ter pago a taxa devida pela apresentação do recurso.”Link: >>>.

Assembleia de Condóminos; Deliberação; Anulação; Partes Comuns – Acórdão de 01-04-2014:

“As deliberações da assembleia de condómi-nos são anuláveis, a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, nos ter-mos previstos no art. 1433º, do CC.Porém, o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a de-liberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação - art. 1433º, nº4, do CC.O terraço de cobertura, ainda que afecto ao uso exclusivo de um condómino, reveste a natureza de parte comum - art. 1421º, nº1, al. b) e nº3, do CC – o que implica necessariamente o reconheci-mento de limitações ao exercício de direitos pelo respectivo condómino, designadamente no que respeita à edificação de “obra nova” nessa parte.As obras realizadas nas partes comuns, sem au-torização da assembleia de condóminos devem ser removidas.”Link: >>>.

Direito de Retenção; Crédito Hipotecário; Caso julgado; Graduação de Créditos – Acórdão de 03-04-2014:

“Não é oponível ao credor hipotecário a sentença que, com trânsito em julgado, tenha declarado, em ação em que o credor hipotecário não foi par-te, a existência de direito de retenção alheio so-bre o imóvel hipotecado, inclusivamente a favor do promitente-comprador do imóvel ou fração. Todas as questões contra a verificação do direito de retenção podem ser levantadas na ação de verificação e graduação de créditos.O credor hipotecário pode assim pôr diretamente em causa o direito de retenção mediante impug-nação dos factos alegados na petição da ação de verificação e graduação de créditos, em que reclame, ou mediante sustentação da respetiva inconcludência. IV - E constituindo a existência do crédito garantido pressuposto do direito de retenção, ela mesma pode ser impugnada pelo credor hipotecário.”Link: >>>.

Transmissão do arrendamento; Cônjuge sobrevivo; Privação de uso – Acórdão de 10-04-2014:

“Tendo-se transmitido ao cônjuge sobrevivo o di-reito ao arrendamento, a ulterior transmissão a favor do filho de ambos pressupõe que se alegue e prove, não que ele viveu com o primitivo in-quilino, mas antes que, à data do óbito do bene-ficiário daquela transmissão, vivia com ele desde há mais de um ano.Tendo o arrendamento caducado por óbito da in-quilina e tendo o réu retido as chaves da fracção, não restituindo o locado ao senhorio no prazo consignado na lei para tal efeito, não carece o senhorio de provar a intenção de o dar de novo de arrendamento para ter direito a ser ressarcido pela privação do uso resultante da ilícita retenção do imóvel.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

Arrendamento Urbano; Declaração Negocial; Falta de Consciência – Acórdão de 10-04-2014:

“Estando provado nos autos que a arrendatária foi vítima, em 1989, de hemorragia cerebral por rutura de aneurisma, o que determinou a respe-tiva reforma por invalidez em 1993 e afetou a sua capacidade de “compreensão, análise, inter-pretação, opção e decisão características do sín-droma frontal impeditivas da sua responsabiliza-ção em opções e atos complexos ou elaborados”, deve declarar-se de nenhum efeito, por falta de consciência da declaração, nos termos do dispos-to no art.º 246.º do C. Civil, a aposição da sua assinatura, em 30/03/2011, num denominado “acordo de revogação de contrato de arrenda-mento urbano”.Estando tais factos indiciados nos autos, deve nestes ser determinada a intervenção do Ministério Público, para efeitos de suprimento dessa vero-similhante incapacidade, uma vez que, nos ter-mos do disposto no art.º 3.º, n.º 1, al. a) do Estatuto do Ministério Público, aprovado pela Lei n.º 47/86, de 15 de outubro, é a esta Magistratu-ra que compete a representação dos incapazes.”Link: >>>.

Arrendamento Rural; Nulidade; Sub-Arrendamento – Acórdão 10-04-2014:

“A nulidade de um contrato de arrendamento rural meramente verbal não pode ser invocada pela parte que após notificação, tenha recusado a sua redução a escrito; mas pode ser invocada por terceiros interessados no negócio – art. 4º.4 do DLR 29/2008/A, de 24 de julho.O arrendatário rural não tem legitimidade para sub-arrendar um prédio rústico sem autorização escrita do senhorio, e ainda menos o empresário agrícola que, mediante acordo meramente verbal com o dono do prédio, o explora sem contrato reduzido a escrito – art. 13 do DLR 29/2008/A.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

III-Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto:

Mediação Imobiliária; Regime de exclusividade; Re-muneração; Tempestividade do Recurso – Acórdão de 03-04-2014:

“A apelação de sentença final condenatória em obriga-ção pecuniária pedida como objecto da acção, não obedece ao regime do artº 691º, nº 2, alínea d), do CPC anterior, mas ao do nº 1, designadamente quanto ao prazo de interposição do recurso.À matéria conclusiva ou de direito inserta nos factos deve aplicar-se o regime que decorria do nº 4, do artº 646º, considerando-se a mesma não escrita ou eliminando-se.Se, demandada com fundamento em contrato de mediação imobiliária, a ré alegou que já o tinha re-solvido para se eximir ao peticionado pagamento da remuneração e a sentença sobre tal questão não se pronunciou, ocorre a sua nulidade.Sendo esse contrato de exclusividade, a cliente fica impedida de contratar outra mediadora para a promoção do mesmo negócio durante o período em que vigora o exclusivo, mas não de negociar di-rectamente com algum interessado que se lhe apre-sente sem ser por intermédio da mediadora nem obrigada a contratar apenas com interessados in-dicados por esta.Em qualquer dos regimes (exclusividade ou não exclusividade), a remuneração a que alude o nº 1, do artº 18º, do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, ainda que a empresa mediadora tenha cumprido a sua obrigação, só é devida na condição de ser concluído perfeitamente o negócio visado e este se consumar como resultado adequado da ac-tividade daquela (nexo causal).No caso de exclusividade, a remuneração é, ainda, devida mesmo que o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente da mediadora ou, concretizando-se, ele não ocorra em consequência da actividade desenvolvida por esta no caso de ter sido impedida de promover tal conclusão por con-duta imputável à cliente.Valendo-se esta, além de outras ligações, da circunstân-cia de ser sócia de uma sociedade cujo gerente é a mesma pessoa, para, ainda que em caso de não exclusividade, não concluir directamente o negócio visado e acertado com os interessados conseguidos pela mediadora e obstar ao recebimento por esta da remuneração devida, para interpor aquela como compradora e vendedora de modo a que a venda acabou por ser feita àqueles, com repartição dos proventos, é de aplicar a figura da desconsidera-ção da personalidade jurídica da referida sociedade,

abusivamente utilizada como testa de ferro, de modo a prevalecer o negócio realmente realizado entre a cliente e os interessados e a reconhecer o direito da mediadora à remuneração prevista na lei e no contrato.”Link: >>>.

Despejo; prova; Apresentação – Acórdão de 28-04-2014:

“No âmbito do procedimento especial de despejo, o artigo 15.º-I, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, interpretado à luz dos seus específicos fundamentos e razão de ser, impõe que a apresen-tação da prova deve ocorrer no início da audiência, seja no que concerne à indicação das testemunhas a inquirir, seja quanto a documentos a incorporar no processo.”Link: >>>.

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Brasil

- Concurso Nacional de Arquitectura para o Centro Administrativo do Município de Belo Horizonte.Link: >>>

Moçambique

- Reabilitação dos Escritórios da UGC na Cidade de Nampula.Link: >>>

- Reabilitação da Casa do Delgado Provincial da AT na Cidade de Nampula.Link: >>>

Timor-Leste

- Reabilitação do sistema de irrigação de Tono.Link: >>>

- Construção da base da Polícia Militar e respectivo edifício de alojamento.Link: >>>

- Reabilitação do sistema de irrigação de LarisulaLink: >>>

CONCURSOS PÚBLICOS

NOVIDADES DO MERCADO

I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”

Dia 2 de Abril - Investidores imobiliários tiveram o melhor retorno dos últimos 3 anos em 2013.- Millennium bcp tem bolsa de terrenos desde €3.250 para jovens agricultores.Link: >>>

Dia 9 de Abril - Nova vaga de investimento chinês poderá vir para Portugal.- Golden Visa fazem disparar preços das casas de luxo em Lisboa em 54%.- Millennium bcp leva 63 lotes de imobiliário não residencial a leilão.Link: >>>

Dia 16 de Abril - Centros comerciais portugueses recuperaram em 2013.- Medidas excecionais para a reabilitação urbana já estão em vigor.Link: >>>

Dia 23 de Abril- Imobiliário português lança nova ofensiva ao mercado francês.- Madeira com oferta de imóveis para empreende-dores desde 33.500 euros.- A importância dos Peritos Qualificados na Certi-ficação Energética.- Certificação energética de topo marca reabilita-ção do Étoile 240.- Mercado Bom Sucesso reabilitado atrai mais de 150 mil pessoas por mês.- Escritórios renderam 1,1% aos investidores.Link: >>>

Dia 30 de Abril- Bruxelas diz que se sabe pouco sobre impacto da Lei das Rendas.- Millennium bcp e Remax parceiras na venda da “casa de sonho”.Link: >>>

II – Outras notícias

Dia 7 de Abril- Estado passa cerca de 30 imóveis militares para o município de Elvas.Link: >>>

Dia 9 de Abril- Retorno total no imobiliário sobe em 2013.Link: >>>

Dia 10 de Abril- Portugal com queda de preços de habitações menos intensa do que a Zona Euro.Link: >>>

- Fisco com agenda cheia para vender carros e imóveis penhorados.Link: >>>

Dia 11 de Abril- Finanças negam que TC deu razão a proprietários no imposto de imóveis de luxo.Link: >>>

Dia 12 de Abril- Centros históricos da UNESCO exigem reposição da isenção de IMI.Link: >>>

Dia 14 de Abril- Proprietários recorrem a habilidades para fugir ao fisco.Link: >>>

- Câmara do Porto vendeu este ano em hasta pública 1,5 milhões de euros em património.Link: >>>

Dia 22 de Abril- Lei do arrendamento não dinamizou o mercado imobiliário.Link: >>>

Dia 23 de Abril- Os fundos especiais de investimento imobiliário ficaram mais próximo dos 3 mil milhões de euros em ativos sob gestão.Link: >>>

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Esta Aware contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para esclarecimentos adicionais contacte apdi@abreuadvogados.com. Visite o nosso site www.abreuadvogados.com

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NOVIDADES DO MERCADO (CONTINUAÇÃO)

Dia 24 de Abril- Procura de imóveis para compra aumenta 30% este ano.Link: >>>

- Leilão de imóveis rende 7 milhões de euros à Segurança Social.Link: >>>

- Valor médio da avaliação bancária de imóveis volta a descer em Março.Link: >>>

Dia 28 de Abril- Mercado imobiliário português cresceu 2% no primeiro trimestre do ano.Link: >>>

Dia 29 de Abril- Sector da construção ainda emprega 625 mil depois de 12 anos de crise.Link: >>>

- Grupo Soares da Costa com perdas de 50,7 milhões em 2013.Link: >>>

- Cidadela de Cascais classificada como zona especial de protecção.Link: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 16 de Abril- Poveglia, a “ilha assombrada”, vai a leilão em Itália.Link: >>>

Dia 22 de Abril- A mudança de panorama dos riscos globais.Link: >>>

Dia 24 de Abril- Sony vai ter unidade imobiliária.Link: >>>

- Abertura de mercados: Mercado imobiliário norte-americano pressiona mercados.Link: >>>

- As Dubai’s Property Market Inflates, Abu Dhabi Seeks More Stable Returns.Link: >>>

Dia 27 de Abril- Um Nobel faz um novo alerta sobre o mercado imobiliário no Brasil.Link: >>>

Dia 29 de Abril- Nanning Loosens Real Estate Curbs in Bid to Boost China Housing Market.Link: >>>