A M Meyer
LAUDO DE AVALIACAO
Solicitante : F M M ENGENHARIA LTDA.
Proprietario: F M M ENGENHARIA LTDA.
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Tipo de Imovel: Area na zona urbana de Londrina
Finalidade da Avaliacao:
Determinagao do Valor Venal do 'move'
Coordenadas Geograficas: 23° 16' 01,7" S
51 0 11' 41,5" 0
Cidade: Londrina PR
Endereco: Lote 308 - Gleba Jacutinga - Jardim Padovani - Londrina PR Area do Terreno: 115.293,73 m 2
Documentacao do Imovel: Registro Gera! de Imoveis Cartorio: 2 0 Servigo Regional Imobiliario da Comarca de Londrina PR Nirmero: 82.990 Metodologia Empregada na Avaliagao:
METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, corn Tratamento por Fatores e Criterios , e posterior Analise Estatistico dos Resultados Homogeneizados.
Especificacao da Avaliacao : GRAU DE FUNDAMENTACAO II (Norma ABNT n° 14.653/2) GRAU DE PRECISAO II (Norma ABNT n° 14.653/2)
Resultado da avaliacao:
Fundamentados nos elementos e condigoes consignados no presente Laudo de Avaliagao, atribuimos ao imovel em questa°, area corn 115.293,73 m 2 , na Gleba Jacutinga, Lote 308:
Valor da Avaliacao: R$ 15.000.000,00 (Quinze milhoes de reais).
Valor Maximo: R$ 17.000.000,00 (Dezessete milhoes de reais).
Valor Liquidagao Forgada: R$ 11.300.000,00 (Onze milhoes e trezentos mil reais).
Classificacao quanto a Liquidez: MEDIA
Periodo da pesquisa: 10/08/2016 a 02/09/2016.
Responsavel Tecnico e Legal:
AFONSO TR9 OWSKY MEYER
CPF.: 462.393.169- - CREA 21.082/D-PR A M MEYER ENGENHARIA LTDA. - 82.216.953/0001-56
Local e data do Laudo: CURITIBA, 09 DE SETEMBRO DE 2016.
A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844 [email protected]
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26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 4 - Laudo de avaliação Londrina
A M Meyer
01. OBSERVACOES PRELIMINARES
- Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tecnicas da ABNT, Avaliagao de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imoveis Urbanos), e baseia-se:
➢ Na documentagao fornecida, Matricula no 82.990 do Registro de Imoveis - 20 Servigo Regional Imobiliario da Comarca de Londrina PR;
➢ Em informagoes constatadas "in loco" quando da vistoria a area, realizada em 17/08/2016. ➢ Em informagoes obtidas junto a agentes do mercado imobiliario local (vendedores,
compradores, intermediarios, etc.).
- Na presente avaliagao considerou-se que toda a documentagao pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imovel objeto esta livre e desembaragado de quaisquer onus, em condigoes de ser imediatamente comercializado.
-Nao foram efetuadas investigagoes quanto a corregao dos documentos fornecidos; as observagoes "in loco" foram feitas sem instrumentos de medigao; as informaglies obtidas foram tomadas como de boa fa.
- 0 Engenheiro avaliador nao assume responsabilidade sobre materia alheia ao seu exercicio profissional, estabelecido na resolugao
218 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), em seu paragrafo 7°.
02. CARACTERIZACAO DO IMoVEL E DA REGIAO - Area Urbana corn 115.293,73 m 2 , Lote 308 - Gleba Jacutinga. Corn topografia plana, infraestrutura
urbana, ideal para empreendimentos imobiliarios.
- 0 Imovel avaliando esta situado no Jardim Padovani, Bairro Parque Urupes, a aproximadamente 6.000,00 metros do centro de Londrina.
- A area fica na regiao norte de Londrina, regiao para onde a cidade esta crescendo.
03. CONSIDERACOES SOBRE 0 MERCADO - Observa-se que o mercado imobiliario de uma maneira geral apresenta-se estagnado tendendo ao
recessivo devido a politica econernica adotada, o que faz com que investidores e incorporadores tenham receio de investir. - Os recursos financeiros destinados aos financiamentos imobiliarios a cada dia se tornam mais
escassos, dificeis e caros, o que se traduz numa redugao do volume de negocios e da liquidez dos imoveis,
04. METODOLOGIA, PESOUISAS E CALCULOS - A area foi avaliada utilizando o metodo comparativo de dados de mercado, que identifica o valor do
bem por meio de tratamento tecnico de atributos dos elementos das amostras constituintes da amostragem, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-1.
-Na coleta de dados foram obtidas 5 amostras de areas a venda (ver tabela - Anexo II), As amostras foram coletadas na cidade de Londrina no mes de agosto de 2016. Por serem todas de ofertas, foi utilizado o fator oferta, onde o valor das amostras foi reduzido em 5 %..
05. ANEXOS
➢ Anexo I: Vistoria; ➢ Anexo II: Tabela de Dados Amostrais; ➢ Anexo III: Memoria de Calculo do valor de venda do Imovel; ➢ Anexo IV: Tabela demonstrativa da pontuagao atingida para o GF e GP; ➢ Anexo V: Documentagao Fotografica; ➢ Anexo VI: Documentacao Utilizada; e ➢ Anexo VII: ART - Anotagao de Responsabilidade Tecnica.
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Fonte: Google Earth.
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A M Meyer
ANEXO I - VISTORIA DO TERRENO
1 - Data da vistoria: 17/08/2016
2 - Dados do imovel: area (m 2 ): 115.293,73 m 2
caracteristicas do terreno:
dimensoes (m): - frente:. - laterais: * ver croqui abaixo - fundos:
( ) retangu la r ( ) trapezoidal (X) irregular ( ) sujeito a inundagao (X) nao sujeito a inundagao
( ) acidentado sem regularizacao topografica ( ) acidentado corn regularizagSo topografica
( ) declive acentuado ( ) aclive acentuado ) declive suave (X) aclive suave
( ) piano
caract. p/ fundagao:
( ) material organic° ( ) arenoso c/ agua ( ) argiloso c/ agua
(X) argiloso s/ agua ( ) arenoso s/ agua ( ) rochoso
posicao no logradouro:
(_ Lmeio de quadra ( ) esquina - 2 frentes delimitacSo:
(X) esquina - 3 ou 4 frentes
JX) nihil
ocupagao: cerca de ara me _( J gradil
(X) desocupado ( ) ocupado pelo proprietario ( ) locado/arrendado prazo restante: pagamento em dia: ( ) cedido/comodato prazo restante: ( ) sim ( ) nao ( ) invadido
informacoes complementares:
- rsFao foram feitas medigoes corn equipamentos.
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acesso:
( ) dificil ( ) razoavel (X) bom ( ) ohm°
facilidade de estacionamento:
( ) nenhuma ( ) pouca
valorizagao imobiliaria:
( ) ruim ( ) razoavel
localizagao:
( ) razoavel
(X) grande
(X) boa
( ) otima
3 - Microrregiao do avaliando:
usos predominantes:
A M Meyer
( ) industrial (X ) unifamiliar ( ) multifamiliar
( ) comercial padrao const. predominante:
( ) popular
) baixo (X) medio
( ) alto
( ) no polo principal, em logradouro principal (considerado para moradia) ( ) no polo, em logradouro secundario (considerado para moradia) ( ) no polo secundario, em logradouro principal (X) no polo secundario, em logradouro secundario ( ) regiao mista ou de transigao de usos
escala de localizagao:
( ) 1; ( ) 2; ( ) 3; ( ) 4; ( ) 5; ( ) 6; ( ) 7; (X) 8; ( ) 9; ( ) 1 0 observagao:
infra-estrutura, servigos e equipa mentos comunitarios da microrregiao: (X) comercio ( ) bancos - (X) supermercados (X) agua potavel (X) coleta de lixo (X) transporte coletivo
_1 hospital
Informacoes complementares:
As fotos no anexo V melhor ilustram a descrigao do imovel.
4 - Diagnostic° de mercado do avaliando:
( ) seguranga publica (X) esgoto (X) pavimentagao (X) ensino fundamental (X) ensino superior ( ) correios (X) energla
( ) terra batida (X) arborizagao (X) lazer e recreagao ( ) metro (X) telefonia (X) agua pluvial
( ) baixo
( ) baixa
X normal
desempenho do mercado:
recessivo
nUmero de ofertas:
liquidez:
(X) medio
(X) media
( ) alto
( ) alta
a. uecido
absorgao pelo mercado:
_(__Ysem perwectivas ( ) indica fiscal Qu outro parametro para
Informacoes complementares: - 0 mercado de imoveis em Londrina vendas como em todo o Pais.
dificil (X) demorada ( ) rap da cobranga de tributos:
continua normal, mas a tendencia é uma diminui0o das
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ANEXO II - TABELA DEMOSTRATIVA DE DADOS AMOSTRAIS
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ANEXO III - MEMORIA DE CALCULO
Conforme tabela no Anexo II, as variaveis utilizadas sac) Topografia do terreno e Localizacao do
Imovel.
d ONTARIO R$/m 2
FATOR LOCAL
FATOR TOPOGRAFIA
FATOR OFERTA
UNITA RIOS HOMOGENEOS
MEDIA MEDIA - UNIT (MEC4A - UNIT)° pm 1 121,21 1 1 0,95 115,15 129,97 -14,82 219,59 0,2380 2 25,31 1,5 1,35 0,95
0,95
48,69
237,50
129,97
129,97
81,28 •
107,53
6606,48
11562,65 1,3053
1,7268 3 250,00 1 1 4 52,59 1,45 1,4 0,95 101,42 129,97 28,55 814,90 0,4584 5 74,71 1,35 1,4 0,95 134,14 129,97 -4,17 17,38 0,0670 6 71,64 1,4 1,5 0,95 142,92 129,97 -12,95 167,61 0,2079
0 Fator Local se refere a localizacao do imovel em relagao ao avaliando, o qual é considerado como 1.
Assim valores menores que 1 significa amostra situada em local mais valorizado e maiores que 1 em
locals menos valorizado que o avaliando.
0 Fator Topografia se refere a topografia da amostra em relagao ao avaliando. Por ser praticamente
piano, os terrenos que tem a topografia acidentada tern valores major que 1.
0 Fator Oferta diminui em 5 % o valor das amostras por serem todas de oferta.
Calculado o indice de equivalencia que leva em conta as variaveis, chegamos aos unitarios
homogeneas, ou seja , como se todas as amostras fossem iguais ao imovel avaliando.
0 calculo final do valor avaliando foi feito atraves de tratamento estatistico:
Media do valor unitario das areas = R$ 129,97 / m 2
Desvio padrao = R$ 62,27 / m 2
Coeficiente de Variagao = desvio padrao / media das areas = 47,91 % - valor que indica use de amostras heterogeneas.
Estudo e triagem dos elementos pelo metodo de Chauvenet:
Para definir o desvio padronizado das amostras (pm) dividimos o valor da media - unit. / desvio padrao.
0 maxim° desvio padronizado das amostras é 1,415.
Na tabela abaixo, temos o mAximo desvio padronizado para o numero de amostras.
Para 6 amostras perit.= 1,73, major que o maximo desvio padronizado das amostras é 1,7268
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26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 4 - Laudo de avaliação Londrina
A M Meyer
n PCIlt n Pont
5 1,65 20 2,24
6 1,73 22 2,28
7 1,8 24 2,31
8 1,86 26 2,35
9 1,92 30 2,39
10 1,96 40 2,5
12 2,03 50 2,58
14 2,1 100 2,8
16 2,16 200 3,02
18 2,2 500 3,29
Para urn nUmero de amostras igual a 6, temos o d/S critico 2,10, sendo que as amostras corn d/S major que o critic() devem ser eliminadas.
Valor por metro quadrado do imovel avaliando = R$ 129,97 / m 2
Area do imovel avaliando = 115.293,73 m 2
Valor MEDIC) para o imovel avaliando = R$ 14.984.753,29 4 R$ 15.000.000,00
Calculo dos valores maximo e minimo no intervalo de confianga de 80%: Segundo a tabela de Valores Percentis da Distribuicao t de Student, para urn intervalo de 80 °A) utilizamos t=0,90, pois indica 10% de dados indesejaveis para cada lado da curva de distribuicao normal.
Lc = media +/- t . desvio Dadrao (n° amostras - 1) 0 ' 5
Lc = 129,97 +/- 0,9. 62 , 27 (6 -1) °5
Lc = 129,97 +/- 25,06
Lc ma x .= R$ 155,03 / m 2
Lc m , n = R$ 104,91 / m 2
Assim para area de 115.293,73 m 2
Valor maxim° = R$ 17.874.607,08 9 R$ 17.900.000,00
Valor minim° = R$ 12.095.884,85
Calculo do valor de liquidacao forcada de venda (VLF):
Dados: CD13= 12,81 % ao ano
INPC (IBGE) = 9,62 % ao ano INPC (FIPE) = 9,13 % ao ano
IPTU = R$ 929,90
Previsao Venda = 24 meses.
VLF = 11.358.679,52 4 VLF = R$ 11.300.000,00
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Amplitude do intervalo de confianga de 80% em torno do valor central
GRAU ATINGIDO
III
<300/0
II
< 40%
I
< 50%
Descricao
A M Meyer ANEXO IV - TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUACAO ATINGIDA PARA 0 GF E GP
GRAUS DE FUNDAMENTAcA0
Item Descrigio Pontos obtidos
III II I 1 Caracterizagao do imovel avaliando 3 2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 2 3 Identificagao dos dados de mercado 2 4 Intervalo Admissive! de Ajuste para o Conjunto de Fatores 3
TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 10
GRAU ATINGIDO III II * I Pontos Minimos 10 6 4
Itens obrigatorios no grau correspondents
2 e 4 no grau III, corn rn os demais no
grau II
2 e 4 no grau II, corn os demais no
grau I
Todos, no minimo no grau I
GRAU DE FUNDAMENTAcA0 II
GRAU DE PRECISAO
VALOR CENTRAL ESTIMADO NO MODELO DE REGRESSAO 129,97
Intervalo de confianga de 80% ern torno da estimativa MINIMO 104,91
MAXIMO 155,03
Desvios relativos do intervalo ao valor estimado MINIM° 19,28% -
MAXIMO 19,28%
AMPLITUDE TOTAL 38,56%
GRAU DE PRECISAO II GRAU DE FUNDAMENTAcA0 II
CONCLUSAO: ATINGIDO GRAU DE FUNDAMENTACAO II
ESPECIfICACOES DAS AVALIAOES CONFORME ITEM 9 DA NBR 14.653 - 2 (2011) ABNT
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26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 4 - Laudo de avaliação Londrina
FOTO 03 — Vista Feral do terreno
A M Meyer
ANEXO V — DOCUMENTACAO FOTOGRAFICA
FOTO 01 — Vista da frente do terreno para a Rua Eurides Edinha de Lima Sabino
FOTO 02 Vista geral do terreno
A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001 - 56 (41) 3015 8844 [email protected]
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PROJUDI - Processo: 0014785-79.2016.8.16.0035 - Ref. mov. 177.17 - Assinado digitalmente por Eduardo Oliveira Agustinho,
26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 4 - Laudo de avaliação Londrina
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