2009
APRESENTAÇÃO INICIAL DA EMPRESA2009
2009
2
BRASIL E O MERCADO DE SHOPPING CENTER
APRESENTAÇÃO DA MULTIPLAN
NOSSO PORTFOLIO
ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO
MODELAGEM
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
2009
Destaques: Brasil, Varejo e SC‟s
Fonte: IBGE e ABRASCE
Fonte: BACEN
Fonte: IBGE/FGV
Aumento de Crédito
Inflação Sob Controle
Evolução de Vendas
Poder de Compra
Fonte: CPS/FGV a partir dos dados da PME/IBGE
Escassez de Shopping Centers Total de ABL (m²) / 1.000 habitantes
Fonte
: IP
DM
(2008)
1.800
1.262
231105 45
EUA Canadá França México Brasil
ABL/'000 Habitantes
88,1 Bi113,3 Bi
155,2 Bi
191,8 Bi240,2 Bi
272,5 Bi
319,4 Bi
16,3%17,7%
18,5%
13,2%
11,2%
13,7%
8,7%
7, 0%
9, 0%
11, 0%
13, 0%
15, 0%
17, 0%
19, 0%
21, 0%
0, 0 Bi
50, 0 Bi
100, 0 Bi
150, 0 Bi
200, 0 Bi
250, 0 Bi
300, 0 Bi
350, 0 Bi
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Crédito ao Consum. (R$)
Taxa de Juros
9,3%
7,6%
5,7% 3,1%
4,5% 5,9% 4,3%7,7%
12,1%
1,2%
3,8%
7,9%9,1%
-1,4%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
IPCA - Índice de Preços ao Consum. Amplo
IGP-DI - Índice de Preços Geral
-3,7%
9,2%
4,8%6,2%
9,7% 9,1%
5,9%
13,3%
15,8%
9,3%10,0%
16,0%
11,4%9,90%
13,8%
27,9%
13,1%15,1%
19,3% 18,7%20,5%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Retail Shopping Centers Multiplan
47% 44% 42% 38% 36% 32% 31%
42% 44% 46% 48% 50% 52% 54%
11% 12% 12% 13% 14% 15% 16%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Classes D/E Classe C Classes A/B
Fonte: ICSC de 2006 e 2007; ABRASCE de 2008* Não considera Combustíveis e lubrificantes;
Materiais de construção, ferramentas, etc...; GLP.
Vendas do Varejo* –Participação de SC no Mercado
Canadá 65,5%
EUA 51,3%
México 50,0%
França 28,0%
Brasil 18,3%
2009
Distrito Federal3% do ABL
Shopping Centers: 13ABL: 303.562 m²
População: 2,5 milhõesPIB per Capita: R$ 36,5
milABL/mil habitantes: 102
Norte3% do ABL
Shopping Centers: 1ABL: 296.539 m²
População: 14,6 milhõesPIB per Capita: R$ 8,2 mil
ABL/mil habitantes: 15
Nordeste14% do ABL
Shopping Centers: 55ABL: 1.279.122 m²
População: 51,5 milhõesPIB per Capita: R$ 6,0
milABL/mil habitantes: 23
Centro-Oeste6% do ABL
Shopping Centers: 24ABL: 433.275 m²
População: 13,2 milhõesPIB per Capita: R$ 15,6
milABL/mil habitantes: 35
Sudeste54% do ABL
Shopping Centers: 213ABL: 5.384.929 m²
População: 77,8 milhõesPIB per Capita: R$ 17,3
milABL/mil habitantes: 67
Sul20% do ABL
Shopping Centers: 77ABL: 1.382.378 m²
População: 26,7 milhõesPIB per Capita: R$ 14,5
milABL/mil habitantes: 49
393 shopping centers em
operação, sendo que 207 são
localizados nas 20 maiores capitais
Cerca de 348 milhõesvisitantes por mês
5 maiores companhias
detêm 20% do total de ABL próprio
Total ABL: 9.1 milhões m²
Fonte: Abrasce (2009) e IBGE (2007)
152
5.412
Municípios com Shopping Center
Municípios sem Shopping Center
4
Shopping Centers no Brasil
2009
Altas margens operacionais (NOI > 80%)
Resultados alavancados pelo crescimento do varejo
Sinergia com o setor imobiliário (projetos multi-uso)
Contratos de locação indexados à inflação (IGP-DI)
Previsibilidade de Fluxo de Caixa (contrato padrão de 5 anos)
Shopping center como solução ao caos urbano
Vantagens do Setor
Centro Médico do BarraShopping
Área Gourmet do BarraShopping
Área de Entretenimento do BarraShoppingSul
5
2009
. Escassez de shopping centers
. Alto crescimento de receita, indexado à inflação
. Estrutura de companhia
. Impulsionado pelo o mercado imobiliário e
varejo
. Pequenos lojistas com baixo poder de barganha
. Recebimento de cessão de direitos
. Foco em crescimento
O Setor de Shopping Center: EUA vs. Brasil
X
. Mercado consolidado
. Baixo crescimento de receita
. Estrutura de fundos de investimentos
imobiliários
. Impulsionado pelo o mercado imobiliário
. Grandes lojistas com alto poder de barganha
. Pagamento de TI (Indução de lojistas)
. Foco em dividendos
EUA Brasil
6
2009
7
BRASIL E O MERCADO DE SHOPPING CENTER
APRESENTAÇÃO DA MULTIPLAN
NOSSO PORTFOLIO
ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO
MODELAGEM
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
2009
19,0
115,2140,0
177,2
289,9
345,2
484,4
533,8552,9
592,1627,5
79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
688,3
* Considerando os projetos em desenvolvimento
Referência para o Setor desde 1975
Dese
nvolv
imento
sParc
eiros
Cre
scim
ento
His
tórico
de A
BL T
ota
l da M
ultip
lan
8
Crescimento de 28x com CAGR de 12% entre 1979 e 2009,desenvolvendo 11 shopping centers e 36 expansões
DesenvolvimentoAquisições
2009
Estrutura Acionária
Parceria com Ontario Teachers‟ Pension Plan (OTPP)
A Ontario Teachers’ Pension Plan é o fundode pensão de 289 mil professorescanadenses, com ativos avaliados emC$96,4 bilhões (em 31 de dezembro 2009).Em junho de 2006 a OTPP se tornouparceira da Multiplan.
Richmond CentreToronto Eaton Centre
Champlain Place
Um dos maiores desenvolvedores e administradoresde shopping centers da América do Norte, com umportfólio avaliado em mais C$17 bilhões eaproximadamente 50 milhões m² de ABL, a CadillacFairview possui participação em empreendimentosno Canadá, Estados-Unidos, Inglaterra e no Brasil,através da parceria com a Multiplan.
Fonte: Ontario Teachers’ Pension Plan e Cadillac Fairview
Cadillac Fairview: Parte Integrante da OTPP
9
MTP+Peres
33,8%
Free Float
36,9%
Adm+Tesouraria
0,2%
Ordinárias
22,5%
Preferenciais
6,6%
OTPP
29,1%
179.197.214 Ações
2009
10
Efeito Multiplan
1997
2009
1984
2009
1999
2009
BH Shopping (MG) RibeirãoShopping (SP) ShoppingAnáliaFranco (SP)
BHS 1997 2009
ABL 18.974 m² 36.899 m²
Participação 32,5% 80,0%
Nºde lojas 130 293
RBS 1984 2009
ABL 17.268 m² 46.846m²
Participação 20,0% 76,2%
Nºde Lojas 110 243
SAF 1999 2009
ABL 39.636 m² 50.972 m²
Participação 30,0% 30,0%
Nºde Lojas 236 329
2009
13.119
14.065
2008 2009
11
Ciclo de Altos Retornos dos Nossos Shoppings Líderes
Aluguel nas Mesmas Lojas (R$/m²)
Aumento em ABL Própria (m²)
Venda nas Mesmas Lojas (R$/m²)
Tenant
Multiplan
Ranking for
Tenant
Multiplan Stores /
Total Stores (1)
# 1 7 / 60
# 1 4 / 4
# 1 6 / 11
# 1 6 / 84
# 1 3 / 3
# 1 2 / 5
Tenant
Multiplan
Ranking for
Tenant
Multiplan Stores /
Total Stores (1)
# 1 7 / 60
# 1 4 / 4
# 1 6 / 11
# 1 6 / 84
# 1 3 / 3
# 1 2 / 5
Vendas altas
Altos Retornos
Mais Investimentos
Melhores Lojistas Alto Poder de Atração
+ 9,2%
+ 38,7%
+7,2%347.985
482.601
2009 ABL Própria Futura
995
1.088
2008 2009
2009
12
Controle, Administração & Inovação
Participação majoritária nos shopping centersé a chave da vantagem competitiva para
atingir a performance de longo prazo no setor
Fonte: Relatórios da empresa
Habilidade de expandir e
adaptar-se a tendências de
mercado
Controle Estratégico dos
Shoppings
Controle da gestão dos Shopping Centers
Habilidade de mudar o mix de lojas e a maior capacidade de negociar com varejistas
Participação majoritária permite a Multiplan implementar ferramentas e técnicas de gestão moderna.
Racional Aproximação Estratégica
Completo controle de revitalizações e expansões em termos de “timing”,tamanho e mix de lojas.
Participação Média & Controle dos
Shoppings em 2009
97,9%
98,0%
Prêmio - Melhor Shopping
Center de São Paulo
Fashion Week, um sucesso
criado pela Multiplan
Centro Médico integrado
ao shopping
65,2%76,9%
100,0%
Part. Média em
2009
SC com 50% ou
mais de
participação
Controle sobre
gestão
2009
13
Quem Somos
Liderança no Setor(R$ milhões) – 4T09
Fonte: Relatórios das empresas
Baixo RiscoParticipação, Administração e Controle Gerencial
Shopping Centers de QualidadeReceita de Aluguel/m² 4T09 (R$/m² )
Altos RetornosTaxa média de retorno do NOI 3º ano> 15%
258 R$/m²
374 R$/m²
259 R$/m²
BRMalls Multiplan Iguatemi
129,2
85,3
120,8
171,1
93,7
125,4
65,5
36,5
54,4
Receita Líquida FFO ajustado NOI
BRMalls Multiplan Iguatemi
45,1%37,1%
65,2%
76,9%
50,4% 50,0%
Participação Média Shoppings com 50% ou mais
de participação no 4T09
BRMalls Multiplan Iguatemi
Cristal Tower
JundiaíShopping ParkShoppingSãoCaetano
VillageMall
2009
14
BRASIL E O MERCADO DE SHOPPING CENTER
APRESENTAÇÃO DA MULTIPLAN
NOSSO PORTFOLIO
ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO
MODELAGEM
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
2009
Shopping Centers Multiplan
15
MG
SP
PR
RS
RJ
AL
Presença da Multiplan
71% do PIB do país(*)
55% da popula-ção do país(*)
78% de toda o ABL do país se encontra na região Sul e Sudeste
DF
Fonte: IGBE e ABRASCE* Dados de 2006
Liderança nas Principais Cidades do País
¹ Inaugurado em 25 de novembro de 2009. ² Após a inauguração, a participação da Multiplan será de 84,0%.
2009
16
Resumo do Desempenho Histórico
Índices do Brasil vs. Portfólio Multiplan2009 X 2008
Crescimento do Aluguel em 2009Crescimento de Vendas em 2009
Brasil Portfólio
10,4%
20,2%
10,7%
7,3%
25,9%
10,8%
3,2%
14,9%
9,1%
13,7%
24,4%
BHS RBS BRS MBS PKS DMM NYC SAF PKB PSS SSU
Crescimento do aluguel em 2009 IPCA
11,6%13,4%
12,4% 11,5%
19,0%
15,5%
-1,1%
19,2%
7,8%
15,9%
12,5%
BHS RBS BRS MBS PKS DMM NYC SAF PKB PSS SSU
Crescimento das vendas em 2009 Crescimento do Varejo em 2009
-0,2%
4,2%5,9%
20,5%
24,0%
5,5%
PIB Brasil IPCA Vendas do
Varejo
Vendas
Portfólio
Aluguel NOI
2009
Capitalizando Nossos Shoppings
Expansões e RevitalizaçõesReinvestindo no Portfólio
Antes da revitalização Depois da revitalização
17
Média Anual da Taxa de Ocupação
DiamondMall
ParkShopping
MorumbiShopping
¹ Incluindo as expansões em desenvolvimento
² Adquirido em Junho de 2007
³ Adquirido em Abril de 2008
SC‟s em Operação Estado Inauguração Expansões¹
BH Shopping MG 1979 5
RibeirãoShopping SP 1981 5
BarraShopping RJ 1981 6
MorumbiShopping SP 1982 5
ParkShopping DF 1983 9
DiamondMall MG 1996 3
New York City Center RJ 1999 -
Shopping AnáliaFranco SP 1999 1
ParkShoppingBarigüi PR 2003 2
Pátio Savassi² MG 2007 -
Shopping Santa Úrsula³ SP 2008 -
BarraShoppingSul RS 2008 -
Shopping Vila Olímpia SP 2009 -
Total 36
94,5%
99,4%
90,7%
94,2%
96,6%
96,5%
90,0%
91,0%
92,0%
93,0%
94,0%
95,0%
96,0%
97,0%
98,0%
99,0%
100,0%
1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
ParkShoppingBarigüi
Shopping AnáliaFranco
BarraShoppingSul e Shopping Santa Úrsula
Shopping Vila Olímpia
2009
18
BRASIL E O MERCADO DE SHOPPING CENTER
APRESENTAÇÃO DA MULTIPLAN
NOSSO PORTFOLIO
ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO
MODELAGEM
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
2009
19
Potencial de Crescimento
Novos Shopping Centers(Escassez de shoppings – ABL/‟000 Hab.)
Sinergias com projetos imobiliários
Futuro potencial para expansões
Novos clientes e lojistas
Expansões(Alta taxa de ocupação - %ABL MTE)
Oportunidade de melhorar o mix
Maior poder de atração
Crescimento do fluxo de pessoas
Aumenta a competitividade
Redução de custo através de escala
Fonte: ABRASCE, BNDES e empresas (2008)
Aquisições de Terceiros(Mercado Fragmentado - % ABL própria)
Forma mais rápida de crescimento
Acesso a novos mercados
Consolidação e escala
Possíveis sinergias com o portfólio
Aquisições de MinoritáriosParticipações a serem adquiridas
- % ABL MTE (2008)
Sem novos custos de sede para a
empresa
Maior controle de mudança de mix,
revitalizações e expansões
Baixo risco
Processo de decisão mais rápido
Re
torn
o (
TIR
)
Risco
Estratégias de Crescimento
13%
19%
16%
Baixo Médio Alto
Aquisições de
minoritários
Expansões
Projetos multi-uso
Novos shoppings
Shoppings de terceiros
Fonte
: IP
DM
em
( 2
008)
5,5%
5,2%
4,0%
2,6%
2,6%
2,1%2,3%
75,8%
Savoy
BRMalls
Multiplan
Sonae
Iguatemi
Aliansce
Brascan/Malzoni
Others
MTE
68,2%
PREVI
10,7%
A.FRANCO
5,7%
FAPES
2,6%
SISTEL
2,4%
USIMINAS
2,0%Outros
8,5%
1.800
1.262
231105 45
EUA Canadá França México Brasil
ABL/'000 Habitantes
94,2%
95,4% 95,1%
96,1%
97,4%
98,2%
96,5%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2009
533.741 m²
688.296 m²
19.125 m²
135.430 m²
Shoppings em
operação
Expansões em
desenvolvimento
Shoppings em
desenvolvimento
Total
Estratégia de Crescimento – ABL Total( m²)
2 expansões em desenvolvimento + 19.124 m²
4 shoppings anunciados + 135.430 m²
… Sem considerar os terrenos 802.108 m²
para projetos multi-uso
20
Investimentos
Shopping Centers/Expansões
Considerando 100% dos projetos
Mil
ha
res
Capex Econômico dos Projetos (R$ „000)
Lojas a Serem Inauguradas
+23,1%
3.429
4.222
Lojas em 2009 Lojas futuras
Lojas Locadas
43%
Lojas a serem
locadas 57%
+ 28,9%
344,7 M421,6 M
193,7 M
31,5 M6,2 M
376,1 M427,8 M
193,7 M
2010 2011 2012
Imobiliário para Venda Projetos para Locação e Renovações
Plano de Investimento
2009
21
Shoppings em Desenvolvimento
Detalhes do Projeto (MTE %)
Lançamento ASD**
Inauguração 2012
Participação 50,0%
ABL (m²) 35.470 m²
Cessão de Direitos R$ 5,1 M
CAPEX R$ 82,1 M
NOI 1º ano R$ 7,8 M
NOI 3º ano R$9,8 M
** Data a ser divulgada
Em parceria com o Grupo AliansceShopping Centers S.A., a Multiplanplaneja seu novo projeto de greenfield,o Shopping Maceió. O mall seráconstruído em um terreno de 200.000m² na região com o crescimento maisacelerado da cidade. Como resultado,será um projeto multi-uso, envolvendoconstruções residenciais e comerciaiscomo também um hotel.
Shopping em Construção – ParkShoppingSãoCaetano (SP)
Shopping em Aprovação – Shopping Maceió (AL)
Em novembro de 2009 foi lançado oParkShoppingSãoCaetano, em SãoCaetano do Sul, cidade classificada pelaONU como a de maior índice dedesenvolvimento humano (IDH) doBrasil.Projetado no Espaço Cerâmica, uma área de 300 mil m², o shopping será construído num bairro planejado para absorver o crescimento da região e se tornar um moderno pólo residencial e empresarial, com o shopping ao centro, torres de escritórios e empresas dos setores de tecnologia, comércio e serviços.
Detalhes do Projeto (MTE %)
Lançamento Nov/09
Inauguração Nov/11
Participação 100,0%
ABL (m²) 38.857 m²
Cessão de Direitos R$ 32,6 M
CAPEX R$ 250,1 M
NOI 1º ano R$ 33,5 M
NOI 3º ano R$ 44,8 M
2009
22
Shoppings em DesenvolvimentoShopping em Pré-Lançamento – Village Mall (RJ)
Shopping em Lançamento– Shopping Jundiaí (SP)
Em apenas três meses após o pré-lançamento,o Village Mall já apresenta 16,9% de suas lojaslocadas. A localização estratégica do terreno,complementando um pólo de comércio enegócios formado pelo BarraShopping, NewYork City Center e diversos complexos deescritórios, entre eles o Centro EmpresarialBarraShopping, fazendo das suas 125 lojas umlugar exclusivo, para renomadas marcasnacionais e internacionais, em especial nossetores de moda, cultura, entretenimento elazer. A arquitetura do shopping prevê umambiente amplo, moderno, com muitaluminosidade, valorizando a bela vista doentorno.
Detalhes do Projeto (MTE %)
Lançamento Fev/10
Inauguração Mai/12
Participação 100,0%
ABL (m²) 25.653 m²
Cessão de Direitos R$ 37,5 M
CAPEX R$ 350,0 M
NOI 1º ano R$ 36,9 M
NOI 3º ano R$ 41,3 M
Localizado em Jundiaí (SP), a 60 quilômetros dacapital do estado e com o 23º maior PIB do Brasil,o Shopping Jundiaí segue a estratégia dacompanhia de desenvolver complexos multiuso,reunindo diversos empreendimentos em ummesmo local (prédios residenciais, edifícios deescritórios, hotéis, entre outros).O projeto inclui duas torres comerciais de 10andares cada e prevê uma expansão do shoppingde 13.260 m² de ABL para lançamento futuro. Asobras do projeto devem ser iniciadas no segundosemestre de 2010.
Detalhes do Projeto (MTE %)
Lançamento Jan/10
Inauguração Set/12
Participação 100,0%
ABL (m²) 35.418 m²
Cessão de Direitos R$ 21,6 M
CAPEX R$ 240,0 M
NOI 1º ano R$ 24,5 M
NOI 3º ano R$ 31,7 M
2009
347.985 m²
482.601 m²
16.921 m²
117.695 m²
Shoppings em operação
Expansões em desenvolvimento
Shoppings em desenvolvimento
Total
+38,7%
23
Expansões
ABL Própria
(m²)
Expansões em Construção
Projeto Inauguração ABL MTE %*
BHShopping Exp. Out/10 11.015 m² 80%
ParkShoppingBarigüi Exp. II Nov/10 8.110 m² 100%
Total 19.124 m² 88,5%
*Participação da Multiplan durante a construção
BHS Expansão
Obra da expansão BHS
Projeto finalizado
PKB Expansão
Obra da expansão PKB
Projeto Finalizado
2009
24
Aquisições de Shoppings de Terceiros
Consolidação em Belo Horizonte (MG) 1
Shopping Santa Úrsula² RibeirãoShopping
ABL* 24.043 m² 46.846 m²
Participação 37,5% 76,2%
Administração Multiplan Multiplan
Vacância 34,2% 2,6%
Vendas / m² ** R$ 3.486 R$ 8.867
Nº de lojas 119 243
Fluxos de pessoas 2,6 milhões 12,5 milhões
Consolidação em Ribeirão Preto (SP) 1
Consolidação regional
Redução da competição
Maior poder de barganha
Sinergia operacional
Segmentação do público alvo
Alavancagem do esforço de marketing
Barreira de entrada
2
1
2.503 R$/m²
11
22
33
1,7 km
4,3 km
5,3 km
Diamond Mall
Pátio Savassi
BH Shopping
1
2
3
1,7 km
4,3 km
5,3 km
Diamond Mall
Pátio Savassi
BH Shopping
Pátio Savassi BH Shopping DiamondMall
ABL* 16.319 m² 36.899 m² 21.360 m²
Participação 80,9% 80,0% 90,0%
Administração Multiplan Multiplan Multiplan
Vacância 0,4% 0,7% 0,5%
Vendas / m² ** R$ 15.574 R$ 17.215 R$ 15.544
Nº de lojas 128 293 204
Fluxo de pessoas 9,8 milhões 14,8 milhões 9,1 milhões
1 Baseado em números de 2009
** Vendas em 2009 / ABL média total 2009
* ABL no final de 2009
² Adquirido em 2008
2009
25
BarraShopping
ABL 69.320 m²
Vendas (2009) R$ 1,1 bilhão
Fluxo de Pessoas 25 milhões
Village Mall
ABL 25.653 m²
NOI 3° ano R$ 41 milhões
TIR 15,6%
Royal Green Peninsula
Área Privativa 24.287 m²
VGV > R$ 70 milhões
Centro Empresarial BarraShopping
Área Privativa 59.617 m²
Preço / m² R$ 6.500
Fluxo de Pessoas 3,6 milhões
Análise da Estratégia Multi-Uso
Desenvolvimento de novos projetos
comerciais
Crescimento do fluxo de pessoas na
região
Necessidade de morar perto
do trabalho
Crescimento de consumidores na
região e da demanda por novas
expansões
Valorização da área e novas oportunidadespara investimentos
Barra da Tijuca, Rio de Janeiro
1
2
3
5
1 2 54
3
New York City Center
ABL 22.269 m²
Vendas (2009) R$ 139 milhões
Fluxo de Pessoas 8 milhões
4
2009
26
Projetos Multi-Uso e Estoque de Terrenos
BarraShopping Centro Empresarial
BarraShopping
Royal Green
Península
New York City
Center
Complexo BarraShopping (RJ)
Cristal Tower: perspectiva aérea Ponte conectando Cristal Tower e
BarraShoppingSul
Complexo BarraShoppingSul
Cristal Tower – Porto Alegre (RS)
Abertura Maio de 2011
Área 11.912 m²
VGV > R$ 70 milhões
Detalhes do projeto:
Estoque de Terrenos
Village Mall
Local % TipoÁrea do Terreno
BarraShoppingSul 100% Residencial, Hotel 12.099 m²
Campo Grande 90% Residencial, Comercial 338.913 m²
Maceió 50%Residencial, Comercial, Hotel 140.000 m²
Jundiaí 100% Comercial 4.500 m²
MorumbiShopping 100% Comercial 21.554 m²
ParkShoppingBarigüi 84% Apart-Hotel 843 m²
ParkShoppingBarigüi 94% Comercial 27.370 m²
Pátio Savassi 81% Comercial 1.111 m²
RibeirãoShopping 100%Residencial, Comercial,
Centro Médico200.970 m²
São Caetano 100% Comercial 24.948 m²
Shopping AnáliaFranco 36% Residencial 29.800 m²
Total 84% 802.108 m²
Vendidas
76%
A serem
vendidas
24%
2009
27
BRASIL E O MERCADO DE SHOPPING CENTER
APRESENTAÇÃO DA MULTIPLAN
NOSSO PORTFOLIO
ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO
MODELAGEM
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
2009
28
Estacionamento
Paga Condomínio e Fundo
de Promoção
Demanda por
Shopping Centers
Tickets Cobrados para Estacionar
Cria Fluxo de Pessoas
Trânsito de Veículos
para os Shoppings
Paga Administração
& Corretagem
Paga Aluguel para Ficar
Caos Urbano
Shopping Center
Lojas
Como um Shopping Center Funciona?
Receitas:
• Aluguel
• Cessão de Direitos
• Receita de Serviços
• Estacionamento
Despesas:
• Custos de Lojas Vagas
• Sede
• Revitalização
• Auditoria
• Legais
• Outras
Gera
Vendas
Paga CD para Abrir
2009
2929
Imobiliário & Outros
Cresce com a demanda por Projetos perto de shoppings
(Multi-uso) Receita de Estacionamento
Aumenta com o fluxo de pessoas
Cessão de Direitos
Aumenta com aberturas de novos Shoppings
Receita de Serviço
Cresce com altos resultados
Abertura de Receita*
Mínimo
Aumenta de acordo com os contratosIndexados ao IGPD-DI
Complementar
Cresce com vendas altas
Merchandising
Cresce com uma alta demanda por marketing
alternativo
* Baseado em números de 2009
Aluguel
3 tipos de receita
66%
9,5%
4,1%
16,4%
3,8%
81,3%
3,9%
10,0%
2009
30
Abertura de Despesas de Shopping*
Despesas de Shopping
Encargos e lojas vagas
Despesas com lojas vagas e contribuições contratuais.
Diminuem com o aumento da ocupação ou com a
redução de despesas de condomínio.
Corretagem
Taxas cobradas como uma porcentagem sobre os
contratos de cessão de direitos e de locação de lojas
ou merchandising.
EstacionamentoReceita de estacionamento repassada para o
condomínio dos shoppings centers.
Promoção e Publicidade
É afetada por lojas vagas e obrigações contratuais,
mas também por investimentos direcionados a
aumentar a exposição da marca Multiplan.
Arrendamento
Essa linha é responsável pela locação do terreno do
DiamondMall, um de nossos shopping centers em Belo
Horizonte.
AuditoriaDespesas incorridas pela companhia para fiscalizar as
vendas dos lojistas.
Terrenos e Projetos
Correspondem aos impostos e despesas relacionados
a revitalizações e projetos de expansões em terrenos
adjacentes aos shoppings..
LegaisCustos legais despendidos na realização de contratos
de locação, aprovações legais, processos judiciais, etc.
Outras despesas Resultados que não entram nas contas comuns
mencionadas acima
Taxas
IR e contribuição social 25% IR, 9% contribuição social
Taxas diferidas Taxas relacionadas à aquisição reversa do Bertolino
Participação de acionistas minoritários
Quantidade paga para acionistas minoritários nas empresas consolidadas
Abertura de Taxas
* Baseado em números de 2009
Despesas de
Sede
27%
Despesas
remuneradas
baseadas em
opções de ações
1%
Despesas de
Shopping centers
16%Despesas com
projetos
13%
Despesa
(Repasse) de
Estacionamento
13%
Custo de imóveis
vendidos
5%
Resultado de
equivalência
patrimonial
5%
Receitas
financeiras
-9%
Depreciações e
amortizações
11%
Outras receitas
(despesas)
operacionais
0%
17,7%
82,3% Imposto de renda e contribuição social de diferidos
Imposto de renda e contribuição social
2009
3131
Premissas de um projeto de shopping
Premissas de um projeto de Shopping Center
Inicio das obras: 6 meses depois do lançamentoDuração da obra: 12-24 meses (expansões são geralmente mais rápidas que novos shoppings)Custo de construção: 4.000-9.000 R$/m² (shopping verticais são mais caros que horizontais e o estacionamento pode influenciar muito) – média de 4.500 R$/m²Custo do Terreno: 0 – 5.000 R$/m² (As vezes as expansões já contam com o terreno existente dos shoppings. O preço varia muito)– média de 1.000 R$/m²
Mix de lojas: 50% de satélites em shoppings novos e 70% em expansões (Pode variar com a localização e o propósito da mesma)Cessão de Direito: 0-8.000 R$/m² (Âncoras não pagam CD normalmente) – média de 1.500 R$/m²Contrato de CD: 20% à vista e 80% em 24 vezes mensais a partir da data assinatura (A apropriação é feita em 60 vezes após ainauguração)
Aluguel Satélites: 50-250 R$/m² ao mês, indexado ao IGP-DI e com um aumento real de 10% depois do segundo e quarto ano– média 100 R$/m² ao mês. Em dezembro, o aluguel é dobrado.
Âncoras: Pagam normalmente o aluguel percentual, pois o aluguel mínimo é quatro vezes menor que o de satélites– média 25 R$/m² ao mês (indexado).Outras Receitas: Complementar média 2% do aluguel mínimo; merchandising média de 8% do aluguel mínimo; e estacionamento: 10% do aluguel mínimo. Estas receitas adicionais são consideradas somente a partir do terceiro ano .Margem NOI: de 80-90% - média 85%.
No nosso Earnings Release fornecemos um detalhamento de outros projetos,que pode servir de base.
DISCLAIMER: Estas são premissas que podem variar significativamente de um Shopping Center para outro, portanto podem ter números substancialmente diferentes dos mostrados acima. A empresa usa isto como um exemplo de umprojeto de “greenfield”, mas não o considera como um guidance ou meta.
2009
32
BRASIL E O MERCADO DE SHOPPING CENTER
APRESENTAÇÃO DA MULTIPLAN
NOSSO PORTFOLIO
ESTRATÉGIA DE CRESCIMENTO
MODELAGEM
DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS
2009
3333
Destaques Operacionais
Vendas Totais (R$ ‟000)
Receita de Locação ¹ (R$ ‟000)
Principais Indicadores de Vendas 2009
Principais Indicadores de Aluguel ¹ 2009
¹ Considerando a participação da Multiplan
4.272.289
5.071.404
6.109.019
2007 2008 2009
239.394
295.252
366.180
2007 2008 2009
+ 20,5%
+ 24%+ 18,7%
+ 23,3%
+2,9%+4,3%
+9,4% +9,7%
+24,0%
Efeito do
Ajuste do
IGP-DI ¹
IPCA ² Aluguel nas
mesmas
lojas
Aluguel nas
mesmas
areas
Receita de
locação
+4,3%+5,9%
+7,2%+9,3%
+20,5%
IPCA Vendas do Varejo
Vendas nas mesmas
lojas
Vendas na mesma area
Vendas
2009
3434
Receita Líquida(R$ ‟000)
Ebitda Ajustado (R$ ‟000)
Fluxo de caixa Operacional Ajust. (FFO) (R$ ‟000)
Lucro Líquido Ajustado (R$ ‟000)
Destaques Financeiros
212.163
250.620
303.721
2007 2008 2009
336.393
411.231
523.105
2007 2008 2009
200.174
240.599
283.160
2007 2008 2009
176.007
209.185
243.525
2007 2008 2009
+ 27,2% + 21,2%
+17,7%
+ 16,4%
+ 22,2% + 18,1%
+ 20,2%
+ 18,9%
2009
Dívida Líquida/EBITDA de 0,8x
Amortização da Dívida (R$ milhões)
brAA
BB+
900.000
900.000
Follow On
35
Dívida vs. Geração de Caixa – 4T09(R$ ‟000)
Caixa líquido: R$ 366,3 milhões
Detalhamento da Dívida(2009)
TJLP
8%
IPCA
16%
TR
35%
CDI
25% IGP-M
11%
Pré-Fixado
4%Outros
1%Bancos
68%
Não-
Bancos
32%
Data: 26 de Agosto de 2009
Quantidade de Ações: R$ 29,9 milhões (Incluindo green shoe)
Preço: R$ 26,50
Volume Total: R$ 792,4 milhões
461.684
827.967
283.160 303.721
Dívida bruta Caixa FFO (12M) Ebitda (12M)
41,738,0
21,6 20,4 20,2 20,0
9,00,6
62,1
38,228,4 33,1
16,910,9
-0,4
100,0
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 >=2017
Empréstimos e financiamentos (bancos)
Obrigações por aquisição de bens (terrenos e participações)
Debêntures
2009
3636
Destaques
Indicadores (R$ '000)
Financeiros (MTE %) 4T09 4T08 Var% 2009 2008 Var%
Receita Bruta 187.264 138.129 ▲35,6% 574.739 452.914 ▲26,9%
Receita Líquida 171.114 125.134 ▲36,7% 523.105 411.231 ▲27,2%
Despesas de Sede 25.946 19.791 ▲31,1% 88.182 79.121 ▲11,5%
Receita de Locação 123.533 97.923 ▲26,2% 366.180 295.252 ▲24,0%
Receita de Locação/m² 374 R$/m² 333 R$/m² ▲12,2% 1.143 R$/m² 1.128 R$/m² ▲1,4%
EBITDA 94.198 80.163 ▲17,5% 303.721 250.620 ▲21,2%
Margem EBITDA 55,0% 64,1% ▼901 b.p 58,1% 60,9% ▼288 b.p
Core EBITDA 103.362 94.561 ▲9,3% 327.216 282.823 ▲15,7%
Margem Core EBITDA 70,7% 74,7% ▼397 b.p 68,1% 68,5% ▼44 b.p
Receita Líquida Operacional (NOI) 125.438 97.968 ▲28,0% 359.127 283.126 ▲26,8%
Receita Líquida Operacional/m² 380 R$/m² 334 R$/m² ▲13,9% 1.121 R$/m² 1.081 R$/m² ▲3,7%
Margem Receita Líquida Operacional 88,8% 89,1% ▼32 b.p 85,3% 85,1% ▲21 b.p
Lucro Líquido Ajustado 83.407 58.922 ▲41,6% 243.525 209.185 ▲16,4%
FFO Ajustado 93.730 66.768 ▲40,4% 283.160 240.599 ▲17,7%
FFO Ajustado/m² 284 R$/m² 227 R$/m² ▲24,8% 884 R$/m² 919 R$/m² ▼3,8%
Operacional (100%) 4T09 4T08 Var% 2009 2008 Var%
ABL Total Final 533.741 m² 484.373 m² ▲10,2% 533.741 m² 484.373 m² ▲10,2%
ABL Própria Final 347.985 m² 330.308 m² ▲5,4% 347.985 m² 330.308 m² ▲5,4%
ABL Total Ajustada (média) ¹ 508.301 m² 446.010 m² ▲14,0% 482.025 m² 407.503 m² ▲18,3%
ABL Própria Ajustada (média) ¹ 330.279 m² 293.696 m² ▲12,5% 320.373 m² 261.845 m² ▲22,4%
Vendas Totais 2.023.848 1.650.592 ▲22,6% 6.109.019 5.071.404 ▲20,5%
Vendas Totais/m² 3.982 R$/m² 3.701 R$/m² ▲7,6% 12.674 R$/m² 12.445 R$/m² ▲1,8%
Vendas nas mesmas lojas/m² 4.310 R$/m² 3.895 R$/m² ▲10,6% 14.065 R$/m² 13.119 R$/m² ▲7,2%
Vendas na mesma area/m² 4.715 R$/m² 4.178 R$/m² ▲12,9% 14.260 R$/m² 13.049 R$/m² ▲9,3%
Aluguel nas mesmas lojas/m² 321 R$/m² 302 R$/m² ▲6,5% 1.088 R$/m² 995 R$/m² ▲9,4%
Aluguel na mesma area/m² 361 R$/m² 338 R$/m² ▲7,0% 1.152 R$/m² 1.051 R$/m² ▲9,7%
Custos de Ocupação ² 12,0% 12,5% ▼53 b.p 14,6% 13,1% ▲147 b.p
Aluguel como % das Vendas 7,8% 8,2% ▼39 b.p 8,1% 8,1% ▲05 b.p
Outros como % das Vendas 4,2% 4,4% ▼14 b.p 6,5% 5,0% ▲142 b.p
Turnover ² 1,4% 2,5% ▼102 b.p 6,6% 5,3% ▲123 b.p
Taxa de Ocupação ² 99,1% 98,1% ▲98 b.p 98,7% 98,2% ▲57 b.p
Inadimplência (Atraso 29 dias) 0,6% 3,7% ▼317 b.p 2,7% 3,6% ▼94 b.p
Perda de Aluguel 1,5% 0,6% ▲91 b.p 0,9% 0,9% ▲02 b.p
* Não inclui o Shopping Vila Olímpia, BarraShoppingSul, Shopping Santa Úrsula
2009
3737
GlossárioABC: Área Bruta Comercial, que corresponde ao somatório de todas as áreas comerciais dos shopping centers, ou seja, a ABL somada às áreas de lojas vendidas.ABL: Área Bruta Locável, que corresponde ao somatório de todas as áreas disponíveis para a locação nos shopping centers, exceto merchandising.ABL Própria: ou ABL da companhia ou ABL Multiplan, refere-se à ABL total ponderada pela participação da Multiplan em cada shopping.Aluguel Complementar: É a diferença (quando positiva) entre o aluguel mínimo e o aluguel com base em porcentagem de vendas paga como aluguel, conforme definida em contrato.Aluguel na Mesma Área/m² (na sigla em inglês SAR): É a relação entre o aluguel faturado em uma mesma área no ano anterior com o ano atual menos a taxa de vacância.Aluguel nas Mesmas Lojas/m² (na sigla em inglês SSR): Aluguel faturado de lojas em operação há mais de um ano.Aluguel Mínimo (ou Aluguel-Base): É o aluguel mínimo do contrato de locação de um lojista. Caso um lojista não tenha contratado um aluguel-base, o aluguel mínimo será uma porcentagem de suas vendas.CAGR: Compounded Annual Growth Rate. Taxa Composta de Crescimento Anual. Corresponde à taxa média de crescimento em bases anuais.CAPEX: Capital Expenditure. É a estimativa do montante de recursos a ser desembolsado para o desenvolvimento, expansão ou melhoria de um ativo.CAPEX Econômico: É a variação apurada entre ativo fixo, ativos intangíveis e despesas diferidas em um período de tempo, acrescida à depreciação e à amortização no mesmo período.CDI: Certificado de Depósito Interbancário. Certificados emitidos pelos bancos para geração de liquidez. Sua taxa média de 1 (um) dia, anualizada, é utilizada como referência para as taxas de juros da economia brasileira.Cessão de Direitos (CD): Cessão de Direitos é o valor pago pelo lojista para abrir uma loja no shopping center. O contrato de cessão de direitos, quando assinado, é reconhecido na conta de receita diferida e na conta de recebíveis, mas sua receita é reconhecida na conta de receita de cessão de direitos em parcelas lineares, somente no momento de uma abertura, pelo período do contrato de locação. Cessão de Direitos não recorrentes refere-se a contratos de lojas novas em novos empreendimentos ou expansões (inaugurados nos últimos 5 anos). Cessão de Direitos “Operacional” refere-se a lojas que estão mudando para um shopping já em funcionamento.Custo de Ocupação: É o custo de locação de uma loja como porcentagem das vendas. Inclui o aluguel e outras despesas (despesas de condomínio e fundo promocional).Debênture: instrumento de dívida emitido pelas companhias para captar dinheiro. As debêntures da Multiplan são do tipo não conversíveis, significando que não podem ser convertidas em ações. Além disso, o titular da debênture não tem direito a voto.EBITDA: Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization. Lucro (prejuízo) líquido adicionado das despesas com IRPJ e CSLL, resultado financeiro, depreciação e amortização, e despesas não recorrentes. O EBITDA não possui uma definição única, e sua definição pode não ser comparável ao EBITDA utilizado por outras companhias.
2009
38
Efeito do reajuste no IGP-DI: É a média ponderada do aumento mensal do IGP-DI com um mês de atraso, dividida pela porcentagem da ABL ajustada no respectivo mês. EPS: Earnings per Share. Ganhos por Ação; constitui-se do Lucro Líquido dividido pelo número total de ações da companhia.FFO Ajustado (Fluxo de Caixa Operacional Ajustado): É a soma do Lucro Líquido Ajustado, depreciação e amortização.IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna): Índice de inflação apurado pela Fundação Getúlio Vargas, com período de coleta do primeiro ao último dia do mês de referência e divulgação próxima ao dia 20 do mês posterior. Possui a mesmacomposição do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), diferenciando-se apenas o período de coleta.IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, é o indicador nacional de inflação controlado pelo Banco Central do Brasil.Lojas Âncora: Grandes lojas conhecidas pelo público, com características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionam como força de atração de consumidores, assegurando permanente afluência e trânsito uniforme destes em todas as áreas do shopping center. As lojas devem ter mais de 1.000 m² para serem consideradas âncoras.Lojas Satélite: Pequenas lojas, sem características estruturais e mercadológicas especiais, localizadas no entorno das Lojas Âncora e destinadas ao comércio em geral.Lucro Líquido Ajustado: Lucro Líquido Ajustado pelas despesas não recorrentes com o IPO, custos de reestruturação e amortizações de ágio provenientes de aquisições e fusões (incluindo impostos diferidos).Margem EBITDA: EBITDA dividido pela Receita Líquida.Margem NOI: NOI dividido pela receita de locação e receita líquida de estacionamento.Merchandising: É todo tipo de locação em um shopping não vinculada a uma área da ABL do shopping. Merchandising inclui receitas de quiosques, stands, cartazes, locação de espaços em pilares, portas e escadas rolantes, entre outros pontos de exposição em um shopping.Receitas Diferidas: Cessão de Direitos diferida e despesas com recompra de lojas.Resultado Operacional Líquido: Net Operating Income, ou NOI. Refere-se à soma do resultado operacional (receita de locação e despesas do shopping) e o resultado das operações de estacionamento (receitas e despesas). Impostos sobre receita não são considerados. O NOI+CD também inclui a receita de cessão de direitos.Taxa de Ocupação: ABL locada dividida pela ABL totalTJLP: Taxa de Juros de Longo Prazo – custo usual de financiamento apurado pelo BNDESTR: Taxa Referencial – Taxa média de juros utilizada pelo mercado.Turnover (giro): Consiste na ABL locada no período dividida pela ABL totalVendas: Vendas declaradas pelas lojas em cada um dos shoppings.Vendas na Mesma Área/m² (na sigla em inglês SAS): É a relação entre as vendas em uma mesma área no ano anterior e o ABL da área menos a taxa de vacância.Vendas nas Mesmas Lojas/m² (na sigla em inglês SSS): Vendas de lojas em operação há mais de um anoVGV (Valor Geral de Vendas): Refere-se ao total de unidades à venda em um empreendimento imobiliário multiplicado pelo valor de tabela de cada uma.
2009
39
Contatos de RI
Armando d‟Almeida NetoDiretor Vice-Presidente e de Relações com Investidores
Rodrigo KrauseSuperintendente de Relações com Investidores
Leonardo OliveiraAnalista Sênior de Relações com Investidores
Franco CarrionAnalista de Relações com Investidores
Tel.: +55 (21) 3031-5224Fax: +55 (21) 3031-5322E-mail: [email protected]
http://www.multiplan.com.br/ri
Disclaimer
Considerações referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros e às perspectivas de crescimento da MultiplanEmpreendimentos Imobiliários S.A. eventualmente expressas neste relatório, se constituem apenas em projeções e, como tal, baseiam-seexclusivamente nas expectativas da administração da Multiplan em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o planode negócios da Companhia. Tais considerações dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressõesda concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores e estão, portanto sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
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