EDUARDO DEGHIARA & HITONORI NAKATA ENGENHEIROS ASSOCIADOS
Perícias Técnicas de Engenharia e Avaliações Patrimoniais
Rua Aureliano Coutinho, nº 136, Conj. 1005, CEP 01224-020 – SP - Fone: (11) 2592.16.11 e (11) 9.9207.40.48 / 9.8104.04.08
E_mail: deghiara @ gmail.com
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CLIENTES:
Candeloro Máquinas Industriais Ltda. CNPJ: 61.440.913./0001-13 IE: 391.028.217.115 Rodovia Carlos Tonanni (SP-333), Km 123 Jaboticabal/ SP OBJETO:
Avaliação de Ativos Imobilizados RESUMO DA AVALIAÇÃO:
Valor Das Máquinas, Equipamentos e Veículos:..................................... R$ 7.950.000,00
Valor Do Terreno Sem Construção:..................................................................... R$ 536.000,00
Valor Do Imóvel Onde Esta Localizada a Indústria:...............................R$ 13.000.000,00
Valor Total dos Bens Avaliados:............................................................................ R$ 21.486.000,00
Maio / 2014
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1 – CONSIDERÇÕES INICIAIS.
A Candeloro Máquinas Industriais Ltda. requereu a avaliação de seus bens
imobilizados com a finalidade de determinar o valor patrimonial atualizado de seus ativos.
O processo de avaliação de ativo imobilizado consiste na determinação dos valores
de mercado dos bens, por meio de metodologias e técnicas consagradas da área de
engenharia de avaliações, bem como atribuição de seu valor residual de acordo com a
aplicação e destinação posterior do bem ao período de utilização.
As vistorias dos bens imobilizados foram realizadas nos seguintes endereços:
Rodovia Carlos Tonanni (SP-333) Km 123 – Jaboticabal/ SP;
Rua Euclides da Cunha, nº 103 – Jaboticabal/ SP.
Na oportunidade, foi elaborado um documentário fotográfico das instalações
industriais que consiste de galpões industriais, escritório e outras edificações de apoio,
máquinas, equipamentos e veículos que constitui o anexo 01 do presente laudo.
2 - AVALIAÇÃO DOS BENS.
2.1 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS BENS AVALIANDOS.
Os bens foram examinados individualmente, e após a inspeção concluímos que o
estado de conservação dos mesmos pode ser classificado como BOM.
As máquinas e equipamentos recebem serviços de manutenção preventiva
periodicamente, pela necessidade natural de garantir os ciclos de produção ininterrupta
da empresa e a boa qualidade dos produtos.
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2.2 – CRITÉRIOS E MÉTODOS DE AVALIAÇÕES ADOTADOS.
Para avaliação de máquinas e equipamentos foram adotadas duas metodologias
de avaliações, a saber:
Primeira Metodologia: Determinação do valor de mercado de cada unidade em
estado de nova, e sobre este valor aplicou-se um índice de depreciação pelo tempo de
uso, considerando-se tempo de vida útil, valor residual, obsoletismo funcional de
equipamentos e máquinas e das instalações industriais.
A determinação do valor de mercado do bem em estado novo foi feita pela
sistemática de consultas aos fornecedores, buscando sempre a similaridade ou a
igualdade, entre o equipamento cotado e o avaliando, junto ao comércio especializado.
A depreciação do bem foi feita pelo processo matemático, em função da idade real
do bem, estado de conservação e intensidade/frequência de utilização. Quando não foi
possível determinar a data de aquisição, a depreciação foi estimada em função do estado
de conservação em que se encontrava o equipamento.
Desta forma adotou-se um método matemático que determina o índice de
depreciação em função da variação dos principais parâmetros envolvidos na valoração de
um bem usado, quais sejam: o valor de reposição, o estado de conservação, o desgaste
proporcional ao tempo real de vida, a vida útil provável, o valor residual e ao obsoletismo.
O método de cálculo aplicado na valoração dos equipamentos foi o método
denominado “Método Linear”, cuja formula matemática que considera a depreciação como
uma função linear da idade do bem, variando uniformemente ao longo de sua vida.
Para valores residuais (VR), adotamos em 10% de um equipamento novo, que
correspondem normalmente ao valor residual no fim da vida das máquinas.
Segunda Metodologia: Determinação de valores de mercado foi através da
consulta às firmas especializadas no comércio de veículos, máquinas e equipamentos
usados.
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2.3 – FONTES DE CONSULTAS PARA APURAÇÃO DE VALOR DE MERCADO.
Para apuração de valores de mercado de máquinas e equipamentos novos e
usados consultamos as empresas que estão relacionadas no anexo 5 do laudo.
2.4 – PLANILHAS DE CÁLCULO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS.
Em função das características dos mesmos e seguindo as diretrizes acima, nas
folhas seguintes, apresentamos a descrição das máquinas e planilha de cálculo com os
valores finais, já considerados o estado de conservação e o tempo de vida útil restante de
cada item.
Endereço da vistoria: Rodovia Carlos Tonani (SP-333) Km 123 – Jaboticabal/ SP
Item Descrição do Bem Marca/ Modelo Ano Qtde Vr. Atual Valor Total
01 Balança digital 10 T, plataforma 2,0x4,0m Toledo 2007 1 20.452,00 20.452,00
02 Cabine de jateamento (granalha) Febratec/ Tecjato TJT- 800
2008 1 300.338,00 300.338,00
03 Caixas para molde de areia em perfis de aço carbono, 120 T
Candeloro 2008 95 1.010,00 95.950,00
04 Calandra de 4 rolos 3.100mmx4mm Davi-Promau 2004 1 53.379,00 53.379,00
05 Calandra de perfil Santa Rita Equipamentos /
2008 1 17.667,00 17.667,00
06 Calandra de perfil 2"x2"x5/8" Lenzi/ LP 50-78 1975 1 5.382,00 5.382,00
07 Compressor de ar Atlas Copco/ GA 90 VSD FF
2008 1 69.406,00 69.406,00
08 Compressor de ar Atlas Copco/ GX 7 FF 125
2005 1 9.021,00 9.021,00
09 Compressor de ar: 280cpm, 7.0 Kgf, 100 CV Worthington/ Wortec-Rollair-75
1995 1 19.076,00 19.076,00
10 Conversor de frequência, 15KVA KSF/ COM 73.152 2006 2 8.659,00 17.318,00
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Endereço da vistoria: Rodovia Carlos Tonani (SP-333) Km 123 – Jaboticabal/ SP
Item Descrição do Bem Marca/ Modêlo Ano Qtd Vr.Atual Valor Total
11 Máquina de corte a laser Trumpf/ Trumatic L3030-TLF3200
2005 1 1.060.525,00 1.060.525,00
12 Dobradeira 3.050mm, 50,0 Ton. Newton/ PDM40/50 3050 2000 1 40.000,00 40.000,00
13 Dobradeira 4.000mm, 175,0 Ton. Newton/ PSH 175-40 2009 1 230.000,00 230.000,00
14 Empilhadeira a combustão, 14,0 T Clark/ 2001 1 113.951,00 113.951,00
15 Empilhadeira a combustão, 4,5 T Clark/ CMP-45 2007 1 65.117,00 65.117,00
16 Empilhadeira a combustão, 6,0 T Hyster/ H120FT 2008 1 75.000,00 75.000,00
17 Esmeril de coluna, 7,0 CV Bambozzi/ 2000 1 2.083,00 2.083,00
18 Espectómetro SpectroMaxx 2007 1 58.047,00 58.047,00
19 Forno de fusão, cap. 4,0 Ton. Candeloro 2001 1 59.361,00 59.361,00
20 Forno de fusão, cap. 5,0 Ton. Candeloro 2001 1 67.841,00 67.841,00
21 Forno de fusão, cap. 7,0 Ton. Candeloro 2006 1 112.023,00 112.023,00
22 Furadeira c/ base magnética Bosch/ MT-600 2006 1 2.354,00 2.354,00
23 Furadeira radial Rocco/ R35-50 II 1980 1 6.582,00 6.582,00
24 Guilhotina 1/4"x3.000mm Newton 1982 1 10.101,00 10.101,00
25 Guindaste giratório: h=8,0m, l=6,0m com talha eletrica de cabo de aço, cap. 3,2 T.
Candeloro-Stahl 2008 1 32.810,00 32.810,00
26 Guindaste-Giratório: h=6,0m, l=5,0m c/ talha eletr. de cabo de aço, cap. 2,0 T.
2002 2 17.398,00 34.796,00
27 Guindaste-Giratório: h=8,0m, l=6,0m c/.talha eletr. de cabo de aço, cap. 3,2 T.
Candeloro-Stahl 2008 1 32.810,00 32.810,00
28 Jateador(granalha) com esteira rotativa para peças fundidas
Febratec/ Tecjato - MEF 215
2009 1 219.378,00 219.378,00
29 Lixadeira de disco, dia. 50,0cm Invicta 1984 1 2.300,00 2.300,00
30 Máquina de corte a plasma Hypertrm/ Powermax 1650 G3
2008 1 13.244,00 13.244,00
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Endereço de vistoria: Rodovia Carlos Tonani (SP-333) Km 123 – Jaboticabal/ SP
Item Descrição do Bem Marca/ Modêlo Ano Qtd Vr.Atual Valor Total
31 Mesa de desempeno, ferro fundido 1.500x3.000mm
2000 1 10.244,00 10.244,00
32 Mesa de desempeno, ferro fundido 1.500x3.000mm
1985 1 6.480,00 6.480,00
33 Mesa de desempeno, ferro fundido 2.000x4.000mm
2006 1 24.353,00 24.353,00
34 Microscópio metalográfica com câmera Kontrol 2008 1 5.048,00 5.048,00
35 Misturador contínuo biarticulado c/ periféricos MSP/ HS-200E 2003 1 128.381,00 128.381,00
36 Misturador contínuo biarticulado c/ periféricos MSP/ HST-20 2004 1 191.700,00 191.700,00
37 Misturador contínuo móvel biarticulado c/ periféricos
MSP/ HS-850 2008 1 963.543,00 963.543,00
38 Oxi-Corte/ Pantógrafo WhiteMartins/ CMP-1000 1980 1 6.915,00 6.915,00
39 Pá carregadeira Caterpillar/ 924H 2008 1 165.392,00 165.392,00
40 Plaina Zocca 1983 1 4.500,00 4.500,00
41 Ponte rolante: 14,0x48,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 12,0 Ton.
Candeloro-Stahl 2008 1 182.979,00 182.979,00
42 Ponte-Rolante: 14,0x42,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 40,0 Ton.
Candeloro-Stahl 2008 1 287.088,00 287.088,00
43 Ponte-Rolante: 14,0x48,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 40,0 Ton.
Candeloro-Stahl 2008 1 293.398,00 293.398,00
44 Ponte-Rolante: 28,0x48,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 10,0 Ton.
Candeloro-Vilares 1999 1 128.075,00 128.075,00
45 Ponte-Rolante: 28,0x48,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 10,0 Ton.
Candeloro-Vilares 2002 1 161.236,00 161.236,00
46 Ponte-Rolante: 8,0x30,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 3,0 Ton.
Bambozzi/ 1999 1 34.786,00 34.786,00
47 Ponte-Rolante: 8,0x30,0m, talha eletrica de cabo de aço, cap. 5,0 Ton.
Stahl/ 2008 1 82.025,00 82.025,00
48 Prensa excentrica 75,0 Ton. Victor/ 1970 1 4.899,00 4.899,00
49 Puncionadeira(corte por punção) 1/4" Franho/ 11DO 1982 1 5.061,00 5.061,00
50 Regenerador primário de areia MSP/ RP-10 2008 1 639.165,00 639.165,00
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Endereço de vistoria: Rodovia Carlos Tonani (SP-333) Km 123 – Jaboticabal/ SP
Item Descrição do Bem Marca/ Modêlo Ano Qtd Vr.Atual Valor Total
51 Regenerador primário de areia MSP/ RP-5 2004 1
208.782,00
208.782,00
52 Retífica de coluna Yadoya/ RB 280 2007 1
8.415,00
8.415,00
53 Serra circular dia. 800 mm, mesa 80x80cm
Zocca 1985 1
5.900,00
5.900,00
54 Serra fita dia. 250mm Ronemak/ MR 250 1996 1
3.828,00
3.828,00
55 Serra fita dia. 500mm Franho/ RM-500 2000 1
11.610,00
11.610,00
56 Serra fita p/ madeira dia. 800mm Zocca 1985 1
3.130,00
3.130,00
57 Serra metal Franho/ Dico S900 1985 1
3.671,00
3.671,00
58 Silo em aço-carbono: cap. 100,0 Ton. Candeloro/ 2008 1
79.501,00
79.501,00
59 Sistema de recebimento e transporte de areia
MSP 2003 1
37.184,00
37.184,00
60 Sistema de recebimento e transporte de areia
MSP 2008 1
50.477,00
50.477,00
61 Torno mecânico 500x2.200mm Tonanni/ TTN 1967 1
2.800,00
2.800,00
62 Torno mecânico 650x4.000mm Nardini/ SZ 650 1985 1
5.399,00
5.399,00
63 Transformador 80 KVA 2008 1
18.172,00
18.172,00
64 Transformador 150 KVA 2008 1
23.977,00
23.977,00
65 Veículo de carga, Placa: DKA-7434 FORD/ F-350 2004 1
46.055,00
46.055,00
66 Veículo de carga, Placa: CWJ-3127 FORD/ Cargo 1313 1986 1
32.147,00
32.147,00
SOMATÓRIA R$
6.712.628,00
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Endereço de vistoria: Rua Euclides da Cunha, nº 103 – Jaboticabal- SP
Item Descrição do Bem Marca/ Modêlo Ano Qtd Vr.Atual Sub-Total
67 Torno universal: 450x1.000mm Nardini/ MS 1440E mascote
1989 1 5.871,00 5.871,00
67 Esmeril de coluna 1,5CV Jowa/ 1990 1 920,00 920,00
67 Compressor de ar: 10,0 CV Schulz/ MSV 1990 1 1.125,00 1.125,00
67 Torno universal: 1.100x4.000mm Nardini/ 8002 LS 1980 1 14.714,00 14.714,00
67 Pórtico 3,0x4,0m, talha manual de corrente, cap. 3,0 Ton.
1995 1 4.560,00 4.560,00
67 Mandrilhadora CNC 3.000x1.500x 1.500mm(x-y-z) fuso 125mm 5 eixos
Union/ Maxi BFT-125 2001 1 678.410,00 678.410,00
67 Plaina de mesa com cabeça fresador: 4.000x1.220x1220mm(x-y-z)
Tonani 1984 1 12.605,00 12.605,00
67 Fresa universal: 1.500x500x400mm(x-y-z) Zocca/ FUZ-5 # 133 1995 1 20.707,00 20.707,00
67 Guindaste-Giratório: h=6,0m, l=5,0m com talha eletrica de cabo de aço, cap. 2,0 T.
Candeloro - Stahl 2005 1 11.297,00 11.297,00
67 Torno CNC: 3.000x800mm(x-y) Romi/ Multiplic 40A # 002 2002 1 179.151,00 179.151,00
67 Mandrilhadora mecanica: 2.000x1.000x 1.000mm(x-y-z) fuso 110mm
Zocca/ MFZ 90 # 060 1990 1 113.007,00 113.007,00
67 Plaina limadora: 900x450mm(x-y) Rocco/ 900 II # 10158 1992 1 5.908,00 5.908,00
67 Torno CNC: 600x400mm(x-y) Romi/ Galax 20 2003 1 103.169,00 103.169,00
67 Mesa de desempeno em ferro fundido: 2.000x1350mm
1995 1 13.529,00 13.529,00
67 Serra fita p/ metal Franho/ FM 20 2008 1 3.415,00 3.415,00
67 Transformador a oleo: 150 KVA, 13.8KV-220V
2005 1 19.045,00 19.045,00
67 Afiador universal de ferramentas: 450x1200mm(x-Y)
Mello/ 2006 1 12.600,00 12.600,00
67 Empilhadeira a combustão: cap. 2,2Ton. H=5,0m
Hyster/ Fortis 60 H70FT 2006 1 40.000,00 40.000,00
TOTAL ............. R$ 1.240.033,00
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2.5 – VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO DAS MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E VEÍCULOS DO GRUPO.
A somatória dos valores de todas as máquinas, equipamentos e veículos do grupo
e 1empresas do plano de recuperação judicial correspondem a R$ 7.952.661,00.
Arredondando dentro dos limites permitido por NORMA temos:
VALOR TOTAL DAS MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E VEÍCULOS. - Maio / 2.014 -
R$ 7.950.000,00 (Sete milhões novecentos e cinquenta mil Reais)
3.0 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.
3.1 – METODOLOGIA EMPREGADA NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.
Em função das características peculiares do imóvel que será avaliada no presente
trabalho, e os dados disponíveis que encontramos no mercado de ofertas da região
pesquisada, concluímos que a melhor metodologia de avaliação será o emprego do
método “METODO EVOLUTIVO”, sendo então observadas, integralmente, as orientações
do item 8.2 da NBR 14.653.
No método evolutivo o valor do imóvel é encontrado pela soma das parcelas do
valor do terreno e da construção, sendo que o terreno será avaliado pelo MÉTODO
EXPEDITO de dados de mercado e a construção através de tabelas de preço de venda
de edificações similares.
Para determinação do valor das construções foi adotado os coeficientes da
Tabela dos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP, R8N (vide anexo
04), multiplicado pelo valor do CUB – SP (R8N) no valor de R$ 1.105,20/m² para o mês
de abril de 2014.
Foi considerada também na avaliação dos imóveis a questão da obsolescência o
que será feita pela tabela de “Ross-Heideck”, com os seguintes parâmetros:
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Vida Referencial (Ir) e Valor Referencial (R);
Classificação do estado de conservação, letras de “a” a “i”;
Coeficiente “K”, coeficiente de Ross-Heideck;
Fator Obsolescência = Foc = R + K x (1-R)
3.2 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ONDE ESTA INSTALADA A FÁBRICA.
Matrícula nº. 455 - Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaboticabal.
Vistoria realizada em: 15 de Abril de 2014.
3.2.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO.
ENDEREÇO:
Rodovia Estadual Brigadeiro Faria Lima Km 340-A.
Bairro Distrito Industrial.
Cidade: Jaboticabal.
Estado: São Paulo.
Observação: Zona Rural.
Inscrição no INCRA: 612.057.008.303-9.
3.2.2 – CONTEXTO IMOBILIÁRIO QUE INFLUENCIA O VALOR DO IMÓVEL.
O local onde se posiciona o avaliando, constitui-se de uma região rural, com
topografia ondulada suave e o solo é seco e firme, com tendência de mercado estável.
3.2.3 – CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO.
3.2.3.1 – CONSTITUIÇÃO E OCUPAÇÃO.
Trata-se de um terreno com construções tipo galpões industrial e escritórios.
3.2.3.2 – DO TERRENO.
Atendendo ao disposto em 7.3.2 da NBR 14.653-2, vem:
Localização: Rodovia Estadual Brigadeiro Faria Lima Km 340-A.
Utilização Atual: Indústria, sendo a presente utilização em relação à vocação do entorno
é adequado;
EDUARDO DEGHIARA & HITONORI NAKATA ENGENHEIROS ASSOCIADOS
Perícias Técnicas de Engenharia e Avaliações Patrimoniais
Rua Aureliano Coutinho, nº 136, Conj. 1005, CEP 01224-020 – SP - Fone: (11) 2592.16.11 e (11) 9.9207.40.48 / 9.8104.04.08
E_mail: deghiara @ gmail.com
11
Infra-Estrutura do Entorno: A rua é asfaltada com sistema de captação de águas
pluviais, abastecimento de água, e fornecimento de energia elétrica de alta-tensão;
Topografia do avaliando: Solo firme e seco, com topografia plana;
Formato do Terreno: Irregular com área de 24.600,00 m².
3.2.3.3 – DESCRIÇÕES DAS BENFEITORIAS.
Dentro da área avaliada há varias construções que serão descritas a seguir:
Guarita Principal: 23,83 m²
Edificação de alvenaria com cobertura em laje, piso cerâmico, paredes revestidas
com argamassa e pintura látex, caixilhos de alumínio e sanitário.
Classificada a construção como sendo do “TIPO ESCRITÓRIO PADRÃO MÉDIO
SEM ELEVADOR”, fator = 1,656, com idade aparente de 10 anos e estado de
conservação “b” entre nova e regular.
Cabine de Força: 34,05 m²
Edificação de alvenaria com cobertura em laje, piso concreto, paredes revestidas
com argamassa e pintura látex, caixilhos de ferro.
Classificada a construção como sendo do “TIPO ESCRITÓRIO PADRÃO SIMPLES
SEM ELEVADOR”, fator = 1,206, com idade aparente de 10 anos e estado de
conservação “b” entre nova e regular.
Cobertura de Bombas de Diesel: 65,00 m²
Cobertura metálica com tesoura em duas águas, e telhas de fibrocimento. Piso em
concreto armado
Classificada a construção como sendo do “TIPO COBERTURA DE PADRÃO
MÉDIO”, fator = 0,246, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “b”
entre nova e regular.
Sala de Compressores: 72,00 m²
Edificação de alvenaria com cobertura em laje, piso concreto, paredes revestidas
com argamassa e pintura látex, caixilhos de ferro.
Classificada a construção como sendo do “TIPO ESCRITÓRIO PADRÃO SIMPLES
SEM ELEVADOR”, fator = 1,206, com idade aparente de 10 anos e estado de
conservação “b” entre nova e regular.
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E_mail: deghiara @ gmail.com
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Galpão da Fundição- Edificação Nova: 2.310,00 m²
Galpão em estrutura metálica com tesouras em duas águas, com vão livre de 14,00
e 19,00 metros, com cobertura de telhas metálicas. Piso de concreto armado e
instalações elétricas para alta tensão.
Classificada a construção como sendo do “TIPO GALPÃO DE PADRÃO
SUPERIOR”, fator = 1,69, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “c”
regular.
Galpão da Fundição - Antigo: 1610,54 m²
Galpão em estrutura metálica em arco, com vão livre de 19,00 metros, com
cobertura de telhas metálicas. Piso de concreto armado e instalações elétricas para alta
tensão.
Classificada a construção como sendo do “TIPO GALPÃO DE PADRÃO
SUPERIOR”, fator = 1,69, com idade aparente de 25 anos e estado de conservação “c”
regular.
Galpão - Marcenaria: 2.492,83 m²
Galpão em estrutura metálica em arco, com vão livre de 14,00 e 19,00 metros, com
cobertura de telhas metálicas. Piso de concreto armado e instalações elétricas para alta
tensão.
Classificada a construção como sendo do “TIPO GALPÃO DE PADRÃO
SUPERIOR”, fator = 1,69, com idade aparente de 25 anos e estado de conservação “c”
regular.
Galpão – Oficina e Cabine de Energia: 124,14 m²
Galpão em estrutura metálica em arco, com vão livre de 14,00 metros, com
cobertura de telhas metálicas. Piso de concreto armado e instalações elétricas para alta
tensão.
Classificada a construção como sendo do “TIPO GALPÃO DE PADRÃO MÉDIO”,
fator = 1,326, com idade aparente de 25 anos e estado de conservação “c” regular.
Cobertura de Usinagem: 151,19 m²
Cobertura metálica em meia tesoura com telhas metálicas.
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E_mail: deghiara @ gmail.com
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Classificada a construção como sendo do “TIPO COBERTURA DE PADRÃO
MÉDIO”, fator = 0,246, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “c”
regular.
Cobertura do Setor de Acabamento: 160,00 m²
Cobertura metálica em meia tesoura com telhas metálicas..
Classificada a construção como sendo do “TIPO COBERTURA DE PADRÃO
MÉDIO”, fator = 0,246, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “c”
regular.
Administração/Escritório: 509,08 m²
Edificação de alvenaria e estrutura de concreto armado, com cobertura em laje e
telhado, piso granito, paredes revestidas com argamassa e pintura látex, caixilhos de
alumínio e sanitários masculino e feminino com revestimento cerâmico.
Classificada a construção como sendo do “TIPO ESCRITÓRIO DE PADRÃO
MÉDIO SEM ELEVADOR”, fator = 1,656, com idade aparente de 10 anos e estado de
conservação “b” entre nova e regular.
Refeitório: 148,00 m²
Edificação de alvenaria e estrutura de concreto armado, com cobertura em laje e
telhado, piso granito, paredes revestidas com argamassa e pintura látex, caixilhos de
alumínio e sanitários masculino e feminino com revestimento cerâmico.
Classificada a construção como sendo do “TIPO ESCRITÓRIO DE PADRÃO
MÉDIO SEM ELEVADOR”, fator = 1,656, com idade aparente de 10 anos e estado de
conservação “b” entre nova e regular.
Cobertura – Varanda do Refeitório: 88,29 m²
Cobertura metálica de meia tesoura.
Classificada a construção como sendo do “TIPO COBERTURA DE PADRÃO
SIMPLES”, fator = 0,12, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “b”
entre nova e regular.
Cobertura - Pintura: 177,02 m²
Cobertura em estrutura metálica, com piso de concreto armado e instalações
elétricas.
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E_mail: deghiara @ gmail.com
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Classificada a construção como sendo do “TIPO COBERTURA DE PADRÃO
MÉDIO”, fator = 0,246, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “c”
REGULAR.
Guarita Antiga: 4,81 m²
Edificação de alvenaria com cobertura em laje, piso cerâmico, paredes revestidas
com argamassa, pintura látex e sanitário.
Classificada a construção como sendo do “TIPO ESCRITÓRIO ECONÔMICO”,
fator = 0,78, com idade aparente de 25 anos e estado de conservação “c” regular.
Área de Lazer: 295,36 m²
Edificação de alvenaria e estrutura de concreto armado, com cobertura em laje e
telhado cerâmico, piso cerâmico, paredes revestidas com argamassa e pintura látex,
caixilhos de alumínio e sanitários masculino e feminino com revestimento cerâmico.
Classificada a construção como sendo do “TIPO CASA DE PADRÃO SUPERIOR”,
fator = 1,776, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “b” entre nova e
regular.
Sauna e Vestiário: 59,20 m²
Edificação de alvenaria e estrutura de concreto armado, com cobertura em laje,
piso cerâmico, paredes revestidas com argamassa e pintura látex, caixilhos de alumínio e
sanitários masculino e feminino com revestimento cerâmico.
Classificada a construção como sendo do “TIPO CASA DE PADRÃO MÉDIO”,
fator = 1,386, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “b” entre nova e
regular.
Depósito: 32,70 m²
Edificação de alvenaria e estrutura de concreto armado, sem laje, cobertura de
madeira com telhas cerâmicas, piso cerâmico, paredes revestidas com argamassa e
pintura látex.
Classificada a construção como sendo do “TIPO CASA DE PADRÃO MÉDIO”,
fator = 1,386, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “b” entre nova e
regular.
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E_mail: deghiara @ gmail.com
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Cozinha Caipira: 38,12 m²
Edificação de alvenaria e estrutura de concreto armado, sem laje, cobertura de
madeira com telhas cerâmicas, piso cerâmico, paredes revestidas com argamassa e
pintura látex.
Classificada a construção como sendo do “TIPO CASA DE PADRÃO MÉDIO”,
fator = 1,386, com idade aparente de 10 anos e estado de conservação “b” entre nova e
regular.
Benfeitorias:
Dentro do imóvel há inúmeras benfeitorias e a avalição de todas elas foi estimado
em forma de verba para reposição das mesmas, ou seja:
Muros de alvenaria para fechamento da fabrica;
Reservatório elevado de 17.000 litros;
Campo de Futebol;
Poço semi-artesiano com capacidade de 8000 litros / hora;
Quiosques;
Pavimentação interna e externa;
Para o cálculo do fator obsolescência as construções foram classificadas com
estado de conservação “b” que corresponde a estado de conservação entre nova e
regular, e a letra “c”, que corresponde ao estado de conservação regular na tabela de
Ross-Heidecke.
Para uma melhor compreensão das características das construções descritas
acima vide documentário fotográfico no anexo 01.
3.2. 4 – VALORES DAS CONSTRUÇÕES.
Na tabela abaixo apresentamos o quadro de áreas construídas e os respectivos
valores das construções, a saber:
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Descrição Área
Constr. (m²)
Fator Constr.
Fator Obsolescência
Valor CUB (R$/m²)
Valor da Construção (R$)
Guarita Principal 23,83 1,656 0,9128 1105,2 R$ 39.810,80
Cabine de Força 34,05 1,206 0,9232 1105,2 R$ 41.898,75
Cobertura Bombas de Diesel
65,00 0,246 0,9336 1105,2 R$ 16.498,72
Sala dos Compressores
72,00 1,206 0,9232 1105,2 R$ 88.596,48
Galpão da Fundição Nova
2.310,00 1,69 0,9176 1105,2 R$ 3.959.068,04
Galpão da Fundição/ Rebartamento/ Antigo
1.610,54 1,69 0,8152 1105,2 R$ 2.452.241,67
Marcenaria/ Almoxarifado/
Oxicorte/ Calderaria 2.492,83 1,69 0,8152 1105,2 R$ 3.795.634,75
Oficina/Cabine de Energia
124,14 1,326 0,8152 1105,2 R$ 148.306,54
Cobertura de Usinagem
151,19 0,246 0,6872 1105,2 R$ 28.247,64
Cobertura do Setor Acabamento
160,00 0,246 0,6872 1105,2 R$ 29.893,66
Escritório 509,08 1,656 0,8968 1105,2 R$ 835.570,01
Refeitório 87,69 1,656 0,8968 1105,2 R$ 143.928,53
Varanda do Refeitório 88,29 0,12 0,6984 1105,2 R$ 8.177,83
Galpão Pintura 177,02 0,246 0,6872 1105,2 R$ 33.073,60
Guarita Antiga 4,81 0,78 0,7888 1105,2 R$ 3.270,75
Área de Lazer 295,36 1,776 0,9232 1105,2 R$ 535.218,74
Sauna e Vestiário 59,20 1,386 0,9232 1105,2 R$ 83.718,53
Depósito 32,70 1,386 0,9232 1105,2 R$ 46.243,18
Cozinha Caipira 38,12 1,386 0,9232 1105,2 R$ 53.907,95
Benfeitorias verba R$ 410.000,00
Área Total 8335,85
Valor Total das Construções R$ 12.753.306,17
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3.2.5 – DIRETRIZES DA AVALIAÇÃO DO TERRENO.
3.2.5.1 – LEVANTAMENTO DE COMPARATIVOS DE TERRENOS.
Período da Pesquisa: 02 de Maio de 2014;
Tipo de Terrenos Levantados: Terrenos industriais sem construções;
Região Abrangida: Nas proximidades do imóvel avaliando;
Coleta de Dados: Foi elaborada pesquisa junto a imobilizarias da cidade para
determinação do valor de terrenos com área entre 25.000 m² e 50.000 m², similares aos
terrenos avaliados.
O signatário foi informado que na presente data as imobiliárias pesquisadas não possuem
nenhuma oferta com as áreas em estudo, pelo exposto, o signatário elaborou a pesquisa
da forma “expedita”, utilizando apenas a opinião do valor praticado pelas imobiliárias na
região.
Foi informado que o valor praticado nas transações de áreas é de R$ 250.000,00 por
alqueire de terra (alqueire= 24.200 m²). Considerando que a área onde está à indústria é
de 24.600 m² temos 1,01653 alqueires:
Imobiliárias Consultadas:
Borsari Planejamento Imobiliário: fone 16-3203-3365;
Corretor Calegari: fone: 16-3203-2342;
Imobiliária San Marino: fone: 16-3202-3294;
Joneru Imóveis: fone: 16-3203-1590;
Imobiliário Brasil: fone: 16-3204-3223.
3.2.5.2 – CÁLCULO DO VALOR DO TERENO.
Considerando o valor informado pelas imobiliárias R$ 250.000,00/alqueire.
Calculando o valor do terreno temos:
Valor do Terreno = Valor do Alqueire x quantidade de alqueires
Valor do Terreno = R$ 250.000,00 x 1,01653 = R$ 254.132,23
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3.2.6 – CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL.
Somando-se o valor das construções ao valor do terreno obtemos:
Valor do Imóvel = R$ 12.753.306,17(constr.) + R$ 254.132,23(terreno)
= R$ 13.007.438,40
Arredondando dentro dos limites permitido por NORMA, temos:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL = TERRENO + CONSTRUÇÃO
Matrícula nº. 455
- Maio 2.014 -
R$ 13.000.000,00 (Treze milhões de Reais)
Observação: Consta na Matrícula que o referido imóvel possui alienação fiduciária.
3.3 – AVALIAÇÃO DO TERRENO SEM BENFEITORIAS.
Matrícula nº. 40.698 - Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaboticabal.
Vistoria realizada em: 15 de Abril de 2014.
3.3.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO.
ENDEREÇO:
Estrada Municipal JBT-155 com Rodovia SP-333 – Carlos Tonanni KM 123.
Sitio Cerradinho.
Cidade: Jaboticabal.
Estado: São Paulo.
Observação: Zona Urbana.
Parte desmembrada do INCRA nº 612.057.009.580-0
3.3.2 – CONTEXTO IMOBILIÁRIO QUE INFLUENCIA O VALOR DO IMÓVEL.
O local onde se posiciona o avaliando, constitui-se de uma região rural, com
topografia ondulada suave e o solo é seco e firme, com tendência de mercado estável.
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3.3.3 – CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO.
3.3.3.1 – CONSTITUIÇÃO E OCUPAÇÃO.
Trata-se de um terreno sem construções.
3.3.3.2 – DO TERRENO.
Atendendo ao disposto em 7.3.2 da NBR 14.653-2, vem:
Localização: Estrada Municipal JBT-155.
Utilização Atual: Área Rural, com vocação para indústria e condomínios residenciais,
sendo a presente utilização em relação à vocação do entorno é adequado;
Infraestrutura do Entorno: Estrada municipal asfaltada com sistema de captação de
águas pluviais, abastecimento de água, e fornecimento de energia elétrica de alta-tensão;
Topografia do avaliando: Solo firme e seco, com topografia plana;
Formato do Terreno: Retangular com área de 47.219,00 m².
3.3.4 – DIRETRIZES DA AVALIAÇÃO DO TERRENO.
3.3.4.1 – LEVANTAMENTO DE COMPARATIVOS DE TERRENOS.
Período da Pesquisa: 02 de Maio de 2014;
Tipo de Terrenos Levantados: Terrenos com grandes dimensões sem construções;
Região Abrangida: Nas proximidades do imóvel avaliando;
Coleta de Dados: Foi elaborada pesquisa junto a imobilizarias da cidade para
determinação do valor de terrenos com área entre 25.000 m² e 50.000 m², similares aos
terrenos avaliados.
O signatário foi informado que na presente data as imobiliárias pesquisadas não possuem
nenhuma oferta com as áreas em estudo, pelo exposto, o signatário elaborou a pesquisa
da forma “expedita”, utilizando apenas a opinião do valor praticado pelas imobiliárias na
região.
Foi informado que o valor praticado nas transações de áreas é de R$ 250.000,00 por
alqueire de terra (alqueire= 24.200 m²). Considerando que a área onde está o terreno tem
características de uma superfície quadrada, e com possibilidade e ter 4 frentes, o
signatário considera que o referido valor deve ser majorado em 10% pela facilidade dos
acessos.
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Rua Aureliano Coutinho, nº 136, Conj. 1005, CEP 01224-020 – SP - Fone: (11) 2592.16.11 e (11) 9.9207.40.48 / 9.8104.04.08
E_mail: deghiara @ gmail.com
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Imobiliárias Consultadas:
Borsari Planejamento Imobiliário: fone 16-3203-3365;
Corretor Calegari: fone: 16-3203-2342;
Imobiliária San Marino: fone: 16-3202-3294;
Joneru Imóveis: fone: 16-3203-1590;
Imobiliário Brasil: fone: 16-3204-3223.
3.3.5 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO.
Considerando o valor informado pelas imobiliárias R$ 250.000,00/alqueire.
E a área avaliada ter 47.219 m² = 1,9512 alqueires, com fator frente = 1,1.
Calculando o valor do terreno temos:
Valor do Terreno = Valor do Alqueire x quantidade de alqueires x fator frente
Valor do Terreno = R$ 250.000,00 x 1,9512 x 1,1 = R$ 536.580,00
Arredondando dentro dos limites permitido por NORMA, temos:
VALOR TOTAL DO TERRENO SEM CONTRUÇÃO
Matrícula nº. 40.698
- Maio 2.014 -
R$ 536.000,00 (Quinhentos e trinta e seis mil Reais)
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21
4 – VALOR DOS BENS DO GRUPO DE EMPRESAS.
Somando-se o valor de todos os bens do grupo de empresas do plano de
recuperação judicial temos:
Valor Das Máquinas, Equipamentos e Veículos:..................................... R$ 7.950.000,00
Valor Do Terreno Sem Construção:..................................................................... R$ 536.000,00
Valor Do Imóvel Onde Esta Localizada a Indústria:............................R$ 13.000.000,00
Valor Total dos Bens Avaliados:............................................................................ R$ 21.486.000,00
VALOR TOTAL DOS BENS AVALIADOS
- Maio 2.014 -
R$ 21.486.000,00 (Vinte e um milhões, quatrocentos e oitenta e seis mil Reais)
5 – ENCERRAMENTO.
Consta o presente Laudo de Avaliação de 21 (vinte e uma) folhas impressas de um
só lado, sendo esta última datada e assinada.
São Paulo, 12 de Maio de 2.014.
_____________________________________ EDUARDO DEGHIARA ENGENHARIA
CREA - SP 0780456 - CGC 08.801.670/0001-19 Resp. Técnico: Eng. Eduardo Deghiara
CREA 060.160.599-1
ANEXO 01 – Documentário fotográfico de veículos, máquinas, equipamentos e imóvel.
ANEXO 02 – Cópia da Matrícula da Gleba Com Construção.
ANEXO 03 – Cópia da Matrícula da Gleba Sem Construção.
ANEXO 04 – Planilha de Classificação dos Imóveis - IBAPE - SP
ANEXO 05 – Fontes de consultas para apuração do valor de mercado.
ANEXO 06 – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
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E_mail: deghiara @ gmail.com
22
ANEXO 1 - DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DE MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS, VEÍCULOS e IMÓVEL.
Vista da entrada da Indústria Candeloro.
Vista interna do galpão de fundição (preparação de areias).
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23
Vista interna do galpão de fundição (moldagem de peças).
Vista da ponte-rolante e talha de 40.000 Kg.
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24
Vista do misturador (preparação de areia para molde).
Vista interna do galpão de corte e solda.
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25
Vista da máquina de corte a laser.
Vista interna do galpão de caldeiraria.
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26
Vista da dobradeira de 175 toneladas.
Vista do galpão onde são feitas as usinagens das peças. Galpão alugado no centro da cidade.
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27
Vista da mandrilhadora CNC.
Vista da mandrilhadora mecânica.
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Vista dos prédios de escritórios e refeitório.
Vista da sala de diretoria.
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29
Vista da sala de administração.
Vista interna do refeitório.
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Vista externa da área recreativa.
Vista da área recreativa.
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ANEXO 02 - Cópia da Matrícula da Gleba com Construção.
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ANEXO 03 - Cópia da Matrícula da Gleba Sem Construção.
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ANEXO 04 - Planilha de Classificação dos Imóveis - IBAPE – SP.
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ANEXO 05 - Fontes de consulta para apuração do valor de mercado.
MSP-Equipamentos Eletromecânicos Ltda. - Fone:(16) 3628-1097 - Sr. Reginaldo
Atlasmaq Indústria e Comércio de Máquinas Ltda. – Fone: (11)3511-3030- Sr. Gil
White Martins Gases Industriais Ltda. - Fone: (17) 9 9783-11639 - Sr. Jorge
A Cabine Materiais Elétricos Ltda. - Fone: (11) 2842-5252 - Sra. Jaciara
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas-FIPE
www.mercadolivre.com.br (site)
WEG S.A - Fone: (11) 5053-2149 - Sr. Fernando
www.tratorex.com.br (site)
JMS Manutenção e Comércio de Empilhadeiras Ltda.-Fone: (11) 2709-9915-Sr. Jefferson
Empipapa Comércio de Máquinas Ltda. - Fone: (11) 2605-7272 - Sr. Daniel
Alphaquip Máquinas e Equipamentos Ltda. - Fone: (11) 4198-3553 - Sra. Carla
Sotreq (Caterpillar) Jaguaré - Fone: (11) 3718-5000 - Sr. Osmar.
Toledo do Brasil Indústria de Balanças Ltda. - Fone: (11) 4356-9215 - Sr. Tiago
Spectro Sulamericana Comércio Ltda. - Fone: (11) 5055-4466 - Jose de Arimatéia
www.stahl-talhas.com.br - Fone: (11) 4147-7777 - Sr. Júlio
Atlas Copco Brasil Ltda. - Fone: (11) 3478-8700 - Sra. Kátia Sato
Wortec Comércio de Compressores Ltda. - Fone: (11) 3839-6900 - Sr. Amauri
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas-FIPE
Newton Indústria e Comércio Ltda. - Fone: (19) 2114-7300 - Sr. Lima
RZS Representações Ltda. - Fone: (11)4115-8658 - Sr. Rogério
Jowa Indústria Mecânica Ltda. - Fone: (11) 3929-0800 - Sr. Roberto
Hipertherm Brasil Ltda. - Fone: (11) 2409-2636 - Sr. Eduardo
Santa Rita Equipamentos Ltda. - Fone: (19) 3451-6621 - Sr. Perine.
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ANEXO 06 - ART – Anotação de Responsabilidades Técnica.