AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ROBERTO A. JACOB CONPEJ/SP n° 02.00.1063 IBAPE/SP n° 8611 Engenheiro Civil cel. (11) 99517-1530 E-mail. [email protected] CREA n°0600963995 Página 1 de 21
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6° Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro Processo Número: 0026671-30.2018.8.26.0002 Assunto: Liquidação por Arbitramento Requerente: Gabriela Celerindo Gama Executado: Igor Jemciugovas Roberto A. Jacob, perito judicial nomeado nos autos para avaliação, valor de mercado para venda do apartamento n° 222, Condomínio Edifício Code, matrícula 218.165. Dando por terminado seus estudos, diligência e vistoria, vem perante V.Exa.
apresentar suas conclusões, expressas no seguinte, LAUDO Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 12 de abril de 2019. Roberto A. Jacob Perito Judicial Engenheiro Civil CREA 0600963995
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LAUDO PERICIAL - VALOR DE MERCADO PARA VENDA Resumo
Processo Número: 0026671-30.2018.8.26.0002 Imóvel Avaliado: Matrícula 218.165 - apartamento n° 222 do Bloco B,
integrante do Condomínio Edifício Code, situado na Rua Antônio Macedo Soares, 878 Campo Belo – São Paulo/ SP.
Objetivo: Determinar o valor de mercado para Venda
Finalidade: Referente a Liquidação por arbitramento, do processo onde
Gabriela Celerindo Gama move em face de Igor Jemciugovas.
Matrícula 218.165
Valor da Avaliação: R$ 761.400,00 (Setecentos e sessenta e um mil e Quatrocentos Reais)
referente abril /2019.
São Paulo, 12 de abril 2019. Perito Judicial - Roberto A. Jacob Engenheiro Civil CREA 0600963995
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Índice
Introdução e Objetivo da Perícia............................................ Pág. 4
Metodologia............................................................................ pág. 4
Diligência................................................................................ pág. 4
Elementos da Perícia............................................................ pág. 5
Avaliação.................................................................................pág. 8
Especificação da Avaliação......................................................pág. 8
Conclusão e Considerações finais..........................................pág. 9
Quesitos..................................................................................pág. 11
Anexos ...................................................................................pág. 12
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I- INTRODUÇÃO E OBJETIVO DA PERÍCIA
Determinar o valor de mercado para venda do apartamento n° 222, Bloco B do Condomínio Edifício Code, situado Rua Antônio Macedo Soares n°878 – Campo Belo – São Paulo/ SP. Referente a Liquidação por arbitramento, no processo onde Gabriela Celerindo Gama move em face de Igor Jemciugovas.
II- METODOLOGIA
1.0- Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, o valor de venda pode ser determinado com base na coleta de elementos semelhantes colhidos no livre mercado imobiliário e que sejam devidamente tratados por meio de fatores - procedimento conforme ABNT 14653-2 anexo B.
2.0- Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que
preceitua a NBR. 14.653-1/2001 e NBR. 14.653-2/2011, NBR. 12.721/2005 da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas, a Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP-2011 e portaria CAJUFA 01/2003
III- DILIGÊNCIA
Conforme previamente agendado as partes ficaram cientes da data e
hora da diligência ao local em questão.
Em 3 de abril de 2019, às 13:00 h, conforme agendado compareceu da
parte autora o auxiliar técnico Eng. Ronaldo Benevenuti e o Adv. Dr.
Roberto Vallilo Peruzo da parte requerida o Adv. Cleber Rangel de Sá.
O requerido com as chaves dos apartamentos e autorização para
entrada no mesmo ocorreu às 14:35 h.
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IV- ELEMENTOS DA PERÍCIA
LOCALIZAÇÃO
O Condomínio Code, acha-se localizado na Rua Antônio de Macedo Soares, 878 – Campo Belo – São Paulo / SP; CEP 04607-000. Localizada no quadrilátero formado pela Rua Conde de Porto Alegre; Rua
Gabriele D’Annunzio e a Rua Volta Redonda.
Próximo à área de favela porem na quadra onde está localizado o
condomínio é de uso predominante residencial vertical médio / alto padrão.
Zoneamento ZER 1 - pertence à área de Operação Urbana Água Espraiada
setor Brooklin; Setor 120; Quadra 086 da Planta Genérica da Municipalidade.
Indicador Social IVPS – Baixíssima Vulnerabilidade
Coordenadas 23°37’25,2” S 46°40’34,7” W
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CARECTERÍSTICAS DA REGIÃO
Infraestrutura Urbana
Possui água potável; Esgoto sanitário; Energia elétrica, Telefone.
Pavimentação; Iluminação pública; Gás canalizado; Esgoto pluvial.
Serviços Públicos e Comunitários
Coleta de lixo, transporte coletivo, feira livre; comercio
Educação - ensino médio, fundamental e infantil; ensino privado
Saúde –UBS.
Segurança- Polícia Civil e Militar
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REFERENTE AO CONDOMÍNIO CODE
O “Condomínio Edifício Code” tem 6 anos, torre única formada por 2 (dois)
blocos, com 2 (dois) elevadores por bloco e 4 (quatro) unidas por andar em
cada bloco, constituído de 5 subsolo; térreo + 26 pavimentos, apartamentos
com metragem tipo: 47 m² / 49 m² / 71 m² / 93 m²; totalizando 204 unidades.
Estado de Conservação – Bom
Acabamento – Fachadas Pintura / Textura
Esquadrias – Alumínio
Piso na área de circulação – Cerâmica
Padrão de Acabamento – Normal
Portaria com controle de acesso e câmeras de segurança.
LAZER
Lazer na cobertura do edifício: área de churrasqueira; Piscina, Sala de
Ginastica, Salão de Festas, Spa, Lavanderia, Academia, Playground.
REFERENTE AO APARTAMENTO
O apartamento tipo n° 222, localizado no 22° andar do Bloco B, encontra-se desocupado. Matrícula n° 218.165 – 15° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.
Área privativa.............71,396 m2
Área comum...............61,665 m2
Área Total ............... 133,061m2
Fração ideal ..............0,5637
Depósito n° 14 - 3°subsolo. 2 vagas coberta para auto de passeio.
Portas em madeiras, esquadrias em alumínio – Área seca: paredes em
massa corrida com pintura “látex”, piso em madeira.
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Sala 2 ambientes
Terraço – envidraçado, piso em cerâmica, paredes em massa corrida com pintura “látex”.
Banheiro Social – Bancada em granito, gabinete, box “Blidex”, piso
cerâmica, paredes em azulejos.
Banheiro Privativo – Bancada em granito, gabinete, box “Blidex”, piso cerâmica, paredes em azulejos
2 Dormitórios – com armários planejado.
Cozinha e Área de serviço – Piso em cerâmica, paredes em azulejos, com
armários planejados. Fotos anexo III
Estado de conservação – Bom
Padrão de Acabamento - Normal
V- AVALIAÇÃO Valor médio 10.723,94 R$/ m²
Área privativa 71,396 m² (área equivalente à pesquisa = 71,00 m²)
Valor do imóvel = 10.723,94 * 71,00 = R$ 761.399,03
Valor de mercado para Venda R$ 761.400,00
abril/ 2019 anexo IV
VI- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
GRAU DE PRECISÃO III GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II anexo II
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VII- CONCLUÇÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS
O imóvel está localizado em um Bairro considerado nobre, com toda
infraestrutura de comércio e serviços, com fácil acesso a importantes
vias como a Bandeirantes, Marginal Pinheiros, Av. Sto. Amaro e Av.
Jornalista Roberto Marinho; próximo ao Aeroporto de Congonhas.
Apesar de todas as considerações acima, o mercado imobiliário continua
em viés de retração, o que fica latente na quantidade de anúncios
ofertando apartamentos para locação e venda no “Condomínio Code”.
Adotando índices disponível do SECOVI/SP para imóveis na planta, em
construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses, VSO
(Vendas sobre Oferta), média entre agosto 18 a janeiro 19 (n° dormitório;
região; área, valor) indica a comercialização entre 6 a 10 meses.
Conforme IBAPE/SP é considerado Liquidez Normal entre 3 meses e
um ano. Enfatizamos que só foi considerada amostras de elemento no
Condomínio Code com área semelhante ao imóvel avaliando, são
ofertas decrescidas em 10% conforme norma NBR 14.653-1 e IBAPE-
SP-2011. Os dados obtidos no mercado imobiliário foram fornecidos por
proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias, sites e profissionais
habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e
fornecidas de “boa fé”. Cabe salientar que não foi elemento de estudo desta avaliação qualquer
tipo de ônus ou direitos sobre este imóvel.
VALOR DE MERCADO PARA VENDA – Ref. ABRIL 2019
R$ 761.400,00 (Setecentos e sessenta e um mil e Quatrocentos Reais)
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TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Laudo de
Avaliação Mercadológico de Perícia Judicial, Digitado em 21 (vinte e um)
folhas, incluindo anexos, apenas no anverso.
São Paulo, 12 de abril 2019. Perito Judicial - Roberto A. Jacob Engenheiro Civil CREA 0600963995
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QUESITOS DO AUTOR
1) Queira o Sr. Perito, por favor, informar se a presente avaliação foi
elaborada em conformidade com as prescrições contidas na norma
ABNT NBR 14653 e a Norma de Avaliação e Perícias de Imóveis
Urbanos/ 2011 do IBAPE-SP.
Resposta: Vide Item II Metodologia 2) Queira o Sr. Perito, por favor, indicar quais seriam as características
físicas, arquitetônicas e dimensionais dos imóveis avaliando,
consignando as condições de uso, padrão construtivo e estado de
conservação.
Resposta: Vide Item IV Elementos da Perícia. 3) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar uma descrição detalhada das
regiões que os imóveis estão localizados, destacando ocupação
predominante, zoneamento, melhoramentos públicos implantados e em
fase de implantação que possam produzir impacto no mercado
imobiliário local.
Resposta: a referência ao Monotrilho do metrô, houve sucessivas interrupções da obra e adiamento da entrega, não tendo uma data próxima confiável de entrega que possa afetar a avaliação nesta data.
4) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar diagnóstico fundamentado do
mercado imobiliário local.
Resposta: Vide Item VII – Conclusão e Considerações Finais 5) Queira o Sr. Perito, por favor, informar o valor de mercado dos imóveis
avaliando pelo método comparativo direto de mercado.
Resposta: Vide resposta anterior 6) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar demonstrar a pontuação
atingida.
Resposta: Vide Item VI Especificação da Avaliação
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ANEXOS
ANEXO I - AMOSTRAS
ANEXO II - GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO E PRECISSÃO ANEXO III - FOTOS ANEXO IV – AVALIAÇÂO
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ANEXO I - AMOSTRAS
Elemento Amostral n° 1 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Rua Antôdio de Macedo soares, 878 - Condomínio Code Bairro Campo BeloPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 71, m2 N° Banheiros 2 Andar Alto Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 2 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. AP11812
Elemento Amostral n° 2 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Rua Antôdio de Macedo soares, 878 - Condomínio Code Bairro Campo BeloPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 71, m2 N° Banheiros 2 Andar Alto Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 2 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. AP1315
Elemento Amostral n° 3 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Rua Antôdio de Macedo soares, 878 - Condomínio Code Bairro Campo BeloPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 71, m2 N° Banheiros 2 Andar Alto Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 2 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. AP 15615
Elemento Amostral n° 4 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Rua Antôdio de Macedo soares, 878 - Condomínio Code Bairro Campo BeloPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL 267 CodLog.Área privativa 71, m2 N° Banheiros 2 Andar Alto Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 2 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. AP10945
Elemento Amostral n° 7 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Rua Antôdio de Macedo soares, 878 - Condomínio Code Bairro Campo BeloPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 71, m2 N° Banheiros 2 Andar Alto Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 2 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. IMO 8672790
ELEMENTOS AMOSTRAIS
Tel.(11) 97064-2923 / Santos'S Imóveis CRECI 33011-j-SP
R$ 900.000,00
Tel.(11) 4327-4777 / Fifty Neg. ImobiliariosCRECI 24382-j-SP
R$ 900.000,00
R$ 780.000,00
Tel.(11) 2537-6665 / Rent Imóveis CRECI 78668-f-SP
R$ 795.000,00
Tel.(11) 2537-6665 / Rent Imóveis CRECI 78668-f-SP
R$ 885.000,00
Tel.(11) 3589-7220 / Pascal Imóveis CRECI 26647-j-SP
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ANEXO II - GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO E PRECISSÃO
NumeroIII II I Pontos
Caracterização do Imóvel Completa quanto a todos Completa quanto aos Adoção de situaçãoavaliado os fatores analisados fatores utilizados no paradigma
TratamentoQuantidade Minima de dados
de mercado efetivamenteutilizados
Apresentação de Apresentação deIinformações relativas a Apresentação de informações relativas
Identicicação dos todas as cacteristicas informações relativas a a todas asdados de mercado dos dados analisados todas as caracteristcas caracteristicas dos dados
obsevado pelo autor dos dados analisadas correspondentes aosdo laudo fatores utilizados
intervalo admissivelde ajuste para o
conjunto de fatores9
III II I10 6 4
Itens 2 e 4 no grau III,com Itens 2 e 4 no mínimo no Todos no mínimo os demais no mínimo no grau II e os demais no no grau I
grau II grau Iitens Obrigatórios
3
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
2 12
3
4
5
Grau de fundamentação para tratamento de fatores
GrausPontos mínimos
GrauDescriçãoItem
1 2
2
2
3
III II I
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%Amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno da
estimativa de tendência central
GrauGrau de precisão para tratamento de fatores
Descrição
Estatística Valor
media (R$/m²) 10.723,94
Desv.pad 719,02
Elementos usados 5
Grau-Liberdade 4
Amplitude Total 986,03
Amplitude % 9,19%Grau de Precisão III
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ANEXO III - FOTOS
Foto 1 – Fachada
Foto 2 – Frente
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Foto 3 – Logradouro
Foto 4 – Sala
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Foto 5 – Terraço
Foto 6 – Cozinha e Área de Serviço
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Foto 7 e 8 – Banheiros
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Foto 9 ,10 e 11 – Dormitório e suíte
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Foto 12 – Salão de Festas
Foto 13 – Academia
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ANEXO IV – AVALIAÇÂO
1 Condomínio Code 2 2 alto 2 1 sim sim sim 71,0 m2 0,90 900.000,00R$ 810.000,00R$ 11.408,45R$
2 Condomínio Code 2 2 alto 2 1 sim sim sim 71,0 m2 0,90 780.000,00R$ 702.000,00R$ 9.887,32R$
3 Condomínio Code 2 2 alto 2 1 sim sim sim 71,0 m2 0,90 900.000,00R$ 810.000,00R$ 11.408,45R$
4 Condomínio Code 2 2 alto 2 1 sim sim sim 71,0 m2 0,90 795.000,00R$ 715.500,00R$ 10.077,46R$
7 Condomínio Code 2 2 alto 2 1 sim sim sim 71,0 m2 0,90 855.000,00R$ 769.500,00R$ 10.838,03R$ Avaliando
ap. 222 Condomínio Code 2 2 alto 2 1 sim sim sim 71,0 m2 R$ 761.400,00 Média 10.723,94 Des. Padr. 719,02
Grau Coef.Var 6,70%
Grau III Validação entre 0,80 1,25 20%+ 12.868,73
20% - 8.579,15
Grau I Validação entre N=4 0,40 2,50
Grau II Validação entre N=5 0,50 2,00
Grau III Validação entre N=12 0,80 1,25
Validação
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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6° Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro Processo Número: 0026671-30.2018.8.26.0002 Assunto: Liquidação por Arbitramento Requerente: Gabriela Celerindo Gama Executado: Igor Jemciugovas Roberto A. Jacob, perito judicial nomeado nos autos para avaliação, valor de mercado para venda do apartamento n° 45 matrícula 391.946 e vaga autônoma n°79 matrícula 392.090 no Condomínio Up Home Dando por terminados seus estudos, diligência e vistoria, vem perante V.Exa.
apresentar suas conclusões, expressas no seguinte, LAUDO Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 12 de abril de 2019. Roberto A. Jacob Perito Judicial Engenheiro Civil CREA 0600963995
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LAUDO PERICIAL - VALOR DE MERCADO PARA VENDA
Resumo
Processo Número: 0026671-30.2018.8.26.0002 Imóveis Avaliados: Apartamento n° 45 e vaga autônoma n° 79 do
Condomínio Up Home, situado na Av. Professor Alceu Maynard de Araújo, 2150 – Vila Cruzeiro – São Paulo/ SP.
Objetivo: Determinar o valor de mercado para Venda
Finalidade: Referente a Liquidação por arbitramento, no processo
onde Gabriela Celerindo Gama move em face de Igor Jemciugovas.
Apartamento n° 45 – matrícula 391.946 – 11° CRI de São Paulo
Valor da Avaliação: R$ 633.675,00 (Seiscentos e trinta e três mil, seiscentos e setenta e cinco Reais)
Ref. abril /2019
Vaga Autônoma n° 79 – Matrícula 392.090 – 11° CRI de São Paulo
Valor da Avaliação: R$ 36.000,00 (Trinta e seis Mil Reais)
Ref. abril/2019
Valor do Imóvel com 2 vagas
Valor da Avaliação: R$ 669.675,00 (Seiscentos e sessenta e nove mil e seiscentos e setenta e cinco Reais)
Ref. abril /2019
São Paulo, 12 de abril 2019. Perito Judicial - Roberto A. Jacob Engenheiro Civil - CREA 0600963995
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Índice
Introdução e Objetivo da Perícia............................................ Pág. 4
Metodologia............................................................................ pág. 4
Diligência................................................................................ pág. 4
Elementos da Perícia............................................................ pág. 5
Avaliação do Apartamento .....................................................pág. 8
Especificação da Avaliação.....................................................pág. 8
Avaliação da Vaga Autônoma.................................................pág. 9
Conclusão e Considerações finais..........................................pág. 10
Quesitos..................................................................................pág. 13
Anexos ...................................................................................pág. 14
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I- NTRODUÇÃO E OBJETIVO DA PERÍCIA
Determinar o valor de mercado para venda do apartamento n° 45 e vaga autônoma n° 79 do Condomínio Up Home, situado na Av. Professor Alceu Maynard de Araújo, 2150 – Vila Cruzeiro – São Paulo/ SP. Referente a Liquidação por arbitramento, no processo onde Gabriela Celerindo Gama move em face de Igor Jemciugovas.
II- METODOLOGIA
1.0- Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, o valor de venda pode ser determinado com base na coleta de elementos semelhantes colhidos no livre mercado imobiliário e que sejam devidamente tratados por meio de fatores - procedimento conforme ABNT 14653-2 anexo B.
2.0- Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que
preceitua a NBR. 14.653-1/2001 e NBR. 14.653-2/2011, NBR. 12.721/2005 da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas, a Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP-2011 e portaria CAJUFA 01/2003
III- DILIGÊNCIA
Conforme previamente agendado as partes ficaram cientes da data e
hora da diligência ao local em questão.
Em 3 de abril de 2019, às 13:00 h, conforme agendado compareceu da
parte autora o auxiliar técnico Eng. Ronaldo Benevenuti e o Adv. Dr.
Roberto Vallilo Peruzo da parte requerida o Adv. Cleber Rangel de Sá.
O requerido com as chaves dos apartamentos e autorização para
entrada no mesmo ocorreu às 14:35 h.
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IV- ELEMENTOS DA PERÍCIA
LOCALIZAÇÃO
O Condomínio Up Home, acha-se localizado na Av. Professor Alceu Maynard de Araújo, 2150 – Vila Cruzeiro – São Paulo/ SP; CEP 04726-160. Localizada no quadrilátero formado pela Rua Dalva de Oliveira; Rua Dona
Aurora Alegretti e a Rua Ferreira do Alentejo.
Uso predominante residencial vertical médio / alto padrão. Zoneamento ZM -
pertence à área de Operação Urbana Água Espraiada setor Chucri Zaidan;
Setor 087; Quadra 424 da Planta Genérica da Municipalidade.
Indicador Social IVPS – muito baixa vulnerabilidade
Coordenadas 23°38’12,2” S 46°42’51,7” W
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CARECTERÍSTICAS DA REGIÃO
Infraestrutura Urbana
Possui água potável; Esgoto sanitário; Energia elétrica, Telefone.
Pavimentação; Iluminação pública; Gás canalizado; Esgoto pluvial.
Serviços Públicos e Comunitários
Coleta de lixo, transporte coletivo, feira livre; comercio
Educação - ensino médio e fundamental; ensino privado
Cultura – teatro/ Cinema/ Shows
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REFERENTE AO CONDOMÍNIO UP HOME
O “Condomínio Up Home” tem 6 anos, torre única, com 3 (três) elevadores e
6 (seis) unidas por andar, constituído de 3 subsolo; térreo + 26 pavimentos,
apartamentos com metragem tipo: 63 m² /81 m²; totalizando 156 unidades.
Estado de Conservação – Bom
Acabamento – Fachadas Pintura / Textura
Esquadrias – Alumínio
Piso na área de circulação interna – Cerâmica
Piso na área de circulação externa – Pedra portuguesa
Padrão de Acabamento – Normal
Portaria com controle de acesso e câmeras de segurança.
LAZER
Área de churrasqueira e forno de pizza; Piscina, Sala de Ginástica, Salão
de Festas, Spa, Brinquedoteca, Academia, Playground, Quadra
poliesportiva, Salão de jogos, Sala de informática.
REFERENTE AO APARTAMENTO
O apartamento tipo n° 45, localizado no 4° andar, encontra-se desocupado. Matrícula 391.946 – 11°CRI de São Paulo
Área privativa.............66,300 m2
Área comum...............44,339 m2
Área Total ............... 110,639m2
Fração ideal...............0,005319
1 vaga coberta para auto de passeio bloqueada.
Portas em madeiras, esquadrias em alumínio – Área seca paredes em
massa corrida com pintura “látex”, piso em madeira.
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Sala 2 ambientes
Terraço –piso em cerâmica, paredes em massa corrida com pintura “látex”. Banheiro Social – Bancada em granito, gabinete, box “Blidex”, piso em
cerâmica, paredes em azulejos.
Banheiro Privativo – Bancada em granito, gabinete, box “Blidex”, piso em cerâmica, paredes em azulejos.
2 Dormitórios – com armários planejado.
Cozinha e Área de serviço – Piso em cerâmica, paredes em azulejos, com
armários planejados. Fotos anexo III
Estado de conservação – Bom
Padrão de Acabamento - Normal
V- AVALIAÇÃO APARTAMENTO N° 45
Valor médio 9.557,70 R$/ m²
Área privativa 66,3 m²
Valor do imóvel = 9.557,70 * 66,3 = R$ 633.675,33
Valor de mercado para Venda R$ 633.675,00
abril/ 2019 anexo IV
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
GRAU DE PRECISÃO III GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II anexo II
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VI- REFERENTE VAGA AUTÔNOMA N° 79 Vaga Autônoma n° 79, para automóvel de “pequeno porte”, localizada no 1° subsolo do Condomínio Up Home, situado Av. Professor Alceu Maynard Araújo n° 2150. Matrícula 392.090 - 11° CRI de São Paulo. Área real privativa........... 9,660 m² Área de uso comum...... 13,882 m² Área Total.......................23,542 m² Fração ideal..................... 0,000724 FOTO
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AVALIAÇÃO A vaga autônoma n° 79 só pode ser comercializada entre os condôminos do “UP HOME”, conforme informação do Sr. Luciano Vieira, zelador do edifício. Só tem duas vagas autônomas à venda no prédio, de propriedade da construtora. O representante da construtora Sr. Rafael, confirmou que havia a venda uma vaga para autos de porte grande e outra vaga para autos de porte médio. Tabela atual (fornecida pela construtora) para venda de vagas autônomas no Condomínio Up Home, Av. Professor Alceu Maynard Araújo n° 2150. Tamanho pequeno...........R$ 40.000,00 Tamanho médio...............R$ 45.000,00 Tamanho grande..............R$ 50.000,00
Valor da vaga = Valor oferta * 0,90 Valor da vaga = R$ 40.000,00 * 0,90 Valor da vaga = R$ 36.000,00
Valor de mercado para Venda
R$ 36.000,00 abril/ 2019
VII- CONCLUÇÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS
O bairro Vila Cruzeiro tem toda infraestrutura de comércio e serviços,
com fácil acesso a importantes vias como a Av. das nações Unidas,
localizada entre os parques Burle Max e Severo Gomes. Apesar de
todas as considerações acima, o mercado imobiliário continua em viés
de retração, o que fica latente na quantidade de anúncios ofertando
apartamentos para locação e venda no “Condomínio Up Home”.
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Adotando índices disponível do SECOVI/SP para imóveis na planta, em
construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses, VSO
(Vendas sobre Oferta), média entre agosto 18 a janeiro 19 (n° dormitório;
região; área, valor) indica a comercialização entre 6 a 10 meses.
Conforme IBAPE/SP é considerado Liquidez Normal entre 3 meses e
um ano. Enfatizamos que só foi considerada amostras de elemento no
Condomínio Up Home, com área semelhante ao imóvel avaliando, são
ofertas decrescidas em 10% conforme norma NBR 14.653-1 e IBAPE-
SP-2011. Os dados obtidos no mercado imobiliário foram fornecidos por
proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias, sites e profissionais
habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e
fornecidas de “boa fé”. Cabe salientar que não foi elemento de estudo desta avaliação qualquer
tipo de ônus ou direitos sobre este imóvel. .
Apartamento n° 45 – matrícula 391.946 – 11° CRI de São Paulo
Valor da Avaliação: R$ 633.675,00 (Seiscentos e trinta e três mil, seiscentos e setenta e cinco Reais)
Ref. abril /2019
Vaga Autônoma n° 79 – Matrícula 392.090 – 11° CRI de São Paulo
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Valor do Imóvel com 2 vagas
Valor da Avaliação: R$ 669.675,00 (Seiscentos e sessenta e nove mil e seiscentos e setenta e cinco Reais)
Ref. abril /2019
TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Laudo de
Avaliação Mercadológico de Perícia Judicial, Digitado em 23 (vinte e três)
folhas, incluindo anexos, apenas no anverso.
São Paulo, 12 de abril 2019. Perito Judicial - Roberto A. Jacob Engenheiro Civil CREA 0600963995
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QUESITOS DO AUTOR
1) Queira o Sr. Perito, por favor, informar se a presente avaliação foi
elaborada em conformidade com as prescrições contidas na norma
ABNT NBR 14653 e a Norma de Avaliação e Perícias de Imóveis
Urbanos/ 2011 do IBAPE-SP.
Resposta: Vide Item II Metodologia 2) Queira o Sr. Perito, por favor, indicar quais seriam as características
físicas, arquitetônicas e dimensionais dos imóveis avaliando,
consignando as condições de uso, padrão construtivo e estado de
conservação.
Resposta: Vide Item IV Elementos da Perícia. 3) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar uma descrição detalhada das
regiões que os imóveis estão localizados, destacando ocupação
predominante, zoneamento, melhoramentos públicos implantados e em
fase de implantação que possam produzir impacto no mercado
imobiliário local.
Resposta: Vide item VII Conclusão. Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar diagnóstico fundamentado do
mercado imobiliário local.
Resposta: Vide Item VII – Conclusão e Considerações Finais 4) Queira o Sr. Perito, por favor, informar o valor de mercado dos imóveis
avaliando pelo método comparativo direto de mercado.
Resposta: Vide resposta anterior 5) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar demonstrar a pontuação
atingida.
Resposta: Vide Item V – Avaliação da Vaga Autônoma
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ANEXOS
ANEXO I - AMOSTRAS APARTAMENTO
ANEXO II - GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO E PRECISSÃO ANEXO III - FOTOS APARTAMENTO ANEXO IV – AVALIAÇÂO APARTAMENTO
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ANEXO I - AMOSTRAS APARTAMENTOS
Elemento Amostral n° 1 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento ZM Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 67, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. AP22967
Elemento Amostral n° 3 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 67, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. 568765
Elemento Amostral n° 5 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento ZM Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 60, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. CC11657
Elemento Amostral n° 6 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento ZM Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog.Área privativa 63, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. CC11360
Elemento Amostral n° 7 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento ZM Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 63, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>
Fonte / Tel Cód. CC11361
ELEMENTOS AMOSTRAIS
Tel. (11) 2659-6450 /Alabe Empreendimentos Imob Ltda CRECI 22005-j-SP
R$ 640.000,00
Tel. (11) 2729-1333 / 2House Soluções Imob. Ltda CRECI 22854-j-SP
R$ 680.000,00
R$ 680.000,00
Tel. (11) 2506-3439 / R3M Imóveis
R$ 690.000,00
Tel. (11) 2506-3439 / R3M Imóveis
R$ 700.000,00
Tel. (11) 2506-3439 / R3M Imóveis
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ANEXO II - GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO E PRECISSÃO
NumeroIII II I Pontos
Caracterização do Imóvel Completa quanto a todos Completa quanto aos Adoção de situaçãoavaliado os fatores analisados fatores utilizados no paradigma
TratamentoQuantidade Minima de dados
de mercado efetivamenteutilizados
Apresentação de Apresentação deIinformações relativas a Apresentação de informações relativas
Identicicação dos todas as cacteristicas informações relativas a a todas asdados de mercado dos dados analisados todas as caracteristcas caracteristicas dos dados
obsevado pelo autor dos dados analisadas correspondentes aosdo laudo fatores utilizados
intervalo admissivelde ajuste para o
conjunto de fatores9
III II I10 6 4
Itens 2 e 4 no grau III,com Itens 2 e 4 no mínimo no Todos no mínimo os demais no mínimo no grau II e os demais no no grau I
grau II grau Iitens Obrigatórios
3
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
2 12
3
4
5
Grau de fundamentação para tratamento de fatores
GrausPontos mínimos
GrauDescriçãoItem
1 2
2
2
3
III II I
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%Amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno da
estimativa de tendência central
GrauGrau de precisão para tratamento de fatores
Descrição
Estatística Valor
media (R$/m²) 9.557,70
Desv.pad 670,82
Elementos usados 5
Grau-Liberdade 4
Amplitude Total 919,92
Amplitude % 9,62%Grau de Precisão III
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ANEXO III - FOTOS
Foto 1 – Fachada
Foto 2 – Frente
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Foto 3 – Logradouro
Foto 4 – Sala
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Foto 5 – Terraço
Foto 6 – Cozinha e Área de Serviço
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Foto 7– Banheiro
Foto 8 – Dormitório
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Foto 9 – Salão de Festas
Foto 10 – Piscina
Foto 11 – Churrasqueira / Forno de pizza
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Foto 12 – Quadra poliesportiva
Foto 13 – Playground
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ANEXO IV – AVALIAÇÂO APARTAMENTO
1 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 67,0 m2 0,99 0,90 640.000,00R$ 576.000,00R$ 8.597,01R$
3 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 67,0 m2 0,99 0,90 680.000,00R$ 612.000,00R$ 9.134,33R$
5 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 60,0 m2 1,11 0,90 680.000,00R$ 612.000,00R$ 10.200,00R$
6 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 63,0 m2 1,05 0,90 690.000,00R$ 621.000,00R$ 9.857,14R$
7 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 63,0 m2 1,05 0,90 700.000,00R$ 630.000,00R$ 10.000,00R$ Avaliando
ap. 222 Condomínio Code 2 2 2 1 sim sim sim 66,3 m2 R$ 633.675,33 Média 9.557,70 Des. Padr. 670,82
Grau Coef.Var 7,02%
Grau III Validação entre 0,80 1,25 20%+ 11.469,24
20% - 7.646,16
Grau I Validação entre N=4 0,40 2,50
Grau II Validação entre N=5 0,50 2,00
Grau III Validação entre N=12 0,80 1,25
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