Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA
Autos do Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003
Thiago Gonzaga Emygdio, Brasileiro, Engenheiro, inscrito no Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia (CREA) sob nº 5063080687, perito nomeado no processo em
epígrafe, tendo analisado a documentação, e realizado o levantamento das informações
necessárias, vem requerer a juntada do LAUDO PERICIAL aos autos.
Outrossim, requer a liberação do depósito dos honorários periciais.
Nesses termos, pede deferimento
São Paulo, 14 de Outubro de 2016.
THIAGO GONZAGA EMYGDIO CREA nº 5063080687
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LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Perito: Thiago Gonzaga Emygdio
CREA nº 5063080687
Requerente: CONDOMÍNIO VILLAGGIO DI CAPRI
Requerido: MÁRCIA APARECIDA DA ROCHA
Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003
4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA
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SUMÁRIO EXECUTIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o VALOR DE MERCADO de imóvel localizado na
Rua Vergueiro, número 9.200, apartamento 44, Edifício 3, situado no bairro Vila Vera,
Município de São Paulo.
VALOR DE MERCADO OBTIDO
VV = R$ 353.057,08 (Trezentos e cinquenta e três mil cinquenta e sete reais e oito centavos)
em Outubro de 2016
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Sumário
1. HISTÓRICO ........................................................................................................................... 2
2. RESSALVAS ......................................................................................................................... 2
3. METODOLOGIA APLICADA ................................................................................................. 2
4. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................. 18
5. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 22
6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ............................................... 22
7. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 24
ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO
ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO
ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO
ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXO E- CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO
ANEXO F- CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO
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1. HISTÓRICO
Trata-se de ação referente a despesas condominiais movida por Condomínio Edifício
Villaggio di Capri contra Márcia Aparecida da Rocha.
O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar o valor de
mercado de imóvel localizado na Rua Vergueiro, número 9.200, apartamento 44, Edifício 3,
situado no bairro Vila Vera, Município de São Paulo.
2. RESSALVAS
O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:
O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia
empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões;
Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com
pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores;
Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou
passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações,
passivos ambientais, etc.
Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados
às conclusões deste laudo; e
O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste
presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta
avaliação.
3. METODOLOGIA APLICADA
De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os
métodos diretos e/ou indiretos.
Os métodos diretos classificam-se em:
a. Método comparativo (comparação de preço de venda);
b. Método de custo (custo de reprodução ou soma).
Os métodos indiretos classificam-se em:
a. Método de capitalização ou comparação de rendas;
b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).
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Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a
metodologia mais recomendada pela norma ABNT 14653-2/2011, com a utilização de
homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método
consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços
pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades
disponíveis para a negociação.
Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um
tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel
avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas
equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item.
3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis
A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas
existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc.,
possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento.
Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de
referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que,
na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos
coeficientes:
Área útil com acabamento: 1,00;
Área de garagem coberta: 0,50.
3.2 Fatores para Homogeneização
Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os
dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as
diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização
de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores:
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a) Fator de Transposição (Ft):
O Fator de Transposição é utilizado para a comparação entre o imóvel avaliando e as
diferentes amostras coletadas com relação à localização. Desta maneira, devem ser
consideradas características que reflitam a nobreza e potencial de valorização de cada local.
Com este intuito, foram utilizados os índices fiscais da Prefeitura Municipal de São Paulo, os
quais são baseados em estudos urbanísticos de potencial de valorização, para composição do
valor de IPTU de cada imóvel. Por fim, este fator é calculado através da Equação 1:
(1)
Onde
Ft = Fator de Transposição;
VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;
VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.
b) Fator de Área (Fa):
Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis
avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:
(2)
quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%
E
quando a diferença entre as áreas for superior a 30%
Onde
Fa = Fator de área;
Ar = Área equivalente do imóvel de referência;
Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.
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c) Fator de Oferta (Fo):
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a
venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.
d) Fator de Obsolescência (Foc):
É empregado para avaliar e homogeneizar os estados de conservação do imóvel avaliando
e das amostras de referência. Para tanto é utilizada a combinação de duas metodologias de
avaliação, o Método de Heidecke, onde são observadas as características de cada estado de
conservação, bem como a depreciação de cada um destes, e o Método de Ross, o qual
correlaciona a obsolescência de acordo com a idade da edificação. Da combinação destas
duas metodologias anteriores obtém-se o Método de Ross-Heidecke, utilizado neste laudo.
O referido fator de obsolescência é obtido através da Equação 3.
Foc = R + K x (1 – R) (3)
Onde
Foc = Fator de Obsolescência;
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, conforme Tabela 1;
K = Fator de Ross-Heidecke tabelado, conforme Tabela 2.
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Tabela 1. Coeficiente residual do fator de obsoletismo.
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Tabela 2. Tabela de Ross-Heidecke de obsoletismo.
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O detalhamento das características de cada estado de conservação, bem como as
condições para seu enquadramento, podem ser conferidas na Tabela 3.
Tabela 3. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.
Estado da Edificação Depreciação (%) Características
1 Novo 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual
de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro
cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.
Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
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e) Fator de Edificação (FC):
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento
entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um
destes.
Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de
acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:
(4)
Onde:
Fc = Fator de Edificação;
CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;
R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;
CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;
R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.
A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido
pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo
com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N
– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as
outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.
As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem
como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-
se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da
referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade
de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo
da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de
acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo
intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria.
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CLASSE 1 - RESIDENCIAL
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N
Intervalo Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.1 - Padrão
Econômico
Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 11 de 24
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.2 - Padrão Simples
Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.
1,032 sem
elevador;
1,260 com
elevador.
1,500 sem
elevador;
1,680 com
elevador.
1,266 sem
elevador;
1,470 com
elevador.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 12 de 24
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão Médio
Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Unidades contendo salas para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependência de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.
1,512 sem
elevador;
1,692 com
elevador.
1,980 sem elevador;
2,160 com elevador.
1,746 sem
elevador;
1,926 com
elevador.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 13 de 24
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão Superior
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; Instalações hidráulicas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.
1,992 sem
elevador;
2,172 com
elevador.
2,460 sem
elevador;
2,640 com
elevador.
2,226 sem
elevador;
2,406 com
elevador.
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão
Fino
Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Paredes - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; Instalações hidráulicas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; Instalações elétricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-condicionado; Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 15 de 24
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.6 - Padrão Luxo
Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupação especialmente voltada na disposição dos ambientes caracterizada pela circulação diferenciada nas áreas sociais, íntima e de serviço. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, íntima, lareira, almoço, biblioteca), pelo menos quatro suítes, com closet, sendo uma máster, cozinha, despensa e área de serviço com instalações completas para empregados, além de varandas nas quais podem estar incluídas churrasqueiras e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por unidade, além de outras para visitantes. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.
3,49 ou maior -
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 16 de 24
3.3 Tratamento Estatístico para saneamento das amostras
Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à
verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET
para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e
considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença
absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de
Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas
as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra
impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência.
Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a
definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das
Pequenas Amostras com distribuição “t” de Student, para “n” amostras e “n-1” graus de
liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados
através da Equação 5:
√ (5)
Onde
= Média Aritmética dos valores obtidos
S = Desvio padrão obtido
n = Quantidade de amostras verificadas
tc = valores percentis para distribuição “t” de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade
e confiança de 80% (valor tabelado)
Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo
de confiança, através da Equação 6:
Ap = Amax – Amin (6)
O grau de precisão, segundo a NBR 14653-2/2011, é calculado através da Equação 7:
100 (7)
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 17 de 24
Onde
Amax = Limite Superior do intervalo de confiança
= Média aritmética entre Amax e Amin (Estimativa de Tendência Central)
Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P ≤ 30%, enquanto que grau
de precisão II é obtido com 30% ≤ P ≤ 50%, e grau de precisão I para P ≥ 50%, segundo a
Norma ABNT 14653-2/2011.
Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo,
realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário básico
através de ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança.
3.4 Obtenção do valor de mercado do imóvel avaliando.
Após a obtenção do valor unitário básico, o valor de mercado do imóvel avaliando será
obtido de acordo com a equação 8.
Vv = Vub x Foc x Aeq (8)
Onde
Vv = Valor de mercado do imóvel avaliando (R$);
Vub = Valor unitário básico (R$ / m²);
Foc = Fator de obsolescência do imóvel avaliando;
Aeq = Área equivalente do imóvel avaliando (m²).
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4. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO
No dia 03 de Outubro de 2016 o perito realizou a vistoria do Imóvel Avaliando, sendo esta
acompanhada também por Oficial de Justiça e pela Requerida.
Quando da realização da vistoria, este encontrava-se ocupado pela Requerida.
Trata-se de imóvel residencial, tipo apartamento, localizado na Rua Vergueiro, número
9.200, apartamento 44, Edifício 3, situado no bairro Vila Vera, Município de São Paulo. Os
detalhes construtivos do condomínio e do imóvel avaliando podem ser conferidos nas Tabelas
04 e 05, respectivamente.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel
avaliando encontra-se no setor 49, quadra 101 e possui índice fiscal R$ 968,00. A localização
do imóvel Avaliando pode ser conferida na Figura 01.
Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura
Ipiranga, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Mista de Média
Densidade (IP-ZM-2). A localização deste no mapa de zoneamento pode ser verificada na
Figura 02. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser
verificada no Anexo E.
O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como
fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas.A topografia do
local é plana, aparentemente com solo seco e firme.
A região onde insere-se o imóvel avaliando apresenta elevado fluxo de veículos, sendo que
encontra-se próxima a Rodovia Anchieta, SP-050, sendo esta uma das principais rotas de
ligação entre a Capital e o Litoral Sul do Estado. Também conta com elevada presença de
transporte público terrestre.
Com relação ao mercado imobiliário, a região apresenta ocupação mista, com a presença
de residências unifamiliares (casas e sobrados) e multifamiliares (prédios de apartamentos),
bem como estabelecimentos comerciais de pequeno e médio porte.
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Figura 01 – Localização do imóvel avaliando.
Figura 02 – Localização do imóvel avaliando no plano de zoneamento municipal.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 20 de 24
Os detalhes do condomínio onde se encontra o imóvel avaliando podem ser conferidos na
Tabela 4 enquanto que as informações obtidas durante a vistoria do imóvel encontram-se
exibidas na Tabela 5:
Tabela 4. Características do Condomínio
Classe Residencial Apartamento Padrão Médio
Estrutura Concreto Armado
Revestimento Externo Pintura texturizada sobre argamassa
Pavimentos Térreo mais 09 (nove) pavimentos
Garagem em subsolo Não
Elevadores 02 (dois) elevadores por bloco
Apartamentos / Andar 04 (quatro) apartamento por andar
Estado da Edificação: Regular
Dispositivos de Segurança Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca
elétrica, gaiola.
Benfeitorias Salão de festas, piscina, churrasqueira.
Tabela 5. Características do Imóvel Avaliando
Compartimentos Descrição
Sala, 03 dormitórios, 01 banheiro, cozinha, área de serviço, sacada.
Sala – Piso: carpete de madeira; Revestimento: pintura sobre argamassa,
texturizada em uma das paredes; Forro: pintura sobre gesso acartonado;
Esquadrias – Porta de madeira simples para entrada, porta de alumínio de correr, com 02
folhas móveis, para acesso à sacada.
Sacada – Piso - ardósia; Revestimento e forro – pintura sobre
argamassa.
Dormitórios – Piso: Carpete de madeira; Revestimento – pintura sobre argamassa;
Forro: gesso; Esquadrias – caixilhos de alumínio com janela
de corre e folha de vidro de abrir, portas simples de madeira para acesso.
Banheiro – Piso: cerâmico;
Revestimento – barra impermeável na pia, pintura sobre argamassa;
Forro – gesso; Esquadrias – Caixilhos de alumínio
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basculante reduzidos, com 02 folhas móveis.
Cozinha e área de serviço – Piso: Cerâmico; Revestimento interno: azulejo até meio-teto; Esquadrias – Porta sanfonada para acesso à cozinha, porta de vidro fantasia de correr para
acesso à área de serviço, caixilhos de alumínio basculante na área de serviço.
Vagas de garagem 01 vaga de garagem sorteada
Idade 15 (quinze) anos
Estado da edificação Regular
Padrão da edificação: 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N considerado 1,800
Fator de Obsolescência (Foc) 0,85
CUB ajustado (R$ / m²) R$ 2.331,14 / m²
Setor / Quadra / Lote 049 / 101 / 004
Índice Fiscal (R$) 968,00
Área útil (m²) 63,73 m²
Vaga de Garagem 10,00 m²
Área equivalente (m²) (63,73 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,50) = 68,73
m²
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5. AVALIAÇÃO
As pesquisas de mercado e memoriais de cálculo podem ser conferidos, respectivamente,
nos ANEXOS A e B deste laudo.
5.1 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando
Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 6.043,38, conforme demonstrado no ANEXO
B, e a área equivalente do Imóvel de 68,73 m², já considerada a vaga de garagem, e o fator de
obsolescência (Foc) de 0,85, obtém-se o valor de mercado atual do Imóvel:
Vv = 68,73 m² x R$ 6.043,38 / m² x 0,85 = R$ 353.057,08
6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO
As Tabelas 6 e 7, exibidas a seguir, contém, respectivamente, as informações relativas ao
grau de precisão e de fundamentação do presente laudo de acordo com a Norma ABNT 14653-
2/2011:
Tabela 6. Grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em
torno da estimativa de
tendência central
< 30% < 40% < 50%
VV = R$ 353.057,08 (Trezentos e cinquenta e três mil cinquenta e sete reais e oito centavos)
em Outubro de 2016
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Tabela 7. Grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a todos
os fatores analisados
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma
2
Quantidade mínima
de dados de
mercado,
efetivamente
utilizados
12 5 3
3 Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas,
com foto e características
observadas pelo autor do
laudo
Apresentação das
informações
relativas a todas
as características
dos dados
analisadas
Apresentação de
informações relativas
a todas as
características dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
4
Intervalo admissível
de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
O atendimento a cada exigência concederá o número de pontos equivalente ao seu grau ao
laudo, sendo que o nível de fundamentação deste é determinado de acordo com o somatório
de pontos obtidos, de acordo com a Tabela 8 a seguir
Tabela 8. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação.
Desta maneira, o presente laudo possui Grau II de fundamentação e Grau III de
precisão.
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens Obrigatórios
Itens 2 e 4 no Grau III, com
os demais no mínimo no
Grau II
Itens 2 e 4 no mínimo no
Grau II e os demais no
mínimo no Grau I
Todos no
mínimo no
Grau I
Pontos Obtidos 8
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7. ENCERRAMENTO
E, tendo concluído o presente laudo em 24 (vinte e quatro) folhas de papel formato A4,
digitadas somente em um lado, com 2 (duas) figuras de localização e 6 (seis) anexos, tudo
devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este laudo,
Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.
Neste termos,
Pede deferimento.
São Paulo, 14 de Outubro de 2016.
THIAGO GONZAGA EMYGDIO
Perito do Juízo
CREA nº 5063080687
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ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 1 - A1
Logradouro: Rua Dom Vilares 1580 - Cond. Vale Dourado
Preço de Venda: R$ 300.000,00
Área Útil (m²) 47,00
Área Garagem Subsolo (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (47,00 m² x 1,00) + (10,00m² x
0,50) 52,00
Estado de Conservação: Regular
Obsolescência 0,91
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,926
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.494,32
Setor / Quadra / Lote 049 / 455 / 001
Idade (anos) 10 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 924,00
Preço por m² (R$/m²): 5769,23
Contato: Shimada Imóveis - (11) 5068-1008
Características Gerais:
Imóvel com 02 dormitórios, 01 banheiro, sala com 02 ambientes, sacada. Piso em carpete de madeira e cerâmico
nas áreas úmidas. 01 vaga de garagem. Condomínio: churrasqueira, piscina, playground, quadra poliesportiva, salão
de festas, salão de jogos, sauna)
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Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 2 - A2
Logradouro: Av. Coronel José Pires de Andrade nº 845 - 10º andar - Condomínio Vila Mallaga
Preço de Venda: R$ 285.000,00
Área Útil (m²) 50,00
Área Garagem Subsolo (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (50,00 m² x 1,00) +
(10,00m² x 0,50) 55,00
Estado de Conservação: Regular
Obsolescência 0,91
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,730
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.240,49
Setor / Quadra / Lote 049 / 121 / 108
Idade (anos) 10 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 930
Preço por m² (R$/m²): 5181,82
Contato: Ateliê dos Imóveis - (11) 3386-2500
Características Gerais: Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e
varanda. Piso cerâmico em todos os ambientes. 01 vaga de garagem. Condomínio: Churrasqueira
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 3 - A3
Logradouro: Rua Abagiba nº 674 - 2º andar - Condomínio Villa Felice
Preço de Venda: R$ 300.000,00
Área Útil (m²) 51,00
Área Garagem Subsolo (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (51,00 m² x 1,00) +
(10,00m² x 0,50) 56,00
Estado de Conservação: Entre Regular e Reparos Simples
Obsolescência 0,85
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,926
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.494,32
Setor / Quadra / Lote 049 / 066 / 34
Idade (anos) 12 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 890
Preço por m² (R$/m²): 5357,14
Contato: Adelino Imóveis - (11) 5073-5014
Características Gerais:
Apartamento com 02 dormitórios, cozinha, banheiro, sala, área de serviços e sacada. Piso cerâmico. 01 vaga de garagem. Condomínio: Churrasqueira, Lavanderia coletiva, piscina,
playground, sala de ginástica, salão de festas.
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Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 4 - A4
Logradouro: Rua Descampado nº 121 - Gardens Living Club
Preço de Venda: R$ 360.000,00
Área Útil (m²) 59,00
Área Garagem Subsolo (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (59,00 m² x 1,00) + (10,00m² x
0,50) 64,00
Estado de Conservação: Entre Novo e Regular
Obsolescência 0,97
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 2,100
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.719,67
Índice Fiscal (R$/m²): 1060
Setor / Quadra / Lote 049 / 121 / 100
Idade (anos) 3 Anos
Preço por m² (R$/m²): 5625,00
Contato: Ponto House - (11) 4302-7880
Características Gerais:
Apartamento com 02 dormitórios, 01 suíte, banheiro social, cozinha, área de serviço e varanda. 01 vaga de garagem.
Condomínio: Churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva, salão de jogos, espaço gourmet, sala de ginástica, sauna, jardim,
playground e salão de festas.
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Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 5 - A5
Logradouro: Av. Santo Albano nº 516 - Ed. Santi Albani
Preço de Venda: R$ 430.000,00
Área Útil (m²) 90,00
Área Garagem Subsolo (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (90,00 m² x 1,00) +
(10,00m² x 0,50) 95,00
Estado de Conservação: Regular
Obsolescência 0,80
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 2,050
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.654,91
Índice Fiscal (R$/m²): 894
Setor / Quadra / Lote 049 / 068 / 079
Idade (anos) 20 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4526,32
Contato: Porella Imóveis - (11) 3842-3314
Características Gerais:
Apartamento com 03 dormitórios, 01 suíte, sala com 02 ambientes, cozinha, sacada e área de serviço. 01 vaga de
garagem. Condomínio: Churrasqueira, piscina, playground, sala de ginástica, salão de festas.
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Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 6 - A6
Logradouro: Rua Vergueiro nº 9024 - 3º andar - Resid. Vergueiro
Preço de Venda: R$ 350.000,00
Área Útil (m²) 60,00
Área Garagem Subsolo (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (60,00 m² x 1,00) + (10,00m² x
0,50) 65,00
Estado de Conservação: Entre Regular e Reparos Simples
Obsolescência 0,72
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,700
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.201,64
Índice Fiscal (R$/m²): 930
Setor / Quadra / Lote 049 / 069 / 33
Idade (anos) 25 Anos
Preço por m² (R$/m²): 5384,62
Contato: Di Palma Campos - (11) 4302-7676
Características Gerais: Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, sacada.
Carpete de madeira na sala e dormitórios. 01 vaga de garagem. Condomínio: playground, salão de festas, piscina, churrasqueira.
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ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Quadro matriz de homogeneização dos dados.
Homogeneização dos Dados
Amostra (Ai)
Dados Iniciais (R$)
Matriz dos Fatores Dados Finais (R$)
Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fc Foc
A1 5769,23 1,05 0,97 0,90 0,93 0,91 6126,92 1,062
A2 5181,82 1,04 0,95 0,90 1,04 0,91 4850,18 0,936
A3 5357,14 1,09 0,95 0,90 0,93 0,85 6075,00 1,134
A4 5625,00 0,91 0,98 0,90 0,86 0,97 5366,25 0,954
A5 4526,32 1,08 1,08 0,90 0,88 0,80 6029,06 1,332
A6 5384,62 1,04 0,99 0,90 1,06 0,72 6057,70 1,125
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Fo x [1 + (Ft - 1) + (Fa – 1) + ... + (Fn – 1)]
Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta
Fc = Fator de Edificação Foc = Fator de Obsolescência
GRÁFICO DE DISPERSÃO
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Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado
1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO
Processo: 1015949-19.2015.8.26.0003
Vara: 4ª Vara Cível
Fórum: Fórum Regional III - Jabaquara
2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Logradouro: Rua Vergueiro nº 9200
Complemento: ap.44 - Bloco 3
Bairro: Vila Vera Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Número de amostras de referência: 6
Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 5750,85
Desvio Padrão (R$/m²): 524,82
Variância (R$/m²) ^ 2 : 275436,64
Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A1 6126,92
Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A2 4850,18
4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"
D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,73
Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,72 Amostra Pertinente
Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 0,72 Amostra Pertinente
CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES
5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT
Nível de Confiança: 80%
Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,44
Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 5442,32
Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 6059,38
Estimativa de Tendência Central: 5750,85
Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 5,36%
Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão
6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO
Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 617,06
Número de Classes de Divisão: 3
Amplitude de cada Classe (R$/m²): 205,69
Primeira Classe: de 5442,32 até 5648,01 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Segunda Classe: de 5648,01 até 5853,70 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Terceira Classe: de 5853,70 até 6059,38 Amostras no Intervalo (Pesos): 2
Soma dos Pesos: 4
Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 24173,52
Valor Unitário Básico (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 6043,38
7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
Área Equivalente do imóvel avaliando (m²): 68,73
Fator de obsolescência para o imóvel avaliando (Foc) 0,85
VALOR DE MERCADO (Valor Unitário Básico x Área Equivalente x Foc) (R$): R$ 353.057,08
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 01. Fachada do condomínio do imóvel avaliando.
Foto 02. Detalhe da cozinha do imóvel avaliando.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 03. Detalhe da cozinha e área de serviço do imóvel avaliando.
Foto 04. Detalhe da sala do imóvel avaliando.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 05. Detalhe da sacada do imóvel avaliando.
Foto 06. Detalhe do corredor de acesso aos dormitórios e banheiro.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
1
Foto 07. Detalhe do dormitório 01.
Foto 08. Detalhe do dormitório 02 do imóvel avaliando.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 09. Detalhe do dormitório 03 do imóvel avaliando.
Foto 10. Detalhe do banheiro do imóvel avaliando.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed.
Ver. E ampl. – São Paulo: Pini, 2008.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653: Avaliação de
bens - parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: 2011.
_____. NBR 14653-2: Avaliação de bens – parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: 2011.
_____. NBR 12721:2006 Versão corrigida 2:2007. Avaliação de custos unitários de
construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios –
Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO
(Ibape). Procedimento para aplicação de fatores. Disponível em: www.ibape-sp.org.br
_____. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011. Disponível em:
www.ibape-sp.org.br
KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de
imóveis e perícias. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.
MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis: uma análise do campo da
engenharia legal. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2003.
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Processo nº 1015949-19.2015.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO E – CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO F – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO
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Folha 1
ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m
ALTURA DA EDIFICAÇÃO
SUPERIOR A 6,00 m
ZER - BAIXA DENSIDADE ZER - 1 ZER - 1/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO2,00 m em toda a
extensão
ZONA CENTRALIDADE LINEAR INTERNA OU LINDEIRA A ZER
ZCLz-I ou ZCLz-II
0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)
ZONA CENTRALIDADE LINEAR DE PROTEÇÃO ZCLp 0,05 1,00 1,00 0,50 0,15 250 m² 10,00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)
ZONA PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL ZPI ZPI/01 a ZPI/06 0,10 1,00 1,50 0,70 0,15 500 m² 15, 00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) (d)
ZM - MÉDIA DENSIDADE ZM - 2 0,20 1,00 2,00 0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 m 25,00 m 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM - 3aZM - 3a/01 a ZM - 3a/08 1,00 2,50
ZM - 3b 2,00 4,00 (f) (g)
ZCP - aZCP-a/01 a ZCP-a 04 1,00 2,50
ZCP - b 2,00 4,00 (h)
ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO CULTURAL ZEPEC
ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO ZEP
h) ver parágrafo único do artigo 28 deste livro para o CA da ZCPb/04
(c) (d)
0,20 0,70 0,15 125 m² 5,00 m SEM LIMITE 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d)
f) ver parágrafo 1º do artigo 22 deste livro para os CA das zonas ZM-3b/09 a ZM-3b/12 e ZM-3b/14 a ZM-3b/21g) ver parágrafo 2º do artigo 22 deste livro para o CA e o gabarito da ZM-3b/13
0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 mSEM LIMITE
(g) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d)
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ZONA CENTRALIDADE POLAR OU LINEAR
0,20
PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO DA SUBPREFEITURA DE IPIRANGA - PRE-IPQUADRO Nº 04 do Livro XIII - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
ZM - ALTA DENSIDADE
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
RECUOS MÍNIMOS (m)
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
MÍNIMO BÁSICO MÁXIMOTAXA DE
OCUPAÇÃOMÁXIMA
ZONA DE USO GABARITO DE ALTURA
MÁXIMO (m)
Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem imóvel representativo (BIR) ou a área de urbanização especial (AUE) ou a área de proteção paisagística (APP), enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento quando houver.
Características de aproveitamento, dimensionsmento e uso do solo devem obedecer a legislação (Decreto Estadual nº 201-A, de 1893) que criou esta unidade de conservação e ao respectivo plano de manejo.
FRENTE
FUNDOS E LATERAISFRENTE
MÍNIMA (m)
TAXA DE PERMEABILIDA
DE MÍNIMA
LOTE MÍNIMO (m²)
(c) (d)
e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas
c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metrosd) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas
NOTAS:
b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEISa) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura
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