Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 1
LAUDO DE AVALIAÇÃO
JUSTIÇA ESTADUAL
COMARCA DE SÃO CARLOS/SP.
CARTÓRIO DA 3ª VARA CÍVEL
PROCESSO: 1001582-81.2014.26.0566 (digital)
AÇÃO : EXECUÇÃO
REQUERENTE(S) : ITAU UNIBANCO S.A.
REQUERIDOS (S) : SUPERMERCADO DOTTO LTDA e OUTROS
SUMÁRIO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES. 3
1.1. Objetivo 3
2. DAS VISTORIAS 4
1.2. Descrição dos imóveis 4 1.2.1. Prédio do antigo Supermercado Dotto 7 1.2.2. Estacionamento e Refeitório 12 1.2.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272 15 1.2.4. Galpão à Rua São Sebastião, nºs 2.289 e 2.297 17
2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA 20
2.1. Valores dos Terrenos (Vt) 20
2.2. Valor das Construções (Vc) 20 2.2.1. Valores Unitários 20 2.2.2. Depreciação 21 2.2.3. Cálculo do Valor das Construções 21
3. MODELO ESTATÍSTICO PARA AVALIAÇÃO DOS TERRENOS 22
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fl.: 2
3.1. Função Estimativa 23
4. AVALIAÇÃO 24
4.1. Prédio do antigo Supermercado Dotto 24 4.1.1. Valor do terreno (Vt) 24 4.1.2. Valor das construções (Vc) 25 4.1.3. Valor total do imóvel (Vi) 26 4.1.4. Valor da parte ideal penhorada (Vip) 26
4.2. Estacionamento e Refeitórios 27 4.2.1. Valores dos terrenos 27 4.2.2. Valor das construções (Vc) 29 4.2.3. Valor total dos imóvelis (Vi) 30 4.2.4. Valores das partes ideais penhoradas (Vp) 31
4.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272 32 4.3.1. Valor do terreno (Vt) 32 4.3.2. Valor das construções (Vc) 33 4.3.3. Valor total do imóvel (Vi) 34 4.3.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp) 34
4.4. Galpão à Rua São Sebastião, 2289 e 2297 35 4.4.1. Valor total do terreno (Vt) 35 4.4.2. Valor das construções (Vc) 36 4.3.3. Valor total do imóvel (Vi) 37 4.3.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp) 37
4. ENCERRAMENTO 40
ANEXO 01 : Croquis dos imóveis e documentação fotográfica ANEXO 02 : Pesquisa e inferência estatística para avaliação dos terrenos.
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fl.: 3
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.
No transcorrer deste trabalho serão obedecidos aos preceitos
básicos da NBR-14653 (Norma Brasileira para Avaliações de Bens) da ABNT e também aos critérios e
recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia).
1.1. Objetivo
O presente laudo pericial tem por escopo encontrar o valor atual
e de mercado para os imóveis e partes ideais pertencentes a CARLOS ALBERTO DOTTO encontram-se
penhoradas conforme TERMO DE PENHORA de fl. 118 dos autos.
Em suma, os bens a avaliar são os seguintes:
ITEM MATR/TRANSCR. FRAÇÃO IDEAL PENHORADA
BEM A AVALIAR
1
Matr. 9859
1/6 Prédio do Supermercado Dotto
Matr. 56131
Matr. 56130
Matr. 56.129
Matr. 36.387
2 Matr. 44.739 1/2 Estacionamento do Supermercado Dotto
3 Matr. 30.633 1/6
4 Matr. 37.517 1/6 Galpão comercial à Rua XV de Novembro, 2272
5 Matr. 105.383 1/4 Galpão comercial à Rua São Sebastião 2297
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fl.: 4
2. DAS VISTORIAS
As vistorias nos imóveis foram realizadas nos dias 23, 26 e 28
de janeiro de 2015.
No local, observou-se que o prédio do Supermercado Dotto
estava passando por reformas e adequações de vulto pelos novos inquilinos do mesmo, Helton dos Santos
Alexandre e Jocerlândio Monteiro do Nascimento, que registraram Contrato de Locação Imobiliária, para o
exercício de preferência e vigência da locação, datado de 23/04/2014, nas matrículas 9.859, 56.131,
56.130, 56.129 e 36.387 (prédio do supermercado). Também estavam sendo efetuados reparos e
adequações no imóvel correspondente à matrícula 44.739 e 30.633 (estacionamento) e na matrícula 105.383
(parte do Galpão com frente para a Rua São Sebastião, 2297), em cujas matrículas também foi registrado o
mencionado contrato de locação.
Mais detalhes a respeito de cada imóvel serão indicados no item
a seguir.
1.2. Descrição dos imóveis
Conforme já visto, tratam-se de quatro imóveis a avaliar, apesar
de dois deles serem constituídos por mais de uma matrícula.
Três dos quatro imóveis avaliandos encontram-se na mesma
quadra formada pelas ruas XV de Novembro, D. Pedro II, São Sebastião e São Joaquim, e o
estacionamento em frente ao prédio do Supermercado Dotto, com frente para a Rua D. Pedro II, conforme
mostra a ilustração a seguir:
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fl.: 5
Figura 1: Localização dos imóveis avaliandos.
Todos os imóveis, portanto, estão situados numa mesma região
comercial de média densidade, ainda considerada centro, em São Carlos.
O local é servido por todos os melhoramentos públicos básicos
como guias e sarjetas, asfalto, redes de energia elétrica, água, esgotos, águas pluviais, telefonia, televisão a
cabo etc.
A região é constituída atualmente por residência de padrão
simples a médio e relativamente antigas, prédios de apartamentos residenciais, estabelecimentos comerciais
diversos como supermercados, lojas, padarias, bares e restaurantes, escolas, igrejas, postos de combustíveis
etc.
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fl.: 6
A Rua XV de Novembro trata-se de importante corredor
comercial da cidade e as ruas perpendiculares (D. Pedro e São Joaquim), vias de acesso alternativas à
Avenida São Carlos para o deslocamento no sentido Norte-Sul.
Em relação ao Plano Diretor do Município, o imóvel se
localizada na Zona 1, de ocupação induzida, que possui um coeficiente máximo de ocupação de 70% do
terreno e um coeficiente de aproveitamento básico para construções é igual 2 vezes a área do terreno e o
máximo é de 3,5.
Os setores e índices locais dados pela planta genérica de valores
(PGV) da cidade de São Carlos (índices 2011 não alterados relativamente) para a região em estudo, são:
Localidade Índice local
Rua XV de Novembro – corredor comercial 351,04
Quadra das ruas XV de Novembro, D. Pedro II, São Sebas tião e São Joaquim 241,35
Quadra das ruas XV de Novembro, D. Pedro II, São Sebas tião e Rui Barbosa 182,53
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fl.: 7
1.2.1. Prédio do antigo Supermercado Dotto
a) Do terreno
O imóvel em questão é formado por 05 (cinco) matrículas:
9.859, 56.131, 56.130, 56.129 e 36.387.
Através de buscas junto à Prefeitura Municipal e da análise das
descrições contidas em cada uma das matrículas foi possível reconstituir qual era a situação anterior às
diversas ampliações do supermercado até o formato atual do imóvel.
A figura a seguir, também mostrada no croqui 01-A em anexo,
ilustra a composição do terreno:
Figura 2: Compos ição do imóvel correspondente ao antigo Supermercado Dotto
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fl.: 8
Tendo verificado as medidas através de levantamento expedito,
com trena a laser, o signatário verificou pequenas diferenças de medidas, que resultaram numa área
ligeiramente diferente, conforme mostra o CROQUI 01-A em anexo.
As medidas obtidas no local foram as seguintes:
Frente para a Rua XV de Novembro......................................................... 46,57 metros
Frente para a Rua D. Pedro II ................................................................... 36,80 metros
Divisa dos fundos (paralela com a Rua D. Pedro II) ................................... 46,40 metros
Divisa lateral esquerda (paralela com a Rua XV de Novembro) ................. 35,80 metros
ÁREA CALCULADA DO TERRENO................................................. 1.682,69 m2
b) Das construções
Durante as vistorias, verificou-se que os novos inquilinos estão
promovendo reformas e adequações de vulto no prédio.
Pelo que se pôde observar no local e através de fotos
fornecidas pelos novos inquilinos referentes às reformas, verificou-se que os beirais de concreto armado que
existiam junto aos alinhamentos prediais das Ruas XV de Novembro e D. Pedro II foram demolidos; o
passeio público junto à Rua XV de Novembro foi readequado; foram abertas diversas canaletas no piso do
salão comercial para a passagem de tubulações e instalações; o piso do salão foi substituído por piso de
placas de granito; o forro do salão está sendo substituído por forro de placas de PVC; as instalações elétricas
estão sendo completamente substituídas; as instalações hidráulico sanitárias estão recebendo reparos e
adequações; as fachadas do prédio estão recebendo novo sistema de comunicação visual.
Apesar de tais reformas e adequações de vulto, que visam
adequar o uso do prédio ao padrão de um supermercado mais moderno, não foi verificada reforma
envolvendo a parte estrutural da edificação, que mostra-se sólida, em concreto armado, sem evidências de
trincas ou recalques de fundações, com alvenarias de tijolos cerâmicos revestidos com argamassa mista e
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 9
pintura ou elementos cerâmicos em regular estado, e ainda com cobertura em telhas termo-acústicas (telha
“sanduiche”) apoiadas sobre estrutura metálica em condição regular.
Para fins de avaliação, o prédio será enquadrado na condição
‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, já que não demandava antes da reforma,
intervenções no sistema estrutural.
O imóvel está construído rente ao alinhamento predial da Rua
XV de Novembro e afastado do alinhamento predial da Rua D. Pedro II, deixando neste último, espaço para
o estacionamento de veículos.
No pavimento térreo, há o salão comercial principal, com
entradas pela esquina e pela Rua D. Pedro II. Pela Rua XV de Novembro existe uma garagem que
originalmente servia ao apartamento residencial edificado no pavimento superior. Junto à divisa da direita para
quem da Rua XV de Novembro olha para o imóvel, em continuidade à mencionada garagem, existe um
corredor operacional, uma antiga câmara fria e um elevador de carga em fase de execução.
No pavimento superior há um mezanino com largura média de
3,60 metros que se estende ao longo de parte da divisa com a Rua XV de Novembro, na extensão total da
divisa com a Rua D. Pedro II e por parte da divisa lateral esquerda para quem da Rua D. Pedro II olha para
o imóvel. Além disso, conta com um bloco construtivo que possui 02 sanitários, 02 salas operacionais,
depósito e um salão, e outro bloco contendo cozinha industrial e panificadora.
Há no pavimento superior, com entrada pela Rua XV de
Novembro, um sobrado residencial que possui 03 dormitórios, banheiro para os dormitórios, sala, banheiro
social, cozinha, escritório, área de serviço, depósito, banheiro de serviço e uma varanda descoberta.
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 10
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
ÁREAS Terreno 46,57 x irreg.
= 1.682,69m²
Construções Área Construída Principal 1 = 1.480,16 m² Área Construída Principal 2 = 173,85 m² Área Construída Secundária 1-a = 145,82 m² Área Construída Secundária 1-b = 131,68 m² Área Construída Secundária 2 = 88,14 m² Área Construída Secundária 3 = 128,64 m²
Total At = 2.148,29 m²
CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS
Padrão construtivo Galpão médio.
Idade média de cálculo 30 anos
Estado de conservação Necessitando de reparos simples (“e” de Ross Heidecke)
Alvenaria Tijolos comuns revestidos com massa mista.
Esquadrias Portas externas/internas ferro/madeira. Janelas: ferro
Telhado Telha de aço galvanizado tipo “sanduíche” – com tratamento termoacústico –
sobre estrutura metálica treliçada.
ACABAMENTOS
CÔMODO PISO FORRO PAREDES OBS:
Estacionamento Cimentado
Salão principal Granito PVC Látex com massa
Mezanino Granito Sem forro Látex com massa
WC do mezanino Granito Laje Azulejo até o teto
Refeitório Cimentado Laje Azulejo até o teto
Depósito 01 Cimentado Laje Látex sem massa
Depósito 02 Caco cerâmico Laje Óleo até 2,10
Salão superior Cerâmica esmaltada Laje Látex com massa
Cozinha superior Cerâmica esmaltada Sem forro Azulejo até 2,10 metros
Cozinha industrial Cerâmica esmaltada PVC Azulejo até o teto
Padaria Cerâmica esmaltada PVC Azulejo até o teto
Residência
Escada Madeira Laje Látex com massa
03 dormitórios taco de madeira Laje Látex com massa Armário embutido e trincas na alvenaria
WC social 01 Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto
Sala Taco Laje Látex com massa
WC social 02 Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 11
Cozinha Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto
Dormitório dos fundos
Taco Laje Látex com massa
Área de serviço Ladrilho cerâmico Laje Azulejo até 1,5 na parede do tanque
Depósito Taco Laje Látex com massa
WC serviço Taco Laje Azulejo meia barra
Varanda Caco cerâmico Sem forro Chapisco
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 12
1.2.2. Estacionamento e Refeitório
a) Do terreno
O imóvel em questão é formado por 02 (duas) matrículas:
44.479 e 30.633.
Pela análise das descrições contidas em cada uma das
matrículas foi possível elaborar a figura a seguir, também mostrada no croqui 02-A em anexo:
Figura 3: Compos ição do imóvel correspondente ao estacionamento e refeitório que serviam ao antigo Supermercado Dotto
Tendo verificado as medidas através de levantamento expedito,
com trena a laser, o signatário verificou pequenas diferenças de medidas, que resultaram numa área
ligeiramente diferente, conforme mostra o CROQUI 02 em anexo.
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 13
As medidas obtidas no local foram as seguintes:
Frente para a Rua D. Pedro II ................................................................... 35,18 metros
ÁREA CALCULADA DO TERRENO................................................. 855,88 m2
b) Das construções
Há no imóvel, nos fundos do terreno correspondente à matrícula
30.633, uma edificação assobradada que no térreo possui 03 banheiros e no pavimento superior um
refeitório.
Os novos inquilinos vêm promovendo alguns reparos, pintura e
adequação de revestimentos.
Para fins de avaliação, o prédio será enquadrado na condição
‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, também não havendo indícios da
necessidade de intervenções no sistema estrutural.
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
ÁREAS Terreno 35,18 x irreg.
= 855,88 m²
Construções Área Construída Principal - Refeitório
= 97,44 m²
Total At = 97,44 m²
CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS
Padrão construtivo Comercial simples.
Idade de cálculo 20 anos.
Estado de conservação Necessitando de reparos simples (“e” de Ross Heidecke)
Alvenaria Tijolos comuns revestidos com massa mista.
Esquadrias Portas externas/internas ferro/madeira. Janelas: ferro
Telhado Telha cerâmica sobre estrutura de madeira.
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 14
ACABAMENTOS
CÔMODO PISO FORRO PAREDES OBS:
Estacionamento Asfalto Sem forro Látex sem massa
Refeitório
04 ves tiários Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até 2,10 metros
Refeitório Cerâmica esmaltada Sem forro Azulejo até 2,10 metros
Varanda Cerâmica esmaltada Sem forro Látex sem massa
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 15
1.2.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272
O imóvel em questão trata-se de um galpão de uso geral situado
à Rua XV de Novembro, 2272, entre as ruas D. Pedro II e São Joaquim, na quadra completada pela Rua
São Sebastião, sendo objeto da Matrícula 37.517 do CRI local.
a) Do terreno
Verificou-se no local que as medidas do terreno são ligeiramente
diferentes das medidas que constam da Matrícula 37.517. Enquanto na matrícula consta ter o imóvel 6,00
metros na frente e nos fundos por 28,00 metros da frente aos fundos, indicando uma área de 168,00 m2,
verificou-se no local uma largura do terreno de 5,44 metros e uma profundidade de 29,92 metros,
correspondendo a uma área total de 162,76 m2.
Frente para a Rua XV de Novembro e nos fundos..................................... 5,44 metros
Profundidade ............................................................................................ 29,92 metros
ÁREA CALCULADA DO TERRENO................................................. 162,76 m2
O croqui 03 em anexo mostra a situação do imóvel de acordo
com a vistoria realizada no local.
b) Das construções
Há no imóvel, um galpão coberto com telhas de aço galvanizado
sobre estrutura metálica treliçada e com lanternim, paredes rebocadas e com barra a óleo até 2,10 metros,
mais pintura PVA no restante. O salão encontra-se no contrapiso. Na parte da frente do terreno existe um
mezanino utilizado como depósito, sendo necessário utilizar uma escada de madeira para acessá-lo. Não há
instalações sanitárias.
Este imóvel não está incluído na locação já mencionada
anteriormente neste laudo.
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fl.: 16
Para fins de avaliação, o prédio será enquadrado na condição
‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, não havendo indícios da necessidade de
intervenções no sistema estrutural.
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
ÁREAS Terreno 5,44 x 29,92
= 162,76 m²
Construções Área Construída Principal = 162,76 m² Áreas Construídas Secundárias = 38,08 m²
Total At = 200,84 m²
CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS
Padrão construtivo Galpão Econômico.
Idade de cálculo Aproximadamente 30 anos.
Estado de conservação Necessitando de reparos simples (“e” de Ross Heidecke)
Alvenaria Tijolos comuns revestidos com massa mista.
Esquadrias Porta externa de enrolar: aço. Janelas: Alumínio.
Telhado Telha de aço galvanizado sobre estrutura metálica treliçada.
ACABAMENTOS
CÔMODO PISO FORRO PAREDES OBS:
Salão principal Contra piso Sem forro Óleo até 2,10 metros + látex sem massa
Mezanino Paviflex Sem forro Látex sem massa
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fl.: 17
1.2.4. Galpão à Rua São Sebastião, nºs 2.289 e 2.297
O imóvel em questão trata-se de um galpão situado à Rua São
Sebsatião, nºs 2289 e 2297, São Sebastião, entre as ruas D. Pedro II e São Joaquim, na quadra completada
pela Rua XV de Novembro, edificado sobre dois terrenos distintos e com matrículas distintas.
a) Do terreno
A parte da esquerda do imóvel, para quem da Rua São
Sebastião olha para o mesmo, originalmente possuía o nº 2.289, sendo objeto da Matrícula 64.371. A parte
da direita do imóvel, orginalmente com o nº 2.297, é objeto da Matrícula 105.383 do CRI local. A penhora
recai apenas sobre a parte da direita, ou seja, sobre a Matrícula 105.383.
Verificou-se no local que as medidas do terreno são ligeiramente
diferentes das medidas que constam das Matrículas 64.371 e 105.383. Enquanto nas mencionadas matrículas
consta que ambos os terrenos possuem formato retangular, 9mx44m cada um, no local constatou-se que a
testada de ambos é de apenas matrícula 17 metros, de modo que será considerada uma largura de 8,50
metros para cada um deles.
Frente total do imóvel para a Rua São Sebastião (2 terrenos)..................... 17,00 metros
Profundidade ............................................................................................ 44,00 metros
ÁREA CALCULADA PARA OS 2 TERRENOS ................................ 748,00 m2
ÁREA CALCULADA PARA CADA TERRENO................................ 374,00 m2
O croqui 04-A em anexo mostra a situação do imóvel de
acordo com a vistoria realizada no local.
b) Das construções
Trata-se um galpão de uso geral, adequado para o uso como
depósito, inclusive com docas para carga e descarga comercial com acesso direto pela Rua São Sebastião.
No piso térreo há depósito e uma câmera fria montada e parafusada no piso (tratando-se assim de bem
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 18
móvel), um elevador de carga, e interligação na parte dos fundos, com o prédio do antigo Supermercado
Dotto. Nas proximidades da divisa dos fundos o piso original foi substituído por piso de placas de granito,
ampliando o salão de atendimento do supermercado.
No pavimento superior também existe área de depósito e uma
cozinha industrial, cujo acesso é feito pelos fundos do prédio do supermercado.
Os novos inquilinos vêm promovendo alguns reparos, pintura e
adequação de revestimentos e instalações no imóvel.
Para fins de avaliação, o prédio será enquadrado na condição
‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, também não havendo indícios da
necessidade de intervenções no sistema estrutural.
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
ÁREAS Terreno 17,00 x 44,00
= 748,00 m²
Construções Área Construída Principal (Térreo) = 475,32 m² Área Construída Secundária 01 = 76,50 m² Área Construída Secundária 02 (Superior) = 430,67 m² Área Construída Secundária 03 = 44,65 m²
Total At = 1.027,14 m²
CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS
Padrão construtivo Galpão Médio.
Idade de cálculo Aproximadamente 20 anos.
Estado de conservação Necessitando de reparos simples (“e” de Ross Heidecke)
Alvenaria Tijolos comuns revestidos com massa mista.
Esquadrias Portas externas: basculantes. Janelas: ferro
Telhado Telha de aço galvanizado tipo “sanduíche” – com tratamento
termoacústico – sobre estrutura metálica treliçada.
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 19
ACABAMENTOS
CÔMODO PISO FORRO PAREDES OBS:
Pavimento térreo
Salão principal Cimentado Laje Látex sem massa Contém uma câmara fria removível
WC Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto
Corredor lateral Cimentado Laje Látex sem massa
Vão aberto Cerâmica esmaltada Látex sem massa
Salão dos fundos Cerâmica esmaltada Laje/PVC Látex com massa
Pavimento superior
Salão principal Cimentado Sem forro Látex sem massa
Cozinha Cerâmica esmaltada PVC Azulejo até o teto
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 20
2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA
O valor total dos imóveis será dado pelo Método Evolutivo, o
qual indica que o valor total do imóvel será dado pelo soma das parcelas relativas ao terreno e às construções
existentes, multiplicada por um fator de comercialização, Fc, que no presente caso será considerado igual à
unidade, ou seja:
Vi = Fc x (Vt + Vc)
2.1. Valores dos Terrenos (Vt)
Estando todos os imóveis avaliandos situados numa mesma
região, porém com área variadas, efetuou-se uma ampla pesquisa na região central da cidade de São Carlos,
buscando terrenos ou imóveis com edificações antigas (sem valor comercial considerável), desde 100 m2 até
2.000 m2, com diversas distâncias à Avenida São Carlos, a fim de verificar a influência de cada variável no
valor unitário dos terrenos, efetuando-se a avaliação dos terrenos através do Método Comparativo de
Dados de Mercado por inferência estatística.
2.2. Valor das Construções (Vc)
Será adotado o "Método de Valores de Venda" para se avaliar
as construções existentes, com a utilização das tabelas constantes do trabalho “Valores de Venda de Imóveis
Urbanos – IBAPE/SP”.
2.2.1. Valores Unitários
De acordo com referida publicação, a construção principal do
imóvel residencial possui padrão “residencial econômico" e o barracão o padrão “galpão simples”, cujos
valores unitários de venda são dados por coeficientes que multiplicam o R8-N, índice de custo da construção
civil publicado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de
São Paulo).
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fl.: 21
R8-N = 1.169,24 – Nov/2014
2.2.2. Depreciação
Os valores unitários acima encontrados referem-se a
construções novas, sendo necessário, portanto, se calcular um coeficiente de depreciação que represente a
situação física do imóvel na atualidade.
Para tanto, adotaremos o "Método de Ross-Heidecke”, que
leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como, o estado de conservação da
edificação, na determinação de seu valor de venda. O “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de
Conservação”, Foc, será dado por:
Foc = R + K * (1 - R), onde:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão.
K = coeficiente de Ross/Heidecke – tabelado.
2.2.3. Cálculo do Valor das Construções
O valor total das construções será dado pela somatória dos
produtos das áreas construídas pelos respectivos valores unitários, multiplicada pelo fator de adequação ao
obsoletismo e estado de conservação, ou seja:
Vc = Foc x (Aci x qi)
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 22
3. MODELO ESTATÍSTICO PARA
AVALIAÇÃO DOS TERRENOS
Para a avaliação dos terrenos será adotado o Método
Comparativo de Dados de Mercado através de inferência estatística.
Estando todos os imóveis avaliandos situados numa mesma
região, porém com área variadas, efetuou-se uma ampla pesquisa na região central da cidade de São Carlos,
buscando terrenos ou imóveis com edificações antigas (sem valor comercial considerável), desde 100 m2 até
2.000 m2, com diversas distâncias à Avenida São Carlos, a fim de verificar a influência de cada variável no
valor unitário dos terrenos.
Feita a pesquisa, pôde-se observar que os valores unitários para
este tipo de imóvel na região variam segundo regras já há muito tempo conhecidas do mercado, ou seja:
a) Que houve discreta valorização imobiliária no período
pesquisado;
b) Variação positiva conforme o índice local dado pela PGV;
c) quanto maior a área, menor o valor unitário;
d) quanto maior a testada, maior o valor unitário;
e) quanto mais próximos da Avenida São Carlos, maiores os
valores unitários.
A dificuldade, então, passa a ser o estabelecimento de qual
função, ou seja, qual a equação matemática que deve relacionar o valor unitário dos imóveis em função de
sua área, testada, distância à referida avenida e índice local.
Tal problema, modernamente, pode ser solucionado através da
aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado e tratamento da amostra por Inferência
Estatística, através da qual se obtém um modelo matemático que expressa o valor do avaliando em função
de suas características.
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 23
Os dados relativos aos elementos pesquisados compõem a
amostra submetida ao processo de inferência estatística, processada através do software “SisDea” da Pelli
Sistemas Ltda., através do qual verificou-se, pesquisando em todas as combinações possíveis das principais
funções linearizáveis, o modelo estatístico que melhor representa o mercado.
Obtido este modelo, pode-se determinar o valor unitário para
cada imóvel avaliando de acordo com os seus respectivos atributos.
3.1. Função Estimativa
De acordo com a pesquisa e relatório da inferência estatística
constante do Anexo 02 deste laudo, o modelo obtido que melhor se ajustou à amostragem é:
Equação de Regressão - Direta:
Valor uni tário = +6702,311273 -133686989,5 / data-ref² -8437050,873 / Indice Fiscal² -0,000185665762 * Área total² -24617,85861 / Frente² -1,201124297 * Dist_eixo_ref
Resultados Estatísticos:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,8338951 / 0,8338951 Coeficiente de determinação: 0,6953811 Fisher - Snedecor: 6,85 Significância do modelo (%): 0,01
A função estimativa obtida, apesar de parecer complexa, indica
as variações do valor unitário conforme já se esperava.
Outras variáveis, embora eventualmente influenciantes, não
puderam ser detectadas ou não foram suficientemente fortes para se destacarem.
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4. AVALIAÇÃO
Baseado na metodologia retro apresentada, os valores dos
imóveis serão apurados a seguir.
4.1. Prédio do antigo Supermercado
Dotto
4.1.1. Valor do terreno (Vt)
O valor unitário do terreno será obtido aplicando-se os atributos
da mesma na função determinada através do processo de inferência estatística.
Assim, para:
data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 351,04 Área total = At = 1.682,69 m2 Frente = 46,57 m Dist_eixo_ref = 268,00 m
Valor Unitário
Vu = 1.694,22 R$/m2
Considerando o valor unitário obtido através da pesquisa e
inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:
Vt = At x Vu
Vt = R$ 2.850.838,78
Em números inteiros:
Vt = R$ 2.850.838,00
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 25
4.1.2. Valor das construções (Vc)
Utilizando a metodologia já indicada e apresentando os cálculos
em forma de planilha, tem-se:
CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES
H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00
Kconstr : 1,680 Idade mcalc: 30
Áreas construídas
(m²) Pesos Unit.
(R$/m2)
Acp : 1.480,16 qp = 1,000 1.964,32
Acp2 : 173,85 q1 = 0,750 1.473,24
Acs1-a : 145,82 q2 = 0,200 392,86
Acs1-b : 131,68 q1 = 0,200 392,86
Acs2 : 88,14 q2 = 0,750 1.473,24
Acs3 : 128,64 q4 = 0,500 982,16
Ac total: 2.148,29 Ac.eq.= 1.796,47 m2
Depreciação:
Vutil = 80 anos % Vutil = 37,5% "R" = 20,0% 0,742
estado = e
6
18,1%
K = 0,608
Foc = 0,686
Vc = R$ 2.421.785,38
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 26
4.1.3. Valor total do imóvel (Vi)
Considerando um fator de comercialização (FC) unitário, o
valor total do imóvel será dado por:
CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
VALOR DO TERRENO Vt = R$ 2.850.838,00
VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ 2.421.785,38
Vt+Vc = R$ 5.272.623,38
FC = x 1,00
Vi = R$ 5.272.623,38
em números Vi = R$ 5.272.620,00
redondos
Vi = R$ 5.272.620,00 4.1.4. Valor da parte ideal penhorada (Vip)
A parte ideal penhorada é de 1/6, de modo que: Vp = (1/6) x R$ 5.272.620,00 Vp = R$ 878.770,00
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 27
4.2. Estacionamento e Refeitórios
No caso deste imóvel, composto pelas matrículas 30.633 e
44.739, as frações penhoradas são distintas, 1/6 e 1/2, respectivamente. Além disso, os terrenos podem ser
considerados distintos, já que sobre o segundo não há edificações, apenas pátio de estacionamento.
Isto posto, ambos os imóveis podem ser considerados, para fins
de avaliação, com suas medidas originais sem prejuízo do todo, de modo que, neste laudo, os mesmos serão
avaliados individualmente.
4.2.1. Valores dos terrenos
a) Matrícula 30.633
O valor unitário do terreno será obtido aplicando-se os atributos
da mesma na função determinada através do processo de inferência estatística.
Assim, para:
data-ref = 181 (JAN/15) Indice Fiscal = 241,35 Área total = 720,00 m2 Frente = 24,00 m Dist_eixo_ref = 313,00 m
Valor Unitário:
Vu = 1.961,85 R$/m2
Considerando o valor unitário obtido através da pesquisa e
inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:
Vt = At x Vu
Vt = = R$ 1.412.534,53
Em números inteiros:
Vt = R$ 1.412.534,00
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 28
b) Matrícula 44.739
O valor unitário do terreno será obtido aplicando-se os atributos
da mesma na função determinada através do processo de inferência estatística.
Assim, para:
data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 241,35 Área total = 181,56 m2 Frente = 11,18 m Dist_eixo_ref = 313,00 m
Valor Unitário:
Vu = 1.897,77 R$/m2
Considerando o valor unitário obtido através da pesquisa e
inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:
Vt = At x Vu
Vt = = R$ 344.558,55
Em números inteiros:
Vt = R$ 344.559,00
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 29
4.2.2. Valor das construções (Vc)
a) Matrícula 30.633 Utilizando a metodologia já indicada e apresentando os cálculos
em forma de planilha, tem-se:
CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES
H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00
Kconstr : 0,720 Idade mcalc: 20
Áreas construídas
(m²) Pesos Unit.
(R$/m2)
Acp : 97,44 qp = 1,000 841,85
Acs : - q4 = - -
Ac total: 97,44 Ac.eq.= 97,44 m2
Depreciação:
Vutil = 60 anos % Vutil = 33,3% "R" = 20,0% 0,778
estado = e
6
18,1%
K = 0,637
Foc = 0,710
Vc = R$ 58.208,59
b) Matrícula 44.739 Não há acessões a avaliar.
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 30
4.2.3. Valor total dos imóvelis (Vi)
Considerando um fator de comercialização (FC) unitário, os
valores totais dos imóveis serão dados por: a) Matrícula 30.633
CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
VALOR DO TERRENO Vt = R$ 1.412.534,00
VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ 58.208,59
Vt+Vc = R$ 1.470.742,59 FC = x 1,00 Vi = R$ 1.470.742,59
em números Vi = R$ 1.470.740,00
redondos
Vi30.633 = R$ 1.470.740,00 b) Matrícula 44.739 Não havendo acessões, o valor do imóvel será igual ao valor do
terreno, ou seja:
Vi44.739 = R$ 344.559,00
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 31
4.2.4. Valores das partes ideais penhoradas (Vp)
a) Matrícula 30.633 A parte ideal penhorada é de 1/6, de modo que: Vp30.633 = (1/6) x R$ 1.470.740,00 Vp30.633 = R$ 245.123,33
b) Matrícula 44.739 A parte ideal penhorada é de 1/2, de modo que: Vp44.739 = (1/2) x R$ 344.559,00 Vp44.739 = R$ 172.279,50
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fl.: 32
4.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272
4.3.1. Valor do terreno (Vt)
O valor unitário do terreno será obtido aplicando-se os atributos
da mesma na função determinada através do processo de inferência estatística.
Assim, para:
data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 351,04 Área total = At = 162,76 m2 Frente = 5,44 m Dist_eixo_ref = 243,00 m
Valor Unitário
Vu = 1.424,51 R$/m2
Considerando o valor unitário obtido através da pesquisa e
inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:
Vt = At x Vu
Vt = R$ 231.853,91
Em números inteiros:
Vt = R$ 231.854,00
Se
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 33
4.3.2. Valor das construções (Vc)
Utilizando a metodologia já indicada e apresentando os cálculos
em forma de planilha, tem-se:
CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES
H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00
Kconstr : 0,480 Idade mcalc: 30
Áreas construídas
(m²) Pesos Unit.
(R$/m2)
Acp1 : 162,76 qp = 1,000 561,24
Acp2 : 38,08 q1 = 0,500 280,62
Ac total: 200,84 Ac.eq.= 181,80 m2
Depreciação:
Vutil = 60 anos % Vutil = 50,0% "R" = 20,0% 0,625
estado = e
6
18,1%
K = 0,512
Foc = 0,610
Vc = R$ 62.188,84
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 34
4.3.3. Valor total do imóvel (Vi)
Considerando um fator de comercialização (FC) unitário, o
valor total do imóvel será dado por:
CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
VALOR DO TERRENO Vt = R$ 231.854,00
VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ 62.188,84
Vt+Vc = R$ 294.042,84
FC = x 1,00
Vi = R$ 294.042,84
em números Vi = R$ 294.040,00
redondos
Vi = R$ 294.040,00 4.3.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp)
A parte ideal penhorada é de 1/6, de modo que: Vp = (1/6) x R$ 294.040,00 Vp = R$ 49.006,67
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 35
4.4. Galpão à Rua São Sebastião, 2289 e
2297
Considerando que o imóvel em questão é formado por duas
matrículas distintas, 64.371 e 105.383, que o imóvel não comporta divisão cômoda e que apenas a fração
ideal de 1/4 da Matrícula 105.383 encontra-se penhorada, o imóvel será avaliado em seu todo e metade do
mesmo será atribuído à Matrícula 105.383 e desta metade, será calculado o valor de 1/4 correspondente à
penhora efetivada nos presentes autos.
4.4.1. Valor total do terreno (Vt)
O valor unitário do terreno será obtido aplicando-se os atributos
da mesma na função determinada através do processo de inferência estatística.
Assim, para:
data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 241,35 Área total = At = 748,00 m2 Frente = 17,00 m Dist_eixo_ref = 268,00 m
Valor Unitário
Vu = 1.965,83 R$/m2
Considerando o valor unitário obtido através da pesquisa e
inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:
Vt = At x Vu
Vt = R$ 1.470.440,04
Em números inteiros:
Vt = R$ 1.470.440,00
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 36
4.4.2. Valor das construções (Vc)
Utilizando a metodologia já indicada e apresentando os cálculos
em forma de planilha, tem-se:
CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES
H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00
Kconstr : 0,972 Idade mcalc: 20
Áreas construídas
(m²) Pesos Unit.
(R$/m2)
Acp : 475,32 qp = 1,000 1.136,50
Acs1 : 76,50 q1 = 0,200 227,30
Acs2 : 430,67 q2 = 0,600 681,90
Acs3 : 44,65 q1 = 1,000 1.136,50
Ac total: 1.027,14 Ac.eq.= 793,67 m2
Depreciação:
Vutil = 80 anos % Vutil = 25,0% "R" = 20,0% 0,844
estado = e
6
18,1%
K = 0,691
Foc = 0,753
Vc = R$ 679.055,11
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 37
4.4.3. Valor total do imóvel (Vi)
Considerando um fator de comercialização (FC) unitário, o
valor total do imóvel será dado por:
CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
VALOR DO TERRENO Vt = R$ 1.470.440,00
VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ 679.055,11
Vt+Vc = R$ 2.149.495,11
FC = x 1,00 Vi = R$ 2.149.495,11
em números Vi = R$ 2.149.500,00 redondos
Vi = R$ 2.149.500,00 Assim, o valor da metade do imóvel correspondente à Matrícula
105.383, é de: Vi105.383 = 0,50 x R$ 2.149.500,00
Vi105.383 = R$ 1.074.750,00 4.4.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp)
A parte ideal penhorada do imóvel correspondente à matrícula
105.383 é de 1/4, de modo que:
Vp105.383 = (1/4) x R$ 1.074.750,00 Vp105.383 = R$ 268.687,50
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 38
3. CONCLUSÃO
Após as vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram
necessários, este Jurisperito conclui que:
a) O valor atual e de mercado para o imóvel onde funcionava o
antigo Supermercado Dotto, localizado na esquina das ruas D. Pedro II e XV de Novembro e que abrange
as matrículas 9.859, 56.131, 56.130, 56.129 e 36.387 do CRI local, no centro desta cidade de São
Carlos/SP, de R$ 5.272.620,00 (cinco milhões, duzentos e setenta e dois mil, seiscentos e
vinte reais).
Assim, o valor da parte ideal de 1/6 penhorada do referido
imóvel, equivale a R$ 878.770,00 (oitocentos e setenta e oito mil, setecentos e setenta reais).
b) O valor atual e de mercado para o imóvel constituído de
parte do estacionamento do antigo Supermercado Dotto, localizado à Rua D. Pedro II, defronte ao referido
estabelecimento, objeto da matrícula 44.739 do CRI local, é de R$ 344.559,00 (trezentos e quarenta
e quatro mil, quinhentos e cinquenta e nove reais).
Assim, o valor da metade (1/2) ideal penhorada do referido
imóvel, equivale a R$ 172.279,50 (cento e setenta e dois mil, duzentos e setenta e nove reais e
cinquenta centavos).
c) O valor atual e de mercado para o imóvel constituído da
outra parte do estacionamento do antigo Supermercado Dotto, que também inclui um prédio com sanitários e
refeitório, também localizado à Rua D. Pedro II, defronte ao referido estabelecimento, objeto da matrícula
30.633 do CRI local, é de R$ 1.470.740,00 (um milhão, quatrocentos e setenta mil,
setecentos e quarenta reais).
Assim, o valor da parte ideal penhorada, correspondente a 1/6
do referido imóvel, equivale a R$ 245.123,33 (duzentos e quarenta e cinco mil, cento e vinte e três
reais e trinta e três centavos).
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fl.: 39
d) O valor atual e de mercado para o imóvel constituído de um
galpão de uso geral, localizado à Rua XV de Novembro, 2272, no centro desta cidade de São Carlos,
objeto da matrícula 37.517 do CRI local, é de R$ 294.040,00 (duzentos e noventa e quatro mil e
quarenta reais).
Assim, o valor da parte ideal penhorada, correspondente a 1/6
do referido imóvel, equivale a R$ 49.006,67 (quarenta e nove mil e seis reais e sessenta e sete
centavos).
e) O valor atual e de mercado correspondente ao imóvel objeto
da Matrícula 105.383 do CRI local, que por sua vez corresponde à metade do valor total do galpão de uso
geral, localizado à Rua São Sebastião, 2297/2289, no centro desta cidade de São Carlos, cuja outra metade
é objeto da Matrícula 64.371 (esta última não incluída na penhora), é de R$ 1.074.750,00 (um milhão,
setenta e quatro mil, setecentos e cinquenta reais).
Assim, o valor da parte ideal penhorada, correspondente a 1/4
do referido imóvel, ou seja, 1/4 da Matrícula 105.383, equivale a R$ 268.687,50 (duzentos e sessenta e
oito mil, seiscentos e oitenta e sete reais e cinqüenta centavos).
O quadro a seguir resumo os valores apurados neste laudo:
ITEM MATRÍCULA BEM A AVALIAR VALOR DO
IMÓVEL (R$) FRAÇÃO IDEAL PENHORADA
VALOR DA FRAÇÃO IDEAL PENHORADA (R$)
1
Matr. 9859
Prédio do Supermercado Dotto
5.272.620,00
1/6 878.770,00 Matr. 56131 Matr. 56130 Matr. 56.129 Matr. 36.387
2 Matr. 44.739 Estacionamento do
Supermercado Dotto
344.559,00
1/2 172.279,50
3 Matr. 30.633 1.470.740,00
1/6 245.123,33
4 Matr. 37.517 Galpão comercial à Rua XV de Novembro,
2272
294.040,00
1/6 49.006,67
5 Matr. 105.383 Galpão comercial à Rua São Sebastião
2297
1.074.750,00
1/4 268.687,50
TOTAL
8.456.709,00 1.613.867,00
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Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos
fl.: 40
4. ENCERRAMENTO
Este laudo de avaliação é composto de QUARENTA (40)
laudas e DOIS (02) anexos.
Nada mais, o signatário coloca-se à disposição deste Juízo para
eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários.
HONRADO PELA NOMEAÇÃO!
São Carlos, 30 de janeiro de 2015.
Rogério Giglio Ferreira Eng.º Civ il - CREA 068.502386.6
Membro Titular do IBAPE/SP Perito Judicial
assinatura digital
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6
Anexos
ANEXO 01
CROQUIS DOS IMÓVEIS E DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
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Rua D. Pedro II
Rua
XV
de
Nove
mbro
Matr. 36.387
Matr. 56.131
Matr
. 9
.859
Matr. 56.129Matr. 56.130
N. 1.567 N. 1.581 N. 1.587 N. 1.605
Nos.
2.2
92/2
.304
12.80 10.75 7.00 16.50
18.6
017.6
0
16.7
019.1
0
45.50
0.48
0.90
0.4
0
Rua D. Pedro II
Rua
XV
de
Novem
bro
alin
ham
en
to
pre
dia
l
alin
ham
en
to
pre
dia
l
TERRENO CONFORME MATRÍCULAS
TERRENO CONFORME O LOCAL
(conferência através de trena)
46.57
46.40
35.8
0
36.6
0ÁREA CALCULADA = 1.682,69 m2
SOMATÁRIA DAS ÁREAS = 1.667,24 m2
confo
rme o
loca
l
Rua D. Pedro II
Rua São Joaquim
Rua S
ão S
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Rua X
V d
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SituaçãoSEM ESCALA
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Rua D. Pedro II
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V d
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mbro
PAVIMENTO TÉRREO
Rua D. Pedro II
Ru
a X
V d
e N
ove
mbro
PAVIMENTO SUPERIOR
32.2
5
31.4
5
46.41
46,57 m
ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL = 2.148,29 m2
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Anexos
Foto 01: Vista geral do antigo supermercado Dotto;
Foto 02: Vista da fachada do imóvel pela Rua Dom Pedro II;
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Anexos
Foto 03: Vista geral do imóvel pela Rua XV de Novembro;
Foto 04: Vista geral interna do imóvel;
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Anexos
Foto 05: Idem;
Foto 06: Idem;
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fls. 222
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Anexos
Foto 07: Idem;
Foto 08: Idem;
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fls. 223
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Anexos
Foto 09: Idem. Laje nova;
Foto 10: Antiga câmara fria;
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Anexos
Foto 11: Vista geral do imóvel;
Foto 12: Escada que dá acesso ao pavimento superior;
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Foto 13: Vista geral do mezanino com frente para a Rua XV de Novembro;
Foto 14: Vista da parte de cima do forro de PVC;
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Anexos
Foto 15: Vista do mezanino com frente para a Rua Dom Pedro II;
Foto 16: Vista dos banheiros do andar superior;
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Anexos
Foto 17: Vista do depósito localizado no mezanino;
Foto 18: Vista do corredor que dá acesso ao outro depósito e salão do andar superior;
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Anexos
Foto 19: Depósito superior;
Foto 20: Salão superior;
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Anexos
Foto 21: Continuação do mezanino que faz frente com a Rua Dom Pedro II;
Foto 22: Vista da continuação da parte de cima do forro de PVC;
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Anexos
Foto 23: Vista do mezanino lateral esquerdo de quem da Rua Dom Pedro II olha;
Foto 24: Vista da cozinha industrial;
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Anexos
Foto 25: Vista da padaria;
Foto 26: Vista da garagem com frente para a Rua XV de Novembro;
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Anexos
Foto 27: Entrada para a parte residencial do imóvel;
Foto 28: Dormitório da frente;
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Anexos
Foto 29: Banheiro;
Foto 30: Sala;
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Anexos
Foto 31: Cozinha;
Foto 32: Escritório;
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Foto 33: Vista da área de serviço;
Foto 34: Vista do banheiro de serviço;
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Foto 35: Vista da varanda aberta;
Foto 36: Vista de parte do telhado do imóvel pela varanda;
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Rua D. Pedro II
alinhamento
predial
Matr. 30.633Matr. 44.739
9.9
08
.75
16
.35 1
1.0
01
0.0
01
4.0
0
9.40
24.0011.10
8.00
TERRENO CONFORME MATRÍCULAS
SOMATÁRIA DAS ÁREAS = 864,55 m2
Área = 179,57 m2 Área = 684,98 m2
Rua D. Pedro II
alinhamento
predial
TERRENO CONFORME O LOCAL
(conferência através de trena)
35.18
9.7
88
.83
15
.92
9.9
61
4.4
01
0.1
7
15.73
8.86
8.21
2.40 0.54
ÁREA CALCULADA = 855,88 m2
Rua D. Pedro II
Rua Rui Barbosa
Ru
a S
ão
Sebast
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Ru
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ImóvelAvaliando
SituaçãoSEM ESCALA
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fls. 238
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 01: Vista geral do estacionamento pela Rua Dom Pedro II;
Foto 02: Vista das vagas do estacionamento;
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49
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fls. 239
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 03: Idem foto 02;
Foto 04: Vista geral do sobrado aos fundos do estacionamento;
Se
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49
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fls. 240
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 05: Vista dos vestiários no andar térreo do sobrado;
Foto 06: Idem foto 05;
Se
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fls. 241
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 07: Vista da escada que dá acesso ao andar superior do sobrado;
Foto 08: Vista geral do andar superior do sobrado;
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fls. 242
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 09: Vista da varanda superior;
Foto 10: Vista geral do estacionamento.
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fls. 243
Rua Quinze de Novembro
nº 2.272
7.0
0
Áreas construídas:Acp1 Área Construída Principal 01 - Galpão
Acp2 Área Construída Principal 02 - Mezanino
Terreno:Conforme a Matrícula nº 37.517: 6,00 x 28,00 = 168,00 m²Conforme a vistoria: 5,44 x 29,92 = 162,76 m²
Total de Áreas Construídas:= 200,84 m2
Rua São Sebastião
Rua Quinze de Novembro
Rua
Dom
Ped
ro II
Rua S
ão J
oaquimImóvel
Avaliandonº 2.272
SituaçãoSEM ESCALA
29
.92
5.44
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fls. 244
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 01: Vista geral do galpão pela Rua VX de Novembro;
Foto 02: Vista da Rua XV de Novembro;
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fls. 245
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 03: Vista geral do galpão;
Foto 04: Vista dos fundos;
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49
.
fls. 246
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 05: Vista geral da frente do salão;
Foto 06: Vista do mezanino;
Se
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49
.
fls. 247
Terreno:Conforme Matrículas:Matrícula nº 105.383: 09,00 x 44,00 = 396,00 m²Matrícula nº 64.371: 09,00 x 44,00 = 396,00 m²TOTAL
Conforme a Vistoria (Imóvel total): 17,00 x 44,00 = 748,00 m²
Rua São Sebastião
Rua Quinze de Novembro
Rua D
om
Pedro
II
Rua S
ão
Jo
aquim
Imóvel Avaliando
SituaçãoSEM ESCALA
Rua São Sebastião
44
.00
nº 2.289 nº 2.297
17.00
co
nfo
rme
ma
tríc
ula
s
co
nfo
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ma
tríc
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s
9.00 9.00
co
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cal
co
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rme
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cal
8.50 8.50
MATRÍCULA
64.371
MATRÍCULA
105.383
(imóvel penhorado)S
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Áreas construídas no térreo:Acp Área Construída Principal - GalpãoAcs1 Cobertura Docas
Total de Áreas Construídas:= 1.027,14 m2
Rua São Sebastião
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NOVO PISO GRANITO
Rua São Sebastião
nº 2.289 nº 2.297
17.00
Áreas construídas no superior:Acs2 DepósitoAcs3 Cozinha (voltada para o Supermercado)
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fls. 249
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 01: Vista geral do galpão pela Rua São Sebastião;
Foto 02: Vista da fachada do galpão;
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 03: Vista geral do andar inferior do galpão. Notar câmara fria;
Foto 04: Vista interna da câmara fria;
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 05: Vista geral do salão inferior;
Foto 06: Vista do corredor que dá acesso aos fundos da parte térrea do galpão;
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 07: Vista da vão que existe aos fundos do galpão;
Foto 08: Vista geral do salão da parte de trás do galpão;
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 09: Vista da parte de trás da câmara fria;
Foto 10: Vista interna da câmara fria;
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 11: Escada e elevador que dão acesso ao pavimento superior;
Foto 12: Vista geral do pavimento superior;
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fls. 255
Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
Foto 13: Vista do vão existente aos fundos do galpão pelo andar superior;
Foto 14: Vista geral do pavimento superior.
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Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6
Anexos
ANEXO 02
PESQUISA E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA PARA
A DETERMINAÇÃO DE VALORES DE TERRENOS
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