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Rogério Giglio Ferreira Engº Civ il - crea 068.502386.6

Proc. digital 1001582-81.2014.8.26.0566 – 3ª Vara Cív el - São Carlos

fl.: 1

LAUDO DE AVALIAÇÃO

JUSTIÇA ESTADUAL

COMARCA DE SÃO CARLOS/SP.

CARTÓRIO DA 3ª VARA CÍVEL

PROCESSO: 1001582-81.2014.26.0566 (digital)

AÇÃO : EXECUÇÃO

REQUERENTE(S) : ITAU UNIBANCO S.A.

REQUERIDOS (S) : SUPERMERCADO DOTTO LTDA e OUTROS

SUMÁRIO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES. 3

1.1. Objetivo 3

2. DAS VISTORIAS 4

1.2. Descrição dos imóveis 4 1.2.1. Prédio do antigo Supermercado Dotto 7 1.2.2. Estacionamento e Refeitório 12 1.2.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272 15 1.2.4. Galpão à Rua São Sebastião, nºs 2.289 e 2.297 17

2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA 20

2.1. Valores dos Terrenos (Vt) 20

2.2. Valor das Construções (Vc) 20 2.2.1. Valores Unitários 20 2.2.2. Depreciação 21 2.2.3. Cálculo do Valor das Construções 21

3. MODELO ESTATÍSTICO PARA AVALIAÇÃO DOS TERRENOS 22

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3.1. Função Estimativa 23

4. AVALIAÇÃO 24

4.1. Prédio do antigo Supermercado Dotto 24 4.1.1. Valor do terreno (Vt) 24 4.1.2. Valor das construções (Vc) 25 4.1.3. Valor total do imóvel (Vi) 26 4.1.4. Valor da parte ideal penhorada (Vip) 26

4.2. Estacionamento e Refeitórios 27 4.2.1. Valores dos terrenos 27 4.2.2. Valor das construções (Vc) 29 4.2.3. Valor total dos imóvelis (Vi) 30 4.2.4. Valores das partes ideais penhoradas (Vp) 31

4.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272 32 4.3.1. Valor do terreno (Vt) 32 4.3.2. Valor das construções (Vc) 33 4.3.3. Valor total do imóvel (Vi) 34 4.3.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp) 34

4.4. Galpão à Rua São Sebastião, 2289 e 2297 35 4.4.1. Valor total do terreno (Vt) 35 4.4.2. Valor das construções (Vc) 36 4.3.3. Valor total do imóvel (Vi) 37 4.3.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp) 37

4. ENCERRAMENTO 40

ANEXO 01 : Croquis dos imóveis e documentação fotográfica ANEXO 02 : Pesquisa e inferência estatística para avaliação dos terrenos.

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fl.: 3

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.

No transcorrer deste trabalho serão obedecidos aos preceitos

básicos da NBR-14653 (Norma Brasileira para Avaliações de Bens) da ABNT e também aos critérios e

recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia).

1.1. Objetivo

O presente laudo pericial tem por escopo encontrar o valor atual

e de mercado para os imóveis e partes ideais pertencentes a CARLOS ALBERTO DOTTO encontram-se

penhoradas conforme TERMO DE PENHORA de fl. 118 dos autos.

Em suma, os bens a avaliar são os seguintes:

ITEM MATR/TRANSCR. FRAÇÃO IDEAL PENHORADA

BEM A AVALIAR

1

Matr. 9859

1/6 Prédio do Supermercado Dotto

Matr. 56131

Matr. 56130

Matr. 56.129

Matr. 36.387

2 Matr. 44.739 1/2 Estacionamento do Supermercado Dotto

3 Matr. 30.633 1/6

4 Matr. 37.517 1/6 Galpão comercial à Rua XV de Novembro, 2272

5 Matr. 105.383 1/4 Galpão comercial à Rua São Sebastião 2297

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fl.: 4

2. DAS VISTORIAS

As vistorias nos imóveis foram realizadas nos dias 23, 26 e 28

de janeiro de 2015.

No local, observou-se que o prédio do Supermercado Dotto

estava passando por reformas e adequações de vulto pelos novos inquilinos do mesmo, Helton dos Santos

Alexandre e Jocerlândio Monteiro do Nascimento, que registraram Contrato de Locação Imobiliária, para o

exercício de preferência e vigência da locação, datado de 23/04/2014, nas matrículas 9.859, 56.131,

56.130, 56.129 e 36.387 (prédio do supermercado). Também estavam sendo efetuados reparos e

adequações no imóvel correspondente à matrícula 44.739 e 30.633 (estacionamento) e na matrícula 105.383

(parte do Galpão com frente para a Rua São Sebastião, 2297), em cujas matrículas também foi registrado o

mencionado contrato de locação.

Mais detalhes a respeito de cada imóvel serão indicados no item

a seguir.

1.2. Descrição dos imóveis

Conforme já visto, tratam-se de quatro imóveis a avaliar, apesar

de dois deles serem constituídos por mais de uma matrícula.

Três dos quatro imóveis avaliandos encontram-se na mesma

quadra formada pelas ruas XV de Novembro, D. Pedro II, São Sebastião e São Joaquim, e o

estacionamento em frente ao prédio do Supermercado Dotto, com frente para a Rua D. Pedro II, conforme

mostra a ilustração a seguir:

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Figura 1: Localização dos imóveis avaliandos.

Todos os imóveis, portanto, estão situados numa mesma região

comercial de média densidade, ainda considerada centro, em São Carlos.

O local é servido por todos os melhoramentos públicos básicos

como guias e sarjetas, asfalto, redes de energia elétrica, água, esgotos, águas pluviais, telefonia, televisão a

cabo etc.

A região é constituída atualmente por residência de padrão

simples a médio e relativamente antigas, prédios de apartamentos residenciais, estabelecimentos comerciais

diversos como supermercados, lojas, padarias, bares e restaurantes, escolas, igrejas, postos de combustíveis

etc.

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fl.: 6

A Rua XV de Novembro trata-se de importante corredor

comercial da cidade e as ruas perpendiculares (D. Pedro e São Joaquim), vias de acesso alternativas à

Avenida São Carlos para o deslocamento no sentido Norte-Sul.

Em relação ao Plano Diretor do Município, o imóvel se

localizada na Zona 1, de ocupação induzida, que possui um coeficiente máximo de ocupação de 70% do

terreno e um coeficiente de aproveitamento básico para construções é igual 2 vezes a área do terreno e o

máximo é de 3,5.

Os setores e índices locais dados pela planta genérica de valores

(PGV) da cidade de São Carlos (índices 2011 não alterados relativamente) para a região em estudo, são:

Localidade Índice local

Rua XV de Novembro – corredor comercial 351,04

Quadra das ruas XV de Novembro, D. Pedro II, São Sebas tião e São Joaquim 241,35

Quadra das ruas XV de Novembro, D. Pedro II, São Sebas tião e Rui Barbosa 182,53

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fl.: 7

1.2.1. Prédio do antigo Supermercado Dotto

a) Do terreno

O imóvel em questão é formado por 05 (cinco) matrículas:

9.859, 56.131, 56.130, 56.129 e 36.387.

Através de buscas junto à Prefeitura Municipal e da análise das

descrições contidas em cada uma das matrículas foi possível reconstituir qual era a situação anterior às

diversas ampliações do supermercado até o formato atual do imóvel.

A figura a seguir, também mostrada no croqui 01-A em anexo,

ilustra a composição do terreno:

Figura 2: Compos ição do imóvel correspondente ao antigo Supermercado Dotto

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fl.: 8

Tendo verificado as medidas através de levantamento expedito,

com trena a laser, o signatário verificou pequenas diferenças de medidas, que resultaram numa área

ligeiramente diferente, conforme mostra o CROQUI 01-A em anexo.

As medidas obtidas no local foram as seguintes:

Frente para a Rua XV de Novembro......................................................... 46,57 metros

Frente para a Rua D. Pedro II ................................................................... 36,80 metros

Divisa dos fundos (paralela com a Rua D. Pedro II) ................................... 46,40 metros

Divisa lateral esquerda (paralela com a Rua XV de Novembro) ................. 35,80 metros

ÁREA CALCULADA DO TERRENO................................................. 1.682,69 m2

b) Das construções

Durante as vistorias, verificou-se que os novos inquilinos estão

promovendo reformas e adequações de vulto no prédio.

Pelo que se pôde observar no local e através de fotos

fornecidas pelos novos inquilinos referentes às reformas, verificou-se que os beirais de concreto armado que

existiam junto aos alinhamentos prediais das Ruas XV de Novembro e D. Pedro II foram demolidos; o

passeio público junto à Rua XV de Novembro foi readequado; foram abertas diversas canaletas no piso do

salão comercial para a passagem de tubulações e instalações; o piso do salão foi substituído por piso de

placas de granito; o forro do salão está sendo substituído por forro de placas de PVC; as instalações elétricas

estão sendo completamente substituídas; as instalações hidráulico sanitárias estão recebendo reparos e

adequações; as fachadas do prédio estão recebendo novo sistema de comunicação visual.

Apesar de tais reformas e adequações de vulto, que visam

adequar o uso do prédio ao padrão de um supermercado mais moderno, não foi verificada reforma

envolvendo a parte estrutural da edificação, que mostra-se sólida, em concreto armado, sem evidências de

trincas ou recalques de fundações, com alvenarias de tijolos cerâmicos revestidos com argamassa mista e

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fl.: 9

pintura ou elementos cerâmicos em regular estado, e ainda com cobertura em telhas termo-acústicas (telha

“sanduiche”) apoiadas sobre estrutura metálica em condição regular.

Para fins de avaliação, o prédio será enquadrado na condição

‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, já que não demandava antes da reforma,

intervenções no sistema estrutural.

O imóvel está construído rente ao alinhamento predial da Rua

XV de Novembro e afastado do alinhamento predial da Rua D. Pedro II, deixando neste último, espaço para

o estacionamento de veículos.

No pavimento térreo, há o salão comercial principal, com

entradas pela esquina e pela Rua D. Pedro II. Pela Rua XV de Novembro existe uma garagem que

originalmente servia ao apartamento residencial edificado no pavimento superior. Junto à divisa da direita para

quem da Rua XV de Novembro olha para o imóvel, em continuidade à mencionada garagem, existe um

corredor operacional, uma antiga câmara fria e um elevador de carga em fase de execução.

No pavimento superior há um mezanino com largura média de

3,60 metros que se estende ao longo de parte da divisa com a Rua XV de Novembro, na extensão total da

divisa com a Rua D. Pedro II e por parte da divisa lateral esquerda para quem da Rua D. Pedro II olha para

o imóvel. Além disso, conta com um bloco construtivo que possui 02 sanitários, 02 salas operacionais,

depósito e um salão, e outro bloco contendo cozinha industrial e panificadora.

Há no pavimento superior, com entrada pela Rua XV de

Novembro, um sobrado residencial que possui 03 dormitórios, banheiro para os dormitórios, sala, banheiro

social, cozinha, escritório, área de serviço, depósito, banheiro de serviço e uma varanda descoberta.

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INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:

ÁREAS Terreno 46,57 x irreg.

= 1.682,69m²

Construções Área Construída Principal 1 = 1.480,16 m² Área Construída Principal 2 = 173,85 m² Área Construída Secundária 1-a = 145,82 m² Área Construída Secundária 1-b = 131,68 m² Área Construída Secundária 2 = 88,14 m² Área Construída Secundária 3 = 128,64 m²

Total At = 2.148,29 m²

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS

Padrão construtivo Galpão médio.

Idade média de cálculo 30 anos

Estado de conservação Necessitando de reparos simples (“e” de Ross Heidecke)

Alvenaria Tijolos comuns revestidos com massa mista.

Esquadrias Portas externas/internas ferro/madeira. Janelas: ferro

Telhado Telha de aço galvanizado tipo “sanduíche” – com tratamento termoacústico –

sobre estrutura metálica treliçada.

ACABAMENTOS

CÔMODO PISO FORRO PAREDES OBS:

Estacionamento Cimentado

Salão principal Granito PVC Látex com massa

Mezanino Granito Sem forro Látex com massa

WC do mezanino Granito Laje Azulejo até o teto

Refeitório Cimentado Laje Azulejo até o teto

Depósito 01 Cimentado Laje Látex sem massa

Depósito 02 Caco cerâmico Laje Óleo até 2,10

Salão superior Cerâmica esmaltada Laje Látex com massa

Cozinha superior Cerâmica esmaltada Sem forro Azulejo até 2,10 metros

Cozinha industrial Cerâmica esmaltada PVC Azulejo até o teto

Padaria Cerâmica esmaltada PVC Azulejo até o teto

Residência

Escada Madeira Laje Látex com massa

03 dormitórios taco de madeira Laje Látex com massa Armário embutido e trincas na alvenaria

WC social 01 Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto

Sala Taco Laje Látex com massa

WC social 02 Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto

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Cozinha Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto

Dormitório dos fundos

Taco Laje Látex com massa

Área de serviço Ladrilho cerâmico Laje Azulejo até 1,5 na parede do tanque

Depósito Taco Laje Látex com massa

WC serviço Taco Laje Azulejo meia barra

Varanda Caco cerâmico Sem forro Chapisco

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fl.: 12

1.2.2. Estacionamento e Refeitório

a) Do terreno

O imóvel em questão é formado por 02 (duas) matrículas:

44.479 e 30.633.

Pela análise das descrições contidas em cada uma das

matrículas foi possível elaborar a figura a seguir, também mostrada no croqui 02-A em anexo:

Figura 3: Compos ição do imóvel correspondente ao estacionamento e refeitório que serviam ao antigo Supermercado Dotto

Tendo verificado as medidas através de levantamento expedito,

com trena a laser, o signatário verificou pequenas diferenças de medidas, que resultaram numa área

ligeiramente diferente, conforme mostra o CROQUI 02 em anexo.

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fl.: 13

As medidas obtidas no local foram as seguintes:

Frente para a Rua D. Pedro II ................................................................... 35,18 metros

ÁREA CALCULADA DO TERRENO................................................. 855,88 m2


Há no imóvel, nos fundos do terreno correspondente à matrícula

30.633, uma edificação assobradada que no térreo possui 03 banheiros e no pavimento superior um

refeitório.

Os novos inquilinos vêm promovendo alguns reparos, pintura e

adequação de revestimentos.


‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, também não havendo indícios da

necessidade de intervenções no sistema estrutural.


ÁREAS Terreno 35,18 x irreg.

= 855,88 m²

Construções Área Construída Principal - Refeitório

= 97,44 m²

Total At = 97,44 m²


Padrão construtivo Comercial simples.

Idade de cálculo 20 anos.



Esquadrias Portas externas/internas ferro/madeira. Janelas: ferro

Telhado Telha cerâmica sobre estrutura de madeira.

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fl.: 14

ACABAMENTOS


Estacionamento Asfalto Sem forro Látex sem massa

Refeitório

04 ves tiários Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até 2,10 metros

Refeitório Cerâmica esmaltada Sem forro Azulejo até 2,10 metros

Varanda Cerâmica esmaltada Sem forro Látex sem massa

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1.2.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272

O imóvel em questão trata-se de um galpão de uso geral situado

à Rua XV de Novembro, 2272, entre as ruas D. Pedro II e São Joaquim, na quadra completada pela Rua

São Sebastião, sendo objeto da Matrícula 37.517 do CRI local.

a) Do terreno

Verificou-se no local que as medidas do terreno são ligeiramente

diferentes das medidas que constam da Matrícula 37.517. Enquanto na matrícula consta ter o imóvel 6,00

metros na frente e nos fundos por 28,00 metros da frente aos fundos, indicando uma área de 168,00 m2,

verificou-se no local uma largura do terreno de 5,44 metros e uma profundidade de 29,92 metros,

correspondendo a uma área total de 162,76 m2.

Frente para a Rua XV de Novembro e nos fundos..................................... 5,44 metros

Profundidade ............................................................................................ 29,92 metros

ÁREA CALCULADA DO TERRENO................................................. 162,76 m2

O croqui 03 em anexo mostra a situação do imóvel de acordo

com a vistoria realizada no local.


Há no imóvel, um galpão coberto com telhas de aço galvanizado

sobre estrutura metálica treliçada e com lanternim, paredes rebocadas e com barra a óleo até 2,10 metros,

mais pintura PVA no restante. O salão encontra-se no contrapiso. Na parte da frente do terreno existe um

mezanino utilizado como depósito, sendo necessário utilizar uma escada de madeira para acessá-lo. Não há

instalações sanitárias.

Este imóvel não está incluído na locação já mencionada

anteriormente neste laudo.

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fl.: 16


‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, não havendo indícios da necessidade de

intervenções no sistema estrutural.


ÁREAS Terreno 5,44 x 29,92

= 162,76 m²

Construções Área Construída Principal = 162,76 m² Áreas Construídas Secundárias = 38,08 m²

Total At = 200,84 m²


Padrão construtivo Galpão Econômico.

Idade de cálculo Aproximadamente 30 anos.



Esquadrias Porta externa de enrolar: aço. Janelas: Alumínio.

Telhado Telha de aço galvanizado sobre estrutura metálica treliçada.

ACABAMENTOS


Salão principal Contra piso Sem forro Óleo até 2,10 metros + látex sem massa

Mezanino Paviflex Sem forro Látex sem massa

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fl.: 17

1.2.4. Galpão à Rua São Sebastião, nºs 2.289 e 2.297

O imóvel em questão trata-se de um galpão situado à Rua São

Sebsatião, nºs 2289 e 2297, São Sebastião, entre as ruas D. Pedro II e São Joaquim, na quadra completada

pela Rua XV de Novembro, edificado sobre dois terrenos distintos e com matrículas distintas.

a) Do terreno

A parte da esquerda do imóvel, para quem da Rua São

Sebastião olha para o mesmo, originalmente possuía o nº 2.289, sendo objeto da Matrícula 64.371. A parte

da direita do imóvel, orginalmente com o nº 2.297, é objeto da Matrícula 105.383 do CRI local. A penhora

recai apenas sobre a parte da direita, ou seja, sobre a Matrícula 105.383.

Verificou-se no local que as medidas do terreno são ligeiramente

diferentes das medidas que constam das Matrículas 64.371 e 105.383. Enquanto nas mencionadas matrículas

consta que ambos os terrenos possuem formato retangular, 9mx44m cada um, no local constatou-se que a

testada de ambos é de apenas matrícula 17 metros, de modo que será considerada uma largura de 8,50

metros para cada um deles.

Frente total do imóvel para a Rua São Sebastião (2 terrenos)..................... 17,00 metros

Profundidade ............................................................................................ 44,00 metros

ÁREA CALCULADA PARA OS 2 TERRENOS ................................ 748,00 m2

ÁREA CALCULADA PARA CADA TERRENO................................ 374,00 m2

O croqui 04-A em anexo mostra a situação do imóvel de

acordo com a vistoria realizada no local.


Trata-se um galpão de uso geral, adequado para o uso como

depósito, inclusive com docas para carga e descarga comercial com acesso direto pela Rua São Sebastião.

No piso térreo há depósito e uma câmera fria montada e parafusada no piso (tratando-se assim de bem

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fl.: 18

móvel), um elevador de carga, e interligação na parte dos fundos, com o prédio do antigo Supermercado

Dotto. Nas proximidades da divisa dos fundos o piso original foi substituído por piso de placas de granito,

ampliando o salão de atendimento do supermercado.

No pavimento superior também existe área de depósito e uma

cozinha industrial, cujo acesso é feito pelos fundos do prédio do supermercado.

Os novos inquilinos vêm promovendo alguns reparos, pintura e

adequação de revestimentos e instalações no imóvel.


‘e’ de Ross-Heidecke, ou seja, necessitando de reparos simples, também não havendo indícios da

necessidade de intervenções no sistema estrutural.


ÁREAS Terreno 17,00 x 44,00

= 748,00 m²

Construções Área Construída Principal (Térreo) = 475,32 m² Área Construída Secundária 01 = 76,50 m² Área Construída Secundária 02 (Superior) = 430,67 m² Área Construída Secundária 03 = 44,65 m²

Total At = 1.027,14 m²


Padrão construtivo Galpão Médio.

Idade de cálculo Aproximadamente 20 anos.



Esquadrias Portas externas: basculantes. Janelas: ferro

Telhado Telha de aço galvanizado tipo “sanduíche” – com tratamento

termoacústico – sobre estrutura metálica treliçada.

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fl.: 19

ACABAMENTOS


Pavimento térreo

Salão principal Cimentado Laje Látex sem massa Contém uma câmara fria removível

WC Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto

Corredor lateral Cimentado Laje Látex sem massa

Vão aberto Cerâmica esmaltada Látex sem massa

Salão dos fundos Cerâmica esmaltada Laje/PVC Látex com massa

Pavimento superior

Salão principal Cimentado Sem forro Látex sem massa

Cozinha Cerâmica esmaltada PVC Azulejo até o teto

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fl.: 20

2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA

O valor total dos imóveis será dado pelo Método Evolutivo, o

qual indica que o valor total do imóvel será dado pelo soma das parcelas relativas ao terreno e às construções

existentes, multiplicada por um fator de comercialização, Fc, que no presente caso será considerado igual à

unidade, ou seja:

Vi = Fc x (Vt + Vc)

2.1. Valores dos Terrenos (Vt)

Estando todos os imóveis avaliandos situados numa mesma

região, porém com área variadas, efetuou-se uma ampla pesquisa na região central da cidade de São Carlos,

buscando terrenos ou imóveis com edificações antigas (sem valor comercial considerável), desde 100 m2 até

2.000 m2, com diversas distâncias à Avenida São Carlos, a fim de verificar a influência de cada variável no

valor unitário dos terrenos, efetuando-se a avaliação dos terrenos através do Método Comparativo de

Dados de Mercado por inferência estatística.

2.2. Valor das Construções (Vc)

Será adotado o "Método de Valores de Venda" para se avaliar

as construções existentes, com a utilização das tabelas constantes do trabalho “Valores de Venda de Imóveis

Urbanos – IBAPE/SP”.

2.2.1. Valores Unitários

De acordo com referida publicação, a construção principal do

imóvel residencial possui padrão “residencial econômico" e o barracão o padrão “galpão simples”, cujos

valores unitários de venda são dados por coeficientes que multiplicam o R8-N, índice de custo da construção

civil publicado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de

São Paulo).

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fl.: 21

R8-N = 1.169,24 – Nov/2014

2.2.2. Depreciação

Os valores unitários acima encontrados referem-se a

construções novas, sendo necessário, portanto, se calcular um coeficiente de depreciação que represente a

situação física do imóvel na atualidade.

Para tanto, adotaremos o "Método de Ross-Heidecke”, que

leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como, o estado de conservação da

edificação, na determinação de seu valor de venda. O “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de

Conservação”, Foc, será dado por:

Foc = R + K * (1 - R), onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão.

K = coeficiente de Ross/Heidecke – tabelado.

2.2.3. Cálculo do Valor das Construções

O valor total das construções será dado pela somatória dos

produtos das áreas construídas pelos respectivos valores unitários, multiplicada pelo fator de adequação ao

obsoletismo e estado de conservação, ou seja:

Vc = Foc x (Aci x qi)

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fl.: 22

3. MODELO ESTATÍSTICO PARA

AVALIAÇÃO DOS TERRENOS

Para a avaliação dos terrenos será adotado o Método

Comparativo de Dados de Mercado através de inferência estatística.

Estando todos os imóveis avaliandos situados numa mesma

região, porém com área variadas, efetuou-se uma ampla pesquisa na região central da cidade de São Carlos,

buscando terrenos ou imóveis com edificações antigas (sem valor comercial considerável), desde 100 m2 até

2.000 m2, com diversas distâncias à Avenida São Carlos, a fim de verificar a influência de cada variável no

valor unitário dos terrenos.

Feita a pesquisa, pôde-se observar que os valores unitários para

este tipo de imóvel na região variam segundo regras já há muito tempo conhecidas do mercado, ou seja:

a) Que houve discreta valorização imobiliária no período

pesquisado;

b) Variação positiva conforme o índice local dado pela PGV;

c) quanto maior a área, menor o valor unitário;

d) quanto maior a testada, maior o valor unitário;

e) quanto mais próximos da Avenida São Carlos, maiores os

valores unitários.

A dificuldade, então, passa a ser o estabelecimento de qual

função, ou seja, qual a equação matemática que deve relacionar o valor unitário dos imóveis em função de

sua área, testada, distância à referida avenida e índice local.

Tal problema, modernamente, pode ser solucionado através da

aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado e tratamento da amostra por Inferência

Estatística, através da qual se obtém um modelo matemático que expressa o valor do avaliando em função

de suas características.

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fl.: 23

Os dados relativos aos elementos pesquisados compõem a

amostra submetida ao processo de inferência estatística, processada através do software “SisDea” da Pelli

Sistemas Ltda., através do qual verificou-se, pesquisando em todas as combinações possíveis das principais

funções linearizáveis, o modelo estatístico que melhor representa o mercado.

Obtido este modelo, pode-se determinar o valor unitário para

cada imóvel avaliando de acordo com os seus respectivos atributos.

3.1. Função Estimativa

De acordo com a pesquisa e relatório da inferência estatística

constante do Anexo 02 deste laudo, o modelo obtido que melhor se ajustou à amostragem é:

Equação de Regressão - Direta:

Valor uni tário = +6702,311273 -133686989,5 / data-ref² -8437050,873 / Indice Fiscal² -0,000185665762 * Área total² -24617,85861 / Frente² -1,201124297 * Dist_eixo_ref

Resultados Estatísticos:

Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,8338951 / 0,8338951 Coeficiente de determinação: 0,6953811 Fisher - Snedecor: 6,85 Significância do modelo (%): 0,01

A função estimativa obtida, apesar de parecer complexa, indica

as variações do valor unitário conforme já se esperava.

Outras variáveis, embora eventualmente influenciantes, não

puderam ser detectadas ou não foram suficientemente fortes para se destacarem.

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fl.: 24

4. AVALIAÇÃO

Baseado na metodologia retro apresentada, os valores dos

imóveis serão apurados a seguir.

4.1. Prédio do antigo Supermercado

Dotto

4.1.1. Valor do terreno (Vt)

O valor unitário do terreno será obtido aplicando-se os atributos

da mesma na função determinada através do processo de inferência estatística.

Assim, para:

data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 351,04 Área total = At = 1.682,69 m2 Frente = 46,57 m Dist_eixo_ref = 268,00 m

Valor Unitário

Vu = 1.694,22 R$/m2

Considerando o valor unitário obtido através da pesquisa e

inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:

Vt = At x Vu

Vt = R$ 2.850.838,78

Em números inteiros:

Vt = R$ 2.850.838,00

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fl.: 25

4.1.2. Valor das construções (Vc)

Utilizando a metodologia já indicada e apresentando os cálculos

em forma de planilha, tem-se:

CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES

H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00

Kconstr : 1,680 Idade mcalc: 30

Áreas construídas

(m²) Pesos Unit.

(R$/m2)

Acp : 1.480,16 qp = 1,000 1.964,32

Acp2 : 173,85 q1 = 0,750 1.473,24

Acs1-a : 145,82 q2 = 0,200 392,86

Acs1-b : 131,68 q1 = 0,200 392,86

Acs2 : 88,14 q2 = 0,750 1.473,24

Acs3 : 128,64 q4 = 0,500 982,16

Ac total: 2.148,29 Ac.eq.= 1.796,47 m2

Depreciação:

Vutil = 80 anos % Vutil = 37,5% "R" = 20,0% 0,742

estado = e

6

18,1%

K = 0,608

Foc = 0,686

Vc = R$ 2.421.785,38

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, so

b o

núm

ero

WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 201



fl.: 26

4.1.3. Valor total do imóvel (Vi)

Considerando um fator de comercialização (FC) unitário, o

valor total do imóvel será dado por:

CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

VALOR DO TERRENO Vt = R$ 2.850.838,00

VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ 2.421.785,38

Vt+Vc = R$ 5.272.623,38

FC = x 1,00

Vi = R$ 5.272.623,38

em números Vi = R$ 5.272.620,00

redondos

Vi = R$ 5.272.620,00 4.1.4. Valor da parte ideal penhorada (Vip)

A parte ideal penhorada é de 1/6, de modo que: Vp = (1/6) x R$ 5.272.620,00 Vp = R$ 878.770,00

Se

impr

esso

, par

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1582

-81.

2014

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fls. 320

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Con

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Doc

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-49.

2014

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toco

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em

30/

03/2

015

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1:58

, so

b o

núm

ero

WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 202



fl.: 27

4.2. Estacionamento e Refeitórios

No caso deste imóvel, composto pelas matrículas 30.633 e

44.739, as frações penhoradas são distintas, 1/6 e 1/2, respectivamente. Além disso, os terrenos podem ser

considerados distintos, já que sobre o segundo não há edificações, apenas pátio de estacionamento.

Isto posto, ambos os imóveis podem ser considerados, para fins

de avaliação, com suas medidas originais sem prejuízo do todo, de modo que, neste laudo, os mesmos serão

avaliados individualmente.

4.2.1. Valores dos terrenos

a) Matrícula 30.633



Assim, para:

data-ref = 181 (JAN/15) Indice Fiscal = 241,35 Área total = 720,00 m2 Frente = 24,00 m Dist_eixo_ref = 313,00 m

Valor Unitário:

Vu = 1.961,85 R$/m2



Vt = At x Vu

Vt = = R$ 1.412.534,53


Vt = R$ 1.412.534,00

Se

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fls. 321

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CL1

5700

1628

49

.

fls. 203



fl.: 28

b) Matrícula 44.739



Assim, para:

data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 241,35 Área total = 181,56 m2 Frente = 11,18 m Dist_eixo_ref = 313,00 m

Valor Unitário:

Vu = 1.897,77 R$/m2



Vt = At x Vu

Vt = = R$ 344.558,55


Vt = R$ 344.559,00

Se

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fls. 322

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WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 204



fl.: 29


a) Matrícula 30.633 Utilizando a metodologia já indicada e apresentando os cálculos



H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00


Áreas construídas

(m²) Pesos Unit.

(R$/m2)

Acp : 97,44 qp = 1,000 841,85

Acs : - q4 = - -

Ac total: 97,44 Ac.eq.= 97,44 m2

Depreciação:


estado = e

6

18,1%

K = 0,637

Foc = 0,710

Vc = R$ 58.208,59

b) Matrícula 44.739 Não há acessões a avaliar.

Se

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fls. 323

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1628

49

.

fls. 205



fl.: 30

4.2.3. Valor total dos imóvelis (Vi)

Considerando um fator de comercialização (FC) unitário, os

valores totais dos imóveis serão dados por: a) Matrícula 30.633



VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ 58.208,59

Vt+Vc = R$ 1.470.742,59 FC = x 1,00 Vi = R$ 1.470.742,59

em números Vi = R$ 1.470.740,00

redondos

Vi30.633 = R$ 1.470.740,00 b) Matrícula 44.739 Não havendo acessões, o valor do imóvel será igual ao valor do

terreno, ou seja:

Vi44.739 = R$ 344.559,00

Se

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fls. 324

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49

.

fls. 206



fl.: 31

4.2.4. Valores das partes ideais penhoradas (Vp)

a) Matrícula 30.633 A parte ideal penhorada é de 1/6, de modo que: Vp30.633 = (1/6) x R$ 1.470.740,00 Vp30.633 = R$ 245.123,33

b) Matrícula 44.739 A parte ideal penhorada é de 1/2, de modo que: Vp44.739 = (1/2) x R$ 344.559,00 Vp44.739 = R$ 172.279,50

Se

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fls. 325

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1628

49

.

fls. 207



fl.: 32

4.3. Galpão à Rua XV de Novembro, 2272

4.3.1. Valor do terreno (Vt)



Assim, para:

data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 351,04 Área total = At = 162,76 m2 Frente = 5,44 m Dist_eixo_ref = 243,00 m

Valor Unitário

Vu = 1.424,51 R$/m2



Vt = At x Vu

Vt = R$ 231.853,91


Vt = R$ 231.854,00

Se

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fls. 326

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b o

núm

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49

.

fls. 208



fl.: 33





H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00


Áreas construídas

(m²) Pesos Unit.

(R$/m2)

Acp1 : 162,76 qp = 1,000 561,24

Acp2 : 38,08 q1 = 0,500 280,62

Ac total: 200,84 Ac.eq.= 181,80 m2

Depreciação:


estado = e

6

18,1%

K = 0,512

Foc = 0,610

Vc = R$ 62.188,84

Se

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fls. 327

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49

.

fls. 209



fl.: 34





VALOR DO TERRENO Vt = R$ 231.854,00


Vt+Vc = R$ 294.042,84

FC = x 1,00

Vi = R$ 294.042,84

em números Vi = R$ 294.040,00

redondos

Vi = R$ 294.040,00 4.3.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp)

A parte ideal penhorada é de 1/6, de modo que: Vp = (1/6) x R$ 294.040,00 Vp = R$ 49.006,67

Se

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fls. 328

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-49.

2014

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igo

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30/

03/2

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núm

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WS

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1628

49

.

fls. 210



fl.: 35

4.4. Galpão à Rua São Sebastião, 2289 e

2297

Considerando que o imóvel em questão é formado por duas

matrículas distintas, 64.371 e 105.383, que o imóvel não comporta divisão cômoda e que apenas a fração

ideal de 1/4 da Matrícula 105.383 encontra-se penhorada, o imóvel será avaliado em seu todo e metade do

mesmo será atribuído à Matrícula 105.383 e desta metade, será calculado o valor de 1/4 correspondente à

penhora efetivada nos presentes autos.

4.4.1. Valor total do terreno (Vt)



Assim, para:

data-ref = 181 (jan/15) Indice Fiscal = 241,35 Área total = At = 748,00 m2 Frente = 17,00 m Dist_eixo_ref = 268,00 m

Valor Unitário

Vu = 1.965,83 R$/m2



Vt = At x Vu

Vt = R$ 1.470.440,04


Vt = R$ 1.470.440,00

Se

impr

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.

fls. 211



fl.: 36





H82QN : 1.169,24 nov/14 Kaj. : 1,00


Áreas construídas

(m²) Pesos Unit.

(R$/m2)

Acp : 475,32 qp = 1,000 1.136,50

Acs1 : 76,50 q1 = 0,200 227,30

Acs2 : 430,67 q2 = 0,600 681,90

Acs3 : 44,65 q1 = 1,000 1.136,50

Ac total: 1.027,14 Ac.eq.= 793,67 m2

Depreciação:


estado = e

6

18,1%

K = 0,691

Foc = 0,753

Vc = R$ 679.055,11

Se

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.

fls. 212



fl.: 37







Vt+Vc = R$ 2.149.495,11

FC = x 1,00 Vi = R$ 2.149.495,11

em números Vi = R$ 2.149.500,00 redondos

Vi = R$ 2.149.500,00 Assim, o valor da metade do imóvel correspondente à Matrícula

105.383, é de: Vi105.383 = 0,50 x R$ 2.149.500,00

Vi105.383 = R$ 1.074.750,00 4.4.4. Valor da parte ideal penhorada (Vp)

A parte ideal penhorada do imóvel correspondente à matrícula

105.383 é de 1/4, de modo que:

Vp105.383 = (1/4) x R$ 1.074.750,00 Vp105.383 = R$ 268.687,50

Se

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.

fls. 213



fl.: 38

3. CONCLUSÃO

Após as vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram

necessários, este Jurisperito conclui que:

a) O valor atual e de mercado para o imóvel onde funcionava o

antigo Supermercado Dotto, localizado na esquina das ruas D. Pedro II e XV de Novembro e que abrange

as matrículas 9.859, 56.131, 56.130, 56.129 e 36.387 do CRI local, no centro desta cidade de São

Carlos/SP, de R$ 5.272.620,00 (cinco milhões, duzentos e setenta e dois mil, seiscentos e

vinte reais).

Assim, o valor da parte ideal de 1/6 penhorada do referido

imóvel, equivale a R$ 878.770,00 (oitocentos e setenta e oito mil, setecentos e setenta reais).

b) O valor atual e de mercado para o imóvel constituído de

parte do estacionamento do antigo Supermercado Dotto, localizado à Rua D. Pedro II, defronte ao referido

estabelecimento, objeto da matrícula 44.739 do CRI local, é de R$ 344.559,00 (trezentos e quarenta

e quatro mil, quinhentos e cinquenta e nove reais).

Assim, o valor da metade (1/2) ideal penhorada do referido

imóvel, equivale a R$ 172.279,50 (cento e setenta e dois mil, duzentos e setenta e nove reais e

cinquenta centavos).

c) O valor atual e de mercado para o imóvel constituído da

outra parte do estacionamento do antigo Supermercado Dotto, que também inclui um prédio com sanitários e

refeitório, também localizado à Rua D. Pedro II, defronte ao referido estabelecimento, objeto da matrícula

30.633 do CRI local, é de R$ 1.470.740,00 (um milhão, quatrocentos e setenta mil,

setecentos e quarenta reais).

Assim, o valor da parte ideal penhorada, correspondente a 1/6

do referido imóvel, equivale a R$ 245.123,33 (duzentos e quarenta e cinco mil, cento e vinte e três

reais e trinta e três centavos).

Se

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.

fls. 214



fl.: 39

d) O valor atual e de mercado para o imóvel constituído de um

galpão de uso geral, localizado à Rua XV de Novembro, 2272, no centro desta cidade de São Carlos,

objeto da matrícula 37.517 do CRI local, é de R$ 294.040,00 (duzentos e noventa e quatro mil e

quarenta reais).


do referido imóvel, equivale a R$ 49.006,67 (quarenta e nove mil e seis reais e sessenta e sete

centavos).

e) O valor atual e de mercado correspondente ao imóvel objeto

da Matrícula 105.383 do CRI local, que por sua vez corresponde à metade do valor total do galpão de uso

geral, localizado à Rua São Sebastião, 2297/2289, no centro desta cidade de São Carlos, cuja outra metade

é objeto da Matrícula 64.371 (esta última não incluída na penhora), é de R$ 1.074.750,00 (um milhão,

setenta e quatro mil, setecentos e cinquenta reais).


do referido imóvel, ou seja, 1/4 da Matrícula 105.383, equivale a R$ 268.687,50 (duzentos e sessenta e

oito mil, seiscentos e oitenta e sete reais e cinqüenta centavos).

O quadro a seguir resumo os valores apurados neste laudo:

ITEM MATRÍCULA BEM A AVALIAR VALOR DO

IMÓVEL (R$) FRAÇÃO IDEAL PENHORADA

VALOR DA FRAÇÃO IDEAL PENHORADA (R$)

1

Matr. 9859

Prédio do Supermercado Dotto

5.272.620,00

1/6 878.770,00 Matr. 56131 Matr. 56130 Matr. 56.129 Matr. 36.387

2 Matr. 44.739 Estacionamento do

Supermercado Dotto

344.559,00

1/2 172.279,50

3 Matr. 30.633 1.470.740,00

1/6 245.123,33

4 Matr. 37.517 Galpão comercial à Rua XV de Novembro,

2272

294.040,00

1/6 49.006,67

5 Matr. 105.383 Galpão comercial à Rua São Sebastião

2297

1.074.750,00

1/4 268.687,50

TOTAL

8.456.709,00 1.613.867,00

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.

fls. 215



fl.: 40

4. ENCERRAMENTO

Este laudo de avaliação é composto de QUARENTA (40)

laudas e DOIS (02) anexos.

Nada mais, o signatário coloca-se à disposição deste Juízo para

eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários.

HONRADO PELA NOMEAÇÃO!

São Carlos, 30 de janeiro de 2015.

Rogério Giglio Ferreira Eng.º Civ il - CREA 068.502386.6

Membro Titular do IBAPE/SP Perito Judicial

assinatura digital

Se

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fls. 216


Anexos

ANEXO 01

CROQUIS DOS IMÓVEIS E DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

Se

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fls. 217

Rua D. Pedro II

Rua

XV

de

Nove

mbro

Matr. 36.387

Matr. 56.131

Matr

. 9

.859

Matr. 56.129Matr. 56.130

N. 1.567 N. 1.581 N. 1.587 N. 1.605

Nos.

2.2

92/2

.304

12.80 10.75 7.00 16.50

18.6

017.6

0

16.7

019.1

0

45.50

0.48

0.90

0.4

0

Rua D. Pedro II

Rua

XV

de

Novem

bro

alin

ham

en

to

pre

dia

l

alin

ham

en

to

pre

dia

l

TERRENO CONFORME MATRÍCULAS

TERRENO CONFORME O LOCAL

(conferência através de trena)

46.57

46.40

35.8

0

36.6

0ÁREA CALCULADA = 1.682,69 m2

SOMATÁRIA DAS ÁREAS = 1.667,24 m2

confo

rme o

loca

l

Rua D. Pedro II

Rua São Joaquim

Rua S

ão S

ebastiã

o

Rua X

V d

e N

ovem

bro

ImóvelAvaliando

SituaçãoSEM ESCALA

Se

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esso

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fls. 218

Rua D. Pedro II

Ru

a X

V d

e N

ove

mbro

PAVIMENTO TÉRREO

Rua D. Pedro II

Ru

a X

V d

e N

ove

mbro

PAVIMENTO SUPERIOR

32.2

5

31.4

5

46.41

46,57 m

ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL = 2.148,29 m2

Se

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esso

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Just

ica

de S

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lado

em

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03/2

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às 1

1:58

, so

b o

núm

ero

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1628

49

.

fls. 219


Anexos

Foto 01: Vista geral do antigo supermercado Dotto;

Foto 02: Vista da fachada do imóvel pela Rua Dom Pedro II;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

a ac

esse

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ttps:

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fls. 338

Par

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Con

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Doc

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form

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lado

em

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1:58

, so

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núm

ero

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1628

49

.

fls. 220


Anexos

Foto 03: Vista geral do imóvel pela Rua XV de Novembro;

Foto 04: Vista geral interna do imóvel;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

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a ac

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fls. 339

Par

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.

fls. 221


Anexos

Foto 05: Idem;

Foto 06: Idem;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

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a ac

esse

o s

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form

e o

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fls. 340

Par

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fls. 222


Anexos

Foto 07: Idem;

Foto 08: Idem;

Se

impr

esso

, par

a co

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esse

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fls. 341

Par

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.

fls. 223


Anexos

Foto 09: Idem. Laje nova;

Foto 10: Antiga câmara fria;

Se

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esso

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a co

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fls. 342

Par

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fls. 224


Anexos

Foto 11: Vista geral do imóvel;

Foto 12: Escada que dá acesso ao pavimento superior;

Se

impr

esso

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Par

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fls. 225


Anexos

Foto 13: Vista geral do mezanino com frente para a Rua XV de Novembro;

Foto 14: Vista da parte de cima do forro de PVC;

Se

impr

esso

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fls. 226


Anexos

Foto 15: Vista do mezanino com frente para a Rua Dom Pedro II;

Foto 16: Vista dos banheiros do andar superior;

Se

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fls. 227


Anexos

Foto 17: Vista do depósito localizado no mezanino;

Foto 18: Vista do corredor que dá acesso ao outro depósito e salão do andar superior;

Se

impr

esso

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fls. 228


Anexos

Foto 19: Depósito superior;

Foto 20: Salão superior;

Se

impr

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fls. 229


Anexos

Foto 21: Continuação do mezanino que faz frente com a Rua Dom Pedro II;

Foto 22: Vista da continuação da parte de cima do forro de PVC;

Se

impr

esso

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fls. 230


Anexos

Foto 23: Vista do mezanino lateral esquerdo de quem da Rua Dom Pedro II olha;

Foto 24: Vista da cozinha industrial;

Se

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30/

03/2

015

às 1

1:58

, so

b o

núm

ero

WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 231


Anexos

Foto 25: Vista da padaria;

Foto 26: Vista da garagem com frente para a Rua XV de Novembro;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

a ac

esse

o s

ite h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

1582

-81.

2014

.8.2

6.05

66 e

o c

ódig

o 1A

755C

.E

ste

docu

men

to fo

i ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OG

ER

IO G

IGLI

O F

ER

RE

IRA

.

fls. 350

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

1416

-49.

2014

.8.2

6.05

66 e

cód

igo

1ED

65E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ C

LAU

DIO

DE

TO

LED

O P

ICC

HI e

Trib

unal

de

Just

ica

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

30/

03/2

015

às 1

1:58

, so

b o

núm

ero

WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 232


Anexos

Foto 27: Entrada para a parte residencial do imóvel;

Foto 28: Dormitório da frente;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

a ac

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proc

esso

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2014

.8.2

6.05

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.

fls. 351

Par

a co

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ir o

orig

inal

, ace

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Doc

umen

to.d

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form

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proc

esso

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-49.

2014

.8.2

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igo

1ED

65E

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Just

ica

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, pro

toco

lado

em

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, so

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núm

ero

WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 233


Anexos

Foto 29: Banheiro;

Foto 30: Sala;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

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a ac

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o s

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form

e o

proc

esso

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-81.

2014

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.

fls. 352

Par

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49

.

fls. 234


Anexos

Foto 31: Cozinha;

Foto 32: Escritório;

Se

impr

esso

, par

a co

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fls. 353

Par

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1628

49

.

fls. 235


Anexos

Foto 33: Vista da área de serviço;

Foto 34: Vista do banheiro de serviço;

Se

impr

esso

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a co

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fls. 354

Par

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.

fls. 236


Anexos

Foto 35: Vista da varanda aberta;

Foto 36: Vista de parte do telhado do imóvel pela varanda;

Se

impr

esso

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fls. 355

Par

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form

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proc

esso

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1416

-49.

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.8.2

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aulo

, pro

toco

lado

em

30/

03/2

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núm

ero

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5700

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49

.

fls. 237

Rua D. Pedro II

alinhamento

predial

Matr. 30.633Matr. 44.739

9.9

08

.75

16

.35 1

1.0

01

0.0

01

4.0

0

9.40

24.0011.10

8.00

TERRENO CONFORME MATRÍCULAS

SOMATÁRIA DAS ÁREAS = 864,55 m2

Área = 179,57 m2 Área = 684,98 m2

Rua D. Pedro II

alinhamento

predial

TERRENO CONFORME O LOCAL

(conferência através de trena)

35.18

9.7

88

.83

15

.92

9.9

61

4.4

01

0.1

7

15.73

8.86

8.21

2.40 0.54

ÁREA CALCULADA = 855,88 m2

Rua D. Pedro II

Rua Rui Barbosa

Ru

a S

ão

Sebast

ião

Ru

a X

V d

e N

ove

mbro

ImóvelAvaliando


conforme o local

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

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esse

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fls. 356

Par

a co

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form

e o

proc

esso

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-49.

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cód

igo

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65E

.E

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docu

men

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, so

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núm

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49

.

fls. 238

Rogério Giglio Ferreira Engº Civil - crea 068.502386.6

Anexos

Foto 01: Vista geral do estacionamento pela Rua Dom Pedro II;

Foto 02: Vista das vagas do estacionamento;

Se

impr

esso

, par

a co

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ênci

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esse

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.

fls. 357

Par

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form

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igo

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ero

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49

.

fls. 239


Anexos

Foto 03: Idem foto 02;

Foto 04: Vista geral do sobrado aos fundos do estacionamento;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

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esse

o s

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esso

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2014

.8.2

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.

fls. 358

Par

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form

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esso

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1416

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igo

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LU

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03/2

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, so

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CL1

5700

1628

49

.

fls. 240


Anexos

Foto 05: Vista dos vestiários no andar térreo do sobrado;

Foto 06: Idem foto 05;

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

a ac

esse

o s

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fls. 359

Par

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form

e o

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esso

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igo

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.E

ste

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men

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LU

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Just

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lado

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30/

03/2

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, so

b o

núm

ero

WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 241


Anexos

Foto 07: Vista da escada que dá acesso ao andar superior do sobrado;

Foto 08: Vista geral do andar superior do sobrado;

Se

impr

esso

, par

a co

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esso

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2014

.8.2

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.

fls. 360

Par

a co

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s.br

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form

e o

proc

esso

100

1416

-49.

2014

.8.2

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igo

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.E

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, so

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5700

1628

49

.

fls. 242


Anexos

Foto 09: Vista da varanda superior;

Foto 10: Vista geral do estacionamento.

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

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.

fls. 361

Par

a co

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CL1

5700

1628

49

.

fls. 243

Rua Quinze de Novembro

nº 2.272

7.0

0

Áreas construídas:Acp1 Área Construída Principal 01 - Galpão

Acp2 Área Construída Principal 02 - Mezanino

Terreno:Conforme a Matrícula nº 37.517: 6,00 x 28,00 = 168,00 m²Conforme a vistoria: 5,44 x 29,92 = 162,76 m²

Total de Áreas Construídas:= 200,84 m2

Rua São Sebastião


Rua

Dom

Ped

ro II

Rua S

ão J

oaquimImóvel

Avaliandonº 2.272


29

.92

5.44

Se

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WS

CL1

5700

1628

49

.

fls. 244


Anexos

Foto 01: Vista geral do galpão pela Rua VX de Novembro;

Foto 02: Vista da Rua XV de Novembro;

Se

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fls. 363

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49

.

fls. 245


Anexos

Foto 03: Vista geral do galpão;

Foto 04: Vista dos fundos;

Se

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fls. 364

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CL1

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49

.

fls. 246


Anexos

Foto 05: Vista geral da frente do salão;

Foto 06: Vista do mezanino;

Se

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fls. 365

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.

fls. 247

Terreno:Conforme Matrículas:Matrícula nº 105.383: 09,00 x 44,00 = 396,00 m²Matrícula nº 64.371: 09,00 x 44,00 = 396,00 m²TOTAL

Conforme a Vistoria (Imóvel total): 17,00 x 44,00 = 748,00 m²

Rua São Sebastião


Rua D

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Pedro

II

Rua S

ão

Jo

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Imóvel Avaliando


Rua São Sebastião

44

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nº 2.289 nº 2.297

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8.50 8.50

MATRÍCULA

64.371

MATRÍCULA

105.383

(imóvel penhorado)S

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49

.

fls. 248

Áreas construídas no térreo:Acp Área Construída Principal - GalpãoAcs1 Cobertura Docas

Total de Áreas Construídas:= 1.027,14 m2

Rua São Sebastião

44

.00

4.0

6

5.81

4.5

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.50

nº 2.289 nº 2.297

17.00

4.7

3

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6

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NOVO PISO GRANITO

Rua São Sebastião

nº 2.289 nº 2.297

17.00

Áreas construídas no superior:Acs2 DepósitoAcs3 Cozinha (voltada para o Supermercado)

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CL1

5700

1628

49

.

fls. 249


Anexos

Foto 01: Vista geral do galpão pela Rua São Sebastião;

Foto 02: Vista da fachada do galpão;

Se

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esso

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fls. 368

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2849

.

fls. 250


Anexos

Foto 03: Vista geral do andar inferior do galpão. Notar câmara fria;

Foto 04: Vista interna da câmara fria;

Se

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fls. 369

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11:

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SC

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2849

.

fls. 251


Anexos

Foto 05: Vista geral do salão inferior;

Foto 06: Vista do corredor que dá acesso aos fundos da parte térrea do galpão;

Se

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fls. 370

Par

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m 3

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11:

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.

fls. 252


Anexos

Foto 07: Vista da vão que existe aos fundos do galpão;

Foto 08: Vista geral do salão da parte de trás do galpão;

Se

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fls. 371

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11:

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SC

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2849

.

fls. 253


Anexos

Foto 09: Vista da parte de trás da câmara fria;

Foto 10: Vista interna da câmara fria;

Se

impr

esso

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.

fls. 254


Anexos

Foto 11: Escada e elevador que dão acesso ao pavimento superior;

Foto 12: Vista geral do pavimento superior;

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11:

58 ,

sob

o nú

mer

o W

SC

L157

0016

2849

.

fls. 255


Anexos

Foto 13: Vista do vão existente aos fundos do galpão pelo andar superior;

Foto 14: Vista geral do pavimento superior.

Se

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/201

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11:

58 ,

sob

o nú

mer

o W

SC

L157

0016

2849

.

fls. 256


Anexos

ANEXO 02

PESQUISA E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA PARA

A DETERMINAÇÃO DE VALORES DE TERRENOS

Se

impr

esso

, par

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2014

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fls. 375

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1416

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.8.2

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5 às

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58 ,

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0016

2849

.

fls. 257

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