Fernando Rosolia Dabdab
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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1
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVEL
DO FORUM CENTRAL DE SÃO PAULO – SP
Ação: Execução de Título Extrajudicial
Processo: 1050805-09.2015.8.26.0100
Requerente: Residencial Piazza Di Capri
Requerida: Suzi Leida Fontes
Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos
autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui
respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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2
1. INTRODUÇÃO
Em atendimento ao r. despacho de fls. 129, o signatário apresenta à Vossa Excelência o
presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de
número 103 (10º andar), Edifício Via Régio – Bloco I do Condomínio Residencial Piazza
Di Capri, com endereço à Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca – S. Paulo SP.
O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento
de crédito. O Autor informa que o executado não cumpriu com sua obrigação de
pagamento.
2. VISTORIA
2.1. Localização:
A Vistoria foi realizada no dia 27 de agosto de 2019.
A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.
O imóvel está em uso. O presente signatário foi recebido pelo Zelador Sr. Cleber. Não
foi possível entrar no imóvel. Como referência, foram utilizadas imagens de um
apartamento situado no mesmo condomínio.
2.2. Características da região:
O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio,
destinadas principalmente para residências.
Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.
2.3. Melhoramentos Públicos
Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15
pavimentos, de padrão médio, servido dos principais melhoramentos públicos:
pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica,
iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades
verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras
necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).
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2.4. O Imóvel Avaliando
O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a
Rua do Oratório. O Condomínio Residencial Piazza Di Capri é formado por 03
blocos de edifício, com 04 apartamentos em cada um dos 17 andares tipo.
A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.
O apartamento avaliando tem uma idade de 35 anos; possui 71,80m² de área
construída total, sendo:
- Área privativa: 55,68m²
- Área comum: 16,12m²
O apartamento possui dois dormitórios, dois banheiro, duas salas conjugadas e uma
cozinha.
Padrão do imóvel é médio com elevador.
Matrícula nº 39.093 do 7º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, nos
Autos às fls. 90.
Contribuinte nº 028.020.0099-3/0100-0/0101-9/0102-7/0198-1 (área maior)
Possui uma vaga de automóvel.
3. INFRA-ESTRUTURA
Piscina, quadra poliesportiva, salão de festas, salão gourmet, sala de ginástica,
churrasqueira e playground.
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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
4.1. Método Adotado
A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços
pesquisados de diversos apartamentos colocados a venda e vendidos,
homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região.
4.2. Normas
Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de
Avaliações de Imóveis q Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP - 2011”.
5. AVALIAÇÃO
Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a
finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de apartamentos, coletamos
os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação
paradigma de um apartamento de padrão médio, com todos os melhoramentos, com 35
anos de idade. Estado de conservação necessitando de reparos simples.
O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores
calculados.
Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à
idade e conservação (Foc):
Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 35 anos e vida referencial = 60 anos. Portanto, 35/60 = 0,58. Com esse valor, usa-se 58% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “e” é encontrado o índice 0,444. Foi escolhida a fileira “e” por se tratar de imóvel com estado de conservação necessitando de reparos simples.
Foc = 0,2 + 0,444 x (1-0,2) = 0,2 + 0,444 x 0,8 = 0,2 + 0,355= 0,555 Foc = 0,555 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela
de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.
K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Médio com elevador: 1,926
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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – APARTAMENTOS
As amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento, localizados no mesmo
Condomínio. São características do elemento avaliando:
Localização: Rua do Oratório nº 464
Empreendimento: Condomínio Residencial Piazza Di Capri
Bairro: Alto da Móoca
Cidade: São Paulo SP
Área privativa: 55,68m²
ELEMENTO Nº 01
Imóvel: Apartamento
Localização: Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca - S. Paulo – SP
Contato: Carolina Santos Imóveis tel: (11) 2385.4275
Área privativa: 60,00m²
Vagas: 01
Idade: 35 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 382.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2019
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.730,00 / m²
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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ELEMENTO Nº 02
Imóvel: Apartamento
Localização: Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca - S. Paulo – SP
Contato: Next Imóveis tel: (11) 4861.0844
Área privativa: 60,00m²
Vagas: 01
Idade: 35 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 370.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2019
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.550,00 / m²
ELEMENTO Nº 03
Imóvel: Apartamento
Localização: Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca - S. Paulo – SP
Contato: Bella Casa Imóveis tel:(11) 2081.1461
Área privativa: 55,68m²
Vagas: 01
Idade: 35 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 318.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2019
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.140,09 / m²
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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ELEMENTO Nº 04
Imóvel: Apartamento
Localização: Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca - S. Paulo – SP
Contato: Lopes Imóveis tel: (11) 2607.5959
Área privativa: 55,68m²
Vagas: 01
Idade: 35 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 320.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2019
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.172,41 / m²
ELEMENTO Nº 05
Imóvel: Apartamento
Localização: Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca - S. Paulo – SP
Contato: SPJ Imóveis tel: (11) 2338.0984
Área privativa: 55,68m²
Vagas: 01
Idade: 35 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 335.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2019
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 5.414,87 / m²
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor
unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com
pagamento a vista em agosto de 2019, é de R$ 5.401,47 / m².
A área privativa do apartamento é 55,68m²
O valor do imóvel, portanto, será:
VI = Aapto x vu
VI = 55,68 x 5.401,47
VI = R$ 300.754,08 ou R$ 300.700,00 (arredondados)
6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se
que o valor da unidade autônoma ou apartamento de número 103 (10º andar), Edifício
Via Régio – Bloco I do Condomínio Residencial Piazza Di Capri, com endereço à Rua do
Oratório nº 464 – Alto da Móoca – S. Paulo SP, para pagamento a vista em agosto de
2019 é:
(trezentos mil e setecentos reais)
V = R$ 300.700,00
Agosto /2019
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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7. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11
(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.
8. ANEXOS: I – Mapa de localização – 01 fl.
II – Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 17 fls.
São Paulo, 27 de agosto de 2019.
___________________________ Fernando Rosolia Dabdab
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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
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Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua do Oratório nº 464
e todos os elementos comparativos
Foto 02 – Sala de estar
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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Foto 03 – Sala de jantar
Foto 04 – Cozinha
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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Foto 05 – Dormitório 01
Foto 06 – Dormitório 02
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Foto 07 – Banheiro 01
Foto 08 – Banheiro 02
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Infra-estrutura:
Foto 09 – Salão de jogos
Foto 10 – Salão gourmet
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Foto 11 – Churrasqueira
Foto 12 – Salão de festas
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Foto 13 – Piscina
Foto 14 – Quadra poliesportiva
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Foto 15 – Playground e pista de skate
Foto 16 – Sala de ginástica
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Entorno:
Foto 17 – Rua do Oratório
Foto 18 – Rua do Oratório
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