Laudo de Avaliação Avenida Rio Branco, nº 174
Rio de Janeiro - RJ
Preparado para:
BRAZILIAN MORTGAGES
Preparado por: Paula Casarini
Andre Jesus
Laudo 104RJ/10 Junho de 2010
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1. Introdução
1.1. Solicitante Brazilian Mortgages
1.2. Finalidade Determinação do valor de locação.
1.3. Objeto
Endereço: Avenida Rio Branco, 174 – Centro – Rio de Janeiro, RJ.
Área de Terreno: 5.784,00 m² Área Construída: 83.611,00 m²
1.4. Datas
Vistoria: 31/5/2010 – acompanhado pelo funcionário da Caixa Econômica, Sr.º Welligton Pister.
Referência: Junho de 2010
1.5. Valor de Locação
Valor de Locação R$ 3.630.000,00
(Junho de 2010) (três milhões, seiscentos e trinta mil reais)
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2. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Junho de 2010. Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de “boa fé”. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo-se que as medidas do terreno e de construção, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas, usufrutos, sub-rogação de vínculos e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel, como existência de dívidas tributárias, execução fiscal, ações judiciais de execução ou de reintegração de posse, ou outras ações judiciais que não tenham o imóvel por objeto mas que possam vir a incidir sobre ele como, por exemplo, execução por dívidas (trabalhistas, previdenciárias, etc.) dentre outras. Ressalte-se que não foram levantados eventuais passivos ambientais relativos ao imóvel avaliando, tendo a análise se restringido aos aspectos das exigências da legislação relativa ao meio ambiente aplicável ao imóvel. Não foram efetuadas medições de campo e, para lastrear o processo avaliatório, foram consultados os seguintes documentos:
Relatório com as Características Físicas do imóvel.
Contrato de locação do imóvel – 14/11/2002. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para os cálculos e apropriação final de valor.
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Esta avaliação não pode ser utilizada para fins contábeis, como reavaliação de ativo imobilizado, nem para proposição de ações judiciais, uma vez que os laudos elaborados para tais finalidades possuem características diversas deste. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.
3. Caracterização
3.1. Aspectos de Localização
Endereço : Avenida Rio Branco, 174
Bairro : Centro
Município – Estado : Rio de Janeiro – RJ
Densidade de Ocupação : Alta
Padrão Econômico : Médio-Alto
Categoria de Uso Predominante : Comercial
Valorização Imobiliária : Em valorização
Vocação : Comercial
Acessibilidade : Ótima
Intensidade do Tráfego : Intenso
Fotografias
Fachada do imóvel para Avenida
Almirante Barroso Avenida Almirante Barroso, com imóvel
à direita
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Avenida Almirante Barroso, com imóvel
à esquerda Fachada do imóvel para Avenida Rio
Branco
Avenida Rio Branco, com imóvel à
esquerda Avenida Rio Branco, com imóvel à
direita
Fachada do imóvel para Rua Bitencourt
da Silva Fachada do imóvel para o Largo da
Carioca
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Mapa da região Vista aérea do imóvel
3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Melhoramentos
Rede de Água : Existente
Coleta de Lixo : Existente
Energia Elétrica : Existente
Esgoto Pluvial : Existente
Esgoto Sanitário : Existente
Arborização : Existente
Iluminação Pública : Existente
Pavimentação : Existente
Telefone : Existente
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3.3. Atividades Existentes no Entorno Serviços
Comércio : Até 100m
Escola : Até 100m
Serviços Médicos : Até 100m
Recreação e Lazer : Até 100m
Correio : Até 100m
Agências Bancárias : Até 100m
Transporte : Até 100m
3.4. Entorno Imediato
Ocupação da Região : Homogênea
Ocupação Residencial : Inexistente
Ocupação Comercial : Expressiva de Padrão Médio-Alto
Ocupação Industrial : Inexistente
Distância do Centro : Imóvel situado no centro da cidade
Principais Vias Comerciais : Avenida Rio Branco e Rua Uruguaiana
Principais Vias de Acesso : Avenida Presidente Vargas e Aterro do Flamengo
Pontos de Destaque: : Catedral Metropolitana, Sede da Petrobrás e Metrô Carioca.
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4. Descrição da Propriedade
4.1. Terreno
O terreno possui área total de 5.784,00 m², segundo Relatório com as Características Físicas do imóvel.
Superfície: Seca
Topografia: Plana
Frente: No nível do logradouro.
Zoneamento: O imóvel enquadra-se em AC2 – Área Central 2.
4.2. Construções Sobre o terreno descrito, encontra-se erigida edificação composta por embasamento e lâmina de escritórios. A base, de dois pavimentos, abriga a agência bancária, Centro Cultural e dois acessos de pedestres à torre de escritórios de forma independente. O auditório, que se encontra no 1º subsolo, também tem um acesso independente pelo nível da rua. Os níveis de subsolo abrigam, além das 126 vagas de veículos cobertas, a tesouraria e o cofre da agência, os setores de manutenção, administração predial, segurança e os equipamentos de infraestrutura básica do edifício, como casa de bombas, subestação e geradores. A torre de escritórios de 29 pavimentos apresenta uma seção transversal de 2.100m² revestida externamente de mármore branco e placas de alumínio. Seguindo os princípios da arquitetura modernista do século 20, os andares são de pavimento livre, dispondo de bom espaço entre os pilares, possibilitando diferentes composições de layout. O 30º pavimento apresenta configuração diferenciada por ser o último andar com acesso pelos elevadores e por ser utilizado como centro de treinamento. No 31º pavimento, metade do andar abriga a associação dos funcionários e a outra metade abriga a área técnica do edifício.
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O edifício apresenta o seguinte quadro de áreas:
PavimentoÁrea Construída
(m²)Área Útil (m²)
31º 2.100,00 799,00
30º 2.100,00 1.465,00
29º 2.100,00 1.671,00
28º 2.100,00 1.671,00
27º 2.100,00 1.671,00
26º 2.100,00 1.671,00
25º 2.100,00 1.671,00
24º 2.100,00 1.671,00
23º 2.100,00 1.671,00
22º 2.100,00 1.671,00
21º 2.100,00 1.671,00
20º 2.100,00 1.671,00
19º 2.100,00 1.580,00
18º 2.100,00 1.671,00
17º 2.100,00 1.671,00
16º 2.100,00 1.671,00
15º 2.100,00 1.671,00
14º 2.100,00 1.671,00
13º 2.100,00 1.671,00
12º 2.100,00 1.671,00
11º 2.100,00 1.671,00
10º 2.100,00 1.671,00
9º 2.100,00 1.671,00
8º 2.100,00 1.580,00
7º 2.100,00 1.671,00
6º 2.100,00 1.671,00
5º 2.100,00 1.671,00
4º 2.100,00 1.671,00
3º 1.905,00 1.415,00
Mezanino 5.060,00 3.402,00
Térreo 5.741,00 3.946,00
SS1 5.580,00 2.040,00
SS2 5.580,00
SS3 945,00
TOTAL 83.611,00 56.331,00
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O edifício, construído nos anos 70, dispõe dos seguintes equipamentos:
Dois grupos de motor-gerador de 500KVA, situados no 2º Subsolo e destinados à emergência do prédio;
Dois grupos de motor-gerador de 325 KVA, situados no 2º Subsolo e destinados à emergência do Centro de Processamento de Dados;
Dez transformadores a seco (7 de 500KVA, 1 de 750 KVA e 2 de 1000KVA), todos situados no 2º Subsolo e com tensão nominal de 13.200 / 220V;
Dois transformadores a seco de 750 KVA, situados no 31º pavimento;
Sistema de ar-condicionado com central frigorífica utilizando 2 unidades centrífugas para refrigeração de água, situados no 2º subsolo, cada qual com capacidade de 1.000TR, destinado à refrigeração da maior parte do prédio;
Sistema de ar-condicionado próprio para o auditório do 1º Subsolo;
Vinte e dois elevadores e quatro escadas rolantes;
Quatro colunas de escadas, sendo duas com portas corta-fogo;
Sistema de sprinklers;
Sistema de detectores de fumaça.
Características Principais
Estrutura: Concreto;
Fechamento: Alvenaria;
Fachada: Mármore e placas de alumínio;
Idade: 30 anos;
Estado de Conservação: Necessitando de reparos simples a importante (F)
Área Construída Total: 83.611,00 m²
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Divisão Interna:
Subsolo 3: Cisterna, casa de bombas e escadas.
Subsolo 2: Estacionamento, subestação, geradores, casa de bombas, sanitários e escadas.
Subsolo 1: Hall dos elevadores, estacionamento, auditório, administração predial, manutenção, segurança, tesouraria, cofre, embarque/desembarque de carro forte, malote, copa, vestiários, sanitários, circulação e escadas.
Térreo: Recepção, foyer, centro cultural (administração, sala multiuso, depósito técnico) agência bancária, hall dos elevadores, escadas rolantes, escadas e acesso veículos.
Mezanino: Foyer, centro cultural (teatro, cinema com 90 lugares, cinema com 100 lugares, sala de exposições, sala de exposições especiais, galeria, salas multiuso, atelier, livraria, acervo técnico, sanitários), central telefônica, sanitários, copa, circulação, hall dos elevadores e escadas.
3º ao 7º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas.
8º Pavimento: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, caixa d’água, manutenção caixa d’água, hall dos elevadores e escadas.
9º ao 18º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas.
19º Pavimento: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, caixa d’água, manutenção da caixa d’água, hall dos elevadores e escadas.
20º ao 29º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas.
30º Pavimento: Salas de treinamento, sala de equipamentos, laboratório, circulação, sanitários, caixa d’água, hall dos elevadores e escadas.
31º Pavimento: Hall, jardim, bar, associação de funcionários (salão, assistência social, secretaria, jurídico), casa de máquinas, subestação, caixa d’água, torre de resfriamento, sanitários e escadas.
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Acabamentos:
Piso: Cerâmica, carpete, piso elevado, granito, granilite, mármore, cimentado com pintura epóxi, vinílico, plurigoma e taco de madeira;
Paredes: Látex sobre massa corrida, fórmica, porcelanato, azulejo até o teto, cerâmica até o teto, lambris de madeira, placas de madeira e pastilhas;
Forro: Látex sobre laje, rebaixado de gesso, placa metálica, forro mineral, aglomerado e colméia;
Esquadrias: Madeira, ferro e alumínio.
Fotografias:
Fachada Fachada – Acesso principal
Hall 31º andar 31º andar -Jardim
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31º andar – Associação dos funcionários Pavimento Tipo - Sanitários
Hall 30º andar 30º andar – acesso às salas de
treinamento
Presidência Presidência - Banheiro privativo
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Vista da sala da presidência Presidência – elevador privativo
Hall dos elevadores – acabamento
original Hall dos elevadores reformado
Pavimento Tipo – acabamento original Pavimento Tipo - reformado
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Pavimento Tipo - Sanitários Pavimento Tipo - Escada
Mezanino - Saguão Mezanino – Vista do Foyer
Térreo - Recepção Térreo – Foyer
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Térreo – Acesso Auditório Subsolo – Foyer Auditório
Subsolo – Foyer Auditório Subsolo – Auditório
Subsolo 1 – Acesso veículos Subsolo 1
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Subsolo 2 - Estacionamento Subsolo 2 - Subestação
Subsolo 2 - Gerador Subsolo 2 - Subestação
Subsolo 2 – Central Ar Condicionado Subsolo 2 – Casa de bombas
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5. Diagnóstico
Analisando-se o imóvel sob a ótica do mercado imobiliário local podem ser destacados:
PONTOS FORTES ASPECTOS DESAFIADORES
- Avenida mais importante e valorizada da cidade. - Edifício precisa de modernização e manutenção.
- Boa oferta de transporte público.
S W
OPORTUNIDADES O T AMEAÇAS
- Localiza-se em ponto nobre do centro.
- Escassez de ofertas no mercado.
CENÁRIO DE LIQUIDEZ: Média-Alta
- A região concentra a maioria das sedes de
empresas do estado.
- Apesar do edifício dispor de vagas de
estacionamento, seu número é insuficiente.
- Apresenta pavimentos de grandes dimensões
e com facilidade para alterações de layout.
- Concorrência de novos edifícios que estão
sendo contruídos na região e daqueles que
passam por "retrofit".
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6. Avaliação do Imóvel 6.1. Referências Normativas
A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos.
Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2005, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.
6.2. Valor de Venda
6.2.1. Metodologia
Tendo em vista as características específicas da propriedade e da região, para a determinação do valor de venda foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Através desse método o valor da propriedade é obtido pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica.
6.2.2. Elementos Comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis similares disponíveis para venda. O campo amostral utilizado para a determinação do valor do imóvel é composto por 8 (oito) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação, área e número de vagas de garagem, e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.
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6.2.3. Tratamento por Fatores
No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:
Fator de Fonte
Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.
Fator de Transposição
Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:
I. Equipamentos Urbanos
Variáveis Sim Não
Trafegabilidade 20 0
Luz Domiciliar 13 0
Rede de Água 11 0
Luz Pública 7 0
Guias e Sarjetas 5 0
Rede de Esgoto 4 0
Telefonia 2 0
Gás 1 0
Pavimentação Distância ao Transporte
Coletivo Largura da Via
Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5
Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5
Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3
Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1
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II. Características da Região
Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial
Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00
De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95
De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90
Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85
Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80
Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:
Ftr = 1 + (((ILAVA – ILCOMP) / ILCOMP)) x pt) Onde: Ftr : Fator Transposição ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis
Fator Padrão Construtivo
Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juizes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:
Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)
Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
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Fator Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R) Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.
Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc) Onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
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Fator Área
Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini:
Fa = (área de elemento pesquisado)1/8
=> quando a diferença for inferior a 30% (área de elemento avaliando)
ou,
Fa = (área de elemento pesquisado)1/16
=> quando a diferença for superior a 30% (área de elemento avaliando)
6.2.4. Situação Paradigma
A situação paradigma considerada, que possibilitará a homogeneização dos valores é a seguinte:
Área Útil Média do Pavimento-tipo = 1.671,00 m²
Índice de Local = 125,00
Cota-Parte Terreno = 65%
Cota-Parte Construção = 35%
Valor da Vaga (por mês) = R$ 400,00
Padrão = 2,05
Idade = 30 anos
Vida Útil Referencial = 60 anos
Estado de Conservação = F
Fator de Depreciação = 0,420
Área de Terreno = 5.784,00 m²
SITUAÇÃO PARADIGMA
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6.2.5. Valor Unitário de Locação Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação e área, conforme Anexo 2 – Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:
. Valor Unitário Básico R$ 62,45/m²/mês
6.2.6. Valor de Locação O valor locativo total do empreendimento corresponde ao produto do valor unitário pelo peso de rendimento de cada área útil dos pavimentos, somando-se este subtotal ao valor das vagas de garagem, obtido através da multiplicação de seu valor unitário pelo número de vagas, conforme exemplificado na tabela a seguir:
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PavimentoÁrea Útil
(m²)
Valor Unitário
(R$/m²)Peso
Valor
Homogeneizado
(R$/m²)
Locativo (R$/mês)
31º 799,00 62,45 1,00 62,45 49.900,00
30º 1.465,00 62,45 1,00 62,45 91.500,00
29º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
28º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
27º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
26º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
25º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
24º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
23º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
22º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
21º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
20º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
19º 1.580,00 62,45 1,00 62,45 98.700,00
18º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
17º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
16º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
15º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
14º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
13º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
12º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
11º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
10º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
9º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
8º 1.580,00 62,45 1,00 62,45 98.700,00
7º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
6º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
5º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
4º 1.671,00 62,45 1,00 62,45 104.400,00
3º 1.415,00 62,45 1,00 62,45 88.400,00
Mezanino 3.402,00 62,45 1,00 62,45 212.400,00
Térreo 3.946,00 62,45 1,50 93,67 369.600,00
SS1 2.040,00 62,45 0,50 31,22 63.700,00
SS2
SS3
SUBTOTAL 56.331,00 3.578.500,00
Vagas 126 400,00 50.400,00
TOTAL 3.628.900,00 Em números redondos:
Valor de Locação = R$ 3.630.000,00 (três milhões, seiscentos e trinta mil reais)
Junho/2010
26
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7. Termo de Encerramento
Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.
Este laudo é composto por 26 (vinte e seis) folhas e 4 (quatro) anexos.
Rio de Janeiro, 7 de Julho de 2010.
COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL
Paula Cristina Alonso Casarini
Engenheira Civil CREA 5.060.339.429
Endereço: Rua Lauro Muller, 116 Fonte: Eliete - (21) 2230-1311
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 21.600,87
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 197,27
ACH (m²): 197,27 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m²): 197,27 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 30 Padrão: 3,07
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,510
Número de Vagas: 4 Preço Pedido (R$): 21.600,87
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 17.840,78 Valor Unitário Homogenizado: R$ 56,89 /m²
1
ÁREAS
Mês:
6
Ano:
2010
Endereço: Praia de Botafogo, 440 Fonte: Prop. - (21) 2226-5866
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 40.000,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 400,00
ACH (m²): 400,00 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m²): 400,00 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 31 Padrão: 1,84
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,580
Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): 40.000,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 35.600,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 66,75 /m²
6
2
ÁREAS
Mês:
Ano:
2010
Endereço: Rua Humaitá, 275 Fonte: Cushman - Gustavo - (21) 2546-1818
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 126.629,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 911,00
ACH (m²): 911,00 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m²): 911,00 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 0 Padrão: 2,29
Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 1,000
Número de Vagas: 6 Preço Pedido (R$): 126.629,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 111.566,10 Valor Unitário Homogenizado: R$ 58,66 /m²2010
3
ÁREAS
Mês:
6
Ano:
Endereço: Rua Voluntários da Pátria, 113 Fonte: Cushman - Gustavo - (21) 2546-1818
O/T: T Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 61.891,50
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 605,00
ACH (m²): 605,00 Fator de elasticidade: 1,00
A.P.T. (m²): 605,00 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 5 Padrão: 2,04
Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,960
Número de Vagas: 5 Preço Pedido (R$): 61.891,50
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 59.891,50 Valor Unitário Homogenizado: R$ 63,85 /m²
Mês:
6
Ano:
4
ÁREAS
2010
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Endereço: Avenida Rio Branco, 138 Fonte: Marcelo (adm.) - (21) 2507-1770
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 20.999,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 253,00
ACH (m²): 253,00 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m²): 253,00 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 30 Padrão: 2,04
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,610
Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): 20.999,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 18.499,10 Valor Unitário Homogenizado: R$ 57,11 /m²
5
ÁREAS
Mês:
6
Ano:
2010
Endereço: Praça Floriano, 19 - 2302 Fonte: Centrus - Jonatas (21) 2509-1997
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 9.000,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 100,00
ACH (m²): 100,00 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m²): 100,00 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 35 Padrão: 2,04
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,530
Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): 9.000,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 7.700,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 61,68 /m²
6
ÁREAS
Mês:
6
2010
Ano:
Endereço: Avenida Rodrigues Alves, 261/269 Fonte: Colliers International
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 149.783,40
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 2.496,39
ACH (m²): 2.496,39 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m²): 2.496,39 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 20 Padrão: 1,84
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,760
Número de Vagas: 12 Preço Pedido (R$): 149.783,40
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 130.005,06 Valor Unitário Homogenizado: R$ 66,35 /m²2010
6
7
ÁREAS
Ano:
Mês:
Endereço: Avenida Rio Branco, 115 Fonte: Colliers International
O/T: T Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 151.146,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 1.679,40
ACH (m²): 1.679,40 Fator de elasticidade: 1,00
A.P.T. (m²): 1.679,40 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 0 Padrão: 2,29
Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 1,000
Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): 151.146,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 150.746,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 68,31 /m²
8
ÁREAS
Mês:
6
Ano:
2010
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1 90,44 0,8840 0,9380 0,9320 0,8750 0,629 56,89
2 89,00 1,0400 0,9030 0,8920 0,9150 0,750 66,75
3 122,47 0,9630 0,7970 0,7560 0,9630 0,479 58,66
4 98,99 1,0010 0,8030 0,9030 0,9380 0,645 63,85
5 73,12 1,0010 0,8910 1,0000 0,8890 0,781 57,11
6 77,00 1,0010 0,9270 1,0340 0,8390 0,801 61,68
7 52,08 1,0400 0,8430 1,3660 1,0250 1,274 66,35
8 89,76 0,9630 0,7970 1,0000 1,0010 0,761 68,31
F AreaFator
Final
q
(R$/m²)Elemento
Valor Unitário
(R$/m²) descontados fator
oferta
F Pd F depF
Transp
Legenda: Unitário: Valor unitário em R$/m2; Vu: Valor Unitário, descontadas vagas e
o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator padrão construtivo; F dep: Fator
depreciação; F Transp: Fator transposição; F área: Fator Área; Fator Final = ∑Fi – n
+ 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO
Soma = R$ 499,59 / m²
Número de Elementos = 8
Valor Médio = R$ 62,45 / m²
Limite Inferior = R$ 43,71 / m²
Limite Superior = R$ 81,18 / m²
Soma = R$ 499,59 / m²
Número de Elementos = 8
Valor Médio = R$ 62,45 / m²
Média Saneada
VALOR UNITÁRIO BÁSICO
Intervalo para Saneamento
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Número de Amostras: 8
Número de Graus de Liberdade: 7
tc (tabelado): 1,415
Desvio Padrão = 4,54
Limite Inferior = R$ 60,18 / m²
Limite Superior = R$ 64,72 / m²
Limite Inferior = R$ 56,89 / m²
Limite Superior = R$ 68,31 / m²
Limite Inferior = R$ 56,89 / m²
Limite Superior = R$ 68,31 / m²
INTERVALO DE CONFIANÇA
CAMPO DE ARBÍTRIO
Elementos Efetivamente Utilizados
Campo de Arbítrio
TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS
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De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2004
(ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte
2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de
Fundamentação e de Precisão a seguir descritos:
Grau de Fundamentação
Valor Determinado Método
Grau de Fundamentação
Valor de Locação Comparativo I
Grau de Precisão
Valor Determinado Método
Grau de Precisão
Valor de Locação Comparativo III
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