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2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de
São Paulo - SP
Falência de Base Engenharia e Serviço de Petróleo e Gás S.A e outros.
Administradora Judicial Dra. Osana Mendonça
(KPMG CORPORATE FINANCE LTDA)
Imóveis
Número do processo: 1037133-31.2015.8.26.0100
Escopo: Matrículas 104.452 | 127.145 | 146.738
Objetivo: Valor de mercado
Finalidade: Judicial
Data de emissão: 24 de julho de 2019
Data-base: 24 de junho de 2019
TRABALHO IP2406201908
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Barra Funda - São Paulo - SP - CEP 01139-003
+55 (11) 4110-5176 | contato@insprie.com.br
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Acordo contratual
Contratada
HVMR Engenharia Ltda CNPJ - 33.267.944/0001-89
Avenida Marques de São Vicente, 1.619 Telefone: (11) 4110-5176
Barra Funda - São Paulo - SP contato@insprie.com.br
Contratante
Borges e Ventura Depositária e Avaliadora e Depositária de Bens Ltda
CNPJ - 18.634.064/0001-00
Avenida Indianópolis, 2.029 Telefone: (11) 3842-3333
São Paulo - SP ge-dias@hotmail.com
Escopo
Falência de Base Engenharia e Serviço de Petróleo e Gás S.A e outros.
Matrículas
104.452 | 127.145 | 146.738
Número do processo - 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo / SP
1037133-31.2015.8.26.0100
Objetivo
Valor de mercado.
Finalidade
Avaliação efetuada para fins judiciais. Número da ART - 28027230190913278
Prazo
Não estipulado.
Data-base
24 de junho de 2019.
Data de emissão do laudo técnico
24 de julho de 2019.
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Resultados encontrados
Baseado na tendência atual do mercado local, concluímos que, para a respectiva data-base 24 de junho de 2019, o valor global de mercado da propriedade é de:
Matrícula Classe Área (m²) Unitário Valor de
Mercado (R$)
104.452 Terreno 32.205,88 440,90 14.199.483,62
Construção 5.669,48 313,79 1.779.000,00
127.145 Terreno 237,30 440,90 104.624,92
146.738 Terreno 373,50 440,90 164.675,12
Total 16.247.783,66
Total Arredondado - - 16.248.000,00
Proprietário conforme matrícula Município - UF
Schahin Engenharia S.A. São Paulo - SP Fonte: Dados originais da pesquisa.
Nota: Imóvel sem vínculo locatício. Metodologia utilizada: Método Evolutivo (Terreno + Construções).
Levantamento de Indícios Contaminantes [LIC]: Presente devido à galpão oficina e a funilaria na rua.
Localização: Boa valorização.
Acesso: Asfalto.
Infraestrutura local: Completa.
Topografia: Declive para os fundos
Raio amostral máximo: 5 km.
Conservação: Sem valor.
Zoneamento: Conforme consulta ao mapa de zoneamento e Lei 16.402, de 22 de março de
2016 de uso e ocupação do solo, fornecido pela prefeitura da cidade local, o imóvel possui
a seguinte característica de estruturação e qualificação urbana.
Código de zoneamento: ZEUa | ZPI - 2.
Taxa de ocupação: 70% | Coeficiente de aproveitamento: 1,5 | Vigência 10 anos.
Fatos relevantes e apontamentos
1. Possui proximidade de áreas sujeitas à inundação e de risco contaminante.
2. Não sobrepõem área em estudo ou exploração mineral.
3. Não foi encontrado vínculo locatício nos imóveis, bem como construções civis
e benfeitorias sobrepostas a área de preservação permanente.
4. Não foi encontrado nenhuma invasão por parte dos moradores locais.
5. Os lotes das matrículas 127.145 e 146.738, estão incorporados na área maior.
6. A nível de aderência do leilão com o mercado, o valor unitário adotado foi o
limite inferior da pesquisa, prevendo sua majoração ao decorrer dos lances.
Mesmo assim o trabalho segue íntegro sobre o ponto de vista de sua
imparcialidade e por estar dentro das margens aceitáveis do mercado e da norma.
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7. Consideramos o escopo da avaliação de baixa liquidez.
Premissas e limitações da avaliação
Durante a realização do trabalho, os imóveis foram vistoriados fisicamente em
conformidade com o artigo 7.3.1 da NBR 14653-1:2001.
Os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias,
procedimentos e critérios da engenharia de avaliações e não representam um número exato
e sim o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente a propriedade, numa
data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.
Os valores apontados possuem validade. A partir desta data-base do trabalho dia 24 de junho
de 2019, o valor de mercado pode mudar significativamente e afetar as conclusões e
decisões da parte a quem se destina o trabalho. Não oferecemos nenhuma garantia de que
essas previsões se concretizem. O mercado imobiliário está em constante flutuação e
mudança.
O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador que teve como objetivo
analisar o valor do ativo patrimonial frente ao mercado, verificando questões de especulação
imobiliária, vínculo locatício e outras variáveis que afetam sua comercialização.
Estudos ambientais não fizeram parte do escopo estipulado. O presente relatório é resultado
de observações visuais do avaliador que tem como objetivo nortear o cliente para a
realização de diagnósticos e perícias ambientais para os casos por ele identificados. O
Levantamento de Indícios Contaminantes [LIC] apresenta os riscos ambientais, os quais
podem ser posteriormente averiguados pelo cliente. Eventuais passivos ambientais não
foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados após
um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.
Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto, não assumimos
responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de
natureza legal que exijam experiência jurídica e conhecimento especializado além de um
avaliador imobiliário.
Os indícios contaminantes e de exploração mineral foram levantados de modo simplificado
e em conformidade com o guia da Federação Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em
parceria com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia [IBAPE].
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O Sr. Darci, indicado pelo contratante, acompanhou nosso fiscal, durante o trabalho de
vistoria e inspeção física dos imóveis avaliados. O protocolo de visita, assinado pelas partes,
está contido na ficha de levantamento no anexo V desse relatório.
As áreas edificadas foram estimadas de modo simplificado. As áreas de terreno, foram
obtidas mediante consulta as respectivas matrículas fornecidas pelo contratante. Portanto,
não foi efetuado nenhum serviço de levantamento planialtimétrico. O contratante enviou o
levantamento planialtimétrico conforme anexo V desse relatório.
Todos os bens públicos e privados de utilização pública, destinados à prestação de serviços
necessários ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatório, foram verificados e
classificados conforme a NBR 9284:1986.
O conteúdo apresentado considera as informações consultadas no site da secretaria
municipal de desenvolvimento urbano da prefeitura local, indicando não existirem
restrições ambientais ou de código de zoneamento que restrinjam de forma desfavorável à
ocupação e utilização dos imóveis avaliados. Portanto, foi considerado as máximas
condições permissíveis de uso e ocupação do solo.
Não fez parte do escopo do trabalho a verificação da efetiva propriedade e de ônus, tais
como vinculação a financiamentos, dívidas, alienação, etc.
A avaliação baseou-se nos dados disponíveis no mercado na data-base desse trabalho.
Os avaliadores declaram não possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses
financeiros em relação aos imóveis avaliados.
Todas informações obtidas por terceiros, consideramos como sendo verdadeiras.
O presente laudo de avaliação mercadológico, ao ser submetido a um credor ou investidor,
deve ser considerado apenas como um fator na decisão de investimento global, juntamente
com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição.
Ao utilizar este laudo, a parte interessada está de acordo com todas as premissas descritas,
bem como condições hipotéticas e extraordinárias nele contido.
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SUMÁRIO
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ............................................................................... 7
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO MUNICÍPIO ............................................................................................................. 8
TABELA 1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO - SP................................................................... 8
TABELA 2 - TAXA DE JUROS NOMINAL DO SISTEMA ESPECIAL DE LIQUIDAÇÃO E CUSTÓDIA [SELIC]................................... 9
ECONOMIA E ATIVIDADES EXISTENTES ................................................................................................................. 9
TRANSPORTES ............................................................................................................................................ 10
DETALHAMENTO DO PATRIMÔNIO ...................................................................... 11
DESCRITIVO GERAL ...................................................................................................................................... 12
DETALHAMENTO DO IMÓVEL .......................................................................................................................... 12
TABELA 3. LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINANTES [LIC] - GERAL............................................................. 13
PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO - SP ............................................................................................................... 13
ESTUDO DE CASO - TERRENOS + CONSTRUÇÕES CIVIS E BENFEITORIAS
............................................................................................................................................ 14
TABELA 4 - SÍNTESE DE ESCOPO DE AVALIAÇÃO. .................................................................................................. 14
FIGURA 4: DISPERSÃO AMOSTRAL. .................................................................................................................. 14
TABELA 5 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO. ..................................................................................................... 15
TABELA 6 - SANEAMENTO ESTATÍSTICO. ............................................................................................................ 15
CONCLUSÃO................................................................................................................... 16
TABELA 7 - VALOR DE MERCADO ..................................................................................................................... 16
METODOLOGIA............................................................................................................. 16
NBR 14653-1 - PROCEDIMENTOS GERAIS ....................................................................................................... 16
NBR 14653-2 - IMÓVEIS URBANOS ............................................................................................................... 16
IBRACON - MANUAIS DO INSTITUTO DE AUDITORES INDEPENDENTES DO BRASIL. ...................................................... 16
IBAPE/SP - INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. .................................. 16
FEBRABAN - FEDERAÇÃO BRASILEIRA DE BANCOS. ............................................................................................ 16
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUÍZES DAS VARAS DA FAZENDA PÚBLICA DA CAPITAL. ............................................ 16
MÉTODO EVOLUTIVO ................................................................................................................................... 17
RESPONSABILIDADES ................................................................................................. 17
ANEXOS
Anexo I Relatório fotográfico
Anexo II Relatório de imagens
Anexo III Pesquisas de mercado
Anexo IV Classificação quanto ao grau de fundamentação e precisão das pesquisas
Anexo V Documentos dos imóveis
Página| 7 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
Caracterização da região1
Fonte: Google 2019.
São Mateus é um distrito localizado na zona leste do município brasileiro de São Paulo, a
aproximadamente 20 km da região central do município.
Tem uma população de aproximadamente 220 mil habitantes.
Loteado a partir de 1948, somente a partir de 1956 teve seu desenvolvimento mais acelerado,
devido ao grande desenvolvimento econômico do ABC Paulista e à forte migração para São
Paulo (principalmente de mineiros, portugueses, japoneses, pessoas oriundas do interior de São
Paulo e nordestinos).
Seu comércio concentra-se sobretudo em uma das principais vias da região, a avenida Matteo
Bei.
Na divisão geográfica do município, chama-se "região leste" à área 4, compreendida entre a
avenida Sapopemba, a Radial Leste, a avenida Salim Farah Maluf e o limite do município. Esta
região é representada pelas cores vermelha (Zona Leste), amarela (Zona Nordeste) e verde
(Zona Sudeste) nas placas de rua e nos ônibus e microônibus urbanos que circulam na região.
A Zona Leste de São Paulo é constantemente desconceituada por conta das habitações precárias
(as chamadas malocas, dando origem ao termo depreciativo maloqueiro, referindo-se aos
moradores destes tipos de moradias) e dos altos índices de pobreza e criminalidade relativas
existentes na região.
1 Consulta disponível em < http://www.capital.sp.gov.br/> Acesso dia 24 de junho de 2019.
http://www.capital.sp.gov.br/
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Características gerais do município
A conjuntura econômica existente é descrita na Tabela 1 e considera as informações consultadas
no site do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística [IBGE]2.
Tabela 1. Características básicas do município de São Paulo - SP
DEMOGRAFIA
Prefeito atual - BRUNO COVAS LOPES 2019
População estimada [2018] - pessoas 12.176.866
População no último censo [2010] - pessoas 11.253.503
Densidade demográfica [2010] - Habitantes / km² 7.398,26
TRABALHO E RENDIMENTO
Salário médio mensal dos trabalhadores formais [2016] - salário mínimos 4,2
Pessoal ocupado [2016] - pessoas 5.634.681
População ocupada [2016] - pessoas 46,8%
EDUCAÇÃO
Taxa de escolarização de 6 a 14 anos de idade [2010] 96,0%
IDEB - Anos iniciais do ensino fundamental [2015] 6,1
IDEB - Anos finais do ensino fundamental [2015] 4,6
Matrículas no ensino fundamental [2017] 1.332.605
Matrículas no ensino médio [2017] 496.829
ECONOMIA
PIB per capita [2016] - R$ 57.071,43
Percentual das receitas oriundas de fontes externas [2015] 30,0%
Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) [2010] 0,805
SAÚDE
Mortalidade Infantil [2014] - óbitos / mil nascidos 11,12
Estabelecimentos de Saúde SUS [2009] 678
TERRITÓRIO E AMBIENTE
Área da unidade territorial [2018] - km² 1.521,110
Esgotamento sanitário adequado [2010] 92,6%
Arborização de vias públicas [2010] 74,8%
Urbanização de vias públicas [2010] 50,3%
Fonte: IBGE 2019.
2 Consulta disponível em < https://cidades.ibge.gov.br/> Acesso dia 24 de junho de 2019.
https://cidades.ibge.gov.br/
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Tabela 2 - Taxa de juros nominal do Sistema Especial de Liquidação e Custódia [SELIC].
Data Vigência Taxa Selic (ao ano)
21/03/2018 22/03/2018 - 22/07/2019 6,50%
07/02/2018 08/02/2018 - 21/03/2018 6,75%
07/12/2017 07/12/2017 - 07/02/2018 7,00%
25/10/2017 26/10/2017 - 06/12/2017 7,50%
06/09/2017 07/09/2017 - 25/10/2017 8,25%
26/07/2017 27/07/2017 - 06/09/2017 9,25%
31/05/2017 01/06/2017 - 26/07/2017 10,25%
12/04/2017 13/04/2017 - 31/05/2017 11,25%
22/02/2017 23/02/2017 - 12/04/2017 12,25%
11/01/2017 12/01/2017 - 22/02/2017 13,00%
30/11/2016 01/12/2016 - 11/01/2017 13,75%
Fonte: Dados obtidos no BANCO CENTRAL.
Principais vias de acesso
A região possui um sistema viário bem estabelecido e funcional, formado por ruas e avenidas
em asfalto de boa qualidade favorecendo o escoamento de veículos automotores pelas seguintes
vias:
✓ Rua André de Almeida;
✓ Av. José Rodrigues Santarém;
✓ Rua Gabriel Rodrigues;
✓ Av. Furtado de Mendonça.
Economia e atividades existentes
Os setores de produção intermunicipais foram dispostos em relação ao Produto Interno Bruto
[PIB] como mostrado na Figura 1 a seguir:
Figura 1: Distribuição dos setores de produção (nível intermunicipal).
Fonte: Dados obtidos no IBGE 2019.
Agropecuária Indústria Serviços
São Paulo 43.867 63.306.755 464.656.988
Campinas 118.540 10.297.665 33.909.185
Guarulhos 40.226 11.091.049 29.551.381
-100.000.000
0
100.000.000
200.000.000
300.000.000
400.000.000
500.000.000
São Paulo Campinas Guarulhos Linear (São Paulo)
Página| 10 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
Transportes
A seguir a classificação dos transportes regional:
✓ Ferrovia: Estação Jurubatuba ou Autódromo da CPTM.
✓ Metrô: Diversas linhas, no entanto distantes do imóvel.
✓ Transporte coletivo urbano: Ônibus coletivos da SPTRANS.
✓ Rodovias: Rodovias Anchieta, Anhanguera, Raposo Tavares, Dutra (acesso ao Vale do
Paraíba e ao Rio de Janeiro), Fernão Dias (acesso a Belo Horizonte), Imigrantes (acesso
à Praia Grande), Bandeirantes (acesso à região de Campinas), Castelo Branco e Ayrton
Senna (acesso à Guararema).
✓ Aeroporto: Aeroporto de Congonhas, que serve voos domésticos e o Aeroporto
Internacional de São Paulo-Guarulhos, que serve voos domésticos e internacionais. O
antigo Aeroporto Campo de Marte, serve para helicópteros e aviões de pequeno porte.
As Figuras 2 e 3 a seguir, mostram a distribuição de transportes a nível municipal e
intermunicipal:
Figura 2: Frota municipal.
Fonte: Dados obtidos no DENATRAN - 2019.
Figura 3: Comparativo intermunicipal.
Fonte: Dados obtidos no DENATRAN - 2019.
Automóveis Caminhões Motocicletas Ônibus Utilitários
Município São Paulo 5.442.775 127.327 895.211 44.242 107.781
5.442.775
127.327895.211
44.242 107.7810
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
-2.000.000-1.000.000 0 1.000.0002.000.0003.000.0004.000.0005.000.0006.000.0007.000.000
Automóveis
Caminhões
Motocicletas
Ônibus
Utilitários
Automóveis Caminhões Motocicletas Ônibus Utilitários
Município Guarulhos 427.431 21.244 80.949 4.091 3.477
Município Campinas 589.772 20.377 110.225 5.398 7.405
Município São Paulo 5.442.775 127.327 895.211 44.242 107.781
Página| 11 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
Detalhamento do patrimônio
Fonte: Foto obtida do levantamento em campo.
A ocupação adjacente ao imóvel avaliado encontra-se em área com presença de imóveis
residenciais, e comerciais.
Identificamos também:
Local pouco verticalizado Eletropaulo S/A
Nenhuma construção na APP Comércio local
Página| 12 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
Descritivo geral
O local conta com equipamentos comunitários
destinados a prestação de serviços necessários
ao funcionamento da cidade, tais como, rede de
água potável, coleta de esgotos, energia
elétrica, rede telefônica, esporte e lazer.
O imóvel localiza-se em área de boa
valorização, com vocação Industrial.
O acesso se qualifica como sendo bem
estabelecido e funcional, formado por rua em
asfalto em bom estado de conservação,
favorecendo dessa forma, o escoamento de
veículos automotores.
Localização geográfica
Foi registrada um ponto com a coordenada
geográficas:
Latitude 23°35'52.48"S e Longitude 46°28'14.32"O
Ocupação e utilização
O imóvel encontrou-se sem uso ou atividade
comercial. Sem vínculo locatício
Risco potencial contaminante
Antiga mecânica no galpão. A frente, é
possível encontrar uma funilaria a montante.
Relação de áreas
Abrigo e reservatório de água 1.000 L
Reservatório de água 15.000 L
Proprietário conforme matrícula
Schahin Engenharia S.A.
Detalhamento do imóvel
Matrículas 104.452 | 127.145 | 146.738 | 9° RI
Rua André de Almeida, 2.665 - Jardim Colonial -
Cidade São Mateus - São Paulo - SP.
Topografia e formato do terreno
Terreno com topografia em declive com formato
irregular.
Estruturas
Os edifícios são compostos por fundações rasas, vigas
e pilares fabricados em concreto armado.
Fechamento lateral
Alvenaria de blocos cerâmicos em estado regular de
conservação.
Revestimento
O imóvel possui revestimento simples em chapisco,
emboço e reboco.
Piso
Contrapiso ou placas cerâmicas.
Portas e esquadrias
Madeira e alumínio.
Relação das construções civis encontradas
Abrigo e reservatório de água 1.000 L
Reservatório de água 15.000 m²
Depósito de matéria prima 800 m² Mecânica | Escritório 800 m ² Galpão arquivo 1.680 m² Galpão equipamento 1 400 m² Galpão equipamento 2 1.000 m² Arquivo 1 184 m² Arquivo 2 460 m² Escritório 92 m² Lava rápido 32 m² Refeitório 52 m² Abrigo de funcionários 1 99 m² Guarita 21 m² Abrigo de funcionários 2 40 m² Abrigo de incêndio 9 m²
Total de edificações 5.669 m²
Página| 13 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
As medições altimétricas registraram pelo menos 580 metros de altura em relação ao mar.
Nessas cotas, o imóvel não apresenta acúmulo de água devido ao posicionamento favorável em
relação ao perfil de elevação e das ruas facilitarem o escoamento de água pluvial. Essa situação
é ilustrada em imagem contida no anexo II desse relatório e em imagem abaixo:
De acordo com o levantamento de indícios contaminantes, o imóvel avaliado possui risco, bem
como os imóveis adjacentes. Essa situação é ilustrada em imagem contida no anexo II desse
relatório. Os macros indícios são apontados conforme Tabela 3 abaixo:
Tabela 3. Levantamento de Indícios de Contaminantes [LIC] - geral
Fonte: Dados obtidos do levantamento em campo.
Nota: Não encontramos ações governamentais nos logradouros que perfazem a quadra.
Plano diretor de São Paulo - SP
Conforme consulta ao mapa de zoneamento e Lei 16.402, de 22 de março de 2016 de uso e
ocupação do solo, fornecido pela prefeitura da cidade local, o imóvel possui a seguinte
característica de estruturação e qualificação urbana.
Código de zoneamento: ZEUa | ZPI - 2.
Taxa de ocupação: 70% | Coeficiente de aproveitamento: 1,5 | Vigência 10 anos.
Imóvel Atividade Distância
Avaliando Industrial -
----- 1 ----- ----- 2 ----- ----- 3 -----
Elemento 1 Mecânica Até 100 m Armazenamento Manchas no solo
Vestígios contaminantes
Imóvel com risco contaminante
Página| 14 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
Estudo de caso - Terrenos + Construções civis e benfeitorias
Tabela 4 - Síntese de escopo de avaliação.
Fonte: Dados originais da pesquisa de mercado. Para a pesquisa contida no anexo III desse relatório, foram realizados trabalhos de investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados relativos a imóveis assemelhados ao avaliando, para embasamento estrutural técnico.
Figura 4: Dispersão amostral.
Fonte: Google 2019.
Rua André de Almeida, 2621 - 2625
Lote urbanizado Topografia Declive aos fundos
Área de terreno (m²) Frente (m) 20
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Potencial construtivo Regular Acesso Fácil
Vínculo locatício Zoneamento ZEUa -ZPI2
Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 4 Solo Úmido Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Faz Fundos com a Eletropaulo.
Observações: ZEUa - Lei n° 16.050, de 31 de julho de 2014. | ZPI2 - Lei n° 16.050, de 31 de julho de 2014.
AAvaliando Terrenos
Cidade São Mateus, São Paulo - SP
Sim
24/06/19Data-base:
Vocação: Mista
32.816,68
M a trí c ula : 10 4 .4 5 2 | 12 7 .14 5 | 14 6 .7 3 8 | P ro prie tá rio : S c ha hin Eng e nha ria S .A . | C o ntribuí nte : 15 0 .2 8 5 .0 0 2 9 -1
5.669,48
Não
Sem valor
Não possui
Inexistente 70%
1,5
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Tabela 5 - Fatores de homogeneização.
Local Acesso Esquina Frente Topografia Ocupação Pot. Aprov. Área
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,03
1,00 1,01 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 1,03
1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,93 1,00 0,98
1,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05
1,00 1,00 0,90 1,00 0,95 1,00 0,93 1,00 0,98
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95
1,00 1,01 1,00 0,90 1,00 1,20 1,00 1,10 1,05
1,00 1,00 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03
1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 1,00 0,98
Fonte: Resultados originais da pesquisa de mercado.
Tabela 6 - Saneamento estatístico.
Status Valor (R$) Área (m²) Unitário F. Méd. Esp. F. Com. Unit. 1 Unit. 2
Oferta 22.000.000,00 37.000,00 594,59 1,13 0,85 0,90 515,36 0,00
Oferta 26.460.000,00 37.998,00 696,35 0,89 0,85 0,90 475,14 475,14
Oferta 16.940.000,00 24.200,00 700,00 0,87 0,85 0,90 463,65 463,65
Venda 22.500.000,00 45.000,00 500,00 1,06 1,00 0,90 477,23 477,23
Oferta 18.000.000,00 23.000,00 782,61 0,78 0,85 0,90 466,53 466,53
Oferta 8.400.000,00 16.800,00 500,00 0,77 0,85 0,90 294,33 0,00
Oferta 10.000.000,00 23.600,00 423,73 1,26 0,85 0,90 408,39 408,39
Oferta 25.000.000,00 37.000,00 675,68 0,88 0,85 0,90 455,20 455,20
Oferta 10.000.000,00 24.200,00 413,22 1,02 0,85 0,90 323,73 0,00
Desvio em relação à média 5,56% Amostras utilizadas 9 6
Amplitude em relação à média 7,62% Valor unitário médio 431,06 457,69
Desvio padrão 74,84 25,44
Valor unit. (R$/m²) 440,8972 Limite superior 505,91 474,48
Limite inferior 356,22 440,90
Fonte: Resultados originais da pesquisa de mercado.
Fonte: Resultados originais da pesquisa.
Figura 5: Gráfico de dispersão amostral.
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Amostras 594,59 696,35 700,00 500,00 782,61 500,00 423,73 675,68 413,22
Avaliando 457,69 457,69 457,69 457,69 457,69 457,69 457,69 457,69 457,69
0,00
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
800,00
900,00
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Conclusão
Baseado nas tendências do mercado imobiliário local e na metodologia aplicada, concluímos que para a respectiva data-base, 24 de junho de 2019, os valores patrimoniais são, conforme Tabela 7 de:
Tabela 7 - Valor de mercado
Matrícula Classe Área (m²) Unitário Valor de
Mercado (R$)
104.452 Terreno 32.205,88 440,90 14.199.483,62
Construção 5.669,48 313,79 1.779.000,00
127.145 Terreno 237,30 440,90 104.624,92
146.738 Terreno 373,50 440,90 164.675,12
Total 16.247.783,66
Total Arredondado - - 16.248.000,00
Proprietário conforme matrícula Município - UF
Schahin Engenharia S.A. São Paulo - SP
Fonte: Resultados obtidos da pesquisa. O valor de mercado obtido (valor à vista) pressupõe que as partes envolvidas numa eventual transação tenham plena liberdade e não estejam pressionadas por fatores econômicos, de prazo, etc., que possam vir a restringir a liberdade de opção.
Metodologia
Esse relatório foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas:
NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais
NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos
Também seguiu as recomendações técnicas:
IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil.
IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
FEBRABAN - Federação Brasileira de Bancos.
CAJUFA - Centro de Apoio aos Juízes das varas da Fazenda Pública da Capital.
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Método Evolutivo
Para a pesquisa efetuamos investigações de valores de imóveis assemelhados em áreas
próximas e comparáveis com o objeto da presente avaliação. Aos valores assim obtidos
aplicamos coeficientes de ajustes adequados como localização, acesso, frente, topografia,
aproveitamento, ocupação, potencial construtivo, fatores de especulação de mercado e de
comercialização. Esse tratamento permitiu-nos a obtenção de valores homogeneizados, cuja
média saneada demonstrou-nos o valor de mercado atual à vista.
No método evolutivo, as construções civis encontradas foram avaliadas pelo método de custo
de reedição (valor de novo menos a depreciação técnica). Ou seja, tal aplicação forneceu-nos o
valor de custo ou de venda de uma construção nova, semelhante ou igual ao avaliando. Todavia,
foi efetuado um desconto para corrigir o desgaste causado pela idade, utilização, manutenção,
etc. O critério utilizado para depreciar as construções foi o de Ross-Heidecke. Trata-se de um
método misto que considera idade real (Ross) e estado de conservação (Heidecke).
Responsabilidades
Atenciosamente, HVMR Engenharia Ltda Crea - SP - 2205130
-------------------------------------- Marcelo Ferreira Albano
Engenheiro Civil | Diretor CREA - SP - 2614054771
Número da ART - 28027230190913278
Vista da rua
Guarita Massa falida Schahin
Rua André de Almeida, 2.665 - Jardim Colonial - Cidade São Mateus - São Paulo - SP
Vista da rua
Vista para o Lote 33 | Quadra 1
Vista para a rua Córrego - Divisa da gleba
Vista para o Lote 25 | Quadra 1
Vista para o Lote 25 | Quadra 1
Divisa da gleba
Divisa da gleba Divisa da gleba
Fundos para Eletropaulo S/A - Divisa da gleba
Eletropaulo S/A
Arquivo 1 - 184 m²
Depósito de matéria prima 800 m² Mecânica | Escritório 800 m²
Arquivo 2 - 460 m² Escritório - 92 m²
Galpão arquivo 1.680 m² Galpão equipamento 1 - 400 m²
Galpão equipamento 2 - 1.000 m²
Guarita - 21 m² Abrigo de funcionários 2 - 40 m²
Lava rápido - 32 m² Abrigo e reserv. de água 1.000 L
Abrigo de incêndio - 9 m² Reservatório de água 15.000 L
Refeitório - 52 m² Abrigo de funcionários 1 - 99 m²
Imagem aproximada do escopo de avaliação
Verificação de sobreposição de áreas em exploração mineral
Matrícula 104.452
Área de terreno de
32.205,88 m²
Matrícula 127.145
Área de terreno de
237,30 m²
Matrícula 146.738
Área de terreno de
373,50 m²
Lotes vizinhos
Imagem panorâmica 1
Imagem panorâmica 2
Levantamento de Indícios Contaminates [LIC]
Perfil de elevação dos imóveis
Apresenta indício de alagamento no ponto em estudo.
Estrada do Pêssego
Lote urbanizado Topografia Aclive
Área de terreno (m²) Frente (m) -
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Bom Acesso Fácil
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZPI2
Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pelas avenidas Jacu Pêssego e Ragueb Chonfi.
Observações: Terreno murado com benfeitorias sem valor comercial. Composto por casa de caseiro e córrego na divisa do terreno.
Não identificado
Lote urbanizado Topografia Plana
Área de terreno (m²) Frente (m) 80
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Ótimo Acesso Médio
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZDEProjeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pela rua São Teodoro e John Speers. Próximo ao atacadista Atacadão.
Observações: Terreno com benfeitorias sem valor comercial. Composto por campo de futebol e estacionamento.
Avenida Adriano Bertozzi, 1080
Lote urbanizado Topografia Plana
Área de terreno (m²) Frente (m)
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Bom Acesso Fácil
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZPI1Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pela avenidas Jacu Pêssego e Osvaldo Pucci. Próximo ao supermercado Carrefour.
Observações: Terreno com benfeitorias sem valor comercial. Composto por galpões industriais, prédio e estacionamento.
594,59
122.000.000,00R$ Terreno
Colônia, Sao Paulo - SP
Sim
37.000,00
Código Imóvel: AA500046
Vocação: Industrial
Sim
37.998,00
226.460.000,00R$ Terreno
Colônia, São Paulo - SP
Código Imóvel: AR0001
Vocação: Industrial
-
Não
Sem valor
696,35
Não possui
Jardim Helian, Sâo Paulo - SP
Inexistente
Código Imóvel: ZAP1464628
Vocação: Industrial
70%
2
Fonte de informação: Sr. Souza - Copan Imóveis Ltda - (11) 2721-0033 ou (11) 95415-5916
316.940.000,00R$ Terreno
Fonte de informação: Sr. Adilson - AMC imóveis - (11) 2746-1959 ou (11) 99414-5876
Sim
24.200,00
2.000,00
Não
Sem valor
700,00
Possui
Existente 70%
1,5
100
Fonte de informação: Sra. Rosi - Adelino Alves Imóveis - (11) 3165-2704 ou (11) 98158-2110
150,00
Não
Sem valor
Não possui
Inexistente 50%
1,5 3 a 5
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+jardim-helian+zona-leste+sao-paulo+sp+24.200m2/ID-21863660/?ID=21863660&oti=3https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+colonia-(zona-leste)+zona-leste+sao-paulo+sp+37.000m2/ID-15085666/https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-itaquera-zona-leste-sao-paulo-37998m2-venda-RS26460000-id-66176399/?__vt=rpca:b
Rua Hirovo Kaminobo, 2210
Lote urbanizado Topografia Declive
Área de terreno (m²) Frente (m) 70
Área construída (m²) Esquina Sim
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Regular Acesso Médio
Status Venda Vínculo locatício Zoneamento ZPI1
Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 2 a 3 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pelas avenidas Jacu Pêssego e estrada Iguatemi. Próximo a fábrica da Ox-fer Chapas Oxicortadas.
Observações: Terreno com benfeitorias sem valor comercial com terraplanegem em sua entrada e alta vegetação nativa aos fundos.
Avenida Adriano Bertozzi, 513
Lote urbanizado Topografia Plana
Área de terreno (m²) Frente (m) -
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Bom Acesso Fácil
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZPI1Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura - ( ex. Água, luz, esgoto, coleta de lixo, pavimentação, iluminação e segurança pública, etc...)
Fatos relevantes: Acesso facilitado pela avenidas Jacu Pêssego e Osvaldo Pucci. Próximo ao supermercado Carrefour.
Observações: Terreno livre de benfeitorias com terraplenagem e materiais de construção abandonados. Vegetação nativa aos fundos.
Rua de Santo André Avelino
Lote urbanizado Topografia Declive
Área de terreno (m²) Frente (m) 80
Área construída (m²) Esquina Sim
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) NA
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Regular Acesso Fácil
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZEIS2Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Sem Infraestrutura.
Fatos relevantes: Acesso facilitado avenida Jacu Pêssego e avenida Rodolfo Pirâni. Área em transformação urbanistica.
Observações: Terreno limpo com talude e terraplenagem. Área com risco de invasão por aglomerados subnormais.
Industrial
Código Imóvel: 3520
Vocação: Industrial
Fonte de informação: Sr. Almeida - AS Bons Negócios - (11) 2864-9716 ou (11) 95648-6090
Não possui
Existente 70%
1,5
518.000.000,00R$ Terreno
500,00
422.500.000,00R$ Terreno
Colônia, São Paulo - SP
Sim
45.000,00
Código Imóvel: AR0001
Vocação:
500,00
Não
Sem valor
Itaquera, São Paulo - SP
-
Não
Sem valor
782,61
Não possui
Sim
23.000,00
Parque São Rafael, São Paulo - SP
Inexistente
Código Imóvel: TE0287
Vocação: Residencial
70%
1,5
Fonte de informação: Sra. Mônica - Conquistha Imóveis - (11) 3593-6177 ou (11) 95457-7212
68.400.000,00R$ Terreno
Fonte de informação: Sr. Junior - Invictus Imóveis - (11) 4432-4112 ou (11) 94004-9994
Sim
16.800,00
0,00
Não
Sem valor
500,00
Não possui
Inexistente 70%
4
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-jardim-helian-zona-leste-sao-paulo-23000m2-venda-RS18000000-id-2435645299/https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-parque-sao-rafael-zona-leste-sao-paulo-16800m2-venda-RS8400000-id-93468621/?__vt=rpca:bhttps://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-colonia-zona-leste-zona-leste-sao-paulo-45000m2-venda-RS22500000-id-2438104777/?__vt=rpca:b
Rua Go Sugaya, 782
Lote urbanizado Topografia Declive
Área de terreno (m²) Frente (m)
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 10
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Regular Acesso Boa valorização
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZEPAM
Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pela avenida Jacu Pêssego e rua Keia Nakamura. Próximo a indústria Indabe.
Observações: Terreno murado livre de benfeitorias com alta vegetação nativa. Área composta por galpões e residencias.
Avenida Jacu Pêssego, 3655
Lote urbanizado Topografia Aclive
Área de terreno (m²) Frente (m)
Área construída (m²) Esquina Sim
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Regular Acesso Fácil
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZPI1Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pela rua Guichi Shigueta e estrada dos Monos. Próximo a fábrica da Steel Multi Box.
Observações: Terreno com benfeitorias sem valor comercial, vegetação reflorestada sem restrição de desmatamento.
Estrada do Monos, 229
Lote urbanizado Topografia Declive
Área de terreno (m²) Frente (m)
Área construída (m²) Esquina Não
Situado em condomínio Gabarito de altura (m) 28
Padrão do condomínio Localização Boa valorização
Unitário (R$/m²): Potencial construtivo Regular Acesso Fácil
Status Oferta Vínculo locatício Zoneamento ZPI2Projeto Taxa de ocupação
Tempo de absorção em anos 3 a 5 Solo Seco Taxa de aproveitamento
Melhoramentos Públicos: Infraestrutura completa.
Fatos relevantes: Acesso facilitado pela avenida Jacu Pêssego e rua Sho Yoshioka. Próximo a fábrica da Steel Multi Box.
Observações: Terreno com alta vegetação nativa, sendo atualmente utilizado pelo proprietário como estacionamento.
Residencial
Código Imóvel: TRFCL006
Vocação: Industrial
Fonte de informação: Sr. Henrique Marcel - J2M Imóveis - (11) 3045-4530 ou (11) 96496-5116
Não possui
Inexistente 10%
0,1
825.000.000,00R$
Sem valor
423,73
710.000.000,00R$ Terreno
Colônia, São Paulo - SP
Sim
23.600,00
Código Imóvel: TE1401
Vocação:
-
Não
220
Itaquera, São Paulo - SP
300,00
Não
Sem valor
Terreno
675,68
Não possui
Sim
37.000,00
Jardim Helian, São Paulo - SP
Inexistente
Vocação: Industrial
70%
1,5
Fonte de informação: Sr. Felipe Cesar - Corretor autonômo - (11) 97360-0750 ou (11) 97360-0750
910.000.000,00R$ Terreno
120
149,5
Fonte de informação: Sr. Alexandre - Catita Imóveis - (11) 2741-5050 ou (11) 99191-0960
Sim
24.200,00
-
Não
Sem valor
413,22
Não possui
Inexistente 50%
1,5
Código Imóvel: TE1502
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-colonia-zona-leste-zona-leste-sao-paulo-23600m2-venda-RS10000000-id-2446748117/?__vt=rpca:bhttps://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-itaquera-zona-leste-sao-paulo-37000m2-venda-RS25000000-id-83828805/?__vt=rpca:bhttps://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-itaquera-zona-leste-sao-paulo-24200m2-venda-RS10000000-id-73015405/?__vt=rpca:b
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO MÉTODO EVOLUTIVOIMÓVEIS URBANOS
Data Base
Conformidade PontosDescrição
Estimativa do valor do terreno
Estimativa dos custos de reedição
Fator de comercialização
Somatório de pontos
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.
Enquadramento TÉCNICO segundo grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Notas - Grau de fundamentaçãoQuando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imóvel,poderá ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliação, dois pontos.
GRAU DE PRECISÃOQuanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação.Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa.
Enquadramento TÉCNICO segundo grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores
Matrícula(s) | Amplitude de variação | Grau de precisão | Intervalo de confiabilidade
50%30-50%
Pontuação mínima 8-III 5-II 3-I
Anexo IV
Anexo| V 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo - SP Avaliação de imóveis Laudo IP2406201908 Emissão 24.07.2019
Relação de documentos
Segue abaixo as informações, bem como as documentações que utilizamos para a realização
do trabalho de avaliação:
➢ Matrículas;
➢ IPTUs e estudos;
➢ Ficha de levantamento em campo;
➢ Anotação de Responsabilidade Técnica [ART].
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
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Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
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Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:08/03/2019 11:21:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
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Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 15:00:59
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Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:25/06/2019 14:59:36
resid./coml.
120
198365
Uso:
Padrão da construção:
Ano da construção corrigido:Área ocupada pela construção (m²):Área construída (m²):
1-B
DESCONTO NO VVI - LEI 15.889/13, ART. 7.LIMITE DE DIFERENCA NOMINAL - LEI 15.889/13
CADASTRO DO IMÓVEL EXERCÍCIO NL DATA DO FATO GERADOR150.285.0029-1 2019 01 01/01/2019
IPTU - Notificação de Lançamento (2ª via)
AtivaSituação:Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Mensagens:
Contribuinte(s):
R ANDRE DE ALMEIDA, 2621 - 2625JD COLONIAL/SAO MATEUS CID SAO MATEUS CEP 03968-005
R ANDRE DE ALMEIDA, 2621 - 2625JD COLONIAL/SAO MATEUS CID SAO MATEUS CEP 03968-005
CNPJ 61.226.890/0001-49
Dados cadastrais do terreno: Dados cadastrais da construção:
BASES DE CÁLCULO (R$):
120CONSTRUÍDA
Demonstrativo de cálculo:
691,00CONSTRUÇÃO
0,3200OBSOLESC
374TERRENO INCORP
449,00TERRENO
1,0000PROFUND
26.535,00CONSTRUÇÃO
1,000000ESPECIAL
ÁREAS (M2) VALOR M2 BASE DE CÁLCULO FATOR
X X 1,0000TIPO TERR
167.926,00TERR INCORPORADO
1,000000ESPECIAL
X X1,0000CONDOMIN
X 1,0000FRAÇÃO IDEAL
X =
10,00Testada (m):Área total (m²): 374
0Área não incorporada (m²):Área incorporada (m²): 374
= (B)
FATORES
X X = X = (A)
TERRENO NÃO INCORP TERRENO PROFUNDX X
TIPO TERR TERR NÃO INCORPORADO ESPECIALX X
CONDOMINX
FRAÇÃO IDEALX = = (C)
(A) + (B) - DESCONTO
0,010
ALÍQUOTA
-206,77
DESCONTO/ACRÉSCIMO
X + 482,45IMPOSTO CALCULADO
96,92
IMPOSTO A PAGAR
1,000000
FAT ESPEC
X -385,53
DEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS
+ = = (D)
CÁLCULO DO IMPOSTO PREDIAL (R$):BASE DE CÁLCULO
=
ALÍQUOTA DESCONTO/ACRÉSCIMO
X +IMPOSTO CALCULADO
0,00
IMPOSTO A PAGARFAT ESPEC
XDEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS
+ = = (E)BASE DE CÁLCULO (C)
=
CÁLCULO DO IMPOSTO TERRITORIAL (R$):
VALOR A PAGAR (R$):
96,92
TOTAL DOS IMPOSTOS (D) + (E)
0,00
VALOR COMPENSADO E/OU CRÉDITO DA NF ELETRÔNICA
0,00
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
- + 96,92
TOTAL A PAGAR
28/02/2019
DATA DE VENCIMENTO DA 1ª PRESTAÇÃO=
Data de Emissão: 23/06/2019Número do Documento: 1.2019.001282391-9Solicitante: HVMR ENGENHARIA LTDA (CNPJ 33.267.944/0001-89)
A autenticidade desta notificação poderá ser confirmada, até o dia 21/09/2019, em www.prefeitura.sp.gov.br
MASSA FALIDA DE SCHAHIN ENGENHARIA S.A.
Imóvel localizado além da 2ª Subdivisão da Zona Urbana
68.922,00
armazém/depos
11.260
199410.980
Uso:
Padrão da construção:
Ano da construção corrigido:Área ocupada pela construção (m²):Área construída (m²):
5-B
CADASTRO DO IMÓVEL EXERCÍCIO NL DATA DO FATO GERADOR150.285.0050-8 2019 01 01/01/2019
IPTU - Notificação de Lançamento (2ª via)
AtivaSituação:Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Mensagens:
Contribuinte(s):
R ANDRE DE ALMEIDA, 2665JD COLONIAL CEP 03968-005
R ANDRE DE ALMEIDA, 2665JD COLONIAL CEP 03968-005
CNPJ 61.226.890/0001-49
Dados cadastrais do terreno: Dados cadastrais da construção:
BASES DE CÁLCULO (R$):
11.260CONSTRUÍDA
Demonstrativo de cálculo:
629,00CONSTRUÇÃO
0,7600OBSOLESC
32.206TERRENO INCORP
449,00TERRENO
0,4472PROFUND
5.382.731,00CONSTRUÇÃO
1,000000ESPECIAL
ÁREAS (M2) VALOR M2 BASE DE CÁLCULO FATOR
X X 1,0000TIPO TERR
6.466.733,00TERR INCORPORADO
1,000000ESPECIAL
X X1,0000CONDOMIN
X 1,0000FRAÇÃO IDEAL
X =
101,08Testada (m):Área total (m²): 32.206
0Área não incorporada (m²):Área incorporada (m²): 32.206
= (B)
FATORES
X X = X = (A)
TERRENO NÃO INCORP TERRENO PROFUNDX X
TIPO TERR TERR NÃO INCORPORADO ESPECIALX X
CONDOMINX
FRAÇÃO IDEALX = = (C)
(A) + (B) - DESCONTO
0,015
ALÍQUOTA
42.897,85
DESCONTO/ACRÉSCIMO
X + 220.639,81IMPOSTO CALCULADO
220.639,80
IMPOSTO A PAGAR
1,000000
FAT ESPEC
X -0,01
DEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS
+ = = (D)
CÁLCULO DO IMPOSTO PREDIAL (R$):BASE DE CÁLCULO
=
ALÍQUOTA DESCONTO/ACRÉSCIMO
X +IMPOSTO CALCULADO
0,00
IMPOSTO A PAGARFAT ESPEC
XDEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS
+ = = (E)BASE DE CÁLCULO (C)
=
CÁLCULO DO IMPOSTO TERRITORIAL (R$):
VALOR A PAGAR (R$):
220.639,80
TOTAL DOS IMPOSTOS (D) + (E)
0,00
VALOR COMPENSADO E/OU CRÉDITO DA NF ELETRÔNICA
0,00
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
- + 220.639,80
TOTAL A PAGAR
28/02/2019
DATA DE VENCIMENTO DA 1ª PRESTAÇÃO=
Data de Emissão: 21/07/2019Número do Documento: 1.2019.001481312-0Solicitante: HVMR ENGENHARIA LTDA (CNPJ 33.267.944/0001-89)
A autenticidade desta notificação poderá ser confirmada, até o dia 19/10/2019, em www.prefeitura.sp.gov.br
MASSA FALIDA DE SCHAHIN ENGENHARIA S.A.
Imóvel localizado além da 2ª Subdivisão da Zona Urbana
11.849.464,00
CADASTRO DO IMÓVEL EXERCÍCIO NL DATA DO FATO GERADOR150.285.0030-3 2019 01 01/01/2019
IPTU - Notificação de Lançamento (2ª via)
AtivaSituação:Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Mensagens:
Contribuinte(s):
R ANDRE DE ALMEIDA, S/N - LT 27 QD 01JD COLONIAL/ITAQUERA SAO MATHEUS CEP 03950-000
R VERGUEIRO, 105 - 10 ANDARVILA SAO FRANCISCO SP CEP 01504-001
CNPJ 61.226.890/0001-49
Dados cadastrais do terreno: Dados cadastrais da construção:
BASES DE CÁLCULO (R$):
*****CONSTRUÍDA
Demonstrativo de cálculo:
*****CONSTRUÇÃO
*****OBSOLESC
*****TERRENO INCORP
*****TERRENO
*****PROFUND
*****CONSTRUÇÃO
*****ESPECIAL
ÁREAS (M2) VALOR M2 BASE DE CÁLCULO FATOR
X X *****TIPO TERR
*****TERR INCORPORADO
*****ESPECIAL
X X*****CONDOMIN
X *****FRAÇÃO IDEAL
X =
9,70Testada (m):Área total (m²): 238
0Área não incorporada (m²):Área incorporada (m²): 238
= (B)
FATORES
X X = X = (A)
238TERRENO NÃO INCORP
449,00TERRENO
1,0000PROFUND
X X 1,0000TIPO TERR
106.862,00TERR NÃO INCORPORADO
1,000000ESPECIAL
X X1,0000CONDOMIN
X 1,0000FRAÇÃO IDEAL
X = = (C)
(A) + (B) - DESCONTO ALÍQUOTA DESCONTO/ACRÉSCIMO
X +IMPOSTO CALCULADO
0,00
IMPOSTO A PAGARFAT ESPEC
XDEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS
+ = = (D)
CÁLCULO DO IMPOSTO PREDIAL (R$):BASE DE CÁLCULO
=
106.862,00 0,015
ALÍQUOTA
-427,45
DESCONTO/ACRÉSCIMO
X + 1.175,48
IMPOSTO CALCULADO
1.175,40
IMPOSTO A PAGAR
1,000000
FAT ESPEC
X -0,08
DEDUÇÕES/ACRÉSCIMOS
+ = = (E)BASE DE CÁLCULO (C)
=
CÁLCULO DO IMPOSTO TERRITORIAL (R$):
VALOR A PAGAR (R$):
1.175,40
TOTAL DOS IMPOSTOS (D) + (E)
0,00
VALOR COMPENSADO E/OU CRÉDITO DA NF ELETRÔNICA
0,00
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
- + 1.175,40
TOTAL A PAGAR
28/02/2019
DATA DE VENCIMENTO DA 1ª PRESTAÇÃO=
Data de Emissão: 23/06/2019Número do Documento: 1.2019.001282389-7Solicitante: HVMR ENGENHARIA LTDA (CNPJ 33.267.944/0001-89)
A autenticidade desta notificação poderá ser confirmada, até o dia 21/09/2019, em www.prefeitura.sp.gov.br
MASSA FALIDA DE SCHAHIN ENGENHARIA S.A.
Imóvel localizado além da 2ª Subdivisão da Zona Urbana
Terreno sem construção
23/06/2019 .: Sistema de Consulta do Mapa Digital da Cidade de São Paulo :.
geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_Impressao.aspx?id=42746 1/1
Mapa Digital da Cidade - Estudo
Link: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx?id=42746Data e Hora: 23/06/2019 21:36:05
Legendas
Político-Administrativo Terminal de Ônibus Municípios da RMSP Distrito
Prefeituras Regionais Assistência Social
Casa Mediação Bombeiros
Polícia Civíl Polícia Militar
Guarda Civíl Metropolitana Ambulatóriosespecializados
Saúde mental Vigilância em saúde
UBS/Posto/Centro deSaúde
Urgência / Emergência Hospital Unidades DST/AIDS
Outros Prefeituras Regionais Cemitério Shopping Center
Pontos de ônibus Corredores Faixas exclusivas Linhas de Ônibus
100 m500 ft
Escala:8000
23/06/2019 .: Sistema de Consulta do Mapa Digital da Cidade de São Paulo :.
geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_Impressao.aspx?id=73089 1/2
Mapa Digital da Cidade - Zoneamento
Link: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx?id=73089Data e Hora: 23/06/2019 21:32:20
Legendas
Político-Administrativo
100 m200 ft
Escala:3800
23/06/2019 .: Sistema de Consulta do Mapa Digital da Cidade de São Paulo :.
geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_Impressao.aspx?id=73089 2/2
Perímetros das Zonas (1) Municípios da RMSP
LEVANTAMENTO DE CAMPO URBANO
Indícios contaminantes no imóvel
Galvanosplastia
Oficina mecânica
Aterreos de resíduos
Posto de combustível
Mineração
Hospitais
Cemitério
HospitaisEnergia elétrica
Saneamento básico
Características gerais do condomínio
Indústria ou comércio
Parques
Estacionamento
Churrasqueira
Bairro
Matrícula (s) Data-base Estado de conservação
Nome do consultor
Telefonia e comunicação
Segurança pública
Identificação do(s) imóvel(is)
Responsável pelo acompanhamento dos trabalhos
Endereço
Município - UF Padrão de acabamento
Unidades por andar Quantidade de torres Idade Vagas Andar Esquina
Sim Não
Indícios contaminantes nos imóveis adjacentes
Galvanosplastia
Officina mecânica
Posto de combustível
Mineração
Aterreos de resíduos
Cemitério
Hospitais
Indústria ou comércio
Escolas públicas
Transportes públicos
Infraestrutura local
Formato do terreno Topografia Valor do condomínio Valor do IPTU
Credor
X RESPONSAVÉL PELO ACOMPANHAMENTO
X CONSULTOR
NOME NOME
Piscina
Heliporto
Segurança 24h
Sala de jogos
Playground
Quadra
Outros
4. Atividade Técnica
2. Dados do Contrato
5. Observações
Lei nº 6.496, de 7 de dezembro de 1977 CREA-SP ART de Obra ou ServiçoConselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo 28027230190913278
1. Responsável Técnico
MARCELO FERREIRA ALBANOTítulo Profissional: Engenheiro Civil RNP:
Registro: 5069482484-SP
2614054771
Contratante: Borges e Ventura Depositária e Avaliadora e Depositária de Bens Ltda CPF/CNPJ:18.634.064/0001-00N°:Avenida INDIANÓPOLIS 2029
Complemento:
Cidade: São Paulo UF:Bairro: INDIANÓPOLIS
SP CEP: 04063-004Vinculada à Art n°:Contrato:
Quantidade Unidade
Consultoria1 Avaliação Avaliação de Terreno
para perícia judicial32816,68000 metro quadrado
Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deverá proceder a baixa desta ART
Empresa Contratada: HVMR ENGENHARIA LTDA Registro: 2205130-SP
Celebrado em: 24/06/2019Valor: R$ 1.800,00 Tipo de Contratante: Pessoa Jurídica de Direito Privado
Ação Institucional:
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART
Endereço:
Endereço: Avenida INDIANÓPOLIS N°: 2029
Complemento: Bairro: INDIANÓPOLIS
Cidade: São Paulo UF: SP CEP: 04063-004
Data de Início: 24/06/2019
Previsão de Término: 24/07/2019
Coordenadas Geográficas:
Finalidade: Judicial Código:
CPF/CNPJ:
3. Dados da Obra Serviço
Ao utilizar este laudo, a parte interessada está de acordo com todas as premissas descritas, bem como condições hipotéticas e extraordinárias nele contido.
6. Declarações
Acessibilidade: Declaro que as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004, não se aplicam às atividades profissionais acima relacionadas.
Resolução nº 1.025/2009 - Anexo I - Modelo A
Página 1/2
Valor ART R$ Registrada em: Valor Pago R$ Nosso Numero:85,96 22/07/2019 85,96 28027230190913278 Versão do sistema
8. Assinaturas
Declaro serem verdadeiras as informações acima
de deLocal data
Borges e Ventura Depositária e Avaliadora e Depositária de Bens Ltda - CPF/CNPJ: 18.634.064/0001-00
MARCELO FERREIRA ALBANO - CPF: 380.607.238-80
0-NÃO DESTINADA
7. Entidade de Classe 9. Informações
- A autenticidade deste documento pode ser verificada no site www.creasp.org.br ou www.confea.org.br
- A presente ART encontra-se devidamente quitada conforme dados constantes no rodapé-versão do sistema, certificada pelo Nosso Número.
- A guarda da via assinada da ART será de responsabilidade do profissional e do contratante com o objetivo de documentar o vínculo contratual.
www.creasp.org.brTel: 0800 17 18 11E-mail: acessar link Fale Conosco do site acima
Impresso em: 23/07/2019 18:37:16
Resolução nº 1.025/2009 - Anexo I - Modelo A
Página 2/2
Levantamento urbano-1.pdfPágina em brancoPágina em brancoPágina em branco
Data1_af_date: 24-Jun -2019Texto3: 0: 31: 33: 25: 1: 1: 0: 81: 0: III1: 0: 0: I1: III
1: 1: II
Dropdown1: 0: [Grau III de fund. no método da quantificação do custo]1: [Inferido em mercado semelhante]
Texto2: 0: 7,62 %
Razão Social: Sem acesso no dia da visita em campoData ddmmaaaa: 24/6/2019 10:56Texto1: Rua André de Almeida, 2665Dropdown2: [Grau III de fund. no método comparativo ou no involutivo]5: São Mateus19 Ema: São MateusDropdown10: [Simples sem elevador]PÉ DIREITO: 0: 1:
55: 45686456: 0: 401:
Check Box1: OffCheck Box2: SimDropdown13: []Dropdown47: [ ]Texto: Texto22: Check Box8: 0: Off2: Off
Espanh: SimNenhu: Offingl: 0: Off2: Off
456864564: 0: Off2: Off
inglês: 0: Off2: Off
Check Box20: 0: Off2: Off
Espanhol: 0: Off2: Off
Nenhum: 0: Off2: Off
846486: 2: Off0: Off
inglê: OffFranc: Offin: 0: Sim1: Sim
Fran: 0: Sim1: Sim
Check Box14: OffCheck Box17: OffCheck B: OffCheck Box15: OffCheck Box18: OffCheck Box: OffTexto12: T: Rafael AugustusTex: Sr. Darci Divino de Lima