Os desafios da gestão de riscos

nos empreendimentos e a

administração de contratos

Guilherme Petrella, MBA, PMP, PMI-RMP Guilherme@AlfaRealty.com.br

Pauta

• Contextualização

• Riscos na Incorporação Imobiliária

• Modalidades Contratuais

• Características do PMG

• Desafios e Fatores Críticos de Sucesso

Contextualização

• Guilherme Petrella

– Construtoras (destaque para Controladoria de

obras / PMO)

– Gerenciamento de Riscos e Aquisições

– Incorporadora sem construtora interna

• Luiz Gonzaga de Arruda Neto

– Construtoras (destaque para Adm. Contratual)

– Peritagem para Principais Câmaras de

Arbitragem

Desde 2002

Mais de 30 projetos desenvolvidos

Mais de R$ 1 bilhão de reais

vendidos

Conquistou 3 vezes

o Prêmio Master Imobiliário:

2006, 2010 e 2015

Bothanica Jazz Perdizes Jazz Villa Pinheiros Art Cube Douro Medley

Araguari Madero Mondrian Sky D’Beach Flora House &

Garden

L’Orange London Verdi Autoria Essenza Vanilla

AF377 Office Garden Sonata Colline Greentec île de soleil e île de la

cité

B O T H A N I C A

J A Z Z P E R D I Z E S

Contextualização Ciclo de Vida dos Empreendimentos Alfa Realty

Riscos na Incorporação

Imobiliária

Mudanças no Cenário Regulatório:

legislação urbana, tributação, restrições ambientais

Decisão de

Compra

Velocidade das

Aprovações

Mudanças de

Produto

Riscos na Incorporação

Imobiliária

Mudanças no Cenário Econômico: inflação, taxa de juros, crescimento do PIB,

desemprego, confiança do consumidor

Funding para

Terrenos Desempenho

de Vendas Financiamento para

Produção

Crédito

Imobiliário,

inadimplência,

distratos

Condições para

contratar construção

Riscos na Incorporação

Imobiliária

Atraso nas

Aprovações

Atraso na obra

Qualidade Percebida

Aumento de Custo

Riscos – Construção em Foco

• Relevância para o resultado

• Timing: Evolução dos Projetos x Custo de

Construção = Como “travar” o custo sem

Projetos Executivos?

Custo de

Construção …

Outros

Custos 40%

Modalidades Contratuais

Preço Global Adm. com PMG Administração Pura

Risco Risco de variação

de custo para o

Incorporador

Risco financeiro

para o Construtor

Lembrando que:

o Preço acompanha o Risco

Características do PMG

• É um contrato por Administração, com cláusulas de incentivo, que alinha interesses: relação ganha-ganha, perde-perde

• Bem aceito no Brasil por evitar (por natureza) a bi-tributação típica dos contratos de Empreitada por Preço Global

• Os custos são de conhecimento total do cliente, e a remuneração da Construtora é negociada no fechamento do contrato

Construção por Administração com PMG

No caso do custo ficar abaixo do orçado, a Construtora recebe um bônus (ex: de 50%) do valor economizado. O cliente fica com a outra parte da economia.

Custo Orçado definido em contrato, de forma detalhada, em comum acordo.

No caso do custo exceder até o limite da Reserva de Contingência, a Construtora é penalizada através do não recebimento da Taxa de Administração sobre o valor excedido.

Taxa de Administração para a Construtora (ex: 10%)

No caso do custo exceder além da Reserva de Contingência, o Preço Máximo Garantido funciona como um teto. A Construtora garante integralmente as despesas, oferecendo a mesma segurança de um contrato por Preço Fechado.

RC:

Ex: 3%

PMG

Desafios do PMG

• Desconstruir modelo mental dos

participantes que a vida toda

administraram contratos por Preço Global

• Zona cinzenta das alterações que mudam

e das que não mudam o PMG

• Construir relação e alinhar expectativas

para a Co-gestão

Fatores Críticos de Sucesso

• Pré-Qualificação de Construtoras

• Critérios de Classificação de Propostas

• Namoro antes do Casamento...

• Contrato e Anexos

• Práticas de Administração do Contrato

FCS – Pré-Qualificação de

Construtoras • Natureza de obras do portfolio executado:

– Residencial, Comercial, Hoteleiro, Industrial

– Padrão alto, médio, baixo

• Alinhamento de culturas: – Como é a gestão da Qualidade, dos Custos e do

Cronograma?

– Estrutura de apoio (suprimentos, financeiro, etc.)

• Sua empresa deve ser um cliente importante para a construtora: – Número de obras em execução x tamanho ótimo

– Valor médio dos contratos x tamanho da sua obra

– Envolvimento do dono e relacionamento em momentos críticos

FCS – Classificação de Propostas Quadro de Classificação de Propostas Técnico-Comerciais Peso

Construtora 1 Construtora 2 Construtora 3 Construtora 4 Nota Just. Pond. Nota Just. Pond. Nota Just. Pond. Nota Just. Pond.

Custo / Preço 35 32,2 25,4 28,3 22,2

Preço proposto (incluindo taxa) 15 10,0 14.129 15,0 6,9 14.635 10,4 10,0 14.130 15,0 6,3 14.800 9,4

Remuneração da Construtora 2 10 11% 2 6 11,50% 1,2 10 11% 2 10 11% 2

Consistência do Orçamento 7 8 5,6 9 6,3 7 4,9 9 6,3

Práticas de Planejamento e Controle / Previsibilidade de Custos 3 8 2,4 9 2,7 8 2,4 7 2,1

Capacidade financeira para honrar um PMG 4 10 4 7 2,8 5 2 1 0,4

Postura de administração contratual (zela pelo custo alvo ou usa aditivos?)

4 8 3,2 5 2 5 2 5 2

Aceitação das minutas PMG. Eliminatório. 0 0 0 0 0

Qualidade e Experiência em Personalização Total 25 22,5 20,9 20,2 14

Qualidade de execução de obras - produto final 7 10 7 8 5,6 8 5,6 7 4,9

Nível dos empreiteiros utilizados 2 10 2 10 2 8 1,6 7 1,4

Organização das obras visitadas e pré-disposição pra protótipos 2 10 2 9 1,8 7 1,4 6 1,2

Nível da equipe técnica das obras visitadas / CVs apresentados 4 9 3,6 8 3,2 7 2,8 8 3,2

Nível da equipe back-office (projetos, suprimentos e financeiro) 3 10 3 9 2,7 6 1,8 4 1,2

Experiência em gerir Personalização total 7 7 4,9 8 5,6 10 7 3 2,1

Gestão de Grupos de Obras a Preço de Custo e Relacionamento 20 14 13,8 14,9 13

Importância do Bothanica e dos sócios da SPE para Construtora 5 5 2,5 7 3,5 5 2,5 10 5

Interface diária (equipes de nível gerencial) 3 9 2,7 10 3 9 2,7 9 2,7

Interface crítica (em casos críticos) 3 10 3 7 2,1 9 2,7 6 1,8

Atendimento pós-obra aos clientes 2 8 1,6 5 1 7 1,4 7 1,4

Excelência em atender e gerir Grupos de obras a preço de custo 7 6 4,2 6 4,2 8 5,6 3 2,1

Credibilidade para tipo do produto e Contribuição Comercial 10 5,5 9 8,5 3,5

Contribuição comercial efetiva 5 5 2,5 10 5 7 3,5 5 2,5

Portfolio de obras / reputação de alto padrão em Town Houses 5 6 3 8 4 10 5 2 1

Prazo 10 8,8 7,6 6,2 5,8

Prazo proposto 2 8,8 16 1,8 8,8 16 1,8 5,8 24 1,2 10 14 2

Consistência do Cronograma 2 8 1,6 8 1,6 8 1,6 6 1,2

Práticas de Planejamento e Controle / Previsibilidade de Tempo 4 9 3,6 7 2,8 6 2,4 5 2

Capacidade financeira para honrar uma multa por atraso 2 9 1,8 7 1,4 5 1 3 0,6

100 83,0 76,6 78,1 58,5

FCS – Contrato e Anexos

• Minutas viciadas no mercado – cuidado!

• Caprichar nos “considerandos” para contextualização. Use exemplos, se necessário!

• Alinhamento sobre status dos projetos. Melhor uma premissa do que um item não orçado!

• Glossário pode ser útil, já que mercado não usa terminologia uniforme

• Regras de bônus e penalidades para desempenho de custo e prazo

FCS – Contrato e Anexos Use Anexos Contratuais para montar seu Plano de Gerenciamento da Obra:

Escopo: Projeto Legal e respectivo Alvará de Aprovação;

Projetos, Memoriais e Especificações (Lista mestra e CD);

Critérios de medição de Valor Agregado

Tempo: Cronograma físico em MS Project, contemplando atividades de aquisições;

Plano de ataque, datas marco

Custos: Planilha de Custos com Composições de Custos Unitários e Curva ABC;

Revisões periódicas das estimativas de custos,

Diretrizes para recolhimento de ISS e INSS,

Procedimentos para aportes e pagamentos, Procedimentos da contabilidade

Qualidade: Critérios aceitação, protótipos a serem aprovados, unidade modelo, ensaios

Aquisições: Processo de aprovações com respectivas alçadas e prazos

Comunicação: Rotinas de prestação de Contas e Relatórios que deverão ser providenciados

Stakeholders: Laudo de Vistoria de Vizinhos

Rec. Humanos: Histograma da equipe indireta da obra

Riscos: Procedimento para o gerenciamento dos riscos

Integração: Administração contratual e Gestão de Mudança

FCS - Práticas de Administração

do Contrato • Kick off Meeting para alinhamento entre comercial e obra

• Detalhamento do projeto com participação ativa da Construtora

• Postura da construtora: “Guardiã do Custo”

• Organização, profissionalismo e transparência para gerar condições de avaliar corretamente o desempenho. Adotar moeda forte, ex: INCC, ICC ou CUB. Fazer os fechamentos mensais após rotina de auditorias

• Durante obra, reuniões regulares para tratar de planejamento e controle, suprimentos, produção e qualidade

• GESTÃO INTEGRADA entre Incorporadora e Construtora na busca de pontos de economia, êxito nas negociações com fornecedores, engenharia de valor e respostas compartilhadas às ameaças e oportunidades.

Não existe ganha-ganha sozinho!

Obrigado!

Guilherme Petrella, MBA, PMP, PMI-RMP Guilherme@AlfaRealty.com.br

Luiz Gonzaga de Arruda Neto LGpericias@gmail.com