(2014-Civil-Locação-Forense)Gediel Claudino de Araujo Junior-Pratica de Locação-12ªEd

Gediel Claudino de Araujo

LEI DO INQUILINATO ANOTADA QUESTES PRTICAS MODELOS

, . unzor

M

4 EDIAO REVISTA E

ATUALIZADA

Para alguns livros disponibilizado Material Complementar e/ou de Apoio no site da editora.

Verifique se h material disponvel para este livro em

atlas.com.br

,

GEDIEL CIAUDINO DE ARAUJO JUNIOR

Lei do Inquilinato Anotada Questes Prticas

Modelos

4 Edio

Revista e Atualizada

-

SAO PAULO EDITORA ATLAS S.A. - 2014

2008 by Editora Atlas S. A.

As edies anteriores deste livro traziam o ttulo Manual de prtica de locao

1.ed. 2008; 2. ed.2010;3.ed. 2013;4. ed.2014

Capa: Leonardo Hermano Composio: Lino-Jato Editorao Grfica

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP) (Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Araujo Jnior, Gediel Claudino de Prtica de locao: lei do inquilinato anotada : questes prticas :

modelos / Gediel Claudino de Araujo Jnior. 4. ed. So Paulo: Atlas, 2014.

Bibliografia. ISBN 978-85-224-8520-8

ISBN 978-85-224-8521-5 (PDF)

1. Inquilinato - Leis e legislao - Brasil 2. Locao - Jurisprudncia -Brasil 3. Locao - Leis e legislao - Brasil 1. Ttulo.

13-11003 CDU-347 .453.3 (81) (094.56)

,

lndices para catlogo sistemtico:

1. Brasil : Leis comentadas : Inquilinato : Direito civil 347.453.3(81 )(094.56)

2. Lei do Inquilinato : Comentrios : Brasil : Direito civil 347.453.3(81)(094.56)

3. Leis : Inquilinato : Comentrios : Brasil : Direito civil 347.453.3(81 )(094.56)

,

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS - E proibida a reproduo total ou parcial, de qualquer forma ou por qualquer meio. A violao dos

direitos de autor (Lei n2 9.610/98) crime estabelecido pelo artigo 184 do Cdigo Penal.

E " ' \..;I Editora Atlas S.A. Rua Conselheiro Nbias, 1384 Campos Elsios 01203 904 So Paulo SP 011 3357 9144 atlas.com.br

Dedico este livro a minha famlia, meu pai,

Dr. Gediel Claudino de Araujo,

minha me (in memoriam) Ruth da Silva Araujo,

minha mulher, Sueli Azevedo de Araujo,

meus filhos, Gediel, Arthur e Bruna,

. -meus irmaos, Carlos Csar; Delcyr; Mauro Luis e Adriana

Sumrio

1 Lei do Inquilinato anotada, 1

2 Questes tericas e prticas do direito locatcio, 52 1 Quais so os princpios fundamentais do direito contratual que tambm se aplicam

ao contrato de locao?, 52 2 Resumidamente, quais so as principais caractersticas do contrato de locao?, 53 3 Quais cuidados o proprietrio deve ter ao alugar seu imvel?, 53 4 Quais cuidados so necessrios ao se alugar um imvel?, 54 5 Como deve ser feito o contrato de locao?, 54 6 Qual o prazo mximo, e mnimo, do contrato de locao?, 55 7 Na locao residencial, qual a melhor opo de prazo para o contrato locativo?, 55 8 Como agir diante da inadimplncia do inquilino?, 56 9 Como fazer a notificao do inquilino para que deixe o imvel?, 57 1 O Em que casos o locador pode rescindir o contrato de locao e retomar a posse

direta do imvel locado?, 5 7 1 1 Em que casos o inquilino pode rescindir o contrato de locao e deixar o imvel

locado?, 58 12 Como fica a locao no caso de separao ou morte dos inquilinos?, 58 13 O aluguel pode ser cobrado antecipadamente?, 59 14 Quais so os tipos de garantias do contrato de locao permitidas pela Lei do In-

quilinato?, 59 15 Qual o limite da responsabilidade do fiador?, 60 16 Como o fiador deve proceder para exonerar-se da fiana?, 60 17 Quem responsvel pelo pagamento das despesas e taxas do condomnio?, 60

Vlll Prtica de Locao Araujo Jnior

18 Como agir nos casos em que o inquilino paga o aluguel, mas fica inadimplente com o pagamento das taxas do condomnio e do imposto predial?, 61

19 Quem responsvel pelo pagamento dos impostos e taxas que incidam sobre o imvel locado?, 62

20 Quais as principais caractersticas do contrato de locao para temporada?, 62 21 O que pode fazer o locatrio preterido no seu direito de preferncia?, 62 22 Quais os requisitos da ao de despejo para uso prprio?, 63 23 Quais os requisitos da ao de despejo por falta de pagamento?, 64 24 Quais valores devem compor os clculos a serem apresentados na ao de despejo

por falta de pagamento?, 65 25 Quais so os requisitos da ao renovatria?, 65 26 Quais so os requisitos da ao revisiona! de aluguel?, 66 27 Quais so os requisitos da ao de consignao de aluguel e encargos?, 67 28 Quais so os requisitos da ao de adjudicao movida pelo locatrio preterido no

seu direito de preferncia?, 68 29 No contrato de locao pode ser cumulada a cobrana da clusula penal moratria

e da clusula penal compensatria?, 68 30 Qual o limite das clusulas penais moratrias e compensatrias?, 69 31 Como deve agir o locador no caso de o inquilino abandonar o imvel locado?, 70 32 Quais foram as principais inovaes introduzidas na Lei do Inquilinato pela Lei n

12.112/09?, 70 33 Quais as regras que envolvem o contrato de locao fruto de "construo ajusta

da"?, 71

3 Aspectos tericos e prticos da redao forense, 73 1 Introduo, 73 2 Entrevista com o cliente, 73 3 Requisitos legais da petio inicial, 75 4 Aspectos prticos da redao da petio inicial, 75 5 Da defesa do ru, 79

4 Procurao adjudicia (mandato judicial), 80 1 Contrato de mandato, 80 2 Mandato judicial, 81 3 Substabelecimento, 82 4 Responsabilidade civil dos advogados, 82 5 Base legal, 82

5 Modelos e formulrios, 83 1 Contrato de locao residencial garantido por fiador (casa), 83 2 Contrato de locao residencial garantido por fiador (apartamento ou casa em con

domnio fechado), 86

Sumrio IX

3 Contrato de locao residencial garantido por fiador (apartamento ou casa em con-domnio fechado com despesas condominiais e impostos j includas no aluguel), 88

4 Contrato de locao residencial garantido por cauo em dinheiro (casa), 90 5 Contrato de locao residencial garantido por cauo em bem imvel, 92 6 Contrato de locao residencial garantido por cauo em bem mvel, 94 7 Contrato de locao residencial garantido por seguro de fiana locatcia, 96 8 Contrato de locao residencial sem garantia, 98 9 Contrato de locao no residencial garantido por fiador, 100 1 O Contrato de locao no residencial garantido por cauo em bem imvel, 102 1 1 Contrato de locao para temporada com pagamento antecipado do aluguel, 104 12 Contrato de prestao de servios advocatcios, 106 13 Ao de adjudicao arrimada na infrao ao direito de preferncia, 108 14 Ao de consignao de aluguel, 11 O 15 Ao declaratria buscando a extino da fiana (rito ordinrio), 112 16 Ao declaratria buscando a extino da fiana (rito sumrio), 114 17 Ao de despejo por falta de pagamento, 116 18 Ao de despejo por falta de pagamento (locao sem garantia), 118 19 Ao de despejo por falta de pagamento (com notificao dos fiadores), 120 20 Ao de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrana dos encargos

locatcios (locao sem garantia), 122 21 Ao de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrana dos encargos

locatcios (locao garantida por fiadores), 124 22 Ao de despejo por denncia vazia fundada no trmino do contrato de locao

firmado por escrito e com prazo de trinta meses, 126 23 Ao de despejo por denncia vazia fundada em no apresentao de nova garan

tia, 128 24 Ao de despejo por denncia vazia fundada em contrato de locao vigendo por

prazo indeterminado, 130 25 Ao de despejo por denncia vazia fundada em contrato de locao "no residen

cial" (esta ao deve ser ajuizada em at 30 dias do fim do contrato), 132 26 Ao de despejo por denncia vazia fundada em contrato de locao "no residen

cial" vigendo por prazo indeterminado, 134 27 Ao de despejo para uso prprio, 136 28 Ao de despejo para uso prprio (ajuizada junto ao Juizado Especial Cvel - JEC),

138 29 Ao de despejo para uso de ascendente ou descendente, 140 30 Ao de despejo para realizao de obras determinadas pelo Poder Pblico, 142 31 Ao de despejo para realizao de obras para melhoria do imvel, 144 32 Ao de despejo por trmino do contrato de trabalho, 146 33 Ao de despejo em razo da alienao do imvel, 148 34 Ao de despejo com amparo em quebra de acordo, 150 35 Ao de despejo arrimada no decurso de prazo quinquenal, 152

X Prtica de Locao Araujo Jnior

36 Ao de execuo contra devedor solvente cobrando aluguis no pagos e outros encargos locatcios, arrimada em ttulo extrajudicial (contrato de locao), 154

37 Ao de execuo contra devedor solvente cobrando aluguis no pagos e outros encargos locatcios, arrimada em ttulo judicial (petio de incio da fase executiva - intimao advogado), 156

38 Ao de execuo contra devedor solvente cobrando aluguis no pagos e outros encargos locatcios, arrimada em ttulo judicial (petio de incio da fase executiva - intimao pessoal executados), 158

39 Ao de indenizao por perdas e danos arrimada em desvio de uso, 160 40 Ao de indenizao por perdas e danos arrimada em infrao ao direito de prefe-

rncia, 162 41 Ao renovatria, 164 42 Ao revisiona! de aluguel, 166 43 Contestao de ao de consignao de aluguel com reconveno pedindo despejo

por falta de pagamento, 168 43. l Contestao, 168 43.2 Reconveno, 170

44 Contestao de ao de despejo por denncia vazia fundada em trmino do contrato firmado por escrito e com prazo de 30 meses, 172

45 Contestao de ao de despejo por denncia vazia fundada em trmino do contra-to firmado por escrito vencido e prorrogado por prazo indeterminado, 174

46 Contestao de ao de despejo para uso prprio, 177 4 7 Contestao de ao de despejo por falta de pagamento, 179 48 Embargos de declarao em razo de omisso quanto ao valor da cauo, 182 49 Recurso de apelao em ao de despejo por falta de pagamento sob arrimo de

nulidade da r. sentena de primeiro grau, 183 50 Recurso de apelao em ao de despejo por falta de pagamento em razo de rejei

o da preliminar de inpcia da inicial, 187 51 Recurso de apelao em ao de despejo por falta de pagamento arrimada em

ilegitimidade passiva da parte e inpcia da petio, requerendo ainda reviso dos honorrios (recorrente Curador Especial), 190

52 Recurso especial em ao de despejo, 194 53 Petio renunciando ao mandato judicial, 198 54 Petio requerendo imisso de posse em razo de o inquilino ter abandonado o

imvel locado, 199 55 Petio requerendo vista com escopo de preparar resposta, 200 56 Procurao adjudicia - pessoa jurdica, 201 57 Procurao adjudicia - pessoa fsica, 202 58 Notificao judicial (ao de notificao), 203 59 Notificao extrajudicial (entregue via correio, com AR; ou pessoalmente, median

te recibo em cpia), pedindo a desocupao do imvel, 204

Sumrio Xl

60 Notificao extrajudicial (entregue via correio, com AR; ou pessoalmente, mediante recibo em cpia), informando locatrio sobre desejo de venda do imvel (direito de preferncia), 205

61 Notificao extrajudicial (entregue via correio, com AR; ou pessoalmente, mediante recibo em cpia), informando ao locatrio que o inquilino ir deixar o imvel locado no prazo de 30 dias, 206

62 Notificao extrajudicial (entregue via correio, com AR; ou pessoalmente, mediante recibo em cpia), informando ao locador sobre sub-rogao em razo de separao ftica do casal, 207

63 Notificao extrajudicial (entregue via correio, com AR; ou pessoalmente, mediante recibo em cpia), informando ao fiador sobre a separao ftica do casal, 208

64 Notificao extrajudicial (entregue via correio, com AR; ou pessoalmente, mediante recibo em cpia), informando ao locador sobre exonerao da fiana, 209

65 Substabelecimento de procurao adjudicia, 210

Bibliografia, 211

Lei do Inquilinato Anotada

LEI N 8.245, DE 18-10-1991

Di.spe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

O Presidente da Repblica

Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

,

TITU LO I ..

DA LOCAAO

,

CAPITULO 1 Disposies Gerais

Seo 1 Da locao em geral

Art. 1 A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.

Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis es- pec1ais:

a) as locaes:

2 Prtica de Locao Araujo Jnior

1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;

2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;

3. de espaos destinados publicidade; 4. em "apart-hotis", hotis-residncia ou equiparados, assim conside

rados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcion.ar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

1 . conceito e delimitao: locao a cesso temporria de um bem, mediante pagamento de uma remunerao, normalmente denominada de aluguel. Ressalte-se que para fins da Lei do Inquilinato o que caracteriza um imvel como "urbano" a sua destinao (v. g., moradia, comrcio, indstria, educao, sade, cultura, lazer, esporte ou outra atividade, exceto agrcola), no a sua localizao fsica (urbano ou rural) .

2. referncia: o CC disciplina o tema nos arts. 565 a 578. 3 . jurisprudncia: "O fato do contrato para publicidade no shopping ser destinado aos lojistas

no o submete legislao locatcia especfica, que tem por objeto a locao de imveis, comerciais ou residenciais. No h como confundir locao de espao publicitrio com alocao de espaos em 'shopping center', como box, stands ou vagas em shoppings" (TJMG, p. 1.0024.05.656823-1/001, Rel. Des. Jos Flvio de Almeida, DJ 1 -8-2007).

''A locao de terreno urbano encontra-se submetida s regras da Lei n 8.245/91, sendo indiferente para sua classificao o fato de ter sido o referido imvel destinado construo de vagas de garagem" (STJ, REsp 769170/RS, Min. Arnaldo Esteves Lima, 5 Turma, DJ 15-3-2007).

''A teor do que dispem os arts. 1 da Lei n 8.245/91 e 87 do Decreto-lei n 9.760/46, os imveis de propriedade da Unio no se submetem s disposies da Lei do Inquilinato" (STJ, REsp 258395/RJ, Min. Laurita Vaz (1 120), 5 Turma, DJ 11-1 1-2008).

"O rtulo dado ao contrato de locao irrelevante se caracterizada a relao de locao, ou seja, a utilizao de imvel urbano por outrem mediante pagamento do aluguel ao proprietrio" (TJSP, Apelao n 9149949-67.2008.8.26.0000, Rel. Des. Jos Malerbi, DJ 19-12-2011).

Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende-se que so solidrios se o contrrio no se estipulou.

Lei do Inquilinato Anotada 3

Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem-se locatrios ou sublocatrios.

1 . solidariedade: segundo o art. 264 do CC "h solidariedade, quando na mesma obrigao concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, dvida toda".

2. referncia: o CC disciplina o instituto da solidariedade nos arts. 264 a 285. 3. jurisprudncia: ''A Lei n 8.245/91 dispe em seu art. 2 que na pluralidade de sujeitos na

relao locatcia os mesmos so solidrios. Dessa forma, pode apenas um dos locadores impugnar a pretenso do autor, sem que possa considerar o silncio dos demais como concordncia ao pedido" (STJ, REsp 137857-SP, p. 140, Rel. Min. Edson Vidigal, 5 Turma, DJ 23-3-1998, v. u.)

Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente.

1 . prazo da locao: na locao de imvel residencial no cabe a chamada "denncia vazia" nos contratos firmados por prazo inferior a 30 (trinta) meses (art. 46). Tambm na locao para temporada, que possui caractersticas prprias, a lei prev um limite mximo de 90 (noventa) dias (art. 48).

2. vnia conjugal: a concordncia do cnjuge pode ser expressa no prprio contrato de locao, o que recomendvel, ou por instrumento particular.

Art. 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. Com exceo ao que estipula o 2 do art. 54-A, o locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.744112)

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

1. resciso do contrato a pedido do locador: a norma estabelecida na primeira parte do caput desse artigo se aplica aos contratos firmados por escrito e por


prazo certo e comporta algumas excees. Com efeito, o locador pode requerer a resilio do contrato de locao antes do seu fim no caso de: I - prtica de infrao legal ou contratual; II - falta de pagamento; III - alienao do imvel (art. 8); IV - realizao de reparos urgentes determinados pelo Poder Pblico (art. 9, IV).

2. clusula penal: de forma geral, pode-se dizer que clusula penal um pacto acessrio, em que as prprias partes estipulam uma multa para o caso de descumprimento total ou parcial da obrigao. A clusula penal referida nesse artigo denominada de "clusula penal compensatria" e, segundo tradicional jurisprudncia, pode ter seu valor fixado em at 3 (trs) aluguis (limite da cauo em dinheiro previsto no 2 do art. 38).

3 . reduo da clusula penal: a redao deste artigo foi novamente alterada, agora pela Lei n 12.744/12, com escopo de inserir exceo regra que prev reduo proporcional da clusula penal (art. 413, CC); nos casos em que o proprietrio do bem procedeu a reforma, ou construo, segundo especificaes do locatrio ("construo ajustada"), desejando o locatrio fazer denncia antecipada da locao, dever fazer o pagamento integral da multa, limitada, no entanto, soma dos valores dos aluguis a receber at o final da locao (art. 54-A, 2).

4. notificao: a notificao mencionada no pargrafo nico pode ser feita por qualquer meio (v. g., carta registrada, cartrio de notas, judicialmente, pessoalmente etc.), desde que gere inequvoco conhecimento do fato ao locador.

5 . jurisprudncia: ,

"E inaplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor nas relaes locatcias re-gidas pela Lei n 8.245/91" (STJ, REsp 487572/PR, Min. Arnaldo Esteves Lima, 5 Turma, DJ 23-10-2006, p. 346).

"No pode o locador exigir o cumprimento da obrigao principal cumulada com parcela a ttulo de clusula compensatria, sob pena de enriquecimento sem causa, pois, na hiptese de inadimplemento total do contrato de locao, ao locador se apresentam as seguintes alternativas: (a) exigir o cumprimento da prestao principal mais a clusula moratria; (b) a multa compensatria; (c) perdas e danos, de forma que a clusula contratual que estabelece a cobrana de uma e outras, se mostra abusiva" (TJAP, Apelao cvel 469/98, Rel. Des. Dglas

,

Evangelista, Cmara Unica, DJ 20-4-99). ''A multa compensatria pode ser fixada em contrato de locao no valor

igual a trs meses de locao, quando dispensada a cauo prevista no art. 38 da Lei n 8.245, para cobrir aluguis no caso de entrega prematura do imvel ou perdas e danos prefixados. Tratando-se porm de multa moratria, deve imperar o limite de 10% previsto na lei da usura" (TJMG, Proc. n 2.0000.00.336425-6/000(1), Rel. Des. Vanessa Verdolim Hudson Andrade, DJ 19-6-2001).

"Conquanto, seja possvel a cumulao das multas moratria e compensatria, indispensvel para tanto que ambas estejam previstas na avena locatcia e tenham fatos geradores distintos" (STJ, Recurso Especial n 844.882-RJ, Relatora Ministra Laurita Vaz, DJ 21-9-2010).


"Inexistindo na lei qualquer limitao ao poder de livre disposio das partes contratantes, podem elas convencionar o percentual de multa contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigaes pactuadas, devendo se pautar pela legislao prpria" (T JSP, Apelao n 0011351-66.2008.8.26.0526, Rei. Des. Paulo Ayrosa, DJ 19-12-2011).

"Na esteira de entendimento jurisprudencial reiterado, ao locatrio assegurado o direito de devolver o imvel, no servindo como escusa pelo locador a existncia de dbito locativo" (TJSP, Apelao n 9176173-42.2008.8.26.0000, Rei. Des. Jos Malerbi, DJ 19-12-2011).

Art. 5 Seja qual for o fundamento do trn1ino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo.

Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel.

1 . t1111ino da locao: desejando a resciso do contrato e a desocupao do imvel, o locador deve valer-se da ao de despejo.

2. referncia: vide art. 59 e seguintes. 3. jurisprudncia: 'o Julgada improcedente - Contrato findo - Prorrogao da locao por

tempo indeterminado - Alegao de abandono do imvel pela locatria - Retomada e remoo das mquinas que permaneciam no imvel locado pela locadora - Arbitrariedade - Vedao ao exerccio arbitrrio das prprias razes. 'Quisesse a autora rescindir o contrato de locao celebrado entre as partes para retomar o imvel de sua propriedade, deveria ter se utilizado dos meios legais prprios e adequados ao se intento, posto que vedado pelo ordenamento jurdico vigente o exerccio arbitrrio das prprias razes, de forma que nenhum valor lhe devido em decorrncia da indevida remoo dos bens da r, porquanto 'nemo auditur propriam turpitudinem allegans' (a ningum dado alegar a prpria torpeza em seu proveito)" (TJSP, Apelao n 9209178-89.2007.8.26.0000, Rei. Des. Hugo Crepaldi, DJ 15-12-2011).

Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.

Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.


1 . locao por prazo indeter111inado: considera-se locao por prazo indeterminado aquela fruto de contrato escrito com prazo vencido, prorrogado automaticamente (arts. 46, 1 , 47 e 56), ou firmado de forma verbal.

2. notificao: a notificao pode ser feita por qualquer meio (v. g., carta registrada, cartrio de notas, judicialmente, pessoalmente etc.), desde que gere inequvoco conhecimento do fato ao locador.

3 . jurisprudncia: Smula 20 do TASP: ''A locao verbal presume-se por tempo indeterminado."

Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nu-proprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio.

Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.

1 . usufruto: pode-se definir usufruto como o direito real que uma pessoa (nu-proprietrio) confere, gratuita ou onerosamente, a outra (usufruturio), pelo qual este fica autorizado, temporariamente, a retirar os frutos e utilidades que um bem, pertencente ao primeiro, capaz de produzir. No caso, h uma ciso no domnio da coisa, mantendo o proprietrio o direito de "dispor'' e o usufruturio o direito de "usar" e "gozar''. O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis, em patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades (art. 1.390, CC). O usufruturio tem direito a posse, uso, administrao e percepo dos frutos, mas no pode alienar o usufruto, embora lhe seja permitido ceder, gratuita ou onerosamente, seu exerccio (arts. 1.393, 1.394 e 1.399, CC). Segundo o art. 1.410 do CC, o usufruto extingue-se: I - pela renncia ou morte do usufruturio; II - pelo termo de sua durao; III

- pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem o usufruto foi constitudo, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 anos da data em que se comeou a exercer; IV - pela cessao do motivo de que se origina; V - pela destruio da coisa, guardadas as disposies dos arts. 1 .407, 1.408, 2 parte, e 1.409; VI - pela consolidao; VII - por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de crdito, no d s importncias recebidas a aplicao prevista no pargrafo nico do art. 1.395; VIII - pelo no uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

2. fideicomisso: pelo fideicomisso, a lei civil permite que o testador, neste caso chamado de fideicomitente, deixe certa herana ou legado para determi-


nada pessoa, denominada fiducirio, estabelecendo, no entanto, que este, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condio, transmita a referida herana ou legado a uma terceira pessoa, denominada fideicomissrio (art. 1.951, CC). Por exemplo: Ricardo (fideicomitente) deixa, por testamento, uma casa para seu fiel empregado Joo (fiducirio), determinando que, com a morte deste, o bem seja entregue de forma definitiva para seu filho Oscar (fideicomissrio) . Aberta a sucesso, o fiducirio adquire a propriedade restrita e resolvel da herana ou legado, devendo passar a zelar pelo bem, inclusive, proceder ao inventrio dos bens gravados e prestar cauo de restitu-los se o exigir o fideicomissrio (art. 1.953, CC).

3. denncia: a denncia do contrato deve ser feita diretamente ao inquilino, por meio de notificao judicial ou extrajudicial (v. g., carta registrada, cartrio de notas, pessoalmente etc.).

4. prazo: o prazo referido no pargrafo nico de natureza decadencial; ou seja, o nu-proprietrio ou o fideicomissrio perdem, esgotado o prazo de 90 dias, o direito de denunciar a locao.

Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.

1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto a matrcula do mesmo.

2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.

1 . denncia: a denncia do contrato deve ser feita diretamente ao inquilino, por meio de notificao judicial ou extrajudicial (v. g., carta registrada, cartrio de notas, pessoalmente etc.).

2. prazo: o prazo referido no 2 de natureza decadencial, ou seja, o adquirente perde, esgotado o prazo de 90 (noventa) dias, o direito de denunciar a locao.

3 . referncia: quanto ao direito de preferncia do locatrio, ver os arts. 27 a 34.

4. jurisprudncia: ''A disciplina contida no art. 8 e pargrafos da Lei n 8.245/91 clara ao

reconhecer o direito do adquirente do imvel locado denncia vazia, desde que


haja a notificao do inquilino no prazo de noventa dias contados do registro da venda; ressalvada a vigncia da clusula contratual de tempo determinado; sob pena de presumir-se a concordncia com a manuteno da locao" (STJ, REsp 674825/PB, Min. Laurita Vaz (1 120), 5 Turma, DJ 26-5-2009).

Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita: I - por mtuo acordo; II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder

Pblico, que no possam ser non11almente executadas com a pen11anncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

1 . realizao de reparos urgentes: no caso de o inquilino recusar-se a mudar-se e/ou permitir a realizao das obras, o locador dever ajuizar ao de despejo com pedido liminar (art. 59, 1, VI).

2. referncia: vide arts. 23, 47, rv, 53, II, 59, 1 ,VI, e 60. 3 . legitimidade para ao de despejo: o locador quem tem legitimidade

para a ao de despejo, assim entendida a pessoa que transferiu ao locatrio a posse direta do bem locado, mesmo que ele no seja o proprietrio do imvel, salvo na hiptese do inciso IV deste artigo e de outras excees expressas no art. 60, quando ento o ajuizamento da ao de despejo demanda a juntada de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado.

4. jurisprudncia: "O contrato de locao gera uma relao jurdica entre locador e locatrio,

razo pela qual, em princpio, dispensvel a prova da propriedade do imvel locado. Tendo o recorrido, na espcie, demonstrado sua condio de locador mediante a apresentao do respectivo contrato de locao, assinado, inclusive, pelos recorrentes, na condio de fiadores, competiria a esses ltimos comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme disposto no art. 333, II, do CPC. Recurso especial conhecido e improvido" (STJ, REsp 953.150/SP, Rei. Ministro Arnaldo Esteves Lima, 5 Turma, DJ 7-10-2008).

Art. 1 O. Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.

1 . personalidade: a existncia da pessoa natural termina com a morte (art. 6, CC).

2. referncia: vide art. 1.784 do CC.


Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes:

I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do "de cujus", desde que residentes no imvel;

II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o , . caso, seu sucessor no negocio.

1 . herdeiros: herdeiros legtimos so aqueles que tm seu direito de herana assegurado pela prpria lei, que, inclusive, estabelece a ordem de vocao hereditria (art. 1.829, CC), e os subdividem em herdeiros necessrios (descendentes, ascendentes e cnjuge suprstite) e herdeiros simplesmente legtimos (colaterais at o quarto grau) . De outro lado, so herdeiros testamentrios aqueles cujo direito sucesso no advm da lei, mas da vontade do autor da herana; vontade esta expressa por meio de um testamento (ato de disposio de ltima vontade), onde ele pode livremente escolher a quem destinar seu patrimnio (pessoa fsica ou jurdica), independentemente da existncia de parentesco.

2. referncia: locao residencial, vide arts. 46 e 47; locao no residencial, vide arts. 51 a 57.

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que pern1anecer no imvel. (Redao dada pela Lei n 12.112/09)

1 Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11 , a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Redao dada pela Lei n 12.112/09)

2 O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (NR) (Redao dada pela Lei n 12.112/09)

1 . exonerao do fiador: considerando que o contrato acessrio de fiana arrimado na confiana existente entre o fiador e o afianado, a nova redao deste artigo passou a permitir que, na hiptese de rompimento da relao do casal locatrio, o fiador se exonere das suas responsabilidades. Para tanto, deve notificar o locador de sua inteno no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado. Na prtica, comum o


inquilino no atender ao determinado no 1 ; nesse caso, o prazo para o fiador se exonerar do contrato de fiana correr da data em que tiver efetivo conhecimento da separao do casal.

2. referncia: quanto separao e divrcio judicial, vide arts. 1.571 a 1.590 do CC; quanto "unio estvel", vide arts. 1.723 a 1.727, do mesmo diploma legal.

3 . notificao: a notificao pode ser feita por qualquer meio (v.g., carta registrada, cartrio de notas, judicialmente, pessoalmente etc.), desde que gere inequvoco conhecimento do fato ao locador.

4. jurisprudncia: "Nas hipteses de separao de fato, separao judicial, divrcio ou disso

luo da sociedade concubinria, o contrato de locao prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cnjuge que permanecer no imvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a notificao ao locador" (STJ, REsp 660076/RJ, Min. Felix Fischer, 5 Turma, DJ 17-8-2006).

Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.

1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar a sua oposio.

2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio.

1 . sublocao irregular: o sublocatrio irregular no pode exercer qualquer dos direitos conferidos aos sublocatrios regulares, alm de que a sublocao irregular pode amparar pedido de despejo por infrao ao contrato (art. 9, II).

2. notificao: a notificao pode ser feita por qualquer meio (v. g., carta registrada, cartrio de notas, judicialmente, pessoalmente etc.), desde que gere inequvoco conhecimento do fato ao locador.

3 . jurisprudncia: "O vnculo jurdico existe apenas entre locador e locatrio, inexistindo liame

entre o terceiro ocupante do imvel e o locador de forma que o ocupante irregular no possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda"

"

(TJRS, Apelao n 70018847731, 15 Cmara Cvel, Rel. Des. Angelo Maranin-chi Giannakos, 23-5-2007).

''A validade da 'cesso' da sublocao, conforme determinao do art. 13 da Lei n 8.245/91, est condicionada anuncia expressa do locador, em doeu-


mento escrito. Ocorrendo cesso irregular da locao remanesce ntegra, inclume, a relao locatcia entre o sublocador e o sublocatrio, subsistindo, por isso, tanto as obrigaes que este assumiu com aquele, como as assumidas pelo fiador" (TJMG, Processo 2.0000.00.493258-3/000, Rel. Des. Domingos Coelho, 16-9-2006).

"No tendo sido a locadora cientificada da cesso da locao a outrem, no se pode aplicar o disposto no art. 13, da Lei n 8.245/91, devendo a sublocao ser considerada irregular, continuando o locatrio obrigado pelo pagamento do dbito" (TJMG, Processo 2.0000.00.436117-1/000, Rel. Des. Eduardo Marine da Cunha, 20-8-2004).

''A sublocao ilegtima ou irregular sujeita o sublocatrio aos efeitos do despejo, decretado em face do sublocador" (TJSP, Apelao n 9164054-15.2009.8.26, Rel. Des. Luiz Eurico, DJ 12-12-2011).

Seo II Das sublocaes

Art. 14. Aplicam-se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes.

1 . sublocao regular: a Lei do Inquilinato protege a sublocao legtima; isto , aquela previamente autorizada no prprio contrato de locao ou direta-

,

mente pelo locador, aps prvia consulta por escrito. As relaes entre sublocador e sublocatrio aplicam-se as regras gerais para locao, mormente quanto aos direitos e obrigaes (v. g., o sublocatrio tem direito de preferncia no caso de venda do imvel locado; o sublocatrio tem direito de ser cientificado de eventual ao de despejo, onde poder intervir na qualidade de assistente) .

2. jurisprudncia: "De acordo com o art. 59, 2, da Lei n 8.245/91, nas aes de despejo,

qualquer que seja o fundamento, dar-se- cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes" (TJMG, Embargos de Terceiros n 1.0701.06. 168451-3/001 (1), Des. Rel. Lucas Pereira, DJ 23-4-2009).

Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem durante a lide.


Seo III Do aluguel

,

Art. 1 7. E livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio-m-

nuno. Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observados os critrios

de reajustes previstos na legislao especfica.

1 . conceito: o aluguel representa a contraprestao paga pelo locatrio pelo uso do imvel locado. A Lei do Inquilinato estabelece como princpio bsico da locao a livre conveno do aluguel, vedando to somente sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio-mnimo. No passado, questes de ordem social sempre levaram o legislador a interferir nesta declarada liberdade, mormente quanto aos contratos de locao de imveis residenciais, estabelecendo regras para a forma e periodicidade dos reajustes (arts. 15 e 17, Lei n 8.178/91; art. 21, Lei n 9.069/95).

2. referncia: vide art. 85.

Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste.

1 . contrato de locao por escrito: tratando-se de contrato de locao por escrito, eventual acordo deve ser feito por meio de uma emenda ao contrato original, com expressa cincia e concordncia dos fiadores.

2. jurisprudncia: Smula 214 do STJ: "O fiador na locao no responde por obrigaes resul

tantes de aditamento ao qual no anuiu." "Nos contratos de locao regidos pela Lei n 8.245/91, no facultado ao

locador o direito de majorar unilateralmente o valor do aluguel" (STJ, Recurso Especial n 1 .027.229-RN, Relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, DJ 4-2-2010).

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anterior111ente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado.

1 . referncia: vide arts. 54-A, 1, e 68 a 70. 2. jurisprudncia:


"O princpio pacta sunt servanda deve ser interpretado de acordo com a realidade socioeconmica. A interpretao literal da lei cede espao realizao do justo. O magistrado deve ser o crtico da lei e do fato social. A clusula rebus sic stantibus cumpre ser considerada para o preo no acarretar prejuzo para um dos contratantes. A lei de locao fixou o prazo para a reviso do valor do aluguel. Todavia, se o perodo, merc da instabilidade econmica, provocar dano a uma das partes, deve ser desconsiderado" (STJ, REsp 32.639-8-RS, Rel. Min. Luiz Vicente Cemicchiaro, 6 Turma, v. u.).

''A reiterada jurisprudncia da Corte assentou o entendimento de que, no contrato de locao, o acordo entre as partes, alusivo ao reajuste de alugueres, tem o condo de interromper o trinio previsto no art. 19 da Lei n 8.245/91, ensejador da ao revisiona!" (STJ, AGRESP 175021-SP, DJ 11-10-1999, p. 81, Rel. Min. Gilson Dipp, 5 Turma, v. u.).

''A reviso do aluguel visa a impedir a desatualizao de seu valor. Resulta do princpio que veda o enriquecimento sem justa causa. O Direito no se desvincula da Justia. No mero exerccio de lgica formal" (STJ, REsp 57.395/ MG, j. 15-12-1994, Rel. Min. Luiz Vicente Cemicchiaro, 6 Turma, v. u.).

''A prorrogao automtica do contrato de locao de imvel no constitui nova avena, logo, o prazo para o ajuizamento da ao revisiona! de aluguel no foi obstado" (STJ, Agravo de Instrumento n 94 7 .491-SP, Relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, DJ 5-10-2010).

Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel.

1 . cobrana antecipada do aluguel: somente nos contratos de locao no amparados por nenhuma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato, art. 42, pode o aluguel ser cobrado antecipadamente. Com efeito, a cobrana antecipada do aluguel, salvo as hipteses expressamente indicadas, constitui contraveno penal punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio (art. 43, III) .

2. locao para temporada: vide arts. 48 a 50.

Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; nas habitaes coletivas multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao.

Pargrafo nico. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatrio a reduzir o aluguel at os limites nele estabelecidos.


1. diminuio do aluguel: desejando o inquilino exercer o direito previsto neste pargrafo, dever, inicialmente, comunicar tal fato ao locador, expondo suas razes e propondo o novo valor do aluguel. No caso do locador recusar o recebimento, o locatrio dever valer-se da ao de consignao de aluguel (art. 67).

2. contraveno penal: O desrespeito a esta norma constitui contraveno penal (arts. 43, 1, e 44, 1).

Seo IV Dos deveres do locador e do locatrio

Art. 22. O locador obrigado a: I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a

que se destina; II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III - manter, durante a locao, a for111a e o destino do imvel; IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do esta

do do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica;

VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intem1ediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato;

IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio. Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se enten

dem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:

a) obras de refon11as ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;


d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispen.sa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao;

e) in.stalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer;

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) con.stituio de fundo de reserva.

1 . regra geral: o locador deve entregar o imvel em condies de uso, sendo que a infrao a qualquer dos incisos previstos neste artigo pode amparar um pedido de resciso, por justa causa, do contrato de locao.

2. empenas: paredes laterais de um edifcio. 3. jurisprudncia: "Os proprietrios so corresponsveis com seus inquilinos pelas multas em

face da destinao inadequada do imvel em condomnio locado" (TJRS, Agravo de Instrumento n 70045351608, Rei. Des. Guinther Spode, DJ 6-12-2011).

''Agravo de instrumento. Ao fundada em locao de imvel para fim no residencial. Antecipao de tutela parcialmente deferida para desobrigar o locatrio ao pagamento de alugueres e encargos da locao, enquanto no solucionados satisfatoriamente pela locadora os problemas envolvendo inexistncia de caixa de esgoto e ligao na rede pblica coletora. Dever do locador de entregar ao locatrio o imvel locado em estado de servir ao uso ao qual se destina. Art. 22, I, da Lei 8.245/91 . Prova inequvoca e periculum in mora presentes. Art. 273 do CPC. M-f no comprovada. Deciso mantida. Agravo improvido" (T JSP, Agravo de Instrumento n 0064916-92.2013, Relator Soares Levada, DJ 1 -7-2013).

Art. 23. O locatrio obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou con

tratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;


V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas in.stalaes, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, , agua e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamen- tos internos; XI - pagar o prmio do seguro de fiana; XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio. 1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias

administrao respectiva, especialmente: a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e so

ciais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum; c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso

comum; d) manuteno e conservao das in.stalaes e equipamentos hidruli

cos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso

comum destinados prtica de esportes e lazer; f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e ante

nas coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidru

licas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao

incio da locao; i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no cus

teio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.


2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.

3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas.

1 . jurisprudncia: "Com o fim da locao, o locatrio tem a obrigao de entregar o imvel

no estado em que recebeu, sendo responsvel pelos danos causados. Para tanto, deve ser realizado laudo de vistoria ao incio e ao final locao, com a participao do locatrio, sendo que a realizao unilateral inviabiliza a cobrana das reformas alegadamente necessrias" (TJMG, Proc. n 1 .0702.04.169243-6/001, Rel. Des. Renato Martins Jacob, DJ 11-1-2007).

,

"E firme a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia no sentido de que as obrigaes acessrias ao contrato de locao, tais como as relacionadas s despesas com gua, luz, multa e tributos, previstas no contrato, tambm esto compreendidas no art. 585, rv, do CPC, legitimando a execuo juntamente com o dbito principal" (STJ, REsp 473830/DF, Min. Arnaldo Esteves Lima, 5 Turma, DJ 25-4-2006).

"Constatada a existncia de danos no imvel por ocasio da entrega das chaves, responde o locatrio pelo seu ressarcimento, face sua responsabilidade at a entrega das chaves" (TJSP, Apelao n 0002879-42.2010.8.26.0062, Rei. Des. Marcondes D'Angelo, DJ 14-12-2011).

Art. 24. Nos imveis utilizados como habitao coletiva multifamiliar, os locatrios ou sublocatrios podero depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construo for considerada em condies precrias pelo Poder Pblico.

1 O levantamento dos depsitos somente ser deferido com a comunicao, pela autoridade pblica, da regularizao do imvel.

2 Os locatrios ou sublocatrios que deixarem o imvel estaro desobrigados do aluguel durante a execuo das obras necessrias regula-

. -nzaao. 3 Os depsitos efetuados em juzo pelos locatrios e sublocatrios

podero ser levantados, mediante ordem judicial, para realizao das obras ou servios necessrios regularizao do imvel.

Art. 25. Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinrias de condomnio, o locador poder cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do ms a que se refiram.


Pargrafo nico. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as vantagens da advindas, salvo se o locatrio reembols-lo integralmente.

1 . jurisprudncia: "Nos termos da Lei Locatcia possvel atribuir ao locatrio a obrigao pelo

pagamento de IPTU e taxa de condomnio do imvel locado, pelo que so tambm responsveis os fiadores solidrios" (TJMG, Apelao n 1 .0024.06.090104-8/001 (1), Rel. Des. Guilherme Luciano Baeta Nunes, DJ 2-9-2008).

Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o locatrio obrigado a consenti-los.

Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder resilir o contrato.

Seo V Do direito de preferncia

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em iguald.ade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.

Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forn1a de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documen-

- . taao pertinente.

1 . preferncia: consiste a prelao no direito real de adjudicar o bem locado. Tem direito de preferncia o locatrio que procedeu com o registro do contrato de locao junto ao Cartrio de Imveis da localidade, nos termos do art. 167, item 1, nmero "3", e 169, inciso III, da Lei n 6.015/73 (LRP), pelo menos 30 dias antes da alienao. A falta de registro do contrato de locao no impede, segundo a jurisprudncia, que o locatrio busque indenizao por perdas e danos, em razo de ter sido preterido no seu direito de preferncia.

2. dao em pagamento: forma de quitao de uma obrigao, na qual o credor consente em receber coisa que no seja dinheiro, em substituio da prestao que lhe era devida (art. 356, CC).

3 . notificao: pode ser feita por qualquer meio que possibilite o conhecimento inequvoco do locatrio, por exemplo: diretamente, mediante "cincia"


numa cpia da comunicao; pelo correio, com aviso de recebimento; judicialmente, por meio de processo de notificao (arts. 867 a 873 do CPC); por meio do cartrio de notas. No mais, deve o locador tomar muito cuidado com a norma expressa no pargrafo nico, vez que seu desatendimento poder possibilitar no s pedido de adjudicao do bem, pelo valor do negcio declarado na escritura pblica, mas tambm eventualmente pedido de indenizao por perdas e danos (art. 33).

4. jurisprudncia: "Para efeito de pleitear perdas e danos, no se faz necessrio o registro do

contrato de locao no Cartrio de Registro de Imveis. O locatrio que foi preterido no seu direito de prelao do imvel locado faz jus indenizao que, em princpio, pode ser fixada na diferena entre o valor efetivo da venda e aquele pelo qual foi passada a escritura" (2 TACIVIL - 12 Cmara; Ap. c/Rev. n 433.768-0/9, So Paulo; Rel. Juiz Lus de Carvalho; j. 26-10-1995, bMSP 1955/186-j, de 12-6-1996).

Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

1 . jurisprudncia: 'ceita a proposta pelo inquilino, o locador no est obrigado a vender a

coisa ao locatrio, mas a desistncia do negcio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do art. 29 da Lei n 8.245/91" (STJ, Recurso Especial n 1.193.992-MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ 2-6-2011).

Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o interessado.

Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao locatrio mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao.


Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, pern1uta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.

Pargrafo nico. Nos contratos firn1ados a partir de 1 de outubro de 2001, o direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica, destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.

Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer das vias do contrato de locao, desde que subscrito tambm por duas testemunhas.

1 . jurisprudncia: ''A no averbao do contrato de locao no competente cartrio de registro

de imveis impede o exerccio do direito de preferncia pelo locatrio, consistente na anulao da compra e venda do imvel locado, bem como sua adjudicao, nos termos do art. 33 da Lei n 8.245/91, restando a ele a indenizao por perdas e danos" (STJ, AgRg na Medida Cautelar n 18.158-MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ 9-8-201 1).

Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade sobre a do locatrio.

Seo VI Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis, e permitem o exerccio do direito de reteno.

1 . benfeitorias: so obras ou despesas que se fazem num bem mvel ou imvel (art. 96, CC), com escopo de conserv-lo (necessrias), melhor-lo (teis) ou embelez-lo (volupturias) .

2. jurisprudncia:


"Mostra-se vlida a clusula de renncia expressa ao direito de indenizao e reteno por benfeitorias, cuja previso legal reside no art. 35 da Lei n 8.245/91, mormente porque se cuida, em ltima anlise, de estipulao que envolve direito disponvel" (TJMG, p. 1.0702.00.001473-9/0001, Rel. Des. Mauro Soares de Freitas, DJ 8-2-2006).

Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.

Seo VII Das garantias locatcias

Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:

I - cauo; II - fiana; III - seguro de fiana locatcia. IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela

Lei n 11.196, de 2005) ,

Pargrafo nico. E vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das mo-dalidades de garantia num mesmo contrato de locao.

1 . garantias: com escopo de prevenir-se contra a inadimplncia do devedor, o credor pode exigir garantia. Esta garantia pode ser fidejussria ou real. A garantia fidejussria tem carter pessoal e, no direito civil, representada pelo contrato de fiana (art. 818, CC). J a garantia real ocorre quando o devedor, ou algum por ele, destina um determinado bem do seu patrimnio para, primordialmente, responder pelo cumprimento de uma obrigao (art. 1.419, CC). Essa sujeio cria preferncia, ou prelao, para o credor; isto , na venda do bem ele ser o primeiro a receber (arts. 961 e 1 .422, CC).

2. fiana: segundo o art. 818 do CC, pelo contrato de fiana "uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida pelo devedor, caso este no a cumpra". Contrato acessrio e formal, a fiana deve ser necessariamente pactuada por escrito.

3. exigncia de mais de um tipo de garantia: constitui contraveno penal, punida com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, exigir, por motivo de locao ou


sublocao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locao (art. 43, II).

4. jurisprudncia: ,

"E firme o entendimento desta Corte Superior de Justia em que a fiana prestada por marido sem a outorga uxria invalida o ato por inteiro, no se podendo limitar o efeito da invalidao apenas meao da mulher" (STJ, AgRg no REsp 631450/RJ, Min. Hamilton Carvalhido, 6 Turma, DJ 9-3-2006).

''A fiana deve ser interpretada restritivamente, de maneira que sempre estar limitada aos encargos expressa e inequivocamente assumidos pelo fiador" (STJ, Recurso Especial n 1 . 185.982-PE, Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ 14-12-2010).

"Sendo a fiana prestada pelos cnjuges, imprescindvel a citao de ambos para responder em juzo pelos dbitos decorrentes da garantia prestada, sob pena de nulidade, por se tratar de litisconsrcio passivo necessrio, a teor do que dispe o art. 10, 1 , inciso II, do Cdigo de Processo Civil" (STJ, AgRg no Recurso Especial n 954.709-RS, Relatora Ministra Laurita Vez, DJ 3-5-2011).

"Tendo o fiador faltado com a verdade acerca do seu estado civil, no h como declarar a nulidade total da fiana, sob pena de benefici-lo com sua prpria torpeza. Assegurada a meao da companheira do fiador, no h que se falar em ofensa legislao apontada" (STJ, AgRg no Recurso Especial n 1.095.441-RS, Relator Ministro Og Fernandes, DJ 17-5-2011).

"O art. 3, inciso VII, da Lei n 8.009/90, dispe que a impenhorabilidade do bem de famlia inoponvel por obrigao decorrente de fiana em contrato de locao" (TJSP, Agravo de Instrumento n 0232289-22.2011.8.26.0000, Rel. Des. Cesar Lacerda, DJ 13-12-2011).

Art. 38. A cauo poder ser em ben.s mveis ou imveis.

1 A cauo em bens mveis dever ser registrada em Cartrio de Ttulos e documentos; a em bens imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula.

2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de aluguel, ser depositada em caderneta de poupana, autorizada pelo Poder Pblico e por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagen.s dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.

3 A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades

emissoras.

1 . jurisprudncia:


"Esta Corte possui firme entendimento de que em se tratando de cauo, em contratos de locao, no h que se falar na possibilidade de penhora do imvel residencial familiar. Ressalta-se que a indicao do imvel como garantia no implica em renncia ao benefcio da impenhorabilidade do bem de famlia, em razo da natureza de norma cogente, prevista na Lei n 8.009/90" (STJ, AgRg no REsp 1 .108.749/SP, Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, DJe 31-8-2009).

'1\GRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LOCAO. CAUO. BEM ,

DE FAMILIA. IMPENHORABILIDADE. NORMA COGENTE. IMPROVIMENTO. Esta Corte possui firme entendimento de que em se tratando de cauo, em contratos de locao, no h que se falar na possibilidade de penhora do imvel residencial familiar. Agravo Regimental improvido" (STJ, AgRg no REsp 1334693/SP, Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 1 -08-2013).

Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeten11inado, por fora desta Lei. (NR) (Redao dada pela Lei n 12.112/09) .

1 . prorrogao legal do contrato: doutrina e jurisprudncia sempre debateram sobre a responsabilidade, ou no, do fiador pelas obrigaes locatcias no caso de prorrogao automtica do contrato de locao firmado por escrito e com prazo certo (art. 46, 1); tentando resolver a questo, a Lei n 12.112/09 alterou a redao desse artigo, deixando claro que a responsabilidade do fiador vai efetivamente at a devoluo do imvel locado (entrega das chaves). Todavia, no se deve olvidar que nos contratos que estejam valendo por prazo indeterminado, em razo da prorrogao automtica, no s o locador pode reaver o imvel a qualquer momento, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para desocupao (art. 46, 2), como o fiador pode se exonerar da sua obrigao mediante notificao ao credor, permanecendo responsvel pelos efeitos da fiana por 120 (cento e vinte) dias (art. 40, X).

2. jurisprudncia: "O entendimento predominante neste Superior Tribunal de Justia era de que

o contrato de fiana, por ser interpretado restritivamente, no vincula o fiador prorrogao do pacto locativo sem sua expressa anuncia, ainda que houvesse clusula prevendo sua responsabilidade at a entrega das chaves. A Terceira Seo desta Corte, no julgamento dos Embargos de Divergncia n 566.633/CE, em 22-11-2006, acrdo pendente de publicao, assentou, contudo, compreenso segundo a qual no se confundem as hipteses de aditamento contratual e


prorrogao legal e tcita do contrato locativo, concluindo que 'continuam os fiadores responsveis pelos dbitos locatcios posteriores prorrogao legal do contrato se anuram expressamente a essa possibilidade e no se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da poca em que firmaram o acordo'. Na linha da recente jurisprudncia da Terceira Seo, no sendo hiptese de aditamento, mas de prorrogao contratual, tem-se como inaplicvel o enunciado de n 214 de nossa Smula, sendo de rigor a manuteno do julgado. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido" (STJ, REsp 821953/RS, Min. Nilson Naves, 6 Turma, DJ 2-8-2007).

"Constando do contrato de locao que a responsabilidade do fiador se estende at a efetiva entrega das chaves, subsistindo mesmo aps a prorrogao do contrato firmado por prazo certo, no se desonera o garante antes daquele ato, a no ser atravs de ao prpria ou por acordo das partes" (T JSP, Apelao n 0011351-66.2008.8.26.0526, Rel. Des. Paulo Ayrosa, DJ 19-12-2011).

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador; II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia

do fiador, declaradas judicialmente; (Redao dada pela Lei n 12.112/09) III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua

mudana de residncia sem comunicao ao locador; IV - exonerao do fiador; V - prorrogao da locao por prazo indetern1inado, sendo a fiana

ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens mveis; VII - desapropriao ou alienao do imvel; VIII - exonerao de garantia con.stituda por quotas de fundo de inves

timento; (Includo pela Lei n 11.196/05) IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata

o inciso IV do art. 3 7 desta Lei; (Includo pela Lei n 11.196/05) X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado

o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112/09)

Pargrafo nico. O Locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (NR) (Includo pela Lei n 12.112/09)


1 . substituio do fiador: as hipteses enumeradas nesse artigo tratam, na sua maioria, de situaes que envolvem a perda de capacidade pessoal e/ou patrimonial do fiador, fatos que autorizam ao locador exigir nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de resilio do contrato via ao de despejo com possibilidade de concesso de liminar para desocupao imediata (art. 59, 1 , VII);

2. exonerao da fiana: doutrina e jurisprudncia sempre debateram sobre a responsabilidade, ou no, do fiador pelas obrigaes locatcias no caso de prorrogao automtica do contrato de locao firmado por escrito e com prazo certo (art. 46, 1 ); tentando resolver a questo, a Lei n 12.112/09 alterou a redao do art. 39 e acrescentou o inciso X neste, deixando claro que a responsabilidade do fiador vai efetivamente at a devoluo do imvel locado (entrega das chaves), porm, nos contratos que estejam valendo por prazo indeterminado, em razo da prorrogao automtica, o fiador pode se exonerar da sua obrigao mediante notificao ao credor, permanecendo responsvel pelos efeitos da fiana por mais 120 (cento e vinte) dias.

3. notificao: pode ser feita por qualquer meio que possibilite o conhecimento inequvoco do interessado, por exemplo: diretamente, mediante "cincia" numa cpia da comunicao; pelo correio, com aviso de recebimento; judicialmente, por meio de processo de notificao (arts. 867 a 873, CPC); por meio do cartrio de notas.

4. jurisprudncia: "O contrato de fiana, de natureza personalssima, extingue-se com a morte

do afianado, no podendo o fiador ser responsabilizado por obrigaes surgidas aps o bito daquele" (STJ, REsp 173026/MG, DJ 20-9-1999, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, 6 Turma, v. u.).

"Na prorrogao do contrato de locao, havendo clusula expressa de responsabilidade do garante aps a prorrogao do contrato, este dever responder pelas obrigaes posteriores, a menos que tenha se exonerado na forma dos artigos 1.500 do Cdigo Civil de 1916 ou 835 do Cdigo Civil vigente. Agravo regimental a que se nega provimento" (STJ, AgRg no AREsp 334208/RJ, Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJ 25-6-2013).

Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio.

1 . jurisprudncia: ''A garantia do seguro fiana se distingue das demais sendo regida por regras

distintas e inconfundveis (Circular n 01/92, da Superintendncia de Seguros Privados), fazendo com que o adiantamento ao segurado do valor de cada alu-


guel e encargos vencidos e no pagos pelo locatrio no impea que a ao de despejo prossiga nos seus regulares termos, uma vez que a indenizao definitiva derivada dessa fiana s se resolve com a prolao da sentena" (2 TACML, 2 Cmara, Apelao com reviso n 401.654/SP, Rel. Juiz Claret de Almeida, DJ 1 1-4-1994, v. u., bMSP 1986/5-e, de 15-1-1997).

Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

1 . locao sem garantia: no estando o contrato de locao amparado por nenhum dos tipos de garantia (art. 37), o locador poder ajuizar ao de despejo com pedido liminar para desocupao imediata (art. 59, 1 , IX);

2. penhor legal: alm de ajuizar ao de despejo com pedido liminar, o locador sem garantia poder reter os bens que guarnecem o prdio locado, no chamado penhor legal. O inquilino pode impedir a constituio do penhor apresentando cauo idnea que garanta o total do seu dbito. O tema disciplinado pelos arts. 1 .467 a 1.472 do Cdigo Civil.

Seo VIII Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Con.stitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:

I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos pen11itidos;

II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locao;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada.

Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a um ano, que poder ser substituda pela prestao de servios comunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel, no caso do inciso III do art. 47, de us-lo para o fim declarado ou, usando-o, no o fizer pelo prazo mnimo de um ano;

Lei do Inquilinato Anotada 2 7

III - no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso rv, do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65 . Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste arti

go, poder o prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo de doze a um mximo de vinte quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o imvel.

l . Zuto: o mandado de despejo no deve ser executado at o trigsimo dia seguinte ao falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitam o prdio locado.

2. jurisprudncia: "No se reveste de natureza pessoal a ao fundamentada no art. 44 pargra

fo nico da lei inquilinria, manejada com o objetivo de cobrana de multa por desvio de uso do imvel retomado em ao de despejo. A ao indenizatria em razo do desvio de uso do imvel retomado decorre do contrato locativo resilido, sendo deste acessria; dada a sua natureza obrigacional, impende o estabelecimento da competncia na forma prevista no art. 100, inciso rv, letra 'd' do Cdigo de Processo Civil" (STJ, REsp 134982-DF, DJ 6-9-1999, p. 103, Rel. Min. Gilson Dipp, S Turma, v. u.).

Seo VIII Das penalidades criminais e civis

Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

Captulo II Das Disposies Especiais

Seo I Da Locao Residencial

Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.


1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.

2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao.

1 . resoluo do contrato: caso o inquilino se recuse a deixar o imvel ao trmino do contrato, o locador, at trinta dias aps o termo, dever ajuizar ao de despejo por denncia vazia (art. 59). Passado este prazo, segundo os 1 e 2, ocorrer a prorrogao da locao por prazo indeterminado, exigindo-se do locador, caso queira a resilio do contrato assim prorrogado, a notificao prvia do locatrio, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para desocupao do prdio.

2. notificao: pode ser feita por qualquer meio que possibilite o conhecimento inequvoco do locatrio, por exemplo: diretamente, mediante "cincia" numa cpia da comunicao; pelo correio, com aviso de recebimento; judicialmente, por meio de processo de notificao (arts. 867 a 873, CPC); por meio do cartrio de notas.

3 . jurisprudncia: "Considerando-se que o contrato de locao residencial foi pactuado para vi

gir pelo perodo de 12 (doze) meses, de rigor a carncia da ao, vez que no se admite a retomada do imvel por denncia vazia nas locaes residenciais ajustadas por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses" (TJSP, Apelao 0002703-51.2012, Relator Paulo Ayrosa, 31 Cmara de Direito Privado, DJ 2-7-2013).

''A jurisprudncia do STJ firme no sentido de que, havendo clusula contratual expressa, a responsabilidade do fiador, pelas obrigaes contratuais decorrentes da prorrogao do contrato de locao, deve perdurar at a efetiva entrega das chaves do imvel" (STJ, AgRg no AREsp 234428/SP, Ministro Ricardo Villas Bas Cueva, Terceira Turma, DJ 11-6-2013).

Art. 4 7. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indetern1inado, somente podendo ser retomado o imvel:

I - nos casos do art. 9; II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao

do imvel pelo locatrio estiver relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou

para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;


IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento;

V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos. 1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente

demonstrada, se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupan

do, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio.

2 Nas hipteses dos incisos III e Iv, o retomante dever comprovar ser proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.

1 . locao no residencial: considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55).

2. jurisprudncia: "Regularmente formalizada a pretenso da retomada para uso prprio pela

vez primeira, no se h de exigir prova da sinceridade do pedido, pois o proprietrio submete-se s sanes posteriores pela infringncia ao princpio" (TFR, 1 Turma, Apelao Cvel n 136.938-DF, Rel. Min. Willian Patterson, DJ 2-2-1988; v. u., bAASP 1531/95, de 20-4-1988).

"Tanto o ascendente quanto o descendente, qualquer que seja seu estado civil (solteiro, casado, divorciado, separado) pode ser beneficirio do pedido formulado pelo locador. Se casado, exige-se que nem ele, beneficirio, nem seu cnjuge tenham imvel prprio. Presume-se a sinceridade do pedido. A presuno relativa, de forma que cede prova contrria. O nus da prova do locatrio" (2 TACIVIL, 8 Cmara, Apelao n 201.130-2 - So Caetano do Sul, Rel. Juiz Garreta Prats, DJ 16-12-1986, v. u., bAASP 1477 /81, de 8-4-1987).

"Impugnada pelo ru a condio de proprietrio do imvel locado, cabe ao locador fazer a comprovao do domnio, ao replicar a arguio extintiva do seu direito" (STJ, REsp 9479/SP, DJ 10-6-1991, Rel. Min. Dias Trindade, deciso de 14-5-1991, 3 Turma, v. u.).

"Em contrato de locao de imvel residencial que se ajustar prazo de vigncia inferior a trinta meses e que se prorrogar ininterruptamente por mais de


cinco anos, possvel a retomada do bem pelo locador, conforme artigo 47, inc. V, da Lei n 8.245/91, desde que haja a notificao ao locatrio do interesse em no dar continuidade locao e a vigncia ininterrupta da locao seja superior a cinco anos" (TJSP, Apelao n 0050662-30.2008.8.26.0602, Rel. Des. Antnio Benedito Ribeiro Pinto, DJ 14-12-2011).

Seo II Da locao para temporada

Art. 48. Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram to somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel.

Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigaes do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de trinta dias, presumir-se- prorrogada a locao por tempo indetem1inado, no sendo mais exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio ou nas hipteses do art. 47.

1 . permanncia indevida: na hiptese de o inquilino se recusar a deixar o imvel ao trmino do contrato, o locador, at trinta dias aps o termo, dever ajuizar ao de despejo por denncia vazia com pedido liminar (art. 59). Ressalte-se que decorrido o referido prazo sem que o locador ajuze a ao, ocorrer a prorrogao da locao por prazo indeterminado, exigindo-se do locador, caso venha a requer a resilio do contrato assim prorrogado, a notificao prvia do locatrio, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para desocupao do prdio.

2. notificao: pode ser feita por qualquer meio que possibilite o conhecimento inequvoco do locatrio, por exemplo: diretamente, mediante "cincia" numa cpia da comunicao; pelo correio, com aviso de recebimento; judicialmente, por meio de processo de notificao (arts. 867 a 873, CPC); por meio do cartrio de notas.

Seo III Da locao no residencial


Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.

1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.

2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.

3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.

4 O direito a renovao do contrato estende-se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regular111ente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.

1 . jurisprudncia: "O prazo da prorrogao de contrato de locao estabelecido por fora de

ao renovatria deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite mximo de cinco anos. Inteligncia do art. 51 da Lei n 8.245/91" (STJ, REsp 182713/RJ, DJ 17-9-1999, p. 125, Rei. Min. Hamilton Carvalhido, 6 Turma, v. u.).

''A existncia de um longo perodo de contrato verbal por prazo indeterminado, entre os perodos com a existncia de contrato escrito e por prazo determinado, interrompe a contagem de prazo para cumprimento do requisito legal para

,

ajuizamento da ao renovatria. E defeso ao locatrio o pedido de renovao de locao comercial se estiver vigorando contrato verbal e por prazo indeterminado" (TJMG, Proc. n 1 .0346.06.012798-9/001(1), Rei. Des. Cludia Maia, DJ 10-5-2007).


"Este Tribunal tem entendimento pacfico no sentido de admitir a contagem do interregno entre os contratos escritos, com vistas ao implemento do tempo exigido pela lei para a renovao locatcia, desde que seja breve e destinado s tratativas" (STJ, AGA 100017/RJ, DJ 13-10-1997, p. 51655, Rel. Min. Anselmo Santiago, 6 Turma, v. u.).

"O interregno de seis meses entre o vencimento de um contrato de locao e a pactuao de outro no impede a 'accessio temporis' se destinado tratativa, mantidos, no perodo, as regras do contrato vencido" (STJ, REsp 120207 /SP, DJ 18-5-1998, p. 158, Rel. Min. Anselmo Santiago, 6 Turma, v. u.).

"Considera-se proposta a ao renovatria, nos termos do art. 51, 5, da Lei n 8.245/91 combinado com o art. 263, do CPC, com o ingresso, em juzo, do pedido, bastando, portanto, protocolar no foro competente, para afastar a decadncia" (STJ, REsp 187842/GO, DJ 4-10-1999, p. 86, Rel. Min. Jos Arnaldo da Fonseca, 5 Turma, v. u.).

"Quando o termo final para a propositura da ao renovatria recair em dia no til, prorroga-se o prazo para o dia seguinte que houver expediente forense" (TJSP, Apelao n 9146359-82.2008.8.26.0000, Rel. Des. Jos Malerbi, DJ 19-12-2011) .

Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por detern1inao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras

que importarem na sua radical transforn1ao; ou para fazer modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade;

II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.

1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.

2 Nas locaes de espao em "shopping-centers", o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino ou no iniciar as obras deter111inadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar.

1 . jurisprudncia:


"Depreende-se da smula 485 do STF que, em sede de locao comercial, relativa a presuno de sinceridade do locador que pretende retomada do imvel, ficando a cargo do locatrio a comprovao da insinceridade do pedido"

,

(TJMG, Proc. n 2.0000.00.404884-0/000(1), Rei. Des. Alvimar de Avila, DJ 22-10-2003).

,

"E firme a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia no sentido de que, nos termos do art. 52, 3, da Lei n 8.245/91, assegurado ao locatrio o direito de ressarcimento por eventuais danos causados pelo locador que, utilizando-se indevidamente da prerrogativa legal insculpida no art. 52, II, da Lei do Inquilinato, empregando-o como subterfgio especulativo, confere ao imvel destinao diversa daquela declarada na ao renovatria" (STJ, REsp 594637 /SP, Min. Arnaldo Esteves Lima, 5 Turma, DJ 9-5-2006).

Art. 53. Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido: (Redao dada pela Lei n 9.256, de 9-1-1996)

I - nas hipteses do art. 9; II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cession

rio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao licenciada ou reforn1a que venha a resultar em aumento mnimo de cinquenta por cento da rea til.

1 . jurisprudncia: "Tendo em vista ser a educao o verdadeiro bem jurdico tutelado pela regra

disposta no artigo 53 da Lei n 8.245/91, e considerando que a prpria Constituio Federal expressa ao incluir a educao infantil e pr-escola no mbito da proteo conferindo ao ensino, imperioso reconhecer que as escolas infantis e maternais tambm devem ser englobadas pela regra protetiva prevista na Lei do Inquilinato" (TJSP, Apelao n 0003444-93.2011.8.26.0248, Rei. Des. Hugo Crepaldi, DJ 14-12-2011).

Art. 54. Nas relaes entre lojistas e empreendedores de "shopping-center", prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta lei.


1 O empreendedor no poder cobrar do locatrio em "shopping-center":

a) as despesas referidas nas alneas "a", "b" e "d" do pargrafo nico do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

2 As despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o locatrio, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das mesmas.

1 . jurisprudncia: "Em tema de locao em Shopping Center, a nova Lei do Inquilinato - Lei n

8.245/91 - estabelece que nas relaes entre locador e lojistas locatrios prevalecem as condies previstas nos respectivos contratos locatcios, em virtude das peculiaridades desse empreendimento, que envolve um complexo de atividades (art. 54), o que autoriza a pactuao com base em escritura de normas gerais, a que se vincula o locatrio" (REsp 123.847/SP, j. 17-6-1997, Rel. Min. Vicente Leal, 6 Turma, v. u.).

"Os contratos de locao comercial estilo 'shopping centers' so avenas atpicas, porquanto no se resumem ao mero pagamento de quantia em virtude de locao de imvel no residencial, estabelec

(2014-Civil-Locação-Forense)Gediel Claudino de Araujo Junior-Pratica de Locação-12ªEd

Documents

Transcript of (2014-Civil-Locação-Forense)Gediel Claudino de Araujo Junior-Pratica de Locação-12ªEd