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2017

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.113/10/2017

Imóvel no Bairro Xaxim, Matrícula nº 16.833 do Cartório de

Registro de Imóveis da 8ª Circunscrição – Curitiba/PR

1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Foro Central

da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Paraná

Falência: 0000340-29.1995.8.16.0185 Falido: Confecções Francis Ltda. (CNPJ 79.467.809/0001-88)

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R Padre Agostinho 2.540 Sala 401 Champagnat Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

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ÍNDICE.................................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03

3. OBJETO...................................................................................................03

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................04

5. OBJETIVO.................................................................................................09

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO.........................09

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................10

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................10

9. PESQUISA DE VALORES............................................................................11

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA..............................11

11. ENCERRAMENTO.....................................................................................12

ANEXOS

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula ANEXO: Fotos

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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Foro Central da

Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Paraná

OBJETOS: Imóvel no Bairro Xaxim, Matrícula nº 6.833

FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em leilão.

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: outubro de 2017

VALORE RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 434.000,00

(Quatrocentos e trinta e quatro mil reais)

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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. As medidas das benfeitorias deste trabalho foram feitas através do Google Earth.

2.2. As benfeitorias não estão averbadas na matrícula,

3. OBJETO

Tipo do bem: Imóvel urbano comercial

3.1. Apartamento Imóvel composto por terreno de 600,00m² e benfeitorias:

3.1.1. Garagem coberta com telhas de Eternit, com 70,2 m² sem valor comercial

3.1.2. Casa de dois pavimentos com 280,00 m2

3.1.3. Parte baixa de um galpão com 150,00 m2

Matrícula 16.833 do Cartório de Registro de Imóveis da 8ª Circunscrição Imobiliária de

Curitiba/PR Indicação Fiscal 82.221.012.000

3.2. Localização: Rua Ribeirão do Pinhal 111, Xaxim - Curitiba/PR

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4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Xaxim é um bairro da região sul da cidade de Curitiba, no estado do Paraná, no Brasil.

História

O povoamento em torno do antigo caminho que ligava Curitiba a São José dos Pinhais, a

atual Rua Francisco Derosso, deu origem ao bairro Xaxim. A população inicial de índios e

caboclos começou a diversificar-se no início do século com a chegada de sucessivos grupos

de imigrantes italianos, alemães (menonitas), poloneses etc. Na divisa entre o povoado e

a Fazenda Boqueirão, existia uma porteira cujo batedor era um xaxim, o que, associado ao

fato de as terras serem demarcadas com valas plantadas de xaxim, determinou o nome que

o bairro conserva até hoje.

Xaxim

Subprefeitura Boqueirão

Bairros Limítrofes

Alto Boqueirão, Boqueirão,Capão Raso, Fanny, Hauer,Novo; Mundo, Pinheirinho eSítio Cercado.

Principais Vias

Avenida Brasília; Rua Waldemar Loureiro Campos; Rua Francisco Derosso Rua Coronel Luiz José dos Santos; Rua David Tows; Rua Omar Raymundo Pichet; Linha Verde;

Pontos de referência

Unidade de Saúde Municipal do Xaxim Viaduto da Avenida Brasília

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5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também

muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o

valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço

de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo

do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado

do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma

venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu

preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

MÓVEL COM ÁREA DE TERRENO DE 600,00M2, LOCALIZADO À RUA RIBEIRÃO DO

PINHAL, 111, XAXIM, CURITIBA/PR – imóvel localizado à rua Ribeirão do Pinhal, 111, bairro

Xaxim, Curitiba/PR, com área de terreno de aproximada de 600,00m2, constando na guia

amarela área construída de 502,50m2, distribuídos em: (i) Cobertura de garagem com 70,2

m², sem valor comercial, que provavelmente será desmanchada, pois atualmente abriga sem

tetos; (ii) Casa de 180,00m², em alvenaria com telha de fibrocimento, esquadrias em ferro com

dois pavimentos; (iii) parte baixa de um galpão em alvenaria e laje de concreto para suportar

mais um piso, com 150,00 m². As benfeitorias não estão averbadas na matrícula, devendo

eventual área construída existente no imóvel ser regularizada pelo arrematante. Indicação

Fiscal 82.221.012.000. Imóvel assim descrito na matrícula 16.833 do Cartório de Registro de

Imóveis da 8ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba/PR: “Constituído pelo lote de terreno nº 27,

da quadra 18, da Planta Demawe, sito no Xaxim, distrito do Boqueirão, nesta capital, sem

benfeitorias, medindo 12,00m de frente para a rua nº 3, por 50,00m de extensão da frente aos

fundos, de um lado, onde confronta com o lote nº 26, por 50,00m de outro lado, onde confronta

com o lote nº 28, e na linha de fundos, com 12,00m, confronta com o lote nº 22, com a área

total de 600,00m2.”

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7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Baixo/regular

7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.

7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidor, consumidor final.

7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor venda forçada

7.6. Dificultadores para negociação: Conservação deteriorada das benfeitorias

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com

a coleta de dados enquadrando-se no Grau de fundamentação (2), e Grau de Precisão (3)

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

8.1. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto de custo,

conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de

projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os

procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

8.1.1. Fatores de Homogeneização

8.1.1.1. Localização: Variando de acordo com a localização determinada pelas

circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa =

(Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^

(1/8).

8.1.1.3. Fator Oferta FO =100% - FV - FA FO = 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada* = 23%

• 18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada

FA = Fator Aluguel* = 2 %

0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel *Considerando tempo médio de 4 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias praticado em imóveis ofertados

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8.2. Para a obtenção do valor das benfeitorias: O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas. Neste caso apropriado pelo custo unitário básico de construção. Cub Sinduscom PR (Ver anexo memória de cálculo benfeitorias). Após o cálculo do valor da benfeitoria, aplica-se o Fator de Homogeneização Oferta de 75%.

8.3. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método evolutivo,

onde, a composição do valor do imóvel avaliado é obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, e o fator de comercialização, ou seja, SEGUNDO ABNT 14653-2 - 2004:

8.3.1. VI = (VT + VB) 8.3.2. VI= valor do imóvel 8.3.3. VT = valor do terreno 8.3.4. VB = Valor das benfeitorias 8.3.5. Fc: Fator Comercialização

9. PESQUISA DE VALORES

9.1 Valores das cotações de imóveis similares - Garagem

Anexo Pesquisa de Mercado

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO: R$ 434.000,00 (Quatrocentos e trinta e quatro mil

reais)

10.1. Valor do Terreno: R$ 328.458,00 (Trezentos e vinte e oito mil, quatrocentos e

cinquenta e oito reais)

10.1.1. Valor Arredondado: R$ 328.500,00 (Trezentos e vinte e oito mil e quinhentos

reais).

Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta

1 490.000,00R$ 504,00 972,22R$ 0,95 0,96 0,75

2 298.000,00R$ 537,00 554,93R$ 1,00 0,94 0,75

3 340.000,00R$ 600,00 566,67R$ 1,00 1,00 0,754 394.000,00R$ 453,00 869,76R$ 1,00 0,93 0,755 380.000,00R$ 417,00 911,27R$ 1,00 0,95 0,75

Médias 380.400,00R$ 502,2 774,97R$

Fatores de Homogemeização

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10.2. Valor das Benfeitorias: R$ 105.500,00 (Cento e cinco mil e quinhentos reais)

10.2.1. Valor da casa: R$ 69.939,10 (Sessenta e nove mil, novecentos e trinta e nove

reais e dez centavos)

10.2.1.1. Valor Arredondado: R$ 70.000,00 (Setenta mil reais)

10.2.2. Valor do galpão: R$ 35.471,22 (Trinta e cinco mil, quatrocentos e setenta e

um reais e vinte e dois centavos)

10.2.2.1. Valor Arredondado: R$ 35.500,00 (Trinta e cinco mil e quinhentos

reais)

11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo

os anexos relacionados abaixo) de 12 (doze) folhas escritas só de um lado.

Acompanham (4) quatro anexos:

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula ANEXO: Fotos

Curitiba, 17 de outubro de 2017

HELCIO KRONBERG