Administração de Condomínios e Locação

Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS

gRADuAO

NEgCIOS IMOBILIRIOS

MARINg-pR

2012

ISBN 978-85-8084-501-3

Reitor: Wilson de Matos SilvaVice-Reitor: Wilson de Matos Silva Filhopr-Reitor de Administrao: Wilson de Matos Silva Filhopr-Reitor de EAD: Willian Victor Kendrick de Matos Silvapresidente da Mantenedora: Cludio Ferdinandi

NEAD - Ncleo de Educao a Distncia

Diretor Comercial, de Expanso e Novos Negcios: Marcos GoisDiretor de Operaes: Chrystiano MincoffCoordenao de Sistemas: Fabrcio Ricardo LazilhaCoordenao de polos: Reginaldo CarneiroCoordenao de ps-graduao, Extenso e produo de Materiais: Renato DutraCoordenao de graduao: Ktia CoelhoCoordenao Administrativa/Servios Compartilhados: Evandro BolsoniCoordenao de Curso: Jos Renato de Paula Lambertigerente de Inteligncia de Mercado/Digital: Bruno Jorgegerente de Marketing: Harrisson BraitSupervisora do Ncleo de produo de Materiais: Nalva Aparecida da Rosa MouraCapa e Editorao: Daniel Fuverki Hey, Fernando Henrique Mendes, Jaime de Marchi Junior, Jos Jhonny Coelho, Luiz Fernando Rokubuiti e Thayla Daiany Guimares CripaldiSuperviso de Materiais: Ndila de Almeida Toledo Reviso Textual e Normas: Cristiane de Oliveira Alves, Jaquelina Kutsunugi, e Maria Fernanda Canova Vasconcelos

Ficha catalogrfica elaborada pela Biblioteca Central - UniCesumar CENTRO UNIVERSITRIO DE MARING. Ncleo de Educao a Distncia: C397 Administrao de locao e condomnios / Paulo Jorge Del- cio Caravageo. Maring - PR, 2012. 286 p.

Graduao em Negcios Imobilirios - EaD.

1. Administrao de imveis. 2. Locao imobiliria. I.Ttulo.

CDD - 22 ed. 333.33 ISBN 978-85-8084-501-3 CIP - NBR 12899 - AACR/2

As imagens utilizadas neste livro foram obtidas a partir dos sites pHOTOS.COM e SHuTTERSTOCK.COM.

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ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS


5ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

ApRESENTAO DO REITOR

Viver e trabalhar em uma sociedade global um grande desafio para todos os cidados. A busca por tecnologia, informao, conhecimento de qualidade, novas habilidades para liderana e soluo de problemas com eficincia tornou-se uma questo de sobrevivncia no mundo do trabalho.

Cada um de ns tem uma grande responsabilidade: as escolhas que fizermos por ns e pelos nossos far grande diferena no futuro.

Com essa viso, o Centro Universitrio Cesumar assume o compromisso de democratizar o conhecimento por meio de alta tecnologia e contribuir para o futuro dos brasileiros.

No cumprimento de sua misso promover a educao de qualidade nas diferentes reas do conhecimento, formando profissionais cidados que contribuam para o desenvolvimento de uma sociedade justa e solidria , o Centro Universitrio Cesumar busca a integrao do ensino-pesquisa-extenso com as demandas institucionais e sociais; a realizao de uma prtica acadmica que contribua para o desenvolvimento da conscincia social e poltica e, por fim, a democratizao do conhecimento acadmico com a articulao e a integrao com a sociedade.

Diante disso, o Centro Universitrio Cesumar almeja reconhecimento como uma instituio universitria de referncia regional e nacional pela qualidade e compromisso do corpo do-cente; aquisio de competncias institucionais para o desenvolvimento de linhas de pesqui-sa; consolidao da extenso universitria; qualidade da oferta dos ensinos presencial e a distncia; bem-estar e satisfao da comunidade interna; qualidade da gesto acadmica e administrativa; compromisso social de incluso; processos de cooperao e parceria com o mundo do trabalho, como tambm pelo compromisso e relacionamento permanente com os egressos, incentivando a educao continuada.

Professor Wilson de Matos SilvaReitor

6 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Seja bem-vindo(a), caro(a) acadmico(a)! Voc est iniciando um processo de transformao, pois quando investimos em nossa formao, seja ela pessoal ou profissional, nos transformamos e, consequentemente, transformamos tambm a sociedade na qual estamos inseridos. De que forma o fazemos? Criando oportunidades e/ou estabelecendo mudanas capazes de alcanar um nvel de desenvolvimento compatvel com os desafios que surgem no mundo contemporneo.

O Centro Universitrio Cesumar, mediante o Ncleo de Educao a Distncia, o(a) acompanhar durante todo este processo, pois conforme Freire (1996): Os homens se educam juntos, na transformao do mundo.

Os materiais produzidos oferecem linguagem dialgica e encontram-se integrados proposta pedaggica, contribuindo no processo educacional, complementando sua formao profissional, desenvolvendo competncias e habilidades, e aplicando conceitos tericos em situao de realidade, de maneira a inseri-lo(a) no mercado de trabalho. Ou seja, estes materiais tm como principal objetivo provocar uma aproximao entre voc e o contedo, desta forma, possibilita o desenvolvimento da autonomia em busca dos conhecimentos necessrios para a sua formao pessoal e profissional.

Portanto, nossa distncia nesse processo de crescimento e construo do conhecimento deve ser apenas geogrfica. Utilize os diversos recursos pedaggicos que o Centro Universitrio Cesumar lhe possibilita. Ou seja, acesse regularmente o AVA Ambiente Virtual de Aprendizagem, interaja nos fruns e enquetes, assista s aulas ao vivo e participe das discusses. Alm disso, lembre-se de que existe uma equipe de professores e tutores que se encontra disponvel para sanar suas dvidas e auxili-lo(a) em seu processo de aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranquilidade e segurana sua trajetria acadmica.

Ento, vamos l! Desejo bons e proveitosos estudos!

Professora Ktia Solange Coelho

Coordenadora de Graduao do NEAD - UniCesumar


ApRESENTAO

Livro: ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS


Prezado(a) acadmico(a),

com muito orgulho que apresento a voc o livro que far parte da disciplina de Administrao de Imveis, de Locao e de Condomnios. Sou o professor Paulo Jorge Delcio Caravage e elaborei-o com muito afeto e responsabilidade para que voc, caro(a) acadmico(a), tenha um vasto conhecimento sobre como se proceder em uma administrao de imveis, de locao imobiliria e de condomnios.

Trabalho h vrios anos dando consultoria e assessoria a diversas empresas do ramo imobilirio que trabalham com administrao de locao e tambm na administrao condominial.

Meu objetivo ao elaborar este livro no foi simplesmente de ofertar dados e sugestes, e sim, procurei agregar em um s livro o contedo programtico que lhe dar condies de refletir, analisar e pr em prtica no dia a dia de trabalho como Gestor de Negcios Imobilirios. Para tanto, ser necessrio tambm, muita dedicao de sua parte para que voc obtenha sucesso utilizando este material didtico e prtico. Ao efetuar a leitura dos textos, procure identificar se os mesmos condizem com a prtica usual, para tanto faa anotaes, responda as atividades de autoestudo, anote suas dvidas, veja as indicaes de leitura e realize novas pesquisas sobre os assuntos tratados, pois com certeza no ser possvel esgot-los em apenas um livro.

uma honra, um grande privilgio e muita responsabilidade da minha parte questionar e elaborar determinados temas que dizem respeito administrao de locao e condomnios, nesta sua fase de formao acadmica, caro(a) aluno(a).

Sabemos dos grandes desafios e oportunidades que o mercado imobilirio oferece, principalmente no segmento de administrao, tanto de locao como condominial, onde existe um grande nmero de profissionais (Corretores de Imveis) e empresas especializadas (Administradoras de Imveis e de Condomnios), mas de extrema importncia que esses profissionais e empresas tenham conhecimentos adquiridos ao longo de suas vidas.

No podemos esquecer que de suma importncia os conhecimentos adquiridos em cursos especficos da rea imobiliria e condominial, para tanto, estamos aqui oferecendo para voc,


caro(a) acadmico(a), contedo programtico especfico para voc se aprofundar cada vez mais sobre os temas abordados nas aulas.

Tenha a absoluta certeza de que o mercado escolhe os melhores. Somente os profissionais com qualificao comprovada que sobressairo e permanecero no mercado.

O Gestor de Negcios Imobilirios (GNI) desenvolve uma atividade de suma importncia no mercado imobilirio onde abrange as reas de: venda e compra de imveis, administrao de imveis, locao de imveis e administrao condominial.

Voc no concorda que empolgante saber que uma profisso pode abranger diversos segmentos da mesma rea e ainda lhe d a prerrogativa de tomadas de decises? Pois voc, como gestor, um diferencial no mercado, as pessoas comeam a perceber o real valor de um gestor na hora de escolher um profissional para dar-lhe a administrao de seu imvel, ou mesmo um sndico, quando decidir em lhe dar o seu condomnio para voc administrar.

Ento, no transcorrer de nossas cinco unidades, voc dever prestar bem ateno aos conceitos abordados. No se trata de mais uma disciplina, mas sim de conhecimentos que voc ir adquirir e aplicar para seus clientes, colegas de profisso, enfim, voc ser um profissional diferenciado dos demais.

Vamos rapidamente transcorrer os temas que iremos abordar e discutir juntos ao longo deste livro.

A Unidade I ir proporcionar conhecimentos sobre a Administrao de Imveis. O tema importantssimo, pois iremos caracterizar o que realmente ser um administrador de imveis, com as suas atribuies e atitudes quanto ao mercado imobilirio. De que forma atuar com responsabilidade, clareza e com um vasto conhecimento profissional. muito bom para voc, acadmico(a), saber que neste livro voc ter todas estas informaes. Ser conhecedor destas informaes muito ir contribuir para o seu atendimento a seus clientes e para voc mesmo.

Na Unidade II vamos nos aprofundar nos conceitos da Administrao de Locao. Aqui ser abordado exclusivamente sobre os temas referentes locao imobiliria e no agregando a ela a Administrao de Imveis. Pouca gente sabe que existe uma distino entre Administrao de Imveis e Administrao de locao. Voc sabia desta diferena? O importante mesmo voc saber que existem dois tipos de modalidade de administrao, mas que muito usual e comum utilizar somente a denominao Administrao de Imveis, que em muitos casos realmente Administrao de Locao.


evidente que com o passar do tempo em que voc est assistindo outras disciplinas do curso, j deu para perceber que voc deve estar atento a todas as informaes recebidas, para quebrar alguns costumes, usualidades e paradigmas equivocados quanto ao ramo imobilirio.

As informaes que voc tinha antes de ingressar no curso de negcios imobilirios, muitas delas no esto valendo mais nada para voc, pois as mesmas no tinham fundamento tcnico e nem legal. Eu sempre digo que existem aqueles que acham que sabem tudo e na realidade no sabem nada, aqueles que nada sabem e no querem aprender, aqueles que sabem tudo e no ensinam a ningum, aqueles que no sabem nada e querem aprender e aqueles que sabem tudo e so desejosos de ensinar. Em qual grupo voc acha que est? E em qual grupo voc acha que ns estamos?

Tenho a absoluta certeza que voc estar lendo este livro, ento gostaria de fazer algumas indagaes, caro(a) acadmico(a):

1. Voc est desejoso de adquirir conhecimentos?

2. Voc est convicto que poder tirar inmeros conhecimentos a partir da leitura deste livro?

3. Voc acredita que aps a leitura deste livro ter capacidade de transmitir os conhecimentos aqui adquiridos?

Procure de todas as formas responder a estas questes, em todo o momento, do incio ao fim da leitura deste livro.

Na Unidade III voc ir se deparar com todos os procedimentos referentes Administrao de Condomnios. Mas por que estudar este tema? No usual que uma empresa imobiliria efetue este tipo de atividade e no h tambm uma exigncia legal para ser administrador de condomnios, como para ser administrador de locaes, por exemplo, que h a necessidade de ser um profissional habilitado perante o rgo regulamentador, que no caso o CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imveis. Mas acreditamos que o profissional mais habilitado para realizar esta funo o Gestor de Negcios Imobilirios em nvel superior, pois ele est muito habituado com diversas situaes que envolvem e esto associados s outras duas administraes: a de imveis e a de locaes, em que, como j dissemos, h a necessidade de um profissional habilitado.


Nas Unidades IV e V voc ir se deparar com uma grande quantidade de modelos de documentao que se utiliza no dia a dia, tanto das administradoras de imveis, de locao, como as de condomnio.

O profissional habilitado que administra imveis e locaes certamente estar apto a administrar condomnios, em contrapartida, o profissional que s tem a formao, que pode ser tcnica ou por experincia (na prtica) de administrar condomnios, no tem as mesmas prerrogativas para administrar imveis e locaes.

Quando voc oferece determinados servios a algum, voc deve ser profundo conhecedor do que voc est ofertando, no existem alternativas, ou sabedor ou no sobre a sua atividade profissional.

Bem, aps esta breve explanao do que vamos expor neste trabalho didtico, espero que eu tenha aguado em voc, acadmico(a), o desejo do conhecimento. Vamos compartilhar esta experincia!

Excelentes estudos e grandes aprendizados! Conte conosco, presencialmente ou virtualmente, no transcorrer deste estudo.

Abraos,Prof. Paulo Caravage

SuMRIO

uNIDADE I

ADMINISTRAO DE IMVEIS

A INTERMEDIAO NAS TRANSAES IMOBILIRIAS ...................................................18

DEFINIO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS ..................................................................20

OUTORGA OU TRANSFERNCIA DE PODERES ................................................................25

CLUSULAS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS ..............29

PRESTAO DE CONTAS NA ADMINISTRAO DE IMVEIS ..........................................33

O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PERANTE A ADMINISTRAO DE IMVEIS 36

uNIDADE II

ADMINISTRAO DE LOCAES

LOCAO IMOBILIRIA.........................................................................................................46

DIREITOS E DEVERES LOCADOR E LOCATRIO ...............................................................57

PRAZOS CONTRATUAIS DE CONTRATOS RESIDENCIAIS ...............................................65

LOCAO COM HIPOTECA ...................................................................................................71

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE LOCAES E SUA RESCISO ..............................73

MUDANAS E ATUALIZAES NA LEI DE INQUILINATO ..................................................82

uNIDADE III

ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS

DO CONDOMNIO ................................................................................................................104

DA CONVENO ................................................................................................................. 110

PARTES COMUNS E PRIVATIVAS ...................................................................................... 116

MODO DE USAR AS COISAS COMUNS DO CONDOMNIO .............................................121

ENCARGOS ..........................................................................................................................122

O SNDICO E SUAS ATRIBUIES ....................................................................................127

CONSELHO CONSULTIVO ..................................................................................................134

DO FUNDO DE RESERVA ...................................................................................................138

QURUM PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAO ......................................................140

DESPESAS DE CONDOMNIO: COBRANA ......................................................................144

DIREITOS E RELAES DE PROPRIEDADE ENTRE CONDMINOS .............................147

OUTRAS CLUSULAS CONVENCIONAIS NO CONDOMNIO ..........................................148

DO SEGURO CONTRA SINISTROS ....................................................................................149

DA DESAPROPRIAO .......................................................................................................155

DA ASSEMBLEIA GERAL ....................................................................................................158

REGRAS DE BOA VIZINHANA GENERALIDADES .......................................................168

IMPLANTAO DE ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO ..............................................178

CONCLUSO FINAL .............................................................................................................188

uNIDADE IV

DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO IMOBILIRIA

AUTORIZAO PARA LOCAO DE IMVEL ...................................................................197

CADASTRO PARA LOCAO DE IMVEIS ........................................................................198

CARTA DE AVISO PARA INQUILINO E FIADOR.................................................................199

CARTA DE FIANA ..............................................................................................................200

CLUSULA DEL CREDERE PARA CONTRATO DE ADMINISTRAO .........................201

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEL .................................................................201

CLUSULA DE SEGURO FIANA NO CONTRATO DE LOCAO ...................................204

CLUSULA DE CAUO NO CONTRATO DE LOCAO .................................................205

CLUSULA DE GARANTIA DE CAUO COM BEM MVEL NO CONTRATO DE LOCAO .............................................................................................................................205

DECLARAO DE TERMO DE VISTORIA ..........................................................................206

DENNCIA BILATERAL POR MTUO ACORDO (ART. 9, I - LEI N 8245/91) ..................207

DISTRATO PARTICULAR DE LOCAO.............................................................................208

uNIDADE V

DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO CONDOMINIAL

ACIONAR CONDMINOS EM ATRASO E CONDMINOS POR CONSTRUO ILEGAL ..... ...............................................................................................................................................231

ADVERTNCIA A CONDMINO ..........................................................................................231

APROVAO DE BASE DE ARRECADAO DA RECEITA ORDINRIA ..........................233

APROVAO DE CONTAS E ELEIO DO CONSELHO CONSULTIVO ...........................233

APROVAO DE CONTAS, PREVISO DE DESPESAS ...................................................234

APROVAO DE CONTAS, PREVISO ORAMENTRIA ................................................235

ATA DE ASSEMBLEIA DE CONSTITUIO DE CONDOMNIO .........................................236

AUTORIZAO DE MUDANA............................................................................................240

BALANCETE MENSAL ......................................................................................................... 241

CARTA DE COBRANA DE DBITO ...................................................................................243

CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS DE ADMINISTRAO DE CONDOMNIO 244

CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA ADMINISTRAO DE EDIFCIOS EM CONDOMNIO .......................................................................................................................250

CONVENO DE CONDOMNIO ........................................................................................259

DECLARAO DE QUITAO CONDOMINIAL ..................................................................267

ELEIO DO SNDICO E FIXAO DE SUA REMUNERAO .........................................269

ESCRITURA DE INCORPORAO E CONDOMNIO .........................................................270

PARECER DO CONSELHO ..................................................................................................272

PROCURAO COMPLETA: ...............................................................................................273

PROCURAO SIMPLIFICADA ...........................................................................................274

REGIMENTO INTERNO ........................................................................................................274

CONCLuSO ........................................................................................................................284

REFERNCIAS .....................................................................................................................285

uNIDADE I

ADMINISTRAO DE IMVEISProfessor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage

Objetivos de Aprendizagem

Aprenderosprocedimentosbsicosetcnicosdeumaadministraodeimveis.

Entenderascaractersticas, semelhanasediferenasentreaadministraodelocaes.

Compreenderasresponsabilidadeseasobrigaesquegeramumaadministraode imveis.

plano de Estudo

A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:

A intermediao nas transaes imobilirias

Ocliente

Administrao

Definiodeadministraodeimveis

Contratodeadministraodeimveis

Partesnocontratodeadministraodeimveis

Obrigaesdoproprietrio

Obrigaesdoadministrador

Outorgaoutransfernciadepoderes

Extinodomandato

Procurao

Poderesdaprocurao

Tiposdeprocurao

Finsoufinalidadesdaprocurao

Substabelecimentodaprocurao

Clusulasessenciaisnocontratodeadministraodeimveis

Termodevistoria

Relatrioanual

Dimob:declaraodeinformaosobreatividadesimobilirias

Prestaodecontasnaadministraodeimveis

Ocdigodedefesadoconsumidorperanteaadministraodeimveis


INTRODuO

Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc estudar um tema muito importante que se relaciona com a prtica da administrao de imveis. Nela, demonstraremos a importncia desta atividade no segmento imobilirio e suas atribuies, direitos e deveres tanto do administrador quanto dos proprietrios, as responsabilidades de se efetuar um compromisso de administrao de bens de terceiros e a necessidade de conhecer a importncia de uma procurao, sem cometer equvocos, erro ou dolo a qualquer das partes envolvidas no processo de administrao de imveis.

A administrao de imveis tem a incumbncia de gerir negcios com imveis de terceiros com a maior responsabilidade e fazer uma gesto deste bem de forma que gere uma boa lucratividade ao proprietrio e que se faa uma boa manuteno do mesmo, cuidando para que no haja estragos. Ao angariar determinado imvel para a sua administrao, as partes devem expressar as suas vontades em contrato especfico de administrao de imveis onde dever manifestar todas as atribuies que o contrato reger e mais a outorga de uma procurao ao administrador de imveis com poderes especficos.

Muitas pessoas no sabem distinguir entre administrao de imveis e administrao de locaes, ou ainda pensam que d para fazer uma em detrimento da outra. Elas so especficas e ns iremos abord-las distintamente e nesta unidade, caro(a) aluno(a), voc ir se familiarizar e aprender especificamente como se proceder para efetuar uma boa administrao de imveis.

importante destacar que nos prximos mdulos iremos transcorrer sobre a administrao de locaes que especfica, mas uma das atribuies da administrao de imveis. A maioria das empresas imobilirias oferta o servio de administrao de imveis, mas poucas realmente a fazem de forma correta, na maioria est ofertando administrao de locaes com a nomenclatura de administrao de imveis.

Para tanto, convido voc, aluno(a) desta disciplina, a aprender as principais caractersticas de uma boa administrao, iremos tambm entender de que forma se proceder perante s situaes que venham a ocorrer no transcorrer da administrao de imveis.

O mercado atual imobilirio est se caracterizando em empresas cada vez mais capacitadas no que se refere administrao de imveis, e para tanto est necessitando de profissionais habilitados para gerirem este segmento. Em consequncia, necessrio ter conhecimentos mais amplos e aprofundados para atender tal demanda.


Assim, o profissional da rea imobiliria deixar de ser apenas aquele que s intermedia negcios imobilirios, passando a ser um gestor de negcios imobilirios onde est inserido o segmento de administrao de imveis.

Nesse contexto, iremos estudar todo o processo de administrao de imveis desde o seu incio, com a angariao do imvel, passando pelo processo de vistoria, elaborao do contrato de administrao de imveis, sistema de administrao e o trmino do contrato de administrao de imveis, adquirindo um conhecimento prvio do que ir ocorrer na prtica do mercado de administrao, com os seus riscos e lucratividades.

Esses conhecimentos lhe ajudaro em muito, no s a ser um excelente gestor de negcios imobilirios na rea de administrao de imveis, mas tambm ser um profissional competente, capacitado e tico, pois possuir um diferencial uma grande referncia no mercado.

A INTERMEDIAO NAS TRANSAES IMOBILIRIAS

Tem por objetivo proporcionar a aproximao entre o proprietrio do imvel e aquele que deseja adquiri-lo ou loc-lo.

O Corretor de Imveis e o Gestor de Negcios Imobilirios o agente intermediador.

A intermediao pode ser realizada mediante a: Compra, Venda, Permuta, Locao ou Cesso.

O CLIENTE

Font

e: S

HuTT

ERST

OCK.

COM


pode ser cliente comprador:

No contrato de compra e venda aquele que recebe a coisa (Imvel), mediante o pagamento de seu preo.

Pode ser comprador todo aquele que tiver capacidade para contratar.

At 16 anos considerado absolutamente incapaz, pode comprar representado pelo pai.

De 17 anos considerado relativamente incapaz, pode comprar assistido pelo pai.

Os emancipados podem comprar livremente.

pode ser cliente locatrio:

No contrato de locao aquele que recebe autorizao para o uso do imvel, mediante o pagamento durante o perodo contratual.

pode ser cliente proprietrio (Vendedor ou Locador):

Aquele que tem o legtimo direito de usar, gozar e dispor do bem, e de reav-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou indevidamente o usufrua.

O Cliente o elemento que potencialmente ir vender, comprar ou alugar um imvel, fechando a corrente que tem como outros elos o imvel e o corretor de imveis ou gestor de negcios imobilirios.

de suma importncia para o corretor de imveis, para o gestor de negcios imobilirios ou para a empresa imobiliria, um cadastro de clientes.

O Cliente pode ser vendedor, comprador, locador ou locatrio.

O Cliente pode tomar a iniciativa de procurar o negcio, estando este cliente predisposto transao, diferencialmente daquele que deve ser mais incentivado realizao do negcio.


Define-se como cliente aquela pessoa interessada em realizar uma transao comercial, sendo identificado como: cliente-vendedor, cliente-comprador, cliente-locador, cliente-locatrio.

DEFINIO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

gerir interesses ou negcios, segundo a lei, a moral e a finalidade dos bens entregues guarda e conservao alheias.

No ramo imobilirio caracteriza-se pela transferncia de poderes do proprietrio a um terceiro por procurao (mandato) para que este pratique, mediante remunerao, atos de administrao do bem sob sua responsabilidade, tais como:

a) Conservao do bem.

b) Recebimento de taxas, aluguis, condomnio etc.

c) Pagamentos de impostos, taxas, luz, gua, condomnio etc.

d) Regularizao da situao do bem.

e) Locao do bem.

f) Confeco de contratos.

g) Emisso de recibos.

h) Prestao de contas etc.

A Administrao de imveis no privativa dos corretores imobilirios, pois pode administrar quem tenha capacidade jurdica para receber procurao, isto , todas as pessoas, fsicas ou no, capacitadas, que possam receber mandato.

Contudo, o exerccio desta atividade com habitualidade e de forma remunerada atribuio de Corretores de Imveis ou Gestores de Negcios Imobilirios devidamente inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imveis de sua jurisdio, nos termos do art. 3 da Lei n 6.530 de 12 de maio de 1978 e do art. 2 do Decreto n 81.871 de 29 de junho de 1978.


CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

Font

e: S

HuTT

ERST

OCK.

COM

o documento pelo qual o proprietrio de um imvel, ou pessoa com qualificao para tanto, contrata os servios de um intermedirio (corretor, gestor ou empresa) para que este pratique atos de administrao do imvel dentro das estipulaes constantes do acordo.

pARTES NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

Normalmente, o contratante o proprietrio ou pessoa que detm autorizao legal ou convencional para, em nome do primeiro, celebrar contrato (o inventariante, sndico, pais em caso de menores, mandatrios, tutores e curadores etc.).

OBRIgAES DO pROpRIETRIO

Dentre as vrias obrigaes do proprietrio ou mandante, podemos citar:

a) Pagar ao administrador a remunerao ajustada pelos servios de gerncia prestados.

b) Ressarcir ao Administrador as despesas que este teve de efetuar no desempenho de suas funes, salvo culpa do administrador.


c) Ressarcir as perdas sofridas pelo administrador durante a execuo do contrato, desde que no tenham sido resultantes de culpa ou excesso de poderes do administrador.

d) No praticar atos que possam interferir na gesto do administrador.

e) Cumprir todas as obrigaes assumidas pelo administrador, desde que dentro dos poderes que lhe foram outorgados.

DIREITOS DO pROpRIETRIO

A lei assegura ao proprietrio o direito de usar, gozar e dispor da propriedade, esses elementos so constitutivos da propriedade.

H ainda o direito que tem o proprietrio de reaver bens do poder de quem injustamente os possua.

DIREITO DE USAR: morar no imvel, servir-se dele para outros fins, utiliz-lo como bem pretender.

DIREITO DE GOZAR: locar, arrendar, ceder, tirar-lhe frutos e rendimentos, dar o imvel em comodato.

DIREITO DE DISPOR: vender, doar, transformar, alienar etc.

RESTRIES AO DIREITO DO PROPRIETRIO: o direito do Poder Pblico de desapropriar por necessidade ou utilidade pblica ou por interesse social.

Legislaes municipais sobre o uso do solo, zoneamento, regulamentao quanto construo, dimenses dos lotes, servides prediais assegurando a boa vizinhana.

Terrenos de marinha e faixa de fronteira.

A desvinculao da propriedade do subsolo, das jazidas etc.

Restries aos direitos de vizinhana em face da coexistncia social.


VIOLAO DOS DIREITOS DO PROPRIETRIO: o proprietrio que tiver seu direito violado ou ameaado tem todos os meios de defesa para garantir que a sua posse seja restabelecida.

Os casos mais comuns ocorrem quando um imvel ou terreno invadido, o locatrio resiste em retirar-se do imvel, os limites do espao demarcado de um terreno so violados ou ainda nas aes de desapropriao dentre outros.

O possuidor tem direito a manter-se na posse em caso de turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

Turbao significa qualquer ato ilcito (contrrio lei) que impede ou cria um obstculo ao livre exerccio da posse. Nesse caso, o rompimento de cercas, o trnsito de pessoas ou veculos de forma irregular na rea que pertence ao proprietrio ou possuidor.

Esbulho o ato pelo qual o possuidor se v privado da posse, pode ser de forma violenta ou clandestina.

O estranho que invade o imvel deixado por inquilino; o comodatrio que no entrega a coisa dada em comodato aps o trmino do prazo contratado.

As aes possessrias visam proteo da posse, tanto de imveis quanto de mveis. O Cdigo de Processo Civil menciona as seguintes aes: o interdito proibitrio, a manuteno e a reintegrao na posse. Vamos entend-las:

Esto previstas as aes de manuteno e de reintegrao de posse.

A ao de manuteno da posse busca manter o possuidor com a posse do bem. J a reintegrao busca reintegrar o possuidor, quando este foi esbulhado (privado) da posse. Por meio do interdito obtm-se uma ordem judicial a fim de cessar os atos perturbadores.


A ao de reintegrao de posse pode ser movida pelo que foi esbulhado (desapossado) da coisa que lhe pertence. Busca-se reav-la e restaurar a posse perdida.

O lucro obtido em terrenos, imveis, ou qualquer outro bem que foi obtido por posse ilegal (m-f) no ser devido ao esbulhador, haja vista que este adquiriu lucros com um bem que no lhe pertencia. Este tema demasiadamente complexo e cabem orientaes e esclarecimentos de cada caso concreto.

Prolongando-se no tempo, a posse pode gerar o direito de aquisio da propriedade, por meio da ao de usucapio.

O autor da ao pode, alm de requerer a posse, somar o pedido de indenizao, perdas e danos, aplicao de pena e desfazimento de obras, construes, plantaes, despesas com a reintegrao a ser paga pelo ru.

O interdito proibitrio tem carter preventivo, pois tem como fundamento o justo receio. utilizado para defender o possuidor de uma ameaa sua posse. Nesse caso, expede-se um mandado proibitrio. Esse mandado proibir a violao que est para ocorrer. Vale lembrar que se o ru desobedecer a esse mandado, sofrer as penas da lei.

As aes de reintegrao e manuteno de posse podem ser propostas pelo locatrio contra o locador, ao do locador contra terceiro, para assegurar a posse do locatrio dentre outras situaes semelhantes.

Liminar: se a petio inicial contiver provas suficientes o juiz pode conceder liminarmente mandado de manuteno ou de reintegrao. A possibilidade de concesso de liminar variar conforme o prazo de ano e dia da ocorrncia do fato que atingiu a posse.

O direito quanto posse vasto e essencial para vrias aes, no somente de manuteno, reintegrao, usucapio e adjudicao compulsria, mas tambm para ao renovatria, desapropriao, ao de despejo, ao revisional de aluguel, condomnios, direito imobilirio etc.


O possuidor deve atentar-se para os prazos de qualquer ameaa ou leso ao seu direito quanto posse ou propriedade, pois o tempo critrio para ocorrncia de decadncia e prescrio, fato que pode impedir que o morador, proprietrio, possuidor ou detentor defenda seus interesses e ainda pode gerar direito de aquisio de posse para aquele que a tomou. Alm disso, aps um determinado lapso de tempo (ano e dia) pode-se ou no se conceder liminar para imediata soluo do interessado.

Existe um grande desconhecimento sobre a legislao acerca da posse e do direito imobilirio.

OBRIgAES DO ADMINISTRADOR

Dentre as vrias obrigaes do administrador, podemos citar:

a) Zelar pelo imvel como se fosse seu, realizando sempre a negociao mais vantajosa e segura para o proprietrio.

b) Cumprir e fazer cumprir as estipulaes contidas no contrato de administrao, como: rece-bimentos, pagamentos, manuteno etc.

c) Repassar os valores ao proprietrio do modo estipulado, subtraindo apenas o que foi ajus-tado a ttulo de remunerao ou ressarcimento.

d) Ressarcir o proprietrio dos prejuzos que este tenha sofrido por sua culpa ou da pessoa que o substituir sem anuncia do mandante.

e) Prestar contas de sua administrao ao mandante ou locador.

f) Transferir ao mandante ou locador todas as vantagens econmicas oriundas do contrato.

OuTORgA Ou TRANSFERNCIA DE pODERES

Poder ser feita por procurao ou por clusula inserida em contrato de administrao.

Quando se der no contrato de administrao, dever a clusula conter todos os dados que estariam presentes na procurao.


Habitualmente se faz uma procurao e um contrato de administrao, pois em caso de comprovao de autorizao para administrar, basta exibir a procurao que no traz os demais dados que representam sigilo para o intermedirio.

Em qualquer dos casos poder a autorizao ter prazo de vigncia determinado ou indeterminado, por disposio expressa ou omisso.

EXTINO DO MANDATO

Extingue-se o mandato pela:

1- Revogao ad nutum pelo mandante, total ou parcial, expressa ou tcita, se cessar a confiana depositada no mandatrio, ou se no tiver mais interesse no negcio, esta revogao normalmente realizada mediante notificao protocolada judicialmente ou extrajudicial, e havendo a recusa do administrador, poder o proprietrio promover a revogao judicial. Em qualquer caso necessrio que se d cincia da revogao ao mandatrio ou procurador, devendo observar que se o instrumento de mandato (procurao) tiver sido feito por instrumento particular, bastar a revogao por instrumento particular, contudo, por medida de segurana poder ser levada a registro no cartrio de registro de ttulos e documentos, porm se tiver sido feita por instrumento pblico, a revogao dever seguir a mesma formalidade.

2- Renncia expressa do mandatrio, mesmo sem motivo justificado, desde que seja comunicada a tempo ao mandante, para que este providencie a sua substituio, sob pena do mandatrio renunciante responder por perdas e danos, resultantes da falta de tempo para a sua substituio, salvo se provar que no podia continuar no mandato sem prejuzo considervel.

3- Morte de qualquer dos contraentes, no caso de morte do mandante, o contrato s cessar quando o procurador ou mandatrio tiver cincia do ocorrido, sendo vlidos os atos que praticar enquanto ignorar o fato.


4- Interdio de uma das partes por incapacidade superveniente, os atos praticados com terceiros de boa-f pelo mandatrio, aps a interdio do mandante, no tero validade, o mandato cessar no momento em que a sentena declaratria de interdio transitar em julgado.

5- Trmino de prazo, quando ento se extinguir de pleno direito o mandato, se ele for outorgado por prazo determinado, caso em que no prprio instrumento figurar a data de sua cessao.

6- Cumprimento da finalidade inserida na procurao quando outorgada com finalidade especfica.

7- A estas causas poder-se-o acrescentar a impossibilidade de execuo do negcio objeto do mandato; o advento de condio resoluta expressa; a nulidade do mandato; e a resoluo por inadimplemento contratual faltoso.

pROCuRAO

Font

e: S

HuTT

ERST

OCK.

COM

Tambm denominado de instrumento de mandato.


o documento onde se materializa o mandato, ou seja, a transferncia de poderes do titular para um terceiro com fim de praticar determinado ato representando quem outorgou os poderes.

denominado outorgante aquele que transfere os poderes, tambm chamado constituinte ou representado.

Diz-se outorgado aquele que recebe os poderes, tambm chamado procurador, representante, patrono etc.

pODERES DA pROCuRAO

Deve haver uma descrio dos poderes que esto sendo transferidos, que o limite de atuao do outorgado.

O mandato em termos gerais s confere poderes de administrao.

Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administrao ordinria, depende a procurao de poderes especiais e expressos.

Em se tratando de procuraes judiciais (ad juditia), alguns poderes no necessitam ser explicitados posto que existe previso legal para tanto, porm os chamados poderes especiais de: desistir, firmar composies ou acordos, dar quitao, passar recibos, renunciar direitos etc., devem ser listados de modo a possibilitar ao advogado a prtica destes atos.

TIpOS DE pROCuRAO

Ad Negotia: aquela que transfere poderes para o outorgado realizar negociaes em nome do outorgante, podendo ter carter mercantil ou no.

Ad Juditia: aquela passada para advogados com a finalidade de representar o outorgante em juzo, bastante comum que estas tragam tambm a possibilidade de representao do outorgante extrajudicialmente.


FINS Ou FINALIDADES DA pROCuRAO

importante que a procurao contenha a finalidade para qual foi passada.

um meio de restringir a atuao do procurador evitando excessos.

SuBSTABELECIMENTO DA pROCuRAO

Substabelecer significa transferir a um terceiro os poderes que lhes foram outorgados por mandato.

comum constar na procurao a possibilidade ou no de substabelecer.

O substabelecimento pode ser efetuado com reserva de poderes ou sem reserva de poderes.

Podendo ser total ou parcial.

CLuSuLAS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

Como em todos os demais contratos, as partes podem estipular tudo o que lhes for conveniente, desde que no seja vedado por lei.

Especificamente, no contrato de administrao de imveis algumas clusulas so tidas como necessrias para dar um mnimo de garantia aos contratantes, so elas:

1. Que discrimine a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, condomnio, seguro etc.

2. Que traga a responsabilidade pela conservao e manuteno do imvel.

3. Que disponha sobre eventual garantia ao proprietrio pelo pagamento do aluguel e encargos e em caso positivo, tambm qual o perodo garantido.

4. Prestao ou no de assistncia jurdica gratuita.

5. Responsabilidade pelo ajuizamento de aes contra o locatrio, bem como sobre


custas e honorrios advocatcios.

6. Remunerao do administrador, devendo verificar a tabela de honorrios, valores m-nimos e mximos.

7. Exigncia de fiador ou outra modalidade de garantia.

8. Prazo de vigncia ou condies de renovao ou prorrogao contratual.

9. Estipulao do local e forma de pagamento ou repasse ao proprietrio.

10. Causas de reviso de contrato.

11. Previso de existncia de termo de vistoria inicial e final.

TERMO DE VISTORIA

o documento onde as partes detalham as condies em que foi entregue o imvel, servindo de registro para que os interessados possam consult-lo quando surgir dvidas com relao a eventuais danos e responsabilidade com relao manuteno e conservao do bem, podendo ser denominado de ficha descritiva do imvel.

A vistoria pode constar do Contrato de Administrao como clusula ou pode estar anexada ao mesmo, como documento autnomo.

A vistoria de suma importncia para o intermedirio, pois a comparao dela com as condies do imvel quando da devoluo ao proprietrio que ir mensurar a responsabilidade do corretor, gestor ou da prpria administradora sobre o bem.

Esse documento amplamente utilizado nas intermediaes imobilirias e apresenta diversas variantes de acordo com a utilizao pretendida, como: entrega do imvel da construtora para o proprietrio, do proprietrio para a administradora, da locadora para locatrio, do proprietrio para corretor no caso de venda, do corretor para o comprador, do sndico para a administradora


de condomnios, da administradora para condomnios etc.

A vistoria pode ser realizada de duas formas: em formulrio impresso ou ps-elaborado.

Em formulrio impresso, quando o documento j tem uma formula pr-definida e o vistoriador apenas preenche espaos ou escolhe alternativas, como: bom, regular, ruim. E ps-elaborada: neste caso o examinador anota todas as informaes do imvel e depois as transcreve elaborando o documento com os detalhes de cada aposento, sendo bastante comum o uso de abreviaturas e usual, tambm, que o vistoriador ao anotar dados utilize algum tipo de formulrio.

RELATRIO ANuAL

Serve no somente para dar cincia ao proprietrio de valores recebidos, retidos e repassados, mas tambm para fins de utilizao pelo contratante/proprietrio em declarao de imposto de renda, devendo ser observadas algumas normas especficas para sua validade frente legislao tributria.

DIMOB: DECLARAO DE INFORMAO SOBRE ATIVIDADES IMOBILIRIAS

DEFINIO: a Dimob Declarao de Informao sobre Atividades Imobilirias deve ser entregue Secretaria da Receita Federal pelas pessoas jurdicas: construtoras ou incorporadoras, que comercializam unidades imobilirias por conta prpria e imobilirias e administradoras de imveis, que realizam intermediao de venda ou aluguel de imveis.

As construtoras ou incorporadoras devero informar, por intermdio da Dimob, quais os adquirentes, as unidades imobilirias comercializadas, as datas e os valores recebidos no ano, assim como o valor total da operao.


As imobilirias e administradoras de imveis devero informar, por intermdio da Dimob, relativamente intermediao de venda, quais os contratantes, o imvel objeto de venda, a data, o valor da operao e o valor da comisso, relativamente intermediao de aluguel, quais os contratantes, o imvel locado, a data, o valor recebido pelo locador e o valor da comisso recebida.

ONDE ENCONTRAR A DIMOB: no endereo , da possvel baixar o programa, instalar e, em seguida, importar ou preencher a declarao.

PRAZO DE ENTREGA: o prazo final para entrega da declarao ser o ltimo dia til do ms de maro.

OBRIGATORIEDADE DE ENTREGA: esto obrigadas entrega as Pessoas Jurdicas que constroem, incorporam, loteiam e intermedeiam vendas e aluguis.

MEIO DISPONVEL PARA ENTREGA: Internet utilizando o Programa Receitanet que est disponvel no endereo .

Ateno: o Recibo de Entrega ser gravado em qualquer acessrio de gravao externo ou no disco rgido do computador que foi utilizado para ser enviado a Dimob aps a sua transmisso.

MULTA POR ATRASO NA ENTREGA: a pessoa jurdica que, estando obrigada, deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido, sujeitar-se- s seguintes multas:

- R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por ms-calendrio, no caso de falta de entrega da Declarao ou de entrega aps o prazo.

- 5% (cinco por cento), no inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transaes comerciais, no caso de informao omitida, inexata ou incompleta.

ABRANGNCIA DA DECLARAO: devero ser declarados apenas eventos, como: construo,


incorporao e intermediao de vendas contratados durante o ano-calendrio anterior.

Entende-se como automaticamente renovados os contratos de locao vigentes que tenham sido assinados em anos anteriores.

CASOS ESPECIAIS: pessoas jurdicas do ramo imobilirio sem movimento no ano-calendrio de referncia esto desobrigadas da entrega.

Eventos ocorridos anteriormente ao ano-calendrio de referncia que tenham desdobramentos em anos posteriores no devero ser declarados.

Pessoas fsicas, ainda que sejam corretoras, que no estiverem equiparadas a pessoas jurdicas por incorporarem e lotearem, no esto obrigadas entrega.

Incorporadoras e construtoras que utilizarem os servios de corretores autnomos devero apresentar a Dimob relativa s operaes intermediadas por estes.

Empresa administradora de imveis prprios que atue como incorporadora ou construtora est desobrigada da entrega, caso haja a contratao de intermediador, este dever declarar.

pRESTAO DE CONTAS NA ADMINISTRAO DE IMVEIS

ADMINISTRAO: a administrao de imveis no privativa dos Corretores de Imveis, pois pode administrar quem tenha capacidade jurdica para receber procurao, isto , todas as pessoas fsicas e jurdicas, que possam receber mandato.

O CORRETOR DE IMVEIS: o Corretor que administrar imveis deve ter uma boa formao


legal para que saiba as responsabilidades do outorgante e do outorgado, aspectos da lei do inquilinato, a tributao sobre os imveis etc.

Para administrar imveis alheios preciso mandato, que pode ser expresso ou ttico, verbal ou escrito.

O mandato pode ser mediante procurao, seja por instrumento particular ou pblico.

O GESTOR DE NEGCIOS IMOBILIRIOS: o Gestor tem como objetivo a realizao de resultados para um ramo extremamente dinmico e vibrante como o ramo imobilirio.

A proposta do Gestor de ser um profissional capacitado nos mais variados segmentos do mercado imobilirio, dentre eles a corretagem imobiliria, incorporao imobiliria, administrao de imveis e condomnios, criao e gesto de loteamentos, avaliao e consultoria imobiliria.

A formao dos gestores de nvel superior e est baseada em quatro unidades temticas:

- GESTO EMPREENDEDORA.

- GESTO ESTRATGICA.

- GESTO DE TALENTOS.

- GESTO DE PROCESSOS.

O Gestor fornece uma slida base tcnica para poder gerenciar qualquer empreendimento no segmento imobilirio, sendo o Gestor um profissional de grande referncia.

OuTRAS OBRIgAES DO ADMINISTRADOR

de aplicar toda a sua diligncia habitual na execuo do mandato, e a de indenizar qualquer prejuzo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer sem autorizao poderes


que devia exercer pessoalmente.

O pROpRIETRIO pERANTE A ADMINISTRADORA DE IMVEIS

O proprietrio pode, a qualquer momento, revogar o mandato que outorgou, mediante notificao.

No caso de recusa do administrador, poder preceder a revogao judicial.

OBRIgAES DO pROpRIETRIO pERANTE A ADMINISTRADORA DE IMVEIS

Pagar ao administrador a remunerao ajustada, e as despesas de execuo do mandato, salvo culpa do administrador.

Ressarcir ao administrador os prejuzos, sempre que esses resultem de culpa ou excesso de poderes.

No praticar atos que possam interferir na gesto do administrador.

CLuSuLAS CONSTANTES NO CONTRATO DE ADMINISTRAO

O pagamento de impostos e taxas.

Responsabilidade com a conservao e manuteno do imvel.

Garantia do pagamento do aluguel e encargos.

Custos judiciais e honorrios advocatcios.

Remunerao do administrador.

Exigncia de fiador ou outra garantia de locao.

Prorrogao de contratos.


Na clusula Del Credere que pode ser inserida no contrato, o administrador garante ao proprietrio o pagamento do aluguel e encargos, assumindo os riscos que possam resultar da locao.

Na fiana, o fiador se obrigar pelo pagamento da obrigao de outrem, prometendo cumpri-la ou pag-la, caso o devedor no o cumpra.

O CDIgO DE DEFESA DO CONSuMIDOR pERANTE A ADMINISTRAO DE IMVEIS

INTRODUO: o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor (CDC), institudo pela lei n 8.078 de 11 de setembro de 1990, passou a vigorar em 11 de maro de 1991, sendo que todos os segmentos da atividade econmica do pas esto sob a tica deste diploma legal.

O objetivo, desta lei, de preservar com relao ao consumidor a sua: dignidade, sade, segurana, proteo dos legtimos interesses econmicos e harmonia das relaes de consumo.

Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final, conceito este estabelecido no art. 2 do cdigo.

Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produo, montagem, criao, construo, comercializao ou prestao de produtos ou servios. O art. 3 do CDC abrangente ao determinar quem fornecedor, mas no para por a, nos art. 7, 19 e 25, pargrafo nico, responsabilizam solidariamente aqueles que, diretamente ou indiretamente, tambm contribuem para o fornecimento de produtos ou servios.

DA PUBLICIDADE: existem normas de vrias ordens, ticas e jurdicas, por si j batizadas para a edio e veiculao de mensagens aos consumidores, como a Constituio Federal art. 220 e pargrafos, ou mesmo Cdigo de Autorregulamentao de carter tico sob a ao do CONAR (Conselho Nacional de Autorregulamentao Publicitria).


Sob a tica de defesa do consumidor, por meio do seu cdigo, o qual reprime a publicidade enganosa e abusiva.

Considera o Cdigo de Defesa do Consumidor como enganosa a informao que por inteira ou parcialmente falsa, mesmo por omisso, ou capaz de induzir em erro o consumidor, sobre o produto ou servio (art. 37).

E, abusiva, a publicidade discriminatria, que incite violncia, explore o medo ou superstio, se aproveite de deficincia de julgamento e experincia da criana, desrespeite valores ambientais, ou seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa sade ou segurana (art. 37).

E, se tratando de corretagem de imveis, deve-se adicionar, alm da conduta prevista no CDC, a conduta tica, regida pela lei 6.530 de 23 de maio de 1978 e resoluo n 14/78 do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imveis).

Pode-se afirmar que agora os meios de comunicao se constituem com um pr-contrato desde logo obrigaes para o fornecedor de produtos e servios. Evidenciando um artigo brocardo:

PROMESSA DVIDA.

CONTRATOS: os contratos devem ser claros e de fcil compreenso a sua redao.

Quanto aos contratos, antes da assinatura, o consumidor dever ter a oportunidade de conhecer previamente o seu teor, podendo, contudo, modificar, suprir e incluir novas clusulas.

Conforme o art. 47 do CDC, as clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor.

A Lei 8.078/90 inova procedimento comercial, ditando um prazo de reflexo de 7 dias, para o arrependimento do consumidor, se o contrato for fechado fora do estabelecimento comercial,


e se utilizar desse direito, o consumidor ser imediatamente reembolsado do valor total pago, e corrigido monetariamente, caso tenha despedido algum valor (art. 49).

Nos contratos de compra e venda de bens mveis e imveis, mediante pagamento de prestaes, so totalmente nulas as clusulas que venham estabelecer perda total de prestao j pagas, alude para o art. 53 do CDC, entretanto em nada obsta que esses contratos contenham clusulas de arras e de clusulas resolutivas, antigos institutos que trazem a sua importncia e a praticidade nos negcios.

Quanto inadimplncia de prestaes, as multas de mora no podero ser superiores a 2% do valor da prestao.

INFRAES E SANES: os fornecedores esto sujeitos a sanes ADMINISTRATIVAS, CIVIS E PENAIS.

a) Administrativas: multa, apreenso do produto, inutilizao do produto, cassao do registro do produto junto ao rgo competente, proibio de fabricao do produto, suspenso de fornecimento de produtos ou servios, suspenso temporria de atividade, revogao de concesso ou permisso de uso, cassao de licena do estabelecimento ou de atividade, interdio total ou parcial do estabelecimento, de obra ou de atividade, interveno administrativa e imposio de contrapropaganda.

b) Civis: esto no campo da responsabilidade civil, ou seja, na reparao de danos, podendo ser de ordem patrimonial e/ou moral. No tocante responsabilidade, estabelece o CDC: ela objetiva, ou seja, independente de apurar a culpabilidade, basta acontecer o fato, e o fornecedor ser responsvel pelo ato ilcito, ressalvada a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais, que ser apurada mediante a verificao de culpa, conforme dita o art. 14 do CDC, para facilitar a defesa dos direitos do consumidor, adota o cdigo a inverso do nus da prova, cabendo, portanto, o fornecedor provar a sua inocncia.

c) Penais: so sujeitos passivos de ao penal, Diretor de Empresa, Corretores autnomos,


enfim, todos aqueles que de forma ou outra participaram no fornecimento de produto ou de servios.

As penas de deteno variam de um ms a dois anos, alm de multa, pode ainda ser aplicado o disposto no artigo 78 do CDC, a cumulatividade ou alternatividade das seguintes sanes, observando os art. 44 a 47: a interdio temporria de direitos; a publicao em rgo de comunicao, com expensas do condenado e prestao de servios comunidade.

Conforme o art. 79 do CDC, a fiana, dependendo da situao econmica do ru, poder ser reduzida at a metade de seu valor mnimo aplicado, ou aumentada 20 vezes, pelo juiz ou pela autoridade que presidir o inqurito.

No direito penal no h que se falar em responsabilidade objetiva, porque princpio nesta esfera jurdica que a culpa o pressuposto da pena, ou seja, no se pode condenar sem ser apurada a culpabilidade do agente.

CONSIDERAES FINAIS

Nesta unidade, observamos como complexa a administrao de imveis, mas com competncia, conhecimento e tcnicas voc poder superar estas complexidades e efetuar um bom trabalho de administrao de imveis.

de suma importncia para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todas as prticas da administrao imobiliria, para que voc tenha embasamento necessrio para prestar os esclarecimentos que determinado cliente venha a solicitar.

claro que como todo negcio, existem riscos, no podemos simplesmente ignorar estes riscos. No entanto, uma atividade extremamente rentvel e em crescimento no mercado, possvel ter uma administradora extremamente enxuta, compacta e com alta rentabilidade, mas como? Definindo o tipo de cliente, o risco que possa oferecer e a abrangncia de ofertas de servios a serem prestados.

Portanto, ficou claro para voc que a administrao de imveis muito mais abrangente que se imaginava, os objetivos so amplos, as responsabilidades so enormes, mas os desafios so gratificantes.


Inicie j a praticar o que voc aprendeu e comece a ter bons resultados.

Bom trabalho!

ATIVIDADE DE AuTOESTuDO

1. Procure conhecer algumas empresas do ramo imobilirio da sua regio ou cidade e veja se o que eles esto praticando em nome da administrao de imveis realmente a atividade ofertada.

2. Nos casos em que a empresa esteja praticando atividades equivocadas quanto administrao de imveis, voc teria condies e capacidade de questionar e orientar estas empresas?

3. Ser conhecedor de como uma administradora de imveis deve proceder aumentou ou diminuiu o seu interesse em ser um administrador de imveis? Por qu?

MuDANA NO CDIgO CIVIL AMpLIA DEVERES DO CORRETOR DE IMVEIS DO CO-FECI NOTCIAS MAIO/JuN. 2010Mudana realizada no artigo 723 do Novo Cdigo Civil aumenta a responsabilidade do corretor de imveis nas transaes imobilirias. Em vigor desde maio, a lei 12.236 determinou uma mudana no referido artigo, cuja redao atual suprime termos existentes anteriormente, e deixa claro que o corretor poder responder por perdas e danos se omitir informaes relevantes sobre o negcio em que est atuando. Essa mudana aumenta a responsabilidade do corretor de imveis pelos negcios que intermediar.De acordo com a nova verso, o corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudn-cia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio. Emseupargrafonico,anovaversodoartigo723especifica:Sobpenaderesponderporperdasedanos,o corretor de imveis prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do ne-gcio,dasalteraesdevaloresedeoutrosfatoresquepossaminuenciarnosresultadosdaincumbncia.

A verso anterior dizia que o corretor de imveis devia prestar ao cliente todos os esclarecimentos queestiveremaoseualcance.Assim,diminuaaresponsabilidade,porconcederaoprofissionalaalternativa de desconhecer dados sobre a negociao.Essa alternativa no existe mais. O corretor de imveis ter que ser diligente e atento, pois poder


ser penalizado por qualquer das partes envolvidas em situao que deixou de prever enquanto inter-mediou o negcio, analisa o presidente do Cofeci.O corretor imobilirio ir responder em qualquer instncia por qualquer coisa que deixar de ser infor-mada ao cliente.Poder ser processado por perdas e danos, acrescenta o vice-presidente do Cofeci e presidente do Creci-SP, Jos Augusto Viana Neto. Para Paulo Jos Vieira Tavares, presidente do Creci-MG, o destaque obtido pelos corretores de imveis no cenrio nacional, o que aumentou, ainda mais, a sua credibilidade perante a sociedade, deu ensejo ampliao de suas responsabilidades. A modesta alteraointroduzidapelalei12.236apenasreafirmaanecessidadedequeosprofissionaisbusquemsemprequalificaoeestejamatentossespecificidadesdomercado,diz.SegundoRuyPinheiro,presidentedoCreciMT,paraosprofissionaisquetmresponsabilidade,essaalteraonaLeinovai mudar nada.Porm,issotrazaindamaisconfianaparaoclienteeseguranaparaasociedadequetemnocorre-tordeimveisumprofissionalderespeitoedeconfiabilidade.

Antesdaalterao,oartigo723deixavabrechasparaoprofissionalseeximirdeassumirprejuzosoudanos por eventuais transaes malsucedidas. Para o presidente do Cofeci, a questo importante e pode trazer benefcios. Com isso, poderemos acabar com uma srie de denncias recebidas pelos Crecisdeprofissionaisque,infelizmente,nohonraramospreceitosdoCdigodetica.

Fonte: . Acesso em: 30 maio 2012.

Caro(a) aluno(a), veja como a legislao e o prprio mercado est cada vez mais exigente quanto capacidadeecompetnciadoprofissionaldoramoimobilirio.Vocachaqueestaleivaiafetartam-bm na rea de administrao de imveis? Explique a sua resposta.


Para o seu melhor conhecimento, voc poder ter maiores informaes sobre o tema Administrao de Imveis e locao no site: .

uNIDADE II

ADMINISTRAO DE LOCAESProfessor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage

Objetivos de Aprendizagem

Conhecersistematicamentecomoprocederemumaadministraodelocaes.

Entenderqualafinalidadedeumaadministraodelocaes.

Compreenderascomplexidadesdeumaadministraodelocaes.

plano de Estudo

A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:

Oclientelocatrio

Locaoimobiliria

Elementosessenciaisnocontratodelocao

Contratosde locaodebens imveis,ondeeparaque finspodemserregistrados

Mudanaseatualizaesnaleidoinquilinato


INTRODuO

Voc, aluno(a), nesta unidade estudar uma das modalidades da administrao de imveis. Podemos at afirmar que mais da metade dos servios oferecidos pelos profissionais da rea imobiliria e as prprias imobilirias so simplesmente administrao de locaes, mas o que ofertado administrao de imveis, tema muito polmico, na prtica da administrao no ramo imobilirio. Demonstraremos a importncia desta atividade mesmo dissociada da administrao de imveis, e a necessidade de conhecer a legislao locatcia, como elaborar um contrato de locao e a diferena entre locao residencial e a locao no residencial.

A administrao de locaes tem a funo de efetuar a locao de determinado imvel de terceiro, podendo este ser residencial ou no, que esteja sob a responsabilidade do administrador, devendo para tanto ter profundo conhecimento sobre a legislao em vigor, ter uma equipe de profissionais bem estruturada e principalmente agir com responsabilidade, prudncia, tica e imparcialidade.

Ao angariar determinado imvel para a sua administrao, as partes devem expressar as suas vontades em contrato especfico de administrao de locaes, onde dever manifestar todas as atribuies que o contrato reger.

No se esquea, caro(a) aluno(a), que no momento de tomada de deciso sobre qualquer conflito envolvendo as partes (Locador e Locatrios) devemos ser imparciais para, antes de tomarmos qualquer deciso precipitada, analisarmos o que est ocorrendo e comunicar a qualquer das partes a sua inflao, pois temos que trat-los com condies de igualdade, para analisar todos os clientes tanto o locador quanto o locatrio.

Aqui, mais uma vez, vamos ratificar o que falamos na introduo da unidade I: a administrao de locaes especfica, mas uma das atribuies da administrao de imveis, a maioria das empresas imobilirias oferta o servio de administrao de imveis, mas poucas realmente a fazem de forma correta, na maioria est se ofertando administrao de locaes com a nomenclatura de administrao de imveis.

A partir desta unidade voc, aluno(a) desta disciplina, aprender as principais funes e atribuies da administrao de locaes, iremos tambm entender de que forma se proceder perante as situaes que venham a ocorrer no transcorrer da administrao de locaes.


Atualmente existem empresas imobilirias especializadas em atender somente a administrao de locaes com profissionais altamente habilitados, que realizam timos trabalhos, mas em contrapartida tem inmeras empresas imobilirias que no tm conhecimento nem dos princpios bsicos da administrao de locaes, ocasionando prejuzo e transtorno tanto para locadores como para locatrios.

Voc, aluno(a) que est se formando em Gestor(a), dever ter o conhecimento e a habilidade de efetuar uma tima gesto de locao, observando todas as atribuies que o tema exige.

Nesta unidade iremos aprofundar na administrao de locaes, com conhecimentos que sero de suma importncia para voc aplicar quando estiver atuando nesta rea.

Esses conhecimentos lhe ajudaro em muito, no s a ser um excelente gestor de negcios imobilirios na rea da administrao de locaes, mas tambm ser um profissional competente, capacitado e tico, pois possuir um diferencial uma grande referncia no mercado.

O CLIENTE LOCATRIO

No contrato de locao aquele que recebe autorizao para o uso do imvel, mediante o pagamento durante o perodo contratual.

LOCAO IMOBILIRIA

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a operao onde o uso do imvel, mediante contrato, autorizado por tempo determinado.

O locatrio paga por esse uso durante o tempo que ocupar o imvel.

A garantia representada pela fiana de pessoa idnea ou uma cauo referente ao pagamento antecipado do valor de trs meses de aluguel.

ELEMENTOS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE LOCAO

pRAZO DO CONTRATO

O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, sendo que deve constar a assinatura dos cnjuges quando o prazo contratual for ajustado por prazo igual ou superior a dez anos artigo 3 LEI 8.245/91.

Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente.

RESCISO CONTRATuAL E MuLTA

A Lei do Inquilinato dispe que a locao poder ser desfeita nas seguintes hipteses (Artigo 9 LEI 8.245/91).

Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:

I - por mtuo acordo;

II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;

III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.


1. Mtuo acordo mediante termo de resciso do contrato de locao por mtuo acordo, onde as duas partes locador e locatrio resolvem pr fim ao contrato de locao, dando por quitada toda e quaisquer parcelas e direitos referentes locao.

Multa no caber a cobrana de multa contratual.

2.Emdecorrnciadaprticadeinfraoleiouaocontrato ocorre quando h uma infrao de obrigao imposta pela lei ou pelo contrato, seja por parte do locador ou por parte do locatrio, onde h especificamente um motivo grave para a resciso, a exemplo das previstas nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91.

Art. 22. O locador obrigado a:

I. entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II. garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;

III. manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;

IV. responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;

V. fornecer tao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;

VI. fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica;

VII. pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII. pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato;

IX. exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas;

X. pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:

a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;


c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;

d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao;

e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer;

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituio de fundo de reserva.

Art. 23. O locatrio obrigado a:

I. pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

II. servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III. restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal;

IV. levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;

V. realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI. no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;

VII. entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;

VIII. pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;

IX. permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;

X. cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;

XI. pagar o prmio do seguro de fiana;

XII. pagar as despesas ordinrias de condomnio.


1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente:

a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio;

b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;

c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;

d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum;

e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer;

f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;

i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.

3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas

no 1 deste artigo, desde que comprovadas.

Multa ser aplicada multa prevista em contrato, normalmente o valor de trs aluguis.

3. Falta de pagamento de aluguis e demais encargos esta infrao contratual a mais corriqueira de todas as previstas pela lei, porm acaba em sua maioria por meio de ao de despejo por falta de pagamento, sendo devidos todos os aluguis e demais encargos at a decretao do despejo e entrega das chaves.

Multa alm da multa pelo atraso no pagamento (2% Cdigo de Defesa do Consumidor ou 10% pelo previsto em contrato), juros de 1% ao ms e correo monetria, tambm ficar sujeito ao pagamento da multa estabelecida em contrato.


4. Em caso de obras e reparaes urgentes determinadas pelo poder pblico uma vez impossibilitado o uso normal do imvel e imposto pelo Poder Pblico a reforma ou mesmo a demolio sem possibilidade de o locatrio manter-se na posse do mesmo, h que se rescindir o contrato de locao. Tambm em caso de reparos urgentes que durem mais de trinta dias.

Multa no caber cobrana de multa contratual.

5. Motivada pelo locatrio durante o prazo contratual Contrato a prazo determinado conforme o novo texto para o artigo 4 da lei 12112/2009 estabelece, o locatrio poder devolver o imvel locado durante a vigncia do contrato, desde que pague a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, na sua falta o que for judicialmente estipulado. Somente ser dispensado da multa se rescindir o contrato por motivo de transferncia imposta pelo empregador, desde que haja a comunicao por escrito com locador com antecedncia de 30 dias.

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

Multa a prevista no contrato ou proporcional ao tempo que falta para o trmino do contrato orientao 10% do valor remanescente do contrato, quando abusiva a cobrana da multa contratual.

6.Pelotermofinaldoprazocontratualquando o contrato a prazo determinado termina e no h prorrogao ou renovao do mesmo, restituindo o locatrio as chaves e a entrega definitiva do imvel.

Multa no caber a cobrana de multa contratual.


7. por iniciativa do locatrio no contrato a prazo indeterminado poder o locatrio a qualquer tempo rescindir o contrato de locao a prazo indeterminado desde que avise com 30 dias de antecedncia, sob pena de pagar o equivalente a um ms de aluguel e demais encargos. No basta a entrega das chaves ao locador, deve ter a notificao por escrito e com antecedncia de 30 dias da desocupao (art. 6).

Multa no caber multa contratual, salvo se o locatrio determinar um prazo para desocupao e este no vier a cumprir. Cabe a cobrana de um ms de aluguel e demais encargos vigentes quando da resciso.

8.Poriniciativadoadquirentedoimvellocadoem caso de compra do imvel locado, o adquirente poder denunciar o contrato no prazo de at 90 dias do registro da venda, concedendo prazo de 90 dias para desocupao do imvel, salvo se o contrato for a prazo determinado e contiver clusula de vigncia em caso de venda do imvel e desde que o contrato esteja averbado junto matrcula do imvel.

Multa no caber a cobrana de multa, podendo o adquirente exonerar o locatrio do pagamento dos aluguis do perodo concedido para desocupao.

9. Motivado pelo locador em caso de contratos comprazo inicial inferior a 30meses e

prorrogado a prazo indeterminado: a retomada somente se dar por meio da denncia cheia, nos casos previstos em lei, expressamente sob pena de comprovada m-f do locador, o locatrio requerer em juzo indenizao por perdas e danos sofridos pela desocupao do imvel.

A ENTREgA DAS CHAVES

Font

e: S

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Quanto entrega definitiva das chaves, assunto bastante polmico dentro do ramo de locaes, em virtude dessa situao muitas vezes ser contestada pelo locatrio em situaes em que deposita a chave do imvel sem qualquer assinatura de documento que efetive a entrega das chaves. No basta para a resciso contratual a simples entrega das chaves junto ao locador ou imobiliria, dever constar o termo final de resciso, dando por quitada a vistoria do imvel e suas reparaes, o pagamento dos aluguis, encargos da locao e multas se houverem. Para tanto, a entrega das chaves poder se dar de forma provisria, at que se cumpra a vistoria final e a apurao dos valores locatcios ocorrendo, aps, a entrega definitiva das chaves, dando-se por encerrada a locao, cobrando-se a locao e encargos at a entrega definitiva das chaves e assinatura da resciso contratual.

Cuidados com a Entrega das Chaves do Imvel Locado, direito do locatrio no manter-se vinculado ao contrato a partir do momento em que decide proceder entrega das chaves.

A exigncia das multas, por sua vez, tambm direito do locador, assim como exigir que os reparos sejam procedidos.

Reparos consistem na necessidade de repor o imvel nas condies como quando foi locado, excetuando-se os desgastes que podem ser debitados ao seu uso normal. Pretendendo-se garantir o direito desses reparos, no lcito imobiliria ou ao locador condicionar que primeiramente proceda ao locatrio os reparos para depois receber as chaves, isto porque possui o primeiro as medidas adequadas para se ressarcir, alm do que, a lei no contempla esta modalidade de condio que se aplicada implicaria em possibilitar a perpetuidade da locao.

Tendo havido a entrega das chaves antes da propositura da ao de despejo, perde esta seu objeto. Irrelevante que tenha havido recusa ao recebimento das chaves, sob a alegao de que havia reparos por fazer: embora tenha o locador o direito de ser indenizado em relao aos reparos, no pode impor a permanncia do inquilino no imvel e a consequente obrigao de suportar os aluguis.


O procedimento que deve ser adotado no ato de recebimento das chaves o seguinte:

a) A imobiliria recebe as chaves fazendo a ressalva de que proceder a vistoria de sada, designando dia e hora para sua realizao, facultando ao locatrio acompanh-la.

b) Procedida esta vistoria e constatado a existncia da necessidade dos reparos, fazer os oramentos ou mesmo promover os consertos e em seguida a isto, comunicar de modo inequvoco o locatrio e fiadores desses custos, convidando-os para o reembolso ainda em fase amigvel. Esse reembolso compreender os valores dos danos e o lucro cessante pelo perodo necessrio a sua realizao.

c) No ocorrendo este reembolso no prazo, ento sim, ingressar com a competente ao de indenizao, inclusive com perdas e danos relativamente ao perodo dos reparos, conforme acima. Procedendo a imobiliria a recusa ao recebimento das chaves, estar sujeita ao de consignao das mesmas e outras consequncias.

pINTuRA DO IMVEL QuANDO DA SuA ENTREgA

A clusula constante de contrato de locao que obriga o locatrio a proceder a pintura do imvel ao trmino do vnculo, sem que tenha ocorrido efetiva m utilizao do mesmo, considerada contra legem, isto , contrria lei, portanto, nula de pleno direito, isto porque o locador obrigado a entregar o imvel em estado de servir ao uso a que se destina (artigo 22,I da lei 8245/91), enquanto que ao locatrio incumbe, entre outras obrigaes, servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, restituindo o imvel findo a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal, se a lei assim estabelece e ela de norma pblica, no pode o particular impor de forma contrria.

Em sendo a clusula ineficaz face ao contido acima, no h como o locador exigir a reposio da pintura ou a indenizao por este motivo, sem que de fato tenha ocorrido os danos, esses danos se verificam pelo estado anormal de sua conservao, e em se tratando de pintura,


externa ou interna a lei no faz qualquer diferenciao entre uma e outra pode ser notado por manchas excepcionais, buracos, mudana do padro etc.

Evidentemente, sempre do critrio lgico do bom-senso, no ser pelo furo de uma nica tachinha, que ficar o locatrio obrigado pintura de toda parede, constatados os danos, e sendo os mesmos de responsabilidade do locatrio, a ao competente ser de indenizao ou obrigao de fazer, e dever ser precedida de entrega das chaves com ressalva de verificao do imvel (vistoria), enunciado com fotografias, oramento e relatrio completo dos reparos alm de testemunhas. Desgaste natural do tempo o uso normal do imvel e as deterioraes dos materiais sem a ao provocada do agente.

A entrega de um imvel depois de cinco anos de locao, obviamente a pintura estar desgastada, talvez descolorida, o contrrio se caracteriza pela ao negligente, provocada e que dever ser provada por quem alega a autoria.

SuBLOCAO

Em caso de sublocao, cesso da locao ou emprstimo do imvel locado, o locador dever consentir expressamente por escrito e previamente, no se presumindo em caso e no manifestar-se, sempre haver a permisso por escrito.

Na sublocao, o sublocatrio responder subsidiariamente pelos aluguis e encargos decorrentes da locao, ou seja, primeiramente responde o locatrio, aps sublocatrio. (artigos 13 a 16) LEI 8.245/91.

Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.

1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposio.

2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio.


3o (VETADO) (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

SEO II

Das sublocaes

Art. 14. Aplicam - se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes.

Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem durante a lide.

ALuguEL REAJuSTES VENCIMENTO

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O aluguel pode ser convencionado entre as partes livremente, no sendo permitido a sua estipulao em moeda estrangeira e nem sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo (artigo 17). Podem as partes, durante a locao, mediante termo aditivo de comum acordo, alterar o valor da locao ou a clusula de reajuste.

Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.

Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes previstos na legislao especfica.


O prazo de reajuste do aluguel obedece periodicidade de um ano, no podendo ser alterado, salvo determinao legal ou oficial do governo.

O ndice de reajuste obedece s determinaes oficiais do governo, podendo as partes escolher dentre estes ndices que reflitam a variao de preos, como o IGPM, IGP, INPC...

A data de vencimento do valor da locao sempre ser no ms vencido (artigo 43, III), determinado no contrato de locao. Somente poder ser cobrado o aluguel antecipadamente, ou seja, at o sexto dia til do ms vincendo (em curso), quando o contrato for verbal, quando o locatrio no apresentar nenhuma das garantias locatcias legais ou nos contratos por temporada (poder neste caso exigir todo o valor da locao antecipadamente artigo 49) LEI 8.245/91.

Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada.

DIREITOS E DEVERES LOCADOR E LOCATRIO

(ARTIgOS 22 E 23) LEI 8.245/91

O locatrio obrigado a pagar os seguintes encargos, mesmo que no haja previso no contrato (obrigao legal):

- despesas com telefone;

- consumo de gua, energia eltrica, gs, TV por assinatura, internet, gua e esgoto;

- despesas ordinrias de condomnio;

- seguro fiana, desde que seja esta a garantia contratual.


Podero ser cobrados tambm do locatrio, somente se houver previso contratual, os seguintes encargos:

- seguro contra incndio da unidade locada;

- IPTU e demais taxas que recaiam sobre o imvel.

Dos deveres do locador e do locatrio

Art. 22. O locador obrigado a:

I. entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II. garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;

III. manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;

IV. responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;

V. fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;

VI. fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica;

VII. pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de interm

Administração de Condomínios e Locação

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