BIBLIOGRAFIA - Administração de Condomínios em...

GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________124

SERVICON – Administração de Condomínios

EXPEDIENTE GUIA DO SÍNDICO - 2010 TIRAGEM: 1.000 EXEMPLARES ELABORAÇÃO: SERVICON - SERVIÇOS GERAIS EM CONDOMÍNIOS LT-DA. AV. NASCIMENTO DE CASTRO, 1543 - LAGOA NOVA - NATAL/RN - FO-NES: 3342-9442 - FAX:3213-9044

COORDENAÇÃO: GUSTAVO QUIRINO EXEMPLAR DE DISTRIBUIÇÃO GRATUITA. É PERMITIDA A REPRODUÇÃO DOS TEXTOS, DESDE QUE MENCIONADA A FONTE. 4° EDIÇÃO: JANEIRO/2010

BIBLIOGRAFIA:

MANUAL DO SÍNDICO E DO CONDOMÍNIO: DR. LUIZ A. SIMÕES.

JORNAL DA ABADI: ASSOC. BRASILEIRA DAS ADMINISTRADO-

RAS DE IMÓVEIS.

MANUAL DO SÍNDICO: BAMERINDUS SEGUROS.

CONDOMÍNIOS DE IMÓVEIS: WALDEMAR LEANDRO.

CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS: J. NASCIMENTO FRANCO E NISS-

KE GONDO.

SÍNDICOS E CONDOMÍNIOS: LUIZ ALBERTO KELLY.

MANUAL DO CONDÔMINO: SECOVI/PR.

O CONDOMÍNIO NA PRÁTICA: JOSÉ FERREIRA CARVALHO.

REVOLUCIONANDO O CONDOMÍNIO: ROSELY MENEVIDES DE

OLIVEIRA SCHWARTZ.

CONDOMÍNIO URBANO: DARNLEY VILLAS BOAS.

GUIA DO CONDOMÍNIO: EDITORA GLOBO.

MANUAL PRÁTICO DO CONDOMÍNIO: RODRIGO DAMÁSIO DE

OLIVEIRA

GUIA DO SÍNDICO: EDITORA DE GUIAS DO BRASIL LTDA.

CONDOMÍNIO: J. NASCIMENTO FRANCO.

CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES: PEDRO ELIAS AUVAD

ORIENTAÇÃO PARA ZELADORES E PORTEIROS: WILSON MAR-

TINS ROCHA

CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS: AGUINALDO CELINO DE SOUZA

TRINAMENTO DE PESSOAL DE CONDOMÍNIO: SMITH, LAURA

DITT E LIMA, SUELI SANTOS

PORTEIRO DE EDIFÍCIO - SENAC/RJ

1

PREFÁCIO

Este guia tem a finalidade de oferecer ao síndico, sem res-

ponsabilidade de nossa parte, elementos necessários à conduta dos

destinos do condomínio, contendo informações gerais, legislação, con-

troles diversos, calendários, índice de produtos etc, cuja a finalidade é

evitar possível contestação de irregularidade por parte da fiscalização

dos órgãos competentes, além de proporcionar ao síndico, um maior

controle e acesso aos serviços e informações sobre o seu condomínio

tendo a sua mão com a maior facilidade.

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INDÍCE


GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________2

Quem é a Servicon

Serviços Prestados

Dados do Condomínio

Notas Pessoais

Assembléias

Moradores do Condomínio

Empregados do Condomínio

Garagens

Serviços Periódicos

Controle Financeiro

Previsão Orçamentária

Demonstrativo Financeiro

Reclamações

Providências

Calendário 2009

Informações Úteis - Pagamentos

Calendário 2008

Calendário 2010

Telefones

Perguntas e respostas que o síndico precisa saber

Normas para funcionamento do condomínio

Assuntos Administrativos do Condomínio

Pessoal no condomínio

Principais Serviços em Condomínios

Medidas de precaução e segurança em condomínio

Medidas para reduzir despesas sem prejuízo da qualidade dos serviços e do

bem-estar dos condôminos

Benfeitorias (Sugestões)

Prestação de Serviços

Obrigações Fiscais

Agenda Diária

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EMPRESAS FONES

29– PARA-RAIOS

Tecsset

Protel

S.O.S serviços em condomínio

3272-6909/9983-8194 3213-6853

3645-6859/8856-8871

30 - PARQUE INFANTIL

Art-kasa 3207-1029

Parquinhos e Artefatos

Disk Parque

3643-2893 3643-3535

31 - PISCINA (MANUTENÇÃO)

Multifibra 3272-2281/3272-7070

Águia Piscinas 3217-0718 / 3207-0082

Água pura 3664-4203

32 - PORTÕES AUTOMATICOS/GRADES

Esquadria União 3223-3404

Natal Portões 3613-1567

Shopping dos Portões 3231-0035

33 - REDES DE PROTEÇÃO

Alfa Tec 3086-4300

S.O.S Redes 3213-7985

Titan Redes de Proteção 3206-2565/9982-0217

34– SEGUROS

Visão Técnica 3207-1796/9974-4644

Unius 4008-0008/fax 4008-0253

Pro Seguros 3211-4333/fax 3211-4440

35—SINUCA

Casa da Sinuca 3213-1092/9982-2804

Rei das Sinucas 3223-3675/3213-6491

36– SISTEMA DE SEGURANÇA E TERCEIRI-ZAÇÃO DE MÃO DE OBRA

Proteg 3217-4270

Roland 4006-9393/8856-8871

Liderança 8734-8281/3221-2159

37– TAMBORARIA

Tamboraria Vieira 3213-2649

38– VALVULAS DE DESCARGA

Rei das Valvulas 3213-7337

39– VIDROS

DVN Vidros 3203-5454/ 3206-6644

Tele Vidros 3234-9032/3201-2265

O Vidraceiro do Norte 3605-1257

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EMPRESAS FONES

20 - INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

Nilgeo 9984-3219/9963-2256

José Fernandes 3082-1921/9421-1308

Nsc Natal Construção e Serviço 3082-3892/9421-6150

21 - INTERFONES

Nataltel 3611/0371

Digital segurança 3201-6532/8743-0850

Shinaider 9981-7532

22 - JARDINAGEM ARBORIZAÇÃO

Viveiro Marina 3234-4850

Botânica Viveiro 3205-6926

Tutto construção e jardinagem 8725-4430

23 - LIMPEZA DE FACHADA

Brilho Mágico 8848-2932

Forte Construção 3206-6940/9982-6187

Natal Brilho 3086-3500/91846057

24 - MATERIAL DE CONSTRUÇÃO

Armazém Para 4009-9333

Galvão Mesquita 3213-8656

Lampadinha 3615-4030

25 - MATERIAL DE LIMPEZA

Telemercado 3206-6324/fax 3234-1135

Atacadão do Condomínio 3213-0970

Atacadão da Limpeza 3613-0610/3613-1120

26—MATERIAL DE PISCINA

Piscina e Construção 3231-0450/3272-6450

Essencial Piscinas 3611-2194

Hidroglass 3231-3036

27 - MATERIAL ELÉTRICO E HIDRAULICO

Codif 3211-5808

Galvão Mesquita Ferragens 3211-5180

Lampadinha 3615-4000/3615-4020

28 - MEDICINA DO TRABALHO

SMT 3613-0013/9961-8303

Prevenção 3201-0636

Med Job 3611-9296


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GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 3

Telefones de Utilidade Pública

Anexos

01 - Assembléia Geral

02 - Principais despesas do condomínio

03 - Cadastro de Moradores

04 - Controle de Veículos

05 - Termo de Requisição

06 - Quadro de controle de manutenção

07 - Quadro de controle de entrada e saída de veículos

Legislação Aplicada a Condomínios

01 - Novo Código Civil Brasileiro - Lei n° 10.406, de 10 janeiro de 2002

02 - Lei n°. 4.591, de 16 de Dezembro de 1964

03 - Decreto Municipal n°. 7.456

04 - Lei Municipal n°. 3.882 e Lei Complementar n°. 50

05 - Instrução Normativa / INSS n°. 87 e Lei n°. 10.666

06 - Lei Federal n°. 10.925

07 - Decreto Municipal n°. 6598

Índice de Produtos e Serviços

Expediente

Bibliografia

Anotações

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QUEM É A SERVICON?

Servicon, empresa de administração de condomínios residenciais/comerciais de Natal, não lida com vendas nem locação, só administra. Seu proprietário e fundador, Ronaldo Ribeiro Dantas, contador e economista com pós-graduação

em consultoria empresarial pela UNICAMP – Universidade de Campinas/SP,

começou no ramo em 1978, com uma pequena sala no fundo de quintal de sua casa, quando Natal só tinha 10 edificações residenciais e ninguém sabia como administrar um condomínio. Só 10 anos depois ele formalizou o negocio que passou a se chamar SERVICON – Administradora de Condomínios. Nunca fez propaganda e tudo que ganha investe na empresa. hoje, baseado em uma boa sede própria construída, Ronaldo garante que o mercado de administra-

ção é duro para quem quer trabalhar corretamente.

A Servicon Serviços Gerais em Condomínios LTDA presta serviços exclusiva-mente na área de administração de condomínios desde 1988. Tal experiência, aliada ao eficiente auxílio da informática permite dizer que está apta a auxiliar eficientemente qualquer condomínio a funcionar como uma verdadeira empre-sa sem fins lucrativos, que é como realmente deve ser.

A administradora além de ser legalmente constituída e estar estabelecida em

prédio próprio, tem alvarás de funcionamento expedidos pela Prefeitura Muni-cipal de Natal, Secretaria de Educação e Cultura/RN, pelos Conselhos Regio-nais de Administração de Empresas e de Contabilidade, pré-requisitos indis-pensáveis ao funcionamento legal das empresas do ramo.

Serviços prestados:

Administração de Condomínios (Alvará dos Conselhos de Administração e

Contabilidade);

Apoio logístico (Parceria com melhores empresas de terceirização de mão-

de-obra, serviços elétricos, hidráulicos etc.);

Consultoria Condominial;

Desinsetização (Atividade autorizada por Alvará da SUVISA);

Orientação a empregador doméstico;

Revista Condomínio;

Treinamentos para funcionários e Síndicos (Alvará da Secretaria de Edu-

cação e Cultura).


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EMPRESAS FONES

11 - ENCANADOR

Jadir Sotero 9983-0011

Central Gás: Projetos e Instalações 3223-8147

Wilson Ferreira 9987-8609

12 - EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA

Opel 3211-6700

Protel 3213-6853

Central do condomínio 3221-6060

13 - EQUIPAMENTOS DE GINASTICA

Star Bike 3207-6332/3217-3210

Garra 3664-7116

Bike Sport 3211-4204

14 - EXTINTOR DE INCENDIO

Artincendio 3213-1767

Cond New 3611-2473

Protel 3213-6853

15 - FARDAMENTOS

Luciene fardamentos 3086-8016/9451-4765

Dam Fardamentos

Confecções Camarim

3207-3803 3205-8021 / 9107-1077

16 - FOSSAS SÉPTICAS

Tec Mil 3084-9000/8806-1000

Limpa Fossa Parnamirim 3272-5579

Imunizadora Potiguar 3205-1525

17 - GÁS

Nacional Gás 3227-3211

Ultragás 3664-7313

Potigás 08002814004

18 - GERADOR

Eletromecanica Fernandes 8876-5730/9939-6886

Limcost

Stemac

3086-4522 3231-2921

19– IRRIGAÇÃO

Rigare 3223-7175/9981-2588


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ÍNDICE DE PRODUTOS E SERVIÇOS:

EMPRESAS FONES

01 - ANTENAS PARABÓLICAS

Potigucha 3206-4119

Net Jet.com 4008-8000

Líder Sat 3213-5303

02 - ANALISE DE ÁGUA

Hidrolab 3231-8464/8812-4602

Aqualab 3611-0457

03 - ABASTECIMENTO DE ÁGUA

Potengi Serviço 3205-1349/32051414

Albeci Medeiros 9990-1414

Disk Água 9921-0233/9910-8379

04 - ALIMENTAÇÃO (TICKET)

Nordestão 3615-2674/9143-5422

Sodexho 81-3221-3898/3223-8762

05 - BOMBAS / INJETORAS

Megadiesel

Ivanildo Bombas

Água Quente

3613-0111 94618934 3272-1434

06 - BOMBAS / MOTORES

Só Bombas 3611-1053/fax-3611-1676

Interlagos Motores Ltda 3221-2818/9138-6600

L.Bombas 3212-2341/94519332

07 - CONSTRUÇÕES

Emobras 3272-8120/8825-6681

Tecserv 3613-1778/9982-9231

MCM– Engenharia 3213-6001 / 94027901

08 - DESINSETIZADORA

Caça Pragas 3613-1818

S.O.S Desinsetizadora 3213-4006/3086-2232

Cond New 3611-2473

09 - ELEVADORES

Engelev 3234-9608

Atlas Schindler 3231-0017

OTIS 3611-0265

10 - ELETRICISTA

Zeca serviços e reformas 8887-8316/9991-1488

Vandeci 24hs 3234-0725/9935-1949

Valdemir Leandro 3231-1962/9401-3568

3234-8391 8812-8662 9928-7232

5


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Dados do Condomínio

Condomínio/ Edifício:

Endereço:

Telefone: CEP: Estado:

Cidade: CNPJ:

Nome do Síndico: Gestão:

Apto./Bl.: Andar: Fone:

Nome do Sub-Síndico:


Nome:

Nome:


Nome:



Nome:


Endereço:

Nome:

Telefone: CEP: Cidade:

Site: Estado:

Responsável:

Síndico e Sub-Síndico

Conselho

Administradora

Conforme Deliberação em Assembléia na data de ____/____/____


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Notas Pessoais

Em caso de perda ou extravio favor avisar:

PA

RT

ICU

LA

R

Nome: ________________________________________________________________

Endereço: _____________________________________________________________

Fone: _____________________ E-mail: ____________________________________

CEP: __________________ Cidade: _____________________ Estado:____________

Identidade: __________________________ CPF: _____________________________

Tit. Eleitor: _____________________________ Passaporte:_____________________

CO

ME

RC

IAL

Empresa: ______________________________________________________________

Endereço: _____________________________________________________________

Fone: _____________________ E-mail: ____________________________________

CEP: __________________ Cidade: _____________________ Estado:____________

CNPJ: __________________________ Insc. Est.: _____________________________

MÉ

DIC

O /

AC

IDE

NT

E

Médico:_______________________________________________________________

Fone: _________________ (clínica) ________________ (res.) ______________ (cel.)

Grupo Sanguíneo/Fator RH: _____________________ Alergias:__________________

Doenças: ______________________________________________________________

Em caso de acidente avisar:

Nome: ________________________________________________________________

Endereço: ________________________________ Fone: _______________________

BA

NC

O /

SE

GU

RO

Banco: ______________________ Agência: __________ Fone: __________________

Conta Corrente: _____________________ Cód. de Poupança:____________________

Serviços Bancários Especiais:

Fone: __________________________ E-mail: _______________________________

Seguros: ______________________________________________________________

Corretor/Seguradora: ___________________________ Fone: ___________________

Apólice N° ___________________________ Veículo Placas: ___________________

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de águas pluviais, piscinas, controle de poluição, de vetores e artrópodes

e saúde do trabalhador.

04. LEI MUNICIPAL Nº 3.882 (CÓDIGO TRIBUTÁRIO), LEI COMPLE-MENTAR Nº 50 E DECRETO N°. 8.162 De acordo com a Lei Municipal nº 3.882 e Lei Complementar nº 50 em vigor, estabelece que os condomínios deverão reter na fonte a alíquota de 5% (cinco por cento) dos prestadores de serviços e repassar a prefeitura

municipal, mediante documento próprio da Secretaria Municipal até o 10º dia útil do mês subseqüente ao fato gerador. Lembramos, que o não cum-

primento da legislação implicará em penalidades, quando da fiscalização do Auditor Fiscal. 05. INSTRUÇÃO NORMATIVA / INSS Nº 87 E LEI Nº 10.666

De acordo com a Instrução Normativa nº 87 e a Lei nº 10.666 em vigor,

estabelece que os condomínios deverão reter dos contribuintes individuais (prestadores de serviços e síndicos) o percentual de 11% a favor do INSS, obedecendo-se o limite máximo de contribuição definido pelo orgão. Dian-te disso, solicitamos até dia 20 de cada mês nos informar nº do PIS/PASEP ou inscrição INSS dos eventuais contribuintes, tendo em vista que o não cumprimento da legislação implicará em multa que poderá chegar a 83 mil reais, dependendo do enquadramento, quando da fiscalização do

Auditor Fiscal da Previdência Social. No caso dos síndicos, observar as seguintes orientações: a) Se já possui inscrição no INSS, informar o respectivo número; b) Se for funcionário público ou privado, apresentar o comprovante de rendimentos ou do des-conto do INSS, conforme seu contra-cheque; c) Se empregador, informar sobre o valor da contribuição para a previdência; d) Se for aposentado e receber remuneração por ser síndico ou for isento da taxa de condomínio,

deverá informar o seu nº PIS/PASEP, quando funcionário da Ativa; e) Na

situação de aposentado por invalidez, recomendamos abdicar do cargo, tendo em vista que o seu benefício poderá ser cessado, mediante confron-tos de informações na Previdência Social.

06. LEI FEDERAL Nº 10.925 Levamos ao conhecimento dos senhores (as), que de acordo com a Lei nº 10.925, de 23/07/2004 publicada em 26/07/2004, não será mais necessá-

rios aos condomínios à retenção das contribuições COFINS, CSLL E PIS/PASEP de valores inferiores a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Foram tam-bém alterados os prazos de recolhimento. Os valores retidos na quinzena serão recolhidos até o último dia da semana subseqüente.


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Parágrafo 6º - A convocação poderá prever a eleição de Sub-Síndicos,

definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato que não poderá exce-der de 2 anos, permitindo a reeleição. Art. 23 - Será eleito na forma prevista na Convenção, Conselho Consulti-

vo constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exce-der de dois anos, permitida a reeleição. Parágrafo 1º - Funcionará o Conselho como órgão consultivo do Síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condo-mínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

CAPÍTULO VII

DA ASSEMBLÉIA GERAL Art. 24 - Haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária, dos con-dôminos, convocada pelo Sindico na forma prevista na Convenção, a qual

compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia aprovar,

por maioria dos presentes, as verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edifica-ções, manutenção de seus serviços e correlatas. Parágrafo 1º - As decisões das Assembléias, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos. Parágrafo 2º - O Síndico, nos oito dias subsequente à Assembléia, comu-nicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante a

previsão orçamentária, no rateio das despesas, e promoverá a arrecada-ção, tudo na forma que a Convenção previr. Parágrafo 3º - Nas Assembléias Gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômi-no, salvo disposição diversa da Convenção. Art. 25 - Ressalvado o disposto no parágrafo 3º do art. 22 poderá haver Assembléias Gerais Extraordinárias, convocadas pelo Síndico ou por con-

dôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre

que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo Único - Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só po-derá ser modificada em Assembléia Geral Extraordinária, pelo voto no mí-nimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Art. 26 - (Vetado)

Art. 27 - Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer dos pode-res que lhe competem 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidi-rá a respeito mediante requerimento dos interessados.

03. DECRETO MUNICIPAL Nº 7.456 De acordo com o DECRETO MUNICIPAL nº 7.456, de 16 de Julho de 2004 em vigor, estabelece padrões que devem ser adotados para os condomí-

nios residenciais do Município do Natal com a intenção de prevenção e promoção a saúde dos seus moradores. A partir de agora, O Departamen-to de Vigilância Sanitária da Secretaria Municipal de Saúde, passa a ser

responsável pela inspeção nos condomínios, no que diz respeito aos resí-duos sólidos, abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem

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Assembléias

AGO - Assembléia Geral Ordinária AGE - Assembléia Geral Extraordinária

Data da Convocação: ____/ ____/ ____ N° de Côndominos Presentes: ____________________

Local: _______________________________________________________________________

Data da Reunião: ____/ ____/ ____ Horário: ___________ N° do Protocolo: ______________

Ordem do Dia: ________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Deliberações: (tópicos) _________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________



Local: _______________________________________________________________________




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Local: _______________________________________________________________________





Local: _______________________________________________________________________



Assembléias

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Parágrafo Único. (Vetado) Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obri-gações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator a multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal, que, no caso, couber. Parágrafo Único - Compete ao Síndico a iniciativa do processo e a cobran-ça da multa, por via executiva em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se, a qualquer condômino. CAPÍTULO VI DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção o Síndico do Con-

domínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reelei-ção. Parágrafo 1º - Compete ao Síndico: a) representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora de-le , e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das

atribuições conferidas por esta lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edifi-cações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem

como os serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regulamen-to Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção, ou no Regimento

Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembléia;

f) prestar contas à Assembléia dos condôminos; g) manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessida-des de verificação contábil, toda à documentação relativa ao condomínio.

Parágrafo 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pesso-as de confiança do Síndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia Geral dos Condôminos. Parágrafo 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do Síndico caiba recurso para Assembléia, convocada pelo interessado.

Parágrafo 4º - Ao Síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma

Assembléia que eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. Parágrafo 5º - O Síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as con-dições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em Assembléia Geral especialmente convocada.


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________116

Parágrafo 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordiná-

rio. Parágrafo 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva dife-

rença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data de concessão da eventual liminar, ou pagará o total devido, com juros de mora a contar da citação. Parágrafo 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

Parágrafo 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da maioria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo

pagamento se recusar a minoria. Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 da edificação, o Síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os repa-ros nas partes danificadas. Art. 17 - “Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços)

no total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80%

(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urba-nísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.” Parágrafo 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir a parte dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.

Parágrafo 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, tais unidades habitacionais de uma edificação que deprecie seu valor unitário em rela-ção ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das uni-dades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir por sua alienação total, proce-dendo-se em relação a minoria na forma estabelecida no art. 15º e seus

parágrafos, desta lei.

Art. 18 - Em caso de desapropriação parcial de uma edificação ou de um conjunto de edificações serão indenizados os proprietários das unidades expropriadas, ingressando no condomínio a entidade expropriante, que se sujeitará ás disposições desta Lei e se submeterá às da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno. (Alterado pela Lei 4.864 de 29.11.65

e Decreto - Lei 981 - 21.10.1969). CAPÍTULO V

UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES Art. 19 - Cada condômino tem direito de usar e fruir com exclusividade,

de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, con-dicionados, uma e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira não causar danos ou incômodo aos

demais condôminos ou moradores, nem obstáculos nem embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

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Assembléias


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pecuniário e todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de

unidades mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia Geral, po-dendo incumbir-se de sua execução o Síndico ou outra pessoa, sob apro-vação da Assembléia.

Parágrafo 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como recusa para exonerá-lo de seus encargos. CAPÍTULO IV

DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

Art. 13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou conjunto de edifica-ção, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autô-nomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause des-truição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordi-nárias do condomínio.

Parágrafo Único - O seguro de que trata esse artigo será obrigatoria-

mente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “Habite-se” , sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial , cobrável executivamente pela municipalidade. Art. 14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em Assembléia Especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por “quorum” mínimo de votos que representem metade + uma das frações

ideais do respectivo terreno. Parágrafo 1º - Rejeitada a proposta da reconstrução, a mesma Assem-bléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo “quorum” , o destino a ser dado ao terreno e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. Parágrafo 2º - Aprovada, a reconstrução será feita guardados, obrigato-

riamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e mesma disposição

interna. Parágrafo 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. Art. 15 - Na hipótese de que trata o parágrafo 3º do art. Antecedente, à

maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da mino-ria. Parágrafo 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste

artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juí-zo, as importâncias arbitradas na vistoria para a avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador. Parágrafo 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz,

liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria pode-rá. Parágrafo 3º - Feito o depósito, será expedido o mandato de citação,

com prazo de 10 dias para a constatação (Vetado). Parágrafo 4º - Se não contestar, o juiz, imediatamente julgará o pedido.


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j) a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o “quorum” para as alterações da Convenção; m) a forma e o “quorum” para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Parágrafo 4º - No caso de conjunto de edificações a que se refere o art. 8º, entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções de terreno, inclusive as da Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propri-edades edificadas. (nova redação, art. 7º, Lei 4.864, de 29.11.1965).

Art. 10 - É defeso a qualquer condômino: I) Alterar a forma externa da fachada;

II) Decorar as partes e esquadrias externas com totalidades ou cores di-versas das empregadas no conjunto das edificações; III) Destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e a segurança dos demais condôminos;

IV) Embaraçar o uso das partes comuns.

Parágrafo 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa pre-vista na Convenção ou no Regulamento do Condomínio Além de ser com-pelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao Sín-dico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do trans-gressor, se esse não a desfizer no prazo que lhe foi estipulado. Parágrafo 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver aquiescência da

unanimidade dos condôminos. Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, as importâncias relativas aos impostos e taxas de ferais, estaduais e mu-nicipais, na forma dos respectivos lançamentos. CAPÍTULO III

DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, reco-lhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.

Parágrafo 1º - Salvo disposição em contrário da Convenção a fixação de cota no rateio correspondente à fração ideal de terreno de cada unidade. Parágrafo 2º - Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições competindo-

lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. Parágrafo 3º - O Condômino que não pagar sua contribuição no prazo fixado na Convenção, fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e mul-ta de até 20% sobre o débito que será atualizado. Se o estipular a Con-

venção, com aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a 6 meses.

Parágrafo 4º - As obras que interessam à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações ou serviço comum serão feitas com o concurso

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Moradores do Condomínio Apto.

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sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o

seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas tér-reas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela

edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela

edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal

de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utili-zadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unida-des autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum

para as vias públicas ou para as unidades entre si. CAPÍTULO II DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 9º - Os proprietários, promitentes, compradores, cessionários ou pro-

mitentes, cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaboração, por escrito, a Convenção de condomínio, e deve-rão, também, por contrato ou por deliberação em Assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. Parágrafo 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

Parágrafo 2º - Considerar-se aprovada, e obrigatória para os promiten-

tes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Con-venção que reuna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. Parágrafo 3º - Além de outras normas aprovadas pelo interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusivas, e as de condomí-nio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o Síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do Síndico;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das Assembléias Gerais dos condômi-

nos;

i) o “quorum” para os diversos tipos de votações;


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Parágrafo 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial;,

numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. Parágrafo 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fra-ção ideal do terreno e coisas comuns, expressas sob forma decimal ou

ordinária. Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto da pro-priedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e suas des-tinações, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restri-

ções que se lhe imponham. Parágrafo 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a

isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos adequados e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso não lhe ser atribuída fração ideal específica do terreno.

Parágrafo 2º - O direito de que trata o parágrafo 1º deste artigo poderá

ser transferido a outro condômino, independente da alienação a que cor-responder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. Parágrafo 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. (com a nova redação do art. 5º, da Lei 4.864, de 29.11.1965). Parágrafo Único (VETADO). Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edi-

ficações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à a-quisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qual-quer condomínio (VETADO).

Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos perti-

nentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela inde-penderão do consentimento dos condôminos (VETADO). Parágrafo Único - O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas. Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unida-

des isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pela disposição

de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato en-tre vicos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imó-

vel, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal dispensando-se a descrição in-terna da unidade.

Art. 8º - Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário


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Carteira Prof. n°: Admissão: / / Demissão: / /

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minos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá,

a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos con-dôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício,

ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004). Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da as-sembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das fra-

ções ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ide-ais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,

salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo sín-

dico ou por um quarto dos condôminos. Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois a-nos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Seção III - Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a recons-trução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das fra-ções ideais. § 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estra-

nho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao

valor das suas unidades imobiliárias. Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. 02. LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964

DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO E AS SUAS INCORPORAÇÕES IMO-BILIÁRIAS

TÍTULO I DO CONDOMÍNIO

Art.1º - As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavi-mentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou

em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, pro-priedade autônoma sujeita às limitações desta lei.


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ção das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de in-

teresse comum. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da

aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de ou-tro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da

aprovação da unanimidade dos condôminos. Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas

da sua conservação, de modo não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de

incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II - Da Administração do Condomínio Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condô-mino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condômi-

nos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fa-zer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da as-sembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI -

elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII -

cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a as-sembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de repre-sentação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,

os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante a-provação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabeleci-

do no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orça-mento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento in-

terno. § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condô-


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Nome: Função:

Endereço:



Nome: Função:

Endereço:



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Nome: Função:

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Garagens Vaga: Apto. / Bl.: Marca do Carro: Ano: Vaga:

Proprietário: Placa: Tem Seguro

Sim Não

Apto. / Bl.: Marca do Carro: Ano: Vaga:


Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não

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utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

possuidores, ou aos bons costumes. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por

cento sobre o débito. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à as-

sembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deli-berar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,

independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único.

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos,

e, entre todos, os possuidores. Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são insepará-veis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes aces-sórias. § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro

se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela

não se opuser a respectiva assembléia geral. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuá-rias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da mai-

oria dos condôminos. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as

obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convo-cada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos ne-

cessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos

condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restitui-


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tórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respecti-

vas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a pro-priedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral

de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigera-ção centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras

partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (redação dada pela Lei nº

10931, de 2004). § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testa-mento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar

daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e indivi-

dualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam. Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subs-crita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades,

ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os inte-ressados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condô-minos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomí-

nio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias,

forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regi-mento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes com-

pradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destina-

ção, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando qui-te. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do

condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004); II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não

alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as


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Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



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Sim Não



Sim Não



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Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



Sim Não



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de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condô-

mino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfei-torias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior

lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em con-

dições iguais, o condômino ao estranho. Subseção II - Da Administração do Condomínio Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,

escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resol-

vendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presu-me-se representante comum. Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.§ 1o As deli-berações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requeri-

mento de qualquer condômino, ouvidos os outros.§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipula-ção ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. Seção II Do Condomínio Necessário Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas

regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a

1.307). Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com pa-redes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir me-ação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe meta-de do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art.

1.297). Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício Seção I - Disposições Ge-rais Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclu-

siva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As par-tes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escri-


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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________106

LEGISLAÇÃO APLICADA A CONDOMÍNIOS 01. NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

(Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002) Capítulo VI

Do condomínio geral Seção I Do condomínio voluntário Subseção I Dos direitos e deveres dos condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá

-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destina-ção da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concor-rer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.§ 1o Se os demais condôminos assu-

mem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fize-rem.§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condômi-nos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipu-

lar solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente

ao seu quinhão na coisa comum. Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação re-gressiva contra os demais. Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que perce-beu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa

comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulte-rior.§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa

comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras

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07 - QUADRO CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DE VEÍCULOS:


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06 - QUADRO DE CONTROLE DE MANUTENÇÃO:

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05 - TERMO DE REQUISIÇÃO:

Termo de Requisição/Responsabilidade

Uso do Salão de Festas

REQUISITANTE: ____________________________________________________________________APTO: ___________________

DATA A SER RESERVADA: _____/_____/_____, das _________ h às _________ h.

Na qualidade de morador(a) do Condomínio Edifício_____________________________________________________

____________________________, situado nesta cidade na Rua ____________________________________________

_________, nº ______, sirvo-me da presente para requisitar para meu uso privativo, o Salão de Festas do Edifício, para a

data e horários acima indicados, pelo que, e na melhor forma de direito, comprometo-me e responsabilizo-me pelo

seguinte:

1. A não utilizar alto-falantes, rádios, toca-fitas ou quaisquer outros aparelhos e instrumentos sonoros, das 22h

às 6h;

2. A utilizar o Salão de Festas por mim, meus familiares e convidados, de tal forma a não perturbar a boa e o

sossego dos demais moradores;

3. Recolocar o Salão de Festas em suas condições originais de arrumação e limpeza, no prazo de 24 horas após

a sua utilização;

4. Por todo e qualquer dano sofrido pelo mobiliário, adornos, aparelhos, cortinas, tapetes e demais objetos que

guarnecem o referido salão, durante o período de sua utilização;

5. A cumprir os dispostos no Regulamento Interno, no que se refere ao uso do Salão de Festas, sobre os quais

tenho total conhecimento.

Local ______________________________________ data ____/____/____

Termo de Requisição/Responsabilidade

Declaro que recebi o Salão de Festas do Edifício na mais perfeita ordem quanto às instalações elétricas, hidráulicas e de pintura, bem como móveis e demais objetos, com exceção dos itens abaixo

assinalados:

Local ______________________________________ data ____/____/____

Requisitante Autorização do

síndico/zelador

Síndico/zelador


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04 - CONTROLE DE VEÍCULOS:

CONDOMÍNIO _____________________________________

CONTROLE DE VEÍCULOS


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APTO. PLACA DATA HORA

OBSERVAÇÕES ENTRADA SAÍDA ENTRADA SAÍDA

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Marca do Carro: Ano: Vaga:


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03 - CADASTRO DE MORADORES: CONDOMÍNIO _____________________________________

CADASTRO DE MORADORES

APTO. N.º: ________ BLOCO: _________

PROPRIETÁRIO INQUILINO

NOME DO MORADOR RESP.: ______________________________________ PROFISSÃO:______________________________

NATURALIDADE:______________________DATA DE NASCIMENTO: _____/_____/_____ E-mail:_______________________

FONE RES.:_________________________ FONE COMERC.:_________________________ CELULAR:_____________________

CPF: ____________________________RG:__________________ORGÃO: ______________ DATA EMISSÃO: _____/____/____

NOME DO CONJUGE:______________________________________________PROFISSÃO:______________________________

EM CASO DE EMERGÊNCIA PROCURAR POR:__________________________________ FONE:_________________________

ENDEREÇO DO TRBALHO: ___________________________________________________FONE:_________________________

HÁ QUANTO TEMPO RESIDE NO CONDOMÍNIO: ______________________________________________________________

ANO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL (SE PROPRIETÁRIO) :________________________________________________________

DEMAIS OCUPANTES DO APARTAMENTO:

EM CASOS DE LOCATÁRIO:

AUTOMÓVEIS: ALUGA VAGA(S) NA GARAGEM: SIM NÃO

N.º DE BICICLETAS:

ANIMAIS DOMÉSTICOS: SIM NÃO QUAIS?: ______________RAÇAS: _____________

__________________________________________

Natal, ________/________/________ _________________________________________________

Assinatura

OBSERVAÇÃO: Favor preencher com precisão e brevidade e devolve-la a portaria. Trata-se de uma ficha de informação

em CASO DE SINISTRO

NOTA: Solicitamos que informem à administração sempre que houver alteração nos dados acima.

NOME GRAU DE PARENTESCO DATA DE NASCIMENTO PROFISSÃO

NOME DO PROPRIETÁRIO ENDEREÇO TELEFONE

NOME DA CORRETORA DE IMÓVEIS ENDEREÇO TELEFONE

DATA DO INÍCIO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DATA DO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PRAZO

MARCA/TIPO PLACA N.º DA VAGA NA GARAGEM ALUGA – N.º DO APTO.


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________101

ANEXOS:

TIPOS DE ASSEMBLÉIA

PRINCIPAIS FINALIDADES

INQUILINO Nº MÍNIMO PRESENTES

Nº VOTOS

Ordinária Aprovação das Contas. Eleição do Síndico Previsão, Orçamentária.

Sem Procuração. Sem Procuração. Sem Procuração.

Qualquer número 1/2 + 1 dos legalmente representados.

Extraordinária Aprovação da Convenção. Com Procuração. Mínimo de 2/3 da fração ideal. Fração ideal.

Extraordinária Alteração da Convenção. Com Procuração. Mínimo de 2/3 da fração ideal. 2/3 da fração ideal.

Extraordinária Alteração do Regulamento Interno.

Com Procuração. Mínimo de 2/3 da fração ideal. 2/3 da fração ideal.

Extraordinária Pintura, Automação dos Portões, Compra de Interfones, etc.

Com Procuração. Qualquer número. 1/2 + 1 dos legalmente representados.

Especial Alienação, Concessão, Alteração do Destino.

Com Procuração. 100% da fração ideal. 100% da fração ideal.

Especial Reconstrução Com Procuração 1/2 + 1 da fração ideal 1/2 + 1 da fração ideal

DESPESAS INQUILI-NO

PROPRIE-TÁRIO

Problemas hidráulicos e elétricos usados em virtude de mal uso do imóvel pelo morador. X

Pequenos reparos nas instalações elétrica e hidráulica de pias, troca de lâmpadas e fusíveis ou consertos habituais.

X

Todos os demais problemas relacionados com instalações elétrica e hidráulica e que sejam relacionados ao funcionamento desses sistemas.

X

Pintura da fachada do prédio. X

Pintura interna dos apartamentos devido ao desgaste causado pelo tempo. X

Pintura interna dos apartamentos devido ao mau uso do imóvel pelo morador. X

Despesas com funcionários do condomínio (salário e encargos sociais). X

Indenizações trabalhistas pagas a funcionários do condomínio, resultante de sentença judicial, em reclamações ajuizadas anteriormente ao período do inquilino.

X

Despesas de água e luz X

Construções de benfeitorias (piscinas, saunas, academias de ginástica, vestiários, instalação de guaritas de segurança) e outras que se incorporem ao patrimônio e provoquem sua valorização.

X

Manutenção de piscinas e benfeitorias já existentes. X

Reformas ou reparos substanciais no maquinário da piscina, sauna ou outras benfeitorias X

Conservação e manutenção regular do maquinário existente X

Limpeza de salões de festas X

Troca de moveis, reformas e manutenção do salão de festas, do condomínio X

Compra de artigos para a decoração de hall e de áreas comuns do condomínio, tais como: quadros, gravuras, etc.

X

Consertos do sistema de elevadores do edifício, como por exemplo: troca de cabos principais. X

Manutenção regular dos elevadores do edifício, como troca de fusíveis, engraxamento, vistorias de rotina, porteiro eletrônico, antenas coletivas.

X

Troca de portas ou substituição de peças fundamentais dos elevadores que excedem à qualifi-cação de pequenos reparos.

X

Pagamentos para constituição do Fundo de Reserva do Condomínio X


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01 – ASSEMBLÉIA GERAL:

02 – PRINCIPAIS DESPESAS DO CONDOMÍNIO:

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Serviços Periódicos Água Fatura Consumo Variação de Consumo

Mês Vencimento Valor M3 M3 Valor R$ M3 %

Janeiro

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Setembro

Agosto

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Março

Maio

Julho

Junho

Outubro

Fatura Histórico de Consumo Reativo Execedente

Mês Vencimento Tarifa KWh Valor R$ KWh Valor R$

Janeiro

Fevereiro

Dezembro

Novembro

Setembro

Agosto

Abril

Março

Maio

Julho

Junho

Outubro

Energia

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TELEFONES DE UTILIDADE PÚBLICA

Conselho Tutelar 3206-5798

Correios 0800 57 00100/3220-

2500

Delegacia de Polícia 3232-2283

Energia Elétrica 0800-7010800

Fórum 3214-0210

IML 3232-6900

Polícia Federal 3204-5500

Polícia Rodoviária Estadual – (militar) 3203-1550

Posto de Saúde 3232-8438

Prefeitura 3232-4927

Procon 3232-7230

Pronto Socorro Municipal 3316-3967

Rodoviária 3316-4080

Secretaria de Ações Sociais e Cidadania 3232-4870

Secretaria de Educação 3232-4729

Secretaria de Esporte e Lazer 3232-8911

Secretaria do Meio Ambiente e Recursos Naturais 3232-8717

Bombeiros 193

Defesa Civil 199

Polícia Militar 190

Polícia Civil 147 – 3232-7665

Auxílio a Lista 102

Conserto Telefones 103

Embratel Informações 0800 703 2100

Embratel – Interurbano Internacional Informações 0800 703 2111

Embratel – Interurbano Internacional Via Telefonista 0800 703 211

Embratel – Interurbano Nacional Via Telefonista 0800 703 2110

Hora Certa Brasil 130

INSS Previdência Social 0800-780191

Serviço Despertador 134

Telegrama Fonado Nacional e Internacional 0800 570 0100

Água e Esgoto 0800 840195

Água e Esgoto - Clientes Especiais (Condomínios) 3232-4251

Ciretran 3232-1229

SAMU 192

Informações toxicologia 3232-7969


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Agenda Diária - Dezembro

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

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Serviços Periódicos Fatura

Mês

Janeiro

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Dezembro

Novembro

Setembro

Agosto

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Março

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Junho

Outubro

Data

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Data Efet. Empresa Validade Observações


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Controle Financeiro 1° Semestre

Despesas Fevereiro Janeiro Março Junho Abril Maio

Aluguel/Prestação

Água/Esgoto

Energia/Elétrica

Gás

Imposto Predial

Condomínio

Escolas

Automóvel

Combustível

Seguros

Cartões de Crédito

Prestações

Total

2° Semestre

Despesas Agosto Julho Setembro Dezembro Outubro Novembro

Aluguel/Prestação

Água/Esgoto

Energia/Elétrica

Gás

Imposto Predial

Condomínio

Escolas

Automóvel

Combustível

Seguros

Cartões de Crédito

Prestações

Total

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Agenda Diária - Novembro

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

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Agenda Diária - Outubro

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

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14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________29

Previsão Orçamentária

Meses Janeiro Fevereiro Março Abril

1 Pessoal / Encargos

1.1 - Salários

1.2 - Vale Transporte

1.3 - Cesta Básica

1.4 - Quitação / Férias

1.5 - Encargos Sociais

2 Consumo

2.1 - Luz / Força

2.2 - Água / Esgoto

2.3 - Gás

2.4 - Telefone

3 Manutenção / Conserto Equiptos.

3.1 - Elevadores

3.2 - Bombas

3.3 - Outros

4 Manutenção / Consertos Prediais

4.1 - Piscinas

4.2 - Jardins

4.3 - Material Limpeza

4.4 - Encanador / Eletricista

4.5 - Pedreiro / Pintor

4.6 - Outros

5 Administrativas

5.1 - Honorários Administradora

5.2 - Isenção do Síndico

6 Seguro

7 Diversos

7.1 - Despesas Gerais

7.2 - Despesas Extraordinárias

8 Fundo de Reserva

8.1 - Estabelecido pela Convenção ou

Assembléia

Total Geral

Meses Maio Junho Julho Agosto


1.1 - Salários


1.3 - Cesta Básica



2 Consumo

2.1 - Luz / Força


2.3 - Gás

2.4 - Telefone


3.1 - Elevadores

3.2 - Bombas

3.3 - Outros


4.1 - Piscinas

4.2 - Jardins




4.6 - Outros

5 Administrativas



6 Seguro

7 Diversos



8 Fundo de Reserva


Assembléia

Total Geral

GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________30

SERVICON – Administração de Condomínios Previsão Orçamentária

95


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________95

Agenda Diária - Setembro

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________94

Agenda Diária - Agosto

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31

Meses Setembro Outubro Novembro Dezembro


1.1 - Salários


1.3 - Cesta Básica



2 Consumo

2.1 - Luz / Força


2.3 - Gás

2.4 - Telefone


3.1 - Elevadores

3.2 - Bombas

3.3 - Outros


4.1 - Piscinas

4.2 - Jardins




4.6 - Outros

5 Administrativas



6 Seguro

7 Diversos



8 Fundo de Reserva


Assembléia

Total Geral

GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________31

SERVICON – Administração de Condomínios Previsão Orçamentária


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________32


Meses Janeiro Fevereiro Março Abril

1 Receitas Realizadas

1.1 - Dos Condôminos em Atraso

1.2 - Das Contas Condominiais

1.3 - Das Contas Antecipadas

1.4 - Das Multas Arrecadadas

1.5 - Outras Receitas

2 Despesas Realizadas

2.1 - Pessoal

2.2 - Encargos


2.4 - Luz / Força

2.5 - Telefone

2.6 - Gás

2.7 - Impostos

2.8 - Elevadores

2.9 - Bombas

2.10 - Manut. / Cons. Equip.

2.11 - Manut. / Cons. Predial

2.12 - Material de Limpeza

2.13 - Seguros

2.14 - Taxa de Administração

2.15 - Despesa Gerais


3 Resumo Financeiro

Saldo do Mês Anterior

Receitas Realizadas

Saldo Atual

4 Outras Contas - Saldo Atual

Fundo de Reserva

Poupança

Aplicação

Outras

93


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________93

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

Agenda Diária - Julho


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________92

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

Agenda Diária - Junho

33


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________33


Meses Maio Junho Julho Agosto








2.1 - Pessoal

2.2 - Encargos


2.4 - Luz / Força

2.5 - Telefone

2.6 - Gás

2.7 - Impostos

2.8 - Elevadores

2.9 - Bombas




2.13 - Seguros




3 Resumo Financeiro


Receitas Realizadas

Saldo Atual


Fundo de Reserva

Poupança

Aplicação

Outras


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________34


Meses Setembro Outubro Novembro Dezembro








2.1 - Pessoal

2.2 - Encargos


2.4 - Luz / Força

2.5 - Telefone

2.6 - Gás

2.7 - Impostos

2.8 - Elevadores

2.9 - Bombas




2.13 - Seguros




3 Resumo Financeiro


Receitas Realizadas

Saldo Atual


Fundo de Reserva

Poupança

Aplicação

Outras

91


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________91

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

Agenda Diária - Maio


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________90

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

Agenda Diária - Abril

35


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________35

Apto.

Bl. Data Histórico

Reclamações


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________36

Providências Apto.

Bl. Data Histórico

89


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________89

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

Agenda Diária - Março


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________88

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

Agenda Diária - Fevereiro

37


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________37

Informações Úteis - Pagamentos

FGTS - Depósito até o dia 07(sete) de cada mês, antecipando o recolhi-mento se não houver expediente bancário nesse dia. INSS - Até dia 20(vinte), prorrogado para o 1° dia útil seguinte, se o venci-mento cair em dia em que não haja expediente bancário. IRRF - O Imposto Retido na Fonte deve ser pago até o dia 15 do mês se-guinte. PIS/Folha de Pagamento - Até dia 20(vinte) subseqüente ao fato gerador.

Calendário 2010


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________38

Calendário 2009

Calendário 2011

87


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________87

Agenda Diária - Janeiro

1 ______________________________ ________________________________ ________________________________

17 _____________________________ ________________________________ ________________________________

2 ______________________________ ________________________________ ________________________________

18 _____________________________ ________________________________ ________________________________

3 ______________________________ ________________________________ ________________________________

19 _____________________________ ________________________________ ________________________________

4 ______________________________ ________________________________ ________________________________

20 _____________________________ ________________________________ ________________________________

5 ______________________________ ________________________________ ________________________________

21 _____________________________ ________________________________ ________________________________

6 ______________________________ ________________________________ ________________________________

22 _____________________________ ________________________________ ________________________________

7 ______________________________ ________________________________ ________________________________

23 _____________________________ ________________________________ ________________________________

8 ______________________________ ________________________________ ________________________________

24 _____________________________ ________________________________ ________________________________

9 ______________________________ ________________________________ ________________________________

25 _____________________________ ________________________________ ________________________________

10 _____________________________ ________________________________ ________________________________

26 _____________________________ ________________________________ ________________________________

11 _____________________________ ________________________________ ________________________________

27 _____________________________ ________________________________ ________________________________

12 _____________________________ ________________________________ ________________________________

28 _____________________________ ________________________________ ________________________________

13 _____________________________ ________________________________ ________________________________

29 _____________________________ ________________________________ ________________________________

14 _____________________________ ________________________________ ________________________________

30 _____________________________ ________________________________ ________________________________

15 _____________________________ ________________________________ ________________________________

31 _____________________________ ________________________________ ________________________________

16 _____________________________ ________________________________ ________________________________

qualquer acréscimo.

* Prestação de contas – As despesas e receitas do condomínio do mês an-

terior deverão ser apresentadas ao Conselho Fiscal/Consultivo, no prazo pre-visto na convenção do condomínio.

ANUAL: * JANEIRO – Contribuição Confederativa (Patronal) – Estabelece o artigo 8º da Constituição Federal que é livre a Associação Profissional ou Sindical, ca-

bendo aos Sindicatos a defesa dos direitos e interesses coletivos da categoria,

inclusive em questões judiciais ou administrativas. Referida contribuição deve ser paga pelo condomínio, em janeiro de cada ano cujo valor é estipulado por assembléia do sindicato. * FEVEREIRO - RAIS (Relação Anual de Informações Sociais)-Em data fixada pelo Ministério do Trabalho, o condomínio deve relacionar todos os emprega-

dos que tenham trabalhado mais de um mês no ano anterior. Mesmo os con-dominios que não tenham empregados devem apresentar a RAIS negativa.

* MARÇO – Contribuição Sindical dos Empregados – Neste mês o condomínio deve descontar 1(um) dia de serviço do salário base dos funcionários. * ABRIL - A contribuição descontada em março deverá ser recolhida ate o ultimo dia do mês, em favor do Sindicato dos Empregados. * JULHO – Data base dos funcionários de condomínio.

* NOVEMBRO – Décimo Terceiro Salário – até 30 de novembro, último prazo para pagamento do 13º salário de acordo com o Decreto 57.155 de 3 de no-vembro de 1965. Tem direito a receber 50% do 13º salário, proporcional ao

numero de meses trabalhados, desde que não tenha recebido por ocasião das férias. * DEZEMBRO – 13º Salário Decreto 57.155 de 3 de novembro de 1965 – Art. 1º - O pagamento da gratificação Salarial sera efetuada pelo empregador até

o dia 20 de dezembro, tomando por base a remuneração devida neste mês, de acordo com o tempo de serviço do empregado no ano em curso, efetuando os descontos legais.


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________86

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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________39

Telefones AB Nome:

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Telefones CD

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BENFEITORIAS (SUGESTÕES): - Sugere-se, para maior conforto, segurança, entretenimento e união entre os moradores do condomínio, as seguintes benfeitorias: * Playground; * Salão de Festas e de jogos; * Antena parabólica;

* Portão e porteiro eletrônicos;

* Gerador e central de gás; * Decoração da portaria e arborização.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS: - Com o crescimento de condomínios em Natal, surgiram empresas para pres-tarem serviços em condomínios prometendo serviços diversos, muitas vezes a

preços irrisórios. Chamamos a atenção para pesquisarem sobre a qualidade e

idoneidade dessas firmas, qual o tempo de atuação no mercado, se tem sede própria, se são filiadas a sindicato, se emitem nota fiscal, procurem saber em quais prédios prestaram tais serviços antes de contratá-las. Lembrem-se, às vezes o barato termina saindo mais caro. Não acredite em propostas mirabo-lantes.

OBRIGAÇÕES FISCAIS: Os condomínios têm inúmeras obrigações fiscais e sociais que devem ser re-colhidas mensalmente, enquanto outras são anuais.

MENSAL:

* IR fonte – O recolhimento IRF deverá ser feito na data da ocorrência do fato gerador. * PIS folha de pagamento – O tributo incide sobre a folha de pagamento e deverá ser recolhido até o dia 20 de cada mês subseqüente. * Folha de pagamento – Os funcionários devem ser pagos ate o 5º dia útil

de cada mês. Na contagem dos dias, incluir o sábado e excluir domingos e feriados, inclusive municipais. * CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados – A relação de

admissão e demissão de empregados do mês anterior deverá ser enviada ao Ministério do Trabalho (via Correio) ate o dia 07 do mês subseqüente, sem nenhum ônus para o empregador ate a data do vencimento. Após haverá multa estipulada pelo Ministério do Trabalho.

* FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – O prazo estipulado para recolhimento dos 8,0% devidos sobre os salários de cada funcionário é até o dia 7 do mês subseqüente, sem multa.

* Previdência Social INSS – Até o dia 20 do mês subseqüente, o recolhi-mento da GRPS (Guia de Recolhimento da previdência Social) não sofrerá


GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________85

MEDIDAS PARA REDUZIR DESPESAS SEM PREJUÍZO DA QUALIDADE DOS SERVIÇOS E DO BEM-ESTAR DOS CON-

DÔMINOS. 1. MANUTENÇÃO PREVENTIVA: - Evitar a necessidade de consertos de emergência nos equipamentos, os quais, geralmente, são extremamente onerosos. 2. PESSOAL: - Reduzir horas extras desnecessárias e funcionários ociosos.

- É importante preservar a segurança do prédio durante as 24 horas do dia, bem como fiscalizar os serviços de higiene e limpeza.

3. CONTRATAÇÃO DE ADMINISTRADORA: - A contratação de administradora especializada e idônea (muitas vezes a mais barata não é a melhor) pode dada a sua experiência, reduzir custos com materiais de expediente, transportes, serviços etc., além de evitar despesas futuras, principalmente as de ordem trabalhista pelo não cumprimento do De-

creto-Lei Federal n.º 9295 (vide item 6 - Pág.70).

4. ÁGUA: - Lavar automóveis com baldes. A utilização de mangueiras resulta em grande desperdício de água além de deixar molhado o piso da garagem. - Fazer trimestralmente, ou quando necessário, visita com bombeiro hidráuli-co aos apartamentos e pontos comuns do edifício a fim de detectar vazamen-

tos. - Verificar vazamentos nas cisternas e se o hidrômetro está danificado. - Acompanhar a leitura mensal, visando identificar aumentos abusivos de con-sumo. 5. ENERGIA: - Reduzir, se possível, a quantidade e/ou a potência de lâmpadas. - Substituir lâmpadas incandescentes por lâmpadas fluorescentes.

- Alternar o horário de funcionamento dos elevadores fora do horário de pi-que.

6. MATERIAIS DE LIMPEZA:

- Utilizar produtos mais baratos e controlar o consumo.

- Formar um estoque mínimo, evitando-se custos com transporte para com-prar material avulso.

7. RESERVA DE CAIXA: - É sempre bom que se tenha reserva de caixa para compra de produtos à vista, onde se conseguem melhores preços. - Evita-se a situação antipática de se cobrar “taxa extra”.


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ses tóxicos provenientes dos escapamentos automóveis. Os pilares e as vagas

de estacionamento devem ser pintadas com faixas sinalizadoras.

3. FUNCIONÁRIOS: - Todos devem ser constantemente treinados sobre técnicas de prevenção de acidentes e combate a incêndio. 4. ANTENA EXTERNA:

- É importante sua fixação perfeita e a colocação de cabos de aço para prote-gê-la da ação do vento.

5. PISCINAS: - Cercas e redes evitam a aproximação de crianças. O piso que contorna a piscina deve ser de material antiderrapante. A água da piscina deve receber o tratamento químico adequado e que sejam solicitados, regularmente exames médicos dos usuários, como forma de evitar doenças de pele.

6. SAUNA: - Sistema de aquecimento deve estar sempre em perfeito estado, com pisos antiderrapantes. É conveniente colocar placa informando que, para usar a sauna, deve-se estar em boas condições de saúde. Verificar se a porta que fecha não está quebrada ou emperrando, evitando-se alguém ficar preso aci-dentalmente.

7. PORTA DE VIDRO: - Devem receber adesivos de sinalização, para que fiquem bem visíveis. 8. ESCADAS DE SERVIÇO: - Devem ser iluminadas com luz do sol. As portas corta-fogo devem ter siste-ma automático e estar em perfeito funcionamento. Devem ter pisos antiderra-

pantes e corrimão para facilitar a ação em situações de emergência.

9. PÁRA-RAIOS: - A instalação deste equipamento deve seguir a norma NBR 5419/77 - Prote-ção de edificações contra descargas elétricas atmosféricas. De acordo com esta norma, os equipamentos precisam ser inspecionados periodicamente de 2 em 2 anos. A manutenção dos pára-raios é fundamental para evitar inciden-

tes com raios, que são bastante freqüentes em períodos de calor ou quando ocorre muita chuva.

10. INCÊNDIO: Vide Item 4 - Pág.78 11. ELEVADORES:

Vide Item 5 - Pág. 79


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* DICAS ANTI-FURTO EM CONDOMÍNIOS:

a) A seleção de empregados deve ser rigorosa, de preferência escolhendo

pessoas de nível escolar mínimo de 1º grau completo e sempre sendo muito bem referenciados;

b) A entrada de alguém no prédio deve ser feita com uma identificação previ-a, mesmo sendo parente de algum morador; c) O porteiro deve recusar as entregas que não tenham sido solicitadas; d) O morador deve comunicar ao porteiro se esta aguardando alguma entrega

ou visita; e) O interfone deve ser utilizado em qualquer caso, seja suspeito ou não; f) A iluminação deve ser suficiente e as entradas de prédios devem permitir uma ampla visão para o porteiro; g) Colocação de trincos e olho-mágico nos apartamentos é indispensável, as-sim como outros dispositivos de segurança que Possibilitem a observação de todo o corredor;

h) Instalação de alarmes sonoro ou luminoso e que fique à vista de todos os

moradores; i) Os condôminos não devem entregar as chaves dos apartamentos aos servi-çais; j) Atenção máxima ao entrar e sair do prédio. Qualquer suspeita de estranho deve ser comunicada imediatamente a policia; K) Todas as entradas devem conter grades; l) Alem dos serviços de um porteiro, é fundamental a contratação de um vigia noturno;

m) Existência de uma senha entre os moradores, que será acionada em caso de perigo; n) Quando ocorrer um assalto, procure manter a maior calma possível, ten-tando identificar com clareza os assaltantes para um possível reconhecimento

posterior. 14. TOMADA DE PREÇOS NA AQUISIÇÃO DE MATERIAIS/SERVIÇOS: - Recomendamos que sejam solicitados 03 (três) tomadas de preços na aqui-

sição de materiais/serviços e que sejam anexados aos recibos e notas fiscais correspondentes, para facilitar a atuação dos Membros do Conselho Consul-tivo/Fiscal e Assembléia para prestação de contas.

MEDIDAS DE PRECAUÇÃO E SEGURANÇA EM CONDOMÍ-

NIO: 1. CONSERVAÇÃO E LIMPEZA: - As instalações elétricas, hidráulicas, de gás, interfones etc., devem ser tri-mestralmente checadas por técnicos especializados, mantendo-as limpas e lubrificadas para reduzir defeitos, evitando-se colocar em risco a segurança do prédio (manutenção preventiva).

2. GARAGENS:

- Devem ter sistema de ventilação eficiente que garanta a dispersão dos ga-


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se não existe excesso de lâmpadas instaladas;

- 2. Outras dependências coletivas (corredores, playgrounds, salão de festas,

quadra de esportes) merecem igual cuidado; - 3.Troque as lâmpadas incandescentes por fluorescentes. Uma Fluorescente de 40W produz mais luz que uma incandescente de 100W e o consumo é me-nor; - 4. Instale minuterias (para controle de tempo) nos halls e escadas; - 5. Programe a utilização de áreas de lazer (quadra de jogos e salão de fes-

tas) em horários diurnos, evitando gastos desnecessários com refletores; - 6. Controle e funcionamento dos elevadores de acordo com os períodos de maior ou menor movimento, reduzindo o número de elevadores ligados em horários de menor movimento. Outro sistema adotado é colocar em elevador para os andares ímpares e outro para os pares; - Inspecione o forno elétrico da sauna, procurando evitar defeitos em sua ins-talação, mantendo o horário rígido de seu funcionamento. É bom colocar um

termostato para se obter a temperatura média desejada;

- A bomba de recalque só deve ser instalada com a orientação do fabricante. Deve ser acionada automaticamente quando o nível da caixa d’água estiver baixo. A manutenção dessa bomba deve ser feita periodicamente, para serem detectados possíveis vazamentos na rede de água do prédio. 11. DESINSETIZAÇÃO: - Só deverá ser feita por firma especializada devidamente registrada na COVI-SA, órgão da Secretaria de Saúde Pública. - É importante a qualidade do produto utilizado. Ás vezes, preço mais barato pode significar que o dedetizador está também usando produtos mais baratos, porém eficazes, embora nocivos à saúde humana. - A aplicação correta contra baratas e insetos rasteiros, protege a área imuni-

zada durante quatro meses sem problemas para os animais domésticos, cri-anças e adultos. - Verificando-se caixas de gordura é que se observa a presença de baratas. - Recomenda-se a aplicação pelo menos uma vez por semestre. 12. INTERFONES: - É um equipamento de suma importância para o conforto e segurança dos

moradores e visitantes. O porteiro deverá ser instruído a só permitir o acesso de pessoas estranhas ao prédio após a identificação e a autorização do condô-mino a ser visitado, através do interfone. - É aconselhável que se faça contrato de manutenção preventiva, para manter

sempre um bom funcionamento deste importante equipamento. 13. SEGURANÇA CONDOMINIAL: – Tornar o condomínio mais seguro com equipamentos de segurança existen-tes atualmente no mercado (cerca elétrica, cerca pulsativa, sensores, monito-ramento de áreas comuns através de vídeo-câmaras etc.) e treinar, se possí-vel, semestralmente, todos os funcionários do condomínio. As empresas deve-rão ser habilitadas junto ao Ministério da Justiça.


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das e sem proteção suficiente, facilitem a penetração nas cisternas/caixas

d’água de águas de chuva, levando impurezas para os reservatórios, o que

pode provocar doenças intestinais, diarréias, dermatites, conjuntivites etc. - O correto serviço deve começar pela remoção do lodo/lama e outros detritos e, após, pela micropulverização. - O Síndico deve executar a limpeza semestralmente, contratando firmas idô-neas e qualificadas que utilizam produtos químicos adequados, bem como, paralelamente, deve executar a análise química e bacteriológica dos reserva-

tórios d’água. 8. BOMBAS E MOTORES: - Constantemente ocorrem defeitos nas bombas d’água ou motores dos Con-domínios. A falta de água ou a paralisação do seu fornecimento por horas, para execução de consertos, causa transtornos, acarretando inúmeros proble-mas desagradáveis ao Síndico e aos condôminos.

- A maioria dos defeitos em bombas e motores é causada por deficiência na

execução da manutenção desses equipamentos. A simples lubrificação das partes móveis não é suficiente para que não haja defeitos graves ou queimas dos motores. É necessária rigorosa verificação técnica nos quadros elétricos e em particular nos conectores, nos automáticos de comandos, e ainda limpeza dos motores, verificando as partes elétricas, mecânicas, registro de rolamento de esfera, substituição de jogos de juntas, fusíveis, gaxetas, reles térmicos

etc. - A solução para estes problemas é assinar um contrato de manutenção e

conservação com empresa capacitada, pois, desta forma, suas futuras despe-sas serão restritas e atenuadas, somente ocorrendo os defeitos naturais de-correntes do desgaste das partes mecânicas, elétricas e outros, após o venci-mento da vida útil.

9. VAZAMENTO D’ÁGUA: - Às vezes, por falta de condição financeira momentânea, dificuldade de en-contrar um profissional que inspire confiança e até mesmo por falta de tempo,

o problema não é sanado de imediato. - Não são identificados a olho nu, pois quando não se infiltram para os aparta-mentos inferiores, escoa-se esta água pela tubulação de esgoto. O Síndico

não tem como controlar ou saber em qual apartamento existe o problema, não os eliminam. Além do aumento excessivo de conta de água, a bomba fun-ciona por mais tempo, aumentando o consumo de força e diminuindo seu ren-dimento técnico, a durabilidade do motor e demais peças, obrigando a mais

despesas. É fundamental a participação do morador, denunciando qualquer vazamento d’água em seu apartamento ou de seus vizinhos.

10. ECONOMIA DO CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA: - O Síndico deve conhecer bem as normas relacionadas com a economia de energia elétrica nos edifícios. Esses conhecimentos por mais rudimentares que sejam são utilíssimos, sobretudo para a solução imediata de problemas que surjam, ou para iniciativas que visem a evitar mais problema.

- 1. O sistema de distribuição dos pontos de luz no hall de entrada do edifício,


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relho sensor de vazamentos em estabelecimentos que utilizam botijões de gás

liqüefeito de petróleo ou encanado de nafta ou natural. É facultativo o uso de

sensor em prédios de até cinco andares e casas térreas residenciais. O Poder Executivo regulamentará a lei no prazo de 180 dias (15.11.1995) e o infrator do disposto na legislação, fica sujeito a multa correspondente a 40 Valor de Referência estabelecido pela Secretaria de Tributação, podendo ser aplicada em dobro em caso de reincidência.

5. ELEVADORES:

- Sem dúvida alguma, o elevador é o equipamento mais caro existente no edifício. - Por esta razão é que merece maiores atenções do Síndico, dos empregados e dos moradores. Por sua vez é o veículo que mais serve de comunicação en-tre os andares e a entrada principal ou de serviço, devendo propiciar conforto

e segurança aos seus usuários. Para tanto, ele exige não só cuidados especi-ais de manutenção, como de utilização, pois o bom funcionamento dos eleva-

dores é uma prioridade para todos. - Desta forma é necessário que a empresa que presta o serviço de manuten-ção seja idônea e experiente. - No caso de uma paralisação com passageiros no interior da cabina, não ten-te de forma alguma retirá-los; chame imediatamente a firma conservadora ou

em última hipótese peça auxílio ao Corpo de Bombeiros. - Ao mesmo tempo, procure acalmar e tranqüilizar os passageiros, avisando-os que já foram tomadas as providências necessárias.

6. LIMPEZA DE FOSSAS: - As fossas sépticas devem ser limpas no mínimo uma vez por ano, o que se-ria a parte preventiva do tratamento do esgoto, dando início a um novo ciclo

biológico. - Quando não é feita esta limpeza periódica, as fossas deixam de ser mini-estações de tratamento e tornam-se simples caixas de passagem (o objeto cai e passa direto “in natura” para as galerias pluviais). - A limpeza de fossas pode ser feita pelo próprio proprietário do imóvel, mas todo cuidado é pouco, pois o material proveniente da limpeza das fossas é

altamente poluente, podendo causar sérios danos à saúde. No transporte e lançamentos dos objetos, em hipótese nenhuma poderão ser utilizados bascu-lantes, sendo obrigatório o transporte em tanques hermeticamente fechados e o lançamento dos objetos por meio de mangueiras.

7. LIMPEZA DAS CAIXAS D’ÁGUA/CISTERNAS: - A lavagem e a desinfecção são tão importantes e necessárias que existe o Decreto-Lei n. 1675 de 11.07.68, tornando-as tão obrigatórias quanto o segu-ro contra incêndio. Este serviço deve ser efetuado semestralmente, e está sujeito a fiscalização pelo órgão competente. - Caixas d’água e cisternas poluídas ficam repletas de lama, lodo, areia e in-fectadas com germes, coliformes, bactérias micróbios causadores de inúmeras doenças.

- É comum também acontecer com tampas de vedação enferrujadas, corroí-


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dentes que causem danos a terceiros em elevadores, piscinas, playgrouds,

saunas etc., são reparados pelo condomínio e rateados por todos. Este seguro

cobre basicamente tudo, com exceção dos veículos guardados em garagens. * SEGURO DE VEÍCULOS: - O Condomínio poderá ser responsável por danos a veículos de terceiros no interior de suas garagens, parque de estacionamento (caso possua garagista), sejam estes de condomínios ou não e, obviamente, se provada sua culpa, ha-verá de repará-los. Para minimizar estes problemas , aconselha-se a contrata-

ção e/ou treinamento de uma equipe de empregados especializados e de comprovada confiabilidade civil na guarda de veículos. Alertamos para esta-rem em dia com o habite-se do Corpo de Bombeiros que é obrigatório ser re-novado anualmente, sob pena da seguradora não querer indenizar o sinistro por falta de habite-se. O condomínio tem que possuir também o CNPJ e o ha-bite-se do Iplanat.

4. SEGURANÇA NO COMBATE A INCÊNDIO: - Item que, tanto o Síndico como os moradores, nunca devem vacilar, obser-vando sempre detalhes importantes como:

1) Em caso de incêndio no prédio, o que fazer para salvar a sua vida e a de seus parentes;

2) como proceder até a chegada do Corpo de Bombeiros, que geralmente de-pende do trânsito e de outros fatores;

3) saber evitar o pânico que mata mais que o próprio fogo;

4) saber examinar as condições de funcionamento do material contra incêndio

e saber utilizá-lo em caso de perigo; 5) saber que tipo de extintor deve ser usado para cada classe de incêndio; 6) saber como organizar a evacuação de um prédio em chamas; 7) nunca usar elevadores ou trancar-se em banheiros em caso de incêndio; 8) manter bem treinados para todo tipo de combate a incêndio, principalmen-

te os serviçais do condomínio (porteiros, zeladores, garagistas etc.). - Enfim, é importante a conscientização de todos, principalmente do Síndico

que deve anualmente: 1) renovar o seguro contra incêndio;

2) recarregar os extintores de incêndio; 3) utilizar mangueiras de incêndio e colocá-las periodicamente penduradas expostas ao sol para evitar mofo;

4) Convocar anualmente o Corpo de Bombeiros para vistoria nos equipamen-tos de combate a incêndio e efetuar treinamento com moradores e serviçais do prédio;

5) Treinar o pessoal junto ao Corpo de Bombeiros em cumprimento a NR 23 do Ministério do Trabalho. - Todos os estabelecimentos comerciais, industriais, clubes, entidades, hospi-tais, hotéis, motéis, restaurantes e similares e prédios residenciais com mais

de cinco andares, serão obrigados a se equipar com aparelhos de sensor de vazamento de gás, como forma de prevenção para evitar vazamentos e con-sequentemente, acidentes. - É o que determina a lei n. 6.772, sancionada pelo governador Garibaldi Al-

ves Filho e publicada no diário oficial da união que dispõe sobre o uso do apa-


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- Demissão: preparar rescisão de contrato e levar ao Sindcom/RN ou Ministé-

rio do Trabalho para homologação (se o funcionário demitido contar mais de

um ano de serviço).

8. EMPRESAS ESPECIALIZADAS EM PORTARIA/LIMPEZA: - Apresenta custos mais elevados do que a administração direta, embora ofe-reça algumas vantagens tais como: fardamento, substituição do funcionário faltoso e menor envolvimento Síndico x Empregados.

- Deve-se incluir no contrato, que a fatura mensal só será paga mediante a

apresentação da nota fiscal de serviços, cópia de pagamento, encargos soci-ais, 13º salário, recibo de férias etc. - Condomínio poderá ser co-responsável em casos de ações trabalhistas. - Os condomínios que contratarem mão-de-obra terceirizada, são obrigados a cumprir a seguinte Convenção Coletiva de Trabalho firmada entre o Sipcern e Sindcon.

PRINCIPAIS SERVIÇOS EM CONDOMÍNIOS: 1. COMPRAS DE MATERIAL DE CONSUMO: - Deve-se formar estoque mínimo, evitando a interrupção dos serviços por falta de material. Sugere-se comprar de dois em dois meses, evitando-se a inflação e gasto com combustíveis (transporte).

- Deve-se guardar em local apropriado e controlar o consumo.

- Já existem empresas que entregam em domicílio.

2. CONTRATOS DE MANUTENÇÃO E SERVIÇOS: - Para evitar fazer serviços de urgência, onde nem sempre são encontradas as pessoas certas e os preços são bem mais altos, sugere-se o contrato mensal de manutenção periódica. (Manutenção preventiva é muito mais barata e efi-caz do que a corretiva). - Isto se refere à manutenção de bombas, interfones, central de gás, porteiro

eletrônico, piscinas, saunas, elevadores etc.

3. SEGUROS: * SEGURO CONTRA INCÊNDIO: - A Lei 10.406, 10-01-2002, em vigor desde 11-01-2003 em seu artigo 1-.346 , tornou obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incên-

dio ou destruição, total ou parcial. Portanto, o Síndico responderá isoladamen-te por danos causados em caso de sinistro quando deixar de fazer o seguro ou renová-lo e/ou pelo seguro mal contratado.

* SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL: - Embora a lei não obrigue, sugere-se sua contratação, evitando-se despesas futuras. Este seguro é o que garante o patrimônio do condomínio, cobrindo

prejuízos decorrentes da própria existência. - A queda de uma antena coletiva, a queda de um vaso de uma janela, aci-


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- Já a NR9 (Portaria nº 25 de 29/12/94) estabelece a obrigatoriedade da ela-

boração e implantação, por parte de todos os empregados, através da anteci-

pação e do controle da concorrência de riscos ambientais existentes no meio de trabalho. 3. AUXÍLIO FUNERAL: - Os empregados adiantarão aos familiares dos seus empregados, quando do falecimento do mesmo, a importância equivalente a um piso da categoria para

fazer face as despesas com o funeral. A aludida importância será compensada por ocasião do pagamento das verbas rescisórias aos sucessores do emprega-do falecido. 4. DIREITO DE RECEBER O PIS/PASEP: De acordo com o art. 1º da Lei 7.859, de 25 de outubro de 1989 – legislação complementar à CLT, é assegurado ao trabalhador o recebimento do ABONO

ANUAL, no valor de um salário mínimo vigente na data do respectivo paga-

mento. O pagamento deverá ser feito pelo Banco do Brasil S/A e pela Caixa Econômica Federal, mediante os termos do art. 2º da citada Lei. Os condomí-nios que não possuem convênio com a Caixa Econômica Federal – CEF para pagamento das contas do PIS, diretamente aos empregados, deverão propor-cionar aos mesmos, sem prejuízo algum, meio expediente de trabalho, para que se proceda ao recebimento do mesmo. Os empregados só receberão o

PIS/PASEP dos condomínios que possuem CNPJ. Recomendamos aqueles que não sejam inscritos no CNPJ que o façam, sob pena de ter que pagar o PIS ao

funcionário. 5. GARANTIA AO APOSENTADO: - Fica vetada a dispensa sem justa causa do empregado que estiver há menos

de 12 meses de aquisição do direito a aposentadoria e estiver há mais de 05 anos com o mesmo empregador, devendo para tanto, comprovar perante o empregador o tempo de serviço.

6. DAS LICENÇAS DO EMPREGADO: Fica garantida a todo empregado, a ausência ao serviço, sem prejuízo salarial, nas seguintes hipóteses: a) de 02 (dois) dias consecutivos em caso de faleci-mento do cônjuge, ascendentes e descentes, ou seja, respectivamente: espo-

so, esposa, pai, mãe, avô, avó e/ou filhos e netos; b) de 03 (três) dias conse-cutivos em virtude de seu casamento; c) de 05 (cinco) dias corridos no decor-rer da primeira semana do nascimento de seu filho, a título de licença paterni-

dade.

7. FUNCIONÁRIOS PRÓPRIOS: - Admissão: assinatura da carteira profissional, preenchimento do livro de empregados e outros documentos. Deverá ser confeccionado fardamento pa-

dronizado. Promover treinamento dos funcionários no que se refere a comba-te contra incêndios, uso de interfones etc. Mensalmente: Folha de pagamento, preenchimento de guias para recolhimen-

to de INSS, FGTS, PIS etc.


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Lembramos ainda que é obrigatório afixar em local visível o quadro de horário

dos funcionários, como preceitua o artigo 74 da CLT.

SUGESTÃO: Em virtude da dificuldade de se dar intervalo para refeições e descanso em Condomínio, que não há pessoa disponível para substituir estas folgas e impossibilidade de se deixar a portaria sem ninguém nestes interva-los, sugere-se que seja adotado o horário corrido de 6 (seis) horas com inter-valo de apenas 15 (quinze) minutos, que é normal, além de se eliminar qual-quer tipo de horas extras, ou a escala de 12/36 horas, conforme aprovado na

Convenção Coletiva de Trabalho, homologada pelo SINDICOM. - Da Jornada Extraordinária de Trabalho: A jornada extraordinária de tra-balho será remunerada com adicional de 65% (sessenta e cinco por cento) sobre a hora normal, com exceção dos domingos (quando não em escalas de revezamento considerado dia normal), feriados, folgas e jornada dobrada que deverá ser remunerada com adicional de 100% (cem por cento), admitindo-se o acordo de compensação entre as partes (empregador/empregado).

a) Jornada de trabalho de 12/36 (doze horas trabalhadas por trinta e seis de

descanso): Ficam os empregadores autorizados a manter e/ou instituir, a jor-nada de doze (12) horas de trabalho com folga de 36 (trinta e seis) horas, com a obrigatoriedade de ser homologada pelo Sindicado sem custo ao con-domínio, sob pena de ser considerada nula. O Sindicato laboral ficará obrigado a homologar a escala no prazo de 90 dias, sendo obrigatório o depósito da escala acima de 10 empregados por escala, obrigando-se no caso de recusa

da homologação, a declarar os motivos, por escrito; b) Hora extra na jornada de 12x36: A cada jornada de 12 (doze) horas na escala de trabalho, será

computado em favor do empregado, 01 (uma) hora extra com o adicional pre-visto na clausula quarta, a título de intervalo de refeição/descanso, qualquer que seja o dia e quando o trabalho for executado no período noturno, será computada além da hora extra já referida, mais uma (1) hora extra noturna

reduzida, totalizando 15 horas extras mês para o porteiro/vigia diurnos e 30 horas extras mês para os porteiros/vigia noturno. – Férias: Fica facultado ao empregado vender até 10 (dez) dias de férias me-diante sua vontade e determinação, caso o empregador assim deseje.

- Cursos de qualificação e atualização profissional: Os trabalhadores farão anualmente, curso de qualificação e atualização profissional custeado pelo empregador.

2. PROGRAMA DE CONTROLE MÉDICO DE SAÚDE OCUPACIONAL (PCMSO), PROGRAMA DE PREVENÇÃO DE RISCOS AMBIENTAIS (PPRA) E PPP (PERFIL PROFISSIOGRÁFICO PREVIDENCIÁRIO):

- Segundo a NR7 (Portaria nº de 29/12/94) todas as empresas, inclusive os condomínios, independente do número de empregados, estarão obrigados a cuidar da saúde, prevenir as doenças ocupacionais (doenças adquiridas no

ambiente de trabalho) e os acidentes no trabalho, implantando o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional - PCMSO. Esse programa deverá aten-der aos diferentes riscos a que o funcionário está exposto. Pela Convenção Coletiva obrigam-se os empregadores a providenciar e custear estes progra-mas anualmente, 60 dias após o registro e arquivamento da Convenção na

DRT.


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vigias noturnos.

- Uniformes: É obrigatório o fornecimento gratuito de no mínimo 02 unifor-

mes de trabalho para execução da atividade subordinada, por ano. - Adicional por Acúmulo de Cargo: Desde que devidamente autorizado pe-lo empregador com a anuência do sindicato laboral, os empregados que ve-nham a exercer acumulativa e habitualmente outra função farão jus à percep-ção de adicional correspondente a 20% do respectivo salário base contratual. – Salário Habitação: O empregado residente no local de trabalho tem direito

a até 25% (vinte e cinco por cento) sobre o piso salarial, a título de salário habitação, devendo constar, nas folhas de pagamento e nos respectivos reci-bos, com destaque, a parcela fixa do salário habitação, tanto na coluna de verbas a pagar e a descontar, na mesma proporção. - Para efeito de pagamento de salário será observado: a) Pagamento do repouso semanal remunerado com base na lei nº 605/49; b) A hora normal será calculada sobre a jornada de 220 h mensais, mesmo na jornada 12 x 36;

c) No domingo e feriado o intervalo refeição e as horas extras noturnas serão

calculadas com acréscimo de 100% sobre a hora normal; d) Mês de 30 e 31 dias para efeito de cálculo de hora extra intervalo de refeição e reduzidas no-turnas. - Descumprimento da Convenção: O descumprimento das cláusulas pri-meira, quarta e nona da convenção coletiva importam na penalidade corres-pondente a 01 (um) piso da categoria, previsto na letra “a” da clausula pri-

meira, e o descumprimento das demais cláusulas, desta será correspondente a 10% (dez por cento) do piso da categoria por mês, previsto na letra “a” da

cláusula primeira, aplicável em dobro, no caso de reincidência, cujo valor será revertido em favor do sindicato, salvo as cláusulas que têm estipuladas mul-tas. Lembre-se que a carga horária diária nunca deve exceder 8 horas e que deve

haver intervalo para refeições/descanso de no mínimo 1 hora e no máximo 2 horas. Deverá ser pago pecuniariamente as horas eventualmente trabalhadas nestes intervalos conforme Lei Nº. 8.923/94 que entrou em vigor em 27 de Julho de 1994, Art. 71, parágrafo 4o. Atentar para que pelo menos a cada 7

semanas a folga do funcionário seja no domingo. A lei obriga que a carteira do funcionário seja assinada no prazo máximo de 48 horas e portanto, nin-guém deve trabalhar sem sua carteira assinada, mesmo os aposentados sem

invalidez, devendo-se eliminar a figura dos "Serviços Prestados sem vínculo empregatício". Semestralmente solicitar as carteiras de trabalho dos funcioná-rios para atualizar, bem como as carteiras de saúde/vacinas dos filhos. É pru-dência não admitir que empregados morem, em dependências do próprio pré-

dio. As gratificações, horas extras e refeições de caráter duradouro (cesta bá-sica pagas em dinheiro), poderão ser incorporadas aos salários para fins de direito, por isso que devem ser evitados. Informar mensalmente até o dia 15,

as horas extras dos funcionários trabalhadas nos feriados, mesmo que traba-lhem em escala de revezamento. Nunca permita que o funcionário aposentado por invalidez trabalhe no condomínio bem como àqueles que estejam em be-nefício do seguro desemprego. Lembramos que as rescisões de contrato de funcionários com período de trabalho de mais de 12 meses têm que ser ho-

mologadas no SINDICOM ou na Delegacia Regional do Ministério do Trabalho.


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PERGUNTAS E RESPOSTAS QUE O SÍNDICO PRECISA SABER:

1. Quem pode convocar assembléia? - Em geral é convocada pelo síndico, mas pode também ser convocada por 1/4 dos moradores, se a Convenção não dispuser de forma diferente.

Existe também a possibilidade da Convenção do Condomínio prever que o subsíndico ou os membros do conselho também convoque.

2. Em que situações o locatário vota em assembléia? - Inicialmente tem-se que observar se a unidade habitacional está adim-plente com as taxas condominiais, pois se trata de pré-requisito para se

votar em assembléia. Em estando, conforme disciplina a Lei 9.267/96, o locatário poderá votar em todas as despesas que não envolvam taxas ex-traordinárias, desde que o condômino-locador não compareça à assem-bléia.

3. O que pode ser votado em assembléia? - A assembléia poderá deliberar exclusivamente sobre a matéria que cons-

tar na Ordem do Dia do Edital de Convocação. É proibido que assembléia delibere matérias de cunho relevante que não constem do Edital, mesmo constando na Ordem do Dia o item Assuntos Gerais. 4. Qual a importância do Edital de Convocação?

- O Edital de Convocação é o veículo que dá publicidade e oportunidade para que os condôminos possam estar em assembléia, a fim de deliberar

os assuntos previamente elencados. Observa-se que qualquer assunto que não esteja no Edital de Convocação e seja de relevância para o cotidiano condominial, não poderá ser votado, haja vista que os condôminos foram cerceados do direito de exercer o voto democrático, a favor ou contra as matérias votadas em assembléia.

O grande perigo é aprovar uma matéria de relevância para o condomínio

no item Assuntos Gerais, pois é passível de anulação judicial, vez que, conforme disciplina o art. 12, § 5°, da Lei 4.591/64, o condômino que não estiver presente em assembléia terá obrigação de acatar suas deliberações, porém, se tal deliberação não foi previamente noticiada, não pode o condômino sofrer as sanções previstas no artigo acima citado. 5. Existe a necessidade de registrar em cartório as atas de assem-

bléia? - A ata de assembléia, em regra, é um ato jurídico perfeito, desde que não aponte qualquer vício que venha a propiciar sua nulidade. As atas de assembléia sem registro somente têm valor perante os condôminos e de-mais moradores do prédio. Para que a ata de assembléia tenha valor pe-rante terceiros, com por exemplo, bancos, órgãos públicos, dentre outros, deve a mesma ser registrada, pois somente assim ela terá publicidade,

condição indispensável para sua validade plena perante terceiros.


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6. Existe a necessidade de após uma assembléia, fazer uma ata escri-

ta?

- Toda deliberação de assembléia deve ser registrada por escrito, em livro próprio ou em folhas avulsas, desde que conste a assinatura dos condôminos presentes. Nota-se que a ata de assembléia também pode ser assinada so-mente pelo presidente e pelo secretário da assembléia, sendo obrigatoriamen-te acompanhada da lista de presença dos condôminos. Nenhuma deliberação de assembléia que não conste em ata escrita tem valor no mundo jurídico.

7. É legal a votação secreta em assembléia? - A Convenção do Condomínio tem o poder de normatizar a forma de votação. Também pode a própria assembléia deliberar qual será a forma de exercício do voto, não existindo qualquer vedação legal no voto secreto. 8. É permitido votar em assembléia mediante procuração?

- A legislação brasileira permite expressamente a utilização de procuração

pública ou particular para que o condômino ausente se faça representar por outra pessoa. 9. Existe possibilidade de limitar o número de procurações por condô-mino para votar em assembléia? - A lei não limita a quantidade de procurações que uma pessoa pode receber

para votar em assembléia, porém a convenção ou regimento ou uma delibera-ção de assembléia tem o poder de limitar a quantidade de procurações outor-

gadas a uma só pessoa. Assim, se existir regramento impedindo que uma pessoa vote por procuração representando mais de uma unidade, o regra-mento condominial proíbe a utilização de mais de uma procuração.

10. É necessário o reconhecimento de firma na procuração? - Segundo dispõe o Código Civil, em seu artigo 654, § 2°, um terceiro poderá exigir que a procuração traga firma reconhecida, sendo assim, não é obrigató-rio mas sim, necessário.

11. Pode o síndico ou o conselho aumentar a taxa de condomínio ou o pró-labore do síndico ou criar taxa extra sem aprovação de assembléi-

a? - Em regra não, pois somente a assembléia tem poder de deliberar aumento ou criação de despesas para o condomínio. Porém, se o regime de contribui-ção de taxa ordinária for deliberado por assembléia para que seja rateio real

mensal, não necessita o síndico de convocar mensalmente uma assembléia para fazer a simples divisão aritmética.

12. Quais os pré-requisitos para convocação de assembléia? - Elaborar Edital de Convocação, constando nele: dia, hora, local e assuntos a serem tratados. Deverá ser entregue a todos os condôminos com a antece-dência prevista na Convenção do Condomínio, observando a forma que a Con-venção determina para a circulação do Edital.


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ros; b) vistoria dos equipamentos de incêndio, pelo corpo de bombeiros (habite-

se); c) recarregar os extintores contra incêndio, e d) renovação do seguro obrigatório contra incêndio. 18. EMPRESAS TERCEIRIZADAS: - As empresas de locação de mão-de-obra que locarem mão-de-obra para

Condomínios Residenciais, Mistos e Comerciais; e também para Shoppings Centers, se obrigam a seguir a Convenção Coletiva de Trabalho – Sindcom. 19. CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS: - O síndico deve controlar e fiscalizar as ações da pessoa ou firma a quem delegou poderes para executar serviços para o condomínio sob sua responsa-bilidade, como também procurar se inteirar das leis trabalhistas/

previdenciárias e fiscais para evitar prejuízos para o condomínio.

PESSOAL NO CONDOMÍNIO: 1. FUNCIONÁRIOS: - É homologado pela Delegacia Regional do Trabalho do Rio Grande do Norte, "Convenção Coletiva de Trabalho", mediante acordo do Sindicato Patronal (SIPCERN) e Sindicato dos Empregados em Condomínios (SINDCOM/RN). A-

lertamos para os assuntos de maior relevância nela contida: - Cesta Básica: Fica garantido a quem ganha até o salário estimado na Con-venção uma cesta básica mensal composta de itens constantes na Convenção ou tickett alimentação no valor de R$ 60,00 e fornecida até o 5º dia útil de cada mês. Recomendamos não fornecer o valor da cesta em dinheiro, já que a convenção proíbe. - Insalubridade e Periculosidade: Os empregadores devem fornecer luvas,

botas de borrachas e máscaras aos empregados que manipulem com lixo ou produtos que afetem a sua saúde, sob pena do pagamento de 20% do salário base, a título de Insalubridade. Recomenda-se pagar a periculosidade aos funcionários que ocupam cargo de eletricista. - Desconto das Mensalidades Sindicais: Os empregadores se obrigam efe-tuar o desconto mensal de 2% do piso salarial de todos os empregados asso-ciados em favor da entidade sindical profissional, o qual deverá ser recolhido

ao SINDCOM/RN, até o 10º dia após o referido desconto, assegurado o direito

de oposição do interessado perante a diretoria do sindicato, manifestado por escrito. - Escala de Trabalho e Regime de Compensação: A cada jornada de 12(doze) horas na escala de Trabalho, será computado em favor do empregado, 01 (uma) hora extra com o adicional previsto na Cláusula Quarta, a título de

intervalo de refeição/descanso qualquer que seja o dia e quando o trabalho for executado no período noturno, será computado além da hora extra referi-da, mais (01) uma hora extra noturna reduzida, totalizando 15 horas-extras-

mês para o porteiro/vigia diurno e 30 horas-extras-mês para os porteiros/


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em que não disponha das respectivas notas.

- Encaminhado ao Conselho Consultivo/Fiscal até o dia 15 do mês subsequen-

te para ser dado o parecer. - Distribuir cópia de balancete aos moradores, colocar uma cópia no quadro de avisos e prestar contas em assembléia de condôminos. - Quando solicitado por condômino, a pasta contendo a prestação de contas deve ser apresentada, mas sempre na presença de pelo menos um membro do Conselho, em local, data e horário por ele determinado. É conveniente que

esta solicitação seja feita por escrito. 14. RELAÇÃO DE INADIMPLENTES: - É terminantemente proibido expor em local público a relação dos condômi-nos inadimplentes, conforme artigo 42 da Lei nº 8078, que dispõe sobre o código de defesa do consumidor. 15. GUIA DO INSS:

- A Lei nº 1197, de 14/7/94, obriga a exposição em local visível, as guias INSS, devidamente carimbadas pelo Ministério do Trabalho ou pelo Sindicato da categoria. 16. ASSEMBLÉIAS: - Devem constar a pauta resumida e realizadas no tempo máximo de 1 hora

através de assuntos objetivos. A participação deve ser exclusiva e restrita aos proprietários e moradores. Medidas estas evitarão que as reuniões se tornem

enfadonhas levando ao seu esvaziamento. 17. PRAZO DE EXECUÇÃO DE SERVIÇOS - Recomendamos a manuten-ção preventiva e serviços:

- semanalmente a) limpeza de piscinas; b) limpeza geral do prédio (escadarias, halls, salão de festas, garagens). - mensalmente

a) revisão dos elevadores - solicitar pelo menos uma vez por mês uma vistori-a por parte da empresa contratada para dar a manutenção e uma vez por se-mestre para fazer treinamento com os funcionários/moradores como devem

utilizá-lo e providências em casos de pessoas presas e acidentes com a má-quina. - semestralmente a) manutenção preventiva das bombas, interfones, porteiros eletrônicos, cen-

tral de gás, saunas, gerador, antenas coletivas/parabólicas, para-raio, etc; b) limpeza de fossas e sumidouros; c) limpeza de caixa de água/cisternas;

d) revisão elétrica e hidráulica - para prevenir vazamentos e incêndios; e e) dedetização; f) treinamento dos funcionários. - anualmente a) treinamento dos funcionários e dos moradores no combate a incêndio pelo

corpo de bombeiros; que também poderá instruí-los quanto a primeiros socor-


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13. Quem pode ser síndico de condomínio?

- A lei prevê que qualquer pessoa pode ser síndico de condomínio, condô-

mino ou não. A Convenção do Condomínio tem o poder de restringir quais pessoas que podem se candidatar à função de síndico. Se a convenção determinar que o somente os condôminos podem ser síndicos, tem-se que obedecer o instrumento convencional. 14. É necessário quorum qualificado para eleição de síndico?

- Desde que conste na Ordem do Dia do Edital de Convocação, a assem-bléia pode deliberar com qualquer números de condôminos presentes à assembléia. 15. O síndico tem poder de voto na assembléia para eleição de no-vo síndico? - Todo condômino tem o direito de votar em qualquer assunto da Ordem

do Dia Edital de Convocação, inclusive para eleição de síndico. Tem-se que

observar apenas se ele está adimplente e é condômino ou procurador de algum condômino. 16. Por quanto tempo pode-se exercer a função de síndico? - Conforme dispõe o ordenamento jurídico, o mandato do síndico não po-de exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Algumas convenções deter-

minam que o mandato do síndico terá a vigência de um ano, permitida a reeleição. A grande questão é saber se o síndico pode ser reeleito por di-

versas vezes, perpetrando indefinidamente na função. A legislação dá o direito à Convenção de regulamentar a lacuna da quantidade de vezes para a reeleição.

17. O síndico pode ser remunerado? - Sim. A Lei 4.591/64, em seu artigo 22, § 4°, determina que a assembléia que eleger o síndico, irá fixar o pró-labore, caso a convenção dispuser diferentemente. Ou seja, se a convenção determinar que o pró-

labore do síndico será apenas a isenção da taxa condominial, somente uma assembléia com quorum de 2/3 dos condôminos poderá modificar tal determinação. Tem-se que observar que sobre o pró-labore do síndico

existe a incidência de tributação. 18. O síndico tem direito de receber 13°? - Somente se a assembléia deliberar favoravelmente sobre o pagamento

do 13° do síndico e a convenção não dispuser de forma diferente. 19. Em que situações o síndico pode ser destituído?

- O síndico poderá ser destituído, sem qualquer motivo justificável, medi-ante a aprovação de 2/3 do total dos condôminos em assembléia geral, especificamente convocada para esse fim conforme o artigo 22, § 5° da Lei 4.591/64. De outra parte, se o síndico não tiver cumprindo com suas obrigações, tais como: prestação de contas, e irregularidades na

administração, poderá ele ser destituído com quorum de maioria de 50%


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mais um do total dos condôminos presentes em assembléia.

20. Quais são as atribuições do síndico? - Dentre as principais atribuições do síndico, encontra-se a de representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, nos atos necessá-rios à defesa dos interesses comum; dar imediato conhecimento à assembléia nos procedimentos judiciais ou administrativos de interesse comum; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações de assem-

bléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as contri-buições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à as-sembléia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro edificação. Tudo conforme disciplina o artigo 1.348 do Código Civil e artigo 22 da Lei 4.591/64.

21. Quais são as funções do subsíndico?

- Conforme estabelece o § 6° do artigo 22 da Lei 4.591/64, compete à Convenção prever a eleição do síndico, sunsíndico, definido as atribuições. Observa-se que, caso o síndico seja destituído ou renuncie, o subsíndico irá assumir o mandato de forma tempóraria, até que seja eleito o novo síndico, mas se a convenção dispuser que o subsíndico irá cumprir o restante do mandato, não será necessária uma nova eleição.

22. Quem pode compor o Conselho Consultivo e Conselho Fiscal?

- Segundo dispõe a Lei 4.591/64, em seu artigo 23, somente o condômino (proprietário) poderá ser membro do Conselho Consultivo. Para ser membro do Conselho Fiscal o Código Civil, em ser artigo 1.356, não restringe ao con-dômino (proprietários) o direito de ser membro do Conselho Fiscal, podendo

assim, o inquilino exercer tal função. 23. O Conselho tem o poder de aprovar contas? - Não, em hipótese alguma, o Conselho tem poder de aprovar contas, pois o

Conselho Consultivo tem como finalidade ser um órgão de consulta do síndico, podendo assessora-lo para definir e traçar os rumos da administração. Já o Conselho Fiscal tem como finalidade emitir parecer sobre as contas do síndico,

a fim de que a assembléia possa aprova-las ou não, assim, fica claro que so-mente a assembléia tem o poder de aprovar contas da administração do síndi-co.

24. Quais os tipos de obras no Condomínio? - O condomínio pode ter três tipos de obra: a voluptuária, a útil e a necessá-ria, conforme determina o artigo 1.341 do Código Civil.

Obra Voluptuária: As voluptuárias são as obras de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o torne mas agradável ou sejam de elevado valor (artigo 93, § 1° - Código Civil). Assim verifica-se que a obra voluptuária é aquela que não seria importante realizar, como por

exemplo, a substituição de cêramica nas colunas do prédio por granito. Para a


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bolsado tão logo possível, com autorização do Conselho Consultivo/Fiscal.

- Para evitar a desvalorização real do fundo de reserva, deve-se aplicá-lo em

caderneta de poupança ou outros títulos de curto prazo. 9. TAXA DE CONDOMÍNIO: - Resultado do rateio proporcional É das despesas do condomínio. - Deve sempre ser prevista com relativa folga, para se ter saldo de caixa para ocorrer despesas imprevistas, urgentes e inadiáveis, evitando-se sempre a

antipática cobrança de taxas extras. Sugerimos antecipar em pelo menos 2 dias a data limite para o vencimento das taxas, já que geralmente as guias pagas com cheque demoram 48 horas para entrar na conta do condomínio.

10. COBRANÇA DE INADIMPLENTES: - Após 30 dias de atraso, enviar aviso de débito e carta-cobrança com prazo para quitação dos débitos. Expirado o prazo, entregar ao advogado para co-brança judicial. O Síndico deverá exercer rigoroso controle sobre os pagamen-

tos das taxas de condomínio e envidará esforços junto aos eventuais inadim-

plentes visando a que regularizem a situação. Esgotados todos os meios ami-gáveis, cumpre recorrer a justiça através de advogado. Medida capaz de de-sestimular atrasos, terão a aprovação pela próxima Assembléia, de medidas mais duras para os pagadores em atraso: correção monetária, mais multa de 2%, e juros de mora de 1% ao mês. É costume cobrar-se apenas correção do valor, o que beneficia o devedor em detrimento daqueles que pagam em dia.

11. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL: - A escritura de compra e venda só será lavrada no cartório mediante declara-ção do Síndico comprovando estar a unidade em dia com suas obrigações pa-ra com o Condomínio. 12. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA:

- Como há reajuste de salário e/ou de serviços, há necessidade de se reajus-

tar a taxa de condomínio. - Tendo em vista que sempre a maioria dos condôminos não comparecem à Assembléia, e que reajuste não é um aumento real, sugere-se evitar Assem-bléias para se analisar o óbvio. Quando houver aumento real da taxa, ai sim, deve ser mediante aprovação em Assembléia. - Deve-se enviar a todos os condôminos, juntamente com a guia para paga-

mento da taxa de condomínio, previsão orçamentária, explicando-se as razões dos reajustes.

- Não deve dispensar multas/juros de condôminos em atraso. 13. PRESTAÇÃO DE CONTAS: - Deve ser mensal e de fácil entendimento. - Pasta contendo: Encaminhamento ao Conselho Consultivo/Fiscal, extratos

bancários, documentos de receitas e despesas. É importante que sejam exigi-dos nota fiscal e recibo, de todos os fornecedores e prestadores de serviços, em função de possível fiscalização do Fisco Municipal, Estadual ou Federal. O

Condomínio poderá ser obrigado a recolher os impostos devidos, nos casos


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a) convenção, regimento interno, CNPJ, CEI/INSS, cadastro vale transporte

do SETRANS, apólice de seguros, alvarás, contrato de manutenção dos eleva-

dores, contratos de prestação de serviços de terceiros etc. A/Z fina para balancetes e pareceres do Conselho Consultivo/Fiscal.

5. RECIBO/NOTA FISCAL: - Reiteramos o alerta para que continue a pedir recibo/nota fiscal de compras de materiais e serviços, nominais ao condomínio, em tudo que for adquirido

para o edifício, sob pena de se ter que pagar o respectivo imposto com as de-

vidas multas por não tê-las exigido, em casos de fiscalização do fisco. 6. CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE E ADMINISTRAÇÃO:

- Em virtude da exigência do Conselho Regional de Contabilidade e Adminis-

tração, com base em decreto lei Federal, que obriga o condomínio a contratar um profissional habilitado perante o referido conselho, importante pelo menos 1 vez por ano comunicar ao Conselho que o condomínio está habilitado cum-

prindo o que determina o decreto lei, evitando-se assim, auto de infração com

multas variando de 400 a 2000 UFIRs.

7. RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO: a) Ordinárias Salários e encargos sociais. Honorários do Síndico e/ou administradora.

Água, luz e gás. Seguro obrigatório contra incêndio. Manutenção de elevadores. Pequenos serviços. Contratos de manutenção (bombas, interfones, central de gás). Compra de material (limpeza, elétrico, hidráulico, piscina, sauna, etc.). Fundo de reserva. Vales Transportes e Cestas Básicas.

b) Extraordinárias Referem-se às inovações e reparações, úteis ou voluptuárias, que interessem ao condomínio. c) Rateio Se a utilização das partes e serviços comuns é usada por todos, as despesas devem ser rateadas pelos co-proprietários, na proporção de suas frações ide-ais.

8. FUNDO DE RESERVA: - Deve ser expressamente previsto na Convenção, sob pena de ser ilegal a sua cobrança aos condôminos. Só pode ser utilizado pelo Síndico mediante autorização do Conselho Consultivo. - Não deve ser utilizado nas despesas habituais do condomínio, mas apenas para as vultosas, urgentes e inadiáveis. Porém, na falta de numerário, o Sín-

dico pode utilizar-se deste fundo para evitar prejuízos ao condomínio, evitan-

do-se multa e/ou corte nos fornecimentos de serviços, desde que seja reem-


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realização dessa obra é necessário o quorum de 2/3 do total dos

condôminos aprovando em assembléia.

Obra Útil: As úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem (artigo 93 § 2° - Código Civil). Para exmeplicar, podemos lembrar que a modernização de um elevador é uma obra útil, pois dará mas facilidade e comodidade aos condôminos na utilização do bem comum. Para tanto será necessário que a maioria do total das condôminos, ou seja, 50% mais um,

aprovem a realização da obra. Obra Necessária: Como o próprio nome sugere, são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou eivtar que se deteríore (artigo 93, § 3° - Código Civil). Para tanto será necessário que a maioria simples dos condôminos, ou seja, 50% mais um, dos presentes em assembléia, aprovem a realização da obra.

25. Pode se realizar obras sem autorização da assembléia? - Em regra não, mas, excepcionamente, se a obra for necessária e urgente e de pequeno valor, pode a mesma ser realizada sem a prévia aprovação da assembléia. 26. O condomínio responde por roubo ou furto nas unidades habi-

tacionais? - Conforme citado na questão 27, o condomínio somente terá responsabi-

lidade objetiva se sua convenção ou regimento interno assim deliberar, caso contrário, a responsabilidade do condomínio será subjetiva, ou seja, somente se o seu representante legal ou seus empregados agiram em desconformidade da lei, que o condomínio deverá reparar o dano. Tem-se

que observar se o condomínio em assembléia o item segurança, contra-tando empregados para tal destinação. Ressalta-se que, se o condomínio tiver cláusula de não responsabilidade civil, este não poderá responder por danos sofridos.

27. Pode o condômino alugar a sua vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio?

- Conforme disciplina o artigo 1.338 do Código Civil, o condômino poderá alugar sua vaga de garagem a pessoas estranhas desde que a ofereça em iguais condições aos condôminos e demais moradores do prédio.

28. Pode o condômino vender a sua vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio? - O Código Civil, em seu artigo 1.339, § 2°, determina expressamente

que: caso o condômino deseje vender sua vaga de garagem a outro condômino, não existe qualquer vedação para a transação, porém, para que a venda seja realizada a terceiros (pessoas estranhas), é necessário que a convenção não disponha de forma contrária, bem como não ocorra oposição por parte da assembléia geral.


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29. O condômino tem direito de alterar sua unidade, afetando a facha-

da do prédio?

- O condômino só poderá realizar obras que altere a fachada do prédio medi-ante aprovação prévia da assembléia, observando o quorum mínimo de 2/3 dos condôminos anuindo para a alteração. Pode-se dar como exemplo de alte-ração: mudança de cor das varandas, envidraçamento da varanda, colocação de grades e toldos, dentre outras.

30. Pode o condômino fechar o hall de entrada do elevador em seu andar? - Mesmo com a anuência de seu(s) vizinho(s) de andar, o condômino somente poderá efetuar o fechamento mediante autorização de assembléia, com quo-rum de 2/3 dos condôminos aprovando. 31. O condômino morador no último andar pode colocar trancas na

porta do elevador de acesso a seu andar?

- Mesmo que a unidade habitacional ocupe todo o andar de acesso ao eleva-dor, o condômino não terá o direito de obstruir a circulação dos demais con-dôminos nas áreas comuns, pois, se o elevador dá acesso ao hall de entrada (área comum) não pode o condômino, sem autorização prévia da assembléia, com quorum qualificado, impedir o acesso ao local.

32. Apartamento de cobertura deve arcar com os custos as despesas de conservação do terraço, para impedir que as unidades abaixo so-

fram reflexos das intempéries da natureza? - Em regra os terraços dos prédios de condomínios são mantidos pelas despe-sas coletivas, mas quando o prédio contém unidades habitacionais que ocu-pam a cobertura, e estes têm terraços individuais, compete ao proprietário a

obrigação de manter a impermeabilização do local, de modo a impedir que os efeitos da natureza afetem outras unidades. 33. A área comum do condomínio que é utilizada de forma exclusiva

pelo condômino, de quem é a responsabilidade de mantê-la? - Existem alguns casos em que o condomínio é detentor de espaços comuns que podem ser utilizados de forma individual tais como depósitos, armários

em garagem, dentre outros. Nesses casos o condômino que utiliza de forma exclusiva a parte comum do condomínio deve arcar com as despesas de ma-nutenção.

34. Quando uma pessoa adquire um imóvel em condomínio, e esta u-nidade habitacional é detentora e débitos. O comprador assume a dí-vida?

- A questão em comento tem sua resposta prevista em lei, o artigo 1.345 do Código Civil não deixa dúvidas de que o comprador do imóvel assume todos os débitos oriundos da unidade habitacional, inclusive multas e juros. 35. O único bem de família pode ser penhorado por débitos condomi-

niais?


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ASSUNTOS ADMINISTRATIVOS DO CONDOMÍNIO:

1. CONVENÇÃO: - É obrigatória por força da Lei n.º 10.406, de 10-01-2002, em vigor desde 11-01-2003. - Tem caráter contratual, porque deriva da vontade dos que subscrevem. - É uma autêntica Lei interna destinada a regrar os direitos e deveres de to-

dos os ocupantes do edifício. - A Lei exige quorum de 2/3 das frações idéias dos proprietários que com-põem o condomínio, para sua aprovação e/ou alteração. - Após assinada deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

2. CONVOCAÇÃO PARA A.G.O.: - O Síndico deve, sempre, convocar Assembléia para eleição do síndico, prefe-

rencialmente 30 dias antes do término do seu mandato. 3. GUARDA DE DOCUMENTOS: - A lei Nº. 6.434 de 15 de julho de 1977 acrescenta dispositivo à lei Nº 4591, de 16 de Dezembro de 1964 (lei do condomínio), art. 22 que obriga o condo-mínio manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais neces-sidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

- Portanto, convém guardar as pastas em local seguro e mantê-las em bom

estado de conservação. Esta não se aplica a encargos sociais que devem ser guardados pelo prazo mínimo de 20 anos.

4. ARQUIVO DE DOCUMENTOS: Para melhor arquivar os documentos do Condomínio, após parecer do Conse-lho Consultivo/Fiscal e aprovação do condomínio às prestações de contas mensais, sugerimos comprar 02 pastas tipo a/z da mais grossa e 2 pastas a/z

finas para: A/Z grossa para arquivar documentos trabalhistas: a) recibo de pagamento de empregados; b) guia de recolhimento de INSS, PIS, FGTS, Contribuição Sindical, ISS e Im-posto de Renda (se houverem); c) rescisão de contrato de trabalho, aviso de férias, seguro desemprego; d) cadastramento do PIS, RAIS, Cadastro Geral de Empregados/Desempregados;

e) fichas de salário família, financeira, contratos de experiência, opcão de FGTS, pedido de vale transporte; e f) outros documentos ligados a pessoal. A/Z grossa para arquivar recibos/notas fiscais/faturas: a) recibo de água, luz, elevadores, seguros, gás, administração; b) recibos de serviços prestados por terceiros; c) guias/controles de recebimentos de taxas de condomínio; d) outras despesas constantes da prestação de contas.

A/Z fina para documentos/contratos importantes do condomínio:


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Indenizações trabalhistas pagas a funcionários

do condomínio, resultante de sentença judicial,

em reclamações ajuizadas anteriormente ao período do inquilino.

X

Despesas de água e luz X

Construções de benfeitorias (piscinas, saunas,

academias de ginástica, vestiários, instalação de guaritas de segurança) e outras que se incor-

porem ao patrimônio e provoquem sua valori-

zação.

X

Manutenção de piscinas e benfeitorias já exis-tentes.

X

Reformas ou reparos substanciais no maquiná-

rio da piscina, sauna ou outras benfeitorias X

Conservação e manutenção regular do maqui-nário existente

X

Limpeza de salões de festas X

Troca de moveis, reformas e manutenção do

salão de festas, do condomínio X

Compra de artigos para a decoração de hall e

de áreas comuns do condomínio, tais como:

quadros, gravuras, etc.

X

Manutenção regular dos elevadores do edifí-

cio, como troca de fusíveis, engraxamento, vistorias de rotina, porteiro eletrônico, antenas

coletivas.

X

Troca de portas ou substituição de peças fun-damentais dos elevadores que excedem à qua-

lificação de pequenos reparos.

X

Pagamentos para constituição do Fundo de

Reserva do Condomínio X 57

- Apesar da lei determinar que o bem de família é impenhorável, existem

exceções, dentre elas o débito condominial, que, por ser originário do pró-

prio imóvel, pode acarretar penhora e a perda do imóvel. 36. O condômino inadimplente pode votar em assembléia? - Não. A legislação deixa bem claro que o condômino inadimplente não tem o poder de votar nas deliberações de assembléia, conforme está pre-visto no artigo 1.335, inciso III do Código Civil.

37. Quando o condômino proprietário aluga seu imóvel, de quem é a obrigação de pagar a taxa extra? - A lei 8.245/91, em seu artigo 22, deixa bem claro que compete ao pro-prietário a obrigação do pagamento das despesas extraordinárias do con-domínio e o artigo 23 do mesmo dispositivo legal determina que as despe-sas ordinárias é de competência do inquilino.

38. Quem contribui para a conta “Fundo de Reserva”? Locador ou Locatário? - Como foi exposto na questão anterior, o item G do artigo 22 da Lei do Inquilino não deixa margens para dúvidas, quem contribui é o Locador (proprietário). Observa-se que quando o fundo de reserva for utilizado para o custeio ou complementação das despesas ordinárias, a obrigação

de repor será do inquilino, na proporção ao período da ocupação do imó-vel.

39. Em que situações o condomínio pode usar o “Fundo de Reser-va”? - Na Convenção do Condomínio devem vir explícitas as situações em que

pode se usar o fundo de reserva. Normalmente usa-se para despesas ne-cessárias e emergenciais. 40. O Código Civil de 2002 obriga o condomínio a alterar a Conven-

ção? - Não. A Lei 10.406/2002 que criou o Novo Código Civil não impõe aos condomínios a obrigação de alterar sua convenção. Porém, conforme dis-

ciplina o artigo 2.035, parágrafo único: “nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecimentos por este código para assegurar a função social da propriedade e dos con-tratos”. Observa-se que o legislador deixou claro que somente as cláusu-

las que forem incompatíveis com ordenamento jurídico vigente não serão aplicadas, sendo assim, as disposições convencionais que afrontarem a lei ficarão em desuso, valendo somente o disposto na legislação.

41. Para aprovação e alteração do Regimento Interno é necessário quorum qualificado? - Antes de vigência do Código Civil de 2002 não existia quorum qualificado para discutir regimento interno, excetuando quando previsto em conven-

ção. Contudo, a nova lei determina em seu artigo 1.531 - Depende da a-


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provação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção;

a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de

aprovação pela unanimidade dos condôminos (Redação dada pela Lei n°. 10.931, de 02 agosto de 2004). - retirando a expressão “Regimento Interno”, gerando entendimento de maioria simples, o quorum para sua aprovação. 42. Os empregados em condomínio devem seguir o que determina a CLT - Consolidação das Leis Trabalhistas?

- Não. Apesar dos condomínios terem a obrigação de cumprir e fazer cumprir os preceitos previstos na CLT, existe também a obrigação de observar e cum-prir o que determinam as Convenções Coletivas de Trabalho de cada estado. 43. Para que serve a Convenção Coletiva de Trabalho - CCT? - A CCT é o instrumento normativo onde os sindicatos laborais e patronais convencionam cláusulas que passam a ter força de lei com a finalidade precí-

pua de normatizar a relação de trabalho. A CCT tem legalidade ampla e irres-

trita, pois é amparada pela Constituição Federal e pela CLT, onde o legislador deu aos sindicatos poderes para, inclusive quando for o caso, reduzir salários, que é, teoricamente, a parte imutável da relação de emprego. As CCTs são de extrema relevância, pois demonstram as vicissitudes regionais que o legisla-dor não poderia observar, vez que sua função é criar leis de abrangência na-cional. Assim, com o bom senso que é peculiar dos representantes sindicais,

as relações de trabalho são lapidadas ao ponto de praticamente eliminar to-das as questões inerentes à matéria.

44. Existe prazo para efetuar pagamento de rescisão de contrato de trabalho? - Sim. Conforme preceitua o artigo 447 as CLT, as rescisões de contrato de

trabalho devem ser pagas no primeiro dia após o final do contrato, no caso de cumprimento do aviso prévio em caso de dispensa ou indenização do aviso prévio, o empregador deverá efetuar o pagamento da rescisão, 10 dias após a entrega do aviso prévio. Observa-se que as rescisões deverão ser feitas no

sindicato laboral, em local que não existir, na DRT - Delegacia Regional do Trabalho.

45. Qual a importância da entidade sindical patronal para a categoria? - Os condomínios, enquanto empregadores, deverão estar observando as nor-mas vigentes no tocante às relações de trabalho previstas na CLT e na CCT. À entidade sindical patronal cabe a representação dos direitos de seus represen-

tados, sendo que um dos papéis primordiais para os condomínios é a partici-pação da entidade sindical patronal nas negociações coletiva, onde serão dis-cutidas e acordadas normas complementares na relação de trabalho. Além

disso, podemos destacar que a entidade sindical patronal poderá estar ofere-cendo aos seus representados diversos outros tipos de serviços, como por exemplo: a correta interpretação e aplicação das normas contidas no Código Civil; assessoria administrativa e jurídica, dentre outros.

46. Como os conselheiros poderão ser destituídos?


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sinistro total, condenação do edifício pela autoridade pública ou quando um

condômino não aceitar atos do Síndico, cabendo recursos à Assembléia.

- A convocação pode ser feita pelo Síndico ou condôminos, dentro dos prazos estabelecidos na Convenção. - modo de convocação depende do tamanho do condomínio. Nos grandes, por edital nos jornais da cidade. Nos pequenos, é enviado o edital a residência do morador, protocolando o seu recebimento. - Devem constar nos editais data, hora, local e ordem do dia, sob pena de

nulidade. - Não devem votar os condôminos que exerçam cargos de Síndico, Sub-Síndico e Membro do Conselho Consultivo, quando a votação versar sobre contas ou quaisquer atos por eles praticados. - Condôminos podem ser repre-sentados por procuradores devendo constar do mandato (com firma reconhe-cida) poderes especiais ao mandatário para comparecer a Assembléia, discutir a matéria, votar e ser votado.

- Para presidi-la, deve-se escolher condômino experiente em reuniões condo-

miniais, bem como secretário (desde que não seja o Síndico) para elaborar as atas e comunicar suas decisões aos condôminos, no prazo máximo de 8 dias após a sua realização. 11. CONSULTORIA CONDOMINIAL: - Empresa contratada para levantar os problemas do condomínio, elaborando

um diagnóstico, sugerindo mudanças e introduzindo estratégias/controles condominiais.

12. PRINCIPAIS DESPESAS DO CONDOMÍNIO:


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DESPESAS INQUILINO PROPRIETÁRIO

Problemas hidráulicos e elétricos usados em

virtude de mal uso do imóvel pelo morador. X

Pequenos reparos nas instalações elétrica e hidráulica de pias, troca de lâmpadas e fusíveis

ou consertos habituais. X

Todos os demais problemas relacionados com

instalações elétrica e hidráulica e que sejam

relacionados ao funcionamento desses siste-

mas.

X

Pintura da fachada do prédio. X

Pintura interna dos apartamentos devido ao desgaste causado pelo tempo.

X

Pintura interna dos apartamentos devido ao mau uso do imóvel pelo morador.

X

Despesas com funcionários do condomínio

(salário e encargos sociais). X

pessoa abnegada, com tempo disponível, e que possua conhecimentos traba-

lhistas, jurídicos e condominiais.

- Na ausência destas qualificações, a auto gestão pode representar sérios ris-cos a saúde financeira do condomínio, pois inexperiência do Síndico resulta muitas vezes em dispendiosas ações trabalhistas, prejuízos na contratação de serviços e altos custos de transporte e material de expediente. Existem inú-meros casos tramitando na justiça, através do qual o condomínio busca res-sarcir-se dos prejuízos que o gestor lhe proporcionou. Em função disso, a des-

pesa com a contratação de uma administradora poderá ser insignificante. - Em virtude da recente exigência do Conselho Regional de Contabilidade, ba-seado no Artigo 15 do Decreto-Lei Federal n.º 9295, de 27.05.1946, o Condo-mínio fica obrigado a contratar um profissional habilitado no referido Conse-lho, para responder pela parte contábil do edifício. Alguns condôminos de nos-sa capital, já receberam Auto de Infração com multas variando de 400 a 2000 UFIR’s pela não comprovação da existência do citado profissional. Desta for-

ma, a “Autogestão” passou a ser impraticável, confrontando-se com a legisla-

ção em vigor.

7. CONSELHO CONSULTIVO/FISCAL E SUAS ATRIBUIÇÕES: a) Conselho Consultivo/Fiscal - Composto de, no mínimo, três condôminos efetivos e três suplentes. - Eleitos pelo prazo máximo de dois anos, podendo ser reeleitos por igual pe-ríodo, devendo coincidir com o mandato do Síndico.

b) Atribuições do Conselho Consultivo/fiscal - Cumprir e fazer cumprir a convenção e o Regimento Interno. - Participar das Assembléias. - Reunir-se em caráter ordinário, uma vez por ano, e, extraordinariamente quando necessário.

- Assessorar o Síndico. - Dá parecer nas prestações de Contas.

- Auxiliar ao Síndico no planejamento e contratação de serviços e benfeitorias. 8. MORADORES E VISITANTES: - Cumprir a Convenção e Regimento Interno (direitos e deveres

9. FUNCIONÁRIOS (PRÓPRIOS OU DE EMPRESAS ESPECIALIZADAS): - Cumprir as tarefas indicadas pelo Síndico. - Cumprir o Regimento Interno.

10. ASSEMBLÉIA GERAL: - É o órgão máximo deliberativo do Condomínio, dela participando todos os condôminos ou seus inquilinos.

- As Assembléias Gerais podem ser: a) Ordinárias: anualmente b) Extraordinárias: convocadas pelo Síndico ou por ¼ dos condôminos no mí-nimo.

c) Especiais: previstas por Lei, para a solução de problemas resultantes de


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- Os conselheiros só poderão ser destituídos em Assembléia Geral especi-

ficamente convocada, que preencha o “quorum” previsto na Convenção a

respeito e no silêncio desta, em primeira convocação, por maioria de vo-tos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. 47. O Conselho pode destituir o síndico? - Não. A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão

que o escolhe, isto é, da Assembléia Geral, mediante o voto da maioria absoluta dos condôminos presentes ao ato (50% mais um) e desde que fundamentada na prática de irregularidade, na não prestação de contas, ou nos atos de má gestão, nos termos do artigo 1349 do novo Código Ci-vil. 48. O novo Código Civil permite a exclusão do condômino anti-

social?

- Não. O artigo 1337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribui-ção condominial como sansão cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, constitucional (artigo 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

49. O inquilino pode participar do Conselho? - Sim. O novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto

de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em As-sembléia, não se exigindo que sejam condôminos, com a competência específica de análise das contas do Síndico.

50. O locatário é condômino? - Não. Nos termos do artigo 1334, parágrafo 2º, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamen-te não serem proprietários, forem titulares de direito à aquisição da pro-

priedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

51. O síndico pode votar na Assembléia de Condomínio? - Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrá-

rio, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

52. O síndico, membros do conselho consultivo e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em Assem-bléia? - Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer

membro do conselho fiscal e/ou consultivo, bem como empregados do


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condomínio, através de cláusula expressa na Convenção.

53. Os condôminos inadimplentes têm direito a voto nas Assembléias? - Não. O artigo 1335, III, do novo Código Civil expressamente veda a partici-pação e o voto do inadimplente nas Assembléias Gerais de condôminos. 54. Quantas Assembléias deverão ser realizadas anualmente pelo condomínio?

- O artigo 1350 do novo Código Civil determina que haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária dos condôminos para aprovar o orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e e-ventualmente eleição do síndico e a alteração do Regimento Interno. Com relação às Assembléias Gerais Extraordinárias, serão estas realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o síndico ou 1/4 dos condôminos.

55. É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

- Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, que é um banco de dados gerido por uma entidade particular (Associação Comercial de São Paulo), o SECOVI-SP NÃO RECOMENDA A ADOÇÃO DE TAL POSTURA, em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, liquidez e exigi-bilidade (artigo nº 586, caput e nº 618, I, ambos do Código de Processo Ci-

vil). Assim, caso seja utilizada, a inscrição mencionada, o condomínio se su-jeitará a responder por eventuais danos morais causados. O poder judiciário

poderá, ainda, responsabilizar a empresa administradora conjuntamente com o condomínio pelo pagamento da indenização por danos morais. 56. É permitido colocar o número do apartamento do condômino ina-

dimplente no demonstrativo financeiro do condomínio? - Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm o direito de saber quais e quantos são os condô-minos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte

dos condôminos, bem como de um dever que o síndico possui de prestar con-tas à comunidade condominial.

57. É possível tornar automática a multa para o condômino reiterada-mente inadimplente? - Não. Há possibilidade da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribui-ção mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres, des-

de que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia que reúna o quorum de 3/4 dos condôminos restantes (conforme o artigo 1337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabili-

zará a iniciativa. 58. O boleto de condomínio pode ser protestado? - Não é recomendado. O boleto do condomínio não se enquadra no rol dos títulos executivos extrajudiciais constante no artigo nº 585 do Código de Pro-

cesso Civil, sendo documento produzido unilateralmente pelo credor, sem for-


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mente ao Conselho Consultivo/Fiscal e distribuindo cópia do balancete a todos

os moradores. E, posteriormente prestar contas em assembléia de condômi-

nos previamente convocada.

2. MUDANÇA DE SÍNDICO: - Sempre que ocorrer mudança de Síndico, o Condomínio deverá comunicar a alteração à Secretaria da Receita Federal através do preenchimento do docu-mento próprio, instruída com os seguintes documentos: a) Ata da Assembléia

que elegeu o novo Síndico; xerox da Identidade e CPF do Síndico eleito

(autenticadas).

3. SUB-SÍNDICO: - Auxilia o Síndico ou substitui em casos de ausência temporária ou vaga (dependendo da convenção). Eleito juntamente com o síndico, pelo prazo má-ximo de dois anos, podendo ser reeleito pelo mesmo período. O Síndico não é responsável pelos atos praticados pelo Sub-Síndico, pois ambos são meros

mandatários do Condomínio, com suas responsabilidades perfeitamente defi-

nidas.

4. ADMINISTRADORA: - A Lei permite que o Síndico delegue as funções administrativas do Condomí-nio (não podendo ser transferidas as funções de representação) a pessoa físi-ca ou jurídica, sob sua responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia

Geral, em face da complexidade das obrigações sociais e de várias medidas a serem tomadas para a legalização do empreendimento, contratos de manu-

tenção de serviços, prestações de contas mensais etc. - A Administração do Condomínio deverá ser entregue a empresa idônea e especializada, ficando o Síndico obrigado a fiscalizar e controlar todos os atos da referida administradora, para depois prestar contas ao Conselho Fiscal. Essa empresa deverá dispor de um contador habilitado junto ao Conselho Re-gional de Contabilidade e administrador ao Conselho Regional de Administra-

ção. - Desta forma, caberá ao Síndico apenas a administração interna do prédio, ficando as demais obrigações que requerem mais trabalho e conhecimentos específicos, a cargo da administradora.

5. CONTADOR: - No Condomínio, o papel do contador se restringe basicamente ao preparo

das folhas de pagamento, encargos sociais e balancete mensal. Geralmente

não possui conhecimentos sobre os assuntos condominiais, seus serviços são limitados, e toda despesa com material de expediente, xerox, transporte etc., corre por conta do condomínio.

6. AUTOGESTÃO: - É a administração feita pelo próprio Síndico, sem a interferência de adminis-tradora ou contador, arcando com a total responsabilidade pela boa ou má

execução de suas tarefas. É justificada, quando existe no condomínio uma


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NORMAS PARA FUNCIONAMENTO DO CONDOMÍNIO:

1. O SÍNDICO E SUAS ATRIBUIÇÕES:

a) O Síndico - Pode ou não, ser condômino, pessoa física ou jurídica estranha ao Condomí-

nio.

- Será eleito em primeira convocação por quorum mínimo de 2/3 dos condô-minos ou com o quorum que determinar a convenção, em segunda convoca-ção. - Eleito por um prazo máximo de dois anos, permitida a reeleição. - Convém que possua conhecimentos gerais de administração, procedimentos contábeis, leis trabalhistas e previdenciária etc.

b) Atribuições do Síndico

- Representar ativa e passivamente o Condomínio em juízo ou fora dele, exer-cendo todos os atos de interesse comum, nos limites de suas atribuições con-feridas pela Lei ou pela Convenção do Condomínio; - Exercer a administração interna do edifício, no que diz respeito a sua vigi-

lância e moralidade, bem como os serviços que interessam a todos os mora-dores; - Sempre acatar a Convenção, o Regimento Interno e as decisões das assem-

bléias, cumprindo-as e fazendo-as cumprir; - Participar de todas as Assembléias condominiais, comunicando suas delibe-rações aos condôminos no prazo máximo de oito dias; - Cuidar da higiene e segurança do prédio;

- Cuidar da conservação e reposição de máquinas e equipamentos; - Autorizar a contratação de serviços e fiscalizá-los; - Receber sugestões e reclamações de condôminos. Deve-se colocar na porta-ria, à disposição dos moradores, livro para este fim;

- Manter sob sua guarda toda a documentação do condomínio, organizando-a de modo a facilitar a fiscalização por parte dos órgãos competentes; - Elaborar e destinar, quaisquer cartas, comunicados, convocações etc.;

- Admitir, demitir e fiscalizar os funcionários (tarefas, freqüências etc.), com-parecendo ás homologações de rescisões de contrato e reclamações trabalhis-tas; - Preparar folhas de pagamento, guias de recolhimento de encargos sociais e demais documentos trabalhistas;

- Elaborar previsão orçamentária e preencher guias para arrecadar as cotas

de despesas condominiais; - Emitir cheques, efetuar pagamentos e controlar as contas bancárias - Efetuar cobrança de condôminos inadimplentes e, quando necessário, con-tratar advogado para promover cobrança judicial; - Comprar materiais de limpeza, elétrico, hidráulico etc., exigindo nota fiscal/recibo; - Contratar seguros obrigatórios;

- Manter em dia a contabilidade do Condomínio, prestando contas mensal-


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ma definida e especificada por lei, razão pela qual os Tabelionatos de Pro-

testo não o aceitam para a prática do ato. Entende-se, ainda, que o pro-

testo do boleto condominial caracterizaria hipóteses de desrespeito ao de-vido processo legal para a recuperação dos créditos dos condomínios, eis que sua certeza e liquidez seriam decorrentes do trâmite de uma ação de cobrança, nos moldes do previsto no artigo nº 275, II, “b”, do Código de Processo Civil.

59. O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reser-va? - O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordiná-rias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será con-siderada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.

60. O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o paga-

mento da cota? - O Novo Código Civil determina a aplicação de:

Juros moratórios de 1% ao mês ou outro patamar estipulado pela Con-

venção de Condomínio, desde que inferior a 1%;

Multa moratória de 2% sobre o débito;

Atualização monetária conforme índice previsto na Convenção.

61. Qual a finalidade do Fundo de Reserva?

- Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente aos que alienar sua unidade autônoma.

62. Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança das cotas em atraso?

- A partir de momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança po-de ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o de-curso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial)através do advogado. Por fim, vale lembrar que é

de 5 (cinco) anos o prazo prescricional para a cobrança das dividas do condomínio regularmente aprovadas, nos termos do artigo nº 206, pará-grafo 5º, I, do novo Código Civil.

63. A instalação de ar condicionado é permitida? - Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os se-guintes itens sejam satisfeitos:

A - Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica. B - Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de

modo a não comprometer a estética e segurança da edificação ou sua fa-


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chada.

C - Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em As-

sembléia Geral especialmente convocada para este fim. 64. O condomínio que tem gás canalizado pode utilizar-se de boti-jões? - O assunto é de interesse local, dependendo sua proibição ou permissão da Legislação Municipal aplicável.

- No Município de São Paulo, não é permitida a utilização de gás em cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situa-da em logradouros já servidos por rede de distribuição. Os botijões de 13 kgs não são permitidos no município de São Paulo e nem é aconselhável nas de-mais regiões. 65. O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alte-

ram a fachada do edifício?

- Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas. 66. Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?

- A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordân-cia e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

67. Pode o condômino dar em garantia uma área comum? - Não. O Artigo 1339, parágrafo 1º, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns não podem ser alienadas ou gravadas em separado.

68. Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício? - Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômi-no, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vaza-

mentos que se originam na coluna ou área comuns do edifício, a responsabili-dade é do condomínio.

69. De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio? - A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atri-buição à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

70. O condomínio responde por furto ou danos na garagem? - Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocor-

ridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haverá a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado como a apli-cação sucessiva dos parâmetros abaixo: A - Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);

B - Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força


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maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;

C - Verificação de que o dano ocorreu, ou não por dolo ou explícita e pa-

tente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); D - Verificar o que a Convenção de Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indeni-zar; E - Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente

no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e conseqüentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

71. O condomínio responde por furto ocorridos no interior de um

dos apartamentos? - O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, de empregado seu, pois a administração é exercida em relação às partes co-muns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

72. O que pode provocar um incêndio? - Diversos itens, como:

Falha no aparelho de ar-condicionado;

Sobrecarga na rede elétrica;

Excesso de iluminação;

Sistema de gás de cozinha com uso indevido;

Panelas esquecidas no fogo;

Etc.


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BIBLIOGRAFIA - Administração de Condomínios em...

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