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VI COLQUIO INTERNACIONAL MARX E ENGELSRenda da terra, valor e preo: limites, validades e a nova realidade do capital incorporadorWagner Vinicius AmorimMestrando - Programa de Ps-Graduao em Geografia

Universidade Estadual Paulista FCT de Presidente Prudente So PauloGT 3Introduo

As ltimas dcadas do sculo XX lograram com novos elementos ao pensamento marxista advindo da cidade e de sua produo. Embora a renovao crtica nas pesquisas urbanas trouxera importantes debates sociais, classistas e polticos, tendo a cidade como um meio de consumo coletivo e mero lcus da reproduo da fora de trabalho, o espao urbano como um mero reflexo e determinado pelas estruturas econmicas, sociais, polticas e ideolgicas, no lograram compreend-la em sua produo, e na acumulao de capital que se d nesse sentido. Contudo, a necessidade de um pensamento abrangente e a imposio de novos desafios pelo prprio capitalismo e seu comportamento no espao, lanaram novos elementos ao pensamento sobre a cidade.Para alm dos conflitos entre sociedade e Estado, luta de classes e sociedade e capital, os conflitos entre capitais somaram-se s agendas de pesquisa. A urbanizao da sociedade, ao passo que assumia novos tons carecia de novas anlises e novas interpretaes, impondo, portanto, novos desafios ao arcabouo terico-intelectual vigente. Assim, temas como a teoria da renda da terra urbana, industrializao e urbanizao, produo do espao urbano, especulao imobiliria e fundiria, propriedade fundiria e capital da construo, negcios imobilirios, consumo no e do espao urbano, enfim temas que fazem do espao urbano mais que um reflexo ou plano de fundo do capitalismo, mas uma forma da expanso capitalista, vieram somar-se agenda de pesquisas urbanas.As ltimas dcadas do sculo passado, tendo em vista a dinmica do sistema capitalista e seu modo de regulao macroeconmico, foram ilustres em demonstrar como o modo de produo capitalista sobreviveu ao sculo XX graas ao recurso a ocupao e produo do espao. H outra vertente do pensamento sobre o espao urbano a qual considera que:[...] o capitalismo capaz de fazer uma pausa considervel para tomar flego, e garantir a sua prpria sobrevivncia, por intermdio da busca do ajuste espacial, especificamente quando combinado com deslocamentos temporais [...] do prprio desenvolvimento para outras regies diferentes das regies do centro dinmico do sistema capitalista.

Nesse sentido, o presente trabalho procura tratar dos aspectos espaciais da dinmica capitalista que digam respeito produo do espao, incorporando novos processos a uma dinmica reconhecida pelo pensamento marxista da cidade, para alm da teoria da renda da terra, valor e preo, pensar seus limites, suas validades e a nova realidade do capital incorporador e financeirizao da riqueza e do ambiente construdo em nossas cidades nos dias de hoje.Renda da terra urbana

A realizao prtica e material do processo de valorizao do capital na cidade encontra fundamento no investimento na terra e, por conseguinte, na agregao de valor ao espao urbano, o que, segundo Oliveira, obrigatoriamente amplia o processo capital-dinheiro atravs da apropriao da renda fundiria e o prprio preo de um pedao de terra. Oliveira, concorda com as apalavras de Marx, para quem a renda dos terrenos para construo, como a de todos os terrenos no-agrcolas, se baseia na renda dos terrenos agrcolas, caracterizando-se: (1) pela influncia decisiva da localizao sobre a renda diferencial [...], (2) por evidenciar a passividade total do proprietrio, que se limita [...] a explorar o progresso do desenvolvimento social para o qual em nada contribui e no qual nada arrisca [...], e 3) pelo predomnio do preo de monoplio em muitos casos, sobretudo na explorao mais imprudente da misria [...].Marx j reconhecera na explorao da terra um meio de reproduo e de extrao e o espao como um [...] elemento necessrio a toda produo e a toda atividade humana. Os primeiros termos desse processo so reconhecidos por Marx no fato de que a procura de terrenos para construir aumenta o preo do solo na funo de espao de base, e ao mesmo tempo faz crescer a procura de elementos da terra que servem de material de construo. Um processo contnuo e sustentado em si mesmo que, segundo Marx, atravs da propriedade da terra dissimula a realidade [...] pela circunstncia de a renda capitalizada, isto , esse tributo capitalizado, aparecer na forma de preo da terra e esta poder ser vendida como qualquer outro artigo do comrcio. Assim, a renda nada alm da mais-valia apropriada aparece como juro do capital com o qual se comprou a terra e, por conseguinte, o direito renda. Enfim, o preo da terra aparece sempre como renda capitalizada.A renda da terra, entenda-se renda diferencial inclusive qual Marx dedicou centenas de pginas nO Capital no caso da terra urbana, surge a partir da diferena entre um preo individual de um capital particular e o preo geral do capital total. Esta regulao tem por base o preo mais alto e melhor uso futuro, em que pese toda a expectativa e especulao no mercado de terras. Em casos excepcionais a renda absoluta tambm pode ser auferida, quando em determinadas condies o detentor do monoplio pode determinar o preo a revelia do preo geral da produo. Por isso, no entender de Marx a propriedade privada seria um obstculo que quando confronta-se com o capital no permite um novo investimento sem que haja uma taxa, sem demandar uma renda. Num outro sentido, a propriedade privada, a localizao e a escassez de locais favorveis em relao s infra-estruturas, [...] permitem a recepo de benefcios na medida em que os proprietrios possam influenciar a ao do Estado ou da iniciativa privada para que atravs da especulao possam adquirir maiores excedentes. Gil Filho distingue a ocorrncia de rendas absolutas e de monoplios das rendas diferencias em face do uso que dele /ou ser feito. Diz o autor que quando h predomnio da renda absoluta na formulao do preo do solo urbano, o preo do solo que determina o uso. Isso ocorre, na opinio de Singer, quando a localizao privilegia o proprietrio e lhe permite cobrar preos acima dos que a concorrncia normalmente forma no resto do mercado. Mas, quando predominam as rendas diferenciais ento o uso que vai determinar o preo, havendo, portanto, competio entre os proprietrios das glebas.Marx deu especial ateno a trs mercadorias no modo capitalista de produo, a terra uma delas. Em seus estudos sobre a teoria do valor e a renda da terra, Marx se preocupou em mostrar que a nica fonte de valor o trabalho e a terra uma base para apropriao de renda. Dito de outro modo, a terra no teria valor, porque somente tem valor o que produzido pelo trabalho humano, portanto, a terra tem preo. Em primeiro lugar, tem-se que o aumento do preo de um produto no a causa da renda, mas a renda que causa o aumento do preo de um produto. Aqui, importante notar que essa argumentao desenvolvida por Marx sobre a renda absoluta est associada ao problema da transformao dos preos, o qual, apesar de no resolvido por Marx, no invalida as concluses de suas perspectivas a partir da teoria da renda da terra. Harvey v na necessidade social da propriedade privada da terra no capitalismo a causa de arranjos distributivos, isto , a capacidade de se apropriar de renda que, potencialmente, poderia entrar em conflito com uma acumulao sustentada.A renda da terra, uma herana milenar anterior ao prprio feudalismo, expressa uma forma de relao social firmada juridicamente pela propriedade privada, em que o proprietrio se assenta com classe social. Tem sua manifestao fenomnica no preo da terra, que, ao incorporar trabalho e mais-valia, institui-se com meio de produo. No entanto, a terra mesmo sem uso continua existindo como fonte de renda, porm, tornando frgil a explicao somente pela teoria da renda da terra. sabido que a renda racionaliza o uso da terra, mas uma terra sem uso, enquanto reserva de valor pode constituir-se em fonte de crdito, erigindo-se com um ativo financeiro. Assim, subverter-se-ia as relaes do preo com o valor estabelecendo-as com a expectativa, integrando-as no mercado dos ativos financeiros, no qual o preo realiza-se da forma mais pura. A renda da terra, oriunda da relao social da propriedade privada, ver-se-ia transfigurada em lucro, neste caso, no do proprietrio, mas do investidor no-proprietrio de terras, mais especificamente, o capitalista incorporador. Este fato tornou-se to real a partir do momento em que vislumbrou-se para a terra a potencialidade de faz-la num ativo de valor e no somente reserva de valor.Terra como ativo financeiro

A partir das consideraes de David Harvey, em obra magistral na qual procurou analisar a urbanizao no capitalismo e tratar dos espaos vazios na teoria a que remetia luz da teoria marxista em geral , o mercado de terras tem um importante papel sobre a circulao de capital atravs do ambiente construdo. Como o valor de uso de uma propriedade depende de sua localizao relativa, os capitalistas que possuem dinheiro podem investir na terra e na renda futura que a partir dela poder se auferir. A importncia deste fato de que todos os aspectos do uso e da produo do ambiente construdo apareceram dentro da dinmica da circulao do capital. O passo seguinte consiste no imbricamento entre a produo do ambiente construdo e o sistema de crdito. Neste aspecto vale considerar com Botelho Filho que:O sistema de crdito essencial para a circulao de capital fixo. A movimentao de capital fixo de uma forma independente da circulao torna-se mais difcil na medida em que cresce a escala com a acumulao, pois ele cresce, tambm, em quantidade e em durabilidade. O capitalismo precisa de um sistema mais sofisticado de crdito para dar conta dos problemas que a circulao do capital fixo pode impor.

Ao criar equivalncia monetria entre produtos distintos excedentes e capacidade produtiva ociosa e ao colocar aquele dinheiro em circulao, por meio da produo do ambiente construdo, o capital pode, de fato, ser transferido de uma esfera para outra. De acordo com Harvey, essa mudana ocorre sem que seja lastreada ou apoiada por qualquer troca real de mercadorias. Assim, o sistema de crdito operaria como uma forma de capital fictcio, isto , um fluxo de capital monetrio no lastreado por qualquer transao de mercadorias.A categoria de capital fictcio, de acordo com Harvey, est implcita em qualquer crdito que disposto antecipadamente. uma antecipao de trabalho futuro, que permite uma mudana suave de um capital circulando de forma super-acumulada para a formao de capital fixo, inclusive noutro setores. Neste processo, o capital dinheiro emprestado a juros contra trabalho no futuro, em lugar de ter como garantia as mercadorias j existentes. A nica garantia o valor do capital fixo, porm, que est sujeito a determinaes complexas e instveis da prpria conjuntura local, extra-local, econmica e poltica. Na acepo de Harvey em Los Limites del capitalismo y la teora marxista, o que efetivamente acontece que o direito sobre trabalho futuro, que define o capital fixo, convertido via sistema de crdito em um direito a ser exercido pelo capital dinheiro sobre uma parte da produo de valores excedentes futuros. Portanto, capital dinheiro investido para obter apropriao futura.O capital dinheiro indiferente forma final, de onde provem sua receita, e investe em aes e participaes, contratos de futuros, empreendimentos imobilirios, etc., a depender da taxa de retorno, segurana e liquidez do investimento. Desta maneira, a conexo com o processo de expanso real do capital perdida, enquanto a concepo do capital como um dispositivo que tem uma propriedade automtica de expanso de si mesmo reforada. O resultado, tendo em vista que todo emprstimo a juros acumulao de dbitos, embora parea como acumulao real, que o sistema de crdito uma acumulao de direitos que no tem correspondncia na produo real. A questo central, de acordo com Harvey, no comportamento de todos os agentes econmicos do ambiente construdo, independente de quem eles so e quais seus interesses imediatos, resume-se na tendncia crescente de tratar a terra como um ativo financeiro, um prenncio para o entendimento da transio (da forma e da mecnica) para uma forma puramente capitalista da propriedade da terra.

Capital incorporador: limites ou novas questes teoria da renda da terra? por demais sabido que o preo de um lote de terreno determinado externamente a ele, ou seja, por atividades pblicas ou privadas realizadas em outros terrenos, especialmente pelas condies de produo do ambiente construdo, as chamadas externalidades geradoras das sinergias urbanas, e pelas caractersticas das atividades que competem por seu uso. As rendas, dependendo de como forem praticadas, podem ser maiores ou menores em funo da atuao em bloco ou isolada dos proprietrios de terras. Para alm das rendas praticadas, Smolka, coloca que [...] o preo estipulado para que determinado lote seja negociado envolve dois componentes referentes realizao do valor potencial e expectativa de valorizao futura do terreno.

A m distribuio de propriedade fundiria no Brasil, aliada fragilidade dos mercados financeiros, gerou uma situao na qual a terra tem sido particularmente privilegiada como reserva de valor. Como resultado, o volume de terras negociadas tem sido sistematicamente menor do que seria de outra forma, implicando uma situao de escassez absoluta, mesmo que artificial e socialmente criada.

Para a realizao de empreendimentos imobilirios so envolvidos desde a compra ou aquisio de direitos sobre os terrenos at a contratao de consultoras e planejadoras, construtoras, financeiras para as diferentes fases do projeto, e corretores e promotores de vendas e agentes comerciais e de marketing, j na fase final de comercializao do imvel. Na prtica, afirma Smolka, muitas destas etapas ou agentes podem ser mesclados, articulados sob o comando do capital incorporador, [...] frao do capital que se valoriza pela articulao destes diversos servios contratados, numa mesma unidade de capital. Como agente de ponta da economia, o capital incorporador caracteriza-se pela concentrao de capitais, vinculao ao setor financeiro e ainda conta com algumas articulaes diretas e indiretas com o Estado em sua atuao transformadora do uso da terra urbana.O capital imobilirio, no jogo de interesses contrrios sociais e econmicos, tido como um grande beneficiado dos processos de mudana na estrutura urbana. De acordo com Campos, o perfil que transparece da maioria dos estudos o da figura do vilo urbano, vivendo dos sinistros acordos nos gabinetes estatais.

O capital incorporador, enquanto capital, guarda algumas especificidades confrontada aos outros capitais em sua relao com o ambiente construdo. Seu movimento de auto-expanso na lgica da produo do ambiente construdo e da valorizao destes capitais os imobilirios no espao urbano, se insere na dinmica de confrontao do obstculo representado pela propriedade do bem imvel. Trata-se, o capital incorporador, de [...] uma frao do capital que viabiliza o acesso do capital construtor ao solo-suporte de seu processo produtivo [...].

Por possuir o controle econmico do processo de produo da moradia, definindo, portanto, a demanda potencial, as estratgias de realizao (venda), localizao, etc., o capital incorporador detm um poder de deciso sobre o uso futuro do solo urbano, entretanto, para que tal poder se concretize necessria uma operao de edificao envolvendo a atuao unssona dos capitais construtores que, por sua vez, detm o controle tcnico da produo ; e uma estratgia que viabilize a incorporao das externalidades do entorno, determinada pelo controle econmico que este o capital incorporador exerce sobre a mudana de uso do solo, operada por um processo de edificao conjunta, submetendo tanto aos capitais construtores, quanto aos comerciais e de servios ligados tais estratgias. Neste sentido, complementa Campos, o circuito imobilirio urbano, tendo no capital incorporador seu elemento organizador,

[...] se completa com a presena dos capitais de emprstimo que financiam tanto a produo como a realizao da mercadoria habitao. Sua presena importante, pois o longo perodo de produo e o alto valor individual da moradia so um obstculo valorizao ampliada dos capitais do circuito imobilirio.

No circuito imobilirio urbano, cada frao particular de capital tem um ganho particular, porm:

[...] os capitais em seus processos individuais de valorizao procuram apropriar-se de ganhos excepcionais. Esse processo de busca incessante de lucros superiores taxa mdia de lucro define estratgias particulares de atuao dos capitais individuais. A concorrncia entre os capitais por esses lucros extraordinrios no circuito imobilirio, ter, todavia, a companhia do no capitalista proprietrio da terra. A particularidade da propriedade jurdica da terra lhe dar o direito de disputar os ganhos extra que surgem no circuito imobilirio. As caractersticas e magnitude, as formas e estratgias do processo de apropriao do sobrelucro sero definidas pelas relaes de concorrncia em cada momento histrico. Entretanto, como assegura Campos, o capital incorporador, por constituir-se no capital orquestrador do processo de produo mediante apropriaes do excedente das outras fraes de capital, [...] o nico participante do circuito imobilirio que pode ter acesso ao excedente na esfera imobiliria sob [...] quatro formas de ganho [...], a saber: industriais, comerciais, financeiros e fundirios. Assim, o capital incorporador tem um lucro composto de ganhos de natureza distintas. Esta caracterstica permite aos incorporadores definir estratgias de maximizao de cada um de seus ganhos.Sob essa conjuntura, o terreno urbano, um ativo com perspectiva de valorizao/desvalorizao ao longo do tempo, que pode permitir auferir uma renda real ou uma renda fundiria virtual em funo das expectativas de valorizao futura creditadas ao mesmo, reflete, na sua expresso mercantil, as alteraes no ambiente construdo, em sua acessibilidade, em seu uso relativo mais produtivo, sendo por isso a capacidade de um proprietrio individual auferir a segunda forma de renda diminuda, em funo de no poder prever o uso que potencializar a produtividade de seu terreno no futuro, mas apenas no presente. O que totalmente diferente para o capital incorporador.

No caso de uma rea da cidade onde os processos de transformaes no ambiente construdo forem intensos e crescentes, a capacidade de previso das rendas fundirias pelos proprietrios individuais diminui, mas no caso em que se estabilizem, por exemplo, segundo novos critrios legais urbansticos ou padres de densidade e verticalizao, distribuio de equipamentos de servios pblicos e comrcio e comportamento da demanda, ela aumenta e os preos dos terrenos tendem a se aproximar do preo mximo da demanda. Dessa maneira, nas reas onde os padres de ocupao esto estabilizados, as possibilidades dos incorporadores-promotores se apropriarem de ganhos fundirios se reduz consideravelmente. De acordo com Campos:

[...] o patamar do qual os capitalistas imobilirios partem para decidir investir um patamar virtual. Isto , os capitalistas ao decidirem investir em determinadas reas da cidade, sabem que esto mudando o uso do solo daquela zona alterando seu padro de ocupao. Em certo sentido, investem nesta rea porque sabem que vo mudar seu uso, o que possibilita a apropriao de rendas fundirias futuras. Os capitalistas estimam, portanto, o provvel patamar de densificao/ocupao daquela rea. Como este patamar implica em um determinado estoque imobilirio, e o estoque existente significativamente diferente, os capitalistas decidem ofertar objetos imobilirios que iro, paulatinamente, aproximando a composio do estoque passado ao patamar de estoque virtual estimado.

Desse modo, analogamente ao capital financeiro, o capital incorporador tambm reduz o custo de circulao ao racionalizar a ocupao do espao e ao orquestrar seus agentes, inclusive financeiros, na realizao de grandes operaes imobilirias. Assim como o capital financeiro, o capital incorporador, ao concentrar capital em sua forma monetria, contribui para a reduo da parcela do capital social de giro, acelerando, desse modo, a circulao do capital ao realizar a metamorfose das construes promovidas ou no por ele, em dinheiro aumentado na medida em que reduz a parcela que cada unidade privada deve manter em forma lquida para garantir a continuidade de suas operaes. No espao urbano, o capital incorporador tende a promover e intensificar a consolidao de certas tendncias no ambiente construdo, reduzindo, desta maneira, o risco das operaes de financiamentos de imveis e, ao mesmo tempo, expandindo a necessidade de novos financiamentos ao elevar o preo unitrio dos imveis j financiados, isso por que:[...] os lucros da incorporao no dependem propriamente da diferenciao entre o custo da construo e o preo de venda dos imveis, mas sim da diferena entre seus custos (de incorporao) e o volume extrado na forma de rendas fundirias. Ora, to logo se fixa a figura do incorporador, estas ltimas rendas no mais se fixam apenas com base no custo da construo. Por isso os lucros de incorporao podem ser entendidos como relativamente independentes do nvel de produtividade da indstria da construo civil. Retornando aos comentrios anteriormente propostos, poderamos sugerir que, quanto mais os ganhos imobilirios esto atrelados aos ganhos fundirios, menor o estmulo para modificao no processo de produo dos imveis. Com isto, estabelece-se importante relao entre o capital incorporador e a indstria da construo com a subordinao desta primeira.

Consideraes parciais

As investigaes nos sentidos definidos nas pginas anteriores ainda so insuficientes e requerem respaldo terico e, inclusive, emprico para que se assuma ou a teoria da renda da terra ou que se reconhea suas limitaes e sua historicidade que, em funo da nova dinmica do capital financeiro e da financeirizao da riqueza no ambiente construdo para alm da teoria do valor, impe limites explicativos. Mas licito assumi-la como explicativa da realidade urbana, porm, novos elementos somam-se a essa investigao se se quer oniabrangente. Nesse intento, conclui-se com as argies de Istvn Mszros:Sob as condies do desenvolvimento do sculo XX, muitas coisas que no passado podiam funcionar no interior da estrutura da extrao economicamente regulada do trabalho excedente tornaram-se extremamente problemticas. Hoje, as imperfeies do mercado e a operao, muito longe de ser desprovida de problemas, da lei do valor so tambm em nosso sistema bastante evidentes nos pases capitalisticamente avanados do Ocidente. O papel cada vez maior assumido pelo Estado sem o qual o sistema do capital no poderia sobreviver hoje em nossas sociedades impe restries muito srias lei do valor em nosso sistema. Estamos falando aqui de limitaes potencialmente de longo alcance que so com certeza, as autocontradies do sistema.

A referncia aqui ao trabalho de Manuel Castells, maior representante dessa abordagem, em seu livro A questo urbana, cuja edio francesa de 1972.

David Harvey. A produo capitalista do espao. 2 ed. So Paulo: Annablume, 2006, p. 156

Ariovaldo Umbelino de Oliveira. A lgica da especulao imobiliria. Boletim Paulista de Geografia - AGB, So Paulo, N 55, nov. de 1978, p. 76.

Idem, ibidem, p. 79.

Idem, ibidem, p. 80.

Idem, ibidem, p. 80.

Idem, ibidem, p. 81.

Sylvio F. Gil Filho. Notas sobre a Teoria do Uso do Solo Urbano a partir de categorias analticas marxistas. Revista Paranaense de Geografia, Curitiba, N 02, 1997, p. 20.

Idem, ibidem, p. 20.

Idem, ibidem, p. 21.

Paul Singer. O uso do solo urbano na economia capitalista. Boletim Paulista de Geografia AGB, So Paulo, N 57, dez. de 1980, p. 82.

David Harvey. Los limites del capitalismo y la teoria marxista. Mxico: Fondo de Cultura Econmica, 1990.

Idem, ibidem.

Flvio Borges Botelho Filho. Espao, Renda da Terra e Acumulao. Cadernos do CEAM (UnB), Braslia, v. 26, 2006, p. 266.

Idem, ibidem, p. 267

Idem, ibidem, p. 374.

Martin O. Smolka O capital incorporador e seus movimentos de valorizao. In: Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano II, n.1, jan/abr. 1987, p. 43.

Idem, ibidem, p. 44.

Idem, ibidem, p. 47.

Pedro Abramo Campos. A dinmica imobiliria. Elementos para o entendimento da espacialidade urbana. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano III, n. especial, dez. 1989. p. 47.

Idem, ibidem, p. 48.

Idem, ibidem, p. 49.

o capital incorporador que [...] efetua a transao de compra do terreno, define seu uso futuro, encomenda os projetos e estudos arquitetnicos e de engenharia, contrata os capitais construtores, articula o financiamento da produo, define, junto aos capitais de comercializao (corretores, publicidade etc.), a estratgia de venda e viabiliza o financiamento da produo final atravs de capitais de emprstimos. O capital incorporador o maestro da sinfonia da produo de moradias, o elemento que coordena a participao das vrias fraes de capitais no circuito imobilirio urbano. (Idem, ibidem, p. 49).

Idem, ibidem, p. 50.

Idem, ibidem, p. 50.

Idem, ibidem, p. 50.

Idem, ibidem, p. 51.

Refere-se aqui a equipamentos de infra-estrutura, a exemplo de ruas pavimentadas, rede de servios pblicos, reas de lazer, enfim, meios de produo e de consumo coletivos normalmente providos pelo Estado.

Idem, ibidem, p. 52.

Idem, ibidem, p. 60.

Paralelamente, a despeito ou no da realidade concreta do capital imobilirio, este ltimo facilita tambm a circulao de capital monetrio ao converter imveis em hipotecas, transformando lucros imobilirios em juros. (Martim O. Smolka. ibidem, p. 64).

Idem, ibidem, p. 64 e 65.

Idem, ibidem, p. 66 e 67.

Istvn Mszros. O desafio e o fardo do tempo histrico: o socialismo no sculo XXI. So Paulo, Boitempo, 2007, p. 69.