A RESPONSABILIDADE CIVIL DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Jéverson Luís Bottega1

RESUMO

O presente artigo é o resultado de uma pesquisa sobre a responsabilidade civil. No

primeiro momento, o autor analisa os aspectos gerais da responsabilidade civil no

ordenamento jurídico brasileiro. Logo após, investiga a natureza da atividade registral

imobiliária. Por fim, identifica as teorias de responsabilidade civil aplicadas ao registrador

imobiliário, bem como analisa a incidência do Código de Defesa do Consumidor à atividade

registral imobiliária.

Palavras-chave: Serviço de Registro de Imóveis. Responsabilidade Civil do Oficial

de Registro. Código de Defesa do Consumidor.

1 Oficial do Serviço de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Imóveis de São Lourenço do Sul, especialista em direito imobiliário pelo Uniritter, especialista em direito registral imobiliário pela PUC/MG, especialista em direito notarial e registral pela Unesul, especialisata em Direito Constitucional pela Universidade Anhanguera e professor universitário.

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1 INTRODUÇÃO

A Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 1.988, estabeleceu,

em seu artigo 236, que lei federal regularia a responsabilidade civil dos notários e

registradores. Apenas em 1.994 o dispositivo constitucional foi atendido com a entrada em

vigor da Lei nº 8.935.

Chamada de lei dos notários e registrados, a Lei 8.935/94 regulou a atividade notarial

e de registro, disciplinou a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de

registro e de seus prepostos, e definiu a fiscalização de seus atos pelo poder judiciário.

De redação confusa, o artigo 22 do referido diploma legal deixou os operadores do

direito divididos quanto à intenção do legislador em definir a responsabilidade dos oficiais de

registro em subjetiva ou objetiva.

De igual forma, desde a promulgação da carta política, a definição da natureza jurídica

da atividade registral é objeto de discussão que leva a diferentes entendimentos.

Nessa conjuntura, o presente estudo buscará, num primeiro momento, trazer noções

gerais sobre a responsabilidade civil no direito brasileiro. Num segundo momento, voltar-se-á

para a atividade registral imobiliária com o objetivo de definir sua natureza jurídica. Por fim,

identificará as correntes existentes acerca da responsabilidade civil do registrador imobiliário,

acrescentando novas idéias ao debate e verificando se é possível aplicar o Código de Defesa

do Consumidor à atividade registral.

2 A RESPONSABILIDADE CIVIL NO DIREITO BRASILEIRO

O fundamento da responsabilidade civil está baseado no descumprimento de uma

obrigação. Ou seja, a partir de uma obrigação, assumida ou imposta por dispositivo legal,

alguém (sujeito ativo) pratica ou deixa de praticar um ato que, se resultar em um dano a

outrem (sujeito passivo), leverá ao dever de indenizar.

Portanto, o simples agir contrariamente à obrigação não basta para que nasça o dever

de indenizar. Tal ato comissivo ou omissivo por parte do agente deve estar diretamente ligado

ao dano causado.

Logo, tem-se como requisitos básicos para a caracterização da responsabilidade civil,

a ação ou omissão do agente, o dano à vítima e o nexo causal entre ambos. (CAVALIERI

FILHO, 2004, p.28 e 29).

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Para Pereira (1995), a responsabilidade civil consiste na efetivação da reparabilidade

abstrata do dano em relação a um sujeito passivo da relação jurídica que se forma. Reparação

e sujeito passivo compõem o binômio da responsabilidade civil, que então se enuncia como o

princípio que subordina a reparação à sua incidência na pessoa do causador do dano. Em

qualquer circunstância, onde houver a subordinação de um sujeito passivo à determinação de

um dever de ressarcimento, aí estará a responsabilidade civil.

O desenvolvimento da teoria da responsabilidade civil identificou duas espécies de

responsabilidade. Na primeira, chamada de subjetiva, a existência do elemento culpa na ação

ou omissão do agente é fundamental para a caracterização de sua responsabilidade. Em contra

partida, na segunda espécie de responsabilidade civil, chamada de objetiva, o elemento culpa

na conduta do agente é irrelevante.

No direito brasileiro, temos a convivência das duas teorias. A regra geral da

responsabilidade civil está prevista no artigo 186 do Código Civil Brasileiro, que assim

dispõe: “Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar

direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

(BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002).

Referido artigo deixa ao arbítrio do lesado postular o ressarcimento ou deixar de fazê-

lo, estabelecendo de maneira clara o caráter privatista do instituto. Embora o artigo 186 do

Código Civil Brasileiro fundamente-se na culpa, em algumas situações previstas em lei ou em

que a atividade do causador do dano exponha o lesado a um risco, imperará a teoria objetiva.

Nesse sentido, extraímos do posicionamento de Lima (1963) que a cláusula geral da

responsabilidade civil é baseada na culpa. Entretanto, admite-se a teoria do risco em situações

que gerarem para o indivíduo algum tipo de dano, independentemente desse dano ser

resultante de imprudência, negligência ou imperícia.

Sendo assim, a teoria da culpa é a regra geral da responsabilidade civil. Já a teoria do

risco ocupa os espaços excedentes nos casos e situações que lhe são reservados.

O Código Civil Brasileiro seguiu a evolução doutrinária e prestigiou a teoria objetiva,

prevendo-a expressamente no parágrafo único do artigo 929:

Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.(BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002).

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A partir disso, fica claro que o atual Código Civil Brasileiro, ao contrário do anterior,

admitiu o duplo fundamento para a responsabilidade civil. Sobre a convivência das duas

teorias, Pereira (1995, p.82) afirma que:

Sendo a verificação da culpa regra geral, e a responsabilidade sem culpa enunciada em caráter de exceção, vigora esta nos casos legalmente previstos e especificamente enunciados, ou nas hipóteses em que o dano provém da criação de um risco, a que foi exposta a vítima em razão da atividade ou profissão do agente. É, porém, certo que esta última fórmula permitirá o alargamento da obrigação de reparar o dano.

Definido, portanto, que ambas as teorias são admitidas no direito brasileiro, necessário

saber quando utilizar a teoria subjetiva e quando utilizar a teoria objetiva. Sabendo que o

fundamento da responsabilidade civil, seja ela subjetiva ou objetiva, está no descumprimento

de uma obrigação assumida ou imposta por lei, a análise das obrigações do agente ajudam a

identificar o tipo de responsabilidade civil a ele imputada, quando esta não derivar de

dispositivo legal expresso.

Na obrigação de meio, o agente apenas se obriga a colocar sua habilidade, técnica,

prudência e diligência no sentido de atingir um resultado, sem, contudo, se vincular a obtê-lo.

Na de resultado, o agente se obriga a conseguir um resultado certo e determinado. Enquanto

que, na de garantia, o agente, além de se obrigar a conseguir o resultado certo e determinado,

assume os riscos pela não obtenção desse resultado. (COMPARATO, 1977, p.428).

Da inadimplência da obrigação de meio resulta responsabilidade civil subjetiva, pois a

culpa pela não obtenção do resultado deve ser provada pela vítima. Na obrigação de resultado,

a responsabilidade civil também será subjetiva, pois, apesar da culpa pela não obtenção do

resultado ser presumida, essa presunção é iures tantum (admite prova em contrário). Por fim,

do descumprimento da obrigação de garantia resulta responsabilidade civil objetiva, sem a

necessidade de comprovação de culpa, pois o agente assumiu os risco pela não obtenção do

resultado. (COMPARATO, 1977, p.429).

Sendo assim, não alcançado o resultado previamente estabelecido, surgirá o dever de

indenizar à vítima caso esta prove a culpa do adquirente, em se tratando de obrigação de meio

ou resultado, ou, independentemente de culpa, nas obrigações de garantia.

Portanto, uma vez descumprido o dever (primário) imputado ao agente, em razão da

obrigação assumida ou imposta por lei, surgirá a responsabilidade civil e, consequentemente,

o dever (secundário) de indenizar a vítima. A definição da teoria a ser aplicada dependará da

espécie de obrigação ou da existência de lei específica que discipline a responsabilidade civil

para o caso concreto. (PEREIRA, 1995, p.278).

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3 O SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Os serviços registrais, previstos no artigo 236 da Constituição da República Federativa

do Brasil e regulamentados pela Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, são divididos em

quatro seções distintas: Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas

Jurídicas, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis.

Tais serviços são exercidos em caráter privado por profissionais do direito dotados de

fé pública que recebem a delegação do poder público. De organização técnica e

administrativa, os serviços registrais desempenham funções públicas fundamentais ao

desenvolvimento da sociedade. Além disso, segundo Balbino Filho (2006), são destinados a

garantir a publicidade, autenticidade, eficácia erga omnes e segurança jurídica aos atos

registrados.

Como ramo integrante dos registros públicos, o serviço de registro de imóveis

caracteriza-se como um fiel repositório de informações, contendo todos os dados alusivos à

propriedade imobiliária e acompanhando a validade dos direitos reais sobre bens de raiz. Sua

função é especificar o imóvel registrado e os direitos reais que sobre ele recaem. O

delegatário desse serviço público, ao exercer a função em caráter privado, registra todas as

operações relativas a bens imóveis e a direitos a ele condizentes, dando publicidade a terceiros

dos atos praticados e assegurando aos requerentes a aquisição do direito de propriedade e a

instituição de direitos reais de fruição, de garantia, de aquisição ou de propriedade. (DINIZ,

2004; BALBINO FILHO, 2006).

A definição da responsabilidade civil do registrador imobiliário passa pela análise da

natureza jurídica da atividade por ele desempenhada. Neste aspecto, identifica-se, pelo menos,

dois posicionamentos que conduzem a diferentes conclusões. (BOTTEGA, 2005, p.86).

A primeira corrente entende que os serviços registrais são serviços públicos incluídos

dentro da administração pública direta. Isso porque são serviços delegados pelo poder público

estadual e não se enquadram nos conceitos regulares de atividade delegada (concessão e

permissão). Estando incluídos dentro da administração pública direta, os registradores seriam

classificados como agentes públicos.

Para a caracterização do agente público são necessários dois requisitos: a investidura

em função pública e a natureza pública da função. (GASPARINI, 1995, p.40). Além disso,

segundo a classificação feita por Mello (2003, p.229) , os agentes públicos podem ser

divididos em três grandes grupos, a saber: a) agentes políticos; b) servidores estaduais,

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abrangendo servidores públicos e servidores das pessoas governamentais de Direito Privado;

c) particulares em atuação colaboradora com o Poder Público.

Para os partidários dessa teoria, os registradores possuem os requisitos para serem

classificados como agentes públicos dentro do grupo dos particulares em atuação

colaboradora com o Poder Público. (DI PIETRO, 2001, p.426). Corroborando esse

entendimento, Ceneviva (2002, p.22) afirma que “os serviços notariais e de registro são

atividades de agentes públicos”.

Neste sentido são as decisões judiciais proferidas no agravo regimental de recurso

extraordinário nº 209.354-8, PR. Segunda Turma do STF. Rel. Ministro Carlos Velloso,

julgado em 02 de março de 1999, decisão unânime. Na medida cautelar em ação direta de

inconstitucionalidade nº 2.891-0, RJ. Tribunal Pleno do STF. Rel. Ministro Sepúlveda

Pertence, julgado em 04 de junho de 2003, decisão unânime. E no recurso ordinário em

mandado de segurança nº 16.151, MG. Quinta Turma do STJ. Rel. José Arnaldo da Fonseca,

julgado em 06 de abril de 2004, decisão unânime.

Para os partidários dessa corrente, sendo agentes públicos, os registradores estão

sujeitos, no que lhes couber, ao disposto no artigo 37 da Constituição da República Federativa

do Brasil. (BOTTEGA, 2005, p.87).

De outro lado, temos a posição minoritária, liderada por Erpen (1998), que defende

que os serviços de registro se identificam como atividades atípicas. A atividade de registro,

embora não considerada um serviço público de ordem material (atividade de oferecimento de

utilidade ou comodidade material fruível diretamente pelos administradores, prestada pelo

Estado ou por quem lhe faça às vezes, sob regime de direito público), o é, segundo os

partidários dessa corrente, de ordem puramente jurídica.

Os serviços de registro são, segundo Erpen (1998), instituições pré-jurídicas, sendo

entidades do Estado, corpos sociais independentes não integrantes do governo ou de outro

poder político. Como verdadeiras instituições da comunidade, estão inseridas no tecido

jurídico-social, advindo, não de ato administrativo ou da vontade política do governante, mas

de um fenômeno sócio-jurídico institucionalizado pela convivência, objetivando a segurança

nas relações dos indivíduos em sociedade.

Os adeptos dessa corrente sustentam que, no caso do credenciamento dos

registradores, há uma relação sui generis, que não se constitui, nem em delegação, nem em

concessão, nem em permissão. O vínculo, pelas características da instituição de comunidade e

não de governo, refoge a todos os padrões. (BOTTEGA, 2005, p.87).

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Para fundamentar sua opinião, acrescentam que os atos praticados pelos registradores

são atos tipicamente de direito material, de cidadania e não administrativos. O ato de ingresso

ou de disciplina, esses sim são administrativos, porque vinculam o registrador ao poder

público. Tal vinculação ocorre no ingresso e na disciplina, mas não na essência da atividade.

(BOTTEGA, 2005, p.87).

Portanto, para os partidários dessa corrente não se aplicam aos registradores preceitos

contidos no artigo no 37 da Carta Federal, porque, como foi dito, não exercem serviço público

de ordem material da administração direta ou indireta. Exercem sim atividade atípica com

regramento próprio, estabelecido inicialmente no artigo 236 da Constituição da República

Federativa do Brasil e após pela lei ordinária criada a partir do mandamento constitucional.

(BOTTEGA, 2005, p.88).

4 A CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO OFICIAL DE

REGISTRO DE IMÓVEIS

É certo que os registradores devem indenizar terceiros se, eventualmente, causarem

danos por ocasião da execução dos serviços. Entretanto, a caracterização da responsabilidade

civil está diretamente relacionada com a natureza jurídica da atividade e, portanto, variará de

acordo com a corrente eleita, fazendo com que, também aqui, tenhamos mais de um

entendimento.

a) Iniciamos pelos que consideram os registradores agentes públicos na espécie

particulares em colaboração com o poder público. Nesta corrente temos dois

posicionamentos: (BOTTEGA, 2005, p.87).

Os que afirmam que a responsabilidade do registrador é subjetiva, ou seja, respondem

apenas se tiverem agido com dolo ou culpa, iniciam seu raciocínio a partir do que dispõe o

parágrafo primeiro do artigo 236 da Constituição Federal:

Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo poder judiciário. (BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988).

Ao cumprir a determinação expressa no §1º do art. 236 da Constituição Federal de

1988, a Lei nº 8.935/94 definiu a atuação dos notários e de seus prepostos, fixando a

responsabilidade civil no artigo 22:

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Os notários e os oficiais de registro responderão, pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurando aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. (BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994).

Relativamente a esse dispositivo legal, Alves (2002, p.99) afirma que o mesmo

regulou a responsabilidade subjetiva dos registradores e, assim dispondo, inovou tão-somente,

para atribuir legitimação extraordinária a esses profissionais, ou seja, para que eles figurem no

pólo passivo das ações indenizatórias demandas por terceiros, lesados por atos praticados nas

respectivas serventias, por preposto.

Assim, segundo os ensinamentos da autora, ainda que os titulares das serventias

venham a causar dano, deverão ficar isentos de responsabilidade se agirem em rigorosa

conformidade com o sistema normativo, pois não poderão responder pelas falhas do sistema

que lhes é imposto.

Nessa linha de raciocínio, a responsabilidade do registrador é subjetiva, divisível e

descontínua, respondendo pelos atos praticados durante sua gestão. Assim foi o entendimento

do Desembargador Carlos Alberto Álvaro de Oliveira na apelação cível número

70001576628, Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao afirmar

que não se pode responsabilizar objetivamente, a um só tempo e pelo mesmo fato, tanto o

Estado quanto seu agente, devendo-se interpretar o artigo 22 da Lei 8.935/94 de acordo com o

disposto no artigo 37, §6º da Carta Federal, sendo a responsabilidade objetiva do Estado e

subjetiva dos registradores por serem agentes públicos. Nesta corrente não há solidariedade

entre o Estado e seu agente, mas sim direito de regresso caso a ação seja direcionada ao

Estado.

Neste sentido também é o entendimento de Stoco (1995) quando, propondo a

interpretação teleológica, afirma que o artigo 22 da Lei 8.935/94, analisado em conjunto com

o parágrafo 6º do artigo 37 da CRFB, apenas e tão somente estabeleceu uma cadeia de direitos

de regresso. Sendo que o Estado responderia objetivamente frente ao lesado e, posteriormente,

teria direito de regresso frente ao registrador em caso de dolo ou culpa de seu agente que, por

sua vez, poderia buscar o prejuízo junto a seu funcionário, também, em caso de dolo ou culpa.

Em artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário, Pereira (2005, p.3), após

profunda análise jurisprudencial, afirma que:

Se a parte lesada preferir propor a ação indenizatória em face do agente público terá que provar a culpa ou dolo do titular da serventia ou de preposto seu. Estaria dispensado desta prova, bastando que demonstrasse a existência do dano e do nexo causal caso resolvesse direcionar a demanda contra o Estado.

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Esta linha de raciocínio segue o que previa o derrogado artigo 28 da Lei 6.015/73:

Artigo 28 – Além dos casos expressamente consignados, os oficiais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro. (BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973).

Vale dizer que o artigo referido foi derrogado pela Lei 8.935/94 que, ao atender

disposição prevista no §1o do artigo 236 da carta política, passou a regular a responsabilidade

civil dos notários e registradores.

Ainda considerando os registradores agentes públicos, há os que lhes imputam

responsabilidade objetiva, ou seja, respondem independentemente da demonstração do dolo

ou culpa, bastando que a parte lesada prove que o dano existente decorreu do serviço prestado

pelo notário ou registrador para que se configure o dever de indenizar. Neste posicionamento,

ao contrário do anterior, não se aplica aos registradores o disposto no artigo 37, §6º da Carta

Federal, pois o artigo 236 remete a lei ordinária o dever de regrar a responsabilidade civil dos

notários e registradores. (BOTTEGA, 2005, p.89).

Como partidário deste posicionamento, Levada (2001, p. 40) interpreta o disposto na

lei ordinária afirmando que quando, no artigo 22 da Lei 8.935/94, o legislador estabelece que

o registrador responderá pelos danos que ele e seus prepostos causarem a terceiros, sem

definir se a responsabilidade será objetiva ou subjetiva, e assegura ao registrador direito de

regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos, prevendo que esta responsabilidade será

subjetiva, dá a entender que – ao não fazer previsão sobre a forma de responsabilidade no

primeiro caso e dizer que ela será subjetiva no segundo – ela será objetiva.

Neste sentido é o entendimento de Sartori (2002, p.105) ao afirmar que por não ter, o

legislador, mencionado dolo ou culpa no referido artigo 22, somente o fazendo em relação aos

prepostos, tem-se reforçada a objetividade da responsabilidade dos registradores. Sendo

assim, basta haver relação entre o ato falho e o dano para que advenha o dever de indenizar,

salvo culpa exclusiva da vítima, força maior ou caso fortuito em se tratando de fato externo

imprevisível e inevitável.

Reforça essa corrente o fato de a que a redação do artigo 22 da Lei 8.935/94 é muito

semelhante a do §6º, artigo 37 da CRFB. Em ambos não há previsão expressa da

responsabilidade objetiva, portanto, se no §6º do artigo 37 da CRFB – mesmo sem previsão

expressa – foi consagrada a teoria objetiva, parece razoável que o mesmo entendimento seja

seguido com relação ao artigo 22 da Lei 8.935/94.

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Se os argumentos apresentados não são suficientes para o enquadramento da

responsabilidade civil do registrador dentro da teoria objetiva, acrescenta-se o entendimento

baseado na análise da espécie de obrigação (dever primário) assumida ou imposta por

dispositivo legal ao registrador ao desempenhar sua atividade.

Pelo disposto no artigo 1o da Lei 8.935/94 (BRASIL. 1994), os “serviços notariais e de

registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,

autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos” (grifei).

Ora, se a função desempenhada pelo registrador destina-se a garantir a publicidade,

autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, a obrigação a ele imposta pelo referido

dispositivo legal é, sem dúvida, de garantia.

Na obrigação de garantia o agente, além de se obrigar a conseguir o resultado certo e

determinado, assume os riscos pela não obtenção desse resultado. Sendo assim, não alcançado

o resultado previamente estabelecido, surgirá o dever (secundário) de indenizar à vítima, pois

o conteúdo deste tipo de obrigação é a eliminação de um risco que, por definição, é um evento

de realização fortuita (é fortuita, pois os registradores são profissionais habilitados a exercer a

função com presteza), independente, portanto, da vontade do usuário do serviço.

No que se refere à responsabilidade solidária ou subsidiária entre o registrador e o

Estado, ambos os posicionamentos, que consideram os registradores agentes públicos,

afirmam que o Estado é co-responsável pelos atos danosos praticados no exercício da

delegação concedida aos registradores, logo, a responsabilidade estatal é solidária.

(BOTTEGA, 2005, p.89).

Os partidários da teoria subjetiva harmonizam as disposições dos artigos 22 da lei

8.935/94 com as do §6º do artigo 37 da Constituição da República Federativa do Brasil para

fundamentar a responsabilidade solidária entre registradores e o Estado. Afirmam que tal

possibilidade decorre dos direitos de regresso estabelecidos nestes dispositivos legais. Embora

haja divergências predomina a idéia de que não há qualquer espécie de “benefício de ordem”

entre os sujeitos obrigados a reparação do dano. (PEREIRA, 2005, p.3).

Os partidários da teoria objetiva, utilizando os ensinamentos de Lima (2000, p.27, 28 e

113), afirmam que também se pode chegar a conclusão de que a responsabilidade do notário

ou do registrador e do Estado é solidária, se a questão for abordada através da

responsabilidade civil por fato de outrem que se focaliza em dois sujeitos passivos

responsáveis pelo ressarcimento do dano perante a vítima. Em virtude desta dupla

responsabilidade, os efeitos desta se apresentam sob dois aspectos diversos: uma situação

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externa entre os responsáveis e a vítima, e uma situação interna entre os co-responsáveis.

(BOTTEGA, 2005, p.91).

A situação externa entre os responsáveis e a vítima é denominada de solidariedade

imprópria ou externa, na qual pode o lesado agir indistintamente contra qualquer deles ou

contra ambos, por força do princípio de solidariedade. E a situação interna entre os co-

responsáveis está diretamente relacionada com a ação regressiva daquele contra o autor

direito do dano, para reaver o valor total ou parcialmente pago à vítima. (LIMA, 2000, p.113

e 114).

Em outras palavras, pela solidariedade imprópria, na situação externa, pode a vítima

interpor ação contra o Estado, por força do artigo 37, §6º da Constituição Federal, ou contra o

Registrador, de acordo com o artigo 22 da Lei 8.935/94, ou também contra ambos. Isto,

porque o Estado e o registrador, frente à vítima, têm o dever de reparar o dano, mesmo que as

suas responsabilidades não advenham da mesma disposição legal. Porém, na situação interna

o Registrador, frente ao Estado, responderá subjetivamente, tendo que ser comprovado dolo

ou culpa, de acordo com o artigo 37, §6º da Constituição Federal. (BOTTEGA, 2005, p.92).

Neste sentido foi o entendimento nas decisões judiciais proferidas na apelação cível nº

70006761506, RS. Nona Câmara Cível do TJ. Rel. Des. Adão Sérgio do Nascimento

Cassiano, julgado em 21 de maio de 2004, decisão unânime. No recurso extraordinário nº

201595, SP. Segunda Turma do STF. Rel. Ministro Marco Aurélio Mello, julgado em 28de

novembro de 2000, decisão unânime. E no agravo regimental em recurso extraordinário nº

209354. Segunda Turma do STF. Rel. Ministro Carlos Velloso, julgado em 02 de março de

1999, decisão unânime.

b) Para os que consideram os serviços de registro atividades atípicas a

responsabilidade civil advinda da má prestação destes serviços é subjetiva e direta, não

havendo espaço para se exigir ação contra o poder público que responderia apenas

subsidiariamente, pelo equívoco na delegação. Argumentam dizendo que o artigo 37, §6º da

Carta Federal não se aplica aos registradores, pois tem regramento próprio definido no artigo

236 da Constituição que delegou a lei ordinária a tarefa de disciplinar a responsabilidade civil.

(BOTTEGA, 2005, p.89).

Nesse sentido foi o entendimento nas decisões judiciais proferidas no agravo de

instrumento nº 597106939, RS. Primeira Câmara Cível do TJ. Rel. Des. Tupinambá Miguel

Castro do Nascimento, julgado em 27 de agosto de 1998, decisão unânime. E no agravo de

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instrumento nº 70012118543, RS. Nona Câmara Cível do TJ. Rel. Des. Odone Sanguiné,

julgado em 24 de junho de 2005, decisão monocrática.

Ao interpretar o artigo 22 da lei 8.935/94, Erpen (1998) afirma que o menos avisado

pode sustentar que o legislador, ao definir a responsabilidade do Oficial, teria adotado a

responsabilidade objetiva; já, no direito de regresso, aí sim, só seria possível na eventualidade

da responsabilidade subjetiva do preposto.

Segundo o autor esta construção é equivocada, porquanto, se o Registrador for fiel ao

sistema jurídico e sua atividade vier a causar dano, estarão isentos de responsabilização. Se

agir, rigorosamente, dentro do estrito dever legal e seu ato vier a causar prejuízo a outrem, não

vê o autor como responsabilizar o registrador na teoria objetiva sem imputa-lo as falhas do

sistema, o que seria um absurdo.

5 A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Parece ser aplicável, às relações entre registradores e usuários, o Código de Defesa do

Consumidor. Isso porque o artigo 22 do referido diploma legal assim estabelece:

Os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos. (BRASIL. Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990).

Na qualidade de agentes públicos que prestam serviço público em caráter privado, os

registradores, além de se enquadram no conceito de fornecedor, previsto no artigo 3o do

Código de Defesa do Consumidor, estão previstos no artigo acima referido na expressão “ou

sob qualquer outra forma”, estando, portanto, sujeitos a disciplina do Código de Defesa do

Consumidor. (BOTTEGA, 2005, p.94).

Vale destacar o entendendo contrário de Alves (2002, p.99), que afirma que a simples

essência dos serviços de registro exclui qualquer possibilidade jurídica de identificá-los como

relação de consumo, uma vez que tais atividades são reconhecidas como poder certificante

dos órgãos da fé pública, e são diretamente ligadas à Administração Pública.

Além disso, a referida autora argumenta que a atividade notarial é atípica e subordina-

se à legislação especial, algumas promulgadas após o Código de Defesa do Consumidor, não

podendo com ele existir em face da incompatibilidade de seus preceitos.

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Os argumentos apresentados pela autora parecem falhos, pois de acordo com os

ensinamentos de Cavalieri Filho (2004, p.359) o Código de Defesa do Consumidor fez um

corte horizontal em toda a extensão da ordem jurídica existente, levantou o seu tampão e

espargiu a sua disciplina por todas as áreas do direito, colorindo-as com as suas tintas. Dessa

forma, os institutos e contratos continuam regidos pelas normas e princípios que lhes são

próprios, mas sempre que gerarem relações de consumo ficam também sujeitos à disciplina do

Código do Consumidor. Vemos, portanto, que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor

ao serviço notarial e de registro, todavia, sua aplicação limitar-se-á a preencher as lacunas da

Lei Especial.

Para a caracterização da responsabilidade civil como subjetiva ou objetiva a aplicação

do CDC não tem relevância, pois, como vimos, esta é disciplinada pela lei especial.

Entretanto, o CDC aplica-se naquilo que a lei é omissa ou menos benéfica como, por

exemplo: a) inversão do ônus de provar o descumprimento da obrigação e existência do dano;

b) com relação ao nexo causal, não se exige da vítima prova robusta e definitiva, bastando

prova de primeira aparência (verossimilhança); c) ação coletiva em favor de todas as vítimas;

d) solidariedade de todos os responsáveis; e) prazo de cinco (05) anos para ajuizar ação que só

começa a correr após a constatação do dano. (BOTTEGA, 2005, p.95).

Por tais motivos entende-se aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos serviços

prestados pelos oficiais de registro de imóveis, trazendo os benefícios acima referidos aos

usuários do serviço caso tenham que demandar contra os prestadores de serviço.

6 CONCLUSÃO

Diante do exposto, percebe-se que a dificuldade não reside apenas na caracterização

da natureza jurídica da atividade registral, estando presente, também, na definição da

responsabilidade civil dos registradores como subjetiva ou objetiva. Na tentativa de contribuir

para o debate afirma-se que os registradores são agentes públicos atípicos. Ou seja, são

particulares em colaboração com o poder público exercendo, em caráter privado, um serviço

público dentro da administração pública direta, enquadrando-se, por isso, na categoria dos

agentes públicos. São atípicos, pois não se sujeitam a todos os dispositivos previstos no artigo

37, mas apenas àqueles não excepcionados pelo artigo 236 da Constituição da República

Federativa do Brasil.

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Quanto à definição da responsabilidade civil entende-se que a corrente que defende a

responsabilidade do registrador imobiliário como objetiva possui fundamentos melhor

estruturados juridicamente. Isso porque os argumentos apresentados no decorrer do estudo –

que analisam o texto do artigo 22 da Lei 8.935/94 para justificar a aplicabilidade da teoria

objetiva – são reforçados pelo fundamento que utiliza a teoria geral da responsabilidade civil

– analisando as obrigações impostas ao registrador por dispositivo legal – para definir sua

responsabilidade como objetiva.

Parece claro que se a função desempenhada pelo registrador, nos termos do disposto

no artigo 1o da Lei 8.935/94, destina-se a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e

eficácia dos atos jurídicos, a obrigação a ele imposta pelo referido dispositivo legal é de

garantia.

Tendo o registrador obrigação de garantia, além de se obrigar a conseguir o resultado

certo e determinado, ao desempenhar sua atividade, assume os riscos pela não obtenção desse

resultado que se não for alcançado resultará no dever de indenizar.

Assim, uma vez descumprido o dever primário (imposto ao registrador por dispositivo

legal), o registrador será responsabilizado civilmente, surgindo o dever secundário de

indenizar a vítima independentemente da comprovação de culpa, pois, conforme demostrado,

está sujeito a responsabilidade civil dita objetiva.

Os partidários da teoria subjetiva criticam a teoria objetiva dizendo que se a

responsabilidade não for subjetiva existirão situações em que, mesmo sendo o mais diligente

possível ou agindo plenamente de acordo com a lei, os registradores serão responsabilizados

por um dano sofrido pelo usuário do serviço, sendo imprescindível, nestes casos, a existência

do elemento culpa para possibilitar defesa.

Entretanto, este argumento é falho, pois se o registrador agir em conformidade com a

lei ou se ele tiver agido com todas as diligências possíveis, sua responsabilidade civil será

afastada pela inexistência de nexo causal entre a sua ação e o dano sofrido pelo usuário do

serviço. Por exemplo, se mesmo tendo tomado todas as precauções possíveis o registrador

registrou uma escritura falsa, cuja falsidade não era facilmente detectada, o dano existirá, mas

não terá decorrido do serviço que, dentro do humanamente possível, foi bem executado, mas

sim da falsidade da escritura, devendo ser responsabilizado pelo dano o falsificador e não o

registrador.

Quanto a co-responsabilidade do Estado afirma-se, dentro do que parece ser mais

coerente, ser subsidiaria. Isso, porque o parágrafo primeiro do artigo 236 da Constituição da

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República Federativa do Brasil ao imputar a lei ordinária a responsabilidade dos notários e

registradores, excepcionando a aplicação do §6º artigo 37, optou por torná-la direta e

indivisível. Entretanto, como delegante do serviço público notarial e de registro, o Estado

responde subsidiariamente pelo equivoco na delegação.

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