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Ninguém quer ser síndico?!página 5

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Até onde vai a autonomia do síndico?página 3

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O título pode parecer alarmante ao assumir o cargo de Síndico em seu condo-mínio, com o desenrolar do seu mandato que o novo Síndico toma ciência do tama-nho de sua responsabilidade, e fica de ca-belo em pé com as consequências de suas ações equivocadas ou omissões.

A mais recente foi à publicação da NBR 16280, que normatiza as obras no condo-mínio bem como em suas unidades priva-

tivas. Esta Norma reforça o que já é lei, no que diz respeito à necessidade ao acom-panhamento de engenheiro ou arquiteto e de uma ART (Anotação de Responsabi-lidade Técnica), para obra civil. Obrigação essa que indica o responsável pela segu-rança das edificações, o Síndico.

Em se tratando de segurança princi-palmente depois do ocorrido no Rio de Janeiro e em Capão da Canoa é plena-

mente justificado, pois este conjunto que medidas visam preservar vidas.

O Jornal Clicksindico em parceria com a Escola de Síndicos sente-se de certa for-ma, comprometidos com a necessidade de disseminar estas informações, e estão promovendo um evento tratando exata-mente deste tema (ver anuncio nas pagi-nas internas), participe.

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www.clicksindico.com.brPágina 2 • SETEMBRO/2014

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O CONTEÚDO DOS TEXTOS VEICULADOS NESTE INFORMATIVO É DE INTEIRA RESPONSABILIDADE

DE SEUS RESPECTIVOSAUTORES.

As funções e deveres do sín-dico de condomínio estão conti-das detalhadamente no Código Civil (CC), artigo 1.348. É de suma importância que o novo síndico – ou aspirante ao cargo – estude essas obrigações para que possa saber qual é sua área de atuação e também os seus respectivos limites e assim não se confunda autoridade com autoritarismo.

O advogado especialista em Direito Imobiliário e Condomi-nial, Dr. Adriano Dias ressalta al-guns pontos acerca do exercício da sindicância. “Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previs-tos no artigo 1.348 do Código. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial,

o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridas, estabelecer metas e cobrá-las. Por exemplo, o síndico não pode, sem prévia autorização, promo-ver alteração na taxa ordinária condomi-nial”, explica.

Algumas ações do síndico não denotam uma prévia autorização/aprovação tomada em assembleia, conforme esclarece Dias. “A realização de reparos urgentes é um exemplo de ação na qual o síndico pode re-alizar independentemente de autorização prévia. Caso impliquem em despesas ex-cessivas, devem, posteriormente, ser dada ciência à assembleia geral”.

De acordo com o advogado, outra prerrogativa do síndico independente de aprovação, em regra, é a de demitir e/ou contratar funcionários do condomínio. “Po-rém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia”, alerta. O síndico tem autonomia, por exemplo, para contratação de advogados sem precisar consultar a assembleia. Mas é sempre im-portante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

O advogado Rodrigo Karpat faz outra observação a respeito do livre trânsito do síndico dentro do prédio. Como previsto

no CC, é permitido ao síndico o ingresso ili-mitado nessas áreas, “Compete ao síndico: ...diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns...”.

“Se a situação for emergencial, como, por exemplo, um vazamento de água que implica na necessidade do fechamento imediato do registro, ou um fogão ligado com risco de incêndio, o síndico pode agir e está amparado pelo artigo 861 do CC, na qualidade de gestor de negócios. ‘Aquele que, sem autorização do interessado, inter-vém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumí-vel de seu dono... ’. Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, este responderá pelos pre-juízos de danos na gestão, podendo inclu-sive o dono do negócio exigir que o gestor restitua a coisa no seu estado anterior”, ex-plica Karpat.

Já as áreas privativas são de uso exclu-sivo, e o ingresso no interior de qualquer unidade só é permitido com autorização do condômino ou por ordem judicial, sob pena de interferir no direito de propriedade.

Até onde vai a

O síndico é o indivíduo eleito em assembleia para ser o responsável direto pela gestão do condomínio. Em sua alçada de competências, cabe-lhe a manutenção da disciplina, ordem, segurança e preservação do patrimônio coletivo

www.clicksindico.com.br SETEMBRO/2014 • Página 3

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isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido. De acordo com a Lei 9.876/1999 da Previdência Social, ele está classificado na categoria de contribuinte individual, por isso deverá contribuir com uma alíquota de 20% sobre o Recibo de Pagamento de Autônomos (RPA). O valor da contribuição de 11% deve ser retido na fonte pagadora so-bre o Recibo de Autônomo.

Para fazer o recolhimento, o síndico deve ter o número de inscrição do PIS/Pasep, e, caso não tenha, deve obtê-lo pelo site www.previdenciasocial.com.br ou por meio do Pre-vfone (135) tendo em mãos os números dos documentos de identidade e CPF (Cadastro de Pessoa Física).

Com o aumento do salário mínimo Nacio-nal, o piso de contribuição a partir de janei-ro/2014 passou para R$ 724,00 e o teto má-ximo para R$ 4.390,24. É necessário respeitar esses parâmetros, o que significa que o des-conto não pode ultrapassar R$ 482,92, pois não será garantido benefício acima do teto máximo previdenciário. Thiago Emanuel, da GTC Contabilidade, orienta que os síndicos que

recebem a contribuição de qualquer valor, ou até mesmo desconto da Taxa, devem contri-buir para à Previdência tanto para recolher seu seguro social por estar em atividade, quanto para manter regular a situação do Condomínio junto à Receita Previdenciária. “Dívidas como esta, tornam-se responsabilidade de todos os proprietários dos apartamentos, e que a res-ponsabilidade direta de efetuar o pagamento ou comprovar documentalmente motivo que inviabilize este, é do síndico”, lembra Emanuel.

Ao receber, o síndico precisa receber uma declaração e comprovante do pagamento, que constem seu nome, valor da remuneração e retenção efetuada. O recolhimento da contri-buição deve ser feita sempre no dia 20 do mês seguinte ao da competência. Se o síndico for remunerado e não pagar imposto, o edifício poderá ser multado pela Receita Previdenci-ária. Quando o síndico encerrar sua gestão e não precisar mais recolher como contribuinte individual, deve pedir a baixa na inscrição em uma agência do INSS.

Emanuel orienta que fica obrigado ainda, o Condomínio que remunera o Síndico, a infor-mar a contribuição previdenciária descontada

na fonte deste (11%) e parte do Condomí-nio ( 20% patronal) na guia GFIP (Guia de recolhimento de FGTS e /ou Informações à Previdência Social) para que sejam inseridas mensalmente por compe-tência as informações referentes ao Condomínio e ao Síndico, mesmo que sem funcionários.

“Orienta-se aos síndicos aspiran-tes procurarem ajuda profissional nos escritórios de contabilidade, pois as obrigações fiscais e infor-mações cobradas pelo Governo estão cada vez mais fiscaliza-das e autuadas. Há um leque de obrigações como retenções, aloca-ções, compensações entre outras, que se não cumpridas, podem tirar o sono do Síndico e logo de todos os proprietários”, alerta Ema-nuel.

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NINGUÉM QUER SER SÍNDICO?!Chega o dia da assembleia geral

ordinária e um dos temas é a eleição do síndico. Porém, no momento de tratar este item da pauta, ninguém se manifesta. E agora? Nosso condo-

mínio vai ficar sem síndico? Quem vai aprovar os pagamentos?

Quem irá nos representar? O que podemos fazer quando acontece uma situação dessas?

Os condomínios devem adotar algumas ações pré-vias para evitar o risco de

ficar sem síndico:

1º) Não marcar a reunião para eleição do novo síndico

na data de vencimento do man-dato do anterior. O ideal é pelo

menos duas semanas antes, assim existe tempo hábil para marcar

uma nova assembleia, caso seja necessário;

2º) Nas reuniões que acontecem no decorrer do

ano, e também no con-tato com os condômi-nos, antes da reunião que elegerá um novo

síndico, é preciso que pessoas mais envolvidas com a gestão do condomí-nio, como os conselheiros, abordem o tema, perguntem se o atual síndico quer continuar, se haverá novos can-didatos;

3º) Caso ninguém se candidate previamente a assumir o cargo de sín-dico, é oportuno avaliar a alternativa do “síndico profissional”, pois essa será a solução.

Respondendo à pergunta inicial, quando ninguém quer assumir o cargo de síndico, a solução é con-tratar um síndico profissional. Esta contratação deve ser feita e aprovada em assembleia, o ideal é sempre apresentar três opções e realizar vo-tação, assim como ocorre no caso de síndicos voluntários.

Porém, vamos supor que o con-domínio não tenha adotado nenhu-ma destas precauções e que no dia da assembleia geral ordinária e da eleição do síndico, nenhum candida-to apareça. Como proceder?

Existem três opções:A) Estender temporariamente o

mandato do atual síndico e convocar

uma assembleia imediatamente para contratação de um síndico profissio-nal;

B) Eleger um síndico temporário e convocar uma assembleia imedia-tamente para a contratação de um síndico profissional;

C) A administradora assumir como síndica. O que não indicamos, pois gera conflito de interesses.

O que não pode acontecer é o condomínio ficar sem representante legal.

Em casos extremos, em que nin-guém queira assumir a sindicância nem provisoriamente, qualquer condômino poderá encaminhar uma solicitação ao judiciário, o qual nome-ará um síndico judicial.

• POR Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH, administrador de empresas, especializado

em Recursos Humanos, com experiência de 12 anos no segmento

de condomínios.Fonte: Folha do Condomínio

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exceçãoNão tendo a convenção do condomínio

natureza contratual, não pode o condômino excusar-se de uma obrigação porque outra, devida a si, não foi cumprida.

“Não ostentando a Convenção de Condo-mínio natureza puramente contratual, inad-missível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.”

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio sob a alegação de que o con-domínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança con-tra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de

apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a de-cisão de primeiro grau foi mantida, sob o fun-damento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contrac-tus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino susten-tou que o condomínio havia se comprometido “em assembleia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil

de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim pres-crita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes [contratantes, CC/2002], antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Em apoio à sua in-terpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bi-lateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

“Este, explica o relator, não possui nature-za contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucio-nal” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nes-sas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembleia dos condômi-

nos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli--lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pa-gamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma” – prossegue –, “os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabili-dade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despe-sas condominiais.”

Votaram com o relator os ministros César Asfor Rocha, Fernando Gonçalves e Aldir Pas-sarinho Junior.

• POR Luiz Fernando de Queiroz


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É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranha-do. O questionamento, então, é saber como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na Convenção Condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorri-dos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o in-quilino de um apartamento pretendeu o res-sarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomí-nios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio

e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumi-dor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, ba-seados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dis-põe sobre a proteção do consumidor e dá ou-tras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remune-ração, inclusive as de natureza bancária, finan-ceira, de crédito e securitária, salvo as decor-rentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem perso-nalidade jurídica. Não é pessoa física, nem jurídica. Não presta serviços mediante remu-neração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despe-

sas. Não tem objetivo de lucro, distin-guindo-se assim das sociedades.

Essa circunstân-cia foi elucida-da com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseve-rino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale a pena transcrever trecho do acórdão:

“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de coproprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que

cada um dos co-proprietários pudesse ser considerado “con-sumidor” em relação aos de-mais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectiva-

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mente, pois isto não só con-trariaria a natureza mesma das coisas

como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoan-do por completo da realidade e da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não existe ver-dadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor fi-nal” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

• POR Daphnis Citti de Lauro, Advogado


O dispositivo legal que trata do tema em questão (Código Civil) não esclarece com exatidão e nem enumera as hipóteses do que se pode compreender como alteração de fachada, conforme se pode observar de sua redação abaixo, para melhor análise:

• CÓDIGO CIVIL

Art. 1336. São deveres do condômino:I. (...)II. Não realizar obras que comprometam a

segurança da edificação;III. Não alterar a forma e a cor da fachada,

das partes e esquadrias externas;IV. (...)

Todavia a instalação de telas/grades de proteção em janelas e sacadas de edifícios tornou-se uma prática bastante comum, pois cumpre de forma eficaz a sua função protetiva, a baixo custo, e sem alterar mui-to a fachada dos edifícios ou agradir o estilo arquitetônico das construções, ainda que fixada externamente.

A disposição do art. 1336, inciso III, do Código Civil, não deve ser interpretada li-teralmente, mas segundo o seu fim, que é o de preservar a harmonia arquitetônica e estética do prédio.

Em razão disso, conforme leciona o juris-ta JOÃO BATISTA LOPES, na obra Condomí-nio, 9ª. ed, Ed. Revista dos Tribunais, 2006, pág. 209, “o simples envidraçamento do terraço ou a instalação de toldos para prote-ção contra o sol ou vento não se incluem na proibição legal”.

Com efeito, os procedimentos acima são muito mais nítidos e acentuados, como modificativos de uma fachada, do que a instalação de telas, que visam a proteção de pessoas e animais, e mesmo assim têm sido aceitos pela maioria dos doutrinadores e pela jurisprudência, apesar de não ser pa-cífico o entendimento.

Deve-se colocar em destaque o fator se-gurança, que deve prevalecer sobre a beleza de um conjunto arquitetônico, até porque, em tese, telas de proteção, ainda que sejam instaladas na parte externa da janelea, não

me parece comprometer a fachada do edi-fício.

Vejamos algumas decisões que enten-dem perfeitamente cabíveis a colocação de objetos protetivos em janelas de edifícios, não se constituindo em alteração de facha-da:

CONDOMÍNIO – Alteração de fachada – Grade em varanda – Ação Ordinária ...

Além disso, a prova dos autos revela a ocorrência de freqüentes assaltos dano-sos ao condomínio, que podem ser evita-dos com o gradeamento das varandas dos apartamentos. Na espécie não se vislumbra sequer a alegada violação da Lei. Apelação Cível nº 1212/94 – Reg.em 19.10.94 – Fis. 24888/24891 – TJ/RJ, Sexta Câmara Cível – Unânime – Rel. Des. Itamar Barbalho – Jul. Em 06.09.94, in obra Condomínio de autoria de Thelma Araújo Escreves Fraga e Cleyson de Moraes Mello, 2ª ed, Freitas Bastos Edi-tora, RJ, 2005, pág. 242.

Condomínio. Fechamento de varanda.

Ação visando o desfazimento da obra. ... O fechamento de varanda com esquadria de alumínio e vidro, sem alteração conside-rável da estética da fachada, não incide na vedação do art. 10 da Lei n. 4.591/64, ainda mais quando outro condômino, com expres-sa autorização dos demais em assembléia, procedeu da mesma forma na unidade de sua propriedade. Recurso provido. (ETD). – Rev. dos Tribunais, vol. 740, pág. 405, Emen-tário 01/97, n. 16, 06.02.1997, in mesma obra acima, pág. 261.

O que se constata, tanto da doutrina como da jurisprudência, é que deve pre-valecer o bom senso, sendo que a questão deve ser analisada caso-a-caso, mas direcio-nando-se, predominantemente, ao entendi-mento de que não se constitui em ilegalida-de a colocação de telas/redes de proteção em janelas/sacadas de edifícios, sobretudo porque visam proporcionar proteção e não ferem substancialmente a aparência da fa-chada.

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A tragédia da boate Kiss, em Santa Maria (RS) em janeiro de 2013, alertou para a necessidade de melhorar a legislação de prevenção de incêndios e reforçar a fiscalização em casas noturnas, bares, restaurantes, condomínios e outros. A lei aprovada na Assembléia Legislativa e sancionada pelo governador Tarso Genro em dezembro de 2013, atualiza as regras de prevenção de incêndio e prevê mais rigor na fiscalização e manutenção dos estabelecimentos.

Além de todos os cuidados para prevenir os sinistros, o novo PPCI procurou enfatizar a necessidade da melhoria das saídas alternativas e rotas de fugas que deverão estar de acordo com as normas estabelecidas pela ABNT.

As placas de sinalização fotoluminescentes previstas na ABNT/NBR 13434 e as sinalizações de iluminação de emergência de acordo com a norma ABNT/NBR 10898. A norma especifica os modelos e classes das sinalizações e como devem ser usados para os diferentes estabelecimentos e as distâncias a serem visualizadas.

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GAMBIARRAS ELÉTRICAS SÃO COMUNS: conheça os riscos e elimine-as

Em 2013, segundo dados da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), 592 pessoas mor-reram em decorrência de choques elétricos no Brasil. A entidade, contudo, diz que esse número reflete somente uma parcela dos aci-dentes de origem elétrica que acontecem no país. Estima-se que o número seja de quatro a cinco vezes maior.

Grande parte desses incidentes poderia ser evitada se as “gambiarras” elétricas fossem erradicadas. O UOL e Casa Decoração elencou alguns dos perigos a que as pessoas se sujei-tam no dia a dia e consultou especialistas que indicaram as consequências do descaso com a rede elétrica e deram dicas de como deixar sua casa mais segura. Acompanhe!

ERROS DE ELÉTRICA, SUAS CONSEQUÊNCIAS E SOLUÇÕES:

• DEIXAR FIOS SOLTOS E DESARRUMADOSFios soltos e extensões espalhadas por

cômodos e garagens não são raros e podem provocar acidentes: quedas de pessoas, cho-ques e incêndios (quando o condutor de cobre está exposto). “Os fios elétricos devem estar sempre dentro de conduítes ou caixinhas. Em hipótese alguma eles devem ser deixados sol-tos por aí”, alerta o engenheiro eletricista Hil-ton Moreno, consultor do Programa da Casa Segura.

• USAR BENJAMINS INDISCRIMINADAMENTE

O uso do ‘T’ ou benjamim é temerário: “Quando se usa o pino multiplicador, a pro-babilidade de se instalar equipamentos que ultrapassem a potência máxima da tomada é bem maior”, diz o engenheiro Júlio Fonseca. O erro é achar que, com o benjamim, a capacida-

de da tomada se multiplica. A recomendação é utilizar esses dispositivos somente para ligar aparelhos de cargas baixas como TV, rádio ou abajur.Sobrecarregar a tomada com réguas e filtros de linha.

O cuidado com os benjamins, vale para as réguas e os filtros de linha. “Evite sobrecar-regar as tomadas, ligando nas réguas apenas aparelhos de baixa potência, como carrega-dores de celular, notebooks e roteadores”, re-comenda o eletricista Antônio Pinho. Se você tem uma régua com quatro saídas, lembre-se que cada uma delas deve ligar um eletro que exija, no máximo, 1/4 da capacidade total da tomada.

• DEIXAR DE INSTALAR O DISPOSITIVO DIFERENCIAL-RESIDUAL (DR)

Instalado no quadro de luz, o DR é um in-terruptor automático que desliga correntes elétricas não detectáveis pelo disjuntor, mas que podem causar choques. Embora seja de uso obrigatório desde de 1997, o DR nem sempre é usado em residências, em especial, nas construções informais. A boa notícia é que o DR, tão importante para evitar acidentes fa-tais, custa menos de R$ 100 e é fácil de instalar.

• NÃO REALIZAR O ATERRAMENTOO fio terra protege contra choques elétri-

cos e é de uso obrigatório. Só que muitas ve-zes as pessoas acabam inutilizando o fio terra dos aparelhos ou não instalam um sistema de aterramento na residência. O fio terra deve ser instalado em todas as tomadas e pontos de energia da casa. “O dispositivo DR e o ater-ramento são equivalentes ao cinto e ao airbag em um carro”, afirma Hilton Moreno.

• NÃO TER TOMADAS DE USO EXCLUSIVOUma gambiarra corriqueira é a instalação

de um equipamento de alta potência, como ar condicionado ou torneira elé-trica, sem as adequações do sistema elétrico. O engenheiro Júlio Fonseca explica que tais aparelhos devem ter circuitos exclusivos: “Quando isso não ocorre há possibilidade de interrup-ção do fornecimento de energia do circuito ou, em casos extremos, há ris-co de sobrecarga e incêndio”.

• MANTER AS INSTALAÇÕES EM DESORDEM

A bagunça dentro das caixinhas de elétrica é outro problema comum nas casas brasileiras. Os aparelhos não deixam de funcionar por causa disso, mas é importante lembrar que a de-sordem pode diminuir a eficiência da rede. Além disso, cabos elétricos e caixinhas não são eternos e precisam ser substituídos ao fim de sua vida útil, o que acontece, em média, após vinte anos de uso.

• NÃO FAZER MANUTENÇÃO PREVENTIVAQualquer imóvel com mais de dez anos

precisa passar por uma avaliação elétrica cri-teriosa e este diagnóstico deve ser repetido a cada cinco anos. Além disso, é importante fi-car de olho no comportamento dos eletrodo-mésticos, dos disjuntores e das tomadas. Se eles esquentam mais do que o normal, é sinal de que algo está errado. Se o disjuntor desliga a toda hora, também é indício de problemas.

• EXECUTAR AS INSTALAÇÕES DE QUALQUER JEITO

Para evitar que os condutores aqueçam muito, há nos quadros de luz os disjuntores ou fusíveis. Obrigatórios, esses dispositivos desli-gam a instalação sempre que a temperatura

nos condutores atinge valores perigosos, ao ponto de derreter e expor o cobre. Além disso, as emendas dos fios não podem estar dentro de eletrodutos, ou seja, devem estar sempre nas caixas de passagens e ser bem isoladas.

• RECORRER A ELETRICISTA AMADORPrecisa fazer um check up da rede elétrica

de sua casa ou mesmo aumentar a quantida-de de tomadas para comportar novos equi-pamentos? Procure um eletricista e fuja do “faz tudo”. E é sempre recomendável pegar referências prévias do profissional contratado: “Ter uma formação de eletricista no Senai é um bom indicador”, recomenda o engenheiro Hilton Moreno.

Fonte: Hilton Moreno, engenheiro eletri-cista e consultor do Programa da Casa Segura;

Júlio Fonseca, engenheiro e diretor da Green Gold Engenharia Multidisciplinar; e Antônio Pinho, eletricista formado pelo Senai. Fonte:

Juliana Nakamura. Do UOL, em São Paulo.

A sobrecarga de tomadas é comum: verifique sempre a voltagem e a amperagem


Reformas em condomínios.Lei, norma e as responsabilidades do gestor.

PALESTRA SÍNDICO-GESTOR – 03/12

OBJETIVOAlertar moradores de condomínios e,sobretudo, síndicos condominaise seu Conselho, sobreconsequências e implicações da Leie da Norma e, especialmente,sobre ações proa�vas do gestor.

INSCRIÇÕESwww.clicksindico.com.brINFORMAÇÕES(51) [email protected]

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PROGRAMADecreto Lei nº18.574e NBR 16.280:origem, diferenças e implicações.Fiscalização, Aplicação CREA-RS, Ibape e PMPOA

PÚBLICO-ALVOSíndicos moradores e profissionais,conselheiros e condôminos.

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DATA03/12

LOCALPlenarinho Ana Terra da Camara Municipal de POAAv. Loureiro da Silva, 255/217

“COM TRANCA DE FERRO”Já no século XIV, Leonardo da Vinci dizia

“Não prever, é já lamentar”. Meio milênio se passa e continuamos nos lamentando por tragédias que abalam pessoas, famílias e a sociedade.

O decreto da lei orgânica do município de Porto Alegre 18.574, de 24 de dezembro de 2014, que regulamenta o artigo 10 da Lei Com-plementar número 284, de 27 de outu-bro de 1992, que dispõe sobre a manutenção e con-servação das edificações chegou tardiamente, mas chegou.

A normatização da Associação Brasileira de Normas Técnicas de número 16.280, mal foi pu-blicada, e muitos caíram de pau em cima dela, alegando-a severa demais.

Pasmem! Poucos aprenderam a prever. Este verbo transitivo que significa ver com

antecipação; antever; prognosticar, supor, conjecturar, parece-nos que ainda não se incor-porou ao nosso modo de ser e de se comportar.

Por outro lado, parece-me hipócrita esta frequente atitude de muitos alegarem, exa--cerbadas, as penalidades atribuídas a certos infratores.

Nos condomínios nada é diferente.Com a democratização das informações,

seguidamente ficamos perplexos com a falta de interesse em “fazer a coisa certa da maneira certa”, como dizia Peter Drucker. São condômi-nos derrubando paredes, interferindo nas redes elétricas sem a mínima quali-ficação. E, mais incomodamente, sem comunicar a quem de direito cabe tal conheci-mento prévio: o síndico.

Está na hora de aprendermos a seguir nor-mas e regulamentos para vivermos em paz e harmonia nos condomínios. Pouco contribui se determinada lei não é obedecida e, sobretudo, se não é aplicada penalidade a quem dela não a obedece.

Já ouvi muitos síndicos condominiais aludi-rem a nova lei como um dispositivo a mais para

maiores despesas dos condomínios. O mundo muda rapidamente. Novas me-

todologias emergem para proporcionar mais segurança da sociedade, como as ferramentas da Engenharia Diagnóstica.

O Eng. Civil Marcelo Suarez Saldanha, especialista e consultor em Engenharia Diag--nóstica e Presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do RS, coor-denou um projeto que deu corpo ao Manual de Inspeção Predial. Um material verdadeiramente contributivo para todo síndico condominial. Nele encontram-se um manancial de orienta-ções sobre obras nos condomínios.

Temas como “o que é a inspeção predial”, “para que serve a inspeção”, “o que deve ser inspecionado”, “o laudo”, “a manutenção”, “a prevenção”, “a responsabilidade” e “a legisla-ção” são conteúdos minuciosamente aborda-dos neste manual.

Muito embora os problemas decorrentes

de obras mal gerenciadas sejam de conhe--cimento dos gestores, a maioria deles sentem--se inseguros quanto as ações que de-vem ser implementadas para obedecer a legislação e as novas normas vigentes.

Por isso, no dia 3 de dezembro próximo, o Jornal Clicksíndico organizará um encontro, onde se abordará a gestão das obras nos condo-mínios. Será um evento exclusivo para síndicos--moradores e profissionais. Síndicos-gestores e seu Conselho terão a oportuni-dade de ques-tionar, informalmente, sobre as implicações das novas regulamentações pertinentes ao Decreto No. 18.574, e da NBR 16.280 com especialistas na matéria.

Em gestão, o planejamento e a antecipação são as ferramentas da prática da pró-atividade, que na linguagem popular é denominada ante-cipação.

Por isso, antecipação em nada combina com tranca de ferro após casa arrombada.

...antecipação não combina

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Com a crescente demanda por melhores registros e o desenvolvimento da tecnologia, a indústria da segurança apresenta equipamen-tos melhores com maior diversidade e baixos custos. No entanto, é sempre bom consultar um especialista para que as implantações se-jam corretas, tirando-se o máximo que aquele equipamento oferece e, principalmente, a justificativa do investimento.

Mas como saber qual o equipamento me-lhor para a sua situação? Em primeiro lugar, deve-se analisar o local, fazer um diagnóstico dos possíveis problemas e riscos que possam vir a acontecer. Este trabalho delineia as possíveis estratégias e soluções viáveis, sem o qual, acaba-se adquirindo equipamentos sem propósito definido, ou seja, como se algo colocado fosse “espantar” o ladrão. Ou pior, sequer sabe-se a probabilidade de acontecer o delito ao qual supostamente estão sujeitos. Este é o erro mais comum na aquisição de segurança. Compram-se equipamentos (ferra-mentas) sem saber o que fazer com eles ou se realmente os necessitamos, através de quem só quer “tirar um pedido”.

Em relação aos equipamentos, a primei-ra informação que precisamos é o fator de reconhecimento em relação à qualidade da imagem (resolução). Este fator determina a utilização apropriada para a situação especí-fica. Pode-se até utilizar uma câmera de baixa resolução para a observância de circulação, por exemplo, mas jamais podemos utilizar a

mesma para fazer identificação de pessoas. Nas câmeras comuns, com tecnologia de cap-tação da imagem por CCD¹, O fator de identi-ficação das câmeras utilizadas em relação ao objetivo principal é o seguinte:

1. De zero a 3m : considerada imagem de identificação; produz a materialidade da prova jurídica;

2. De 3m a 6m: Imagem de identificação de pessoas ou objetos conhecidos. Não vale como prova material porque a percepção não é perfeita;

3. Acima de 6m de distância: considerada imagem de visualização geral ou movimen-tação.

Todos estes parâmetros estão baseados em câmeras com CCD de 1/3 ou 1/4 de pole-gada, lente com distância focal de 3,5 a 4 mm [lente normal ou aquela em que as medidas estão proporcionais a visão humana direta] e com mínimo de 400 linhas de resolução.

Isso significa que imagens com esta quali-dade são equivalentes ao olho humano com “catarata”. Não há definição perfeita a não ser que a pessoa ou objeto esteja dentro do primeiro parâmetro. Para aprimorarmos um pouco mais, utilizam-se lentes de melhor qualidade ou com recursos auxiliares como auto-íris, que compensa a luminosidade com grande rapidez, além de inúmeros recursos disponíveis das câmeras como compensação de luz de fundo, ajuste da cor branca, etc. para citar as qualidades mais comuns.

Já as câmeras HD utili-zam outro tipo de sensor, o CMOS² que conse-guiu desenvolver muito além do CCD a custo de produção muito mais baixo. Tecnicamente, a principal diferença entre CCD e CMOS é onde os sinais elétricos gerados em cada um dos milhões de fotodiodos res-ponsáveis por capturar os pontos de luz (fótons) que compõem uma imagem são amplificados, convertidos e digitalizados. Nos CCDs, isso acontece fora do sensor pro-priamente dito, enquanto nos CMOS o pro-cesso se dá separadamente para cada pixelᶟ da imagem, bem no ponto do sensor em que ele é registrado. Com isso, a indústria conse-guiu melhorar consideravelmente a qualidade da imagem das câmeras de segurança. Para se ter uma noção, uma câmera com CCD e 700 linhas de resolução é equivalente a uma de 0,5 Megapixels. As câmeras HD mais comuns possuem 1.3 Mpixels. Isso proporciona uma qualidade de imagem de mais de 140%.

Outro fator a considerar são as conexões ou infraestrutura. Nas câmeras comuns são conectadas por cabos coaxiais ou cabos de rede com conversores de sinal (conversor de par trançado). As câmeras HD utilizam dois tipos: as SDI somente conectam-se com cabos

coaxiais de alta qualidade e blindagem e as por IP (internet protocol) que

podem conectar-se via cabo de rede (cabo UTP) ou via wireless (sem fio) a uma rede previamente implantada. Em ambos os casos, a infraestrutura deverá ser exclusiva, visto que, uma utiliza um tipo de cabo, o coaxial e a outra, um cabeamento de dados

separado da rede de dados normal ou utilizada para comunicação entre com-putadores, porque os dados de imagem

são volumosos e, quando compartilhados podem comprometer a trafegabilidade, dei-xando a rede “lenta”. Somente quando a rede é do tipo fibra óptica, é possível compartilhar e assim mesmo dependendo do sistema ao qual foi projetado.

1 CCD (charge-coupled device) é um sensor semicondutor para captação de ima-gens formado por um circuito integrado que contém uma matriz de capacitores acoplados.

2 CMOS (complementary metal-oxide-se-miconductor) ou semicondutor metal-óxido complementar. É um tipo de tecnologia em-pregada na fabricação de circuitos integrados onde se incluem elementos de lógica digital, microprocessadores, memórias RAM, etc, bem como para produção de circuitos analó-gicos como sensores de imagem.

3 PIXEL é a menor área ou ponto na for-mação de uma imagem a qual ainda pode-se colocar cor.

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