Prof. Dr. Alexandre GuerraFaculdade de Direito de Sorocaba - 2014

*Novas modalidades de condomnioLoteamentos fechados (Lei de parcelamento do solo urbano Lei n. 6.766/79, aplicao subsidiria da Lei n. 4.591/64, e CC, no que refere aos condomnio edilcio) Legalidade de cobrana de despesas condominiais a todos em razo do enriquecimento sem causaShopping centers (contrato normativo serve como conveno condominial)Clubes de campo (com a venda de imveis residenciais em seu interior, condomnio nas reas de uso comum)Cemitrios privados (contratos concessivos de uso de sepulcro/jazigo com natureza real fixado por lei e condomnio nas reas de uso comum)Time-sharing (multipropriedade)

*Time sharing uma opo de hospedagemQuase a metade dos hotis de Aruba so do tipo timeshare. Isso significa que voc pode hospedar-se normalmente como em qualquer outro hotel, mas tambm tem a opo de comprar o quarto.Como funciona? O esquema bsico, usado na maioria dos hotis a venda de semanas especficas. Voc compra uma semana do ano e essa semana sua, para sempre. Anualmente, paga-se uma taxa de manuteno, sendo que o valor, como tudo, varia de hotel para hotel. Como o quarto seu naquela semana, voc pode alug-lo para familiares ou conhecidos. Se voc no for usar num ano especfico e avisar o hotel com antecedncia, eles podem alug-lo e mandar o dinheiro para voc.Com o preo das passagens to baixo, tantas promoes de milhas e o preo dos hotis no Brasil nas alturas, tem muitos brasileiros vindo a Aruba com bastante frequncia. Eu recentemente conheci uma famlia que estava vindo pela 4 vez em menos de 2 anos. O sistema de time-sharing especialmente vantajoso nesses casos porque pelo preo de uma semana num all-inclusive, voc pode ter uma semana num hotel pelo resto da sua vida. (http://guiadearuba.com/blog/2012/03/time-sharing-uma-opcao-de-hospedagem/ Acesso em 5 de maio de 2014)

*Insuficincia do modelo tradicional do Direito Civil que fora a evoluo e o aprimoramento dos conceitos e dos institutos do DireitoHipervalorizao do lazer, dos servios, do transitrio e do abstratoNecessidade de compreender a obrigao como um processo complexo e duradouro alm da simples prestao contratual que impe comportamentos legais das partes necessrios ao adimplemento do programa contratualContemporaneidade: Perodo marcado pela insegurana, por antinomias, pela desregulamentao do sistema jurdico, convvio com o pluralismo de fontes normativas e forte internacionalizao das relaesModelo de contrato da Era Ps-ModernaConceito de time-sharing: contrato mltiplo e complexo visando o uso habitacional de um imvel ou de um complexo de imveis, assim como de servios conexos a esta fruio, tudo por certo tempo e a cada perodo de um ano (Erik Jayme)

*CONTRATO CATIVO DE LONGA DURAOCondio de elevada dependncia e catividade no momento em que a prestao exigida: Contrato cuja prestao se protrai no tempo, se renova e se modifica com o passar do tempo e as mltiplas possibilidades oferecida ao consumidor, um contrato fluido, aberto, mltiplo, criador de uma dependncia entre o consumidor cativo e vrios fornecedores (Claudia Lima Marques)Origem no Direito francs. Estados Unidos (1970). Portugal: Direitos de uso habitacional Direito real de habitao peridica Decreto-Lei n 355/81. Grcia: regime jurdico de locao por temporada. Frana: direito das sociedades com a necessidade de constituio de sndico a administrar os interesses. Diretiva 94/47CE

*Aplicao do regime de proteo contratual do CDCProteo da vontade refletida e racional do consumidorProteo contra vendas emocionaisVontade racional vs. Vontade emocionalDireito reflexo, direito informao e direito ao arrependimento incondicionadoDirectiva 94/47 CE: amplo direito de arrependimentoContratos de adeso (como regra)

*Cumprimento do dever de efetiva informao Dever de informao prviaNo obriga o consumidor o contrato celebrado em que as clusulas relativas ao uso do imvel adquirido pelo sistema de tempo compartilhado constam de regulamento que somente foi entregue depois da assinatura do contrato (...) (TJRS, AC. 196115299, AC j. 10.09.96)Imposio de deveres laterais de contornoDever de informao na fase pr-contratualDever de cuidado na fase pr-contratualDever de cooperao na fase pr-contratualDever de cuidado da redao dos contratos

*Contrato de compartilhamento ou 'Time Sharing'. Contrato que atribui exclusivamente ao fornecedor o direito de determinar a disponibilidade de vagas e o perodo de ocupao para os contratantes. Abusividade reconhecida. Resciso do contrato. Devoluo dos valores pagos. Dano moral no configurado. Multa compensatria devida. Recurso desprovido (0166231-36.2008.8.26.0002 Apelao / Turismo, Comarca: So Paulo, rgo julgador: 36 Cmara de Direito Privado, Data do julgamento: 27/03/2014)Ementa: TIME SHARING. Contratos assinados pelo consumidor, envolvendo prestao de servios de intercmbio e venda de parte ideal de instalaes hoteleiras. Publicidade enganosa. Contrato que impe clusulas restritivas sem dar o destaque previsto na legislao consumerista. Resciso bem administrada. Devoluo dos valores pagos e indenizao por danos morais. Sentena incensurvel. Apelaes da prestadora de servios e da corretora de imveis desprovidas. (0116592-41.2011.8.26.0100 Apelao / Prestao de Servios Relator(a): Luiz Sabbato , Comarca: So Paulo , rgo julgador: 17 Cmara de Direito Privado, Data do julgamento: 05/02/2014)

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*Built to suitContratos de construo ajustadaConstrudo para servir.Investimento imobilirioContratos de locao imobiliria de longo prazo no qual o bem construdo para atender os interesses de um locatrio pr-determinadoHospitais, escolas, laboratrios, galpes industriaisViabiliza projetos de empreendimentos imobilirios que atendam s rgidas normas estabelecidas por lei ou pelos futuros usurios da construo, com os prazos curtos para execuoEvita a imobilizao do capital da empresa locadoraO prazo do contrato calculado de modo que o lucro obtido com o uso do imvel cubra os custos do empreendimento

*No incidncia da pretenso revisional de aluguel em contratos de "built-to-suit se assim for expressamente ajustadoOnerosidade excessiva?No incidncia de ao renovatria de locao comercialLei n. 12.744/2012Dispe sobre locao nos contratos de construo ajustadaO caput do art. 4 da Lei n 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redao: Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. Com exceo ao que estipula o 2 do art. 54-A, o locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

*Art. 54-A (Lei de Locaes). Na locao no residencial de imvel urbano na qual o locador procede prvia aquisio, construo ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imvel ento especificado pelo pretendente locao, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecero as condies livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposies procedimentais previstas nesta Lei. 1 Poder ser convencionada a renncia ao direito de reviso do valor dos aluguis durante o prazo de vigncia do contrato de locao. 2 Em caso de denncia antecipada do vnculo locatcio pelo locatrio, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que no exceder, porm, a soma dos valores dos aluguis a receber at o termo final da locao.Possibilidade de ajuste de opo de compra ao final

*Industrializao no Sculo XX, aumento demogrfico e xodo rural, especialmente aps a 1 GGM, com a necessidade de melhor aproveitamento do soloLei n. 4.591/64 (aplicao subsidiria) e CC/2002CE marcado pela existncia de propriedade comum e propriedade privativa com exclusividadeTitularidade exclusiva de unidade autnoma condominial e titularidade de partes ideais de rea comunsCondomnio no tem personalidade jurdica (como regra), mas tem capacidade processual (CPC, art. 12, IX)Representao processual do condomnio pelo sndicoObrigatoriedade no ato de instituio de conveno de condomnio e regimento interno

*Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos. 1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio. 2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio.

*Conveno de condomnio ato de constituio do condomnio edilcioIncorporao imobiliria o negcio jurdico de constituio de propriedade horizontal CC no contrato tpico. Obriga os presentes e os futuros que se inserem em tal situao jurdica proprietriaDeve respeitar (e no ferir) o que dispe a lei, sob pena de nulidade da disposio da CCPrincpio da autonomia privadaSndico tem ao judicial direta contra o locatrio (e no apenas contra o proprietrio) por violao da lei e das regras da CCCC pode disciplinar o uso de elevadores privativos ou proibio de que domsticas e prestadores de servios faam uso de elevador social??CC e RI podem estabelecer distines (contedo jurdico do princpio da igualdade, de Celso Antonio Bandeira de Mello, Malheiros)Municpio est autorizado a legislar sobre o tema?

*Art. 1331. 4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. 5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

*Art. 1.334. 2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.Alteraes posteriores da CC exige quorum de 2/3 dos titulares das fraes ideaisAlterao de destinao do condomnio e alterao de fachada exige unanimidadeRegulamento (ou regime interno) completa a CCDisciplina com regras mais concretasHorrio de funcionamento de piscina, utilizao de entrada de servios etc

*Proprietrio de cada unidade pode alien-la independentemente da vontade dos demaisLei n. 12.607/2012: garagens no podero ser alugadas a pessoas estranhas ao condomnio sem a prvia e expressa autorizao na CCNo h direito de preferncia dos demais na aquisio de garagens. H somente preferncia na locaoUnidade condominial pode ser penhorada em ao ajuizada pelo condomnio para pagar dvida em execuo ajuizada pelo condomnio representado pelo sndico. Proteo do bem de famlia?Obrigao propter remNo se admite usucapio de reas comuns, salvo se houve o uso por um deles com total exclusividade e animus domini pelo lapso temporal necessrio, por ateno ao princpio da confiana de que o condomnio a ele criou de que seria de uso exclusivo

*Alterao de fachada depende de alterao de todos os demais condminos em AGInstalao de grades, janelas distintas, fechamento de terraos com blindex independentemente de autorizao em AG, redes de proteo, venezianas, instalao de aparelhos de ar condicionado Proprietrio da cobertura no tem direito de alter-la sem a concordncia dos demais em AG. Cada UE deve corresponder frao ideal certa do terrenoInstalao de outdoor na cobertura, letreiros luminosos...

*Art. 1.335. So direitos do condmino:I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.Utilizao de vagas de garagem como depsito?Uso de salo de festas como escritrio particular?Direito de voto exige a pontualidade, com a possibilidade de fazer-se representar por mandatrioLocatrio no tem legitimidade para questionar a CC ou o RICondomnios tem direito de preferncia em relao a terceiros na locao de vagas de garagem

*Art. 1.336. So deveres do condmino:I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno;II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

*Contribuir com as despesas de conservao obrigao propter remCompromissrio comprador do imvel ocupa a mesma situao jurdica do proprietrio a essa finalidade, pois cabe ao direta do condomnio contra o compromissrioCondmino no pode alterar a fachada arquitetnica sem a concordncia da unanimidade em AGProibio de alterao nociva ou que o desvirtue o projeto

No pode haver a destinao (residencial, no residencial ou mista) sem alterao da CC por unanimidade em AGSe residencial, no pode haver escritrios (advogados), consultrios (psiclogos) ou gabinetes dentrios?Animais vedados somente se prejudicam segurana, sade e o sossego dos demaisPreservao dos bons costumes: visitas para solteiros, casais homossexuais, apartamento destinado para uso de amante...?

*Obrigatoriedade de contratao de seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio total ou parcialUso nocivo da propriedade pelo condminoArt. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem. Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.Insuficincia da multa?Perda do direito de posse? Expulso do condmino? Abuso do direito de propriedade (CC, art. 187)

*Condomnio responde por brigas e danos causados entre moradores em reas comuns?Responsabilidade civil pelos danos causados a condminos e a terceiros? Queda de objetos das janelas? Furto de veculos no interior do condomnio? (pesquisa: TJSP e STJ)Condmino inadimplente pode ser proibido do uso de piscinas, sala de ginstica, churrasqueiras ou haver a interrupo de fornecimento de servios?Necessidade de prvia e expressa previso na CC?Respeito ao princpio da DPH?Legalidade, salvo situao de abuso do direito? (TJSP)Respeito ao princpio da legalidade a todosDireito de uso e gozo de reas comuns, pela copropriedade, de modo que o direito no pode ser limitado pela CC ou por AGC, salvo no comportamento antissocial, em ateno primazia da coletividade (CRG)

*Lei 4.591/64 impunha multa por impontualidade de 20%Legalidade da multa nesta percentual at CCAplicao de juros e multa previstos no CC somente para condomnios constitudos aps o incio de vigncia do CC/2002?Respeito ao ato jurdico perfeito? (Ver STJ)Clusula de bonificaoAbono de pontualidadeClusula premialIlegalidade de cumulao de abono de pontualidade com clusula penal moratria. Dupla penalidade e alterao do valor real da data de pagamento?CE no relao de consumo regida pelo CDCPrescrio de 5 anos de taxas de condomnio a contar de cada vencimento

*Realizao de obrasArt. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;II - se teis, de voto da maioria dos condminos.

1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino. 2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever ser convocada imediatamente. 3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos. 4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

*Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.

*Da Administrao do CondomnioArt. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, POR PRAZO NO SUPERIOR A DOIS ANOS, O QUAL PODER RENOVAR-SE.Art. 1.348. Compete ao sndico:I - convocar a assemblia dos condminos;II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia;

*Da Administrao do CondomnioArt. 1.348. Compete ao sndico:(....)V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;IX - realizar o seguro da edificao.

* 1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. 2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.

Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, DESTITUIR O SNDICO QUE PRATICAR IRREGULARIDADES (conceito aberto, clusula geral, depende de dolo ou culpa grave, afasta pequenos deslizes sem m-f) NO PRESTAR CONTAS (conceito objetivo, determinante, salvo se comprovada a impossibilidade de o fazer), OU NO ADMINISTRAR CONVENIENTEMENTE O CONDOMNIO.

*Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos.

*Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio.Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

*Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio.Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

*Seo III. Da Extino do CondomnioRegra a indivisibilidade do condomnio edilcioArt. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos deliberaro em assemblia sobre a RECONSTRUO, OU VENDA, por votos que representem metade mais uma das fraes ideais. 1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial. 2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que se refere o 2o do artigo antecedente.Necessidade de citao pessoal de todos os condminos na desapropriao, no apenas do sndico