Direito Civil IV - Aula 18 condomínio edilício (cont.), enfiteuse, superfície, laje

“Prefiro cair do céu a cair de um prédio de dois andares”andares”

MACHADO DE ASSIS

Recapitulando

• Administração do condomínio edilício:▫ Síndico

▫ Assembleia geral ordinária▫ Assembleia geral ordinária� Aprova orçamento

� Aprova contribuição dos condôminos

� Aprova prestação de contas

� Elege síndico

� Altera regimento interno

▫ Assembleia geral extraordinária� Temas relevantes ou urgentes

Direito Civil IV - Direito das CoisasDireito Civil IV - Direito das CoisasCondomínio edilício (cont.)

Administração do condomínio edilício

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio

depende:

450

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos

condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos”

• Realização de obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos

• Realização de obras úteis: maioria dos condôminos


“Art. 1.341. (...) § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em

451

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”


“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços

452

aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”

• Aumentar partes comuns: 2/3 dos condôminos• Aumentar partes próprias/comuns prejudicando utilização de parte comum: proibido


“Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou,

no solo comum, de outro edifício, destinado a conter

453

no solo comum, de outro edifício, destinado a conter

novas unidades imobiliárias, depende da

aprovação da unanimidade dos condôminos”

• Construção de novo pavimento ou edifício:

unanimidade


“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos

454

convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais”

• Primeira convocação: deliberações normais tomadas por maioria dos votos de presentes que correspondam a metade das frações ideais


“Art. 1.352. (...) Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo

455

partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”

• Proporção entre peso do voto e fração ideal

• Convenção pode estipular que todos os condôminos têm direitos iguais nos votos


“Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia

poderá deliberar por maioria dos votos dos

456

poderá deliberar por maioria dos votos dos

presentes, salvo quando exigido quorum especial”

• Segunda convocação: não se atingiu a quantidade

de condôminos da primeira convocação


“Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se

todos os condôminos não forem convocados para a

reunião”

457

reunião”

• Devem ser usados meios idôneos e amplos de

informação e publicidade

• Desrespeito ao dever de informação gera nulidade

absoluta do ato


“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho

fiscal, composto de três membros, eleitos pela

458

assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual

compete dar parecer sobre as contas do síndico”

• Conselho fiscal é facultativo

• Decisões do conselho devem ser submetidas à

assembleia

Extinção do condomínio edilício

• Situações de extinção do condomínio edilício são

459

• Situações de extinção do condomínio edilício são

muito raras na prática

• Condomínio edilício tende a ser perpétuo


“Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a

460

condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais”

• Maioria simples dos condôminos pode decidir reconstruir ou vender a edificação total ou consideravelmente destruída


“Art. 1.357. (...) § 1o Deliberada a reconstrução,

poderá o condômino eximir-se do pagamento das

461

poderá o condômino eximir-se do pagamento das

despesas respectivas, alienando os seus direitos a

outros condôminos, mediante avaliação judicial”

• Condômino que não quiser arcar com as despesas

pode alienar sua parte


“Art. 1.357. (...) § 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,

462

será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias”

• Preferência do condômino ao estranho

• Prédio está ameaçado de ruína ou total ou parcialmente destruído, logo o que resta é a área comum do solo e materiais � rateio deve ser proporcional às frações ideais


“Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a

463

“Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a

indenização será repartida na proporção a que se

refere o § 2o do artigo antecedente”

• Proporção no valor das unidades imobiliárias

Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das CoisasDireitos reais sobre coisa alheia

Introdução

• Situações em que há divisão dos atributos relativos à propriedade

465

relativos à propriedade▫ Atributo de usar e/ou fruir a coisa é transmitido a outrem, em maior ou menor intensidade

• Titular do domínio não concentra em si todos os atributos da propriedade

Introdução

466

• Propriedade plena: ius in re propria

• Direitos reais sobre coisa alheia (de fruição): iusin re aliena

Introdução

• CLÓVIS BEVILÁQUA � três regramentos fundamentais dos direitos de fruição:

467

▫ Sobre imóveis constituem-se e transmitem-se entre vivos, por escritura pública e registro imobiliário

▫ Aderem ao imóvel nas mutações da propriedade▫ Sobre móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem pela tradição

Introdução

• Direitos reais sobre coisa alheia:▫ Enfiteuse▫ Superfície

468

▫ Superfície▫ Laje▫ Servidões▫ Usufruto▫ Uso▫ Habitação▫ Concessão de uso especial para fins de moradia▫ Concessão de direito real de uso

Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das CoisasEnfiteuse

Enfiteuse

• Emphúteusis (grego) = enxerto, implantação

470

• Emphúteusis (grego) = enxerto, implantação

• Origem: Grécia, século V a.C.

• Alvará (10 de abril de 1821): Sesmarias do Brasil Colonial foram transformadas em enfiteuses

Enfiteuse

“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as

471

enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, (...) e leis posteriores”

• Ultratividade da lei � proteção do direito adquirido e ato jurídico perfeito

• Instituto ainda existe

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a

472

outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”

• Partes: ▫ Proprietário ou senhorio▫ Enfiteuta ou foreiro

• Instituição por ato inter vivos ou testamento

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou

473

terrenos que se destinem a edificação”

• Finalidade do instituto: incentivar a ocupação de terras não utilizadas, evitando invasões ou improdutividade▫ Finalidade explica desinteresse atual pelo instituto

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 679. O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo

474

limitado considera-se arrendamento, e com tal se rege”

• Enfiteuse é perpétua e se transmite aos herdeiros de ambas as partes

• Enfiteuse por período limitado = locação

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 682. É obrigado o

475

enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel”

• Enfiteuta é responsável por impostos e ônus reais sobre o imóvel

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça

476

sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições”

• Senhorio tem direito de preferência para resgatar a enfiteuse

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em

477

o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro”

• Enfiteuta em direito de preferência para adquirir a propriedade do senhorio

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção,

478

pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento”

• Uma das principais características da enfiteuse: pagamento do laudêmio a cada alienação do domínio útil

Enfiteuse

• Instituto é o mais amplo dos direitos reais após a propriedade:▫ Proprietário entrega a outrem todos os direitos

479

▫ Proprietário entrega a outrem todos os direitos sobre a coisa

▫ Enfiteuta tem o domínio útil da coisa mediante pagamento eterno de uma pensão ou foro ao senhorio� Domínio útil: direito de posse, uso, gozo e alienação ou transmissão por herança

Enfiteuse

Código Civil de 1916, “Art. 694. A sub-enfiteuse está sujeita às mesmas disposições que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e acrescidos será regulada em

480

terrenos de marinha e acrescidos será regulada em lei especial”

• Possibilidade de sub-enfiteuse

• Segunda parte foi repetida no Código Civil de 2002: “Art. 2.038. (...) § 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial”

Enfiteuse

“Art. 2.038. (...)§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas

481

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;II - constituir subenfiteuse”

• Valor de construções ou plantações não pode constituir base para cobrança de laudêmio

• Subenfiteuses não podem mais ser constituídas

Enfiteuse

PL nº 699/2011, “Art. 2.038. (...) § 3º. Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamento dos foros em atraso,

482

enfiteuses existentes e pagamento dos foros em atraso, junto à repartição pública competente. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações, serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais, reverterão de pleno direito para o patrimônio da União”

• Proposta para extinção total do instituto

Enfiteuse

Linhares - Lei Complementar nº 19/2012, “Art. 1º Fica autorizado o resgate da enfiteuse aos enfiteutas interessados na aquisição do domínio pleno dos imóveis foreiros do

483

na aquisição do domínio pleno dos imóveis foreiros do Município de Linhares, extinguindo-se assim o aforamento.Parágrafo Único. O resgate do aforamento, uma vez requerido, somente será negado se provado o interesse do Município em recobrar o domínio útil do imóvel, mediante exercício do direito de preferência, em prazo não superior a 01 (um) ano, da data do requerimento”

• Município de Linhares é senhorio de várias enfiteuses

Enfiteuse

Linhares - Lei Complementar nº 19/2012, “Art. 2º Todos os aforamentos poderão ser resgatados mediante pagamento, pelo foreiro, de um laudêmio, que será de 1,5% (um e meio por

484

pelo foreiro, de um laudêmio, que será de 1,5% (um e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena e de 10 (dez) foros anuais. (...)Art. 5º Preenchidos os requisitos legais será expedida em favor do foreiro a competente certidão de remição de foro, que deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Linhares”

• Procedimento local para extinção das enfiteuses em Linhares

Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das CoisasSuperfície

Conceito

• Código Civil: art. 1.369 a 1.377

486

• Estatuto da Cidade: art. 21 a 24

• Código Civil de 1916 não regulava o instituto porque a doutrina entendia ser desnecessário▫ Superfície substituiu a enfiteuse

Conceito

• Vantagens da superfície frente à enfiteuse:

487

• Vantagens da superfície frente à enfiteuse:▫ Superfície pode ser gratuita▫ Superfície pode ser temporária▫ Superfície não exige pagamento de laudêmio

• Porém, superfície não teve a utilização esperada

Conceito

• FLÁVIO TARTUCE: “instituto real pelo qual o

488

• FLÁVIO TARTUCE: “instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno”

Conceito

“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública

489

tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”

• Sempre recai sobre bens imóveis

• Escritura pública para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos

• Parte da doutrina aceita a constituição por testamento

Conceito

Superfície Locação

Engloba o uso e gozo da Engloba o uso e gozo da

490

Engloba o uso e gozo da coisa

Engloba o uso e gozo da coisa

Compreende construções e plantações

Em regra, não compreendeconstruções e plantações

Direito real com efeitos específicos após o registro no CRI

Contrato com eficácia obrigacional

Pode ser gratuito Necessariamente oneroso

Conceito

• Direito de superfície é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia em vigor

491

reais sobre coisa alheia em vigor

• Dois sujeitos:▫ Proprietário ou fundieiro, que cede o uso do bem▫ Superficiário, que recebe a coisa para realização de construções e plantações

Conceito

• RICARDO PEREIRA LIMA: “Direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter a construção ou plantação sobre ou sob terreno

492

construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio”

• RODRIGO MAZZEI: “Direito real complexo e autônomo, de ter temporariamente construção e/ou plantação em imóvel alheio, conferindo ao titular os poderes de uso, gozo e disposição sobre os implantes”

Conceito

IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 321: “Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam

493

vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel”

• Ambas as partes têm atribuições do domínio, com limitações pelos direitos da outra parte

Conceito

494

• Regras do Estatuto da Cidade foram revogadas

pelo Código Civil?

Conceito

I Jornada de Direito Civil - Enunciado 93: “As

normas previstas no Código Civil sobre direito de

superfície não revogam as relativas a direito de

495

superfície não revogam as relativas a direito de

superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei

n. 10.257/2001) por ser instrumento de política

de desenvolvimento urbano”

• Entendimento majoritário da doutrina

Conceito

“Art. 1.377. O direito de superfície, constituído

por pessoa jurídica de direito público interno,

rege-se por este Código, no que não for

496

rege-se por este Código, no que não for

diversamente disciplinado em lei especial”

• Consequência: superfície instituída em imóveis

urbanos por pessoa jurídica de direito público

deve ser regida pelo Estatuto da Cidade

ConceitoCódigo Civil Estatuto da Cidade

Imóvel urbano ou rural Imóvel urbano

Exploração restrita: Exploração ampla: qualquer utilização de acordo com a

497

Exploração restrita: construções e plantações

utilização de acordo com a política urbana

Em regra, não há autorização para utilização do subsolo e do espaço aéreo

Em regra, é possível utilizar o subsolo ou o espaço aéreo

Cessão somente por prazo determinado

Cessão por prazo determinado ou indeterminado

Regras fundamentais

“Art. 1.369. (...) Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão”

498

for inerente ao objeto da concessão”

Estatuto da Cidade, “Art. 21. (...) § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística”

Regras fundamentais

• Subsolo:▫ Não pode haver recursos minerais � propriedade da União

499

da União▫ Utilização do espaço deve ser fundamental ao empreendimento

• Espaço aéreo:▫ Aplicação prática: impedir edificações em imóvel contíguo

Regras fundamentais

VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568: “O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida

500

o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística”

• Doutrina entendeu que o art. 1.369, § único, é norma de ordem privada

• Direito de sobrelevação = “direito de laje”▫ Problema: MP nº 759/2016 incluiu o artigo 1.510-A, sobre laje, no Código Civil

Regras fundamentais

III Jornada de Direito Civil - Enunciado 249: “A propriedade superficiária pode ser

501

autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474”

• Superfície pode ser hipotecada

Regras fundamentais

502

• Polêmica � parte da doutrina entende que a superfície pode ser usucapida:▫ Superfície previamente instituída

▫ Superfície não instituída

Regras fundamentais

III Jornada de Direito Civil -Enunciado 250: “Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão”

503

• Proprietário aliena por superfície plantação ou construção já existente no terreno

• Duas modalidades de cisão:▫ Ordinária = não há obrigações de melhoramento no implante

▫ Qualificada = dever de fazer melhoramentos no implante

Regras fundamentais

“Art. 1.370. A concessão da superfície será

gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as

partes se o pagamento será feito de uma só vez,

504

partes se o pagamento será feito de uma só vez,

ou parceladamente”

• Remuneração = solarium ou cânon superficiário

• Mesmo em parcelas, deve-se indicar o preço

global ou, não sendo possível, estimativo

Regras fundamentais

“Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel”

505

Estatuto da Cidade, “Art. 21. (...) § 3o O superficiárioresponderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo”

Regras fundamentais

I Jornada de Direito Civil - Enunciado 94: “As

partes têm plena liberdade para deliberar, no

contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e

506

contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e

tributos que incidirão sobre a área objeto da

concessão do direito de superfície”

• Doutrina atenua a regra do Código Civil,

entendendo que o art. 1.371 é de ordem privada

Regras fundamentais

“Art. 1.372. O direito de superfície pode

transferir-se a terceiros e, por morte do

507

transferir-se a terceiros e, por morte do

superficiário, aos seus herdeiros”

• Instituto não é personalíssimo, ao contrário do

usufruto

Regras fundamentais

“Art. 1.372. (...) Parágrafo único. Não poderá ser

estipulado pelo concedente, a nenhum título,

508

estipulado pelo concedente, a nenhum título,

qualquer pagamento pela transferência”

• Enfiteuse previa o pagamento do laudêmio

• Proibição não consta no Estatuto da Cidade

▫ Doutrina entende que não se pode cobrar

Regras fundamentais

“Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do

direito de superfície, o superficiário ou o proprietário

509

tem direito de preferência, em igualdade de

condições”

• Preempção legal do proprietário e do superficiário

• Lacuna legal � Qual a consequência em caso de

desrespeito do direito de preferência?

Regras fundamentais

• Três correntes:▫ Preterido só pode pleitear perdas e danos

� Analogia com preferência da compra e venda

510

� Analogia com preferência da compra e venda

� SILVIO VENOSA, PABLO STOLZE

▫ Alienação mediante depósito ou perdas e danos� Analogia com Lei de Locação

� MARIAHELENA DINIZ, MARCO AURÉLIO BEZERRA

▫ Ação de adjudicação em 180 dias� Analogia com condomínio de coisa indivisível

� CHAVES & ROSENVALD, FLÁVIO TARTUCE

Regras fundamentais

V Jornada de Direito Civil - Enunciado 510: “Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência

511

proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço”

• Doutrina tende a seguir a terceira corrente

Extinção

“Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida”

512

destinação diversa daquela para que foi concedida”

• Primeira hipótese de extinção é implícita �vencimento do prazo estipulado▫ Não há necessidade de notificação ao superficiário

• Segunda hipótese de extinção: destinação diversa▫ Inadimplemento do negócio superficiário

Extinção

Estatuto da Cidade, “Art. 23. Extingue-se o direito

de superfície: (...)

513

de superfície: (...)

II – pelo descumprimento das obrigações

contratuais assumidas pelo superficiário”

• Dispositivo mais genérico que o Código Civil

▫ PL nº 699/2011 visa introduzir regra semelhante

Extinção

• Importante: superfície NÃO é contrato, mas direito real

514

• Doutrina aponta que seria melhor utilizar a expressão “deveres negociais”

• Exemplos de inadimplemento:▫ Desrespeito à proibição de plantação de certa cultura

▫ Não pagamento do solarium

Extinção

• Terceira hipótese: distrato entre as partes

515

• Quarta hipótese: consolidação, na mesma pessoa, das qualidades de fundieiro e superficiário

• Quinta hipótese: renúncia do superficiário(resilição unilateral)

Extinção

• Sexta hipótese: perecimento do terreno gravado

516

• Sexta hipótese: perecimento do terreno gravado

• Sétima hipótese: falecimento, sem herdeiros, do

superficiário

Extinção

“Art. 1.376. No caso de extinção do direito de

superfície em conseqüência de desapropriação, a

indenização cabe ao proprietário e ao

517

indenização cabe ao proprietário e ao

superficiário, no valor correspondente ao direito

real de cada um”

• Oitava hipótese: desapropriação do terreno

sobre o qual foi instituída a superfície

Extinção

IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 322: “O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária

518

desapropriação e as condições da concessão superficiáriaserão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário”

• Doutrina esclarece como deve ser a divisão da indenização▫ Variáveis: valor real do terreno, valor pago a título de solarium, plantações e construções realizadas, investimentos, despesas...

Extinção

“Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de

519

construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário”

• Reversão: cessão da suspensão do princípio superficie solo cedit

• Uma das grandes vantagens para o fundieiro na instituição da superfície

Extinção

Estatuto da Cidade, “Art. 24. (...) § 2º A extinção

do direito de superfície será averbada no cartório

520

do direito de superfície será averbada no cartório

de registro de imóveis”

• Princípio da publicidade registral

▫ Vale também para a superfície prevista no Código

Civil

Direito Civil IV - Direito das CoisasDireito Civil IV - Direito das CoisasLaje

Direito real de laje

• Medida Provisória nº 759/2016▫ Inclusão do artigo 1.510-A no Código Civil

522

• Oficialização do direito sobre o “puxadinho”▫ Questão social do crescimento urbano desordenado

• Críticas da doutrina: ▫ Falta de cuidado técnico � após direitos reais de garantia▫ Temática já alcançada pelo direito de superfície �desnecessidade?

▫ Qual a urgência que justificaria a MP?


“Art. 1.225. São direitos reais: (...)

XIII - a laje”

523

• Direito real autônomo: não se trataria nem de propriedade, nem de superfície

• VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568: “O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística”


“Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de

524

titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”

• PABLO STOLZE: “não se trata de uma ‘propriedade’ sobre a laje, eis que, se de propriedade se tratasse, o direito exercido seria ‘na coisa própria’ e abrangeria o próprio solo”

• Crítica: direito pode ser uma “possibilidade”?


“Art. 1.510-A. (...) § 1º O direito real de laje

somente se aplica quando se constatar a

impossibilidade de individualização de lotes, a

525

impossibilidade de individualização de lotes, a

sobreposição ou a solidariedade de edificações ou

terrenos”

• Direito real de laje é aplicável apenas

residualmente


“Art. 1.510-A. (...) § 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como

526

privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original”

• Diferença entre laje e condomínio edilício: não há propriedade comum e propriedade exclusiva


“Art. 1.510-A. (...) § 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu

527

funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades”

• Se há matrícula própria, tratar-se-ia de propriedade?

• Requisitos para matrícula própria:▫ Isolamento funcional

▫ Acesso independente


“Art. 1.510-A. (...) § 4º O titular do direito real de

laje responderá pelos encargos e tributos que

528

laje responderá pelos encargos e tributos que

incidirem sobre a sua unidade”

• Decorrência lógica de ser o proprietário ou

superficiário


“Art. 1.510-A. (...) § 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares,

529

alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevaçõessucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local”

• Vedação de “laje sobre laje”, a menos que permitida em lei local � inconstitucionalidade por violação da função social da propriedade?


“Art. 1.510-A. (...) § 6º A instituição do direito real

de laje não implica atribuição de fração ideal de

530

de laje não implica atribuição de fração ideal de

terreno ao beneficiário ou participação

proporcional em áreas já edificadas”

• Como não há propriedade comum, não há

também fração ideal


“Art. 1.510-A. (...) § 7º O disposto neste artigo não se

aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações,

531

de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma

de unidades isoladas entre si, destinadas a fins

residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e

da legislação específica de condomínios”

• Laje ≠ Condomínio edilício


“Art. 1.510-A. (...) § 8º Os Municípios e o Distrito

Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e

532

Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e

urbanísticas associadas ao direito real de laje”

• Plano diretor e legislação municipal podem

tratar do assunto


• Problemas:

▫ Não há previsão de direito de preferência

533

▫ Não há previsão de direito de preferência

▫ Objeto do direito real de laje está abarcado em

direito real preexistente � superfície

▫ Abertura de matrícula e a dispensa de atribuição

de fração ideal apenas para o direito de laje e não

para superfície em geral

Direito Civil IV - Aula 18 condomínio edilício (cont.), enfiteuse, superfície, laje

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