AulaProfaSimoneFeigelson09Jan2013

ENGENHARIALEGALENGENHARIALEGALEDEAVALIAESEDEAVALIAES

P f M S Si F i lProf. M.Sc. Simone Feigelson

Prof. Simone Feigelson 1

METODOLOGIASMETODOLOGIASMTODO COMPARATIVOMTODO COMPARATIVO

Tratamento por fatoresTratamento cientficoTratamento cientfico.

MTODO EVOLUTIVO

MTODO INVOLUTIVO

MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA

MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO


MTODO EVOLUTIVOMTODO EVOLUTIVOMTODOEVOLUTIVOMTODOEVOLUTIVO

VI = (VT + CB) . FCondeondeVI o valor do imvel;VT o valor do terreno;CB o custo de reedio da benfeitoria;CB o custo de reedio da benfeitoria;FC o fator de comercializao.


MTODO EVOLUTIVO(item 8.2.4 da NBR 14.653-2)

AA composiocomposio dodo valorvalor totaltotal dodo imvelimvel AA composiocomposio dodo valorvalor totaltotal dodo imvelimvelavaliandoavaliando podepode serser obtidaobtida atravsatravs dadaconjugaoconjugao dede mtodosmtodos aa partirpartir dodo valorvalorconjugaoconjugao dede mtodosmtodos aa partirpartir dodo valorvalordodo terreno,terreno, consideradoconsiderado oo custocusto dede

ffreproduoreproduo dasdas benfeitoriasbenfeitorias devidamentedevidamentedepreciadodepreciado ee oo fatorfator dede comercializao,comercializao,pp ouou sejaseja::

VIVI == (VT(VT ++ VB)VB) FCFC VIVI == (VT(VT ++ VB)VB).. FCFC ..Prof. Simone Feigelson

4

ValordoValordoterrenoterreno


11aa)HARPER(Sir)HARPER(SirEdgardEdgard Harper)Harper)

V V TP

Vt = V0 . TeP

ondeondeVVtt valorvalor dodo terrenoterrenoVV it iit i dd tt f idf id l tl t d d ((VV00 preopreo unitriounitrio dodo terrenoterreno referidoreferido aoao lotelote--padropadro (preo(preododo mm dede testadatestada parapara aa profundidadeprofundidade--padro)padro)TT testadatestada (frente(frente efetiva)efetiva) dodo lotelotePP profundidadeprofundidade efetivaefetiva dodo terrenoterrenoPP profundidadeprofundidade efetivaefetiva dodo terrenoterrenoPPee profundidade equivalente = profundidade equivalente = rea/ Testadarea/ Testada

PP tt t lt l f did df did d f tif tiParaPara terrenosterrenos retangulares,retangulares, aa profundidadeprofundidade efetivaefetiva seseconfundeconfunde comcom aa equivalenteequivalente..

http://www2 rio rj gov br/smf/siam/http://www2 rio rj gov br/smf/siam/http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/logradouro.asplogradouro.aspg pg p

Prof. Simone Feigelson7

2a) HARPER BERRINI *2a) HARPER BERRINI *Berrini introduziu na frmula de HARPER modificaes em que

passaram a ser consideradas a rea (A) e a profundidade-padro (N), tomando a forma

Vt = V0T.AVt = V0 .

N

EstaEsta frmulafrmula apresentaapresenta restriesrestries quantoquanto aoao emprego,emprego, sendosendocoerentecoerente parapara osos terrenosterrenos emem queque aa profundidadeprofundidade sese situesitue entreentre aapp qq ppmetademetade ee oo dobrodobro dada profundidadeprofundidadepadropadro..

AssimAssim parapara aa cidadecidade dodo RioRio dede JaneiroJaneiro ondeonde aa profundidadeprofundidadeAssim,Assim, parapara aa cidadecidade dodo RioRio dede Janeiro,Janeiro, ondeonde aa profundidadeprofundidadepadropadro dede 3636,,0000 m,m, aa frmulafrmula dede HARPERHARPER BERRINIBERRINI poderiapoderia serserutilizadautilizada nosnos terrenosterrenos queque obedecessemobedecessem relaorelao:: 00,,55 N

33aa)) II -- JERRETJERRET (( HermanHerman DD.. Jerret)Jerret)

Vt = V0 . T . NP

P2+

IIII-- JERRET (frmula da Mdia Harmnica) JERRET (frmula da Mdia Harmnica) em em NP +

IIII JERRET (frmula da Mdia Harmnica) JERRET (frmula da Mdia Harmnica) em em funo da rea do terrenofuno da rea do terreno

V V T A2Vt = V0 . T . N.TA

A2+

III) JERRET para terrenos de grandeprofundidade, onde Pe 2N

Vt = 6V0 . P.T eN5Pe +

4a) FRMULA MODIFICADA DE BERRINI ) U O C para terrenos com 2 ou mais frentes

A 22Vt = )V.T...V.TV.T(NA

n0n2

2022

101 ++


Vt = )V.TV.T(NA 2

2022

101 +N 21

ondeondeTTii testadatestada parapara cadacada umum dosdosiilogradouroslogradouros

VV00ii preopreo dodo metrometro dede testadatestada paraparacadacada logradourologradouroNoNo casocaso particularparticular dede terrenoterreno emem

iiesquinaesquina::

5a) HARPER BERRINI, em funo do valor unitrio da rea

Vt = Vq NTAVt Vq . N.T.A

OndeOndeVqVq preopreo // mm22

6 a) FRMULA MODIFICADA DE JERRET para terrenos com 2 frentes e pouca profundidade

Vt =[ ]2201021220110

N)TT(AVV.N.T.T)T.VT.V.(A2

++++

21 N).TT(A ++

lotelote--padropadro 1212 xx 3030 metrosmetros..lotelote padropadro 1212 xx 3030 metrosmetros..

ParaPara oo mtodomtodo comparativo,comparativo, nemnem sempresempre hhi il id di il id d tt l tl t i di dsimilaridadesimilaridade entreentre osos loteslotes pesquisadospesquisados..

NoNo sese podepode dizerdizer queque doisdois loteslotes contguos,contguos,oo sese podepode d ed e queque do sdo s otesotes co t guos,co t guos,comcom aa mesmamesma testadatestada ee umum comcom oo dobrodobro dadaprofundidadeprofundidade dodo outrooutro valhavalha duasduas vezesvezes maismais..

AnalisandoAnalisando oo casocaso dede testadastestadas iguaisiguais parapara 22lotes,lotes, hh oo sentimentosentimento dede queque medidamedida queque aa

f did df did d tt tt ddprofundidadeprofundidade aumenta,aumenta, oo acessoacesso parteparte dedefundosfundos diminuidiminui implicandoimplicando queque oo valorvalor dadaunidadeunidade dede rearea maismais prximoprximo dodo alinhamentoalinhamentodd ii dd id did d dd iidada ruarua maiormaior queque oo dada unidadeunidade dede rearea maismaisdistante,distante, diminuindodiminuindo progressivamenteprogressivamente..

Regra4Regra4332211

11aa)) RegraRegra 44 33 22 11gg

)) gg

NelaNela oo valorvalor dede umum lotelote distribudodistribudo ememNelaNela oo valorvalor dede umum lotelote distribudodistribudo ememquartis,quartis, sendosendo 4040%% nono primeiroprimeiro aa partirpartir dadatestadatestada ,, 3030%% nono segundo,segundo, 2020%% nono terceiroterceiro,, g ,g ,ee 1010%% nono ltimoltimo..

10%20%20%30%40%40%

Leido1/3,2/3Leido1/3,2/3

22aa)) LeiLei dodo 11//33,, 22//33

16, 6%

50%

/ , // , /

ConsideradaConsiderada queque oo valorvalor dodo

18, 8%

22 9%

50%

________

lotelote concentraconcentra 5050%% nonoprimeiroprimeiro terotero aa partirpartir dadat t dt t d t tt t 5050%%

22, 9% 50%

41, 7%

testadatestada ee osos restantesrestantes 5050%%nosnos 22//33 dosdos fundosfundos..

IremosIremos compararcomparar comcom aa regraregra anterior,anterior,dividindodividindo oo lotelote emem trstrs ee quatroquatro partespartes.. NesteNesteltimoltimo caso,caso, aa distribuiodistribuio nosnos quartosquartos serser dede4141,,77%% parapara oo primeiroprimeiro ee 2222,,99%%,, 1818,,88%% ee 1616,,66%%4141,,77%% parapara oo primeiroprimeiro ee 2222,,99%%,, 1818,,88%% ee 1616,,66%%parapara osos demais,demais, sucessivamentesucessivamente..

HiptesedeHoffmanHiptesedeHoffman

33aa)) HipteseHiptese dede HOFFMANHOFFMANpp

)) pp

ConsideraConsidera queque 22//33 dodo valorvalor dodo lotelote seseConsideraConsidera queque 22//33 dodo valorvalor dodo lotelote seseconcentraconcentra nana primeiraprimeira metademetade ee 11//33 nanasegundasegunda.. ComparandoComparando comcom aa regraregra 44 33 22 gg pp gg11,, observamosobservamos ::

15 5% 15,5% 33,3%

17,8% ,

22,3% 66 7% 66,7%

44,3%

HiptesedeJERRETHiptesedeJERRET

44aa)) HipteseHiptese dede JERRETJERRET (Mdia(MdiaHarmnica)Harmnica) ppHarmnica)Harmnica)

Considera,Considera, nana distribuiodistribuio emem quartis,quartis, osospercentuaispercentuais dede 4040%% 2626 77%% 1919%% ee 1414 33%%percentuaispercentuais dede 4040%%,, 2626,,77%%,, 1919%%,, ee 1414,,33%%respectivamente,respectivamente, aa partirpartir dada testadatestada..

ObOb tt hi thi t d id iObservemosObservemos que,que, nestanesta hiptesehiptese osos doisdoisprimeirosprimeiros quartisquartis (metade)(metade) representamrepresentam6666 77%% ee osos doisdois ltimosltimos 3333 33%% coincidindocoincidindo6666,,77%% ee osos doisdois ltimosltimos 3333,,33%%,, coincidindocoincidindocomcom aa hiptesehiptese dede HOFFMANHOFFMAN..

14,3%

19,0%

33,3% ,

26,7%

66,7%

40,0% ,

HiptesedeHARPERHiptesedeHARPER

55aa) Hiptese de HARPER ) Hiptese de HARPER pp

))ConsideraConsidera umauma variaovariao proporcionalproporcional

raizraiz quadradaquadrada dada profundidadeprofundidade dodo lote,lote,t tt t dd t t blibliportanto,portanto, dede representaorepresentao parablica,parablica, comcom

osos percentuaispercentuais dede 5050%%,, 2121%%,, 1616%%,, ee 1313%%parapara osos quartisquartisparapara osos quartisquartis..

13%16%16%21%50%

HiptesedaLinhaRetaHiptesedaLinhaReta66aa) Hiptese da LINHA RETA) Hiptese da LINHA RETA

pp) p) p

Nesta distribuio linear, os quartis Nesta distribuio linear, os quartis apresentaro os percentuais de 25% cada apresentaro os percentuais de 25% cada p p %p p %um:um:

25%

25%25%

25%25%

25%25%

ModelodoValordoterrenoaserdeterminadoModelodoValordoterrenoaserdeterminadoDo estudo das diversas formas e Do estudo das diversas formas e

localizao dos lotes nasceu o modelo :localizao dos lotes nasceu o modelo :

Vt = A . Vq . K1 . K2 . ... .K7

onde onde

VVtt valor do terreno a ser determinadovalor do terreno a ser determinadoAA reareaVVqq valor mdio unitrio de terrenos na valor mdio unitrio de terrenos na qq

rea, obtido em pesquisarea, obtido em pesquisaKKii fatores de ponderao, a saber :fatores de ponderao, a saber :

FatordetetadaKFatordetetadaK11K Fator de testada11K1 =Fatordetestada

4TT

K1 =

onde onde pTK1

TT testada efetivatestada efetivaTTpp testada padrotestada padropp pp Obs.: esta expresso est limitada ao intervaloObs.: esta expresso est limitada ao intervalo

0,50 < T/TP < 2,00,50 < T/TP < 2,0

ParaParaParaPara

840050 1 ,, =< KT

PP

840050 1 ,, < KT pParaPara

189,10,2 1 => KTT

p

NoNo casocaso dede terrenosterrenos dede frente,frente, empregaemprega--sese nanafrmulafrmula aa testadatestada dodo logradourologradouro maismais importanteimportante..gg pp

K2 = Fator de profundidadeKK22 =Fatordeprofundidade=FatordeprofundidadeK2 =Fatordeprofundidade

HH queque sese conhecerconhecer aa profundidadeprofundidade equivalenteequivalente(( aa saber,saber, PePe == ),), aa profundidadeprofundidade mximamxima eeT

A

(( )) ppmnimamnima dodo local,local, obtidaobtida pelapela legislaolegislao vigente,vigente, ou,ou,atravsatravs dada relaorelao

ProfundidadeProfundidade mnimamnima ((PP == metademetade dada ProfundidadeProfundidade mnimamnima ((PPmnmn metademetade dadaprofundidadeprofundidade padropadro local)local)

ProfundidadeProfundidade mximamxima ((PPmxmx == dobrodobro dadaprofundidadeprofundidade padropadro local)local)profundidadeprofundidade padropadro local)local)

Assim, formularamAssim, formularam--se as hipteses seguintes para se as hipteses seguintes para o fator de profundidade Ko fator de profundidade K22 ::

a) Para a) Para PPee< 0,50 < 0,50 PPmnmnKK (0 50)0 5 0 70710 ((0 50)0 5 0 70710 (Hli dHli d C iC i ))KK22 = (0,50)0,5 = 0,70710 (= (0,50)0,5 = 0,70710 (Hlio de Hlio de CairesCaires))

b) Para 0,5 b) Para 0,5 PPmnmn PPe e PPmnmn

50

KK22 ==

50,

mn

ePP

KK22 (hiptese de (hiptese de Medeiros Medeiros AzambujaAzambuja))c) Parac) Para PP PP PP

mn

c) Para c) Para PPmnmn PPee PPmxmx

KK33 =Fatordeesquina,para terrenosdemaisdeumatestada=Fatordeesquina,para terrenosdemaisdeumatestadad) Parad) Para PPmxmx PPee PPmxmx d) Para d) Para PPmxmx PPee PPmxmxKK22 = (hiptese de= (hiptese de MedeirosMedeiros

50,

mxPKK22 (hiptese de (hiptese de Medeiros Medeiros AzambujaAzambuja))

eP

e) Para e) Para PPee > 2 > 2 PPmxmxKK2 2 = (0,5)= (0,5)0,5 0,5 = 0,7070 (= 0,7070 (Hlio de Hlio de CairesCaires))

K3K3 FATOR ESQUINAFATOR ESQUINAK3K3 FATORESQUINAFATORESQUINAKK33 = Fator de esquina, para terrenos = Fator de esquina, para terrenos

de mais de uma testadade mais de uma testadaHH diversasdiversas tabelastabelas ee mtodosmtodos parapara

clculoclculo dosdos coeficientescoeficientes dede esquinaesquina entreentreclculoclculo dosdos coeficientescoeficientes dede esquina,esquina, entreentreelaselas aa dodo argentinoargentino MiguelMiguel VALVANO,VALVANO, aa dedeGuilhermeGuilherme BonfimBonfim DEIDEI VEGNIVEGNI NERI,NERI, aa dodoBancoBanco HipotecrioHipotecrio NacionalNacional ArgentinoArgentinopp gg(bastante(bastante simplista)simplista) queque aa seguirseguirtranscreveremostranscreveremostranscreveremostranscreveremos


a) para zonas comerciais centrais 25% a 30%;) p ;b) para zonas comercias em geral 20% a 25%;c) para zonas residenciais de alto valor 15% a 20%;) p ;d) para zonas residenciais comuns 10%

Observa-se que o terreno de esquina , na realidade,uma faca de dois gumes. Embora se generaliza a suag gvalorizao, no caso de zonas eminentementeresidenciais, esta bastante discutvel (problemas ded l l i t )duplo recuo, poluio sonora etc.).

FrmuladoKFrmuladoK33Conhecendo se o valor do m2 para cada logradouro (V )33Conhecendo-se o valor do m2 para cada logradouro (Vqi)e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina podeser traduzido pela expresso:ser traduzido pela expresso:

VTVTVT)20Z( ++++1q1

qnn2q21q13 V.T.20

V.T...V.TV.T).20Z(K

++++=1q1

OndeZ constante (tabelada) ( )T1 testada para o logradouro mais importante

a) Zonas de escritrios e apartamentos, modestos: Z = 1 0Z = 1,0

b) Zonas de apartamentos e comrcio mdios comb) Zonas de apartamentos e comrcio mdios, com densidade ocupacional mdia : Z = 2,0

c)Zonas de comrcio padro mdio e alto, alta d id d i l di Z 3 0densidade ocupacional mdia : Z = 3,0

d)Zonas de comrcio padro mdio e baixo, baixa densidade ocupacional mdia : Z = 1,0

KK44 =Fatordetopografia=Fatordetopografia

K4 =Fatordetopografia44 p gp g

Em seu trabalho Avaliao de Imveis Urbanos, o Eng. G. B. DEI VEGNI NERI, apresenta a seguinte composio considerando como situaoseguinte composio, considerando como situao paradigma um terreno plano (fator = 1,0)

a) Caimento para o fundo (declive) Fator K4at 5% 0 90at 5%...........................................................0,90entre 5% e 10%.............................................0,80acima de 10% 0 70acima de 10%................................................0,70

b) Caimento para a frente (aclive) Fator Kb) Caimento para a frente (aclive) Fator K4Suave............................................................0,90Acentuado 0 70Acentuado.....................................................0,70

K5 =FatordesuperfcieesoloK5 =FatordesuperfcieesoloKK55 =Fatordesuperfcieesolo=Fatordesuperfcieesolo

S f Situao paradigma : terreno seco e firme K5 = 1,0Fator K5

) S f i id 0 80a) Superfcie mida...............................................0,80b) Superfcie alagadia.........................................0,60c) Superfcie brejosa ou pantanosa 0 50c) Superfcie brejosa ou pantanosa......................0,50d) Superfcie permanentemente alagada.............0,40

K = Fator de acessibilidadeK6 =Fatordeacessibilidade

Situao paradigma : terreno sem conduo prxima(1 000 ) K 1 0(1.000m) K6 = 1,0

Fator K6a)Conduo a menos de 1.000 m...................... .1,02a)Conduo a menos de 1.000 m...................... .1,02b) Conduo direta...............................................1,05

P f Si F i lProf. Simone Feigelson

32

MTODOMTODO INVOLUTIVOINVOLUTIVOMTODOMTODO INVOLUTIVOINVOLUTIVO


MTODOINVOLUTIVOMTODOINVOLUTIVO88..22..22 IdentificaIdentifica oo valorvalor dede mercadomercado dodobem,bem, alicerandoalicerando nono seuseu aproveitamentoaproveitamentobem,bem, alicerandoalicerando nono seuseu aproveitamentoaproveitamentoeficiente,eficiente, baseadobaseado emem modelomodelo dede estudoestudo dedeviabilidadeviabilidade tcnicotcnico econmicaeconmica mediantemedianteviabilidadeviabilidade tcnicotcnicoeconmica,econmica, mediantemediantehipotticohipottico empreendimentoempreendimento compatvelcompatvel comcom

asas caractersticascaractersticas dodo bembem ee comcom asas condiescondiesdede mercadomercado nono qualqual estest inserido,inserido,considerandoconsiderandosese cenrioscenrios viveisviveis paraparaexecuoexecuo ee comercializaocomercializao dodo produtoproduto..execuoexecuo ee comercializaocomercializao dodo produtoproduto..


CRITRIO DO MXIMOCRITRIO DO MXIMOCRITRIODOMXIMOCRITRIODOMXIMOAPROVEITAMENTOAPROVEITAMENTO

EstudoEstudo dede viabilidadeviabilidade:: taxataxa dede ocupaoocupao EstudoEstudo dede viabilidadeviabilidade:: taxataxa dede ocupao,ocupao,gabarito,gabarito, IATIAT;;

ClculoClculo dasdas reasreas equivalentesequivalentes dede construoconstruo;; ClculoClculo dasdas reasreas equivalentesequivalentes dede construoconstruo;; rearea realreal privativaprivativa dasdas unidadesunidades autnomasautnomas;; MontanteMontante geralgeral dede despesasdespesas;; MontanteMontante geralgeral dede vendavenda;; MontanteMontante geralgeral dede vendavenda;; ClculoClculo dada margemmargem dede risco,risco, percentualpercentual dederemuneraoremunerao dodo incorporadorincorporadorremuneraoremunerao dodo incorporadorincorporador..

PARMETROS EDILICIOSPARMETROS EDILICIOSPARMETROSEDILICIOSPARMETROSEDILICIOSRR Recuo;Recuo;

Afastamentos;Afastamentos;

TaxadeocupaoTaxadeocupao

Z tZ t ZoneamentoZoneamento

GabaritoGabarito

IndicedeAproveitamentodereaIndicedeAproveitamentoderea

C b tC b t Cobertura;Cobertura;

Vagasdegaragem;Vagasdegaragem;

O terreno totaliza uma rea de 656,00m. De acordo com os parmetros edilcios para a regio, como demonstrado, tem-se: ATE PERMITIDO = 3,5 x 656,00 m = 2.296,00 mATE PERMITIDO 3,5 x 656,00 m 2.296,00 m

GABARITO edificao colada nas divisas = 22 m.

TAXA DE OCUPAO = 70%

AFASTAMENTO FRONTAL = 3,00 m (embasamento)

EXEMPLOEXEMPLOEXEMPLOEXEMPLO


EMBASAMENTOEMBASAMENTOEMBASAMENTOEMBASAMENTO 2subsoloscomreas611,00m,comcapacidadede24vagas2subsoloscomreas611,00m,comcapacidadede24vagas

cada,totalizando48vagascada,totalizando48vagasgg Pavimentotrreocom459,00m,sendo35%destinadosaPavimentotrreocom459,00m,sendo35%destinadosa

hallsocialeacessosevagasdegaragemhallsocialeacessosevagasdegaragem Pavimentodeusocomum.Pavimentodeusocomum.

PARTIDOARQUITETNICO


PARTIDO ARQUITETNICOPARTIDOARQUITETNICO

PAVIMENTOSTIPOPAVIMENTOSTIPO

PavimentosPavimentos tipotipo comcom 459459,,0000 mm dede rea,rea, retirandoretirandosese aa partepartepp ,, ,, ppdestinadadestinada aa escadasescadas ee elevadores,elevadores, restaresta umauma rearea tiltil dede390390,,0000 mm queque serser subdividasubdivida emem 44 apartamentosapartamentos comcom 9797,,5050 dd ii dd li dli d dd ddmm cada,cada, maismais varandas,varandas, totalizandototalizando 110110,,0000 mm cadacada ee duasduas

vagasvagas dede garagemgaragem..P j tP j t 55 i ti t 44 t tt t dd ProjetouProjetousese 55 pavimentospavimentos comcom 44 apartamentosapartamentos mm cada,cada,totalizando,totalizando, 2020 apartamentos,apartamentos, sendosendo queque nono 55 pavimentopavimento 44unidadesunidades dede cobertura,cobertura, comcom umauma rearea cobertacoberta dede 8686,,5050 mmunidadesunidades dede cobertura,cobertura, comcom umauma rearea cobertacoberta dede 8686,,5050 mm


RESUMORESUMORESUMORESUMOE t d dE t d dEstudodemassaEstudodemassa

NMERO DE UNIDADES DA EDIFICAONMERO DE UNIDADES DA EDIFICAO

16 apartamentos de 97,50 m e varandas, totalizando uma reade venda de 110,00 m, com 2 vagas de garagem.

4 apartamentos de cobertura duplex com 184 00 m e 46 00 m4 apartamentos de cobertura duplex com 184,00 m e 46,00 mde terrao descoberto, totalizando cada unidade 230,00 m com4 vagas de garagem cada.


RECEITA BRUTARECEITA BRUTARECEITABRUTARECEITABRUTA

OValorGeraldeVendasempreendimento:OValorGeraldeVendasempreendimento: R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00 R$25.880.000,00R$25.880.000,00


ESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DEESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DEESTIMATIVADOPRODUTOGERALDEESTIMATIVADOPRODUTOGERALDEVENDASVENDAS PGVPGV

AdotaAdota--sese porpor basebase oo preopreo mdiomdio dedei ii i d d lh llh limveis,imveis, emem padropadro assemelhvelassemelhvel,,recentementerecentemente comercializadoscomercializados nana regioregioemem queque sese encontraencontra aa rearea avalianda,avalianda, dedeprefernciapreferncia imveisimveis emem lanamento,lanamento, nasnasprefernciapreferncia imveisimveis emem lanamento,lanamento, nasnascondiescondies dodo livrelivre mercadomercado imobilirio,imobilirio,devidamentedevidamente atualizadosatualizados osos valoresvaloresdevidamentedevidamente atualizadosatualizados osos valoresvalores..


Valordosapartamentos:Valordosapartamentos:ppR$1.100.000,00x16=R$17.600.000,00R$1.100.000,00x16=R$17.600.000,00Valordosapartamentosdecobertura:Valordosapartamentosdecobertura:ppR$2.070.000,00x4=R$8.280.000,00R$2.070.000,00x4=R$8.280.000,00


RECEITABRUTARECEITABRUTA

ValorValor GeralGeral dede VendasVendas empreendimentoempreendimento::

R$25.880.000,00R$25.880.000,00


EstimativaEstimativa dasdas despesasdespesas dede empreendimentosempreendimentos (D(Dpp))

Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

a Preo da construo (Pc)

O custo da construo obtido com base noscustos unitrios mdios, publicados peloSINDUSCON, neste custo no esto includos: oscustos bsicos da construo, elevadores, fundaese instalaes especiais (quando o caso) serviose instalaes especiais (quando o caso), serviospblicos e suas ligaes definitivas. Deve-se aplicar aocusto publicado um ndice referente ao BDIp(Benefcios e Despesas Indiretas)

TABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELASINDUSCONTABELASINDUSCON


bb Publicidade,Publicidade, despesasdespesas legaislegais ee dede,, pp ggcomercializaocomercializao (D(Dcc))

DDcc = 0,07 PGV= 0,07 PGVDDcc 0,07 PGV 0,07 PGV

cc ApropriaoApropriao dasdas despesasdespesas administrativasadministrativas eecc ApropriaoApropriao dasdas despesasdespesas administrativasadministrativas eelegaislegais ee projetosprojetos (D(Dgg))

DD = 0 01 PGV= 0 01 PGVDDgg = 0,01 PGV= 0,01 PGV

** ObOb OO i ti t tt ii ii tt** ObsObs.:.: OsOs impostos,impostos, taxastaxas ee serviosservios geraisgerais tmtm seusseuscustoscustos diludosdiludos nosnos subtotaissubtotais retroretro--discriminadosdiscriminados..

ApropriaoApropriao dodo retornoretorno brutobrutodd ApropriaoApropriao dasdas despesasdespesas comcom oop p p p ppempreendimentoempreendimento

Item a Item a PcPc -- Preo de construoPreo de construoItem a Item a PcPc Preo de construoPreo de construoItem b Dc Item b Dc despesas de publicidadedespesas de publicidadeItem c DgItem c Dg despesas administrativasdespesas administrativasItem c Dg Item c Dg despesas administrativasdespesas administrativasTotal Total DpDp = despesas do empreendimento= despesas do empreendimento

ApropriaoApropriao dodo retornoretorno brutobrutoOO retornoretorno brutobruto estimadoestimado pelapela diferenadiferena entreentre oo

PGVPGV (Receita(Receita Programvel)Programvel) ee asas DespesasDespesas dodoE di tE di t ((DD )) ff d ld l iiEmpreendimentoEmpreendimento ((DpDp),), conformeconforme oo modelomodelo aa seguirseguir::

R = PGV - DRb = PGV - Dp

DefinioDefinio dodo valorvalor dodo terrenoterreno pelopelo empregoemprego dodo mtodomtodo residualresidualDefinioDefinio dodo valorvalor dodo terrenoterreno pelopelo empregoemprego dodo pp p gp gmtodomtodo residualresidual

DoDo valorvalor dodo retornoretorno brutobruto acimaacima calculado,calculado, deduzdeduz--sese percentualpercentual admissveladmissvel parapara remunerar,remunerar, nasnassese percentualpercentual admissveladmissvel parapara remunerar,remunerar, nasnascondiescondies dede mercadomercado ee possibilidadespossibilidades potenciaispotenciais dodoempreendimento,empreendimento, aa coordenaocoordenao geral,geral, representadarepresentadapp gg pppelopelo Incorporador,Incorporador, bembem comocomo sese dimensionardimensionaradequadamenteadequadamente asas condiescondies objetivasobjetivas geraisgerais ememexame,exame, aa MargemMargem dede RiscoRisco.. ProcedidasProcedidas asas deduesdeduesdede mencionadas,mencionadas, surgesurge dodo resduoresduo final,final, oo valorvalor pelopelo

ll hh ibilid dibilid d dd d i id i iqualqual hh possibilidadepossibilidade de,de, comcom segurana,segurana, sese adquiriradquiriroo terrenoterreno inin naturanatura..

VALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENOVALORDOTERRENOVALORDOTERRENO RETORNO BRUTO (PGV DP) = RBRETORNO BRUTO (PGV DP) RB

REMUNERAO DO INCORPORADOR

RI = 0,50 X RB

SALDO RB RI SALDO = RB RI

MARGEM DE RISCO = SALDO x 15%

VALOR DO TERRENO = SALDO MARGEM DE

RISCO


VALOR DA GLEBAVALORDAGLEBA


EmEm sese tratandotratando dede glebasglebas passveispassveis dedeEmEm sese tratandotratando dede glebasglebas passveispassveis dedeloteamento,loteamento, aa NBRNBR 1414..653653 assimassim definedefine::

"" umauma grandegrande extensoextenso dede umauma grandegrande extensoextenso dedeterreno,terreno, emem zonazona urbanaurbana e/oue/ou dede expansoexpanso

bb dd id did d jj it tit turbanaurbana dasdas cidades,cidades, cujocujo aproveitamentoaproveitamentomaismais eficienteeficiente dependedepende dodo arruamentoarruamento eesubdivisosubdiviso emem loteslotes ee que,que, apsaps receberreceberbenefciosbenefcios resultantesresultantes dede urbanizao,urbanizao,

NBNB502Glebas502Glebas

benefciosbenefcios resultantesresultantes dede urbanizao,urbanizao,possapossa serser absorvidoabsorvido porpor prazoprazo prpr --estabelecido"estabelecido"estabelecidoestabelecido ..

TornaTorna--sese difcildifcil estabelecerestabelecer comparaocomparao dedep p transaotransao parapara glebasglebas nana rearea urbanaurbana..

Assim,Assim, oo mtodomtodo comparativocomparativo serser ood dd d t b l dt b l d t t ddrecomendado,recomendado, estabelecendoestabelecendo--sese atravsatravs dede

pesquisaspesquisas oo valorvalor dodo mm parapara loteslotesb i db i d t t dt t durbanizadosurbanizados nana rea,rea, transportandotransportando--sese parapara aa

gleba,gleba, grosseiramentegrosseiramente falando,falando, cercacerca dede 3030%%d td t ll ii 7070%% t tt tdestedeste valor,valor, poispois osos 7070%% restantesrestantescorrespondemcorrespondem ss obrasobras dede infrainfra--estrutura,estrutura,

ll b ib i arruamentoarruamento ee calamento,calamento, arborizao,arborizao, reareaverde,verde, etcetc..

AA frmulafrmula dede OSCAROSCAR OLAVEOLAVE englobaengloba ososggdoisdois mtodosmtodos (comparativo(comparativo ee involutivoinvolutivo),),partindopartindo--sese dede valoresvalores unitriosunitrios dede loteslotespartindopartindo sese dede valoresvalores unitriosunitrios dede loteslotesurbanizadosurbanizados..

A rigor o mtodo in ol ti o no q al se est da a anlise doA rigor, o mtodo involutivo, no qual se estuda a anlise doinvestimento e a sua viabilidade econmica o que deve serempregado, embora bem mais trabalhoso.

Este percentual no rgido e a seguir apresentaremos uma tabelade fatores de gleba, conquanto modernamente rejeitados, preconizadospelo Decreto no 9.788 de 30.12.71, da Prefeitura do Municpio de SoPaulo.

F d Gl b

FatoresdeGlebaFatoresdeGleba

Fatores de Glebarea (m2) Fator rea (m2) Fator rea (m2) Fator rea (m2) Fator

16.000 0,684 40.000 0,545 80.000 0,461 300.000 0,34218.000 0,663 42.000 0,540 85.000 0,454 350.000 0,33120.000 0,646 44.000 0,532 90.000 0,449 400.000 0,32222.000 0,633 46.000 0,527 95.000 0,444 450.000 0,31524 000 0 617 48 000 0 521 100 000 0 436 500 000 0 31024.000 0,617 48.000 0,521 100.000 0,436 500.000 0,31026.000 0,606 50.000 0,517 120.000 0,419 600.000 0,30228 000 0 595 55 000 0 505 140 000 0 404 700 000 0 29628.000 0,595 55.000 0,505 140.000 0,404 700.000 0,29630.000 0,585 60.000 0,494 160.000 0,392 800.000 0,29132.000 0,576 65.000 0,485 180.000 0,381 900.000 0,289, , , ,34.000 0,560 70.000 0,476 200.000 0,372 1.000.000 0,28838.000 0,553 75.000 0,469 250.000 0,355 ou mais

OO engenheiroengenheiro uruguaiouruguaio OSCAROSCAR OLAVEOLAVEdeduziudeduziu umauma frmulafrmula queque simplificasimplifica bastantebastante aadeduziudeduziu umauma frmulafrmula queque simplificasimplifica bastantebastante aaaplicaoaplicao dodo mtodomtodo involutivoinvolutivo,, semsemnecessidadenecessidade dede sese fazerfazer umum detalhadodetalhado estudoestudonecessidadenecessidade dede sese fazerfazer umum detalhadodetalhado estudoestudodede massamassa ouou anteante projetoprojeto dodo loteamento,loteamento,b db d hh llbastandobastando conhecerconhecer oo valorvalorunitriounitrio dodo lotelote urbanizadourbanizado nana regioregio.. EsteEsteggprocessoprocesso levoulevou oo nomenome dede MtodoMtodo InvolutivoInvolutivoSimplificadoSimplificado ---- FrmulaFrmula dede OLAVE,OLAVE, aa seguirseguirSimplificadoSimplificado FrmulaFrmula dede OLAVE,OLAVE, aa seguirseguirtranscritotranscrito

FRMULADEOSCAROLAVEFRMULADEOSCAROLAVE

MTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADOMTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADOFRMULA DE OSCAR OLAVEFRMULA DE OSCAR OLAVE--FRMULA DE OSCAR OLAVEFRMULA DE OSCAR OLAVE--

q)K1(S DL1

q)K1(SVg +=

Sendo:V l b t d l bVg = valor bruto da glebaS = rea total da glebaK = perdas do arruamento e reas livres (em %) = 35%K = perdas do arruamento e reas livres (em %) = 35%q = preo mdio de venda do m de lote na regioD = despesas legais com urbanizao = 30% de S x (1-K ) xD = despesas legais com urbanizao = 30% de S x (1-K ) x

qL = lucro razovel do incorporador (em %) = 25%p ( )

ValordasValordasBenfeitoriasBenfeitorias


CaractersticasCaractersticas arquitetnicas,arquitetnicas, dedeacabamentoacabamento destinaodestinao (residencial(residencial uniuniacabamento,acabamento, destinaodestinao (residencial(residencial uniuniouou pluripluri--familiarfamiliar,, comercialcomercial--lojaloja ououescritriosescritrios condomnioscondomnios horizontaishorizontais infrainfraescritrios,escritrios, condomnioscondomnios horizontais,horizontais, infrainfra--estruturaestrutura comum,comum, proletrios,proletrios, modestosmodestos ououluxuosos,luxuosos, armazns,armazns, galpes,galpes, cinemas,cinemas,clubes,clubes, escolas,escolas, garagens,garagens, hospitais,hospitais,g gg g pphotis,hotis, supermercados,supermercados, postospostos dede servio,servio,restaurantesrestaurantes enfimenfim todotodo tipotipo dede

TIPOLOGIATIPOLOGIA

restaurantes,restaurantes, enfim,enfim, todotodo tipotipo dedeedificao),edificao), etcetc

TIPOLOGIATIPOLOGIA


REASREAS NBR12.721NBR12.721 33..77..22..11..11 rearea privativaprivativa principalprincipal:: rearea dada unidadeunidade autnomaautnoma dede

usouso exclusivo,exclusivo, destinadadestinada moradia,moradia, atividadeatividade ouou usouso principalprincipal dadadifi difi it dit d d t i dd t i d dd d id i ii ddedificao,edificao, situadasituada emem determinadodeterminado andarandar ouou emem doisdois ouou maismais andaresandaresinterligadosinterligados porpor acessoacesso tambmtambm privativoprivativo..

33..77..22..33 rearea dede usouso comumcomum:: rearea cobertacoberta ee descobertadescoberta situadasituada nosnosdiversosdiversos pavimentospavimentos dada edificaoedificao ee forafora dosdos limiteslimites dede usouso privativo,privativo, quequepodepode serser utilizadautilizada emem comumcomum porpor todostodos ouou porpor parteparte dosdos titularestitulares dedepodepode serser utilizadautilizada emem comumcomum porpor todostodos ouou porpor parteparte dosdos titularestitulares dededireitodireito dasdas unidadesunidades autnomasautnomas..


REA EQUIVALENTEREA EQUIVALENTEREAEQUIVALENTEREAEQUIVALENTE

5.7 rea equivalente 5.7.1 Conceituao rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo

d l l d d da respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da construo, adotadocomo referncia Pode ser conforme o caso maior ou menorcomo referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou menorque rea real correspondente.


REA EQUIVALENTEREA EQUIVALENTEREAEQUIVALENTEREAEQUIVALENTE 5.7.3 Coeficientes Mdios5.7.3 Coeficientes Mdios5.7.3CoeficientesMdios5.7.3CoeficientesMdios a)garagem(subsolo):0,50a0,75;a)garagem(subsolo):0,50a0,75; b)reaprivativa(unidadeautnomapadro):1,00;b)reaprivativa(unidadeautnomapadro):1,00; c) rea privativa (salas com acabamento): 1 00;c) rea privativa (salas com acabamento): 1 00; c)reaprivativa(salascomacabamento):1,00;c)reaprivativa(salascomacabamento):1,00; d)reaprivativa(salassemacabamento):0,75a0,90d)reaprivativa(salassemacabamento):0,75a0,90 e)readelojasemacabamento:0,40a0,60e)readelojasemacabamento:0,40a0,60 f) varandas:0 75 a 1 00f) varandas:0 75 a 1 00 f)varandas:0,75a1,00f)varandas:0,75a1,00 g)terraosoureasdescobertassobrelajes:0,30a0,60;g)terraosoureasdescobertassobrelajes:0,30a0,60; h)estacionamentosobreterreno:0,05a0,10;h)estacionamentosobreterreno:0,05a0,10; i) rea de projeo do terreno sem benfeitoria: 0 00;i) rea de projeo do terreno sem benfeitoria: 0 00; i)readeprojeodoterrenosembenfeitoria:0,00;i)readeprojeodoterrenosembenfeitoria:0,00; j)readeservio:0,50;j)readeservio:0,50; k)k)barriletebarrilete:0,50a0,75;:0,50a0,75; l) caixa dgua: 0 50 a 0 75;l) caixa dgua: 0 50 a 0 75; l)caixadgua:0,50a0,75;l)caixadgua:0,50a0,75; m)casademquinas:0,50a0,75;m)casademquinas:0,50a0,75; n)piscinas:0,50a0,75n)piscinas:0,50a0,75

) i t i l d j di 0 10 0 30) i t i l d j di 0 10 0 30 o)quintais,caladas,jardins:0,10a0,30o)quintais,caladas,jardins:0,10a0,30


RevistasRevistas especializadas,especializadas, taistais comocomo BoletimBoletim dedeCC CCCustosCustos ee AA ConstruoConstruo publicampublicam mensalmentemensalmente ososcustoscustos bsicosbsicos dede construoconstruo unitriosunitrios parapara ososdiversosdiversos tipostipos dede edificaesedificaes ee acabamentosacabamentos;; nelasnelasdiversosdiversos tipostipos dede edificaesedificaes ee acabamentosacabamentos;; nelasnelassoso includosincludos osos custoscustos indiretosindiretos ee aa infrainfra--estruturaestruturacomunitriacomunitria dodo empreendimentoempreendimento..pp

CustoCusto SindusconSinduscon x BDIx BDI

CUSTODOm

Item PercentualItem Percentual

a) projeto detalhado e especificaes (5% a 10%) 6%

b) i li d b l f (1 5% 3%) 2%b) cpias, licena da obra, gua, luz e fora (1,5% a 3%) 2%

c) administrao local - mestre, apontador geral eengenheiro de obras (3% a 7%)

5%engenheiro de obras (3% a 7%)

d) escritrio - pessoal, material, despesas de locao ouamortizao (4% a 8%)

5%amortizao (4% a 8%)

e) eventuais, para atender omisses de oramento eelevaes de preos no previstos (mnimo)

5%elevaes de preos no previstos (mnimo)

f) administrao central, lucro da firma construtora ecustos financeiros, oscilando entre 10% e 25%

12%,

conforme condies de servio da mesma e demercado

Total: 35% / 65%Total: 35% / 65%

DEPRECIAODEPRECIAO

DEPRECIAODEPRECIAOAA depreciaodepreciao aa medidamedida dada deterioraodeteriorao dede umum

bem,bem, sejaseja eleele umum imvel,imvel, mquinamquina ouou equipamentosequipamentos dedequaisquerquaisquer naturezasnaturezasquaisquerquaisquer naturezasnaturezas..

NoNo casocaso particularparticular dede edificaes,edificaes, oo usouso aliadoaliado aoaoNoNo casocaso particularparticular dede edificaes,edificaes, oo usouso aliadoaliado aoaotempotempo provocaprovoca umum desgastedesgaste naturalnatural dodo bembem..

InmerasInmeras soso asas teoriasteorias sobresobre oo assuntoassunto e,e, dentredentreelaselas podemospodemos citarcitar::

a)a) MtodoMtodo dada SomaSoma dosdos AnosAnos;;a)a) MtodoMtodo dada SomaSoma dosdos AnosAnos;;b)b) MtodoMtodo dodo ValorValor DecrescenteDecrescente;;c)c) MtodoMtodo dada LinhaLinha RetaReta;;c)c) MtodoMtodo dada LinhaLinha RetaReta;;

OBUREAUOFINTERNALREVENUE tabelou,deformaprtica,asvidasteisde diversos tipos de edificaes como sejam:dediversostiposdeedificaes,comosejam:

tipo vida til (anos)apartamentos 50bancos 67residenciais 60fbricas 50garagens 60celeiros 75h ti 50hotis 50

paiis 67edifcios de escritrios 67lojas 67lojas 67teatros 50armazns 75

TABELA IICritriodeHeideckeTABELA IICritriodeHeidecke

TABELA II

C it i d H id k

TABELA II

C it i d H id kCritrio de Heidecke

Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00%

Critrio de Heidecke

Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00% , %Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32% Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52% Estado 2 5 Entre regular e reparos simples 8 09%

, %Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32% Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52% Estado 2 5 Entre regular e reparos simples 8 09%Estado 2,5 - Entre regular e reparos simples.................... ....8,09% Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10% Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20%

Estado 2,5 - Entre regular e reparos simples.................... ....8,09% Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10% Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20% Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60% Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20% Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%

Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60% Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20% Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%Estado 5 Sem valor.................................................... 100,00% Estado 5 Sem valor.................................................... 100,00%

TABELA IIIDepreciao Fsica // Critrio de Ross-Heidecke

idade em

% de durao

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

idade em % de

durao

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

2 1 02 1 05 3 51 9 03 18 9 33 9 53 1 75 4 52 39 5 39 5 41 0 44 4 50 5 59 6 71 3 85 02 1.02 1.05 3.51 9.03 18.9 33.9 53.1 75.4 52 39.5 39.5 41.0 44.4 50.5 59.6 71.3 85.0 4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5 6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0 8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6

10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1 12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7 14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2 16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8 18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4 20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0 22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6 24 14 9 14 9 17 0 21 8 30 3 43 1 59 6 78 9 74 64 4 64 4 65 3 67 3 70 8 76 2 83 1 91 224 14.9 14.9 17.0 21.8 30.3 43.1 59.6 78.9 74 64.4 64.4 65.3 67.3 70.8 76.2 83.1 91.2 26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8 28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4 30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1 32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7 34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4 36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5 38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7 40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4 42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1 44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8 46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5 46 9648 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3 50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100

aa//CritriodeRoss//CritriodeRoss HeideckeHeidecke

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - HeideckeIdade em

% de durao

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5durao

2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,44 2 08 2 11 4 55 10 0 19 8 34 6 53 6 75 74 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,76 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,08 4,32 4,32 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3

10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,612 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,914 7 98 8 01 10 3 15 4 24 6 38 5 56 4 77 214 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,216 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,518 10 6 10 6 12 9 17 8 26 8 40 3 57 6 77 818 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8


% de durao

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5durao

20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,222 13 4 13 4 15 6 20 4 29 1 42 2 59 0 78 522 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,524 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,926 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,328 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,630 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,032 21 1 21 1 23 1 27 5 35 4 47 3 62 6 80 432 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,434 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,836 24 5 24 5 26 4 30 6 38 1 49 5 64 2 81 336 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,5 64,2 81,3

Depreciao Fsica // Critrio de Ross - Heideckep Idade em

% de d

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5durao

38 25,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,740 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,142 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,644 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,146 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,56 33,6 33,6 35, 38,9 5,6 55,6 68,5 83,548 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,050 37 5 37 5 39 1 42 6 48 8 58 2 70 4 84 550 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,552 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,054 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5


% de durao

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5durao

56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,058 45 8 45 8 47 2 50 2 55 6 63 8 74 3 86 658 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6 60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,162 50,2 50,2 50,2 54,2 59,2 66,7 76,4 87,764 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,266 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,868 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4, , , , , , , ,70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,072 61 2 61 9 62 9 65 0 68 8 74 6 81 9 90 672 61,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6


% de durao

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5durao

74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,276 66 9 66 9 67 7 69 6 72 9 77 9 84 3 91 876 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,878 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,480 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,182 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,784 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,486 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,5, , , , , , , ,88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,790 85 5 85 5 85 9 86 7 88 1 90 3 93 1 96 690 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,6

D i F i // C it i d R H id kDepreciao Fsica // Critrio de Ross - HeideckeIdade em

% de1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

% de durao

92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1, , , , , , , ,94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,896 94 1 94 1 94 2 94 6 95 1 96 0 97 2 98 596 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,598 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3100 100 100 100 100 100 100 100 100100 100 100 100 100 100 100 100 100

TABELA VVANTAGEM DA COISA FEITA

Tipoda Construo

Nova De 0 a 10 anos

De 10 a 20 anos

De 20 a 30 anos

Grande estrutura 25 % 25 % - 21 % 25 % - 13 % 13 % - 0 %

Pequena estrutura e residencial de luxo

15 % 15 % - 12,5 % 12,5 % - 7,8 % 7,8 % - 0 %

Industrial e residencial mdio 10 % 10 % - 8,4 % 8,4 % - 5,2 % 5,2 % - 0 %

Residencial modesto e proletrias

5 % 5 % - 4,2 % 4,2 % - 2,6 % 2,6 % - 0%p

Nota: os fatores de reduo pela idade no se aplicam a zonas comerciais altamentevalorizadas.

OMODELODEMANDELBLATTOMODELODEMANDELBLATT

a) Va) V == VV VV d onde:d onde:a) Va) Vii = = VVinin VVcncn d , onde:d , onde:

Vi = Valor do imvel, no estado;

Vin = Valor do imvel, novo;in , ;

V = Valor da construo nova;Vcn Valor da construo, nova;

d Fator de depreciao obtido nad = Fator de depreciao, obtido natabela de Ross Heidecke.

b) b) VVinin == ( ( VVctct + + VVcncn ) . K, onde:) . K, onde:

KK == CoeficienteCoeficiente dede mercado,mercado,d dd d l l tt ll ddcorrespondendocorrespondendo relaorelao entreentre oo valorvalor dede

mercadomercado ee oo valorvalor nominalnominal dodo imvelimvel..

VV == ValorValor dada cotacota dodo terrenoterrenoVVctct == ValorValor dada cotacota dodo terreno,terreno,correspondentecorrespondente aoao imvelimvel

c) c) VVctct == r . r . VVinin , onde:, onde:

rr == RelaoRelao percentualpercentual entreentre oo valorvalor dadarr == RelaoRelao percentualpercentual entreentre oo valorvalor dadacotacota dede terrenoterreno ee oo valorvalor dodo imvelimvel novonovo..

d)d) VV A CA Cd) d) VVcncn = A . C= A . C

A = reaA = rea construidaconstruida;;A = rea A = rea construidaconstruida;;C=C= CustoCusto dada construoconstruo unitrio,unitrio,incluidosincluidos osos custoscustos indiretosindiretos..SubstituindoSubstituindo (c)(c) ee (d)(d) emem (b)(b) ,, vemvem::( )( ) ( )( ) ( )( ) ,,VVinin = ( r . = ( r . VVinin + A . C ) K+ A . C ) K

CCVVinin -- r r VVinin K = ACKK = ACKVVinin ( 1( 1 r K ) = ACKr K ) = ACKVVinin ( 1 ( 1 r K ) ACKr K ) ACK

ACKrk1

ACKVin =Substituindo (e) e (d) em (a), temos :

dACACKV d.ACrK1

Vi =

)rK1(dACACK rK1

)rK1(d.ACACKVi =

[ ])rK1(dKC.AVi [ ]rK1

)(Vi =

FRMULA DEFRMULA DEFRMULA DE FRMULA DE MANDELBLATTMANDELBLATTMANDELBLATTMANDELBLATT

LAUDO DE AVALIAOLAUDO DE AVALIAOLAUDODEAVALIAOLAUDODEAVALIAO

OBJETIVOOBJETIVOO J OO J O PRINCPIOSERESSALVASPRINCPIOSERESSALVAS

CARACTERSTICASGERAISEPARTICULARESCARACTERSTICASGERAISEPARTICULARES DIAGNSTICO DE MERCADODIAGNSTICO DE MERCADO DIAGNSTICODEMERCADODIAGNSTICODEMERCADO CLCULOSAVALIATRIOSCLCULOSAVALIATRIOS CONCLUSOEENCERRAMENTOCONCLUSOEENCERRAMENTO

OO presentepresente laudolaudo tcnicotcnico dede avaliaoavaliao temtemcomocomo objetivoobjetivo aa verificaoverificao dodo valorvalor dedejj mercadomercado dada lojaloja sitosito RuaRua xxxxxxxx nn xxxxxx bairrobairro RioRio dede JaneiroJaneiro RJRJRioRio dede JaneiroJaneiro RJRJ..

OO presentepresente parecerparecer tcnico,tcnico, devidamentedevidamente enumeradoenumerado ee particularizado,particularizado, obedeceuobedeceucriteriosamentecriteriosamente aosaos seguintesseguintes princpiosprincpios fundamentaisfundamentaiscriteriosamentecriteriosamente aosaos seguintesseguintes princpiosprincpios fundamentaisfundamentais:: OsOs honorrioshonorrios profissionaisprofissionais dodo signatriosignatrio nono estoesto dede formaforma algumaalguma sujeitossujeitos ss conclusesconcluses

destedeste parecerparecer;; OO profissionalprofissional signatriosignatrio nono temtem nono presente,presente, nemnem contemplacontempla parapara oo futuro,futuro, interesseinteresse algumalgum

nono bembem objetoobjeto destedeste parecerparecer;;nono bembem objetoobjeto destedeste parecerparecer;; OO profissionalprofissional signatriosignatrio nono temtem nenhumanenhuma inclinaoinclinao pessoalpessoal emem relaorelao matriamatria envolvidaenvolvida

nesteneste parecer,parecer, ee tampoucotampouco deladela aufereaufere qualquerqualquer vantagemvantagem;; NoNo melhormelhor conhecimentoconhecimento ee crditocrdito dodo profissionalprofissional signatrio,signatrio, asas anlisesanlises ee opiniesopinies expressasexpressas

nono presentepresente trabalhotrabalho soso baseadasbaseadas emem dadosdados dilignciasdiligncias pesquisaspesquisas ee levantamentoslevantamentosnono presentepresente trabalhotrabalho soso baseadasbaseadas emem dados,dados, diligncias,diligncias, pesquisaspesquisas ee levantamentoslevantamentosverdadeirosverdadeiros ee corretoscorretos;;

OO signatriosignatrio assumeassume aa responsabilidaderesponsabilidade sobresobre matriasmatrias dede engenharia,engenharia, incluindoincluindo asas implcitasimplcitasparapara oo exerccioexerccio dede suassuas funes,funes, principalmenteprincipalmente asas estabelecidasestabelecidas emem leis,leis, cdigoscdigos eeregulamentosregulamentos prpriosprprios..

OO parecerparecer foifoi elaboradoelaborado comcom estreitaestreita observnciaobservncia dosdos postuladospostulados constantesconstantes dosdos CdigosCdigos dedeticatica ProfissionalProfissional dodo ConselhoConselho FederalFederal dede Engenharia,Engenharia, ArquiteturaArquitetura ee AgronomiaAgronomia (CONFEA)(CONFEA) eedodo InstitutoInstituto BrasileiroBrasileiro dede AvaliaesAvaliaes ee PerciasPercias dede EngenhariaEngenharia (IBAPE)(IBAPE)..

OO imvelimvel emem anliseanlise localizalocalizasese nana RuaRuaXXXXXXXX dodo MunicpioMunicpio xxxxxxxx comcom oneamentooneamento taltalXXXXXXXX dodo MunicpioMunicpio xxxx,xxxx, comcom zoneamentozoneamento taltalXXXXXX

OO locallocal dispedispe dede todostodos osos serviosservios pblicospblicosexistentesexistentes taistais comocomo guagua energiaenergia eltricaeltricaexistentes,existentes, taistais comocomo:: guagua;; energiaenergia eltricaeltrica;;telefonetelefone;; redesredes coletorascoletoras dede esgotoesgoto;; distribuiodistribuiodede gsgs ee coletacoleta dede lixolixo LocalizaLocalizasese juntojunto aadede gsgs ee coletacoleta dede lixolixo.. LocalizaLocaliza sese juntojunto aaEstaoEstao dodo MetrMetr..

TrataTratasese dede umauma rearea constitudaconstituda dedeimveis,imveis, nana suasua maioria,maioria, dede usouso misto,misto, comcom lojaslojas,, ,, ,, jjnono pavimentopavimento trreotrreo ee apartamentosapartamentos nosnosandaresandares superioressuperiores..

AA edificaoedificao emem anlise,anlise, ondeonde sese localizalocaliza ooimvelimvel emem estudoestudo umauma edificaoedificao xxxxxxxxxximvelimvel emem estudo,estudo, umauma edificaoedificao xxxxxxxxxx

AA lojaloja emem anliseanlise encontraencontrasese atualmenteatualmentejjocupadaocupada pelopelo xxxxxxxx..

OO acabamentoacabamento internointerno nana rearea dede atendimentoatendimentotemtem oo padropadro normalnormal comcom pisopiso revestidorevestido ememtemtem oo padropadro normal,normal, comcom pisopiso revestidorevestido ememcermico,cermico, paredesparedes revestidasrevestidas emem lambrilambri dedemadeiramadeira ee tetoteto rebaixadorebaixado emem gessogesso comcommadeiramadeira ee tetoteto rebaixadorebaixado emem gessogesso comcomluminriasluminrias embutidas,embutidas, etcetc

DeDe acordoacordo comcom plantaplanta detalhadadetalhada dodo imvelimvel aaDeDe acordoacordo comcom plantaplanta detalhadadetalhada dodo imvelimvel aaseguirseguir mostrada,mostrada, aa rearea possuipossui::

PavimentoPavimento trreotrreo:: 143143,,0000 mm JirauJirau 1919,,0000 mm xx 00,,5050 == 99,,55 mm JirauJirau 1919,,0000 mm xx 00,,5050 99,,55 mm rearea equivalenteequivalente totaltotal:: 152152,,5050 mm

AA RuaRua XXXXXX umum dosdos principaisprincipais plosplos comerciaiscomerciaisdodo bairro,bairro, osos valoresvalores unitriosunitrios nono trechotrecho dodo,,imvelimvel avaliandoavaliando apresentamapresentam umaumasupervalorizao,supervalorizao, existindoexistindo poucapouca ofertaoferta dedei ii i hh l jl j iiimveisimveis ee quasequase nenhumanenhuma lojaloja vaziavazia..

dd dd ll TrataTratasese dede umum pontoponto ondeonde aa comercializaocomercializao sesedd porpor meiomeio dede altasaltas taxastaxas dede luvas,luvas, fatofato quequedevedeve serser consideradoconsiderado nono fatorfator dededevedeve serser consideradoconsiderado nono fatorfator dedecomercializaocomercializao locallocal..

55..11 MTODOMTODO COMPARATIVOCOMPARATIVO (item(item 88..22 dada NBRNBR 1414..65365322))

OO MtodoMtodo ComparativoComparativo dede DadosDados dede Mercado,Mercado, preconizadopreconizado pelapela NBRNBR1414..65365322 dada ABNT,ABNT, permitepermite calcularcalcular estimativasestimativas nono tendenciosastendenciosas dedevalor,valor, estabelecendoestabelecendo intervalosintervalos dede confianaconfiana parapara elas,elas, almalm dedesubmetsubmetlaslas aa testestestes dede hipteseshipteses..

EsteEsteMtododotipoDIRETOetemcondiesdeconsubstanciarumMtododotipoDIRETOetemcondiesdeconsubstanciarump p melhorjuzoacercadosvaloresdoBEMAVALIANDO.melhorjuzoacercadosvaloresdoBEMAVALIANDO.

ParaPara tal, realizoutal, realizouse a pesquisa e o levantamento de dados na rea emse a pesquisa e o levantamento de dados na rea emParaParatal,realizoutal,realizou seapesquisaeolevantamentodedadosnareaemseapesquisaeolevantamentodedadosnareaemestudo,buscaramestudo,buscaramseoselementoseinformaeslocais,eprocedeuseoselementoseinformaeslocais,eprocedeuseseconseqenteconseqente compatibilizaoeacompatibilizaoeasintetizaosintetizao dosresultados.dosresultados.

Dados do imvel avaliandoDados do imvel avaliando Dadosdoimvelavaliando:Dadosdoimvelavaliando: RuaXXXXA.RuaXXXXA. rea:xxxmrea:xxxm22

VC R$ XXXVC R$ XXX VC:R$XXXVC:R$XXX

ListagemdoselementosamostraisListagemdoselementosamostraisencontrados no mercadoencontrados no mercadoencontradosnomercadoencontradosnomercado

ParaPara aa corretacorreta utilizaoutilizao dosdos ElementosElementos ParaPara aa corretacorreta utilizaoutilizao dosdos ElementosElementosAmostraisAmostrais listadoslistados necessrionecessrio queque osos

ddmesmosmesmos passempassem porpor umum tratamentotratamento dedeuniformizao,uniformizao, queque osos farfar correspondercorresponderefetivamenteefetivamente situaosituao ee similaridadesimilaridade aoaoimvelimvel avaliandoavaliando.. ParaPara taltal utilizarutilizarseseooimvelimvel avaliandoavaliando.. ParaPara taltal utilizarutilizar sese oofatoresfatores dede homogeneizaohomogeneizao..

VALOR VALOR UNITRIOAMOST

RAUNITR

IOFT FF FA HOMOGENEIZADO

RA IO(R$/m2) (R$/m2)

1 155,56 1,11 0,90 1,07 167,072 162,50 1,02 1,00 0,92 152,973 171,65 1,00 1,00 0,95 163,044 196 63 1 00 1 00 0 93 183 834 196,63 1,00 1,00 0,93 183,835 171,55 1,00 1,00 0,92 158,46

MdiaMdiaXXmm:165,07:165,07 Desvio (S): 11 73Desvio (S): 11 73 Desvio(S):11,73Desvio(S):11,73 1.EliminaodeDadosSuspeitos1.EliminaodeDadosSuspeitosPara n 5 alor crtico d/s 1 65Para n 5 alor crtico d/s 1 65 Paran=5,valorcrticod/s=1,65Paran=5,valorcrticod/s=1,65

Testandooselementosextremos,temTestandooselementosextremos,temse:se:AA |152 97|152 97 165 07| /11 73 1 03 1 65165 07| /11 73 1 03 1 65 AA22 =|152,97=|152,97 165,07|/11,73=1,03

AdotandoAdotandoseseatabeladedistribuiodeatabeladedistribuiodeStudentStudent,parao,paraointervalodeconfianamximode80%.intervalodeconfianamximode80%.VV=n=n 1=41=4tptp =1,53(tabelado)=1,53(tabelado)

OslimitesdeconfianasoassimdefinidospelointervaloOslimitesdeconfianasoassimdefinidospelointervalo X XX X tt x S/(nx S/(n 1)1)1/21/2 X=XX=X ttpp xS/(nxS/(n1)1)1/21/2 X=165,07X=165,07 1,53x11,73/(4)1,53x11,73/(4)1/21/2 XX i i = 156 10= 156 10 XXmnimomnimo 156,10156,10 XXmximomximo =174,04=174,04

Seradotadoovalormdioobtidonoestudo:Seradotadoovalormdioobtidonoestudo:R$165,00/mR$165,00/m

6.16.1 CONCLUSOCONCLUSO

DeDe acordoacordo comcom aa metodologiametodologia utilizadautilizada ee consoanteconsoante oo preconizadopreconizadopelapela NBRNBR 146531465322 NormaNorma BrasileiraBrasileira queque disciplinadisciplina aa matriamatria emempelapela NBRNBR 1465314653 22 NormaNorma BrasileiraBrasileira queque disciplinadisciplina aa matriamatria ememestudo,estudo, tendotendo sidosido adotadoadotado oo GrauGrau IIII dede fundamentaofundamentao ee GrauGrau IIIIIIdede precisopreciso parapara osos clculosclculos efetuados,efetuados, concluconcluse,se, comcom basebase nonomercadomercado imobilirioimobilirio dada regio,regio, queque oo justojusto valorvalor arbitradoarbitrado parapara oog ,g , qq jj ppimvelimvel emem questo,questo, emem agostoagosto dede 20122012,, jj arredondado,arredondado, serser aamdiamdia dosdos valoresvalores obtidosobtidos pelopelo MtodoMtodo ComparativoComparativo dede MercadoMercadoee MtodoMtodo Evolutivo,Evolutivo, conformeconforme permitidopermitido pelapela normanorma tcnica,tcnica, emematat 11%%,, dede::

R$300.000,00(trezentosmilreais)R$300.000,00(trezentosmilreais)

NadaNada maismais tendotendo aa acrescentaracrescentar encerraencerrasese ooNadaNada maismais tendotendo aa acrescentar,acrescentar, encerraencerra sese oopresentepresente trabalhotrabalho comcom xxxxxx ((xxxxxxxx)) pginaspginasimpressasimpressas sendosendo aa ltimaltima assinadaassinada ee asasimpressas,impressas, sendosendo aa ltimaltima assinadaassinada ee asasdemaisdemais rubricadasrubricadas..ANEXOSANEXOS

RiodeJaneiro,02deoutubrode2012RiodeJaneiro,02deoutubrode2012

Assinatura do profissional responsvelAssinatura do profissional responsvelAssinaturadoprofissionalresponsvelAssinaturadoprofissionalresponsvel

OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!

Simone FeigelsonSimone FeigelsonSimoneFeigelsonSimoneFeigelsonfeigelson@[email protected]

AulaProfaSimoneFeigelson09Jan2013

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