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Luiz Augusto Leite de Sou~a1

Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIRETTO DA 1 ~ VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL XV ~ BUTANTA

Processo Digital: 1006912-33.2014.8.26.0704

LUIZ AUGUSTO LEITE DE SOUZA,

Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado nos autos da ação de

DESPESAS CONDOMINIAIS requerido por CONDOMÍNIO EDIFICIO THE

REGENT FLAT SERVICE contra NERCES VARTANIAN, que se processa

perante este R. Juízo e Cartório do 1 º Oficio, tendo realizado as pesquisas

e diligencias que se fizeram necessárias, respeitosamente, vem presença

de Vossa Excelência para apresentar suas conclusões, consubstanciadas

no seguinte:

LAUDO PERICIAL

[1]

Rua Funchal, 203- Cj62- 04551-904 - Vila Olímpia - São Paulo- SP Tel.: (11) 3848-0008 13181-5034 - email:[email protected]

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Desde 1982

VALOR DO IMÓVEL

Para o apartamento nº 92 - 9º andar, Edifício The Regent Flat Service, sito

à Avenida José Galante, nº 140 - Morumbi, neste Município, resultou o

seguinte valor:

• Apartamento nº 92 - Condomínio Edifício The Regent Flat

Service

R$ 437 .000,00 (Quatrocentos e Trinta e Sete Mil Reais)

*** Novembro / 2018 ***

[2]


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Desde 1982

~ - CONSIDERAÇOES PRELIMINARES

O presente trabalho tem como finalidade determinar o valor de mercado do

imóvel abaixo relacionado:

• Imóvel situado à Avenida José Galante, nº 140, apto. 92, 9º andar do

Condomínio Edifício The Regent Flat Service - Bairro Morumbi, neste

Município.

1.1 - SINTESE DO TRABALHO

Natureza: Laudo de Avaliação de Valor de Mercado.

Solicitante: MM. Juíza da 1 ª Vara Cível do Fórum Regional XV - Butantã

Objeto: Imóvel Urbano.

Vocação do Imóvel: Residencial.

Finalidade: Determinação do Valor de Venda do Imóvel.

[3]


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2 - VISTORI~



Desde 1982

Devidamente nomeado e compromissado por V. Excia., dirigiu-se o

Perito ao local determinado, onde em minuciosa vistoria realizada "in

loco", pôde observar seus mínimos detalhes, tudo o que direta ou

indiretamente possa interessar à presente questão.

3- DO LOCALJ

3.1 - LOCALIZAÇÃO

O imóvel em questão situa-se à Avenida José Galante, nº 140,

apartamento nº 92, 9º andar do Condomínio Edifício The Regent Flat

Service, Bairro Morumbi, na região metropolitana de São Paulo, conforme

pode se observar, através da ilustração fotográfica aérea disponibilizada

no site "Google Earth", exposta a seguir:

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Desde 1982

Indica a exata localização do imóvel destacado na ilustração aérea em linha

vermelha. Note-se que o local é ocupado por uma grande quantidade de

edifícios residenciais.

Referido imóvel é localizado no quarteirão formado pelas Ruas David

Gebara, Dr. Oscar Monteira de Barros, Dr James Ferraz Alves e pela

Avenida José Galante.

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Desde 1982

3.2 - VISTA GERAL DO EMPREENDIMENTO

Obtida através do site Google Earth, indica o perímetro do empreendimento

estudado (linha vermelha).

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Desde 1982

3.3 - CADASTRO FISCAL

Conforme consta no site da Prefeitura Municipal, a saber:

"geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/ SBC.aspx", o imóvel em

tela está localizado no seguinte setor e quadra fiscal:

SETOR: 171

QUADRA: F195

A ilustração que segue, obtida no mesmo site retromencionado indica o

setor fiscal em questão:

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O li onoroto 2004 • MDC

Através da PGV (Planta Genérica de Valores) disponibilizada no site do

IBAPE-SP, bem como pelas informações constantes dos dados cadastrais

fiscais, o imóvel em questão possui Índice Fiscal de R$ 1.302,00.

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Luiz Augusto Leite de Sou~aª Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

3.4 - CARACTERISTICAS DA REGIÃO

A região onde se situa o imóvel avaliando possui ocupação mista com

ênfase em residencial apresentando também ocupação comercial através

de pequenos e grandes pontos de comércio.

Porém sua predominância é residencial, caracterizada pela existência de

diversos prédios residenciais que, conforme o Regulamento Especifico do

IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de

São Paulo) se classificam como padrão médio/ superior.

3.5 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local, onde se situa o bem em questão, é dotado dos principais

melhoramentos urbanos, a seguir elencados:

• Guias e sarjetas;

• Pavimentação asfáltica;

• Rede pública de água;

• Rede pública de esgotos;

• Rede telefônica;

• Rede de energia elétrica;

• Iluminação pública;

• Coleta de lixo;

• Correios;

• Transporte público.

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~ - DO IMOVELJ

4.1 - MATRICULA

- DO APARTAMENTO



Desde 1982

Conforme matricula de nº 224.989, o imóvel em questão é assim descrito e

caracterizado:

"O APARTAMENTO nº 92, localizado no 9º

andar do EDIFICIO THE REGENT FLAT

SERVICE, situado à AVENIDA JOSÉ

GALANTE, nº 140, no 13º Subdistrito Butantã,

com área privativa de 78,54m2, a área comum

de 112, 70m2, (incluindo o direito a O 1 vaga

dupla, para guarda de 02 carris, na garagem

coletiva localizada nos 3º e 2º subsolos,

indeterminadas e numeradas, para efeitos de

disponibilidade, sujeitas a manobristas e O 1

depósito em um dos subsolos), a área total de

191,24m2, correspondendo-lhe a fração ideal de

1, 667% no terreno e demais coisas de uso e

propriedade comum do edifício."

[9]


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Luiz Augusto Leite de Sou~àªº Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

4.2 - DO EDIFICIO - APARTAMENTO

Trata o presente caso de condomínio residencial, com idade aparente de 25

anos, localizado na Avenida José Galante, nº 140, apartamento nº 92, 9º

andar do Condomínio Edifício The Regent Flat Service, Bairro Morumbi,

neste Município.

Referido edifício foi projetado para que funcionasse "flat", sendo que o

condomínio oferece serviços de manobristas, bem como diversos outros

oferecidos por este tipo de empreendimento. Entretanto, o mesmo,

atualmente, funciona como um condomínio de apartamentos de

características normais, sem serviços de um flat.

O empreendimento é servido de apenas um acesso, onde ocorre

entrada/saída de pessoas, bem como de veículos, com frente para o

logradouro de situação, onde se tem portões de fechos para as mesmas.

O condomínio é formado por uma única torre, constituído por 03 (três)

subsolos, 01 (um) destinado à lavanderia e os outros 02 (dois) destinados à

garagem, bem como pavimento térreo e 15 (quinze) pavimentos superiores.

Cada pavimento superior é formado por 04 (quatro) unidades privativas,

onde cada uma delas possui sacada com piscina e churrasqueira.

Sendo assim, o condomínio é constituído em sua totalidade por 60

(sessenta) unidades privativas, sendo cada uma delas numeradas para a

sua identificação, conforme ilustra a tabela a seguir:

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Luiz Augusto Leite de Sou~àª1


Desde 1982

ANDAR UNIDADES 3º Subsolo/ 1º Pavimento Garagem 2º Subsolo/ 2º Pavimento Garagem 1º Subsolo/ 3º Pavimento Lavanderia Térreo/ 4º Pavimento Piscina 1 º Andar / 5º Pavimento 11-12-13-14 2º Andar / 6º Pavimento 21 - 22 - 23 - 24 3º Andar / 7º Pavimento 31 - 32 - 33 - 34 4º Andar / 8º Pavimento 41 - 42 - 43 - 44 5º Andar / 9º Pavimento 51 - 52 - 53 - 54 6º Andar / 1 Oº Pavimento 61 - 62 - 63 - 64 7º Andar / 11 º Pavimento 71 - 72 - 73 - 7 4 8º Andar / 12º Pavimento 81 - 82 - 83 - 84 9º Andar / 13º Pavimento 91 - 92 - 93 - 94 10º Andar/ 14º Pavimento 1 O 1 - 1 02 - 1 03 - 1 04 11 º Andar / 15º Pavimento 111-112-113-114 12º Andar/ 16º Pavimento 121 - 122 - 123 - 124 13º Andar/ 17º Pavimento 131 - 132 - 133 - 134 14º Andar/ 18º Pavimento 141 - 142 - 143 - 144 15º Andar/ 19º Pavimento 151 - 152 - 153 - 154

Conforme a classificação realizada pelo IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de

Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo) sobre os "Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos - versão 2002", o imóvel em questão se

classifica na "Classe 1 - Residencial, no grupo 1.3 - Apartamento, item

1.3.3 - Padrão Médio nível superior".

Quanto às características de construção e acabamento do edifício,

observadas e anotadas na vistoria realizada "in loco", temos:

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EDIFÍCIO:

Fachada frontal: revestida com pastilhas;

Fachada posterior: revestida em fulget;

Entrada Social (área livre): lajotas de granito;

Caixilhos: de alumínio;

Desde 1982

HallSocial: piso em ardósia; fechamento em vidro temperado do tipo

blindex;

HALL DOS ANDARES TIPOS:

Piso: revestido com lajota de granito e passadeira sintética;

Paredes: paredes em massa corrida e pintura a látex;

Forro: de laje;

Conforme relação de apartamentos exposta anteriormente, o apartamento

objeto desta presente demanda localiza-se no 9º andar / 13º pavimento,

sendo designado com a numeração 92.

Referida unidade é composta por 01 (um) dormitório, sendo este suíte, 01

(um) banheiro social, living, cozinha e sacada com piscina e churrasqueira,

sendo todos esses cômodos distribuídos em uma área útil de 78m2 ,

conforme lustra o "croquis" exposto a seguir:

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PISCINA

Luiz Augusto Leite de Sou~à83


Desde 1982

LAV.

LJVING

COZINHA

SUITE BANHO

Vale salientar, que no momento da diligencia, não foi possível adentrar a

unidade nº 92, objeto desta demanda, por não haver qualquer pessoa

atendendo na unidade, não obstante tenham sido convocadas as partes

com a antecedência necessária, passando-se a avaliação a ser realizada de

forma indireta.

Sendo assim, a vistoria ocorreu em outra unidade, localizada no 3º andar do

edifício, a qual possui dimensões e características de acabamentos

semelhantes às da unidade avalianda, conforme informado pelo Sr. Jair

Marinho, zelador do condomínio, que nos acompanhou em toda a diligencia,

estando esta desocupada atualmente.

Quanto às características de construção e acabamento da unidade utilizada

como parâmetro, observadas e anotadas na vistoria realizada "in loco",

temos:

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LIVING:

Paredes: revestidas com massa corrida e pintura à látex;

Piso: parcialmente revestido com tabuas corridas e ardósia;

Forro: de laje;

Portas: de madeira;

SUITE:

Paredes: revestidas com massa fina e pintura à látex;

Piso: revestido com tabuas corridas;

Forro: de laje;

BANHEIRO SUITE:


Piso: lajotas de granito;

Forro: de laje;

Bancada/Pia: de madeira, em mármore;

BANHEIRO SOCIAL:


Piso: cimentado liso;

Forro: de laje;

Bancada/Pia: de louça, com a borda em mármore;

COZINHA:


Piso: revestido com tabuas corridas;

Forro: de laje;

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Desde 1982


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Desde 1982

5 - ILUSTRACOES FOTOGRAFICAS

Para melhor visualização das características do entorno, da distribuição dos

compartimentos e acabamentos dos edifícios e das unidades em tela, foram

obtidas várias fotografias as quais, em conjunto com suas respectivas

legendas, passam a serem expostas:

Foto nº 01 - Aspecto geral do local, com o imóvel em questão localizado à

esquerda da imagem.

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Desde 1982

Foto nº 02 - Idem, idem, com o imóvel em questão localizado à direita da

imagem.

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Desde 1982

Foto nº 03 - Vista da fachada do edifício.

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUIZ AUGUSTO LEITE DE SOUZA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 29/11/2018 às 11 :03 , sob o número WRBT18701226924 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1006912-33.2014.8.26.0704 e código 16CFF88.

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Luiz Augusto Leite de Sou~aº Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

Foto nº 06 - Vista do portão de entrada destinado aos veículos e ao lado o

portão de entrada e saída destinado aos pedestres.

[20]


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Foto nº 07 - Vista de outro portão destinado aos veículos, sendo este

utilizado para a saída dos mesmos.

[21]


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Foto nº 08 - Idem, idem, paralelo ao anteriormente ilustrado, localizado no

interior do condomínio.

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Foto nº 09 - Aspecto da guarita do condomínio, bem como da escadaria

utilizada pelos pedestres para adentrar ao interior do edifício.

[23]


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Desde 1982

Foto nº 12 - Aspecto interno do elevador que serve os andares do edifício.

[26]


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Luiz Augusto Leite de Sou~aª Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

Foto nº 14 - Indicação da capacidade de sustentação e lotação de pessoas

do elevador.

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Desde 1982

Foto nº 15 - Vista da porta de entrada dos dois elevadores que servem o

edifício, sendo que um é destinado ao transporte de cargas e serviços e o

outro destinado ao uso social.

[29]


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Luiz Augusto Leite de Sou~aºº Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

Foto nº 16 - Aspecto do hall social do andar, onde se localiza a unidade

avalianda.

[30]


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Luiz Augusto Leite de Sou~aº1


Desde 1982

Foto nº 17 - Ilustra a porta de entrada da unidade objeto desta demanda.

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Luiz Augusto Leite de Sou~aº2


Desde 1982

Foto nº 18- Ilustra a porta de entrada da unidade vistoriada.

[32]


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Foto nº 19- Idem, idem, vista a partir do interior da unidade.

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Desde 1982

Foto nº 21 - Ilustra o espaço destinado à cozinha da unidade.

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Desde 1982

Foto nº 23 - Vista do living de outro ângulo, em direção a porta de entrada

da unidade, com o perito vitoriando o imóvel.

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Luiz Augusto Leite de Sou~aºª Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

Foto nº 24- Idem, idem, em direção a porta de entrada da suíte.

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Desde 1982

Foto nº 25- Vista do closed.

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Luiz Augusto Leite de Sou~a1º Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

Foto nº 26 - Aspecto interno do banheiro da suíte.

[40]


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Luiz Augusto Leite de Sou~a 13


Desde 1982

Foto nº 29 - Vista da sacada da unidade, a partir do interior do dormitório.

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Foto nº 30 - Aspecto parcial da sacada e da piscina da unidade.

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Desde 1982

Foto nº 31 -Aspecto geral da piscina existente na unidade

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Desde 1982

Foto nº 33 - Vista das portas que dão acesso ao living e a suíte da

unidade.

[47]


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Luiz Augusto Leite de Sou~a1ª Engenharia de Avaliações e Perícias Técnicas

Desde 1982

Foto nº 34-Aspecto parcial da área destinada à piscina do condomínio.

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Desde 1982

Foto nº 35- Vista parcial da piscina.

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Desde 1982

Foto nº 37 - Vista do piso da área da piscina do condomínio, o mesmo

possui revestimento em mosaico português.

[51]


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Desde 1982

Foto nº 39 - Ilustra placa de identificação do 3º subsolo, sendo este

destinado a garagem.

[53]


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Desde 1982

Foto nº 40 - Vista das portas dos elevadores que servem este andar.

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Desde 1982

Foto nº 41 -Aspecto parcial da garagem do condomínio.

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Desde 1982

6 - AVALIAÇÃO

6.1 - CRITÉRIOS ADOTADOS NA PRESENTE AVALIAÇÃO.

A avaliação do imóvel se dará com base nas "Normas para Avaliação de

Imóveis Urbanos" do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia, através da aplicação do método comparativo direto.

6.2 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO:

Consiste em se estabelecer o valor do imóvel, mediante a pesquisa de

mercado de imóveis semelhantes àquele objeto da avaliação,

especialmente quanto à localização, padrão, forma e época.

No presente caso, os elementos comparativos sofrerão as seguintes

considerações:

1)0FERTA: As ofertas de venda sofrerão um deságio de 10% para cobrir

uma eventual super estimativa por parte do ofertante.

2) PADRÃO CONSTRUTIVO, IDADE e OBSOLESCENCIA: O padrão

construtivo, a idade e a obsolescência intrínsecas ao imóvel, são

características do que influenciam sobremaneira no valor. Para tanto serão

considerados os padrões e depreciações recomendados pelos trabalhos

específicos do IBAPE-SP.

[57]


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Luiz Augusto Leite de Sou~a2ª ffi C'\I


Desde 1982

3) ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO: A atualização e retroação dos elementos

comparativos serão feitas através da variação dos índices de custo de vida,

publicados pela Fundação Instituto de Pesquisa Econômica, FIPE - USP.

4) TRANSPOSIÇÃO DE LOCAIS: mediante as proporções obtidas com

índices fiscais publicados na Planta Genérica de Valores do Município

il - CALCULO DO VALOR DO IMOVEL METODO COMPARATIVO DIRETO.

7.1 - VALOR UNITÁRIO:

Para obtenção dos valores de imóveis no local, efetuou-se uma pesquisa de

mercado, abrangendo elementos no próprio condomínio em questão, e com

características similares e comparáveis ao imóvel em estudo, na forma

como e se apresenta a seguir:

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Desde 1982

Elemento 01

Características: Fatores:

Tipo de Imóvel: Apartamento

Endereço: Avenida José Galante, 140

Setor: 171 - Quadra: F195

Município: São Paulo Oferta: 0,9

Área: 80m2

Valor: R$ 450.000,00

Informante: Adriano Silva - (11) 5053-1790 Data base:

Novembro/ 2018

Por unidade de área resulta:

Qu1= R$ 450.000,00 x 0,90 / 80m2 =

1 Qu1 = R$ 5.062,50 / m2

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Elemento 02

Características:




Município: São Paulo

Área: 78m2

Valor: R$ 470.000,00 Informante: Claudiani Favaro de Souza - (11) 5588-1876 / 93802-1187


Qu2= R$ 470.000,00 x 0,90 / 78m2 =

1 Qu2 = R$ 5.423,07 / m2

[60]

Desde 1982

Fatores:

Oferta: 0,9

Data base: Novembro/ 2018


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Desde 1982

Elemento 03

Características:





Área: 85m2

Valor: R$ 495.000,00 Informante: Felippe Intermediação lmob. - (11) 215 7 -1122 / 99691 -6417


Qu3= R$ 495.000,00 x 0,90 / 85m2 x =

1 Qu3 = R$ 5.241, 17 / m2

[61]

Fatores:

Oferta: 0,9



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Elemento 04

Características:





Área: 80m2

Valor: R$ 530.000,00 Informante: Marcos Stewers Oliveira - (11) 2538-5725 / 94444-1444


Qu4= R$ 530.000,00 x 0,90 / 80m2 =

QU4= R$ 5.962,50 / m2

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Desde 1982

Fatores:

Oferta: 0,9



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Desde 1982

Elemento 05

Características: Fatores:




Município: São Paulo Oferta: 0,9

Área: 78m2

Valor: R$ 530.000,00

Informante: Sergio - (11) 97145-1351 Data base:

Novembro/ 2018


Qu5= R$ 530.000,00 x 0,90 / 78m2 =

Qus= R$ 6.115,38 / m2

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Desde 1982

VALORES PESQUISADOS

Elemento nº Valor Unitário (R$/m2)

01 5.062,50

02 5.423,07

03 5.241,17

04 5.962,50

05 6.115,38

TOTAL 27.804,62

Media geral: R$ 5.560,92 /m2

Intervalo de tolerância:

Limite superior(+ 20%) = R$ x 1,20 = R$ 6.673,10 / m2

Limite inferior (- 20%) = R$ x 0,80 = R$ 4.448,74 / m2

Na pesquisa apresentada não há valores homogeneizados discrepantes por

esse critério.

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7.2 - VALOR DO IMOVEL

Com o valor unitário supra e obedecendo aos critérios apontados, o valor do

imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em:

• APARTAMENTO Nº 92 - 9º Andar - Condomínio Edifício The Regent

Flat Service

r 2 Area ................................................... R$ 78,54m

Valor unitário .................................... R$ 5.560,92 / m2

Substituindo e calculando:

VI= 78,54m2 x R$ 5.560,92 / m2

VI = R$ 436. 754,65

ou, em números redondos:


*** Novembro / 2018 ***

[65]


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8-CONCLUSÃO



Desde 1982

Adotando-se os critérios de avaliação declinados no corpo do presente

trabalho, o valor final do imóvel avaliado neste trabalho, resultou no

seguinte valor:

• APARTAMENTO Nº 92 - 92 Andar - Condomínio Edifício The

Regent Flat Service


*** Novembro / 2018 ***

[66]


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Desde 1982

9 - TERMO DE ENCERRAMENTO

Consta o presente Laudo de 67 (sessenta e sete) folhas digitadas de um só

lado, vindo esta datada e assinada pelo Perito Judicial.

Em atenção ao Artigo 4º do Provimento nº 797/2003 do Conselho Superior

de Magistratura, informa que se encontram à disposição das partes,

respectivos advogados, e demais interessados, em arquivo desta Egrégia

Vara: "curriculum vitae", carteiras de habilitação (CREA), diplomas de

Engenharia Civil (Graduação - Universidade Mackenzie - 1981 ), certidões

(cível e criminal) e demais cursos, seminários e congressos cursados.

São Paulo, 29 de Novembro de 2018.

E:.;cola e En eo aria da Univers dade ackenz,e - 981 - Ex-Presi en da Camara e Valores e e v I õe-s do IBA E

eg1s rado sob n 29-8 a CONFEDER TO I ER A · 10 LEDE SSOCIA 10 S D EX E S E CONSEI {CIDADEC) - P RIS-, orgarn mo

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BUTANTA ~ ~ V) o...Rua Funchal, 203-Cj62-04551-904 -Vila Olímpia - São Paulo-SP Tel.: (11)...

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