Cancelamento No Registro de Imoveis-elvino Silva Filho

Thesaurus Registral, Notarial e ImobilirioIRIB - Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - www.irib.org.br Volume 4 - Ano 2005 Organizao: Srgio Jacomino

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O CANCELAMENTO NO REGISTRO DE IMVEIS* ELVINO SILVA FILHO Oficial do 1. cartrio de Registro de Imveis de Campinas-SP I - Conceitos preliminares -1. Noo de cancelamento - 1.1 Sua importncia - 1.2. Classificao do cancelamento quanto sua origem - 1.3. Classificao do cancelamento quanto sua extenso - 1.4. Iniciativa do cancelamento - 1.5. O cancelamento dos atos registrais -II - Cancelamento do registro (transcrio e inscrio) - 2. Cancelamento automtico da transcrio, no sistema anterior - 2.1. Cancelamento pela anulao do ttulo - 2.1.1. Fraude de execuo - 2.2. Nulidades de pleno direito - 2.2.1. Competncia territorial - 2.2.2. Trancamento ou bloqueio - 2.2.3. Infrao aos princpios registrrios - 2.2.4. Duplicidade de registros - 2.2.5. Autoridade administrativa para determinar o cancelamento do registro por nulidade de pleno direito - 3. Cancelamento dos direitos reais limitados - 3.1. Usufruto - 3.2. Servido - 3.3. Hipoteca - 3.3.1. Desaparecimento da obrigao principal - 3.3.2. Renncia ou autorizao expressa do credor - 3.3.3 Arrematao ou adjudicao - 3.3.4. Perempo - 3.3.5. Cdula hipotecria - 4. Promessa de compra e venda - 4.1. Compromisso de compra e venda de imvel loteado - 5. Loteamento - 6. Incorporao de condomnio - 7. Locao com clusula de vigncia - 8. Penhora - 9. Emisso de debntures - 9.1. Cancelamento do registro de emisso de debntures - 10. Bem de famlia - 10.1. Cancelamento do registro do bem de famlia - 11. Compra e venda -11.1. A retrovenda - III Cancelamento da matrcula - 12. Consideraes - 12.1. Determinao judicial - IV - Cancelamento das averbaes - 13. Consideraes - 13.1. Das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade - 13.2. Do fideicomisso 13.3. Do pacto comissrio na compra e venda - 13.4. Cancelamento do cancelamento - 13.5 Cancelamento da prenotao. I - CONCEITOS PRELIMINARES 1. A consulta aos lxicos nos leva ao conceito do vocbulo "cancelamento", como sendo a ao ou efeito de cancelar, e ao ato de "cancelar", com vrios significados, sobressaindo entre eles: "1. riscar, inutilizar (o que est escrito), com traos em cruz ou de outra maneira. 2. declarar ou dar como nulo, ou sem efeito".1 O conceito de "cancelamento" no Registro de Imveis coincide com o segundo significado do nosso vernculo. No se cancela o ato praticado mediante a inutilizao do que est escrito, com traos em cruz ou de outra maneira que no se possa l-lo, mas mediante a declarao de que determinado ato lanado nos assentamentos do Cartrio deixou de produzir os seus efeitos, e, conseqentemente, deixou de existir. Da, ento, o preceito do art. 248 da Lei dos Registros Pblicos, sobre o modo de efetuar-se o cancelamento: "... efetuar-se- mediante averbao, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarar o motivo que o determinou, bem como o ttulo em virtude do qual foi feito".______________________________________________________________________________________ __

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O regulamento anterior (Decr. 4.857, de 9.11.39), no art. 288, preceituava que o cancelamento devesse ser feito "mediante certido, escrita na coluna de averbaes do livro competente, datada e assinada pelo oficial, que certificar a razo do cancelamento e o ttulo em virtude do qual ele foi feito". "Era uma cautela de segurana, compreensvel em face das repercusses que o cancelamento pode vir a ter, no tocante aos direitos dos interessados no registro e aos interesses de terceiros. Manteve-se, entretanto, a exigncia de declarar-se expressamente a razo do cancelamento e o ttulo em virtude do qual ele se opera, no bastando, assim, a simples declarao de ficar o registro cancelado." 2 Observa-se, assim, sob o aspecto material e formal, que o ato registral cancelado no desaparece, por completo, dos lanamentos efetuados; todavia, uma vez efetuado o cancelamento, o ato registrado deixa de produzir os seus efeitos. Sob esse aspecto, no sistema registral anterior, principalmente em relao aos direitos reais de uso e gozo e os direitos reais de garantia, os quais eram lanados em livros diversos do livro das transcries, uma vez cancelados, eles praticamente desapareciam das certides expedidas em relao a um determinado imvel, pois, nas certides atualizadas, a eles no mais se referia, desde que cancelados. Na sistemtica atual, da vigente Lei dos Registros Pblicos, sendo o cancelamento materialmente semelhante a uma averbao, o seu lanamento feito em uma ordem seqencial numrica e cronolgica (arts. 231 e 232 da LRP); conseqentemente, o registro cancelado no desaparecer dos lanamentos registrais, principalmente nas certides expedidas sob a forma reprogrfica (art. 25 da LRP). Deixa, apenas, de produzir efeitos. Assim, deve ser ressaltada e encarecida, para o efeito de publicidade, a forma com que redigida a averbao do cancelamento, e o legislador, tanto o atual, como o anterior, pem nfase na declarao do "motivo" determinante do cancelamento e no "ttulo", em virtude do qual o cancelamento feito. Dispensou-se, na redao do cancelamento, a forma de "certido", exigida no regulamento anterior. 1.1. O cancelamento reveste-se de suma importncia. Os doutrinadores que versam o Registro de Imveis encarecem o cuidado que o Oficial deve ter na anlise do documento que lhe apresentado para fundamentar e possibilitar o cancelamento. A qualificao registral aqui deve ser exercida com a mesma cautela colocada pelo registrador para admitir um ttulo a registro e para constituir um direito real. A extino de um direito to importante quanto a sua constituio. Cresce a importncia da qualificao registrria, pela anlise da legalidade e da validade do ttulo, ante os termos genricos em que o legislador coloca o Oficial, ao possibilitar o cancelamento ante a apresentao de "documento hbil", instruindo o requerimento do interessado (art. 250, n. III, da LRP). "Assim, ao oficial corre, em primeiro lugar, o dever de bem analisar a documentao em que se fundamentar o pedido de cancelamento, pois ele ______________________________________________________________________________________ __



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responsvel pelos prejuzos que decorram de uma negligncia nessa pesquisa preparatria, to importante quanto o prprio ato." 3 De tal importncia o cancelamento que AFRNIO DE CARVALHO o denomina de inscrio negativa. 4 1.2. O cancelamento no prescinde de uma causa jurdica que lhe haja dado vida ou fundamento. Assim, "quanto sua origem, o cancelamento pode decorrer da lei, da sentena judicial ou da vontade dos interessados. Assim pode ser legal, judicial ou voluntrio. "O cancelamento pode resultar da lei, quando o ato inscrito ou transcrito deixar de existir em virtude de disposio legal expressa. Assim, o caso de usufruto, que, coativamente, termina com a morte do usufruturio. "O cancelamento judicial ocorre quando, por fora de sentena ou de deciso de juiz ele ordenado, tanto em processo contencioso, como em processo administrativo. "Finalmente, o cancelamento voluntrio aquele que resulta do acordo de vontade das partes que so titulares e intervieram no ato que originou o registro (art. 250, n. II, da LRP)." 5 1.3. O cancelamento, quanto sua extenso, poder ser total ou parcial (art. 249 da LRP), conforme se retira totalidade do direito cancelado ou a parte dele. Exemplo de cancelamento parcial o da renncia de um dos usufruturios, quando o usufruto houver sido constitudo a favor de vrias pessoas, ou, ento, pela morte de um deles, desde que no estipulado, previamente, o direito de acrescer (art. 740 do Cdigo Civil). Haver cancelamento parcial, na hiptese do titular do prdio dominante renunciar a um trecho da servido de passagem que no lhe for mais necessria. 1.4. Em regra, ao cancelamento aplica-se o princpio de instncia, isto , ele sempre feito a requerimento ou a pedido de pessoa interessada (art. 13 da LRP), inclusive do terceiro prejudicado (art. 253 da LRP). Admite-se, em alguns casos, que examinaremos no decorrer deste trabalho, o cancelamento ex-officio, por iniciativa do prprio Oficial do Registro. inadmissvel o cancelamento submetido uma condio, isto , a um evento futuro e incerto, pois o cancelamento deve extinguir de modo absoluto o direito a que ele se refere. 1.5. O cancelamento poder ter por objeto qualquer um dos atos registrais praticados. Cancelam-se os registros (transcries e inscries), as averbaes e as matrculas. Examinaremos, a seguir, o cancelamento de cada um dos atos registrais, detalhando, na medida do possvel, as suas peculiaridades. II - CANCELAMENTO DO REGISTRO (TRANSCRIO E INSCRIO) 2. Na sistemtica do regulamento registral anterior (Decr. 4.857, de 9.11.39), as transcries dos ttulos de domnio, em relao a um mesmo imvel, eram lanadas no Livro n. 3, denominado de "Transcrio das Transmisses". Essas transcries eram canceladas em virtude das subseqentes transferncias______________________________________________________________________________________ __



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do imvel, independentemente de qualquer formalidade, prescrevia o art. 246 daquele Decreto. No mesmo sentido, e com idntica redao, o art. 236 do Decr, 18.542, de 24.12.28. Assim, havia um encadeamento de transcries, efetuadas em datas diferentes, em relao a um mesmo imvel, de modo que as transcries anteriores eram canceladas subseqentemente pelas posteriores. No incipiente sistema cadastral adotado pela vigente Lei dos Registros Pblicos, no mais existe esse cancelamento automtico dos registros. A ordem seqencial das transmisses lanadas na matrcula no implica o cancelamento das anteriores, havendo um repositrio das transmisses e estando vigente sempre o ltimo registro, a menos que haja um cancelamento desse registro. 2.1. CANCELAMENTO DO REGISTRO PELA ANULAO DO TTULO - regra elementar na transmisso do domnio, por ato entre vivos, adotada pelo nosso Cdigo Civil, que o domnio se transmite pela transcrio do ttulo de transferncia no Registro de Imveis (art. 530, n. I, do CC). A aquisio da propriedade, assim, nos atos negociais onerosos ou gratuitos depende de duas fases: a) o ttulo causal ou ttulo translativo; b) o modo de aquisio, que nos atos inter vivos a transcrio (registro). Se o ttulo causal do registro for anulado, conseqentemente dever ser cancelado o registro do qual foi origem determinante. A anulao do ato jurdico causal dever ser decretada por sentena judicial, proferida em processo contencioso (art. 216 da LRP), uma vez que no ttulo intervm duas partes (transmitente e adquirente), transitada em julgado, e determinado o cancelamento do registro, atravs de mandado extrado dos autos do processo. Os dispositivos da Lei dos Registros Pblicos a respeito do assunto se entrosam perfeitamente. Com efeito, o art. 216 prescreve que o "registro poder tambm ser retificado ou anulado por sentena em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ao de anulao ou de declarao de nulidade do ato jurdico, ou de julgado sobre fraude de execuo". Esse preceito coordena-se com o art. 250, n. I, e com o art. 259, que ressaltam, com nfase, que o "cancelamento far-se- em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado" e que ele "no pode ser feito em virtude de sentena sujeita, ainda, a recurso". Essas cautelas, a serem tomadas pelo Oficial do Registro, conferem-lhe poderes e competncia para o exame, sob o aspecto formal, do mandado judicial que lhe for apresentado, sem, evidentemente, imiscuir-se no mrito da sentena judicial, transitada em julgado. Nesse exame formal do mandado judicial cabe-lhe, sem dvida alguma, tomar cautelas para verificar a autenticidade da assinatura do Juiz, exigindo, se assim o entender, o reconhecimento de sua firma. "Ao ser apresentado o ttulo de cancelamento, no cabe ao cartrio apurar o fato novo consignado nele para inutilizar a inscrio, mas lhe incumbe verificar a autenticidade do documento." 6 A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo prescreveu______________________________________________________________________________________ __



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determinadas medidas para assegurar a autenticidade dos mandados judiciais: "Ao expedir formal de partilha, carta de adjudicao e de arrematao, mandado de registro, de averbao e de retificao, alvar e documentos semelhantes, destinados ao foro extrajudicial, o escrivo-diretor autenticar e conferir as peas que os formam e certificar a autenticidade da assinatura do juiz que subscreveu o documento, indicando-lhe o nome, o cargo e o exerccio do juzo".7 Assim, as sentenas judiciais, transitadas em julgado, que declarem a anulao (incapacidade relativa do agente, declaraes de vontade por erro ou ignorncia (arts. 86 a 91 do CC), por dolo (arts. 92 a 97 do CC), por coao (arts. 98 a 101 do CC), por simulao (arts. 102 a 105 do CC) ou fraude contra credores (arts. 106 a 113) ou nulidades (art. 145, ns. I a V, do CC) dos atos jurdicos constantes dos ttulos causais, que ensejaram os registros), so determinadoras dos seus cancelamentos. 2.1.1. FRAUDE DE EXECUO - Matria que tem ensejado divergncia entre advogados e Oficiais do Registro a relativa ao cancelamento do registro, em virtude da sua alienao ter sido feita em fraude de execuo. O art. 593 do Cdigo do Processo Civil preceitua: "Considera-se em fraude de execuo a alienao ou onerao de bens: I - quando sobre eles pender ao fundada em direito real; II - quando, ao tempo da alienao ou onerao, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo insolvncia; III - nos demais casos expressos em lei". O questionamento surge, com freqncia, quando apresentada a registro a carta de arrematao do imvel, expedida no processo de execuo contra o devedor e anterior proprietrio, no tendo sido registrada, no momento adequado, a penhora, e o imvel, ento, j se encontra registrado em nome de terceiro que "o adquiriu do devedor. A carta de arrematao no poder ter acesso ao registro, em virtude de infringir o princpio da continuidade, pois foi expedida em processo de execuo contra uma pessoa - o devedor - e o imvel est lanado em nome de outra - novo adquirente, ou, ento, at de outros adquirentes, em face de duas ou mais transmisses de domnio. O arrematante, com a carta de arrematao nas mos, no se conforma de que um ttulo expedido em juzo, contendo assinatura do Juiz, no possa ser registrado. Requer a suscitao da dvida, e, iterativa e pacificamente, tem-se decidido que as cartas de arrematao, para ingressarem no Registro de Imveis, tm que se submeter aos princpios que o informam, no tendo qualquer relevncia a circunstncia de ser um ttulo judicial. E, ainda, sem o cancelamento prvio das alienaes feitas em fraude de execuo, a carta de arrematao no poder ser registrada em nome do arrematante, sendo, ento, competente para determinar o cancelamento do registro ou dos registros, o juiz de direito do processo de execuo, atravs de mandado, nos termos da Lei dos Registros Pblicos, no sendo competente para esse fim o juzo administrativo do processo de dvida.8 Essas questes tm sido mais freqentes do que se imagina, e por vrios motivos______________________________________________________________________________________ __



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que passamos a enumerar: a) Em primeiro lugar, pela omisso dos adquirentes de imveis em se precaverem com certides de distribuidor a respeito do ajuizamento de aes contra o alienante do imvel. O disposto no 2. do art. 1. da Lei 7.433, de 18.12.85, exigindo, na lavratura de escrituras, certides de feitos ajuizados, foi sensivelmente suavizado no seu Decreto regulamentador 93.240, de 9.9.86, art. 1., n. IV, 3., do mesmo artigo, dispensando, por ato do adquirente, a apresentao dessas certides, substituindo-as pela declaraes do transmitente da inexistncia de feitos ajuizados, e, reduzindo-as s certides de aes reais ou pessoais reipersecutrias e negativa de nus expedidas pelo Registro de Imveis, quando, mais do que sabido, que pouqussimos advogados registram, nesse Cartrio, a citao dessas aes. b) Em segundo lugar, porque insignificante o nmero de advogados dos autores, em processo de execuo, que registra as penhoras que incidem sobre bens imveis. Por diversas vezes, j propugnamos, de lege ferenda, sobre a necessidade do processo de execuo no ter prosseguimento, quando a penhora recair sobre imvel, sem que o autor junte aos autos o registro da penhora no Registro de Imveis. Ignora-se, por completo, o preceito do art. 240 da LRP, que dogmatiza: "O registro da penhora faz prova quanto fraude de qualquer transao posterior". c) Em terceiro lugar, os Juzes, no processo de execuo, determinam a praa ou o leilo do imvel, sem a juntada da certido atualizada do Registro de Imveis, em relao exata posio jurdica do imvel, no momento, ou alguns dias antes da hasta pblica. Em o Registro de Imveis a nosso cargo tivemos, entre outros, um cancelamento determinado pelo mandado expedido pelo Juiz de Direito em um processo de execuo, que demonstra bem o risco de aquisio feita em fraude de execuo. A execuo fora iniciada em 1976. A penhora do imvel no foi registrada. Em 1978, por escritura pblica, o devedor vendeu o imvel a outra pessoa. Esta, por sua vez, em 1980, por escritura pblica, vendeu-o a outrem, e este, ainda, em 1984, alienou-o a outrem. Todas as escrituras foram registradas. Em 1986, foi apresentada a carta de arrematao expedida no processo de execuo. Evidentemente, ela no pde ser registrada, uma vez que o imvel no estava mais lanado no nome e no domnio do executado. O arrematante obteve mandado, expedido pelo Juiz de Direito do processo de execuo para cancelamento de todos os registros at subsistir o registro em nome do executado. Observe-se que a hasta pblica, em segunda praa, foi realizada em 1979, e a carta de arrematao expedida, apenas, em 30.5.86. Cancelados os registros anteriores e restaurado o registro em nome do executado, pde ser aplicado o princpio da continuidade e registrada a carta de arrematao e o domnio do imvel em nome do arrematante. No constando dos documentos judiciais apresentados (mandado e carta de arrematao) qualquer notificao ao ltimo adquirente do imvel que iria ter o seu registro cancelado, alis, nem havia necessidade judicial dessa providncia, ad______________________________________________________________________________________ __



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cautelam tomamos a iniciativa prpria de enviar carta-notificao ao ltimo adquirente que teve o seu registro cancelado. Todos esses atos foram praticados na matrcula 8.016 do Registro de Imveis a meu cargo. 2.2. NULIDADES DE PLENO DIREITO - H cancelamentos de registros que independem de uma ao contenciosa prpria. So os cancelamentos motivados por nulidades, no dos ttulos causais dos atos jurdicos, mas de nulidades do prprio registro. O art. 214 da Lei dos Registros Pblicos preceitua: "As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ao direta". A dificuldade na aplicao do preceito est em delimitar e fixar, de modo inequvoco, quando a nulidade proveniente do ttulo causal, e nessa hiptese, como j expusemos, o cancelamento do registro somente poder ser determinado em processo jurisdicional, em ao contenciosa, conseqente a processo de conhecimento, com sentena transitada em julgado, e quando a nulidade decorrente do prprio registro, e, ento, independer de ao direta, podendo o cancelamento ser determinado, administrativamente, pelo Juiz Corregedor Permanente. Sem adentrar na rdua questo doutrinria que distingue os atos inexistentes dos atos nulos, j houve decises que entenderam que se os atos eram inexistentes eles ensejavam a nulidade absoluta, de pleno direito do registro, independente de ao direta, podendo, ento, o cancelamento ser decretado e determinado administrativamente. Parece-nos, porm, que, se o ato denominado de inexistente se revestiu de forma e contedo e teve ingresso no Registro de Imveis, possibilitando uma transcrio ou registro, esse ato inexistente formalizado dever ser declarado nulo ou no tendo existido, atravs de um processo contencioso de prestao jurisdicional, para que o cancelamento possa ser determinado, incidindo, ento, no preceito do art. 216 da Lei dos Registros Pblicos. Entretanto, mister se faz assinalar ser discutvel esse posicionamento. Outra corrente de autores entende que sendo o ato inexistente ele determina uma nulidade de pleno direito do registro e poder, ento, o registro ser cancelado, independentemente de ao direta. Em excelente parecer, quando Juzes Auxiliares da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo, os Drs. Hlio Lbo Jnior, Jos Roberto Bedran e Jos Horcio C. Gonalves Pereira, assim se manifestaram sobre o assunto: "De efeito, referindo-se, expressamente, a nulidade de pleno direito de registro, a lei as distingue, inequivocamente, daquelas porventura ocorrentes no contedo do ttulo causal. "A esse propsito, o nclito Serpa Lopes, em comentrios ao art. 229 da legislao registrria revogada, depois de distinguir "as nulidades nsitas ao mecanismo do registro, sem qualquer vinculao com o ttulo causal e as nulidades oblquas, isto , as nulidades que atacam o registro, subordinadamente invalidao do ttulo causal", ao referir-se s primeiras, chamadas exclusivamente formais, explicitou, de forma categrica: 'so inerentes ao prprio registro imobilirio, ao ato______________________________________________________________________________________ __



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considerado em seu prprio contedo, desligado, completamente, de qualquer nexo com o ttulo causal. a essa classe de nulidades que se refere o art. 229... isto , as inerentes ao prprio registro, independentemente do ttulo (Tratado dos Registros Pblicos, vol. IV, 4. ed., Freitas Bastos, 1960, pp. 357-358). "Mais adiante, em outra passagem de sua clssica obra, aludindo, ento, s nulidades nominadas de oblquas, vale dizer, as dependentes da nulidade do ttulo causal que serviu de base ao registro, o qual no atingido diretamente, mas em conseqncia da prpria invalidao daquele, acrescenta o douto jurista: 'Compreendem-se, neste caso, todas as modalidades de vcios do ato jurdico que se cinjam exclusivamente ao ttulo, s qualidades que lhe forem prprias. Esto assim enquadrados neste ltimo caso os vcios de vontade. Constituem matria prpria ao ttulo e que no pode ser apreciada pelo Oficial do Registro' (ob. e vol. cit., p. 366)" .9 Conclui-se, assim, que o preceito do art. 214 da Lei dos Registros Pblicos tem a sua incidncia para as nulidades que digam respeito, direta e exclusivamente, ao ato registral, ou seja quelas ofensivas das normas e princpios norteadores da Lei dos Registros Pblicos. Aqueles ilustres Juzes enumeram, ento, vrias hipteses, sempre dizendo respeito s nulidades do registro, e no ao ttulo causal. Mencionaremos algumas delas que nos pareceram mais significativas e comuns de ocorrer. 2.2.1. COMPETNCIA TERRITORIAL - fato relativamente freqente o registro efetuado em Cartrio de Registro de Imveis ao qual o imvel no se encontra situado ou localizado. So comuns os registros feitos erroneamente, quer em virtude da impreciso das divisas entre uma e outra Circunscrio, quer entre uma e outra Comarca, quer em virtude de criao de nova Comarca, pelo desmembramento territorial ou judicirio. O registro, assim efetuado, nulo de pleno direito, por infrao ao princpio da competncia administrativo-territorial, um dos pressupostos necessrios do princpio da publicidade e acolhido no art. 169 da LRP, que determina que os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel. O registro, assim efetuado, nulo. Trata-se de nulidade de pleno direito, facilmente provvel e que determina o cancelamento do registro, independentemente de ao direta. O notvel PONTES DE MIRANDA, a respeito do assunto, assim escreve: "A transcrio feita por oficial que no seja o do registro de imveis inexistente; a transcrio feita por oficial a que, pela situao do imvel, no havia de competir o registro, nula. Essa nulidade a da transcrio mesma e no depende de ao cuja sentena a desconstitua. Qualquer juiz pode decret-la"10. Indaga-se: O Oficial do Registro pode cancelar o registro, independentemente de despacho do Juiz? Parece-me, sem dvida alguma, que sim, desde que seja o cancelamento______________________________________________________________________________________ __



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requerido pelo titular do direito transcrito ou registrado, comprovando-se a incompetncia territorial do Cartrio de Registro de Imveis. Alm de se tratar de uma nulidade de pleno direito, trata-se de erro evidente, o qual deve o Oficial corrigir com as devidas cautelas, nos termos do 1. do art. 213 da LRP. Tratando-se de nulidade em virtude de competncia territorial, alm do cancelamento do registro dever, no sistema atual do registro, ser tambm cancelada a matrcula do imvel e, conforme as peculiaridades do caso, o cancelamento da matrcula dever merecer deciso judicial, de carter administrativo, pelo Juiz Corregedor Permanente, para ser cumprido o disposto no item I do art. 233 da LRP. 2.2.2. TRANCAMENTO OU BLOQUEIO DO REGISTRO - O cancelamento do registro ou da transcrio, em virtude de incompetncia territorial, tem sido suavizado pela criao jurisprudencial ou pretoriana da figura do trancamento, tambm chamado de bloqueio do registro. Constatada a transcrio ou a matrcula e o registro de um imvel, cujos lanamentos registrais so nulos por incompetncia territorial do Cartrio, e verificada a ausncia de dolo ou a inteira boa f com que esses atos registrais foram praticados, a jurisprudncia admitiu que eles subsistissem, sem ser cancelados11. No s a jurisprudncia, mas j o douto SERPA LOPES assim professava: "O ato do registro praticado por Oficial incompetente evidentemente nulo. "Entretanto, se a confuso de limites for de ordem tal que se torne impossvel conhec-la seno por meio de atencioso exame, achamos que no se deve considerar nulo o ato praticado em tal situao. "Cumpre que o juiz resolva a dificuldade, mas, pelo princpio error communis facit ius, no deve considerar nulos os atos anteriores decises que decidir dvida. Sendo duvidosos os limites e cessada a confuso pela deciso do juiz, ou mesmo por uma lei interpretativa, devem subsistir os atos praticados anteriormente, na crena de uma situao aparentemente legtima"12. Assim, atravs de averbao, a requerimento do interessado, ou por iniciativa prpria do Oficial do Registro, aps despacho judicial (Juiz Corregedor Permanente), lana-se na transcrio ou na matrcula a circunstncia de que o imvel est situado em tal Circunscrio ou Comarca, e, em virtude disso, ficam bloqueadas todas as alienaes ou oneraes posteriores naquele Registro Imobilirio, as quais tero seqncia naquela Circunscrio ou Comarca. Os ilustres Juzes de Direito Drs. Ricardo Henry Marques Dip e Jos Renato Nalini, quando em exerccio na 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, baixaram provimento regulando o procedimento do bloqueio para os Cartrios de Registro de Imveis da Capital, cujos dispositivos, porm, interessam a todos os Registros de Imveis do Brasil, razo por que entendemos ser til transcrev-los aqui: "XXXI - Averbar-se- o bloqueio de matrcula, transcrio ou inscrio, nas seguintes e exclusivas hipteses: 1. quando se tratar de registro praticado em circunscrio imobiliria incompetente; 2. quando houver duplicidade antinmica de registros. XXXI.1. No se efetivar o bloqueio quando, em mesma e nica______________________________________________________________________________________ __



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matrcula, se lancem assentamentos em conflitos. XXXI.2. Sempre que o oficial averbar o bloqueio comunicar a ocorrncia, documentadamente, a esta Corregedoria Permanente. XXXI.3. Na hiptese de bloqueio por incompetncia territorial do cartrio, o oficial, feita a averbao, encaminhar certido do registro circunscrio imobiliria competente, que, no havendo registro contraditrio, abrir matrcula para o imvel. Se o preferir, o oficial que receber a certido poder aguardar o primeiro registro provocado para inaugurar a matriz do imvel, procedendo, neste caso, ao arquivamento da certido, indicando esta ocorrncia no Livro n. 4 13". 2.2.3. INFRAO AOS PRINCPIOS REGISTRRIOS - Entre os vrios exemplos e hipteses que podem determinar a nulidade de pleno direito do registro, podemos mencionar aqueles que infringem os princpios informativos do registro. a) Princpio da prioridade - Se o Oficial do Registro prenota um ttulo de transmisso e, aps o seu exame, faz exigncias e a parte interessada se dispe a cumpri-las, mas, dentro do prazo de 30 dias, admite outro ttulo sobre o mesmo imvel e o registra, vedando a possibilidade do primeiro interessado cumprir as exigncias formuladas e assegurar-se da sua prioridade (art. 186 da LRP), o registro efetuado nulo de pleno direito, e poder ser cancelado, independentemente de ao direta. O exemplo extrado do parecer do Dr. Hlio Lbo Jnior, que assim se pronunciou: "No h que se falar, tambm, em abuso da prenotao, sem a correspondente regularizao do ttulo apresentado. Em primeiro lugar deve ser salientado que cada uma delas produz seus efeitos independentemente da seguinte. Se um outro ttulo ingressar no protocolo oficial, enquanto no expirar o prazo do antecedente, essa segunda prenotao, em face do nmero de ordem, que passar a valer, e assim de modo sucessivo. O prazo do art. 205 da Lei 6.015/73 fatal. Ao seu trmino cessam, automaticamente, os efeitos da prenotao, sem qualquer possibilidade de prorrogao. "Essa a interpretao adequada dos arts. 186 e 205 da Lei de Registros Pblicos, que deveria tem sido observada pelo Oficial. "De qualquer forma, o que no se admite o singelo descumprimento do que dispe o art. 205, apenas com base em entendimento prprio do Oficial. "Opino, portanto, em face da flagrante ofensa aos arts. 186 e 205 da Lei 6.015/73, seja dado provimento ao recurso e, conseqentemente, cancelado o Registro 9, feito na matrcula 4.519, bem como de todos os que se seguiram"14. b) Princpio da legalidade - Comprovada a falsidade ou a falsificao de um documento apresentado, o qual tenha determinado um lanamento registral, estaremos diante de uma nulidade de pleno direito determinvel do cancelamento do registro. Entre os exemplos formulados pelos ilustres Juzes Drs. Hlio Lbo Jnior, Jos Roberto Bedran e Jos Horcio C. Gonalves Pereira, no parecer que mencionamos, vamos encontrar o do registro efetuado com apoio em traslado extrado por Tabelio, mas cuja escritura no tenha sido assinada pelos______________________________________________________________________________________ __



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vendedores. Evidentemente que a o ato no se completou e nem existiu, juridicamente, uma compra e venda. O registro fundado nesse documento nulo de pleno direito e o seu cancelamento poder ser decretado administrativamente, independentemente de ao direta. "Imagine-se, agora, a hiptese de um registro efetivado com base em traslado sem origem, isto , artificialmente produzido, sem a necessria correspondncia com qualquer escritura original existente em livro de notas. Seria, tambm, caso de nulidade de pleno direito do registro, decretvel, portanto, de ofcio, independente de ao direta?... Nestas condies, no se podendo, de qualquer modo, desvincular o traslado do ato formalizado em livro de escrituras, inconcebvel admitir o registro calcado em um traslado sem origem, posto que, em verdade, efetivado sem suporte em ttulo causal hbil, na forma do elenco previsto na legislao registrria."15 No seria aqui o caso do registro baseado em ato causal inexistente? O assunto tem dividido, como dissemos, o posicionamento dos MM. Juzes de Direito de So Paulo que versam, especificamente, o Registro de Imveis. Ainda, recentemente, em processo que tramitou perante a 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, por iniciativa do Oficial do 6. Registro de Imveis, foi comunicada a realizao de um registro que, posteriormente, se verificou ter sido fundado em traslado de escritura que no tinha qualquer correspondncia com o ato jurdico lavrado nas notas tabelioas. O ilustre Juiz, ento em exerccio na Vara, Dr. Ricardo Henry Marques Dip, entendendo no se tratar de nulidade de pleno direito exclusivamente do registro, inaplicvel, portanto, o art. 214 da LRP, mas sim de nulidade ou inexistncia do ato causal, determinou o arquivamento da representao, pois essa nulidade deveria ser pleiteada em processo jurisdicional. O Curador dos Registros Pblicos, no se conformando com a deciso, recorreu ao Corregedor Geral da Justia do Estado. Aps excelente parecer do Dr. Aroldo Mendes Viotti, que em tese concordava com o Dr. Ricardo Henry Marques Dip, e, dentro da anlise do preceituado no art. 214 da LRP, que restringe a declarao de nulidade de pleno direito, exclusivamente, aos defeitos provenientes do prprio registro e no do ttulo causal, foi dado provimento ao recurso interposto pelo Ministrio Pblico para mandar cancelar o registro. A segurana que deve espelhar e refletir o Registro de Imveis sobrepe-se, sem dvida alguma, s filigranas interpretativas do texto do art. 214 da LRP. O ilustre juiz Auxiliar da Corregedoria assim conclui o seu parecer: "Assentado que no h, in casu, como reconhecer a ocorrncia de nulidade de pleno direito do registro, subsumvel ao art. 214 da LRP, cumpre indagar se estaria o Juzo Corregedor absolutamente impedido de adotar providncias com vistas sanao das dificuldades a que aludiu o Serventurio autor da representao. "Convm, a propsito, recordar a conhecida classificao das modalidades de invalidao dos atos administrativos. O cancelamento de registro predial com apoio no referido art. 214 da Lei 6.015/73 traduz autntica anulao do ato administrativo de registro, por ilegalidade formal.______________________________________________________________________________________ __



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A doutrina reconhece ainda, generalizadamente, a possibilidade de a Administrao revogar seus prprios atos, consistindo assim a revogao na supresso de ato administrativo pela prpria Administrao, ao influxo de critrios de convenincia e oportunidade (isto , mediante valorao discricionria), por no mais lhe convir (rectius: por no mais convir ao interesse pblico) sua mantena. "Quero crer em que, em casos excepcionais, essa categoria de direito administrativo, extrada da teoria geral do ato administrativo, pode ser transposta para a rbita da atividade correcional incidente sobre os atos de registro pblico. Conquanto no se possa vislumbrar irregularidade formal que induza ao anulamento do ato de registro, hipteses haver em que, por evidente a leso ao interesse pblico, e por reduzido, ou inexistente, o risco de prejuzo a eventuais terceiros de boa f, o ato registral, ainda que extrinsecamente no ilegal, possa vir a ser invalidado, em juzo de reviso hierrquico-correcional, em ordem a gerar seu cancelamento". O Exmo. Sr. Des. Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, Dr. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, adotando esse parecer e dando provimento ao recurso, mandou cancelar o mencionado registro calcado em traslado falso de escritura, sem correspondncia com o ato notarial lanado no livro16. Este ano tivemos que pleitear a nulidade de pleno direito de uma averbao de casamento, e, conseqentemente, de uma cesso de compromisso de compra e venda de um lote de terreno, lavrada em escritura pblica. A certido de casamento era falsa, o que foi constatado mediante consulta telefnica ao Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais. Falsa, tambm, era a assinatura do prprio Oficial, e a certido iria instrumentar outra averbao. Evidentemente, essa averbao no foi efetuada, mas, realizadas buscas anteriores, constatamos que j havia sido praticada outra averbao anterior de casamento, com suporte em certido falsificada. Provamos a falsidade da certido atravs da verdica certido do casamento, e requeremos o cancelamento dos atos registrais efetuados, com fundamento em nulidade de pleno direito, nos termos do art. 214 da LRP. Ouvido o Curador dos Registros Pblicos que se manifestou concorde com o pedido, o Juiz Corregedor Permanente determinou o cancelamento da averbao do casamento e da cesso do compromisso, pela falsidade na pessoa do cnjuge do cedente. 2.2.4. DUPLICIDADE DE REGISTROS - A duplicidade de registros caberia ser versada em um dos itens acima, o relativo ao princpio da prioridade. Entretanto, como no incomum, e, para evidenciarmos, em relao a ela, a ocorrncia da nulidade de pleno direito, resolvemos dar-lhe destaque. A existncia de duplicidade de lanamentos em relao ao mesmo imvel era mais freqente no sistema anterior. O efetivo controle da disponibilidade do imvel dependia da remisso do cancelamento da transcrio anterior, e as falhas humanas nesse sentido ocorriam com certa freqncia, ocasionando, assim, duas transcries a respeito de um mesmo imvel, com titularidades dominiais a pessoas diferentes. Constatada essa irregularidade, haveria que ser sanada, com o cancelamento da______________________________________________________________________________________ __



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transcrio cronologicamente efetuada em segundo lugar. Trata-se, indubitavelmente, de nulidade de pleno direito, por infrao ao princpio da continuidade, e deve ser declarada, pela autoridade administrativa (Juiz de Direito Corregedor Permanente), independentemente de ao direta, no s por iniciativa do interessado, mas tambm por iniciativa do prprio Oficial do Cartrio de Registro de Imveis. A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo de maneira uniforme e tranqila tem determinado, administrativamente, o cancelamento do segundo registro por infringncia aos princpios de prioridade e continuidade dos registros 17. A jurisprudncia, tambm, no tem discrepado dessa orientao, no sentido de determinar o cancelamento do segundo registro e de fixar a competncia administrativa, desnecessria a via jurisdicional para esse fim 18. 2.2.5. AUTORIDADE ADMINISTRATIVA - O ato de registro um ato administrativo 19. Sendo um ato administrativo, a nulidade de pleno direito, prevista no art. 214 da LRP, poder ser declarada e decretada pela prpria administrao, de acordo com os prprios princpios do direito administrativo. Com efeito, segundo preleciona o douto e saudoso HELY LOPES MEIRELLES, "a anulao dos atos administrativos pela prpria Administrao constitui a forma normal de invalidao de atividade ilegtima do Poder Pblico. Essa faculdade assenta no poder de autotutela do Estado. uma justia interna, exercida pelas autoridades administrativas em defesa da instituio e da legalidade de seus atos...", pois, prossegue o Mestre, "pacfica hoje a tese de que, se a Administrao praticou o ato ilegal, pode anul-lo por seus prprios meios (STF, Smula 473). Para a anulao do ato ilegal (no confundir com ato inconveniente ou inoportuno, que rende ensejo revogao e no anulao) no se exigem formalidades especiais, nem h prazo determinado para a invalidao, salvo quando a norma legal, o fixar expressamente. O essencial que a autoridade que o invalidar demonstre a nulidade com que foi praticado. Evidenciada a infrao lei, fica justificada a anulao administrativa"20. Exceo feita ao cancelamento do registro por incompetncia territorial que, em nosso entender, poder ser feito pelo prprio Oficial do Registro, a requerimento do interessado, titular do direito registrado, os demais cancelamentos, em virtude de nulidade de pleno direito do registro devero ser determinados por autoridade administrativa, hierarquicamente superior, no caso o Juiz de Direito Corregedor Permanente, pois cedio que "aos integrantes do Poder Judicirio so afetas outras atribuies que no so jurisdicionais, mas que recebem o nome de atos ou funes judicirias; como as de natureza eminentemente administrativa e normativa, que dizem respeito aos servios que lhe so afetos" 21. Assim, a determinao do cancelamento do registro, por nulidade de pleno direito dele, dever ser feita por mandado, subscrito pelo Juiz Corregedor Permanente, aps ter apreciado a sua prova, como deflui claro dos vocbulos do art. 214 da LRP - "uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ao direta", e______________________________________________________________________________________ __



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quem aprecia a prova e julga o registro invalidado o Juiz de Direito Corregedor Permanente. Tratando-se de matria administrativa no Estado de So Paulo, o E. Conselho Superior da Magistratura entendeu que o processo de dvida no o veculo adequado para ser atingido esse objetivo, sendo que em matria de carter correcional e administrativo a apreciao do recurso interposto da deciso do Juiz Corregedor Permanente compete ao Desembargador Corregedor Geral da Justia e no quele Conselho22. 3. CANCELAMENTO DOS DIREITOS REAIS LIMITADOS - "O direito real, como ensina TEIXEIRA DE FREITAS, tem duas manifestaes, uma necessria, e a outra possvel; ou o exercemos sobre nossas prprias coisas - jus in re propria, ou sobre coisas de outros - jus in re aliena. "Jus in re propria a propriedade com todos os seus direitos elementares. Jus in re aliena, o direito real que tem por objeto a propriedade limitada. Assim, de acordo com esse ensinamento, a propriedade a soma de todos os direitos possveis que pertencem ao proprietrio sobre a sua coisa, quais os da posse, uso, gozo e livre disposio; os outros direitos reais so parcelas daquela soma, so os prprios direitos constitutivos do domnio, so poderes que sobre a coisa se atribuem a outras pessoas. "Os direitos reais na coisa alheia seriam o resultado da decomposio dos diversos poderes jurdicos contidos no direito de propriedade. O proprietrio desmembraria um desses poderes e o atribuiria a outra pessoa. Os direitos elementares do domnio ou poderes jurdicos do proprietrio so os direitos de usar, gozar e dispor da coisa (jus utendi, fruendi et abutendi). Destacando algum ou mais de um desses direitos elementares, o proprietrio constitui um direito real limitado." 23 Sendo limitados, os direitos reais sobre a coisa alheia so temporrios, exceo feita enfiteuse, que perptua (art. 679 do Cdigo Civil), todos eles tendem a se extinguir, para que os poderes inerentes ao domnio retornem enfeixados, novamente, pelo proprietrio (domnio pleno). Assim, os direitos reais limitados tendem sua extino, e devem ser cancelados no Registro de Imveis, para que deixem de produzir os seus efeitos. Examinaremos, agora, as peculiaridades do cancelamento de alguns direitos reais limitados, aqueles que mais freqentemente ocorrem no Registro de Imveis. 3.1. USUFRUTO - As causas extintivas do usufruto esto previstas no art. 739 do CC. Trs delas determinam o cancelamento do registro (inscrio) do usufruto pelo prprio Oficial do Registro, independentemente de ordem judicial. Sob a influncia do anterior Cdigo do Processo Civil (Cdigo de 1939, art. 552), questionou-se se a extino do usufruto deveria sempre ser processada judicialmente. Nos dias atuais, no sobrepaira qualquer dvida a respeito do cancelamento do usufruto, em virtude da morte do usufruturio e pelo termo de sua durao, poder ser realizado pelo prprio Oficial do Registro, sem qualquer deciso judicial 24. O suporte legal para o cancelamento do registro do usufruto, pelos dois motivos,______________________________________________________________________________________ __



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vamos encontr-lo no art. 250, n. III, da LRP, quando prescreve que o cancelamento far-se-: "a requerimento do interessado, instrudo com documento hbil". O documento hbil para se provar a morte a certido do bito, expedida pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais, com a firma reconhecida por Tabelio da prpria Comarca conhecido do Oficial do Registro (cautela que se adota para se assegurar a autenticidade do documento). As dificuldades enfrentadas pelo Oficial do Registro de Imveis, em relao certido de bito, dizem respeito, inmeras vezes, ao nome do usufruturio falecido, pois as declaraes do bito so feitas, freqentemente, por agentes de empresas funerrias (par. nico do art. 79 da LRP). Assim, uma certa flexibilidade deve ser adotada pelo Oficial do Registro de Imveis, quando no houver absoluta coincidncia com o nome constante do registro do usufruto, desde que outros elementos de identificao do falecido possam corroborar com a sua identidade, tais como, nome da esposa, nomes dos filhos, etc. Mister se faz ressaltar aqui o preceito do art. 740 do CC, que determina a no extino do usufruto, desde que constitudo a favor de duas ou mais pessoas, mas, na sua constituio, foi estipulado o direito de acrescer do quinho do prmorto aos demais sobreviventes. O direito real de usufruto s se extinguir, ento, e somente ser cancelado, quando falecer o ltimo usufruturio. Nada impede, antes aconselhvel, que sejam averbados, medida que ocorrerem, os bitos de cada um dos usufruturios. No havendo sido estipulado o direito de acrescer, o usufruto vai-se extinguindo parte a parte, medida que vo ocorrendo os bitos dos usufruturios, e averbados esses acontecimentos. Trata-se, aqui, tipicamente, de cancelamentos parciais. O requerimento do interessado, a que se refere o legislador, , em regra, o do proprietrio, seu herdeiro ou procurador, enfim, da pessoa que tenha interesse no cancelamento do usufruto. Em relao ao termo de sua durao. - o decurso do prazo pelo qual o usufruto foi constitudo. A rigor basta a fluncia do prazo ou o advento do termo final para que o usufruto deixe de produzir efeitos. Todavia, para melhor esclarecimento de terceiros, nada impede que o Oficial do Registro acolha requerimento do interessado para que proceda ao cancelamento do registro, ou, ento, ele prprio, ex officio, proceder ao cancelamento, explicitando, mediante averbao, o decurso do prazo para o qual foi constitudo. A constituio do usufruto at a "maioridade" de uma pessoa constituio mediante termo de durao, que poder ser comprovada, por documento hbil, que a certido de nascimento do usufruturio. "Mesmo, porm, que seja constitudo para durar certo tempo, extingue-se antes do termo final se antes do seu advento ocorrer a morte do titular, porque o direito de usufruto intransmissvel inter vivos e mortis causa." 25 Em relao ao termo da durao do usufruto, cabe uma referncia especial ao usufruto em que seja titular uma pessoa jurdica. O art. 741 do Cdigo Civil refere______________________________________________________________________________________ __



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se ao prazo de 100 anos, da data em que se comeou a exercer. Se a pessoa jurdica, porm, se extinguir ou se dissolver, o usufruto dever ser cancelado, a semelhana da morte da pessoa fsica, pois, como dissemos, o usufruto direito real temporrio e, no se transmite, a no ser ao proprietrio do imvel (art. 717 do CC). O documento hbil, nesse caso, ser a certido da Junta Comercial ou do Registro Civil das Pessoas Jurdicas que comprove a extino ou a liquidao da pessoa jurdica titular do direito de usufruto. O usufruto ainda se extingue pela consolidao. a reunio, na mesma pessoa, da figura do usufruturio e do nu-proprietrio. Essa circunstncia ocorre quando o usufruturio venha a suceder ao nu-proprietrio, em virtude do seu falecimento. O direito de dispor que se encontrava separado do direito de usar e gozar so enfeixados, pela transmisso causa mortis, na pessoa do ento usufruturio. Ao registrar a partilha do inventrio do nu-proprietrio, atribuindo o domnio ao usufruturio, como sucessor daquele, o Oficial do Registro poder ex officio, em virtude do disposto no item V do art. 739, proceder ao cancelamento do registro do usufruto. As demais causas extintivas do usufruto, previstas no art. 739, ns. III, IV, VI e VII, devem ser processadas judicialmente, de acordo com o procedimento especial de jurisdio voluntria previsto no art. 1.112, n. VI, do Cdigo do Processo Civil, ou em processo de conhecimento de jurisdio contenciosa, aps sentena transitada em julgado, e mediante a expedio de mandado. O legislador civil no enumerou a "renncia" entre as causas extintivas do usufruto. Entretanto, o magistrio de CLVIS BEVILQUA sempre de uma notvel preciso: "'No nos falou o Cdigo da renncia, que outras legislaes incluem entre os modos de extino do usufruto. Modo geral de extinguir direitos patrimoniais, nenhum inconveniente resulta da sua omisso. Para ter eficcia jurdica, a renncia deve ser: expressa, feita por pessoa capaz e referente totalidade do direito"26. A renncia do usufruturio, sendo de valor superior taxa legal, deve constar de escritura pblica (art. 134, n. II, do CC), por ser transmisso de direito real sobre imvel. Igualmente, a desapropriao do imvel sobre o qual recai o direito real de usufruto motivo do cancelamento do seu registro. O Oficial do Registro, procedendo ao registro da desapropriao do imvel pelo Poder Pblico e constando da carta de sentena ou da escritura pblica (desapropriao amigvel) a indenizao devida ao usufruturio, em nosso entender, pode efetuar o cancelamento do registro do usufruto ex officio, nos precisos termos do art. 738 do CC, independentemente de qualquer requerimento do interessado, no caso o Poder Pblico. O notvel ORLANDO GOMES assim explica: "A desapropriao antes modificao qualitativa do usufruto do que propriamente causa de extino. De fato. A indenizao paga fica sub-rogada no nus do usufruto. O que se extingue, portanto, o usufruto da coisa desapropriada, mas o direito persiste por fora da sub-rogao determinada em lei"27. 3.2. SERVIDO - O conceito de servido deflui do art. 695 do CC: "Impe-se a______________________________________________________________________________________ __



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servido predial a um prdio em favor de outro pertencente a diverso dono. Por ela perde o proprietrio do prdio serviente o exerccio de alguns de seus direitos dominicais, ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo fim, o dono do prdio dominante". "A servido no se presume" (ant. 696 do CC). "As servides no aparentes s podem ser estabelecidas por meio de registro no Registro de Imveis" (art. 697 do CC). A contrrio senso, interpretava-se que as servides aparentes no necessitavam do registro para se constiturem. Entretanto, o art. 167, n. I, item 6, determinando a obrigatoriedade do registro "das servides em geral", incluiu, sem dvida alguma, a obrigatoriedade do registro das servides aparentes. Se as servides, como direito real sobre o imvel alheio, somente se constituem com o registro, elas, tambm, somente se extinguem com o cancelamento do registro. O legislador civil preciso ao acolher essa regra: "Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez transcrita (registrada), s se extingue, com respeito a terceiro, quando cancelada" (art. 708 do CC). As causas extintivas da servido esto previstas nos arts. 709 e 710 do CC, e elas se instrumentalizam pelo meios previstos no art. 250 da Lei dos Registros Pblicos. SERPA LOPES, didaticamente, examinando as causas da extino da servido, classifica-as em trs grupos: a) Causas que conferem ao proprietrio do prdio serviente pura e simplesmente um direito de exigir o cancelamento. Nesse grupo se compreendem todas as causas de extino oriundas do consentimento expresso do prdio dominante, como no caso da renncia, resgate ou qualquer outra conveno tendente a extinguir o nus real da servido. Esses casos incluem-se nos ns. I e II do art. 709 do CC, sobrelevando-se, em todos eles, a necessidade do consentimento expresso do proprietrio do imvel dominante. SERPA LOPES acrescenta que "o interessado - nesse caso o dono do prdio serviente - poder, exibindo a escritura ao Oficial do Registro de Imveis, exigir deste o cancelamento". No nos parece, todavia, que nesses casos, em que haja manifestao de vontade do proprietrio do imvel dominante, seja imprescindvel a escritura pblica, bastando, para tanto, a aplicao do item II do art. 250 da LRP. O cancelamento far-se- "a requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio". b) Causas que conferem ao proprietrio do prdio serviente o direito de exigir de qualquer beneficirio da servido que ele consinta no cancelamento, mesmo do adquirente subseqente. "D-se essa situao quando, no caso de partilha, a servido, por sua natureza e destino, s se aplica a certa parte do prdio dominante ou do serviente (Cd. Civil, art. 707). Se o beneficirio recusar o consentimento, o interessado pode pedi-lo judicialmente." Temos tido a oportunidade de aplicar esse dispositivo do Cdigo Civil (art. 707)______________________________________________________________________________________ __



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quando ocorre no a partilha, como se refere o preceito, mas alienao de parte do imvel serviente, a qual no atingida pela servido de passagem ou de canalizao de gua ou de leo. Aps abrir a matrcula da parte desmembrada do prdio serviente, e transposto o direito real de servido anteriormente registrado, mediante averbao (art. 230 da LRP), temos procedido ao cancelamento da servido, em relao a esta parte desmembrada, mediante o consentimento do proprietrio do imvel dominante (art. 250, n. II, da LRP), com a declarao de que a servido constituda no incide na gleba de terras ou na rea objeto do desmembramento e da nova matrcula, ento aberta. c) "Causas que operam a supresso imediata da servido. Nesse grupo se incluem todos os casos em que a servido, mesmo em havendo uma conveno, j est materialmente extinta, em conseqncia de um fato, como no caso de supresso das obras referentes mesma, por efeito de um contrato (Cd. Civil art. 710, n. II)." Incluem-se neste grupo de causas extintivas: a confuso, isto , a reunio dos dois imveis, serviente e dominante, no domnio da mesma pessoa, pois um dos requisitos conceituais da servido a circunstncia dos imveis pertencerem a donos ou proprietrios diferentes. Igualmente, inclui-se nesse grupo o no uso, durante 10 anos (prescrio extintiva) (art. 710, n. III, do CC), bem como, se a servido for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pblica, acessvel ao imvel dominante (art. 709, n. II, do CC). "Nos casos previstos nos ns. I a III, do art. 710, do Cdigo Civil, a servido fica materialmente extinta, mas conserva a sua vida formal, enquanto no cancelada a transcrio (registro)", ao que acrescentaramos, tambm, no caso previsto no item II do art. 709 do CC. por isso que o art. 257 da LRP repete, com toda nfase, o que j se continha no art. 709 do CC: "O dono do prdio serviente ter, nos termos da lei, direito a cancelar a servido". "Do que viemos de expor, podem ser estabelecidas as seguintes concluses: "a) em havendo uma conveno na qual os interessados hajam pactuado a extino de uma servido, o Oficial do Registro pode, vista da respectiva escritura, efetuar o cancelamento do nus, bem como no caso de confuso, pois s existe um nico interessado. "b) nos demais casos, o cancelamento do nus de servido somente pode ser levado a efeito, vista do consentimento dos interessados ou de sua no oposio. Na falta deste requisito ou de impugnao, o cancelamento somente pode ser realizado mediante sentena, caso em que o papel do Oficial do Registro de Imveis se resume em cumprir a determinao judicial" 28. Por derradeiro, merece especial meno o preceito do art. 256 da LRP: "O cancelamento da servido, quando o prdio dominante estiver hipotecado, s poder ser feito com aquiescncia do credor, expressamente manifestada". "A servido uma qualidade til ao prdio dominante, aumenta-lhe o valor, e no carter de coisa acessria est, com o prdio, vinculada ao nus hipotecrio." 29______________________________________________________________________________________ __



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No confronto entre o art. 712 do CC e o preceito do art. 256 da LRP, iremos verificar que este ltimo suprimiu a circunstncia da servido ter sido mencionada no ttulo hipotecrio, exigida pelo art. 712, quando da constituio da hipoteca do prdio dominante. A supresso leva-nos concluso de ser exigida, sempre, a anuncia do credor hipotecrio do prdio dominante, quando do cancelamento da servido, tenha havido ou no, no ttulo de constituio da hipoteca, a meno da existncia da servido, constituindo, assim, um plus, um acrscimo a mais, na garantia hipotecria, que o proprietrio est se despojando. 3.3. HIPOTECA - A hipoteca um direito real de garantia. , portanto, um direito acessrio, criado para garantir o cumprimento de uma obrigao. "Se esta se extingue, perde a hipoteca a sua razo de ser. No h que indagar da causa extintiva da obrigao; qualquer que ela seja, operando o seu efeito em relao obrigao principal, acarreta a extino do vnculo hipotecrio."30 Sendo um direito real sobre o imvel alheio e somente se constituindo com a inscrio, do mesmo modo, somente deixa de existir e produzir os seus efeitos pelo seu cancelamento. A Lei dos Registros Pblicos dedica um artigo especial - o art. 251 - para o cancelamento da hipoteca. No nos parece que isso fosse necessrio, pois os itens em que ele se desdobra so perfeitamente inserveis na norma de carter genrico do cancelamento, j previstos no artigo anterior. Parece-nos que o destaque do cancelamento da hipoteca foi motivado pela freqncia com que ele feito nos Registros de Imveis. Examinemos, perfunctoriamente, uma a uma, as causas principais que determinam o cancelamento da hipoteca e sua instrumentalizao, para que o Oficial do Registro de Imveis possa efetu-lo. 3.3.1. DESAPARECIMENTO DA OBRIGAO PRINCIPAL - A hipoteca, como vimos, no pode subsistir sem a existncia da obrigao principal que ela tem por fim garantir. O desaparecimento dessa obrigao principal se comprova pelo documento de quitao firmado pelo credor, com firma reconhecida por Tabelio, este conhecido do Oficial do Registro de Imveis, para a comprovao de sua autenticidade. Compete, ainda, ao Oficial o exame da qualificao e dos poderes da pessoa ou das pessoas que assinam a quitao, exigindo os documentos necessrios de que os que firmam o documento de quitao esto investidos de poderes de representao, em se tratando de pessoa jurdica credora, entre as quais se incluem as entidades do Sistema Financeiro da Habitao. A quitao da obrigao principal no necessita revestir-se da forma de escritura pblica. A quitao vale qualquer que seja a sua forma (art. 1.093 do CC), bastando que se declare que a obrigao principal foi satisfeita. Observe-se que essa obrigao principal no necessita ser obrigatoriamente o pagamento em dinheiro (contrato de mtuo), podendo ser qualquer obrigao assumida pelo devedor, tal como a execuo de obras de infra-estrutura nos loteamentos, o cumprimento de obrigaes em concordata preventiva, etc. 3.3.2. RENNCIA OU AUTORIZAO EXPRESSA DO CREDOR - Como todo ato______________________________________________________________________________________ __



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abdicativo de direito, a renncia ao direito real de hipoteca dever ser expressa. Questionou-se, antigamente, se a renncia de direito real deveria ser feita por escritura pblica; e, sendo o credor casado, se deveria ser acompanhado no ato do consentimento da mulher. Esse questionamento, atualmente, est inteiramente superado, principalmente diante dos termos em que est redigido o art. 851 do CC: "A inscrio cancelar-se-, em cada um dos casos de extino de hipoteca, vista da respectiva prova ou, independente desta, a requerimento de ambas as partes, se forem capazes, e conhecidas do oficial do registro". Se mediante simples requerimento poder ser cancelada a inscrio hipotecria, contendo esse requerimento a assinatura do credor, e, para constituir a hipoteca o credor no necessita da anuncia de sua esposa, igualmente, para autorizar o seu cancelamento esse consentimento dispensvel. Outra questo que surgiu, antigamente, na anlise do art. 851 do CC, era a sua expresso final "se forem conhecidas do oficial do registro". Os limites estreitos dessas palavras, interpretadas em seu sentido literal, tornavam praticamente inaplicveis os seus dispositivos nas cidades grandes. A questo est completamente superada, mas dever ser grande a cautela a ser tomada pelo Oficial do Registro, tanto em aceitar a quitao, como em aceitar a autorizao para o cancelamento da hipoteca, firmada pelo credor, como tambm em aceitar o requerimento firmado por ambas as partes, capazes, conhecidas ou no dele, mas, indispensvel o reconhecimento das firmas por Tabelio seu conhecido ou de sua Comarca. "O Oficial do Registro , nesse caso, o responsvel pela legitimidade do ato que lhe for apresentado, no somente quanto s formalidades extrnsecas do ato ou documento em que se fundar o pedido de cancelamento, como ainda, pela identificao das partes signatrias, dentro dos limites que um funcionrio diligente poder empregar para tornar certa essa identificao." 31 3.3.3. ARREMATAO OU ADJUDICAO. Esses atos processuais so os atos finais de uma execuo que tenha tido por garantia o imvel hipotecado. Quando o imvel tenha sido arrematado por terceiro ou adjudicado ao credor em processo de execuo hipotecria, para ser cobrada a dvida garantida pela hipoteca, no h dvida alguma que a arrematao ou a adjudicao extinguem a hipoteca. O Oficial do Registro, registrando um ou outro ato constante do ttulo judicial expedido, poder, sem dvida alguma, proceder ex officio ao cancelamento da hipoteca. O questionamento surgiu, entre os doutrinadores, para se saber se a arrematao ou a adjudicao seriam causas extintivas da hipoteca se elas tivessem sido atos terminativos da execuo promovida por outro credor, proveniente de outra dvida, que no a garantida pela hipoteca, enfim, uma dvida quirografria. Parece-nos que a discusso est superada, desde que tenha sido cumprido o disposto no art. 826 do CC, que assim prescreve: "A execuo do imvel hipotecado far-se- por ao executiva. No ser vlida a venda judicial de imveis gravados por hipotecas, devidamente inscritas, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios que no forem de______________________________________________________________________________________ __



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qualquer modo partes na execuo". Acrescente-se, ainda, o que dispe o art. 698 da Lei Processual Civil: "No se efetuar a praa de imvel hipotecado ou emprazado, sem que seja intimado, com dez (10) dias pelo menos de antecedncia, o credor hipotecrio ou o senhorio direto, que no seja de qualquer modo parte na execuo". Se a venda judicial entretanto, tiver sido realizada, o art. 619 do mesmo estatuto comina-a de ineficaz. Assim, constando da carta de arrematao ou da carta de adjudicao a notificao do credor hipotecrio ou dos credores hipotecrios, para comparecerem hasta pblica, ou que tenham sido citados para acompanharem a execuo at o seu fim, o Oficial do Registro de Imveis registrando um ou outro ttulo poder proceder ao cancelamento da hipoteca ou das hipotecas que estiverem gravando o imvel, e cujos credores, ressalte-se novamente, tenham sido notificados ou citados em relao execuo ou venda judicial promovida por outro credor, mesmo sendo credor quirografrio. Muito embora a doutrina tenha divergido a esse respeito, esse posicionamento tem forte apoio em conspcuos civilistas. CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA assim aborda a questo: "A meno do Cdigo "arrematao e adjudicao" suscitou uma dvida: se qualquer venda em hasta pblica, ou somente a que se efetua no executivo hipotecrio. E a doutrina, fundada em que a arrematao do imvel hipotecado invlida sem citao do credor hipotecrio, forte nos pronunciamentos judiciais inclusive do Supremo Tribunal, entende que a extino da hipoteca somente resulta da venda judicial realizada no executivo hipotecrio. "Aderimos concluso, mas com uma ressalva: citado o credor hipotecrio para a arrematao promovida por outro credor, o seu comparecimento para exercer o direito de preferncia tem o condo de validar a arrematao, como se se tratasse de executivo hipotecrio por ele mesmo intentado" 32. O notvel PONTES DE MIRANDA assim professa: "A arrematao e a adjudicao que extinguem a hipoteca qualquer arrematao ou adjudicao, em que o credor hipotecrio seja figurante ou notificado (art. 826), ainda que revel; e se tenha depositado o seu valor, ou o apurado, com efeito definitivo de transmisso da propriedade do dinheiro, ou em que seja adjudicante o credor hipotecrio cuja hipoteca se tem por extinta, sendo a nica, ou a que se havia de preferir. "Se o bem no basta para o pagamento da hipoteca, ou das hipotecas, a hipoteca no saldada, no todo ou em parte, ou ela e as outras, que no puderem ser pagas, extinguem-se, psto que o crdito do credor hipotecrio persista, como quirografrio (5. Cmara Civil da Corte de Apelao de So Paulo, 11 de agsto de 1937, R. dos T., 110, 190), para execuo por outros bens, presentes ou futuros" 33. E, para concluir, a experincia e o magistrio de SERPA LOPES: "Para que o Oficial do Registro de Imveis efetue o cancelamento da inscrio, no caso de venda judicial, mister se faz que a respectiva carta de arrematao consigne ter sido o credor hipotecrio notificado no caso de venda do imvel ter sido realizada______________________________________________________________________________________ __



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em execues promovidas por outros credores, pois, sem essa declarao, falta a prova de haver sido cumprido o preceito do art. 826 do Cdigo Civil, mesmo porque o cancelamento, por si s, no basta para operar a extino do nus hipotecrio, em prejuzo do credor, desde que, de fato e de direito, no se tenha operada a extino" 34. 3.3.4. PEREMPO - "Desde que perfaa trinta anos, s poder subsistir o contrato de hipoteca, reconstituindo-se por nova inscrio, e, neste caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir." o que dispe a segunda parte do art. 817 do CC, com a redao que lhe foi dada pela Lei 5.652, de 11.12.70. Trata-se de prazo decadencial que torna a hipoteca caduca ou perempta, e, conseqentemente inexistente, devendo ser cancelada. "O prazo do art. 817, do Cdigo Civil, preclusivo. No se suspende, nem se interrompe. Conta-se da data do acrdo de constituio ou do negcio jurdico unilateral de constituio, e no da data da inscrio (aliter, no direito francs, art. 1.254). No art. 817, diz-se claramente, 'da data do contrato'." 35 Sendo prazo preclusivo, decadencial ou de caducidade, que no se interrompe, o Oficial do Registro poder cancelar ex officio a inscrio hipotecria, sem qualquer requerimento do interessado, sendo, no pensamento de AFRNIO DE CARVALHO, uma das excees ao princpio de instncia, assim ensinando: "A terceira exceo visa a escoimar o livro de inscries que hajam caducado pelo decurso do tempo, a fim de que, por sua simples presena no livro, no impeam, atrasem ou embaracem negcios que tenham por objeto, ou por base, o imvel. Dentre as inscries caducas cabe destacar as referentes hipoteca com mais de trinta anos sem renovao e anticrese por x anos j esgotados, ambas lembradas por Pontes de Miranda como casos de desapario 'automtica' de direito real, com a diferena de que o tratadista prescinde, para tanto, do ato do cancelamento, quando essencial que este preexista, para o que importa seja o registrador autorizado por lei a pratic-lo de ofcio"36. A orientao do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo , exatamente, nesse sentido, isto , o de permitir ao Oficial do Registro de Imveis cancelar ex officio as hipotecas convencionais pelo decurso do prazo de trinta anos 37. J tivemos a oportunidade de assim proceder em o Registro a nosso cargo. Mas, cumpre ressaltar, que esse cancelamento era fcil e praticvel de ser feito no antigo sistema do Registro Imobilirio, quando, ento, as hipotecas eram todas inscritas no Livro n. 2 - de "Inscrio Hipotecria" e os lanamentos eram todos feitos em ordem cronolgica. Esse procedimento, porm, no sistema atual, praticamente impossvel pela dificuldade em encontr-las entre tantas matrculas, a no ser que o cancelamento, por perempo, seja requerido. Alm disso, o sistema atual no tem, ainda, 30 anos de implantao, a menos que a existncia do nus hipotecrio haja sido transposta por averbao para a matrcula (art. 230 da LRP).______________________________________________________________________________________ __



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3.3.5. CDULA HIPOTECRIA - A cdula hipotecria foi instituda pelo DecretoLei 70, de 21.11.66, para representar os crditos hipotecrios de hipotecas inscritas no Registro de Imveis, emitidas pelos credores nas operaes compreendidas no Sistema Financeiro da Habitao, pelos credores que forem instituies financeiras em geral e pelas companhias de seguro (art. 10). As cdulas hipotecrias so averbadas nos registros das hipotecas, e s podem ser lanadas circulao aps essa formalidade (art. 13). A liquidao total ou parcial do dbito hipotecrio sobre o qual haja sido emitida cdula hipotecria, prova-se pela restituio da mesma cdula hipotecria quitada, ao devedor, ou, na falta dela, por outros meios admitidos em lei (arts. 18 e 19). O cancelamento da cdula hipotecria e da inscrio da hipoteca respectiva, quando se trate de liquidao integral desta, far-se-: a) vista das cdulas hipotecrias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro de Imveis, devendo este ltimo exigir a qualificao e a representao dos signatrios da pessoa jurdica quitante, principalmente nos casos em que as cdulas tenham circulado por endosso; b) por declarao de quitao do credor primitivo, em caso de seu extravio, feita referncia especial ao seu extravio e autorizando-se os cancelamentos da cdula e da hipoteca (par. nico do art. 24); c) por sentena judicial, transitada em julgado, nos casos de consignao em pagamento (art. 24, n. III, e art. 20). 4. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Promessa de compra e venda, sendo um contrato preliminar ou pr-contrato da compra e venda, cancela-se com o registro da escritura definitiva de compra e venda. Erigindo-se a promessa de compra e venda, uma vez registrada, em direito real, oponvel erga omnes, o seu cancelamento deveria ser efetuado, por averbao, nos expressos termos do que preceitua o p. 2 do item II do art. 167 da Lei dos Registros Pblicos. Entretanto, no Estado de So Paulo, a E. Corregedoria Geral da Justia, em suas Normas de Servio, disps ser dispensvel a averbao de cancelamento do registro de compromisso de compra e venda, quando ocorra o registro da escritura definitiva. Se, por convenincia do servio, a averbao vier a ser efetuada, dever sempre suceder ao registro da escritura definitiva de compra e venda, no sendo porm devidos emolumentos e custas por aquele ato 38. Por ocasio da primeira edio daquelas Normas, a Diretoria do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB) dirigiu representao ao Exmo. Sr. Desembargador Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, no sentido da manuteno daquela averbao de cancelamento. As longas consideraes dos MM. Juzes Auxiliares da Corregedoria, Exmos. Srs. Drs. Hlio Lbo Jnior, Hlio Quaglia Barbosa, Jos Roberto Bedran e Narciso Orlandi Neto, justificando a orientao normatizada, pareceram-me convincentes 39. O cancelamento do registro da promessa de compra e venda faz-se, ento, nos casos de resciso da promessa, em cumprimento deciso judicial transitada em julgado, e a requerimento conjunto das partes contratantes (art. 250, n. II, LRP). Na outorga da escritura definitiva o registro desta, como se disse, torna dispensvel o cancelamento do registro da promessa de compra e venda, no______________________________________________________________________________________ __



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Estado de So Paulo, e, se efetuado o cancelamento, se o Oficial entender conveniente, ser feito aps o registro da escritura definitiva, sem a cobrana de emolumentos. 4.1. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL LOTEADO - Merece especial referncia, dentro de um estudo geral do cancelamento no Registro de Imveis, o cancelamento dos compromissos de compra e venda nos loteamentos. O art. 36 da Lei 6.766, de 19.12.79 (Parcelamento do Solo Urbano), prescreve: "O registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso s poder ser cancelado: I - por deciso judicial; II - a requerimento conjunto das partes contratantes; III - quando houver resciso comprovada do contrato. Os dois primeiros itens j foram amplamente examinados e referem-se a qualquer espcie de cancelamento. O ltimo (n. III), entretanto, peculiar dos registros de loteamentos, pela constituio em mora do compromissrio comprador, nos contratos de compromisso registrados, mediante notificao feita pelo Oficial do Registro de Imveis ( 1. do art. 32), quando ele residir na prpria Comarca, ou pelo Oficial do Registro de Ttulos e Documentos, quando residir em Comarca diferente (art. 49), a requerimento do loteador, credor das prestaes em atraso. Efetuada a notificao para o pagamento dessas prestaes do preo, decorrido o prazo de 30 dias, sem que o pagamento houvesse sido efetuado, perante o Oficial do Registro de Imveis, expedir ele certido comprobatria dessa circunstncia que habilitar o loteador a requerer ao Oficial o cancelamento da averbao ou do registro do compromisso de compra e venda do lote de terreno. 5. LOTEAMENTO - Muito embora no seja direito real limitado, o loteamento enseja um empreendimento imobilirio que poder, aps o seu registro, vir a no se concretizar, considerando-o o parcelador economicamente invivel. O art. 23 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766, de 19.12.79), permite o cancelamento do seu registro, cumpridas determinadas formalidades. H que se distinguir duas situaes: a) no houve a celebrao de qualquer contrato, em relao a qualquer lote de terreno; b) foram celebrados contratos, em relao a diversos lotes. Tanto na primeira, como na segunda hiptese, imprescindvel a anuncia e a aprovao da Prefeitura, ou do Distrito Federal, se for o caso. Obtida a aprovao do Poder Pblico, e, no tendo havido qualquer contrato a respeito de qualquer lote, o parcelador formular requerimento, por escrito, com firma reconhecida ao Oficial do Registro, juntando a anuncia e a aprovao do Poder Pblico, bem como a declarao firmada pelo parcelador de que no houve contrato algum de qualquer lote do loteamento. Havendo sido celebrado qualquer contrato, o requerimento ser firmado no s pelo loteador, como tambm por todos os adquirentes de lotes, e, mais, a anuncia do Poder Pblico. O Oficial do Registro, aps o recebimento do requerimento, tanto num, como em outro caso, far publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 dias contados da ltima publicao. A lei no se refere a quantas publicaes se submeter o edital, mas parece-nos que sejam______________________________________________________________________________________ __



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trs, aplicada subsidiariamente a norma do art. 19 da mesma Lei 6.766/79. Findo esse prazo, com ou sem impugnao, o processo ser remetido ao Juiz competente para a homologao do pedido de cancelamento, ouvido o Ministrio Pblico. Antes, porm, de homologar o pedido, o Juiz dever proceder a uma vistoria, no local do loteamento, destinada a comprovar a inexistncia de adquirentes instalados na rea loteada. Como se verifica, trata-se de um procedimento de jurisdio voluntria, concluindo-se, ento, que nenhum loteamento poder ter o seu registro cancelado, sem uma deciso judicial. Entenda-se, da, que o preceito do item I do art. 23 da Lei 6.766/79, quando preceitua que o registro do loteamento s poder ser cancelado "por deciso judicial", quer referir-se deciso judicial, transitada em julgado e proferida em processo contencioso de conhecimento. 6. INCORPORAO DE CONDOMNIO - O registro da incorporao de condomnio em edifcios com unidades autnomas sempre um registro provisrio, com vida efmera, o qual se extingue com o trmino da construo do edifcio e com a instituio do condomnio. O registro da incorporao, assim, cancelado, naturalmente, ipso facto, com o registro da instituio do condomnio. Alm desse cancelamento natural, o legislador prev, tambm, o cancelamento do registro da incorporao pela desistncia do incorporador, dentro do perodo de carncia que a lei lhe outorga. o que prescrevem os arts. 33 e 34 da Lei 4.591, de 16.12.64. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 180 dias (art. 12 da Lei 4.864, de 29.11.65), podendo ser revalidado o registro por igual prazo (art. 33). O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento (art. 34). Desistindo da incorporao, dentro dos prazos acima fixados, o incorporador poder requerer ao Oficial do Registro de Imveis o cancelamento do registro da incorporao. Esse cancelamento, entretanto, somente ser possvel se nenhuma unidade houver sido contratada venda e o contrato no tiver sido registrado, devendo, em conseqncia, o incorporador fazer declarao assinada nesse sentido. Na existncia de contratos de compromisso ou de cesso de compromisso celebrados, torna-se imprescindvel, para o cancelamento do registro da incorporao, o consentimento de todos os compromissrios ou cessionrios, como prescreve o art. 255 da LRP, devendo o incorporador restituir as importncias pagas pelos adquirentes, dentro do prazo de 30 dias, a contar da denncia da incorporao (art. 36 da Lei 4.591/64). H quase 26 anos da vigncia dessa Lei, somente tive a oportunidade de ver uma desistncia e uma denncia de incorporao dentro desses prazos. Os incorporadores relutam em registrar as incorporaes. No sofrem qualquer sano legal em relao sua omisso, a no ser uma ilusria cominao de contraveno por economia popular (art. 66, n. I), jamais aplicada, e, quando registram a incorporao, no enviam quaisquer contratos a registro, a no ser quando necessitam um financiamento para as suas obras.______________________________________________________________________________________ __



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Todos os preceitos acima expostos so, na realidade, letra morta, pois rarssimas vezes so cumpridos. Todavia, legem habemus. 7. LOCAO COM CLUSULA DE VIGNCIA - O contrato de locao de imvel tem ingresso no Registro de Imveis se dele constar a clusula de sua vigncia em caso de alienao, quando, ento, o novo adquirente estar obrigado a respeit-lo at o expirar do seu prazo (art. 1.197). H, portanto, nesse contrato de locao um prazo. Findo esse prazo, o locador ou proprietrio do imvel poder requerer ao Oficial do Registro de Imveis o cancelamento do seu registro, alegando, apenas, o decurso do prazo? Tivemos a oportunidade de, colaborando no Boletim do IRIB, escrever o seguinte: "Vencido o contrato, o registro se extingue pelo decurso do prazo, no havendo necessidade de qualquer ato para ser cancelado"40. Continuamos a pensar da mesma maneira. Entretanto, a pergunta que acima lanamos cindiu a orientao dos Juzes da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo. O Dr. Jos de Mello Junqueira admitiu o cancelamento do registro aps o decurso do prazo de sua vigncia, em virtude do requerimento do proprietrio-locador41. Posteriormente, o Dr. Narciso Orlandi Neto, acolhendo parecer do Dr. Jos Roberto Ferreira Gouva, ilustre Curador dos Registros Pblicos, revogou aquela orientao, assim se referindo: "Considere-se, por outro lado, o que dispe a Lei de Registros Pblicos a respeito dos cancelamentos. O art. 250 trata das trs nicas formas admitidas para o cancelamento de qualquer registro ou averbao. Nenhuma delas contempla o simples requerimento do interessado. Assim h de ser tambm para o cancelamento do registro da locao. "Em qualquer hiptese o locador h de exibir mandado judicial, anuncia do locatrio ou prova da resciso (o documento hbil a que se refere o n. III, do art. 250). "Poder-se-ia objetar dizendo que nas locaes antigas nem sempre ser possvel ao locador conseguir a anuncia do locatrio ou uma prova de que o contrato j est desfeito. A hiptese no ser diversa daquela em que se busca o cancelamento de hipoteca h muito inscrita. "Nada impede que o locador busque o mandado judicial, em procedimento administrativo semelhante quele previsto para o cancelamento da hipoteca (art. 251, II, da Lei 6.015/73)"42. Apesar de continuar entendendo que, decorrido o prazo de vigncia, o registro do contrato de locao ineficaz, no produz efeitos, esta ltima orientao pareceme correta, principalmente em face dos argumentos aduzidos pelo Dr. Curador dos Registros Pblicos, que so, resumidamente, os seguintes: a) a continuao da locao por prazo indeterminado, nas locaes residenciais; b) nas locaes comerciais, a possibilidade do locatrio pleitear a ao renovatria da locao, com suporte na Lei de Luvas (Decreto 24.150/34); c) a possibilidade do exerccio do direito de preferncia, em caso de alienao do imvel, o qual assegurado ao locatrio, se o contrato de locao estiver registrado, no Registro de Imveis, pelo menos 30 dias antes da venda ( 1. do art. 25 da Lei 6.649, de 16.5.79).______________________________________________________________________________________ __



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8. PENHORA - A penhora a constrico judicial, prpria do processo de execuo, consistente na apreenso de bens do devedor, para tornar efetiva a sua responsabilidade, em relao ao pagamento do credor. Recaindo sobre imveis, ela deveria ser, obrigatoriamente, registrada no Registro de Imveis, para que a execuo pudesse ter prosseguimento. Entretanto, no o que efetivamente acontece. Registrada a penhora, em cumprimento a mandado jud

Cancelamento No Registro de Imoveis-elvino Silva Filho

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