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CENTRO UNIVERSITÁRIO FRANCISCANO DO PARANÁ - UNIFAE MESTRADO EM ORGANIZAÇÕES E DESENVOLVIMENTO LEOPOLDO MAGNO GUIMARÃES POLITICAS PÚBLICAS E SUSTENTABILIDADE NA MORADIA POPULAR CURITIBA 2011
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CENTRO UNIVERSITÁRIO FRANCISCANO DO PARANÁ - UNIFAE
MESTRADO EM ORGANIZAÇÕES E DESENVOLVIMENTO
LEOPOLDO MAGNO GUIMARÃES
POLITICAS PÚBLICAS E SUSTENTABILIDADE NA MORADIA POPULAR
CURITIBA
2011
LEOPOLDO MAGNO GUIMARÃES
POLITICAS PÚBLICAS E SUSTENTABILIDADE NA MORADIA POPULAR
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado Acadêmico em Organizações e Desenvolvimento do Centro Universitário Franciscano do Paraná - UniFAE, como requisito parcial à obtenção do grau de Mestre em Organizações e Desenvolvimento.
Orientador: Prof. Antoninho Caron, Dr.
CURITIBA
MARÇO 2011
Dedico este projeto a Deus, que me proporcionou
forças nos momentos mais difíceis, em que a
lágrima era inevitável. A minha família, em
especial minha mãe Maria Ivani Guimarães e meu
pai Carlos Magno Guimarães por serem meu
esteio e referência. Meus agradecimentos por
terem aceito se privarem de minha companhia
pelos estudos e me auxiliado e tantas outras
coisas para realização desse trabalho.. A minha
noiva Etiene Izidorio que me ensinou a amar.
Leopoldo Magno Guimarães
AGRADECIMENTOS
Agradecemos em especial a Deus pela oportunidade que nos proporcionou no decorrer
desta caminhada em adquirir conhecimentos e experiências tão importantes que
representou os quatro anos de aprendizado. Gratidão porque reconhecemos que tão
poucos são os privilegiados ao alcançar esta vitoria.
Aos meus familiares e amigos que tanto amamos pela paciência, compreensão e
principalmente pelo apoio prestado.
Agradeço a meu orientador Professor Caron que deu os referenciais para escolher o
itinerário certo para esse trabalho. Agradeço a Professora Luzia Eliana Magalhães que
me ajudou e incentivou a entrar no mestrado. Aos professores do programa de
mestrado pelo conhecimento, experiência e sabedoria transmitida ao longo da jornada
acadêmica. Destacando os professores Cleverson Vitório Andreoli, Lafaiete Santos
Neves, Osmar Ponchirolli e Sieglinde Kindl Cunha por suas relevantes opiniões nos
momentos em que as dúvidas eram barreiras difíceis de ultrapassar. Agradeço ainda a
meu amigo Samuel Barros por ter desenvolvido estudos de grande relevância para a
aparelhagem desse trabalho.
Por fim agradeço incisivamente a minha noiva Etiene Izidorio, pelo respeito,
companheirismo, paciência e amor nesse momento aguerrido e importante.
A todos meu muito obrigado!
"Não importa que mil vezes caia,quando se ama
luta e não a queda.” (Pe. Marcial Maciel).
RESUMO
GUIMARÃES, Leopoldo Magno. Políticas Públicas e Sustentabilidade na Moradia Popular. 2011. Dissertation (Master in Organizations and Development) –UniFAE – Centro Universitário Franciscano do Paraná, 2011. O governo estabeleceu um programa habitacional para resolução do déficit habitacional, o Minha Casa minha Vida. Essa política de governo estabeleceu metas bastante otimistas na resolução dessa problemática, no entanto ela desenvolveu uma anomalia. O crescimento do mercado da construção civil e uma resposta à necessidades da classe média, uma fatia não inserida no grande déficit habitacional. Nesse cenário esse modelo foi amplamente aceito pela sociedade, mas não realizou um diálogo eficaz com as camadas de base da população e pouco trouxe alternativas sustentáveis ao programa. O objetivo deste trabalho é analisar alternativas de políticas públicas que visem a redução do déficit habitacional, avaliando as metodologias construtivas sustentáveis para habitação de interesse social. No decorrer do estudo buscou-se responder à pergunta de pesquisa de como as políticas públicas contribuem para redução do déficit habitacional e promovem alternativas sustentáveis para moradia popular? Para responder a este questionamento adotou-se a metodologia de revisar e avaliar as atuais políticas públicas voltadas a moradia popular, bem como metodologias construtivas sustentáveis, de maneira a obter um maior entendimento sobre estes processos. Este estudo resultou em construções de alternativas ao programa habitacional de maneira a desenvolver respostas a essa demanda social, instalando eficiência sustentável para o programa Minha Casa Minha Vida.
Palavras-chave: eficiência sustentável; desenvolvimento; minha casa minha vida; déficit
habitacional; políticas públicas; demanda social.
ABSTRACT
GUIMARÃES, Leopoldo Magno. Public Policy and Sustainability in Popular Housing .2011. Dissertação (Mestrado em Organizações e Desenvolvimento) - UniFAE - Centro Universitário Franciscano do Paraná. Curitiba, 2011. The government has established a housing program for solving the housing deficit, the “My Home My Life”. This policy of government set targets quite optimistic in resolving this issue, however it developed a fault. The growth of the construction market and a response to the needs of a middle class, slice not included in the severe housing shortage. In this scenario, this model was widely accepted by society, but has not conducted an effective dialogue with the base layers of the population and less sustainable alternatives brought to the program. The aim of this study is to analyze alternative policies aimed at reducing the housing deficit, assessing methodologies for sustainable building social housing. During the study sought to answer the research question of how public policies contribute to reducing the housing deficit and promote sustainable alternatives for affordable housing? To answer this question we adopted the methodology to review and evaluate current public policies related to affordable housing and sustainable building methods, in order to gain a greater understanding of these processes. This study resulted in the construction of alternative housing program in order to develop answers to this social demand, sustainable efficiency for installing the program My Home My Life.
Key Words: efficiency sustainable development; my house my life; housing deficit, public
policies, social demand.
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 01 – PRINCIPAIS EVENTOS RELACIONADOS AO DESENVOLV. SUSTENTÁVEL ................. 31
FIGURA 02 – ÚLTIMO EVENTO RELACIONADO AO DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ............... 32
FIGURA 03 – PILARES DO DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ......................................................... 33
FIGURA 04 – CONDIÇÕES DE AQUSIÇÃO NO PROGRAMA MCMV ...................................................... 71
FIGURA 05 – REFERÊNCIAS BÁSICAS DO MCMV .................................................................................. 73
FIGURA 06 – DESENHO ESQUEMÁTICO DO SISTEMA STEEL FRAME .............................................. 116
FIGURA 07 – EXECUÇÃO EM WOOD FRAME ........................................................................................ 119
FIGURA 08 – ESQUEMA DE USO DE TIJOLOS CERÂMICOS ............................................................... 120
FIGURA 09 – BLOCO DE SOLOCIMENTO .............................................................................................. 122
FIGURA 10 – TELHA CERÂMICA ............................................................................................................ 126
FIGURA 11 – HABITAÇÃO COM TELHA CERÂMICA .............................................................................. 126
FIGURA 12 – TELHAS DE CONCRETO ................................................................................................... 127
FIGURA 13 – MORADIA COM TELHA DE CONCRETO .......................................................................... 128
FIGURA 14 – PEÇA DE TELHA COM FORMATO DE TRÊS TELHAS ROMANAS ................................. 129
FIGURA 15 – FIXAÇÃO DA TELHA .......................................................................................................... 130
FIGURA 16 – ESTRUTURAÇÃO DA TELHA ............................................................................................ 130
FIGURA 17 – CORES DAS TELHAS......................................................................................................... 131
FIGURA 18 - TELHA LEVE ARMADA SOBRE ESTRUTURA METÁLICA ............................................... 132
FIGURA 19 – EDIFICAÇÃO UTILIZANDO TELHA LEVE VERMELHA .................................................... 132
FIGURA 20 – TELHA DE EMBALAGENS TETRAPACK .......................................................................... 134
FIGURA 21 – APARÊNCIA DA TELHAPAK .............................................................................................. 134
FIGURA 22 – TELHA ONDULINE COM VÁRIAS CORES ........................................................................ 137
FIGURA 23 – TELHAMENTO EM ONDULINE CLÁSSICA ....................................................................... 137
FIGURA 24 – TELHAMENTO EM ONDULINE DESIGN ........................................................................... 138
FIGURA 25 – TELHAMENTO EM ONDULINE DESIGN 2 ........................................................................ 138
FIGURA 26 – EQUIPAMENTOS DE FIXAÇÃO DAS TRELIÇAS .............................................................. 140
FIGURA 27 – PROCESSO DE CONFECÇÃO DE PEÇAS TOTALMENTE AUTOMATIZADO ................ 141
FIGURA 28 – CAPACIDADE DE PRODUÇÃO EM LARGA ESCALA ...................................................... 141
FIGURA 29 - AQUECEDOR SOLAR COM BOILER, PLACAS SOLARES E DUCHA
ELETRÔNICA COM MISTURADOR EMBUTIDO .............................................................. 144
FIGURA 30 –ESQUEMA DE EQUIPAMENTO DE AQUECIMENTO SOLAR ........................................... 145
FIGURA 31 – CIMENTO CP IV-32............................................................................................................. 147
FIGURA 32 – MAQUETE ELETRÔNICA COM ESTUDOS DE CORES .................................................. 149
FIGURA 33 – PLANTA LAYOUT ............................................................................................................... 150
FIGURA 34 – MODULAÇÀO DOS BLOCOS DE SOLO-CIMENTO .......................................................... 151
FIGURA 35 – ALTURA DE VÃOS DE PORTAS E JANELAS ................................................................... 152
FIGURA 36 – FUNDAÇÃO, DETALHAMENTO DE VIGAS DA SUB-BASE ............................................. 153
FIGURA 37 – ESQUEMA DOS GRAUTES ............................................................................................... 154
FIGURA 38 – ESQUEMA DE MODULAÇÀO DO PISO CERÂMICO ........................................................ 155
FIGURA 39– ESQUEMA HIDRÁULICO .................................................................................................... 156
FIGURA 40 – ESQUEMA CAIXA D'ÁGUA ................................................................................................ 157
FIGURA 41 – ESQUEMA ELÉTRICO ........................................................................................................ 158
FIGURA 42 – DETALHE TRELIÇA DE MADEIRA .................................................................................... 159
FIGURA 43 – PEÇAS COMPLEMENTARES ............................................................................................ 160
FIGURA 44 – DETALHE DE CAIBRAMENTO ........................................................................................... 161
FIGURA 45 – DETALHES PERSPECTIVADOS DO CAIBRAMENTO E TRELIÇA .................................. 162
FIGURA 46 – SIMULAÇÃO TRIDIMENSIONAL, ETAPA A ETAPA DO PROCESSO
CONSTRUTIVO ................................................................................................................... 165
FIGURA 47 – ARMAÇÃO DAS VIGAS CORRIDAS .................................................................................. 170
FIGURA 48 – CONCRETAGEM DAS VIGAS E PISO ............................................................................... 170
FIGURA 49 – PISO E VIGAS CONCRETADOS ........................................................................................ 171
FIGURA 50 – PRIMEIRA FIADA REALIZADA ........................................................................................... 172
FIGURA 51 – PERFURAÇÃO DE FUROS PARA OS VERGALHÕES ..................................................... 173
FIGURA 52 – VERGALHÕES AFIXADOS ................................................................................................. 173
FIGURA 53 – FIADAS INFERIORES ......................................................................................................... 173
FIGURA 54 – VERGALHÕES VERTICAIS QUE TRANSPÕEM A CINTA DE TRANSIÇÃO .................... 174
FIGURA 55 – VERGAS DAS ABERTURAS .............................................................................................. 175
FIGURA 56 – FIADAS DOS OITÕES ........................................................................................................ 176
FIGURA 57 – ESGOTO REALIZADO ANTES DA FUNDAÇÃO ............................................................... 177
FIGURA 58 – TRELIÇA COM MADEIRA CERTIFICADA.......................................................................... 177
FIGURA 59 – TRELIÇA JÁ LOCADA, MADEIRAMENTO SEM CORTES IN LOCO ................................ 178
FIGURA 60 – COBERTURA COM TELHAMENTO ECOLÓGICO ............................................................ 178
FIGURA 61 – REJUNTAMENTO DA COR DO BLOCO ............................................................................ 179
FIGURA 62 – MOLDURA EM CIMENTO QUEIMADO COLORADO ........................................................ 180
FIGURA 63 – PAREDE FINALIZADA ........................................................................................................ 180
FIGURA 64 – BLOCOS PADRÃO, JANELAS PRECISAS SEM ARREMATES ........................................ 181
FIGURA 65 – DUCHA COM MISTURADOR ............................................................................................. 182
FIGURA 66 – BOILER DO KIT SOLAR, SITUADO EM CIMA DA PAREDE CENTRAL ........................... 182
FIGURA 67 – PLACAS COLETORAS DO KIT SOLAR ............................................................................. 183
FIGURA 68 – OBRA FINALIZADA ............................................................................................................. 183
FIGURA 69 – ZONAS HABITACIONAIS POPULARES E ZONEAMENTOS DE TRANSIÇÃO ................ 195
FIGURA 70 – TRIADE SUSTENTÁVEL .................................................................................................... 205
LISTA DE GRÁFICOS
GRÁFICO 01 – HABITAÇÃO DE INTERESSE ............................................................................................ 75
GRÁFICO 02 – PESSOAS QUE VÃO RESIDIR NA CASA ......................................................................... 76
GRÁFICO 03 – TIPO DE FINANCIAMENTO ............................................................................................... 78
GRÁFICO 04 – HABITAÇÕES OFERECIDAS PELO MERCADO .............................................................. 79
GRÁFICO 05 – CONHECIMENTO DE SISTEMA DE REAPROVEITAMENTO DE ÁGUA ........................ 80
GRÁFICO 06 – CONHECE SISTEMAS DE ENERGIAS ALTERNATIVAS? ............................................... 81
GRÁFICO 07 – PREFERÊNCIA POR ÁREA IMPERMEABILIZADA .......................................................... 83
GRÁFICO 08 – ACABAMENTO DESEJADO PARA AS PAREDES DA CASA .......................................... 84
GRÁFICO 09 – ACABAMENTO DESEJADO PARA A COBERTURA DA CASA ....................................... 85
GRÁFICO 10 – FORMAÇÃO PROFISSIONAL ........................................................................................... 88
GRÁFICO 11 – MODALIDADE DE ATUAÇÃO NO SEGMENTO ............................................................... 89
GRÁFICO 12 – EXPERIÊNCIA EM CONSTRUÇÃO CONVENCIONAL..................................................... 90
GRÁFICO 13 – TAMANHO DE HABITAÇÕES CONSTRUÍDAS ................................................................ 91
GRÁFICO 14 – MOTIVO DA NÃO CONSTRUÇÃO NA METRAGEM DE ATÉ 38 M² ................................ 92
GRÁFICO 15 – GASTO DISPENSADO NA AQUISIÇÃO DO LOTE X PREÇO DE VENDA ...................... 93
GRÁFICO 16 – JÁ UTILIZOU MECANISMO SUSTENTÁVEL? .................................................................. 94
GRÁFICO 17 – FREQÜENCIA DE UTILIZAÇÃO DOS MECANISMOS ..................................................... 95
GRÁFICO 18 – MOTIVO DE BAIXA UTILIZAÇÃO DE MÉTODOS SUSTENTÁVEIS ................................ 96
GRÁFICO 19 – ASPECTOS QUE PODEM CONTRIBUIR COM AUMENTO DE UTILIZAÇÃO
DA CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL................................................................................. 97
GRÁFICO 20 – TIPO DE PRODUTO FABRICADO .................................................................................... 99
GRÁFICO 21 – LOCALIZAÇÃO FORNECEDOR ...................................................................................... 100
GRÁFICO 22 – POSSUI LINHA SUSTENTÁVEL EM SEU MIX DE PRODUTOS? .................................. 101
GRÁFICO 23 – EM QUANTOS % O CUSTO É MAIS ONEROSO ........................................................... 102
GRÁFICO 24 – POSSUI UMA LINHA SUSTENTÁVEL PARA HABITAÇÃO POPULAR? ....................... 104
GRÁFICO 25 – PRODUTOS SUSTENTÁVEIS ......................................................................................... 105
GRÁFICO 26 – INTERESSE NESTA FATIA POPULACIONAL POR PARTE DA EMPRESA ................. 106
GRÁFICO 27 – MOTIVO PARA PRODUZIR OU INCENTIVAR PRODUTOS SUSTENTÁVEIS ............. 107
GRÁFICO 28 – VALOR MÉDIO DE AVALIAÇÃO DA CEF ....................................................................... 108
GRÁFICO 29 – CURVA DE LUCRATIVIDADE DA ZHAP ......................................................................... 201
LISTA DE QUADROS
QUADRO 01 – COMPARATIVO ENTRE SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO ....................... 34
QUADRO 02 – INDICADORES SUSTENTÁVEIS DE ALGUMAS ECONOMIAS ....................................... 36
QUADRO 03 – PESQUISA DE ORÇAMENTOS FAMILIARES DE 2008 A 2009 ....................................... 60
QUADRO 04 – DISTRIBUIÇÃO DE DEPESAS FAMILIARES EM GERAL................................................. 61
QUADRO 05 – MODALIDADES DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ................................................................. 69
QUADRO 06 – VALORES PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELO PAR .................................................. 70
QUADRO 07 – NÚMEROS DO PAR DESDE 1999 ..................................................................................... 72
QUADRO 08 – TIPOS DE HABITAÇÃO DE INTERESSE .......................................................................... 75
QUADRO 09 – QUANTAS PESSOAS VÃO MORAR NA SUA CASA (INCLUINDO VOCÊ?) ................... 76
QUADRO 10 – AQUISIÇÃO DA CASA SERÁ MEDIANTE FINANCIAMENTO? ........................................ 77
QUADRO 11 – QUAL FINANCIAMENTO? .................................................................................................. 77
QUADRO 12 – ENQUADRAMENTO DAS HABITAÇÕES DE MERCADO ................................................. 78
QUADRO 13 – CONHECIMENTO SOBRE OS RISCOS DO MEIO AMBIENTE ........................................ 79
QUADRO 14 – INTERESSE EM ASSISTIR O MEIO AMBIENTE ............................................................... 80
QUADRO 15 – NOÇÃO SOBRE SISTEMAS DE APROVEITAMENTO DE ÁGUA .................................. 80
QUADRO 16 – NOÇÃO SOBRE SISTEMAS DE ENERGIAS ALTERNATIVAS ........................................ 81
QUADRO 17 – NOÇÀO SOBRE RECICLAGEM DE DESCARTES ............................................................ 82
QUADRO 18 – APRECIAÇÃO QUANTO A MANTER A PERMEABILIDADE DO SOLO ........................... 82
QUADRO 19 – APRECIAÇÃO QUANTO A APARÊNCIA DAS PAREDES DA MORADIA ........................ 83
QUADRO 20 – APRECIAÇÃO QUANTO A APARÊNCIA DE COBERTURAS DA MORADIA ................... 85
QUADRO 21 – APRECIAÇÃO DE MORADIA COM APARÊNCIA CONVENCIONAL ................................ 86
QUADRO 22 – NOÇÕES SOBRE HABITAÇÀO SUSTENTÁVEL ............................................................. 86
QUADRO 23 – FORMAÇÃO PROFISSIONAL ............................................................................................ 88
QUADRO 24 – PADRÃO DE HABITAÇÕES QUE ATUA .......................................................................... 89
QUADRO 25 – EXPERIÊNCIAS EM TECNOLOGIAS CONSTRUTIVAS ................................................... 90
QUADRO 26 – TAMANHO DAS HABITAÇÕES CONSTRUÍDAS EM MÉDIA ........................................... 91
QUADRO 27 – RAZÃO PARA ESCOLHA DE EDIFICAÇÕES MAIORES .................................................. 92
QUADRO 28 – PARCELA IDEAL DE DESEMBOLSO EM LOTE ............................................................... 93
QUADRO 29 – QUANTO A UTILIZAÇÃO DE MECANISMOS SUSTENTÁVEIS ....................................... 94
QUADRO 30 – FREQUÊNCIA DE UTILIZAÇÃO DE MECANISMOS SUSTENTÁVEIS ............................ 95
QUADRO 31 – RAZÕES PARA POUCA UTILIZAÇÃO DE MECANÍSMOS SUSTENTÁVEIS .................. 95
QUADRO 32 – CONDIÇÕES PARA MAIOR UTILIZAÇÃO DE MECANISMOS SUSTENTÁVEIS ............ 96
QUADRO 33 – PROPORÇÀO DE PRODUTOS SUSTENTÁVEIS FABRICADOS .................................... 98
QUADRO 34 – LOCALIZAÇÃO DOS FORNECEDORES ......................................................................... 100
QUADRO 35 – PROPORÇÀO DE EMPRESAS COM PRODUTOS SUSTENTÁVEIS ............................ 101
QUADRO 36 – CUSTO DOS PRODUTOS SUSTENTÁVEIS ................................................................... 102
QUADRO 37 – INTERESSE DAS EMPRESAS POR UMA LINHA SUSTENTÁVEL ................................ 103
QUADRO 38 – PRODUTOS SUSTENTÁVEIS PARA LINHA POPULAR ................................................. 103
QUADRO 39 – TIPOS DE PRODUTOS SUSTENTÁVEIS ........................................................................ 104
QUADRO 40 – INTERESSE DO EMPRESARIADO PELA FATIA DA BAIXA RENDA ............................. 105
QUADRO 41 – ESTÍMULO PARA PRODUÇÃO DE PRODUTOS SUTENTÁVEIS .................................. 107
QUADRO 42 – CURVA MÉDIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PELA CEF ............................................. 108
QUADRO 43 – MODELO DE QUADRO DE ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE DE
PRODUTO/PROCESSO ............................................................................................................................ 111
QUADRO 44 – MODELO DE QUADRO DE ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE GERAL...................... 113
QUADRO 45 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE STELL FRAME ....................................................... 117
QUADRO 46 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE WOOD FRAME ...................................................... 120
QUADRO 47 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE ALVENARIA CONVENCIONAL ............................. 121
QUADRO 48 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE SOLO-CIMENTO.................................................... 124
QUADRO 49 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE ESTRUTURA GERAL ............................................ 125
QUADRO 50 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA CERÂMICA ................................................ 126
QUADRO 51 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHAS DE CONCRETO ...................................... 129
QUADRO 52 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA PET ............................................................ 133
QUADRO 53 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA EM TETRAPAK ......................................... 135
QUADRO 54 – CARACTERISTICAS TÉCNICAS ..................................................................................... 136
QUADRO 55 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA EM CELULOSE ......................................... 139
QUADRO 56 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE ESTRUTURA DE COBERTURA ............................ 142
QUADRO 57 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE PORTA E JANELAS .............................................. 143
QUADRO 58 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE SISTEMA DE AQUECIMENTO SOLAR ................ 145
QUADRO 59 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE AGLOMERANTE ATIVO ........................................ 147
QUADRO 60 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E HIDRÁULICAS .... 148
QUADRO 61 – DESEMBOLSO EM MÃO DE OBRA. ............................................................................... 163
QUADRO 62 – CRONOGRAMA DE REALIZAÇÃO. ................................................................................. 164
QUADRO 63 – CRONOGRAMA PREVISTO VERSUS REALIZADO ....................................................... 184
QUADRO 64 – ORÇAMENTO PREVISTO VERSUS REALIZADO .......................................................... 185
QUADRO 65 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE GERAL ................................................................... 186
QUADRO 66 – REFERÊNCIA DE TAXA DE OCUPAÇÃO DA ZHAP ...................................................... 196
QUADRO 67 – DESEMBOLSO IDEAL NA AQUISIÇÀO DE LOTES ........................................................ 198
QUADRO 68 – SUBSÍDIOS PARA AQUISIÇÃO DE LOTE ...................................................................... 199
QUADRO 69 – CURVA DE LUCRATIVIDADE DO EMPREENDEDOR .................................................... 200
LISTA DE DEFINIÇÕES
1- TARGET - Palavra do idioma Inglês que tem o simples significado de “alvo”,
muito utilizada para representar o foco, ponto principal o objetivo direto do
processo.
2- BRIC - (normalmente traduzido como "os BRICs", "os países do BRIC" ou "os
países BRIC") É uma sigla que se refere a Brasil, Rússia, Índia e China, que se
destacaram no cenário mundial pelo rápido crescimento das suas economias em
desenvolvimento.
3- FRAME: Palavra do idioma Inglês que pode ter atender pelo significado de
quadro ou modelo, assim pode ser usado numa oração como, parametro ou
modelo.
4- TABELA PRICE - Também chamado de sistema francês de amortização, é um
método usado em amortização de empréstimo cuja principal característica é
apresentar prestações (ou parcelas) iguais.
5- ÍNDICE SINAPI - Referem-se ao custo do metro quadrado de construção
considerando-se os materiais, equipamentos e a mão-de-obra com os encargos
sociais.
6- OSB - É um painel estrutural de tiras de madeira orientadas perpendicularmente,
em diversas camadas, o que aumenta sua resistência mecânica e rigidez. Essas
tiras são unidas com resinas aplicadas sob altas temperatura e pressão. Através
desse processo de engenharia automatizado, os painéis permanentemente
controlados e testados para verificar seus níveis de acordo com os padrões de
qualidade. É um painel ecologicamente correto.
7- SHARE: Palavra do idioma Inglês que tem o significado de “fatia”, muito utilizada
para representar parcela ou parte de um todo.
8- ARSENIATO DE COBRE CROMATADO - O arseniato de cobre cromatado
(CCA), também conhecido como Celcure, é o preservativo hidrossolúvel mais
utilizado em todo o mundo. É introduzido na madeira através de métodos que
empregam pressão, uma vez que as reações de fixação entre os produtos e a
madeira ocorrem muito rapidamente; pode ser empregado em várias
formulações (A, B e C), cada qual contendo porcentagens variáveis de cobre,
cromo e arsênio.
9- GRAUTE - Dutos preenchidos por vergalhões metálicos e concretos que
exercem função estrutural numa edificação.
10- TAXA DE OCUPAÇÃO - É normalmente definida como a porcentagem máxima
de construção em projeção horizontal permitida em um lote ou gleba,
constituindo-se de um instrumento de controle do crescimento urbano
tradicionalmente encontrado na maior parte das leis de zoneamento e de
edificações em todo o mundo. Traduz-se em um limite de ocupação dos terrenos
de uma determinada zona da cidade e em conjunto com outro instrumento de
controle urbanístico - o coeficiente de aproveitamento do solo - pode vir a indicar
a configuração que o tecido urbano próprio daquela zona virá a assumir ao longo
de seu desenvolvimento.
11- PLANO DIRETOR: É uma lei municipal que estabelece diretrizes para a
ocupação da cidade. Ele deve identificar e analisar as características físicas, as
atividades predominantes e as vocações da cidade, os problemas e as
potencialidades. É um conjunto de regras básicas que determinam o que pode e
o que não pode ser feito em cada parte de cidade. É processo de discussão
pública que analisa e avalia a cidade que temos para depois podermos formular
a cidade que queremos. Desta forma, a prefeitura em conjunto com a sociedade,
busca direcionar a forma de crescimento, conforme uma visão de cidade
coletivamente construída e tendo como princípios uma melhor qualidade de vida
e a preservação dos recursos naturais. O Plano Diretor deve, portanto, ser
discutido e aprovado pela Câmara de Vereadores e sancionado pelo prefeito. O
resultado, formalizado como Lei Municipal, é a expressão do pacto firmado entre
a sociedade e os poderes Executivo e Legislativo.
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
BDI - Benefícios e Despesas Indiretas.
BNH - Banco Nacional da Habitação.
BRIC- Brasil, Rússia, Índia e China.
CCA - Arseniato de Cobre Cromatado.
CEF - Caixa Econômica Federal.
COHAB - Companhia de Habitação.
CREA- Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.
HIS - Habitação de Interesse Social.
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
IDH - Índice de Desenvolvimento Humano.
IPEA – Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
HSP – Habitação semi-popular
MCMV - Minha Casa Minha Vida.
OSB - Oriented Strand Board.
PAR - Programa de Arrendamento Familiar.
PIB - Produto Interno Bruto
PNAD - Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílios.
PNH - Programa Nacional da Habitação.
POF - Pesquisa de Orçamento Familiar.
PROCEL - Programa de Combate ao Desperdício de Energia Elétrica.
SAC - Sistema de Amortização Constante.
SBPS - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
SEHAC - Secretaria Especial de Habitação e Ação Social.
SEPURB - Secretaria de Política Urbana.
SFH - Sistema Financeiro da Habitação.
SIAPF - Sistema de Acompanhamento de Programas de Fomento.
SINAPI - Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil.
TR – Taxa Referencial.
ZHAP - Zonas Habitacionais Populares.
ZHIS - Zonas Habitacionais de Interesse Social.
ZT - Zonas de Transição.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................ 25
1.1 JUSTIFICATIVA ................................................................................................................ 26
1.2 ESPECIFICAÇÃO DO PROBLEMA ................................................................................... 27
1.3 OBJETIVO GERAL ............................................................................................................ 27
1.4 OBJETIVOS ESPECÍFICOS.............................................................................................. 28
1.5 ESTRUTURAÇÃO DA DISSERTAÇÃO .................................................................. 28
2 REVISÃO TEÓRICA .................................................................................................. 30
2.1 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ................................................................... 30
2.1.1 Sustentabilidade Social ......................................................................................... 35
2.1.1.2 Sustentabilidade Cultural .................................................................................... 36
2.1.2 Sustentabilidade Econômica ................................................................................. 37
2.1.3 Sustentabilidade Ambiental ................................................................................... 39
2.1.3.1 Sustentabilidade Ecológica ................................................................................ 40
2.2 PRODUTO/TECNOLOGIA SUSTENTÁVEL ............................................................ 41
2.3 EMPREENDEDORISMO.......................................................................................... 45
2.3.1 Empreendedorismo Sustentável ........................................................................... 48
2.4 POLÍTICAS PÚBLICAS ............................................................................................ 49
3 PROCEDIMENTOS METOTOLÓGICOS .................................................................... 53
3.1 CARACTERIZAÇAO DA PESQUISA ....................................................................... 53
3.2 POPULAÇAO E AMOSTRA DA PESQUISA ............................................................ 55
3.3 INSTRUMENTOS DE COLETA DE DADOS ............................................................ 57
3.4 ANÁLISE DOS DADOS ............................................................................................ 58
4 DIAGNÓSTICO DAS POLÍTICAS HABITACIONAIS ................................................. 59
4.1 CAMADAS POPULACIONAIS ................................................................................. 59
4.2 ACESSO A MORADIA/ POLÍTICA NACIONAL DA HABITAÇÃO ............................ 63
4.3 POLÍTICAS PÚBLICAS E O ESTADO ..................................................................... 69
4.3.1 Programa de Arrendamento Residencial - PAR .................................................... 69
4.3.2 Minha Casa Minha Vida - MCMV .......................................................................... 70
4.4 MERCADO E PROGRAMAS HABITACIONAIS ....................................................... 72
5 ANÁLISE DE DADOS OBTIDOS EM PESQUISA DE CAMPO ................................ 75
5.1 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO PROPRIETÁRIO ....................................................... 75
5.1.1 Tipo de Habitação de Interesse ............................................................................ 75
5.1.2 Quantas pessoas vão morar na sua casa (incluindo você)? ................................ 76
5.1.3 A aquisição de Sua Casa Será Realizada Mediante Financiamento? .................. 77
5.1.3.1 Caso a resposta seja afirmativa, qual financiamento? ...................................... 77
5.1.4 As Habitações Oferecidas Pelo Mercado Estão Enquadradas em Qual Orçamento
Familiar?......................................................................................................................... 78
5.1.5 Já Ouviu Falar Sobre Problemas com Meio-ambiente? ........................................ 79
5.1.6 Se Sua Casa Pudesse Contribuir Com o Meio-ambiente Você Teria Interesse em
Fazê-lo? ......................................................................................................................... 80
5.1.7 Você Conhece Sistemas de Reaproveitamento de Águas? ................................. 80
5.1.8 Tem Conhecimento Sobre Sistemas de Energias Alternativas (Solar, Gás,
Carvão)?......................................................................................................................... 81
5.1.9 Acredita e Pratica Reciclagem de Lixos e Descartes? .......................................... 82
5.1.10 No Lote de sua Casa Você Gostaria de uma Área Plenamente Impermeabilizada
(Calçada), ou Parcialmente Permeável (Grama e Afins)? .............................................. 82
5.1.11 O Que Você Espera na “Aparência” das Paredes de sua Casa? ....................... 83
5.1.12 O que Você Almeja na "Aparência” de sua Cobertura? ...................................... 84
5.1.13 Você Teria Interesse Numa Habitação que Fosse Menos Agressiva ao Meio-
ambiente e Oferecesse o Mesmo Conforto e “Aparência” da Casa com a Tecnologia
Convencional que Conhece? ......................................................................................... 86
5.1.14 Sabe do que se Trata uma Casa Sustentável? no Caso de uma Resposta
Afirmativa Descreva o que Entende por Isso. ................................................................ 86
5.2 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO EMPRENDEDOR ...................................................... 88
5.2.1 Formação profissional ........................................................................................... 88
5.2.2 No Segmento Habitacional em que Modalidade atua? ......................................... 89
5.2.3 Sua Experiência é Baseada em Construção Convencional? ............................... 90
5.2.4 Qual o Tamanho das Habitações que Você Tem Construído em Média? ............ 91
5.2.4.1 Caso sua resposta foi diferente de “até 38m2”, por que você não constrói
habitações dentro dessa metragem? ............................................................................. 92
5.2.5 Para realizar um rendimento dentro de um intervalo de lucro interessante, qual a
parcela de gasto dispensado na aquisição de lote, em relação ao preço de venda da
habitação? ...................................................................................................................... 93
5.2.6 Já Utilizou Mecanismos de Construção Sustentável? .......................................... 94
5.2.6.1 Caso a resposta seja afirmativa, com que freqüência utilizou esses meios
construtivos? .................................................................................................................. 94
5.2.7 Por Que os Métodos Construtivos Sustentáveis são Pouco Utilizados? ............... 95
5.2.8 A Construção Sustentável Seria Mais Praticada Mediante que Aspecto?............. 96
5.3 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO FORNECEDOR ......................................................... 98
5.3.1 Tipo de Produto Fabricado .................................................................................... 98
5.3.2 Localização do Fornecedor ................................................................................... 99
5.3.3 Existem no seu mix de produtos, alguma linha sustentável? .............................. 101
5.3.4 Caso a Resposta Seja Afirmativa o Custo Dessa Linha de Produtos é Mais
Oneroso que a Linha Convencional, na Ordem de Quanto? ........................................ 101
5.3.5 Caso Ainda não Produza esses Produtos a Empresa tem Interesse em Produzir
Produtos Sustentáveis? ............................................................................................... 103
5.3.6 Há uma Linha de Produtos Sustentáveis para Habitação Popular? .................... 103
5.3.6.1 Que produtos são esses? ................................................................................. 104
5.3.7 Existe interesse nessa fatia populacional por parte da empresa? ...................... 105
5.3.8 O que Seria Necessário para que sua Empresa Passasse a Produzir e Incentivar
Produtos Ambientalmente Sustentáveis? ..................................................................... 106
5.4 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO AVALIADORES ....................................................... 108
5.4.1. Qual Valor do Metro Quadrado, a Caixa Econômica Federal tem Avaliado as
Habitações Inseridas no Programa MCMV, Fora do Projeto Padrão de 0 a 3 Salários?
..................................................................................................................................... 108
6 ESTUDO DE CASO PARA MORADIA POPULAR .................................................. 110
6.1PROCEDIMENTOS DE ANÁLISE DE PRODUTO E/OU PROCESSO
SUSTENTÁVEL ........................................................................................................... 110
6.1.1 Tecnologias Construtivas Para Habitação ........................................................... 113
6.1.2 Fechamento e Impermeabilização ..................................................................... 113
6.1.2.1 Processo Construtivo Steel frame .................................................................... 113
6.1.2.2 Processo Construtivo Wood frame ................................................................... 117
6.1.2.3 Processo Construtivo Alvenaria convencional (tijolo de barro queimado) ........ 120
6.1.2.4 Processo Construtivo Solo-Cimento ................................................................. 122
6.1.3 Estrutura Geral .................................................................................................... 124
6.1.4 Cobertura e Telhamento...................................................................................... 125
6.1.4.1 Telhas cerâmicas ............................................................................................. 125
6.1.4.2 Telhas de concreto ........................................................................................... 127
6.1.4.3 Telha pet .......................................................................................................... 129
6.1.4.4 Telha de tetrapack ............................................................................................ 133
6.1.4.5 Telha de celulose ............................................................................................. 135
6.1.5 Estrutura de Cobertura ........................................................................................ 139
6.1.6 Portas e Janelas ................................................................................................. 142
6.1.7 Sistema de Aquecimento Solar ........................................................................... 143
6.1.8 Aglomerante Ativo ............................................................................................... 146
6.1.8.1 Cimento ecológico ............................................................................................ 146
6.1.9 Instalações Elétricas e Hidráulicas ...................................................................... 148
6.2 PROJETOS ........................................................................................................... 148
6.2.1 Projeto Arquitetônico ........................................................................................... 149
6.2.2 Projeto de Modulação de Alvenaria .................................................................... 151
6.2.3 Projeto de Fundação ........................................................................................... 152
6.2.4 Projeto Estrutural ................................................................................................. 153
6.2.5 Projeto de Paginação de Piso Cerâmico ............................................................. 155
6.2.6 Projeto Hidráulico ................................................................................................ 156
6.2.7 Projeto Elétrico .................................................................................................... 157
6.2.8 Projeto de Cobertura ........................................................................................... 159
6.3 PLANEJAMENTO FINANCEIRO ........................................................................... 162
6.4 CRONOGRAMA ..................................................................................................... 163
6.5 EXECUÇÃO ........................................................................................................... 164
6.5.1 Maquete Eletrônica Gradativa ............................................................................. 164
6.5.1.1 Execução da obra ............................................................................................ 169
6.5.2 Alvenaria ............................................................................................................. 171
6.5.3 Instalações Elétricas e Hidráulicas ...................................................................... 176
6.5.4 Cobertura ............................................................................................................ 177
6.5.5 Revestimentos ..................................................................................................... 179
6.5.6 Cerâmica ............................................................................................................. 179
6.5.7 Pintura ................................................................................................................. 180
6.5.8 Portas e Janelas .................................................................................................. 181
6.5.9 Forro ................................................................................................................... 181
6.5.10 Louças e Metais ................................................................................................ 181
6.5.11 Equipamentos ................................................................................................... 182
6.5.12 Finalização da Obra .......................................................................................... 184
6.6 TEMPO DE EXECUÇÃO ........................................................................................ 184
6.7 ORÇAMENTO ........................................................................................................ 184
6.8 METODOLOGIA DE ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE DOS PROCESSOS E
PRODUTOS UTILIZADOS EM OBRA. ........................................................................ 185
6.9 DIÁLOGO ENTRE O ESTUDO DE CASO E AS POLÍTICAS PÚBLICAS .............. 187
6.9.1 Método de Avaliação de Sustentabilidade e o MCMV ......................................... 187
6.9.2 Cenário MCMV .................................................................................................... 188
6.9.3 MCMV e Lote Padrão .......................................................................................... 191
6.9.4 Diálogo entre MCMV e Políticas Públicas Municipais ......................................... 193
6.9.5 Subsídios ao Empreendedor ............................................................................... 196
6.9.6 Arquétipo e Novas Políticas ................................................................................ 200
7 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................... 202
REFERÊNCIAS ............................................................................................................ 206
APÊNDICE 1 – QUESTIONÁRIO DE GRAU DE INTERESSE DE CONSTRUÇÕES
SUSTENTÁVEIS .......................................................................................................... 214
APÊNDICE 2 – QUESTIONÁRIO P/ INTERESSE NA AQUISIÇÃO DE RESIDÊNCIA
(HABITAÇÃO) ............................................................................................................. 217
APÊNDICE 3 – QUESTIONÁRIO P/ EMPRESA DO SEGMENTO DE CONSTRUÇÃO
CIVIL ............................................................................................................................ 223
APÊNDICE 4 – QUESTIONÁRIO P/ AVALIADORES DE IMÓVEIS DA CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL..............................................................................................223
ANEXO 1 – SISTEMAS DE AQUECIMENTO SOLAR DE ÁGUA - SAS ...................... 225
ANEXO 2 – LEI Nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 ....................................... 226
1 INTRODUÇÃO
O Brasil torna-se protagonista de uma história de desenvolvimento exponencial.
Um gigante latino desde a virada do século XX vem se delineando em tamanho e
potencial. Essa construção passa a ganhar evidencia visibilidade internacional e
reconhecimento através da real estabilidade de moeda e economia que o pais vem
apresentando. Há pouco tempo atrás, uma frase desgastada era bastante utilizada
pelos educadores, talvez por uma convenção informal, ou mesmo num otimismo
esperançoso um ditado era o jargão do país: “Brasil é o país do futuro!”.
Há poucas décadas essa frase era simplesmente uma perspectiva nebulosa e
desaparelhada de credo ou realização. No entanto vem se construindo uma realidade
diversa e esse cenário desenvolvimentista e estruturado coloca o país num patamar
bastante distinto da visão idealista de anos atrás.
Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil deteve
um PIB (produto interno bruto) em 2010 de US$ 3,675 trilhões, que o coloca entre as
sete economias do mundo. Possui uma credibilidade estratégica que o capacita a uma
posição de respeitabilidade e credito junto ao cenário mundial. A cena internacional já
se atém as posturas e escolhas nacionais, mesmo porque também sofre em função de
suas variações.
Um país que passa por mudanças progressivas e se inscreve num crescimento
sensível, na maioria dos casos, não realiza um completo desenvolvimento. Acaba
subestimando algumas áreas de grande importância para a realidade local. O
crescimento econômico não é referência de pleno desenvolvimento. Muitas vezes,
países em ascensão financeira não realizam ou respondem a todos os anseios e
necessidades sociais. China, Brasil, Rússia e Índia, são exemplos de nações que
crescem e caminham por rupturas que movimentam suas realidades locais, mas nem
sempre realizam transformações sociais que traçam um itinerário de evolução para os
seus.
A realidade brasileira inicia um processo de mudanças benéficas econômicas e
sociais, mas nesse trajeto alguns dados ainda passam esmaecidos nas diretrizes de
melhora da cena nacional. As mudanças de posicionamento econômico do Brasil no
panorama internacional, ainda não surtiram efeitos diretos para as classes menos
abastadas. E essas mudanças trouxeram muitas oportunidades macroeconômicas para
o país, no entanto carregam riscos que sem sempre são observados. Esse crescimento
facetado apresenta lacunas pontuais em importantes áreas da sociedade brasileira.
O Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) descreve como um dos
grandes problemas nacionais, a habitação que sofre um déficit consistente nas
camadas mais baixas do cenário brasileiro. O Ministério das Cidades reconhece essa
demanda no âmbito habitacional por parte das classes D e E. Isso na verdade vem
demonstrando um paradoxo entre desenvolvimento econômico e falta de moradia para
as classes menos abastadas. As famílias brasileiras inseridas nas classes baixas (que
tem um orçamento menor que três salários mínimos) não estabeleceram acesso a uma
moradia e ainda não desenham uma perspectiva mais ponderada dessa aquisição.
O programa habitacional de governo Minha Casa Minha Vida (MCMV), propõe
uma política para resolução dessa demanda. Ele estabelece programas de
financiamento e subsídio para famílias de baixa renda adquirirem seus imóveis, no
entanto o MCMV não tem realizado uma resposta eficaz para o público inserido nessa
fatia econômica. Esse trabalho tem como escopo dialogar com o programa de governo
e sugerir algumas bases para melhores respostas a essa deficiência no cenário
habitacional.
1.1 JUSTIFICATIVA
As desigualdades econômico-sociais da cena nacional estão em variadas
escalas e um dos temas mais gritantes é o déficit habitacional. Ainda que o
desenvolvimento econômico seja realidade do país, uma replica a essa demanda
habitacional ainda não se consolidou. A economia brasileira também se desenvolve por
meio do crescimento da construção civil, todavia as indicativas mostram que essa
indústria ainda não reconheceu a moraria popular como alternativa mercadológica de
suas atividades mais expressivas.
Discorrer sobre alternativas sustentáveis de fomento e incentivo a moradia
popular torna-se preponderante. Observar e dialogar com políticas públicas que
estabeleçam uma provocativa ao mercado para escolha desse campo de atuação
torna-se um tema de imensa relevância a sociedade.
A resolução da demanda habitacional de baixa renda é uma área de
conhecimento importante para os vários envolvidos. A grande população necessita e
espera alternativas de facilitação para aquisição da almejada casa própria. O mercado
da construção gera renda, tributos e aceleração da economia para o país. Por sua vez
os empreendedores do segmento (fornecedores e construtores) angariam
oportunidades de investimento e crescimento nesse cenário.
A análise dos movimentos dessa paisagem pode desenhar o relacionamento
entre alguns dos agentes de movimento e mudança do segmento Habitação. Uma
crítica embasada em dados bastante recentes pode traçar algumas alternativas para
um itinerário mais assertivo e ponderado para a essa demanda.
1.2 ESPECIFICAÇÃO DO PROBLEMA
O desenvolvimento desse estudo estabelece o reconhecimento de um cenário
de demanda habitacional e discorre sobre as várias influências e possíveis alternativas
desse panorama social. E assim faz a seguinte pergunta:
Como políticas públicas podem contribuir para a redução do déficit habitacional
e promover alternativas sustentáveis para moradia popular?
Para responder a essa pergunta foram analisadas as diversas políticas públicas
nacionais para o desenvolvimento desse segmento, assim como estudo de caso que
pode dialogar com o desenvolvimento de alternativas para o mercado. Assim traçando
o caminho de todos os pólos envolvidos com o tema, na construção de uma rota mais
crível e adequada a resolução dessa demanda.
1.3 OBJETIVO GERAL
Analisar políticas públicas para redução do déficit habitacional e avaliar
metodologias construtivas sustentáveis para moradias populares (habitações de
interesse social).
1.4 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
a) verificar os custos-benefício de construções ambientalmente sustentáveis
para os envolvidos;
b) propor bases teóricas para políticas públicas que incentivem e viabilizem a
construção de moradias populares;
c) buscar conhecimento da visão do proprietário, empreendedor, fornecedor e
avaliador sobre a significação de moradia e práticas sustentáveis;
1.5 ESTRUTURAÇÃO DA DISSERTAÇÃO
Com a premissa de estabelecer uma organização formal ao trabalho, ele foi
dividido em seis capítulos, conforme abaixo descrito:
a) no capítulo 1 é feita uma introdução que circunscreve o tema estudado,
demonstrando o problema de pesquisa, os objetivos da pesquisa, a
justificativa da escolha da temática e a organização do trabalho;
b) no capítulo 2 são explanadas as bases teóricas que permeiam o estudo e
fundamentam a discussão do tema, assim por orientar a análise dos dados
expostos;
c) no capítulo 3 é demonstrada a metodologia empregada para o
desenvolvimento da pesquisa, envolvendo os métodos de pesquisa,
mecanismos e alternativas de execução, levantamento de dados;
d) no capitulo 4 é apresentado o diagnóstico da habitação no país, a realidade
vigente e tendências da sociedade atual;
e) no capítulo 5 são análises dos dados obtidos em pesquisa de campo com os
variados atores desse cenário, para reconhecimento do panorama e
respostas aos objetivos desse estudo;
f) no capitulo 6 é apresentado um estudo de caso que aborda uma alternativa
de processo e produto para moradia popular, que pode ser praticada em
série pelo mercado, assim como um dialogo com as políticas públicas
vigentes e algumas alternativas de implementação dessas;
g) no capítulo 7 são abordadas as conclusões, recomendações e
considerações finais sobre o estudo e sua área de abrangência.
2 REVISÃO TEÓRICA
Para o desenvolvimento desse estudo é bastante relevante o resgate de alguns
conceitos e definições que vão balizar o entendimento e apreensão dos propósitos
instalados nesse trabalho. A construção de alguns apontadores delimita o campo de
desempenho aqui apresentado.
2.1 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL
A esfera global sempre estabeleceu um relacionamento entre o homem e a
natureza. Essas intervenções caracterizaram mudanças estruturais no ecossistema.
Desde segunda metade do século XX o mundo se deu conta que o homem não tem
sido uma peça de peso equivalente aos outros seres, mas uma interferência no ciclo
natural do planeta.
Governos tem se dado conta que o papel do homem tem sido destruidor a toda
a ambiência e muitas vezes de sua própria existência. Lideranças estratégicas iniciam
um processo de percepção e conceituação da problemática mundial de uma maneira
gestaltica. A humanidade reconhece sua postura nociva de desenvolvimento acelerado
e fomenta um debate para políticas de mudança. O reconhecimento do crescimento
geométrico mundial também carrega a destruição de uma perspectiva mais social e
includente.
A sociedade evolui em muitas instancias, mas perde riquezas que até pouco
tempo atrás estavam sempre disponíveis, de tal maneira que ninguém se dava conta da
sua importância. O ambiente do século XXI tem uma paisagem bastante distinta da
realidade de algumas décadas atrás. E a resposta disso não esta na mudança e
desenvolvimento natural, mas no crescimento assoberbado e pouco sustentável que a
humanidade escolheu. A evolução não contempla o coletivo em todas suas camadas e
nem apreende o entorno em suas políticas. Um desenvolvimento facetado exclui vários
segmentos e esmaece o ambiente e a grande massa.
Os debates sobre a humanidade geraram um conceito de desenvolvimento
sustentável, todavia ainda distante de seu cumprimento efetivo. Essa temática tem sido
debatida há mais de cinqüenta anos a figura demonstra.
FIGURA 01 – PRINCIPAIS EVENTOS RELACIONADOS AO DESENVOLVIMENTO
FONTE – Revista Veja (2007. p. 86-96).
Segundo o Dictionary of Environment and Sustainable Development (Gilpin,
1997), “O desenvolvimento sustentável é um desenvolvimento que propicia um
benefício econômico, social e ambiental em longo prazo, tendo em conta as
necessidades atuais e das gerações futuras.”
O ultimo grande evento que tratou de desenvolvimento sustentável foi em
Copenhague como a figura representa.
FIGURA 02 – ÚLTIMO EVENTO RELACIONADO AO DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL
FONTE: Autor, 2011
Duas bases constituem a grande diferença entre o desenvolvimento tão
somente e o desenvolvimento sustentável; o segundo estabelece um envolvimento em
óticas complementares que capacitam o crescimento e evolução de maneira mais
abrangente e conciliadora. Quando desenvolve um contexto que transcende a
economia e situa outros fatores com igual relevância, não busca simplesmente o
desenvolvimento financeiro, mas abrange muitas outras variáveis relevantes a
sociedade. É preponderante a concepção de planos que reconhecem o panorama e
desenham um itinerário que contempla a atenção as necessidades atuais, sem a
supressão ou restrição a oportunidades ou benefícios futuros. Somente uma tríade
entre economia, meio ambiente e benefícios sociais caracteriza o desenvolvimento
necessário para o globo.
FIGURA 03 – PILARES DO DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL
FONTE:Autor, 2011
O desenvolvimento sustentável, não se dá de modo acabado com a simples
substituição de referenciais teóricos, mas observa um processo de transição,
iniciando-se com a introdução da noção de ecodesenvolvimento de Ignacy
Sachs para tentar explicar o fenômeno para além da sua repercussão
econômica, mas aliando-se a esfera ambiental. (NEVES, 2009)
Quando se define desenvolvimento sustentável se insere vários fatores que
estão dentro de da realidade do processo desenvolvimentistas, mas geralmente são
esmaecidos pelos custos da esfera econômica. A observação mais abrangente de
todos os movimentos realizados pelo crescimento sócio-econômico traduz a
necessidade de um preceito de mudança e contextualização de fatos preponderantes
para o real desenvolvimento sustentável.
Na pauta dessa área de conhecimento também está em voga os significados de
sustentabilidade. (CAVALCANTI, 2003) Defende a tese de sustentabilidade como a
possibilidade de se obterem continuamente condições iguais ou superiores de vida para
um grupo de pessoas e seus sucessores em um determinado ecossistema.
Essa definição caracteriza um grande diferencial definindo uma postura de
realidade que conversa com o presente e se preocupa com o que ele vai se tornar num
futuro próximo ou mesmo distante. A sustentabilidade nunca finda, mas tem uma
concepção de realidade perene, esse entendimento é na verdade bastante elementar,
ainda que pouco evidente nas ações da sociedade desenvolvimentista dos muitos
governos atuais. Existem diferenças razoáveis entre o que deve ser sustentado e quis
as diretrizes de desenvolvimento da sociedade. O entendimento e o respeito a essas
diferenças são fundamentais para o desenvolvimento equilibrado e sustentável. O
quadro abaixo pode demonstrar algumas dessas distinções:
QUADRO 01 – COMPARATIVO ENTRE SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO
O que deve ser sustentado O que deve se desenvolver Natureza Pessoas Terra Sobrevivência de recém-nascidos Biodiversidade Expectativa de vida
Ecossistemas
Educação
Igualdade social
Igualdade de oportunidades Base para a vida Economia Ecossistemas Riqueza Recursos Setores produtivos Meio ambiente Consumo Comunidade Sociedade Cultura Instituições Grupos Capital Social
Lugares Estados Regiões
FONTE: Parris e Kates, 2005.
O desenvolvimento sustentável sofre uma abordagem que percorre focos
diversos. Para Sachs (1993) ele possui diferentes vertentes que devem ser observadas
de maneiras diferentes ainda que façam parte de uma única dimensão.
Nos tópicos a seguir pode-se analisar as cinco vertentes que o autor
fundamenta.
2.1.1 Sustentabilidade Social
“Tem o objetivo de melhorar substancialmente os direitos e as condições de
vida das populações e reduzir as distâncias entre os padrões devida dos grupos
sociais.” (Sachs, 2002).
Trata-se de um processo de desenvolvimento baseado na distribuição de renda,
a fim de reduzir a distância entre os padrões de vida de abastados e não-abastados. O
crescimento mundial alavancado não tem estabelecido um desenvolvimento eficaz em
todas as perspectivas. A sociedade carrega uma postura viciada de crescimento
econômico a qualquer custo. A humanidade denota um entendimento de evolução
como um mecanismo de aumento da capacidade de aquisição e conforto imediato.
Uma concepção que estabelece um hiato entre as várias camadas sociais. Um extrato
da sociedade tem uma capacidade de investimento muitas vezes maior que a imensa
maioria, o que desenvolve uma cena de diferenças salientes e equivocadas.
Muitos países desenvolvidos possuem uma realidade bastante diferente de
países pobres ou mesmo em desenvolvimento. Eles têm números muito distantes de
outras realidades do globo. Enquanto eles caminham com índices impecáveis de
desenvolvimento nas mais variadas áreas, outros países têm números bastante
preocupantes. É fácil notar discrepâncias entre países desenvolvidos e nações
subdesenvolvidas ou em desenvolvimento.
O Índice de desenvolvimento humano IDH de um país como a Espanha está
bastante distante do índice dos países sulamericanos. Outro exemplo relevante é
diferença entre os níveis de acesso a rede sanitária entre um país emergente como o
Brasil e os países europeus. Algumas disparidades ainda ocorrem em países em
desenvolvimento, enquanto o Brasil supera a Espanha com um Produto Interno Bruto
mais elevado seus índices de IDH são bem menores. A sustentabilidade social tem que
caminhar num itinerário de aproximação das camadas e principalmente de acesso.
Diferenças são parte do ecossistema transversal que a humanidade construiu, mas
estabelecer acesso a dignidade é premissa de uma sociedade racional.
Estabelecer um comparativo entre países latinos e europeus é somente um
referencial para entendimento das diferenças consistentes de alguns pilares de
qualidade de vida e sustentabilidade social desses. O quadro a seguir demonstra
alguns desses índices como base de entendimento desse cenário.
QUADRO 02 – INDICADORES SUSTENTÁVEIS DE ALGUMAS ECONOMIAS
Indicadores Sociais IDH* Acesso Rede Sanitária Taxa de Alfabetização Espanha 0,863 95% 99,0% Brasil 0,699 77% 90,3% Argentina 0,775 50% 97,2%
Chile 0,783 75% 95,7% FONTE: PNUD, Índice de Desenvolvimento Humano, 2011.
A sustentabilidade Social caminha num itinerário inverso dessa realidade de
antíteses. Ela recomenda um modo diverso de crescer e se desenvolver, acredita que
mecanismos de responsabilidade social podem fomentar uma evolução e crescimento
mais harmoniosos as sociedades. É responsabilidade de cada indivíduo da comunidade
global estabelecer parâmetros de mudança e desconstrução de um paradigma viciado
no simples desenvolvimento financeiro. O crescimento equilibrado estabelece um
cruzamento de visões e perspectivas de um mesmo panorama com o intuito de
estabelecer um desenvolvimento sustentável.
2.1.1.2 Sustentabilidade Cultural
“Busca concepções endógenas de desenvolvimento que respeitem as
peculiaridades de cada ecossistema, de cada cultura e de cada local.” (Sachs, 2002).
Como em todas as dimensões da sustentabilidade a palavra de base é
continuidade. A sustentabilidade cultural pode ser compreendida como uma extensão
da social, mesmo porque ela está inserida no diálogo com a sociedade e seus hábitos e
tendências. A unidade da sociedade não desconstrói a diversidade individual de cada
povo, a identidade plural de cada nação estabelece as diferenças saudáveis de cada
região e cenário. Respeitar essa distinção de credo, raça e modo é também coerente e
salutar, mesmo porque são essas diferenças visíveis que tornam a sociedade tão rica e
interessante.
A heterogeneidade não deve ser tolhida e recatada num véu de igualdade
comunista e superficial. A real igualdade de oportunidade se estabelece nas diferenças
de pontos de vista e parâmetros de execução das mais variadas ações. Isso somente
acontece em sua totalidade quando se faz o cometimento sob contextualização. A
percepção equilibrada do ambiente e das tradições inerentes aquele espaço instituem a
possibilidade da apresentação de modelos postulados, novos e adequados ao
presente. A inserção de atividades importadas de outrem não pode ser simplesmente
inserida mediante estudo teórico, se faz necessário o entendimento in loco dos modos
regionais para executar alternativas maleáveis e passiveis de aceitação no local.
A cultura é por excelência um mecanismo de revitalização que conta fatos,
traços, momentos, tradições e traz à tona a memória de uma sociedade. É engenho de
aprendizagem e desenvolvimento, tolher hábitos, modos, tradições é apagar
conhecimento e história. A cultura anseia por respeito e crescimento para que seja
enaltecida e estimada. Somente sua evidência pode responder a plenitude da
sustentabilidade social.
2.1.2 Sustentabilidade Econômica
“Refere-se a uma gestão eficiente dos recursos em geral e caracteriza-se pela
regularidade de fluxos do investimento público e privado. Implica a avaliação da
eficiência por processos macro sociais .”(SACHS, 2002).
A área de conhecimento gestão econômica abrange inevitavelmente a
administração de recursos. Percorrer os caminhos desses recursos e seus itinerários de
fuga é base para fundamentar qualquer ação eficiente. O entendimento da maioria das
pessoas sobre o conceito de sustentabilidade econômica é a longevidade de seus
recursos.
Os empreendedores visam tão somente à sustentabilidade econômica, mas na
concepção desses, isso é simplesmente a solvência e em posteriormente o retorno
sobre o investimento. Essa concepção não esta radicalmente equivocada. Toda e
qualquer iniciativa deve buscar maneiras de gestar seus recursos com a devida
expertise para desenvolver ações que retornem rápida e continuamente, estabelecendo
o chamado pay back. No entanto o conceito da sustentabilidade econômica transcende
o campo do retorno individual. Sachs deixa claro o entendimento do individuo como
parcela do todo, ainda que essa parcela caracterize-se com um todo de menor
proporção. Ele mais uma vez resgata idéias de Edgar Morin num entrosamento de
idéias sobre unidade e complexidade. “Não é possível separar a parte do todo. A parte
está no todo, assim como o todo está na parte.” (MORIN, 2000)
Uma iniciativa é sustentável quando gesta seus recursos para benefício do
realizador e de uma ambiência plural que observa e participa desse mesmo processo. A
sustentabilidade se caracteriza quando contempla o a parte que fomenta o processo e
toda a paisagem que assiste e participa do processo. Essa cena facilita e desenvolve a
ação e replica seus modelos estabelecendo um circulo virtuoso de desenvolvimento e
multiplicação da atividade.
A sustentabilidade econômica não deixa de ser a capacidade de um projeto,
depois de concluído, avançar funcionando ao longo do tempo, gerando benefícios
econômicos e sociais. Ela estimula um processo de envolvimento simbólico entre
realizador e sociedade, transformando o empreendedor em guia de uma iniciativa que
transpõe o círculo financeiro e um jogo entre dois agentes (Sachs, 2004).
A criação de um modelo de interatividade e interdependência entre os atores de
uma cena socioeconômica e o movimento adequado desse mecanismo cíclico.
Parcimônia é palavra base para a sustentabilidade, quando determinada atividade
atravessa algum campo com uso desequilibrado de algum recurso em detrimento de
alguns outros, está construindo uma rota de desvio dessa política. O uso compensado
de recursos é postura preponderante para que se realize um processo coerente no
desenvolvimento de projetos.
A sociedade começa a entender esse novo modelo de desenvolvimento e
constrói uma realidade mais inteligente que propõe um pragmatismo no planejamento
de suas ações. O grande problema é que uma ruptura ainda não se construiu, mas
somente um suave desvio de rota. Essa mudança de atitude insipiente abranda o a
postura da sociedade junto ao entorno. Medidas mais radicais ainda não são
praticadas, e a comunidade global vive numa postura de meta-discussão, o que carrega
um problema estrutural de estar continuamente no limiar de rompimento de um frame3
viciado, obsoleto e individualista.
O empresariado não comprou o arquétipo sustentável, apenas utiliza-se de uma
roupagem mercadológica que não desenvolve benefícios comuns, mas ainda
estabelece resposta aquele conceito tolhido e limitado de retorno financeiro
Sustentabilidade Econômica é a capacidade do empreendimento de gerar um
fluxo de riqueza suficiente para cobrir no longo prazo, suas despesas correntes e
recompor o capital desgastado, além de financiar novos investimentos necessários à
manutenção ou à expansão de sua participação no mercado.
A imensa maioria das empresas e muitas vezes o poder público, estabelecem
sua sustentabilidade somente embasada nesses conceitos parciais e individualistas. A
busca de replica sobre o capital é entendida como única necessidade interessante em
detrimento de todo ou qualquer tipo de lucro para sua comunidade circundante. É
plausível acreditar que a resposta social dessa sociedade também congrega em parte
das respostas financeiras. Aceitar projetos privados ou públicos como movimentos de
peças de um mesmo tabuleiro é o primeiro passo para realizar escolhas mais
abrangentes e assertivas a comunidade e possivelmente ate potenciar lucros
financeiros. O trabalho partilhado entre sociedade e poder público e observação do
panorama numa esfera social é o viés de resposta para um itinerário sustentável
2.1.3 Sustentabilidade Ambiental
Refere-se à manutenção da capacidade de sustentação dos ecossistemas
(SACHS, 2002). Sustentabilidade ambiental circunscreve à ecológica, pois além de
estabelecer o uso eficiente e ponderado dos recursos propõe a manutenção e
aparelhamento de sua capacidade de sustentabilidade. A grande problemática da
sociedade moderna é acreditar na sustentação do meio em que vê sem sua
participação nesse processo. O coletivo tem uma visão bastante curta e imediatista do
que esperar sustentar e desenvolver. As competências do cidadão contemporâneo são
bastante limitadas quando se discorre de uma maneira mais horizontal.
A sociedade possui hoje um modelo realizador, num cenário de diretrizes
desenvolvimentistas, e de crescimento progressivo, o desenvolvimento célere tem
moldado um cenário de aceleração econômica. Esses atributos lhe trazem a
responsabilidade de uma postura mais ponderada no tocante ao entorno e a ambiência
que responde a esse crescimento.
Esse padrão acelerado não conduz um processo aparelhado em todos os
setores de sustentabilidade. É sabido que movimentos mundiais discutem alternativas,
posturas, modelos e normativas para uma conveniência menos agressiva ao meio, mas
esses debates têm sem apresentado num circulo vicioso. Conferências têm atestado a
incompetência ou a falta de comprometimento de uma gama razoável de países em
ações realmente sustentáveis. No entanto hoje, ao menos não é mais um assunto
esporádico, mas cartilha de toda a humanidade, que busca respostas para que as
rupturas de condutas sejam sugeridas ao todo.
A sustentabilidade incita essencialmente uma nova ótica ao coletivo e a
apresenta como necessária. A quebra nos paradigmas ideados e praticados já voga e
apresenta uma nova ordem global num bate e volta igualitário entre o homem e o meio,
sem vantagem ou desvantagem a nenhum.
2.1.3.1 Sustentabilidade Ecológica
Envolve medidas para reduzir o consumo de recursos e a produção de
resíduos, medidas para intensificar as pesquisas e a introdução de tecnologias
limpas e poupadoras de recursos e para definir regras que permitam uma
adequada proteção ambiental. (SACHS, 2002)
Sustentabilidade Ecológica está inserida no conceito de sustentabilidade
ambiental pois propõe um sistema produtivo mais eficiente com soluções
ecologicamente corretas e economicamente viáveis através do uso de tecnologias
limpas e fontes de energia alternativa renováveis. Sachs acredita numa realidade mais
pragmática, a adaptação da humanidade a simples verdade de uma interdependência
entre todos os seres vivos e o ecossistema que os circunda. Um modelo de
desenvolvimento com bases equilibradas e coerentes com o presente, mas que leva em
consideração a ambiência como base de movimento e atitude. Um ciclo eficaz e austero
de uso dos insumos e recursos do meio. O entendimento de uma paisagem que muda
mediante o modelo de atuação dos indivíduos daquele momento. Essa percepção faz
um processo novo de visualização do meio, e compreende a necessidade de uma
postura mais coesa e pontual nos usos.
O ciclo de necessidades da vida na Terra prima por uma retificação de rota, um
modo de uso exacerbado cria necessidades torpes e exageradas que empobrecem a
diversidade de opções de imediato e podem extinguir algumas alternativas em médio
prazo. Alterar essa concepção de modo faz parte da adesão à sustentabilidade. A
acepção a um retrocesso nos modos de uso fomenta a observação de uma perspectiva
mais ampliada e verossímil. E preponderante a quebra de um parâmetro de conduta
viciado numa visão exclusivamente parcial do ecossistema. A abertura desse campo de
cena pode capacitar a sociedade a aceitar o meio ambiente como dependente de suas
premissas em primeiro plano, mas a grande lacuna é a falta de aceitação do indivíduo
como o grande dependente desse meio.
2.2 PRODUTO/TECNOLOGIA SUSTENTÁVEL
São aqueles que oferecem benefícios ambientais, sociais e econômicos em relação aos seus pares. Ao mesmo tempo, se preocupam com questões de saúde pública, bem-estar social e ambiente, da extração das matérias-primas ao descarte final; Isso inclui maior índice de itens recicláveis e menor consumo de energia e de água nas etapas de produção. (MANZINI E VEZZOLI, 2002),
A sustentabilidade tem várias dimensões – a sustentabilidade ambiental,
econômica, cultural e social são alguns de seus pilares. Desta afirmativa desenham-se
várias outras definições que edificam a real construção de sustentabilidade. Segundo
Manzini e Vezzoli (2002), sustentabilidade ambiental é um objetivo a ser atingido e não
uma direção a ser seguida, Essa afirmativa denota a uma premissa mais abrangente de
meio ambiente, de maneira que nem tudo que apresenta ganhos ambientais é
necessariamente sustentável.
Algumas premissas são fundamentais para um processo, produto ou tecnologia
se inscrever na sustentabilidade ambiental:
a) basear-se em recursos renováveis, otimizar o emprego dos recursos não
renováveis;
b) não acumular lixo que o sistema não seja capaz de renaturalizar;
c) diminuir o uso de energia e materiais, através da minimização de recursos;
d) escolher materiais encontrados na região, reduzindo a energia e custos
com transporte;
e) agir de modo que cada indivíduo possa usufruir de seu espaço ambiental
(MANZINI & VEZZOLI, 2002).
O planejamento e a concepção pré estabelecida do desenvolvimento do
processo ou tecnologia deve considerar todas as etapas de ciclo de vida do produto. A
construção deve levar em consideração o sistema desde a obtenção de matéria-prima
ao modelo de produção, distribuição, implantação, utilização, conservação e demolição
ou descarte. Assim a escolha de materiais abrange jo a análise e diagnóstico de ciclo
de vida dos insumos do processo.
O reconhecimento de cada uma das etapas do modelo construtivo de todo e
qualquer produto, deve ser balizado por uma analise circunscrita na sustentabilidade. O
ciclo de vivencia completo de todos os insumos do sistema capacita o gestor desse
frame a desenvolver um referencial mais realista e coerente. A carga ambiental que os
processos carregam deve ser levada em consideração e para tanto essa ponderação
se torna fundamental.
Os impactos ambientais ligados a construção e ciclo de vida dos edifícios são
significativos ao entorno imediato e potencializam indiretamente outros impactos de
outros modelos, num processo progressivo que transcende o ambiental e passa a
dialogar com problemas socioeconômicos e culturais.
A sustentabilidade social tange a concepção de um produto ou tecnologia e
capacita a responsabilidade criativa de sua base de desenvolvimento com premissas de
acesso. Esses processos e modelos para circundarem a sustentabilidade
necessariamente se apresentam a uma sociedade bastante flexível de castas e
poderes diversos.
Algumas premissas são fundamentais para um processo, produto ou tecnologia
se inscrever na sustentabilidade social:
1- estabelecer acesso a diferentes modelos sociais à determinadas
tecnologias, mediante distinto aparelhamento de sua estrutura;
2- ingresso a patamares de conforto e desenvolvimento a categorias de base;
3- perspectiva de escolha entre modelos distintos de processos e/ou
tecnologias para todas as castas sociais.
A sustentabilidade econômica refere-se à manipulação eficaz dos variados
recursos, levando sempre em consideração como mecanismo de escolha e atitude os
recursos financeiros. Ela prima por estabelecer dentre seus atores diretos e indiretos a
gestão competente de insumos financeiros e sua distribuição capacitada tendo em vista
uma resposta econômica eficiente. No entanto para um produto ou tecnologia atingir a
sustentabilidade econômica deve ser observado sob vários olhares e ainda assim
efetuar uma gestão competente. Para tanto algumas premissas são balizadoras:
1- o produto ou processo deve estabelecer preços competitivos para variadas
camadas populacionais, mediante variações desse produto;
2- deve estabelecer interesse em sua fabricação mediante lucro para algumas
partes e capacidade de compra para as outras;
3- necessita estar regulamentado pelas normativas públicas e preferencialmente
estimulado por elas.
A sustentabilidade cultural precisa ser levada em consideração no
desenvolvimento de todo e qualquer produto, processo ou tecnologia. A sociedade não
aceita simplesmente uma nova rotina porque tecnicamente ela é mais eficaz ou
eficiente. Ela prima por uma resposta competente à realidade do entorno. Uma ruptura
ou quebra de modelo não pode acontecer com sucesso. Todavia um modelo que se
tenha um processo de adaptação ou rearranjo de algumas metodologias ou insumos
pode se deve ser utilizado, sob o bojo de ganhos abrangentes em variadas vertentes e
possibilidades. Para isso algumas premissas de conduta são referenciais:
1- os produtos, processos ou tecnologias devem estabelecer um diálogo com
metodologias previamente utilizadas no entorno;
2- devem apresentar-se em modelos similares aos já estabelecidos, ainda que
tenham insumos distintos;
3- não podem apresentar descontinuidade no que tange a evolução de
processos;
4- obrigam-se a sofrer alterações mediante a sua sub-localização e variação
cultural da população já estabelecida.
As rotinas de acepção do projeto precisam ser completas e percorrer todas as
etapas de desenvolvimento para que o processo seja sustentável e competente. Faz-se
necessário a decupagem dessas fases para o entendimento do sistema como um todo.
Planejamento: rotina que abrange a coleta de informações que tangem a área
de implantação da edificação e sua região de entorno, relação com a comunidade
regional e sua casta populacional, além de uma conversa entre projetos e uso de
materiais.
Implantação: Os itens a serem analisados e escolhidos envolvem seleção de
materiais e metodologias construtivas, envolvendo sempre um dialogo com o entorno e
o ambiente regional.
Uso: Essa fase contempla o real uso e a resposta de insumos escolhidos no
decorrer do processo construtivo e suas facilidades de conservação. De acordo com as
premissas de projeto os usos e especificações de materiais vão denotar o uso eficiente
de energias e sistemas eficientes de iluminação, ventilação e uso de recurso hídricos e
vários outros.
Conservação e Modernização: O projeto pode contemplar facilidades de
conservação e ampliação de instalações elétricas, hidráulicas além de sistemas de
aquecimento e condicionamento. Soluções duráveis e reaproveitáveis, mediante
modernização ou ampliação são competentes.
Demolição: A especificação equilibrada de materiais e insumos é bastante
interessante num possível desmonte ou demolição, assim pode-se especificar sistemas
ou insumos que tem um reuso ou aproveitamento mediante consolidação. Essas
escolhas viabilizam um sistema racional. (MANZINI & VEZZOLI, 2002).
Essas ações tornam imperativo o uso de profissionais competentes para a
gestão ou co-execução de processos competentes de projeto a execução de todas as
rotinas da concepção a realização. Designers, arquitetos e engenheiros detêm um
espaço preponderante na aplicação das premissas de sustentabilidade no ecossistema
de desenvolvimento social. A integração dessas várias dimensões num modelo técnico
e assertivo prima pela gestão desses profissionais na montagem desse arquétipo
construído de sustentabilidade para o homem, o ambiente e a sociedade.
2.3 EMPREENDEDORISMO
A economia moderna é cartilha diária do desenvolvimento mundial. Nos mais
singelos movimentos o homem se torna refém da oportunidade de negociar. Num
compasso sucessivo caminha pelas mais variadas atividades num ritmo cíclico e
intuitivo. Sem se dar conta as pessoas compram, vendem, valorizam, desenvolvem
oportunidades ou apenas repetem as necessidades que lhe cabem numa cadeia
produtiva e eficaz para o desenvolvimento social. Esse panorama se constrói mediante
um gama de conceitos e uma ação fundamental; O empreendedorismo.
A cadeia funcional do globo é realizada sob duas óticas: Os operários que
executam as atividades fins para a realização dos mais variados empreendimentos que
a sociedade exige ou passa a absorver e os empreendedores que realmente realizam a
inovação. Num panorama cotidiano visualizam algumas necessidades do entorno e na
tentativa de resolver essas problemáticas, desenvolvem oportunidades individuais e
coletivas.
Empreendedorismo é o processo de criar algo diferente e com valor, dedicando tempo e o esforço necessários, assumindo os riscos financeiros, psicológicos e sociais correspondentes e recebendo as consequentes recompensas da satisfação econômica e pessoal. (ROBERT HIRSCH, 2010)
A palavra realização esta incutida na definição de empreendedorismo. Aquele
que se propõe a executar, ou em muitas instancias efetuar a tentativa é o grande
responsável por essas iniciativas. A inovação é base do manual empreendedor.
Quando um indivíduo ou um grupo deles se organiza para cometer determinada
atividade e ela responde a alguma dificuldade isso nada mais é do que empreender. A
busca do novo capacita o autor ao pioneirismo que tem sido base para o
desenvolvimento de soluções e alternativas para enigmas sociais, econômicos,
ambientais dentre vários outros.
O empreendedorismo é um exercício de cometimento. O artífice da inovação
inicia um processo exponencial que angaria um novo olhar sobre determinadas
temáticas. Ele muitas vezes é chamado de causa ou motivo pelo qual ocorre uma
mudança de postura ou credo nas mais variadas rotinas. Alias rotinas são palavras que
só caminham pelo dicionário do empreendedorismo no desenvolver de atividades já
triviais para essas novas idéias.
Segundo Shumpeter, “ O empreendedor é o agente do processo de destruição
criativa que é o impulso fundamental que aciona e mantém em marcha o motor
capitalista. “ (DEGEN, 2009).
O economista Shumpeter usa a expressão “destruição criativa” para delinear a
obrigação do empreendedor na inovação de processos. Uma nova idéia agride um
parâmetro pré-estabelecido. Elas desafiam conceitos paradigmáticos e tradicionais e
iniciam um ciclo de mudança e nova ordem. Um conceito novo estabelece não
somente a construção de uma nova base, mas também a destruição de um modelo
antigo que foi subjugado e substituído. Assim o processo de destruição criativa permeia
pela complexidade do itinerário que enceta da ordem, percorre o caos e novamente se
estabiliza na ordem.
A palavra empreendedorismo originou da expressão francesa “entrepreneur”,
que significa “o que está entre”, o “intermediário”.
Empreendedorismo é o processo de criar algo diferente e com valor, dedicando
o tempo e o esforço necessários, assumindo os riscos financeiros, psicológicos e
sociais correspondentes e recebendo as conseqüentes recompensas da satisfação
econômica e pessoal. (HISRICH, 2010).
O professor Hisrich discorre sobre empreendedorismo como um processo com
um target1 bem estruturado, ousa um impulso mediante variados riscos, no intuito de
algumas compensações. Esse procedimento concebe algo novo, distinto que pode vir a
substituir metodologias anteriores, mediante a condição de valor agregado. Esse é o
real diferencial de um empreendimento, o valor inerente ao novo ou diferente, é o que o
torna qualificado a estabelecer a ruptura numa paisagem estabelecida e já constituída.
Um indivíduo ou grupo somente se constitui como empreendedor, quando é
capaz de observar essa ambiência e estabelecer uma nova alternativa que responde a
anseios, que nem mesmo essa sociedade sabia que possuía. Essa réplica não se
caracteriza somente por uma nova invenção. O desenho do espaço não pode pura e
simplesmente ser substituído. Ele necessita de um dialogo entre o novo e o já
estabelecido. A inovação não é sinônima de substituição, mas é complemento ou
alternativa includente de valor agregado.
A inovação não é pura e simplesmente uma construção a partir do nada. Uma
invenção pura e simples. Na verdade o empreendedor não é necessariamente um
inventor, mesmo porque inventores criam e tão somente criam engenhos que ora os
tornam famosos e ora ridículos. E ainda a grande maioria desses não estabelece a
sustentabilidade. São como sopros de conceitos que não se desenvolvem, não
dialogam e nem se sustentam. O empreendedor precisa da sustentabilidade para
estabelecer uma conversa com a sociedade e a economia.
Um atalho para estabelecer vantagem competitiva é o empreendedorismo. A
competição acirrada busca alternativas para uma cor, uma forma ou um grito distinto
que possa angariar visibilidade. O processo de descoberta desses mecanismos é
envolvido pelo empreendedorismo. Em geral uma idéia estabelece diferencial quando
ela demonstra maior valor econômico em relação as outras iniciativas do segmento.
O entendimento de uma postura participativa de empresário versus sociedade
pode caracterizar-se diferencial de negócio. Estabelecer diferencial em prima instancia
não é mais que colocar em evidência o valor agregado de seu produto ou serviço.
Quando esse possui um aparelhamento mais evidente e interessante, que transpõe o
campo da venda de um produto, mas contempla a venda de uma idéia, uma resposta a
maquina individualista da competição desleal. Ele caracteriza réplica a uma demanda
de uma ação coletiva em benefício mutuo e cooperado.
A sociedade hoje não demanda somente de serviços ou produtos de tecnologia
de ponta. Ela carrega em suas demandas necessidades através de conceitos
subliminares mais abrangentes que apenas um suprimento momentâneo. A coletividade
prima por uma resposta mais densa e estruturada. O
empreendedorismo hoje dialoga com fatores que antes não estavam no pacote de
atributos da economia, se antes o mecanismo era balizado tão somente em qualidade e
versus preço, hoje a realidade denota novos parâmetros que envolvem a
sustentabilidade da sociedade global.
2.3.1 Empreendedorismo Sustentável
O futuro do país empreendedor é focar seus novos empreendimentos dentro de
um desenvolvimento sustentável, em uma linha de pensamento que visa lucratividade e
benefícios para o todo. Trata-se da responsabilidade social, e também da preocupação
com o meio ambiente em que se vive, promovendo um crescimento da sociedade
interna e externa do negócio. É um ciclo que não possui um inicio e fim, é uma
constante utilização dos recursos que se fazem necessários para a construção do
empreendimento, mas em seguida a reposição destes recursos de maneira a beneficiar
as sociedades interligadas neste desenvolvimento.
O empreendedorismo sustentável faz um paralelo ao que é chamado de
desenvolvimento sustentável, que nada mais é do que atender as necessidades do
presente, sem comprometer o futuro, ou seja, sem comprometer as gerações futuras de
suprirem as suas necessidades.
Muitas empresas da atualidade sofrem este impacto da sustentabilidade em seu
desenvolvimento, e estão se reestruturando, se adaptando a este novo modelo que
além de beneficiar a sociedade e o meio ambiente em que estão inseridas, acabam por
beneficiar a si mesmas. As empresas se vêem no momento de assumir novas atitudes
perante meio ambiente e sociedade, a partir do momento em que novas legislações
surgem. Quando os empreendimentos passam a considerar o grande impacto que têm
na sociedade, podem se preocupar menos, pois já estão se adiantando em práticas que
estabelecem um diálogo com as necessidades do entorno.
Um dos grandes fatores que contribuem com esta mudança, é o consumidor da
atualidade, que possui mais acessos a internet, um conhecimento maior sobre o que
consome e qual a origem do que consomem, desta forma passam a exigir mais de suas
aquisições. Uma empresa, ou qualquer empreendimento que ofereça produtos/ serviços
que representem a sua responsabilidade sócio-ambiental, tende a angariar cada vez
mais público, através de respeito, imagem positiva e também uma lucratividade mais
consistente. Considerando que para adquirir algumas práticas menos impactantes
possíveis ao meio em que estão inseridas, não são necessários grandes investimentos.
Ou seja, o empreendedorismo sustentável é uma nova maneira de encarar o
desenvolvimento e crescimento de grandes empreendimentos, que demonstra a
possibilidade de obter resultados financeiros com equidade social e conservação
ambiental.
2.4 POLÍTICAS PÚBLICAS
Há muito tempo o Estado vem trazendo em voga essa temática. Há algumas
décadas as políticas públicas vêm se tornado área de conhecimento de grande
relevância às ferramentas de atuação de Estado e sua representatividade junto à
sociedade. Muitos foram os motivos para sua presença na pauta dos governos. Dentre
esses, a restrição de gastos por parte dos governos e transparência do uso desses
recursos. Essas regras se denotam importantes em países desenvolvidos, mas tornam-
se fundamentais em países emergentes que tem restrições orçamentárias bastante
consistentes. Mediante essa nova cena, a importância das políticas sócio-econômicas
passou a ganhar preponderância nas ações do Estado e os seus. O cruzamento entre
as iniciativas de governo e o equilíbrio orçamentário se tornou cartilha re
responsabilidade com a sociedade.
Essas políticas adquiriram o papel fundamental de aparelhar iniciativas de
resolução de demandas de sua sociedade direta. Ações de minimização de diferenças
sociais, alavancagem econômica e inclusão social são suas responsabilidades.
A concepção dessas políticas se tornou encargo do Estado, no entanto suas
regras e mecanismos de implementação, estão diretamente ligados a sociedade,
influenciando suas decisões e itinerários.
Paine e Tocqueville,diziam das políticas públicas “a virtude cívica para promover
o “bom” governo.” Esses teóricos acreditavam que as políticas eram simplesmente
mecanismos através dos quais os governantes eram moralmente obrigados a
desenvolver ações de responsabilidade junto a sociedade.
O conceito se desenvolveu e ganhou mais abrangência. Laswel (1936) já
estabelecia um diálogo entre governo, teóricos sociais e os vários grupos de interesse.
Simon (1957) já discorria sobre a importância de um código de posturas ou regras bem
fundamentadas, para que a racionalidade decisória não fosse parcial ou tendenciosa.
Lindblom (1979) acrescentou a importância do contexto, época, parcialidade de
momento e grupos do entorno que poderiam nitidamente influenciar tomadas de
decisão. Eastone (1965) fez contribuições a área de conhecimento ao definir políticas
públicas “através de uma relação entre formulação, resultados e o ambiente.”
Dentre muitas definições, algumas mais densas outras mais sucintas e diretas
todas denotam um dialogo entre o Estado como condutor de tendências que tornam-se
esteio de movimento da sociedade. Peters (1986) segue essa linha definindo: “Política
pública é a soma das atividades dos governos, que agem diretamente ou através de
delegação, e que influenciam a vida dos cidadãos.”
Todos esses conceitos guiam o entendimento das chamadas políticas como
veios de condutividade entre o Estado e a sociedade. Tornam-se elas públicas pelo
imperativo de transparência e responsabilidade de suas iniciativas. Os governos
estabelecem seus planos que tem como objetivos, gestar suas estratégias e seu
planejamento através das políticas que na maioria dos casos não são políticas de
estado, mas são apenas premissas de governo que tem rotas estanques e sem linha de
continuidade.
As políticas públicas devem ser sinônimas de políticas sociais, pois não deixam
de serem ferramentas de assistência e direção da sociedade. As políticas dos governos
repercutem na economia e no andamento do entorno, assim qualquer definição ou
pensamento sobre o tema precisa discorrer sobre as inter-relações entre governo,
grupos de interesse e sociedade.
Segundo Klaus Frey (1997) as políticas públicas podem ter vários segmentos,
mas a grande maioria está inserida nas políticas distributivas. “Beneficiam um grande
número de destinatários em escala relativamente pequena.” As políticas em geral têm
por objetivo traçar um perfil de equilíbrio e igualdade social e econômica a sociedade.
Para países em desenvolvimento essas premissas nem sempre tem resultados
compensados. Como Frey descreve o benefício maciço não é significado de benefício
individual consistente. Políticas públicas têm linhas de conduta irradiante, mas
resultados eficazes não são ligados necessariamente a resultados quantitativos.
Políticas de governo geralmente realizam ações desse contexto devido a tendências,
tomadas de decisão baseadas em fatos parciais.
“Estruturas de decisão em relação a políticas setoriais, contanto que essas se encontrem inseridas em elementos políticos estruturais formais e informais e se refiram a valores, regras e padrões de ação (tanto individuais como referentes à sociedade como um todo) que são norteadores de comportamento" (NABMACHER 1991: 192).
A estruturação das políticas públicas se constrói inserida nos propósitos e planos
de governos de cada governante. Suas idéias, premissas e itinerários estabelecem a
inter-relação com a sociedade através dessas políticas. Elas são responsáveis quando
não pela condução, mas pelo estimulo de um modelo de sociedade por um governo. E
quando agregam força e valor em suas premissas tornam-se política de estado perene
para modelo de sociedade.
Política pública como o campo do conhecimento que busca, ao mesmo tempo, “colocar o governo em ação” e/ou analisar essa ação (variável independente) e, quando necessário, propor mudanças no rumo ou curso dessas ações (variável dependente). (CELINA SOUZA 2006:07)
A perspectiva de governo hoje na grande maioria dos países tem uma autonomia
relativa de poder. O Estado tem um modelo de atuação conquistado e evidente, mas
ponderado às influencias dos vários atores dessa cena (grupos de interesse,
sociedade, lideranças partidárias, coletivos variados). Essa autonomia gera poderes e
limitações, essas forças variam diretamente proporcionais ao estilo de governo,
momento político e a sociedade direta.
Dos tantos conceitos e definições para políticas públicas, Celina Souza extrai
algumas premissas relevantes:
· A política pública permite distinguir entre o que o governo pretende fazer e o
que, de fato, faz.
· A política pública envolve vários atores e níveis de decisão, embora seja
materializada através dos governos, e não necessariamente se restringe a
participantes formais, já que os informais são também importantes.
· A política pública é abrangente e não se limita a leis e regras.
· A política pública é uma ação intencional, com objetivos a serem
alcançados.
· A política pública, embora tenha impactos no curto prazo, é uma política de
longo prazo.
· A política pública envolve processos subseqüentes após sua decisão e
proposição, ou seja, implica também implementação, execução e avaliação.
As políticas públicas se caracterizam atualmente como ferramenta de
relacionamento entre governo e sociedade. O Estado modela seu formato de
gestão através do uso eficaz desses mecanismos. Essas premissas estabelecem
uma moeda de troca entre governo e cidadão, que pode ser executado pelo
Estado, mas é realizado pelo conjunto de forças de todos os grupos envolvidos.
As políticas não se restringem a um código postulado pelo Estado Maior,
mas ao cruzamento de informações de vários coletivos e demandas no intuito de
construir um frame eficaz e qualitativo.
Ainda que políticas sejam instituídas num governo temporário elas devem
realizar ações em curto prazo que possam ter replicas em longo prazo. Uma
visão holística é primaz para realização de políticas diligentes. E para um
processo findo, faz-se necessário a atuação da proposta a implementação da
política como política de um Estado Eficiente.
3 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Neste capitulo, faz-se a contextualização da maneira a qual será realizada a
coleta das informações necessárias para a conclusão dos resultados e respostas ao
problema da dissertação desenvolvida. Descreve-se ainda a delimitação do formato de
apresentação do estudo de caso, que vai dialogar com os dados levantados na amostra
de público pesquisada. Estes cruzamentos serão parâmetros de desenvolvimento de
algumas réplicas a demandas identificadas. Verificando sua natureza, seus aspectos, e
a possibilidade de entendimento sobre causa e efeito e os atores diretamente
envolvidos nesse panorama. Além de apresentar os recursos e instrumentos utilizados
para o aparelhamento de estudo.
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA
O
trabalho foi realizado com o intuito de desenhar o cenário da habitação popular no país
e encontrar as forças de movimento dessa realidade. Através da construção de
conteúdos empíricos de pesquisa e a procura de embasamento teórico, a distância
habitual entre o conhecimento tácito e o estruturado chegou num embate. Este gerou
como resultado um estudo de caso e alusões de bases para políticas de alavancagem
desse segmento.
A
abordagem desse estudo foi realizada por meio de pesquisas quantitativas e
qualitativas no intuito de identificar alguns pólos diretamente ligados ao contexto da
habitação. Os instrumentos utilizados para tanto foram entrevistas e questionários
direcionados a lados distintos de uma área comum.
Segundo Oliveira (2000) o método quantitativo é a quantificação dos resultados
que se obtém, este método é sempre utilizado para as pesquisa de cunho descritivo.
“Na busca por causa e efeito e se faz necessário a descoberta e classificação das
relações existentes entre as variáveis do acontecimento.” Obtêm-se um resultado mais
aprofundado sobre o tema pesquisado.
Para o estudo proposto, além da já mencionada pesquisa quantitativa fez- se
necessário a pesquisa qualitativa, visto que essa “envolve examinar e refletir as
percepções para obter um entendimento de atividades sociais e humanas” (COLLIS;
HUSSEY, 2005, p.26). É uma “metodologia de pesquisa não-estruturada, exploratória,
baseada em pequenas amostras, que proporciona insights e compreensão do contexto
do problema” (MALHOTRA, 2001. p.155).
A importância de realizar o cruzamento desses metodos é abrir espaços que
possibilitem uma visão ampla da cena. Pois com estes métodos se tem uma facilidade
em descrever a complexidade do problema, analisar e compreender processos,
dinâmicas, identificar opiniões, interpretar comportamentos e atitudes dos indivíduos na
situação estudada. “Os pesquisadores tendem a analisar seus dados indutivamente. O
processo e seu significado são focos principais de abordagem.” (MAGALHÃES, 2007,
p.26).
Segundo Yin (2005) o estudo de caso como abordagem de pesquisa constitui
uma metodologia de abrangência completa – compreende o programa de estratégias e
instrumentos de coleta de dados e suas análises. Para este autor o estudo de caso é
“uma investigação empírica que investiga um fenômeno contemporâneo dentro de seu
contexto da vida real, especialmente quando os limites entre o fenômeno e o contexto
não estão claramente definidos” (YIN, 2005, p.32).
O dialogo entre o panorama e um estudo de caso específico inicialmente
recorta um extrato da ambiência em evidencia, mas esse modelo de estudo viabiliza um
entendimento de modos e traços de um horizonte bastante maior. Esse corte do
contexto pode referenciar uma alternativa mais apurada do diálogo entre a cena e as
teorias acadêmicas.
Para realização de um estudo abrangente no tocante aos objetivos desse
trabalho algumas diretrizes foram abordadas:
1- Foram desenhados os conceitos de sustentabilidade, desenvolvimento
sustentável, processos e/ou produtos sustentáveis, empreendedorismo e
políticas públicas para estabelecer embasamento nos referenciais de
pesquisa do trabalho.
2- O cenário nacional, os problemas de déficits habitacionais, políticas
habitacionais vigentes e um histórico das tendências históricas nesse
segmento foram delineados.
3- Uma análise de dados angariados em pesquisa de campo como referência
atual do panorama habitação popular será desenvolvida.
4- A apresentação de um modelo de mensuração que pode mensurar índices
de sustentabilidade isoladamente, caracterizando cada parte como um todo
de menor proporção. A análise dessas partes etapa a etapa possibilitará o
reconhecimento singular das reais propriedades que definem o patamar de
sustentabilidade do processo. Ao levar em consideração a importância, o
tempo e os gastos diretos relacionados à etapa será possível estabelecer
um peso em relação a todo o processo construtivo.
Através da soma desses pesos será razoável instituir um valor ponderado
ao processo construtivo como um todo. Esse resultado poderá então
proporcionar o entendimento do valor quantitativo e qualitativo do processo
analisado sob uma ótica sustentável eficaz e equilibrada. Esse processo
será aparelhado como referencial de escolha e tomada de decisão para a
alimentação de procedimentos de modelos construtivos. De modo que essa
metodologia irá tabular processos e/ou produtos como interessantes ou não,
levando em conta a sustentabilidade.
5- Alusões a mecanismos de diálogo entre as políticas públicas e as demandas
encontradas nos resultados de pesquisa serão propostas.
6- O traçado de algumas bases para políticas de estado que possam evoluir
processos de resolução do déficit habitacional.
3.2 POPULAÇÃO E AMOSTRA DA PESQUISA
O
estudo tem como população, os diretamente envolvidos no segmento da habitação
popular em variados pólos desse cenário:
a) Empreendedores da construção civil;
Público diretamente envolvido no mercado da construção civil que escolhe
e define as bases de empreendimentos habitacionais em desenvolvimento no
país. Destes, a população delineada são os aproximadamente 700
(setecentos) profissionais cadastrados junto ao Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Paraná CREA-Pr atuantes em Sào
José dos Pinhais.
b) Fornecedores da construção Civil;
Público também ligado a construção civil e que fomenta e capacita as
escolhas dos empreendedores no tocante, insumos e materiais. Destes, a
população delineada é de aproximadamente 100 (cem) fornecedores que
revendem insumos e matéria prima básica para construção civil no Paraná e
região sul.
c) Candidatos a proprietários de moradias populares;
A população de baixa renda que anseia por adquirir a chamada casa
própria. Destes os aproximadamente 17000 (dezessete mil) candidatos a
proprietários de habitações populares junto a secretaria municipal de
habitação de São José dos Pinhais.
d) Avaliadores da Caixa Econômica Federal (CEF);
Engenheiros da CEF que tem por responsabilidade avaliar as habitações
populares e semi-populares para valores de aquisição. Destes, os
aproximadamente 125 (cento e vinte e cinco) avaliadores da caixa
econômica responsáveis por Curitiba e toda a região metropolitana.
A amostra foi determinada através da localização de pontos de interesse ou
freqüência dos entrevistados:
a) Empreendedores da construção civil;
A amostra foi apurada a partir de 242 (duzentos e quarenta e dois) questionários
entregues a profissionais (engenheiros, arquitetos e técnicos do segmento) da
associação dos engenheiros e arquitetos de São José dos Pinhais (AEA-SJP) no
primeiro semestre de 2010.
b) Fornecedores da construção Civil;
A amostra foi definida a partir de 23 (vinte e três) fornecedores orçados,
analisados e utilizados pelo estudo de caso construído no ano de 2010.
c) Candidatos a proprietários de moradias populares;
A amostra foi realizada a partir de 377 (trezentos e setenta e sete)
candidatos a proprietários entrevistados na Secretaria de Habitação de São
José dos Pinhais no primeiro semestre de 2010.
d) Avaliadores da Caixa Econômica Federal (CEF);
A amostra foi decidida a partir de 10 (dez) avaliadores da CEF, agência de
São José dos Pinhais no segundo semestre de 2010.
3.3 INSTRUMENTOS DE COLETA DE DADOS
Segundo Oliveira (2001, p.181) Os instrumentos de pesquisa são os materiais e
técnicas que serão utilizados para efetivação da coleta de dados para a pesquisa. Para
realização desse estudo foram realizados questionários e entrevistas.
Os questionários são apoios do pesquisador para coleta de dados. “É um
conjunto predeterminado de perguntas criadas para coletar dados dos respondentes. É
um instrumento cientificamente desenvolvido para medir características importantes de
indivíduos, empresas, eventos e outros fenômenos”. (HAIR JR et al, 2005, p.159). Os
questionários utilizados contêm perguntas objetivas e discursivas. No intuito de
desenvolver um embasamento mais completo do horizonte estudado, realizou-se uma
pesquisa mista de reconhecimento dos envolvidos no segmento habitação popular.
As entrevistas são questionamentos e preenchimentos de formulários pelo
próprio pesquisador com a presença física do individuo que responde oralmente. (Gil,
2009).
As entrevistas são especialmente úteis na coleta de dados quando não se lida
com questões complexas e/ou delicadas e quando se utilizam de perguntas abertas
para coleta de dados. Elas também possibilitam ao pesquisador obter feedback e fazer
uso de auxilio visual se estiver na presença do entrevistado (HAIR JR et al, 2005).
Para transparência do estudo e o máximo aproveitamento dos dados coletados,
as entrevistas foram transcritas a mão pelo entrevistador e os questionários
preenchidos pelos respectivos públicos. Esse processo de coleta de material deu
embasamento para uma análise crível e coesa. Mediante essa ferramenta
fundamentou-se um modelo de referencia para o desenvolvimento do estudo.
3.4 ANÁLISE DOS DADOS
O método de análise dos dados coletados nas pesquisas foi estruturado em
etapas diversas. Inicialmente todos os dados foram copiados das versões transcritas
para meio eletrônico individualmente. Todos os questionários e entrevistas foram
mensurados, tabulados e separados de acordo com seus pares e anexados ao
trabalho.
Depois da organização desse material, que a análise de mérito foi realmente
alcançada. As informações obtidas através dos resultados dos questionários e o
levantamento teórico fundamentado na dissertação realizaram o direcionando do
estudo de caso e as novas bases de políticas sugeridas nesse esboço.
O diálogo entre as referências teóricas e o material de pesquisa desenvolveu um
panorama completo da problemática da habitação no país e capacitou a dissertação a
desenvolver estudos que assistissem na apresentação de respostas. E ainda habilitou o
estudo a estabelecer algumas bases de análise e insinuação para políticas públicas na
habitação.
4 DIAGNÓSTICO DAS POLITICAS HABITACIONAIS
O reconhecimento do cenário brasileiro nos últimos anos amplia o campo de
visão da realidade contemporânea. Através do desenho e diagnóstico do panorama da
realidade habitacional brasileira é possível identificar um retrato mais prático da
ambiência da sociedade e as várias problemáticas que dialogam com ela.
4.1 CAMADAS POPULACIONAIS
A economia nacional tem crescido de maneira progressiva. O Brasil se torna
ícone internacional e figura consistente no grupo dos BRICs². Na ultima década o país
tem conquistado respeitabilidade em âmbito global. Hoje atinge a décima colocação no
tocante, o PIB (produto interno bruto) e isso o posiciona em destaque no cenário global.
Essa realidade, no entanto não o torna um país de números sociais interessantes. A
realidade brasileira tem discrepâncias consideráveis. Parece que o diagrama de Pareto
foi moldado para realidade brasileira. Afirma que para muitos fenômenos, 80% das
conseqüências advêm de 20% das causas. O cotidiano nacional estabelece um dilema
entre a visibilidade global e distancias sociais internas brutais. Enquanto uma minoria
se situa numa camada abastada, a maioria populacional sofre numa casta com
dificuldades financeiras para atividades triviais.
O IBGE (instituto brasileiro de geografia e estatística) estabelece uma pesquisa
periódica que mostra a realidade do orçamento familiar no Brasil, o chamado
POF(pesquisa de orçamento familiar). Divulgado em junho de 2010, o POF 2008-2009
demonstra o perfil das famílias brasileiras e sua capacidade financeira. A família
brasileira gasta em média, R$2626,31 por mês. O estudo evidencia uma sensível
diferença entre regiões do país. As desigualdades regionais permanecem: o menor
rendimento (Nordeste, R$1764,62) é quase a metade do mais alto (sudeste,
R$3348,44). O Brasil ainda é cenário de um dos maiores hiatos sociais da cena
mundial, a despesa média per capta dos 10% das famílias com maiores rendimentos
(R$2844,56) era 9,6 vezes a dos 40% com menores rendimentos (R$296,35). A
pesquisa atesta uma realidade ainda periclitante para uma grande massa populacional.
Quase 70% dos brasileiros com menores rendimentos têm despesas maiores do que
sua capacidade de solvência. O quadro a seguir demonstra a pesquisa a realidade dos
orçamentos familiares dos últimos anos:
QUADRO 03 – PESQUISA DE ORÇAMENTOS FAMILIARES DE 2008 A 2009
FON
TE: IBGE, POF 2008-2009, 2010.
As famílias brasileiras gastam seus rendimentos na ordem de 92,3% em
despesas correntes. A grande maioria desses valores são despesas de consumo
(alimentação, moradia, transportes, educação entre outros) e somam pouco mais de
80% dos gastos. O restante das despesas correntes permeia por impostos,
contribuições, pensões etc.
Mais de doze milhões de famílias tem um rendimento até R$830,00 numa
proporção que em média passa de três pessoas. Essa realidade trás consigo um
contexto de grandes dificuldades para uma grande massa das famílias brasileiras. As
condições de sobrevivência de um extrato da população ainda não entraram em um
nível de adequação razoável para a aquisição de bens, serviços ou mesmo o
suprimento de necessidades básicas e morais. O cenário nacional, ainda que
demonstre melhora , continua com uma massa densa de famílias em uma categoria de
difícil situação financeira. Um número na ordem de mais de vinte e dois milhões de
famílias está num patamar de zero a três salários mínimos o que restringe suas
oportunidades a poucas alternativas de aquisição e ascensão social.
O POF descreve uma percentagem de 5,8% do orçamento familiar direcionado
para aquisição de patrimônio. O restante está direcionado para despesas de consumo e
afins. Dentre essas despesas algumas delas podem ser redirecionadas para essa
modalidade. Um exemplo seria o aluguel que mediante financiamento de casa própria
pode ser substituído. Outras despesas que podem ser redistribuídas somente podem
ser realizadas se não mais estiverem nas necessidades de dispêndio de recursos para
tanto. Assim, é possível redirecionamento de verba mediante isenção de algumas
tarifas de necessidades primárias do orçamento familiar. A Distribuição real de
despesas na família brasileira pode ser demonstrada no quadro abaixo:
QUADRO 4 – DISTRIBUIÇÃO DE DESPESAS FAMILIARES EM GERAL
FONTE: IBGE, POF 2008-2009, 2010.
Tendo em vista esses parâmetros de aquisição de patrimônio e aluguel no POF,
as famílias de zero a três salários mínimos podem dispor de aproximadamente 18,6%
do orçamento para aquisições, o que remete há um valor de no máximo R$284,58.
Esse número é um valor a quem, da possibilidade de aquisição na maioria absoluta das
opções de financiamento.
A realidade das famílias brasileiras ainda passa por um cenário adverso e que
busca alternativas de solvência e melhores condições sociais. Essa família tem sofrido
mudanças consistentes no seu modelo e tamanho. Os padrões de organização da
sociedade tem se transformado nas ultimas décadas. A família tem sofrido aspectos de
fragmentação e mudança. O aumento do número de divórcios e recasamentos, o
aumento do número de pessoas que moraram sozinhas, além da queda nas taxas de
natalidade tem demonstrado novas concepções domiciliares. O IBGE comenta uma
redução do número de indivíduos por domicílio de 3,8 pessoas (1998) para 3,3 (2009)
pessoas o que fomenta um novo modelo de necessidades para população nacional.
A pesquisa Nacional por Amostras de Domicílios (PNAD) referencia alguns
números que remetem um cenário real e atualizado de qual a situação familiar e
domiciliar do brasileiro. Hoje o número de domicílios urbanos no país se aproxima de
cinqüenta milhões e constitui uma crescente muito agressiva. Ainda que esse número
seja considerável é importante se buscar outros números inseridos direta e
indiretamente ligados a esses domicílios. Segundo o IBGE em sua pesquisa de
orçamento familiar (POF) 2009/2010 apenas 61% desses possuem acesso a
saneamento básico. E esse número tem variações brutais se comparado região a
região, diferenças na ordem de mais de 26 pontos percentuais. O mesmo acontece com
esgotamento sanitário que em âmbito nacional onde cerca de 31,4% dos domicílios
urbanos não possuem esgotamento sanitário. As diferenças são mais evidentes nesse
serviço região a região. Enquanto o sudeste tem aproximadamente 90,2% dos
domicílios com esgoto sanitário, o norte somente conta com 18,4% dele. Dentre esses
domicílios que não possuem esgotamento sanitário 27,2% se utilizam de fossa e 4,3%
de outras alternativas (vala, rio, mar e outras).
Esses números qualificam o Brasil a uma cena de crescimento desordenado e
irresponsável. Diferenças sociais evidentes alimentam o crescimento nacional. Um país
de realidades distintas e problemas consistentes na habitação popular. As lacunas no
saneamento e esgotamento sanitário geram problemas sócio-ambientais que
desenvolvem um ciclo maléfico a sociedade e ao entorno. A grande maioria dos
brasileiros esta nas fatias populacionais mais baixas e isso remete a um adensamento
dessas situações de perigo ao meio e a grande sociedade nacional.
Outro índice que se mostra preocupante, é o aumento da quantidade de lixo
que a população tem produzido no país. Ainda que a coleta de lixo no Brasil aconteça
em índices bastantes razoáveis, a coleta de lixo não se mostra garantia de melhora na
qualidade de vida. O destino do lixo, como ele é destinado e qual o itinerário dele são
detalhes que na grande maioria do país não são oportunamente discutidos ou bem
realizados.
O país narra uma sociedade de diferenças consideráveis e de situações ainda
complexas e adversas. Cenários de antíteses e paradoxos sociais que deviam estar
somente em países subdesenvolvidos. Um país em desenvolvimento que galga
degraus para seu crescimento financeiro, mas ainda conversa com uma progressão
desordenada. Essa é a cena do Brasil num itinerário entre reparos e avanços de uma
massa populacional que almeja uma melhor qualidade de existência.
4.2 ACESSO A MORADIA / POLITICA NACIONAL DE HABITAÇÃO
A Política Nacional de Habitação (PNH) tem como meta garantir à população, especialmente a de baixa renda, o acesso à moradia digna e considera fundamental para atingir seus objetivos a integração entre a política habitacional e a política de desenvolvimento urbano – (Ministério das Cidades, 2010)
A PNH vem se consolidando há décadas de maneiras distintas. Segundo Nabil
(2007) no ano de 1946 se iniciou o primeiro ensejo de política nesse contexto através
da fundação do programa Casa Popular. Naquela ocasião se identificou a necessidade
de estabelecer um código de regras para fomentar e distribuir recursos com esses
objetivos. O projeto não passou de um esboço de política pela falta de recursos diretos
e qualquer parâmetro de financiamento direcionado para tal. Tendo isso em vista
somente alguns estados da federação foram contemplados com algumas unidades
desse programa.
Depois de muitos anos sem um novo programa consistente, em 1964 o modelo
de política habitacional foi fomentado e financiado pelo Banco Nacional de Habitação,
que desenvolveu um sistema que estabeleceu diretrizes que marcaram o
desenvolvimento da habitação em toda a sua concepção. Essas características de
modelo podem ser vistas a partir de elementos base como: O desenvolvimento de um
sistema de financiamento trouxe a tona a possibilidade de captação de recursos
variados, o chamado Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) e o Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPS). Criada ainda um sistema organizacional
que de maneira piramidal estabelecia as regras e parâmetros a serem seguidos pelos
órgãos executivos. Uma agenda de distribuição de recursos e por ultimo o
desenvolvimento de um grupo de agências em todos os estados do país com o intuito
de operacionalizar as políticas, ainda que sempre bastante dependentes do cume da
pirâmide, o governo central.
Segundo Medeiros (2004) o BNH teve vários problemas que no decorrer do seu
itinerário de atuação foram levemente retificados. A grande crítica ao modelo do BNH é
que em sua grande maioria não fez o que se propôs. Naturalmente foi criado para
atingir como target principal a população de baixa renda, no entanto não conseguia
alcançar essa fatia populacional. O modelo ainda tinha um bojo muito engessado com
uma política verticalizada o que não capacitava as regiões a se desenvolverem e
buscarem alternativas regionais de atuação. Essa metodologia tolhia e desqualificava
muitos estados que mediavam um processo moroso e pouco produtivo de angariação
de recursos e desenvolvimento de suas ações operacionais. Segundo Botega (1991) o
BNH adotava políticas equivocadas de inserção de habitações. Escolhia lugares
inóspitos e sem a menor infraestrutura, o que acarretava em alguns problemas. Um, os
conjuntos desenvolvidos eram distantes de equipamentos públicos e a preocupação era
somente direcionada as moradias, gerando uma incapacidade de envolvimento com
aquele ambiente sociofugo. Outro problema estrutural era o entendimento dos gestores
nas suas políticas de intervenção in loco. A escolha de áreas baratas e distantes
carregava a necessidade de ingerência no local muitas vezes em ordens estruturais;
movimentações de terras, geração de esgoto e saneamento básico, além de
iluminação, energia e outras. Assim investimentos que sob um foco eram pouco
custosos, na verdade sob uma ótica mais abrangente eram bastante onerosos.
O BNH também sofreu problemas através de seu sistema financeiro que foi
diretamente atingido pela crise inflacionária culminando na sua estagnação e quebra. A
crise do sistema financeiro e a quebra do BNH terminaram numa Ruptura de um
sistema que, ainda que com problemas estruturais angariava recursos e fomentava
iniciativas no segmento.
Ainda segundo Medeiros (2004) em 1986 se extinguiu o BNH e suas atribuições
são tomadas pela Caixa Econômica Federal sob a coordenação do Ministério do
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, que depois de algumas mudanças de
postura e nomenclatura passa a ser vinculado ao Ministério da Fazenda. A SEHAC,
assim chamada Secretaria Especial de Habitação e Ação Social possuía uma ação
horizontalizada o que capacitava os estados e municípios a uma ação mais autônoma e
eficiente. A resposta foi interessante a ponto de o FGTS não suprir as necessidades de
recursos que a demanda desse segmento exigia. Fato esse que acarretou na real
necessidade de busca nas disponibilidades do fundo da União que na época não tinha
e menor possibilidade de suprir essas demandas. Mediante a falta de lastro do governo
federal, os estados e municípios buscavam alternativas de fomento financeiro e
desenvolvimento de suas ações, com o intuito de buscar resoluções individuais para
suas regiões. Essas alternativas caminhavam pela busca de recursos e terminavam em
alternativas de investimento final como urbanização de favelas e loteamentos
periféricos.
No ano de 1994 se iniciou uma política que visava o desenvolvimento
habitacional e a finalização de obras iniciadas em anos anteriores que passavam por
momentos de parada ou lentidão de processos. A proposta foi bastante esmaecida
pelos investimentos no novo plano Real, que era prioridade para o país, no
entendimento do governo em questão.
Segundo Nunes (2010) no ano seguinte é estabelecida uma reforma do modelo
de políticas habitacionais, cai o Ministério de Bem Estar Social e vem a Secretaria de
Política Urbana (SEPURB), seria ela a grande responsável Política Nacional de
Habitação. Essa mudança tinha uma moldura talhada como reformadora, mas se
estabeleceu como um retrocesso no segmento. Iniciou-se um processo de redução de
recursos nesse segmento e desestruturação progressiva de itinerários e redes. Nesse
cenário foram criadas outras linhas de financiamento, valorizando projetos locais e
retirados da perspectiva desses estados e municípios o uso de verbas da União a fundo
perdido e o uso do FGTS. Isso restringiu as possibilidades de financiamento a
regularizações e afins. Como alternativa substitutiva, novas unidades habitacionais
foram viabilizadas mediante iniciativa privada, através de modelos como o Programa de
Arrendamento Residencial (PAR). Políticas municipalistas quem vieram por iniciar-se na
década de oitenta, por vários motivos se fortaleceram sob o real entendimento que a
única alternativa para o desenvolvimento habitacional era capitanear o processo
localmente. Infelizmente o desenvolvimento e esse processo exponencial de iniciativas
regionalizadas não foi postulado pelo governo federal, mas foi alavancado pela
ausência deste. Isso gerou problemas pontuais de variadas ordens em várias regiões.
Essa desarticulação trouxe a extinção de várias Companhias de Habitação (COHAB).
Em 2003 uma mudança de cenário acontece, através do novo governo. Um
novo ministério;e criado, o chamado Ministério das Cidades, que passa a ser o grande
responsável pela política de desenvolvimento urbano, e como um de seus pilares a
política de habitação. No entanto sob uma perspectiva bastante distinta. A política
habitacional agora se insere na dentro do pacote de Desenvolvimento Urbano. A
Habitação não se limita somente a casa, mas integra sua infra-estrutura, saneamento,
mobilidade, equipamentos e serviços da urbe, assim ela conversa e faz parte do
entorno.
O Ministério das Cidades desenvolveu um sistema de gestão participativa de
ações e iniciativas contextualizadas e com um poder de adaptabilidade mais
consistente em relação a outros programas. Foram propostas conferencias estaduais e
municipais, mecanismos de debate e enriquecimento através da conversa entre
experiências de variados locais. Essas redes de interação estabeleceram um sistema
que fomenta o dialogo entre as iniciativas regionais e a cúpula do ministério. A nova
Política Nacional de Habitação (PNH) tem diretrizes e mecanismos de atuação
reconhecidamente regionalizados, o poder de atuação e de sugestão de um extrato
populacional tem a capacidade de alterar, ainda que suavemente o modelo proposto
pela diretriz central (NUNES, 2010). E dentre as premissas de atuação da PNH é
interessante observar um entendimento da habitação como uma parte de um todo
bastante maior. “A meta principal da política é promover as condições de acesso à
moradia digna, urbanizada e integrada à cidade.”
O
PNH possui as seguintes diretrizes principais:
a) Integração urbana de assentamentos precários: Um grande embate acontece
no segmento Habitação. Enquanto um grande mercado oferece unidades
habitacionais com qualidade e localização adequadas sob vários aspectos
(ambiental, social, cultural), a o restrito poder de aquisição da grande maioria
fica a margem dessas oportunidades. Sempre existiu uma ausência de
políticas públicas organizadas que estabeleçam acesso a essas
oportunidades de terra urbanizada. Isso tem trazido nas ultimas décadas um
contingente considerável da população brasileira a morar em assentamentos
precários em habitações com altos índices de inadequação. Isso tem
comprometido a qualidade de vida e a sociedade tem potencializado a
atividade de morar a um mecanismo de degradação e social e ambiental as
cidades. As ocupações irregulares têm desenvolvido uma cena periclitante
nas cidades brasileiras. O numero de favelas tem majorado
exponencialmente gerando uma perspectiva marginalizada da real concepção
de cidade. Um cenário deficiente que cresce aleatoriamente, sem parâmetros
de desenvolvimento e acesso a equipamentos públicos. A moradia popular
caminha por assentamentos irregulares e precisa ascender as necessidades
básicas da população. A Integração urbana tem a responsabilidade de
readequar essas moradias ao entorno as aproximando dos equipamentos
sociais necessários para sua real acepção.
b) A urbanização, regularização fundiária e inserção de assentamentos
precários: o desenvolvimento sustentável contempla a apreciação de novas
políticas e iniciativas, mediante a observação de um panorama já existe
através de proposta de melhoria contextualizada. Os assentamentos
irregulares fazem parte da cidade, ainda que num modelo marginal às
premissas da urbe. O aparelhamento desses modelos é uma realidade na
cena de desenvolvimento. As políticas habitacionais ausentes das ultimas
décadas e a falta de capital direcionado a esse segmento alavancou as
ocupações irregulares. As novas políticas carregam a responsabilidade de
adequar novas unidades numa mesma paisagem de assentamentos
irregulares. A regularização fundiária também é diretriz de trabalho da
realidade contemporânea. Estabelecer alternativas de convívio entre novas
propostas e adequação de iniciativas heterodoxas é necessidade da
ambiência nacional.
c) A provisão de habitação: de acordo com o ministério das cidades o déficit
habitacional se aproxima de 5,8 milhões de lares e 90,9% desse número esta
inserido em famílias de renda até três salários mínimos. A provisão de
habitações para reduzir essa estatística é imperativa. Está incutido no PNH
um conjunto de medidas para provisão dessas fatias populacionais. Num
trabalho entre os três níveis de governo o atendimento da demanda
habitacional tem que estabelecer um diálogo entre mercado e necessidade
populacional. A conversa entre esses atores pode desenvolver políticas
públicas assertivas que não se inserem a margem da realidade social das
castas populacionais mais carentes.
O PNH classifica hoje as famílias em quatro grupos, estabelecidos de acordo
com sua capacidade de pagamento:
Grupo I – Famílias em situação de miséria absoluta, incapaz de arcar com quaisquer ônus decorrente de financiamentos onerosos - compondo beneficiários de programas de transferência de renda – residentes em áreas degradadas, resultantes de processos de ocupação espontâneos, vulneráveis porque estão sujeitos à desocupação, ou moradoras em imóveis cedidos, se tratando, portanto, de famílias que deverão ser incluídas em programas integralmente subsidiados. Grupo II – Famílias que mantêm um dispêndio regular com o item moradia, ainda que insuficiente para lhes assegurar acesso a uma solução adequada e que, em face da baixíssima capacidade aquisitiva que as caracteriza, somente conseguirão obter uma moradia digna produzida de forma convencional se o atendimento da política pública puder lhes proporcionar subsídio financeiro, permitindo que apenas uma parcela do custo de aquisição venha a onerar os seus limitados orçamentos de subsistência, ou, ainda, que estes segmentos possam contar com soluções alternativas de produção da moradia (como a autoconstrução, auto empreendimento e autogestão) que lhes permitam adicionar em trabalho e gestão os montantes que não conseguem aportar monetariamente. Grupo III – Famílias cujas capacidades aquisitivas e carências habitacionais possam ser plenamente equacionadas por meio de programas e projetos financiados com recursos onerosos de baixo custo, providos por meio dos mecanismos tradicionais de atendimento, tanto em empreendimentos desenvolvidos por agentes promotores do Sistema de Habitação de Interesse Social, quanto por intermédio de iniciativas associativas e/ou individuais dos próprios beneficiários.
Grupo IV – Famílias com capacidade aquisitiva e padrões de dispêndio orçamentário compatíveis com aqueles exigidos pelo mercado. A tendência é ampliar a oferta de moradia uma vez que se reduzam a níveis mais adequados os riscos jurídicos, fiduciários e patrimoniais envolvidos nas operações de financiamento imobiliário, notadamente no tocante às condições de execução efetiva das garantias, ao mesmo tempo em que se constituam os mecanismos de proteção que permitam aos beneficiários se prevenirem adequadamente das situações de descontinuidade temporária, porém por vezes mais duradouras, de obtenção da renda. – (NABIL GEORGES BONDUKI, 2004)
4.3 POLÍTICAS PÚBLICAS E O ESTADO
Os governos sempre estabeleceram diretrizes para a redução de déficit
habitacional, hoje não seria diferente. No atual governo ( a partir de 2009) essa
premissa de atuação foi bastante consistente. Mecanismos de financiamento ou
fomento financeiro foram criados para variadas fatias populacionais, no entanto dois
estabeleceram foco na camada populacional que protagoniza esse déficit, o Programa
de Arrendamento Residencial (PAR) e o Minha Casa Minha Vida (MCMV).
4.3.1 Programa de Arrendamento Residencial – PAR
O PAR tem como grande objetivo proporcionar moradia a população de baixa
renda, mediante o modelo de arrendamento residencial, com opção de compra. “O PAR
é uma operação de aquisição de empreendimentos novos, a serem construídos, em
construção ou a recuperar/reformar.” (Ministério das Cidades, 2010)
Constituem premissas do programa o incentivo a oferta de unidades
habitacionais e a melhoria da condição de estoque de imóveis existentes, a elevação de
melhorias na qualidade de vida dos mutuários, a intervenção em áreas de projeto de
planos diretores e a criação de empregos diretos e indiretos, além do reaproveitamento
de edifícios públicos desocupados em áreas de interesse social.
O PAR se destina a famílias com renda mensal até R$2200,00, salvo casos
específicos. E a Secretaria de Habitação do município se encarrega de fazer a seleção
para o candidato a arrendatário. As modalidades de aquisição de imóvel são as
seguintes:
QUADRO 05 – MODALIDADES DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
FONTE: Ministério das Cidades, PAR 2010.
Os valores praticados pelo plano para aquisição de unidades habitacionais e
afins são:
QUADRO 06 – VALORES PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELO PAR
FONTE: Ministério das Cidades, PAR, 2010
4.3.2 Minha Casa, Minha Vida – MCMV
O MCMV tem o grande objetivo de reduzir o déficit habitacional através de dois
públicos; as famílias de zero a três salários mínimos e as famílias com renda entre três
e dez salários mínimos. No primeiro, a aquisição de imóveis é realizada na planta, pelo
fundo do programa habitacional, já no segundo o financiamento tem uma metodologia
variável para empresas do mercado imobiliário que produzem habitações populares que
visam o público de três a dez salários mínimos.
Na modalidade de zero a três salários o programa funciona da seguinte
maneira:
FIGURA 04 – CONDIÇÕES DE AQUISIÇÃO NO PROGRAMA MCMV.
FONTE: Ministério das Cidades, MCMV, 2010
4.4 MERCADO E PROGRAMAS HABITACIONAIS
Os dois grandes programas de financiamento a casa própria estabelecem uma
concorrência desleal. Depois da criação do MCMV em abril de 2008 o PAR não
aprovou um número consistente de projetos para habitação popular. Muitas
construtoras que se utilizavam do Programa de Arrendamento Residencial, não mais o
utilizam ou reduziram suas ações junto ao programa consideravelmente.
Há mais de dez anos o PAR foi desenvolvido pelo governo federal com o intuito
de combater o grande déficit habitacional. Nesse período liberou mais de R$7 bilhões
para mais de 270 mil moradias. Ate o inicio de 2008 era o grande programa habitacional
do governo, mas com o advento do Minha Casa Minha Vida suas condições se
tornaram pouco favoráveis numa perspectiva comparativa. Um exemplo claro está no
primeiro semestre de atuação do MCMV, enquanto o PAR aprovou seis
empreendimentos o novo programa aprovou quarenta e seis empreendimentos
somente no primeiro mês.
O programa de arrendamento residencial, não contempla os benefícios que o
novo programa assiste, mas o PAR agrega algumas atribuições que são relevantes
para o cenário urbano atual. Através da recuperação de áreas centrais depredadas ou
banalizadas ele pode estabelecer sua valia, já que o MCMV não tem como target essa
iniciativa. Para tanto o PAR prima por alterações em sua metodologia e principalmente
nas condições financeiras de atuação. Alguns números do PAR desde sua criação
estão no quadro abaixo:
QUADRO 07 – NÚMEROS DO PAR DESDE 1999
Fonte: BNDS/SIAPF, 2010
O MCMV apresentou alguns diferenciais que se tornaram balizadores para
angariar preferência junto ao público. Os subsídios do novo programa se mostraram
maiores para fatias populacionais mais baixas. Uma redução de impostos considerável
em relação ao PAR, gratuidade em taxas registrais. Além de um acréscimo no valor
Maximo a ser liberado para faixa de zero a três. Enquanto o PAR liberava até
R$48000,00 o novo programa libera até R$52000,00. Ainda que os subsídios e o
modelo de instrumentação dos planos são similares, esses diferenciais alavancaram
exponencialmente o Minha Casa Minha Vida. Os dois modelos têm sua composição de
preços realizada através do SINAPI5(Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices
da Construção Civil). Isso acarreta num teto bastante justo para a população de zero a
três, mesmo porque nem sempre o teto é o valor desembolsado pela agencia de
fomento financeiro (Caixa Econômica Federal). A alternativa tem sido atender a faixa
de três a seis salários mínimos, que infelizmente não é a grande protagonista do déficit
brasileiro. Algumas referências básicas sobre o MCMV são apresentadas a seguir
FIGURA 05 – REFERÊNCIAS BÁSICAS DO MCMV
PACOTE DE HABITAÇÃO
Programa "Minha casa, minha vida" QUEM PODE PARTICIPAR - Famílias que ganham até 10 salários mínimos, o que equivale a R$ 4.650, com valor calculado no salário antigo de R$ 465.
FAIXAS DE FINANCIAMENTO - De 0 a 3 salários mínimos (até R$1.395) - Mais de 3 a 6 salários mínimos (de R$1.395 a R$2.790) - Mais de 6 a 10 salários mínimos (de R$2.790 a R$4.650) PREÇO DO IMÓVEL POR REGIÃO
- Regiões metropolitana de São Paulo, Rio Janeiro ou Distrito Federal Valor máximo de R$160 mil - Cidades com mais de 500 mil habitantes, capitais de outros estados e cidades que fazem limites com elas
Valor máximo de R$130 mil -Demais cidades
Valor máximo de R$100 mil
FONTE: Caixa Econômica Federal, 2011.
A estagnação PAR refletiu-se inversamente proporcional ao crescimento do
MCMV, no ano de 2009 o plano somente viabilizou cinco empreendimentos que
construiu somente 1358 habitações.
Segundo balanço divulgado ao fim de janeiro, a Caixa Econômica Federal (CEF)
financiou 71% de todo o crédito imobiliário do mercado, no ano de 2009. A CEF findou
o ano passado com o maior investimento do segmento ate então realizado.
A quantidade de empréstimos fechou em R$ 47,05 bilhões, e deste R$ 14,1
bilhões reservados ao MCMV. Foram favorecidas 896.762 famílias, destas 275.528
dentro do Programa. Esses números remetem a uma realidade de investimento
crescente e consistente no segmento habitacional.
A CEF ainda estabelece uma previsão de liberação de crédito para habitação
no ano de 2011 para mais de um milhão de moradias pelo Programa Minha Casa Minha
Vida.
5 ANÁLISE DE DADOS OBTIDOS EM PESQUISA DE CAMPO
Foi realizada uma pesquisa de campo com variados agentes de influência do
cenário estudado nesse trabalho. Os componentes envolvidos nesse panorama
responderam a perguntas diretas ou indiretamente ligadas ao desenvolvimento de uma
análise do horizonte que abrange a mercado da construção de habitações populares e
mecanismos de financiamento dessas moradias. Os dados coletados nessas pesquisas
e as informações analisadas desses números constituíram um referencial de conduta
para várias medidas e alternativas adotadas e sugeridas por esse trabalho. A análise
desses dados balizou a base de observação para os objetivos desse estudo.
5.1 AN
ÁLISE - QUESTIONÁRIO PROPRIETÁRIO
5.1.1 Tipo de Habitação de Interesse
QUADRO 08 – TIPOS DE HABITAÇÃO DE INTERESSE
1. Tipo de Habitação de Interesse Qtda %
Apartamento 30 8%
Casa Individual 347 92%
377 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 01 – HABITAÇÃO DE INTERESSE
FONTE: Autor, 2011.
As famílias pesquisadas nesse estudo foram encontradas na secretaria
municipal de habitação do município de São José dos Pinhais e tinham por objetivo a
entrada na fila de aquisição da casa própria pela COHAB. A maioria absoluta dessas
famílias estavam inseridas na renda entre 0 a 3 salários mínimos. Essa tipologia de
público não reconhece o apartamento como uma resposta ao “sonho da casa própria”.
O referencial de moradia para famílias de baixa renda são casas térreas, qualquer outro
tipo de edificação fere a sustentabilidade cultural enraizada em seus conceitos e
premissas. A habitação adequada a apartamentos remete a eles como alusão a prisão
ou gaiola e os submete a um conceito sofrível e equivocado de moradia.
5.1.2 Quantas pessoas vão morar na sua casa (incluindo você)? QUADRO 09 – QUANTAS PESSOAS VÃO MORAR NA SUA CASA (INCLUINDO VOCÊ)?
2.Quantas pessoas vão morar na sua casa (incluindo você)? Qtde %
1 9 2%
2 90 24%
3 83 22%
4 146 39%
5 49 13%
377 100%
FONTE: Autor, 2011. GRÁFICO 02 – PESSOAS QUE VÃO RESIDIR NA CASA
8%
92%
Apartamento Casa Individual
FONTE: Autor, 2011.
Essa pergunta estabeleceu uma anomalia em relação à Pesquisa de orçamento
familiar de 2009 (POF 2009). Enquanto a nova média familiar teve uma redução de 3,8
membros por família para 3,3. A pesquisa atestou uma média de 4 a 5 membros por
família que difere consideravelmente da ultima POF realizada.
A grande diferença se dá pela distinção de público entrevistada pela pesquisa
deste estudo. Enquanto a pesquisa de orçamento familiar foi realizada em uma gama
bastante variada de fatias populacionais, a observação feita por este estudo evidenciou
famílias de classes mais baixas. Essas têm um modelo diverso do modelo geral e ainda
possuem um número de indivíduos por família, bem mais acentuado. Esses números
demonstram infelizmente que o projeto arquitetônico desenvolvido pelo governo no
Programa Minha Casa Minha Vida para famílias entre 0 a 3 salários mínimos é bastante
limitado. Ele estabelece uma ocupação desconfortável para essa realidade familiar.
5.1.3 A aquisição de Sua Casa Será Realizada Mediante Financiamento?
QUADRO 10 – AQUISIÇÃO DA CASA SERÁ MEDIANTE FINANCIAMENTO?
3.A aquisição de sua casa será realizada mediante financiamento? Qtde %
Sim 377 100% FONTE: Autor, 2011.
7%13%
20%
27%
33%
1 2 3 4 5
As famílias de baixa renda não têm a menor possibilidade de adquirir sua casa
própria mediante pagamento à vista. Inclusive muitas delas nem através de
financiamento detém essa possibilidade. O programa MCMV estabelece subsídios para
aquisição dessas moradias, somente mediante esses parâmetros muitas famílias
esperam realizar o sonho da aquisição se sua habitação. Os subsídios e as regras de
empréstimo capacitam as famílias a adquirirem suas moradias.
5.1.3.1 Caso a resposta seja afirmativa, qual financiamento?
QUADRO 11 – QUAL FINANCIAMENTO?
3.1 Caso a resposta seja afirmativa, qual financiamento? Qtde %
Minha casa Minha Vida 343 91%
Outros 34 9%
377 100% FONTE: Autor, 2011. GRÁFICO 03 – TIPO DE FINANCIAMENTO
FONTE: Autor, 2011.
A maioria absoluta das famílias pesquisadas reconhece o programa MCMV
como à grande alternativa para aquisição de sua casa própria. O programa estabelece
grande diferencial em relação a outras modalidades de financiamento. Além de
subsídios de até R$17000,00 o programa busca parcerias com prefeituras e
companhias de habitação para potencializar suas ações e iniciativas.
As prestações de pagamento pela aquisição do imóvel têm muitas variações de
acordo com o tamanho da moradia e os recursos da família beneficiada. Todavia o
programa tem um modelo padrão de moradia para famílias de baixa renda. Essa
91%
9%
Minha casa Minha Vida Outros
modalidade de habitação é financiada através de um valor de parcela que gira em torno
de R$50,00 a R$120,00. As famílias que almejam adquirir esses imóveis têm
conhecimento dessas referências de valor e acreditam serem capazes de custear essa
prestação.
5.1.4 As Habitações Oferecidas Pelo Mercado Estão Enquadradas em Qual Orçamento
Familiar?
QUADRO 12 – ENQUADRAMENTO DAS HABITAÇÕES DE MERCADO
4.As habitações oferecidas pelo mercado estão enquadradas em qual orçamento familiar? Qtde %
0 a 3 salários mínimos 65 17%
4 a 10 salários mínimos 312 83%
377 100% FONTE: Autor, 2011. GRÁFICO 04 – HABITAÇÕES OFERECIDAS PELO MERCADO
FONTE: Autor, 2011.
As famílias identificaram no entorno, a maioria das edificações construídas e
em execução como habitações semi-populares. Casas com até 37 m2 não existem na
17%
83%
0 a 3 salários minímos 4 a 10 salários minímos
grande maioria das regiões dessas famílias. Habitações de mais de 45m2 são a imensa
maioria das opções estabelecidas pelo mercado e financiadas pelo MCMV.
Isso remete a uma problemática bastante consistente junto às famílias de baixa
renda. A falta de opções gera uma espera bastante grande para a aquisição de sua
casa própria.
5.1.5 Já Ouviu Falar Sobre Problemas com Meio-ambiente?
QUADRO 13 – CONHECIMENTO SOBRE OS RISCOS DO MEIO AMBIENTE
5.Já ouviu falar sobre problemas com meio ambiente? Qtde %
Sim 377 100% FONTE: Autor, 2011.
Todas as famílias inseridas nesse estudo têm ao menos um leve conhecimento
sobre os muitos problemas que o meio ambiente sofre atualmente.
5.1.6 Se Sua Casa Pudesse Contribuir Com o Meio-ambiente Você Teria Interesse em
Fazê-lo?
QUADRO 14 – INTERESSE EM ASSISTIR O MEIO AMBIENTE
6.Se sua casa pudesse contribuir com o meio ambiente você teria interesse em fazê-lo? Qtde %
Sim 377 100% FONTE: Autor, 2011.
Todas as famílias inseridas nesse estudo estabelecem o mínimo de interesse
em contribuir para a resolução dos problemas que o meio ambiente vem sofrendo. Não
tem necessariamente entendimento da gama dessa cena, mas se insere como sujeito
possivelmente atuante nesse panorama.
5.1.7 Você Conhece Sistemas de Reaproveitamento de Águas?
QUADRO 15 – NOÇÃO SOBRE SISTEMAS DE APROVEITAMENTO DE ÁGUA
7.Você conhece sistemas de reaproveitamento de águas? Qtde %
Não 46 12%
Sim 331 88%
377 100% FONTE: Autor, 2011. GRÁFICO 05 – CONHECIMENTO DE SISTEMA DE REAPROVEITAMENTO DE ÁGUA
Fonte: Autor. 2011. A grande maioria das famílias já tomou conhecimento básico sobre sistemas de
reaproveitamento de água. No entanto a maioria não tem amplo conhecimento e não dá
importância a esse processo na execução de sua moradia. E os custos diretos
relacionados a essas tecnologias são onerosos, assim não condizentes com as
habitações de interesse social. Em habitações populares algumas medidas são
limitantes na redução de custos e alguns equipamentos não se inserem numa curva de
valores competitivos para os construtores constituírem lucro financeiro.
5.1.8 Tem Conhecimento Sobre Sistemas de Energias Alternativas (Solar, Gás,
Carvão)?
QUADRO 16 – NOÇÃO SOBRE SISTEMAS DE ENERGIAS ALTERNATIVAS
8.Tem conhecimento sobre sistemas de energias alternativas (solar, gás, carvão)? Qtde %
Não 15 4%
Sim 362 96%
377 100% FONTE: Autor, 2011.
12%
88%
Não Sim
GRÁFICO 06 – CONHECE SISTEMAS DE ENERGIAS ALTERNATIVAS?
FONTE: Autor, 2011.
A imensa maioria dessas famílias tem conhecimento sobre energias
alternativas. Esses não reconhecem como preponderante a execução desses sistemas
pelo pouco uso de energia elétrica. No entanto isso viabiliza a execução de sistemas de
energias limpas, mesmo porque o programa MCMV tem subsídio relativo a execução de
equipamento específico.
5.1.9 Acredita e Pratica Reciclagem de Lixos e Descartes?
QUADRO 17 - NOÇÀO SOBRE RECICLAGEM DE DESCARTES
9.Acredita e pratica reciclagem de lixos e descartes? Qtde %
Sim 377 100% FONTE: Autor, 2011.
Todas as famílias desse estudo concordam com a importância da separação de
lixo e descartes, esse dado tem uma relevância bastante relativa, porque um
comentário aprovador não é sinônimo de pratica freqüente. No entanto a imensa
maioria do público pesquisado se constitui na faixa de 0 a 3 salários mínimos e eles
detém o conhecimento sobre essa rotina. O estado deve se valer dessa informação
4%
96%
Não Sim
para desenvolver programas de crescimento dessas iniciativas também por parte das
camadas mais baixas.
5.1.10 No Lote de sua Casa Você Gostaria de uma Área Plenamente Impermeabilizada
(Calçada), ou Parcialmente Permeável (Grama e Afins)?
QUADRO 18 – APRECIAÇÀO QUANTO A MANTER A PERMEABILIDADE DO SOLO
10.No lote de sua casa você gostaria de uma área plenamente impermeabilizada (calçada), ou parcialmente permeável (grama e afins)? Qtda %
Plenamente Impermeabilizada 9 2%
Parcialmente permeável 368 98%
377 100% FONTE: Autor, 2011. GRÁFICO 07 – PREFERÊNCIA POR ÁREA IMPERMEABILIZADA
FONTE: Autor, 2011.
A imensa maioria das famílias acha bastante relevante a permeabilidade dos
espaços. A maioria delas acredita não só necessário como interessante a utilização de
grama e afins no lote propriamente dito da edificação. O entorno pode estabelecer um
diálogo entre pavimentação e permeabilidade e isso resolve ou ameniza os problemas
com escoamento de águas pluviais e afins. O reconhecimento dessa fatia populacional
a esses problemas não se estabelece diretamente, mas a aceitação e preferência por
um solo parcialmente permeável já potencializa uma resolução parcial dessa
problemática.
2%
98%
Plenamente Impermeabilizada Parcialmente permeável
5.1.11 O Que Você Espera na “Aparência” das Paredes de sua Casa?
QUADRO 19 – APRECIAÇÃO QUANTO A APÁRÊNCIA DAS PAREDES DA MORADIA
11.O que você espera na “aparência” das paredes de sua
casa? Qtde %
Alvenaria 331 88%
Madeira 37 10%
Outros 9 2%
377 100% FONTE: Autor, 2011 GRÁFICO 08 – ACABAMENTO DESEJADO PARA AS PAREDES DA CASA
FONTE: Autor, 2011.
A grande maioria das famílias dessa pesquisa acredita que a referência física e
visual das paredes de fechamento de sua moradia deve ser de alvenaria. Isso denota a
necessidade de todo e qualquer tipo de protótipo habitacional trabalhar com processos
e/ou produtos que detém essa aparência visual. Propostas relacionadas a moradia
popular devem não somente respeitar o conforto físico, mas também a sensação
psicológica de seus moradores. A população brasileira tem por entendimento habitação,
uma edificação com paredes espessas e de alta densidade, qualquer outro tipo de
alternativa sofre problemas de sustentabilidade cultural. Isso acarreta na necessidade
de sugestões que dialoguem com as tecnologias convencionais ou que tenham
princípios de processo similares. Não é imperativo o uso de tecnologias convencionais
em empreendimentos de moradias populares, mas faz-se necessário a apreensão
dessas preferências da sociedade. Novas iniciativas precisam absorver essas
tendências e abranger a significação de conforto e habitação de acordo com a
população brasileira.
88%
10% 2%
Alvenaria Madeira Outros
Os modelos que apresentam novos sistemas geralmente não apresentam
soluções que apetecem os usuários, especialmente os das camadas mais baixas da
população. A resolução de problemas técnicos de conforto geralmente não conversa
com as preferências das massas. Esse elo entre academia e o conhecimento tácito
em muitas instâncias é banalizado, assim existe uma dicontomia entre teoria e
prática. Essa distância remete a perdas para ambos os lados.
5.1.12 O que Você Almeja na "Aparência” de sua Cobertura?
QUADRO 20 – APRECIAÇÃO QUANTO A APARÊNCIA DE COBERTURAS DA MORADIA
12.O que você almeja na "aparência” de sua cobertura? Qtde %
Laje impermeabilizada (sem Telhado) 59 16%
Outros 1 0%
Telha Cerâmica 278 74%
Telha de Concreto 10 3%
Telha de Fibrocimento (eternit Afins) 27 7%
Telhado Verde 2 1%
377 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 09 – ACABAMENTO DESEJADO PARA A COBERTURA DA CASA
FONTE: Autor, 2011
A grande maioria das famílias abordadas nessa pesquisa tem em sua
concepção de moradia a imagem de uma casa tradicional brasileira. Uma habitação
com paredes em alvenaria e telhado cerâmico. Essas preferências precisam ser
reconhecidas e respeitadas por toda e qualquer proposta. Uma grande parte dos
16%
74%
3%7%
1%
Laje impermeabilizada (sem Telhado) Telha Cerâmica
Telha de Concreto Telha de Fibrocimento (eternit Afins)
Telhado Verde
protótipos alternativos de habitações populares são modelos esdrúxulos, que não
estabelecem um dialogo com a identidade cultural da população brasileira. Para
realização de um arquétipo adequado a realidade nacional, faz-se necessário a
utilização de materiais que tenham referencias visuais reconhecidas pela apreciação da
sociedade brasileira. As coberturas das habitações não podem sofrer uma mudança
visual consistente. Podem ter mudanças de composição, desde que respeitem a
aceitação de modelos pré estabelecidos pela comunidade.
5.1.13 Você Teria Interesse Numa Habitação que Fosse Menos Agressiva ao Meio-
ambiente e Oferecesse o Mesmo Conforto e “Aparência” da Casa com a Tecnologia
Convencional que Conhece?
QUADRO 21 – APRECIAÇÃO DE MORADIA COM APARÊNCIA CONVENCIONAL
13.Você teria interesse numa habitação que fosse menos agressiva ao meio ambiente e oferecesse o mesmo conforto e “aparência” da casa com a tecnologia convencional que conhece? Qtde %
Sim 377 100% FONTE: Autor, 2011
Todas as famílias pesquisadas deixam evidente uma grande preocupação com
a aparência da moradia. Elas acreditam que uma “casa tem que ter cara de casa”. No
entanto não se opõem a alternativas construtivas que possam beneficiar o meio
ambiente. Muitas vezes acreditam que isso possa ser bastante valido e interessante.
Entendem essa alternativa habitacional como mecanismo de inserção social. Através do
simples conhecimento tácito que detém as famílias apreciam a idéia de assistir o meio
ambiente e a sociedade da maneira como podem. Naturalmente é preponderante que
essa alternativa habitacional seja aparentemente, uma habitação convencional. Isso
que simplesmente dizer que a composição de materiais pode ser diversa, desde que a
resposta visual seja tradicional.
5.1.14 Sabe do que se Trata uma Casa Sustentável? no Caso de uma Resposta
Afirmativa Descreva o que Entende por Isso.
QUADRO 22 – NOÇÕES SOBRE UMA HABITAÇÃO SUSTENTÁVEL
14.Sabe do que se trata uma casa sustentável?No caso de uma resposta afirmativa descreva o que entende por isso. Qtde Não 137
reciclagem e energia solar 15
Sim 46
Sim que não agride o meio ambiente 9
Sim. Aproveitamento de energia solar e lixo 1
Sim. Aproveitamento de energia, agua, luz inteligente, telha verde 1
Sim. Casa ecológica 1
Sim. Conforto, Meio Ambiente 1
sim. Ecologicamente correta 9
Sim. Energia Solar, água 1
sim. Energia solar,lixo 16
sim. Meio ambiente 1
sim. Não degrada meio ambiente 15
Sim. Que não agride o meio ambiente 1
Sim. Que protege o meio ambiente 1
sim. Reaproveitamento 9
sim. Reaproveitamento e aquecimento 9
sim. Uma casa que ajuda o meio ambiente 15
Sim. Uso de agua, espaços verdes luz solar 1
sim.aproveitamento de energia 1
Sim.Captação e afins 1
Sim.Casa ecológica 1
Sim.Casa Eficiente 1
sim.Construção sustentável/ manutenção/ poucos recursos 1
Sim.Ecologica 10
Sim.Energia Solar, reproveitamento de agua, reciclagem 9
Sim.Lixo, Luz, Meio Ambiente 1
Sim.Meio Ambiente 4
sim.não degrada meio ambiente 31
Sim.reaproveitamento condicionamento de águas 9
sim.reaproveitamento de energia e lixo 1
Sim.Reaproveitamento e energias 9
Sim.reutilização energia lixo 9
FONTE: Autor, 2011.
Mais da metade das famílias pesquisadas tem alguma noção do que se trata
uma edificação sustentável, mas nenhuma tem o entendimento completo. No entanto
essa referência básica denota uma base de acepção de responsabilidade e
conhecimento sobre o homem e o entorno. Pode ainda validar o conhecimento tácito
sobre o ser humano e sua seu dialogo com o meio ambiente. O reconhecimento por
parte de famílias de baixa renda dessas necessidades traz a tona uma perspectiva de
ação abrangente a todas as castas da sociedade e uma conversa de apresentação e
empoderamento dessas necessidades por toda a comunidade. A apresentação de
modelos que potencializam a conservação do entorno pode realmente se estabelecer e
ganhar a real sustentabilidade necessária. Para tanto o diálogo sustentável entre o
Estado e os envolvidos é fundamental.
5.2 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO EMPRENDEDOR
5.2.1 Formação profissional
QUADRO 23 – FORMAÇÃO PROFISSIONAL
1. Formação Qtde %
Engenheiro 128 53%
Arquiteto 85 35%
Técnico Edificações 29 12%
242 100% FONTE: Autor, 2011
GRÁFICO 10 – FORMAÇÃO PROFISSIONAL
FONTE: Autor, 2011.
Mais da metade do público pesquisado são profissionais da engenharia o que
denota um pré-conhecimento de várias metodologias e referências construtivas. No
entanto os outros construtores também são profissionais de formação qualificada. Os
53%35%
12%
Engenheiro Arquiteto Tecnico Edificações
arquitetos têm um referencial teórico de projeto com um embasamento bastante
relevante para a experimentação de novos processos e novas tendências. Os técnicos
ainda que possuam uma formação menos elaborada sempre buscam uma aproximação
junto a novos processos e materiais na busca de não respondem negativamente a
sociedade, perdendo campo para os profissionais de nível superior. E sorver as
tendências dos profissionais de nível técnico é se ater a mudança de cenário da
perspectiva profissional atual. O número de profissionais nesse nível já denota
expressividade. Mais de 10% do público pesquisado esta inserido nessa fatia, assim
influenciam o mercado.
5.2.2 No Segmento Habitacional em que Modalidade atua?
QUADRO 24 – PADRÃO DE HABITAÇÕES QUE ATUA
2.No segmento habitacional, em que área atua? Qtde %
Habitação de Alto Padrão 28 12%
Habitação Médio Padrão 97 40%
Habitação Popular 117 48%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 11 – MODALIDADE DE ATUAÇÃO NO SEGMENTO
FONTE: Autor, 2011.
12%
40%
48%
Habitação de Alto Padrão Habitação Médio Padrão
Habitação Popular
Quase a metade dos profissionais entrevistados atua no segmento Habitação
popular. Essa área vem numa crescente progressiva e tem uma tendência exponencial.
O programa MCMV potencializa essa disposição e angaria mais profissionais a trabalha
nesse segmento que pode vir a se tornar a grande engrenagem da construção civil.
Esses profissionais que trabalham para construção de edificações para classes mais
baixas da população, têm entendimento de todos os agentes de influência que moldam
os custos do processo de desenvolvimento dessas habitações. O reconhecimento de
todos esses pólos atesta e valida o cenário como um todo.
5.2.3 Sua Experiência é Baseada em Construção Convencional?
QUADRO 25 – EXPERIÊNCIAS EM TECNOLOGIAS CONSTRUTIVAS
3.Sua experiência é baseada em construção convencional? Qtda %
Alvenaria 216 89%
Madeira 14 6%
Metálica 12 5%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 12 – EXPERIÊNCIA EM CONSTRUÇÃO CONVENCIONAL
FONTE: Autor, 2011.
A imensa maioria dos empreendedores da construção trabalha com alvenaria
convencional. Eles dialogam com as preferências da sociedade brasileira que tem como
89%
6% 5%
Alvenaria Madeira Metálica
referencia base a alvenaria como alternativa interessante visual e funcional
Excepcionalmente isso muda, mas quando acontece os proprietários em potencial
precisam receber uma roupagem que minimiza os efeitos desses outros materiais e faz
com que eles sejam inseridos quase invisivelmente para a observação de leigos e afins.
Isso denota uma maneira de alterar gradativamente algumas tendências em produtos e
processos e ainda estar ligado as preferências da população. Essas mudanças podem
ser realizadas lentamente, mesmo porque a mudança de hábitos da população
acontece em processo lento.
5.2.4 Qual o Tamanho das Habitações que Você Tem Construído em Média?
QUADRO 26 - TAMANHO DAS HABITAÇÕES CONSTRUÍDAS EM MÉDIA
4.Qual o tamanho das habitações que você tem construído em média? Qtda %
até 38m2 2 1%
entre 39m2 e 46m2 27 11%
entre 47m2 e 57m2 136 56%
a partir de 58m2 77 32%
242 100% FONTE: AUTOR, 2011.
GRÁFICO 13 – TAMANHO DE HABITAÇÕES CONSTRUÍDAS
FONTE: Autor, 2011.
1%
11%
56%
32%
até 38m2 entre 39m2 e 46m2 entre 47m2 e 57m2 a partir de 58m2
A imensa maioria dos profissionais entrevistados tem construído edificações de
uma porte maior que a HIS indicada pelo programa MCMV. E mais da metade deles
tem construído casas entre 47 e 57m2. O mercado é o grande responsável por essa
escolha. Os profissionais identificam o perfil das famílias que buscam seu imóvel e tem
mais facilidade de aprovação no programa habitacional do governo e tendem a se
adaptar. Um fator que é preponderante para a escolha do porte da edificação é o valor
de desembolso do lote que geralmente é proporcional a capacidade construtiva dele.
Os profissionais pesquisados identificam uma amostra de referência do
pensamento e rotina da grande maioria dos profissionais. Essa amostra denota um total
desinteresse por edificações de pequeno porte. Essa informação representa a
necessidade de um dialogo entre o poder público e esses agentes empreendedores
para o estabelecimento de uma curva de interesse juntos as HIS.
5.2.4.1 Caso sua resposta foi diferente de “até 38m2”, por que você não constrói
habitações dentro dessa metragem?
QUADRO 27 – RAZÃO PARA ESCOLHA DE EDIFICAÇÕES MAIORES
4.1 Caso sua resposta foi diferente de “até 38m2”, por que
você não constrói habitações dentro dessa metragem? Qtde %
Não existe mercado 10 4%
Não é lucrativo 232 96%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 14 – MOTIVO DA NÃO CONSTRUÇÃO NA METRAGEM DE ATÉ 38 M²
FONTE: Autor, 2011.
Quase todos os entrevistados não manifestaram interesse pela construção de
habitações menores que 38m2. E numa proporção bastante similar, eles entendem
essa modalidade construtiva como pouco lucrativa. O grande termômetro do mercado
para todo e qualquer empreendedor gira em torno da lucratividade. Quando o cenário
oferece alternativas similares mais lucrativas, determinada rotina é deixada de lado no
intuito de majorar o lucro e aumentar a rentabilidade do negocio. As habitações de
interesse social estabelecem um lucro pouco atraente para os profissionais da
construção, assim são totalmente esmaecidas em relação a alternativas diversas no
âmbito da construção.
5.2.5 Para realizar um rendimento dentro de um intervalo de lucro interessante, qual a
parcela de gasto dispensado na aquisição de lote, em relação ao preço de venda da
habitação?
QUADRO 28 – PARCELA IDEAL DE DESEMBOLSO EM LOTE
5.Para realizar um rendimento dentro de um intervalo de lucro interessante, qual a parcela de gasto dispensado na aquisição de lote, em relação ao preço de venda da habitação? Qtde %
15 % 22 9%
20 % 29 12%
25 % 176 73%
30 % 10 4%
4%
96%
Não existe mercado Não é lucrativo
35 % 5 2%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 15 – GASTO DISPENSADO NA AQUISIÇÃO DO LOTE X PREÇO DE VENDA
FONTE: Autor, 2011.
A grande maioria dos profissionais pesquisados acredita que o desembolso
ideal na aquisição do lote para o estabelecimento de lucro é na ordem de 25%. Essa
referência denota a importância do terreno no pacote de custos diretos ligados as
construção de moradias e sua montagem de preço final.
O mercado imobiliário tem estabelecido um cenário de aumento de preços nos
imóveis e nos lotes para efeito de construção. Essas variações de valores estão ligadas
e são diretamente proporcionais. Assim a escolha da tipologia construtiva e o porta da
obra edificada sobre o lote é caracterizada através da busca de melhor aproveitamento
do terreno.
O potencial construtivo do terreno molda o preço de venda do lote e esse é o
diferencial de escolha do tamanho da edificação. A maioria dos lotes tem potencial
construtivo maior que as HIS, fato determinante nas escolhas dos profissionais.
5.2.6 Já Utilizou Mecanismos de Construção Sustentável?
QUADRO 29 – QUANTO A UTILIZAÇÃO DE MECANISMOS SUSTENTÁVEIS
6.Já utilizou mecanismos de construção sustentável? Qtde %
Sim 80 33%
Não 162 67%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 16 – JÁ UTILIZOU MECANISMO SUSTENTÁVEL?
9% 12%
73%
4% 2%
15 p.p 20 p.p 25 p.p 30 p.p 35 p.p
FONTE: Autor, 2011.
Mais da metade dos construtores já utilizou mecanismos de construção
sustentável. Essa afirmativa denota que não existe uma aversão a métodos alternativos
e que pode se estabelecer um novo parâmetro construtivo.
5.2.6.1 Caso a resposta seja afirmativa, com que freqüência utilizou esses meios
construtivos?
QUADRO 30 – FREQUÊNCIA DE UTILIZAÇÃO DE MECANISMOS SUSTENTÁVEIS
6.1 Caso a resposta seja afirmativa, com que freqüência utilizou esses meios construtivos? Qtde %
Sempre 10 4%
Freqüentemente 65 27%
Raramente 167 69%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 17 – FREQÜENCIA DE UTILIZAÇÃO DOS MECANISMOS
33%
67%
Sim Não
FONTE: Autor, 2011.
A maioria dos profissionais do segmento raramente usou recursos sustentáveis
como alternativa construtiva. Essa afirmativa apresenta um cenário de repetição de
metodologias convencionais e o uso praticamente contínuo desses processos. Para
uma mudança de postura seria necessária uma apresentação e treinamento de
profissionais e equipes de execução. Um quebra de paradigma seria necessária e
somente poderia ser realizada gradativamente.
5.2.7 Por Que os Métodos Construtivos Sustentáveis são Pouco Utilizados?
QUADRO 31 – RAZÕES PARA POUCA UTILIZAÇÃO DE MEIOS SUSTENTÁVEIS
7.Por que os métodos construtivos sustentáveis são pouco utilizados? Qtde %
Materiais Onerosos 41 17%
Alternativas restritas de insumos 85 35%
Mão-de-obra pouco qualificada 82 34%
Pouco interesse de clientes em potencial. 34 14%
242 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 18 – MOTIVO DE BAIXA UTILIZAÇÃO DE MÉTODOS SUSTENTÁVEIS
4%
27%
69%
Sempre Frequentemente Raramente
FONTE: Autor, 2011.
Esse gráfico demonstra um desconhecimento por parte dos profissionais dos
reais motivos da não utilização desses recursos. Não se consolidou uma resposta
evidente, assim não existe uma tendência real para o desuso de produtos ou processos
sustentáveis. Isso denota uma grande importância por parte do mercado como
estimulador dessas práticas para uma reeducação e aprendizagem dessas
metodologias alternativas. O poder público precisa participar mais desses processos
como apresentador e incentivador de praticas sustentáveis. O desconhecimento de
métodos, alternativas e principalmente do custo benefícios desses processos faz eles
raros no mercado da construção.
5.2.8 A Construção Sustentável Seria Mais Praticada Mediante que Aspecto?
QUADRO 32 – CONDIÇÕES PARA MAIOR UTILIZAÇÃO DE MECANISMOS SUSTENTÁVEIS
8.A construção sustentável seria mais praticada mediante que aspecto? Qtde %
Redução de custos 108 45%
Redução de tempo de execução 27 11%
Aumento de demanda 17 7%
Políticas de incentivo 39 16%
Facilitação de financiamentos 51 21%
242 100%
17%
35%34%
14%
Materiais Onerosos
Alternativas restritas de insumos
Mão-de-obra pouco qualificada
Pouco interesse de clientes em potencial.
FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 19 – ASPECTOS QUE PODEM CONTRIBUIR COM AUMENTO DE UTILIZAÇÃO
DA CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL
FONTE: Autor, 2011
Quase a metade dos profissionais pesquisados acredita que a redução de
custos ligados a essas tecnologias faria grande diferença na escolha desses processos.
Outros motivos não têm uma relevância sustentável no ponto de vista desses
envolvidos.
No estudo realizado nesse trabalho foi possível constatar que algumas
tecnologias sustentáveis podem reduzir consideravelmente os custos diretos
relacionados a obra além de aumentar a velocidade do processo construtivo. Tudo
indica que os profissionais do ramo não têm conhecimento desses dados e tem um
preconceito já estruturado em relação a processos sustentáveis. Essa idéia pré-
estabelecida precisa ser desconstruída para que esses possam se familiarizar com
alternativas construtivas sustentáveis. O poder público precisa estabelecer mecanismos
de estímulo ao mercado para uso dessas tecnologias. O incentivo do estado precisa
conduzir o mercado a um crescimento de linhas sustentáveis para que se tornem
importantes na carteira dos fornecedores.
45%
11%7%
16%
21%
Redução de custos Redução de tempo de execução
Aumento de demanda Políticas de incentivo
Facilitação de financiamentos
5.3 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO FORNECEDOR
5.3.1 Tipo de Produto Fabricado
QUADRO 33 – PROPORÇÃO DE PRODUTOS SUSTENTÁVEIS FABRICADOS
1. TIPO DE PRODUTO FABRICADO Qtde %
Tijolos e Blocos 1 4%
Tijolos 11 48%
Telhas 4 17%
esquadrias de alumínio 1 4%
portas de madeira 1 4%
KIT DE AQUECEDOR SOLAR 2 9%
Estrutura de Madeira 1 4%
Cimento 1 4%
Ferro e Estrutura de Metais 1 4%
23 100% FONTE: Autor, 2011. GRÁFICO 20 – TIPO DE PRODUTO FABRICADO
FONTE: Autor, 2011.
5%
48%18%4%
4%
9% 4% 4%
4%
Tijolos e Blocos Tijolos Telhas
esquadrias de alumínio portas de madeira KIT DE AQUECEDOR SOLAR
Estrutura de Madeira Cimento Ferro e Estrutura de Metais
As empresas pesquisadas fabricavam algum tipo de material sustentável. A
grande maioria tem como produto-base o bloco ou a telha (produtos de fechamento).
Esses produtos já apresentam alternativas de custo, velocidade e aparência visual
interessante de acordo com as premissas do cliente final. Os outros fornecedores vêm
numa crescente, mas ainda possuem uma fatia pouco expressiva do mercado. Esses
dados demonstram a existência de opções variadas de produtos sustentáveis que
disputam mercado com os produtos e processo tradicionais, ainda em hegemonia
nesse segmento. No entanto essas tecnologias sustentáveis ainda não fazem parte do
entendimento e preferência do público em geral.
O habito do brasileiro tem sido limitante no crescimento lento de algumas
alternativas. O Estado tem assistido essa cena e ainda não estabeleceu mecanismos
de estímulo para uma mudança de postura e apreciação por parte do consumidor.
Tecnologias sustentáveis são de suma importância para o inicio de um desuso a fontes
esgotáveis de insumos.
O Brasil ainda não estabeleceu políticas que incentivem o uso ou fabricação
dessas. É fundamental uma quebra de paradigma no modelo construtivo atual, mas
somente um trabalho conjunto entre Estado, fornecedores e mercado pode estabelecer
uma mudança de panorama.
5.3.2 Localização do Fornecedor
QUADRO 34 – LOCALIZAÇÃO DOS FORNECEDORES
LOCALIZAÇÃO DO FORNECEDOR Qtde %
São Paulo 8 35%
Curitiba e Região 9 39%
Goiânia 1 4%
Manaus 1 4%
Rio Janeiro 3 13%
Tubarão SC 1 4%
23 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 21 – LOCALIZAÇÃO FORNECEDOR
FONTE: Autor, 2011
Naturalmente a maioria dos fornecedores está localizada no estado de São
Paulo, mesmo porque a variabilidade de profissionais no estado é bem mais
expressiva. O CREA de São Paulo é maior que mais de sete estados juntos. No entanto
é possível perceber que Curitiba e o estado do Paraná já detêm uma boa percentagem
das opções desses produtos. É um circulo virtuoso que se inicia. O aumento da
demanda abre oportunidades para mais empresas entrarem no ramo e apresentarem
mais opções. As políticas de incentivo a essas alternativas podem e devem partir do
Governo Federal e dos estados. Os vários sujeitos desse cenário precisam estabelecer
um movimento cíclico e progressivo para a evolução da cena.
5.3.3 Existem no seu mix de produtos, alguma linha sustentável?
QUADRO 35 – PROPORÇÃO DE EMPRESAS COM PRODUTOS SUSTENTÁVEIS
3.Existem no seu mix de produtos, alguma linha sustentável? Qtde %
Sim 22 96%
Não 1 4%
23 100% FONTE: Autor, 2011 GRÁFICO 22 – POSSUI LINHA SUSTENTÁVEL EM SEU MIX DE PRODUTOS?
35%
39%
5%
4% 13%
4%
Gráfico - Localização Fornecedor
São Paulo Curitiba e Região Goiânia
Manaus Rio Janeiro Tubarão SC
FONTE: Autor, 2011.
As empresas pesquisas em sua imensa maioria já tinham opções de produtos
sustentáveis. Elas possuem esses produtos num entendimento de estabelecer
diferencial em relação às concorrentes que não observaram essas necessidades de
mercado. As empresas acreditam que possuir em sua carteira essas opções, ainda que
menos utilizadas, pode estabelecer valor agregado a roupagem de marca e visibilidade
da empresa.
5.3.4 Caso a Resposta Seja Afirmativa o Custo Dessa Linha de Produtos é Mais
Oneroso que a Linha Convencional, na Ordem de Quanto?
QUADRO 36 – CUSTO DOS PRODUTOS SUSTENTÁVEIS
4.Caso a resposta seja afirmativa o custo dessa linha de produtos é mais oneroso que a linha convencional, na ordem de quanto? Qtde %
10% 13 57%
20% 2 9%
30% 2 9%
40% 1 4%
Não é mais custoso 5 22%
23 100%
FONTE: Autor, 2011.
96%
4%
Sim Não
GRÁFICO 23 – EM QUANTOS % O CUSTO É MAIS ONEROSO
FONTE: AUTOR, 2011.
Esse gráfico remete a duas alternativas evidentes. Um desembolso majorado
em aproximadamente 10% sobre o valor dos produtos convencionais e produtos com o
custo bastante próximo dos produtos tradicionais. Esse gráfico não demonstra os
custos diretos e indiretos desembolsados no uso eficiente do produto como processo
diferenciado. Em muitos casos o valor unitário dos produtos é pouco mais oneroso, mas
o processo como um todo (a adequada utilização do produto) gera uma redução de
custos globais. Essa informação só pode ser atestada mediante a oportunização e
incentivo ao uso desses. O mercado demanda de informação para potencializar o uso
desses recursos.
5.3.5 Caso Ainda não Produza esses Produtos a Empresa tem Interesse em Produzir
Produtos Sustentáveis?
QUADRO 37 - INTERESSE DAS EMPRESAS POR UMA LINHA SUSTENTÁVEL
5.Caso ainda não produza esses produtos a empresa tem interesse em produzir produtos sustentáveis? Qtde %
Não 1 4%
23 100% FONTE: Autor, 2011.
56%
9%
9%
4%
22%
10% 20% 30% 40% Não é mais custoso
A imensa maioria das empresas pesquisadas possui ou tem interesses em
apresentar ao mercado produtos sustentáveis. Isso denota uma aceitação e interesse
por parte dos fornecedores. Esses gráficos demonstram indicativas de um mercado
promissor para uma linha de produtos.
5.3.6 Há uma Linha de Produtos Sustentáveis para Habitação Popular?
QUADRO 38 – PRODUTOS SUSTENTAVEIS PARA LINHA POPULAR
6.Há uma linha de produtos sustentáveis para habitação popular? Qtde %
Não 2 9%
Sim 21 91%
23 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 24 – POSSUI UMA LINHA SUSTENTÁVEL PARA HABITAÇÃO POPULAR?
FONTE: Autor, 2011.
Mais de 90% dos fornecedores apresenta produtos que podem ser inseridos
nas fatias populacionais mais baixas. Produtos a baixo custo também fazem parte da
carteira de opções dos fornecedores. Esse gráfico demonstra o conhecimento dos
9%
91%
Não sim
fornecedores sobre mercado da Habitação popular. O crescimento dessa fatia tem
reestruturado os fornecedores para atender essa demanda e aumentar seus esforços
para reduzir os preços finais de suas linhas de opções para responder essa nova
procura. As habitações de interesse social podem ter alternativas sustentáveis de
insumos e processos e o mercado já apresenta soluções.
5.3.6.1 Que produtos são esses?
QUADRO 39 – TIPOS DE PRODUTOS SUSTENTÁVEIS
6.1Que produtos são esses? Qtde %
Blocos de Solo Cimento 12 55%
Telha 1 5%
Telha Tetrapack 1 5%
Telha de barro 1 5%
Telhas de Celulose 1 5%
Portas de madeira e caxilhos 1 5%
aquecedor solar 2 9%
Triliças em Madeira 1 5%
Cimento e derivados 1 5%
Vergalhões e Metais para Fundação 1 5%
22 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 25 – PRODUTOS SUSTENTÁVEIS
55%
4%4%
4%
4%
5%
9%5% 5% 5%
Blocos de Solo Cimento Telha
Telha Tetrapack Telha de barro
Telhas de Celulose Portas de madeira e caxilhos
aquecedor solar Triliças em Madeira
Cimento e derivados Vergalhões e Metais para Fundação
FONTE: Autor, 2011.
Como apresentado em outro gráfico o insumo mais produzido em linha
sustentável são blocos para paredes de fechamento. Contudo empresas de vários
segmentos da construção civil apresentam opções interessantes de insumos em linhas
sustentáveis.
5.3.7 Existe interesse nessa fatia populacional por parte da empresa?
QUADRO 40 – INTERESSE DO EMPRESARIADO PELA FATIA DA BAIXA RENDA
7.Existe interesse nessa fatia populacional por parte da empresa? Qtda %
sim 22 96%
Não 1 4%
23 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 26 – INTERESSE NESTA FATIA POPULACIONAL POR PARTE DA EMPRESA
FONTE: Autor, 2011.
Como já descrito, a imensa maioria das empresas pesquisadas reconhece o
crescimento das classes C, D e E busca atender essa demanda. Os fornecedores estão
atentos aos aumentos de demanda e a esse mercado de habitações populares que
movimentam hoje uma grande fatia do mercado da construção civil. Algumas empresas
96%
4%
sim Não
ampliaram e alteraram sua carteira de produtos para atender esse novo público e
outras simplesmente mudaram completamente seus clientes-base com o intuito de
atender a essas novas premissas do ramo. O MCMV, apesar de suas anomalias
aqueceu o mercado da construção civil e apresenta a sociedade brasileira ao menos
uma concepção psicológica de acesso a novas possibilidades e isso gera oportunidade
aos empresários do setor.
5.3.8 O que Seria Necessário para que sua Empresa Passasse a Produzir e Incentivar
Produtos Ambientalmente Sustentáveis?
QUADRO 41 – ESTÍMULOS PARA PRODUÇÃO DE PRODUTOS SUSTENTÁVEIS
8.O que seria necessário para que sua empresa passasse a produzir e Incentivar produtos ambientalmente sustentáveis? Qtde %
Aumento da demanda 18 78%
Incentivo Fiscal 5 22%
23 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 27 – MOTIVO PARA PRODUZIR OU INCENTIVAR PRODUTOS SUSTENTÁVEIS
FONTE: Autor, 2011.
78%
22%
Aumento da demanda Incentivo Fiscal
A maioria das empresas tem modelos de gestão ágeis e modeláveis de acordo
com as referencias que o cenário produz. Caso o mercado eleve a demanda por esses
insumos, a mudança de postura da empresa também o fará. O empresariado acredita
no mercado como o grande condutor de suas metas corporativas e de suas escolhas.
Naturalmente algumas empresas esperam que o estado como indutor possa
direcionar o uso desses insumos. A esfera pública pode dar um esteio de conduta para
empresariado, mas o mercado é quem realmente é o coração desse organismo. Todos
os envolvidos nesse circulo, apesar de possuírem forças distintas realizam tendências e
movimentam mudanças de demanda e oferta. Essa responsabilidade desenvolve o
processo evolutivo de mercado.
5.4 ANÁLISE - QUESTIONÁRIO AVALIADORES
5.4.1. Qual Valor do Metro Quadrado, a Caixa Econômica Federal tem Avaliado as
Habitações Inseridas no Programa MCMV, Fora do Projeto Padrão de 0 a 3 Salários?
QUADRO 42 – CURVA MÉDIA DE AVALIAÇÀO DE IMÓVEIS PELA CEF
1. Qual valor do metro quadrado, a Caixa econômica federal tem avaliado as habitações inseridas no programa MCMV, fora do projeto padrão de 0 a 3 salários? Qtda %
Entre (1300 a 1600)/m2 2 20%
Entre (1400 a 1700)/m2 7 70%
Entre (1500 a 1800)/m2 1 10%
10 100% FONTE: Autor, 2011.
GRÁFICO 28 – VALOR MÉDIO DE AVALIAÇÃO DA CEF
FONTE: Autor, 2011.
Foram pesquisados alguns profissionais avaliadores de imóveis (engenheiros
sub-contratados) da Caixa Econômica Federal para responder sobre a base de
avaliação média das habitações semi-populares inseridas no programa MCMV. A
maioria dos profissionais abordados estabeleceu uma base média entre R$1400,00 e
R$1700,00 por metro quadrado, para habitações de pequeno porte avaliadas para o
Minha Casa Minha Vida. Essa resposta gera uma média básica de R$1550,00 para
valores considerados pela Caixa Econômica Federal para pagamento dessas
edificações. O estabelecimento de uma base de referência constrói um parâmetro para
conhecimento dos profissionais construtores assim como para o desenvolvimento de
fórmulas de auxílio a cálculos relativos.
20%
70%
10%
Entre 1300 a 1600 Entre 1400 a 1700 Entre 1500 a 1800
6 ESTUDO DE CASO PARA MORADIA POPULAR
Para desenvolver um paralelo entre o Brasil em crescimento e suas políticas
habitacionais de massa. Esse estudo apresenta uma análise e avaliação de alternativas
sustentáveis ao desenvolvimento da habitação popular no país. Através de uma métrica
de avaliação que será logo apresentada, construiu-se um parâmetro de qualificação e
escolha de produtos e processos para edificação de um modelo.
6.1 PROCEDIMENTOS DE ANÁLISE DE PRODUTO E/OU PROCESSO
SUSTENTÁVEL
Foi realizada uma análise de sustentabilidade em vários produtos/processos da
construção civil. Através da constituição de um modelo de avaliação que propõe a
crítica ponderada de cada etapa do processo construtivo, como um todo único. E
estabelece pareceres de grandeza e/ou qualidade para essas rotinas como limitantes
de escolha ou descarte.
E através da escolha desses processos os indica pesos para a montagem de
um sistema de quantificação ponderado que pode determinar índices de
sustentabilidade objetivos e matemáticos.
Baseado nos conceitos e definições de grandes autoridades do segmento já
descritas se construirá parâmetros de observação e análise de sustentabilidade para
determinados processos/produtos. E os pesos das rotinas observadas serão
quantificados de acordo com o tempo de execução, gastos diretos desembolsados e
importância em relação a edificação como um todo.
Uma tabela foi desenvolvida com pesos que vão ponderar um índice de
sustentabilidade que vai de regular a excelente. Através de um modelo qualitativo é
possível estabelecer referenciais mais singulares e individuais para cada um dos
processos. No entanto cada um desses quesitos tem um valor numérico que foi
desenvolvido no intuito de parametrizar esses índices em uma replica quantitativa. Para
isso foram desenvolvidas notas que variam de 0,25, 0,50, 0,75 a 1. Não se delineou
uma nota nula pois acredita-se que todos os processos analisados terão ganhos
mínimos em ao menos alguma das dimensões de sustentabilidade. A somatória
dessas notas vai gerar um valor total-base para inserir na tabela ponderada de pesos.
Abaixo o modelo-base de quantificação de produtos/processos.
QUADRO 43 – MODELO DE QUADRO DE ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE DE
PRODUTO/PROCESSO.
Produto/Processo Sustentável
Regular Bom Ótimo Excelente
Sustentabilidade econômica 0,25 0,5 0,75 1,0 Sustentabilidade Social 0,25 0,5 0,75 1,0 Sustentabilidade Ambiental 0,25 0,5 0,75 1,0 Total
FONTE: Autor, 2011.
Essa tabela geral, sob a ótica das três dimensões gerais de sustentabilidade,
terá uma somatória mínima de 0,75 e uma máxima de 3,0. Esses diretamente
proporcionais aos níveis de sustentabilidade dos produtos ou processos.
Após cada um dos processos passarem pela análise dessa tabela serão
inseridos numa tabela de ponderação com pesos específicos para cada uma das
rotinas. Para facilitar a mensuração, os pesos vão receber o somatório total de 10
pontos. Os pesos serão de acordo com o tempo de execução, gastos diretos
desembolsados e importância em relação a edificação como um todo como já foi
supracitado. Assim cada rotina do processo construtivo será analisada mediante esse
quadro acima e sua resultante vai ser multiplicada pelo seu peso parcial. Os pesoas de
cada uma das rotinas são:
a) Paredes de Fechamento: Peso 4;
As paredes de fechamento e seus acabamentos são responsáveis
pelo maior índice de gastos em recursos (tempo,desembolso) como
algumas tabelas do Estudo de caso podem atestar. Assim é bastante
coerente estabelecer um peso maior a essa rotina de obra.
b) Instalações Elétricas: Peso 1;
As rotinas de instalações elétricas acompanham quase a totalidade
da execução, mas podem ser realizadas em paralelo a outras rotinas. Isso
denota um índice de peso menor.
c) Instalações hidráulicas: Peso 1;
Assim como as instalações elétricas as rotinas de instalações
hidráulicas acompanham quase a totalidade da execução, mas podem ser
realizadas em paralelo a outras rotinas. Isso denota um índice de peso
menor.
d) Estrutura (fundação e superestrutura): Peso 2;
A estrutura da edificação é diretamente responsável pelo aumento
ou redução de custos e tempo de execução da obra, assim tem um peso
limitante na realização da obra.
e) Estrutura de cobertura: Peso 0.5;
A estrutura de cobertura não exerce grandes diferenças de custo,
mas mediante a tipologia de estrutura pode acelerar consideravelmente
essa etapa, assim recebe um peso reduzido.
f) Cobertura (fechamento): Peso 0.5;
A cobertura assim como sua estrutura não exerce grandes
diferenças de custo, mas mediante a tipologia de estrutura pode acelerar
consideravelmente essa etapa, assim recebe um peso reduzido.
g) Equipamentos p/ energias limpas: Peso 1.
Equipamentos para energias limpas são preponderantes para a
redução de consumo de insumos com possibilidades de escassez ou
mesmo para redução de custos futuros. Assim sua importância tem
aumentado progressivamente e isso denota um peso razoável.
O
quadro explicativo na próxima pagina vai apresentar graficamente o modelo-base de
preenchimento das várias etapas, suas notas, pesos e resultados. Esses somados
resultarão no índice de sustentabilidade da metodologia construtiva adotada na
execução da obra.
QUADRO 44 – MODELO DE QUADRO DE ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE GERAL
Índice Geral de Sustentabilidade
Índice Peso Resultado
Fechamento de paredes 0,75/3,0 4,0 3,0/12,0
Estrutura 0,75/3,0 2,0 1,5/6,0
Instalações Elétricas 0,75/3,0 1,0 0,75/3,0
Instalações Hidráulicas 0,75/3,0 1,0 0,75/3,0
Estrutura de cobertura 0,75/3,0 0,5 0,375/1,5
Cobertura de fechamento 0,75/3,0 0,5 0,375/1,5
Equipamentos p/ energias limpas 0,75/3,0 1,0 0,75/3,0
Total 7,5/30,0 FONTE:Autor, 2010.
Ess
e quadro vai embasar o processo de ponderação entre os índices angariados nos
quadros de processo/produto e os pesos indicados pelo sistema de análise. Como ele
apresenta a obra em avaliação pode alcançar um valor dentre 7,5 pontos até 30 pontos.
Esse grade tem o simples objetivo de realizar uma representação para o sistema.
Através de um valor ponderado numa métrica linear será possível compreender e
quantificar índices de qualidade de determinados empreendimentos.
E nesse estudo de caso vamos experimentar essa metodologia de análise.
6.1.1 Tecnologias Construtivas Para Habitação
Ser
ão apresentadas tecnologias construtivas como referencias de escolha para melhor
metodologia a ser realizada no arquétipo a ser construído.
6.1.2 Fechamento e Impermeabilização
Essa etapa contempla o sistema construtivo que vai realizar o fechamento das
paredes que envolvem a edificação.
6.1.2.1 Processo Construtivo Steel frame
a) Descrição do sistema construtivo: o Steel frame é um complexo formado por
perfis metálicos em aço galvanizado que tem por premissa estruturar um
esqueleto para afixação de paredes e/ou cobertura. Ele utiliza placas de aço
dobradas a frio pré-moldadas num modelo já estabelecido com o intuito de
aumentar a velocidade do processo construtivo. Partindo de um sistema de
pré-forma ele consome material de acordo com uma demanda plenamente
estabelecida, minimizando desperdícios e potencializando a velocidade dos
processos. O aço é responsável pela superestrutura (paredes e estrutura de
telhado).Em linha de produção nacional o aço em como esse sistema buscar
a substituição de modelos construtivos com maiores índices de desperdício
ou mesmo como metodologias de manufatura com altos índices de agressão
ao meio ambiente. Esse modelo vem se fortalecendo junto a iniciativa
privada como alternativa construtiva mais veloz e eficiente.O Steel frame se
baseia na idéia de cargas distribuídas. A distribuição de esforços é
equilibrada numa estrutura autoportante. Tanto as paredes como a estrutura
de telhado exercem dupla função (estrutural e vedante). Assim o conjunto da
obra é um sistema único e atrelado.
b) Estrutura da edificação: a edificação é constituída de painéis metálicos em
aço, com revestimento anticorrosivo zincado por imersão a quente. Os perfis
são fixados entre si, por meio de parafusos autobrocantes compondo painéis
com vários usos 0 paredes, forros, estruturas de telhados etc). O sistema
tem um dimensionamento e espaçamento de perfis padronizado por
normativas internacionais que se adaptam de acordo com as necessidades
da obra. O
sistema utiliza alguns outros componentes como cantoneiras e fitas de aço,
usados para contraventamento e amarração do sistema. A estrutura
metálica é ancorada a fundação como parafusos e afins.
c) Fundação: a fundação da edificação geralmente é realizado num modelo de
laje estrutural, também chamado de Radier. Naturalmente podem ser
utilizadas outras formas de fundação de acordo com necessidades
especificas de projetos e adequação ao solo.
d) Fechamentos: as paredes, lajes e estrutura de telhado tem papeis de
fechamento e o contraventamento do complexo como um todo. Nas paredes
externas são utilizados materiais com a taxa de permeabilidade próxima de
zero. Uma das alternativas utilizadas são as placas cimentícias, compostas
de cimento, fibras e agregados. As chapas são afixadas aos perfis com
parafusos sobre mantas impermeáveis que exercem a função de contenção
de umidade. o fechamento pode ainda ser realizado com argamasa a base
de cal, cimento e areia projetada em tela de aço. Tem-se utilizado ainda o
uso de OSB6 (chapas de fibra de madeira prensada) que constitui madeira
de reflorestamento. As paredes internas geralmente se utilizam do gesso
acartonado, compostas de massa de gesso e agregados confinados por
cartão de papelão de dimensões e espessuras variadas fixadas diretamente
nos perfis através de parafusos.
e) Impermeabilização: as bases dos painéis são revestidas por mantas
impermeabilizantes assim como as faces externas das paredes da estrutura
com a premissa de garantir a estanqueidade da edificação.
f) Revestimentos e acabamentos: depois de realizada a estrutura, fundação,
fechamentos e impermeabilização o sistema aceita qualquer sistema de
acabamento, utilizando componentes de uma obra convencional;
Análise de sustentabilidade: O sistema baseia-se otimização recursos não
renováveis numa política de redução de desperdícios e o acumulo de lixo muito
reduzido, podendo este ser consolidado e reaproveitado. Reduz o uso de energia pela
velocidade dos processos e utiliza materiais já disseminados em várias regiões,
especialmente em grandes centros.
O processo tem um custo bastante oneroso e diferenciais de conforto que
podem estabelecer custo benefício a longo prazo, mas não atingem as camadas
populacionais menos favorecidas, devido aos valores elevados de suas rotinas. Em
relação a outros processos de fechamento como alvenaria convencional, alvenaria
estrutural, solo-cimento tem valores bastante elevados.
Ainda não existem alternativas dessa metodologia para camadas de base,
devido a seu target ainda ser direcionado a edificações de médio a alto padrão. Assim o
acesso a esse tipo de método construtivo se restringe num segmento ainda bastante
restrito da sociedade. Não existem incentivos para utilização desse tipo de metodologia
para construção de baixo custo.
FIGURA 06 – DESENHO ESQUEMÁTICO DO SISTEMA STEEL FRAME
FONTE: Autor, 2011.
O processo construtivo não tem variações de modelos alternando materiais ou
variações de produto final, que estabeleça um intervalo de abrangência que
circunscreva a sociedade brasileira. A capacidade de compra desse modelo é bastante
restrita e específica a determinado share7 de mercado. O steel frame é regulamentado
pelas normativas publicas, mas não está inserido dentre as metodologias construtivas
aceitáveis para financiamento para camadas de base diferente de tecnologias como
blocos, tijolos e afins.
As tecnologias utilizadas no país em sua grande maioria não estabelecem um
dialogo com esse novo modelo, assim acontece uma ruptura na aceitação da sociedade
a essa metodologia. Essa descontinuidade atravessa um hiato entre mão de obra e
aprendizagem da técnica estabelecida. E ainda a sociedade brasileira, em sua grande
maioria, não estabeleceu acesso e proximidade com esse tipo de material e método o
que gera uma recusa a esse novo processo.
QUADRO 45 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE STEL FRAME
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,50
1.00 1,50
FONTE: Autor, 2011.
6.1.2.2 Processo construtivo Wood frame
a) Descrição do sistema: o sistema chamado de Wood Frame tem como sua
principal característica, um processo construtivo baseado em uma estrutura
de perfis leves de madeira, contraventadas com placa estruturais de um
composto a base de madeira, chamado OSB *(Oriented Strand Board), que
juntos funcionam como um sistema autoportante. Esse sistema conjunto dá
forma, rigidez e sustentação ao edifício. As placas estruturais OSB
juntamente com o esqueleto em madeira desenvolvem um modelo
construtivo leve, no entanto tão resistente quanto o modelo em concreto,
amplamente utilizado no Brasil. O Wood Frame tem um sistema
extremamente adaptativo, pode utilizar qualquer tipo de acabamento interior
e exterior. Tem sua aplicabilidade em uma gama de estilos arquitetônicos e
é indicado para edificações de pequeno e grande porte. É um modelo
construtivo de execução rápida, utiliza menos de um terço do tempo de uma
construção de alvenaria convencional. É um processo semi-industrial, é
possível uma execução em séria, já que os painéis tem modelos e tamanhos
padrão. O modelo carrega uma redução de desperdícios na ordem de quase
80%, alem da redução de energia maciça. O material é em sua totalidade de
madeira plantada, que constitui matéria-prima renovável. Os insumos
demandam baixo consumo de energia para produção e ainda exercem
seqüestro de carbono;
b) Fundação: a fundação da edificação utiliza um sistema bastante similar ao
stell Frame, geralmente é utilizado um sistema de *Radier. Podem ser
utilizadas várias outros modelos estruturais de fundação de acordo com
necessidades especificas de projetos e adequação ao solo;
c) Fechamentos e impermeabilização: a obra é praticamente toda estruturada
em madeira, pilaretes e fechamentos são em madeira. A estrutura é
caracterizada por pilaretes de pinus ou eucalipto e os fechamentos externos
são chapas de OSB. As peças de madeira são tratas em autoclave com
preservativo CCA* (arseniato de cobre cromatado)8. Esse recurso as torna
livre de insetos xilófagos e todo tipo de umidade. As placas de OSB fazem o
contraventamento, pregadas por meio de fitas de aço que constituem um
modelo tirantado. A impermeabilização das chapas pode ser realizada por
papelão alcatroado, grampeado sobre a chapa, antes de qualquer
revestimento para efeito de acabamento. Como a maioria dos sistemas de
origem norte-americana as paredes internas usam o sistema de gesso
acartonado, aqui conhecido como Dry Wall. Nos vão internos dos montantes
construídos se executam toda a instalação elétrica, hidráulica e qualquer
outro sistema de cabeamento;
d) Revestimentos e Acabamentos: depois de realizada a estrutura, fundação,
fechamentos e impermeabilização o sistema aceita qualquer sistema de
acabamento, utilizando componentes de uma obra convencional.
Análise de Sustentabilidade: O sistema é caracterizado pela montagem de placas
em OSB* com uma estrutura semi-metálica o que estabelece o usos de insumos
renováveis e reaproveitáveis. A matéria prima utilizada pode ser encontrada em várias
sub-regiões do país não estabelecendo problemas para busca de materiais e afins.
As empresas especializadas nessa metodologia geralmente têm alguns modelos
pré-estabelecidos o que restringem as possibilidades projetivas. Que ainda pode ser
realizada mediante incentivo ao uso dos métodos em outras fatias populacionais. O
custo do sistema não é oneroso, mas a mão de obra especializada ainda não existe em
quantidade no Brasil e ela potencializa o preço final das obras. Apesar de o material ter
um custo reduzido, somente profissionais especializados podem realizar os trabalhos o
que onera o resultado final de obra. E essa metodologia ainda não possui aceitação das
agencias financiados para habitações de baixo custo.
O resultado final do sistema é bastante atraente visualmente, mas ainda
estabelece uma distancia razoável a apreciação do brasileiro acostumado a alvenaria
convencional. A fragilidade tátil que o material proporciona como resultante final denota
uma sensação de pouca rigidez no edifício. Isso quebra o referencial de habitação que
o brasileiro detém.
FIGURA 07 – EXECUÇÃO EM WOOD FRAME
FONTE: Autor, 2010.
QUADRO 46 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE WOOD FRAME
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,25 0,50 1 1,75
FONTE: Autor, 2011.
6.1.2.3 Processo Construtivo Alvenaria convencional (tijolo de barro queimado)
a) Descrição do sistema construtivo: alvenaria convencional é estruturada por
pilares, vigas e lajes de concreto com o preenchimento, em sua grande
maioria, realizado por tijolos cerâmicos. Neste sistema construtivo o peso
das paredes de fechamento é distribuído nessas vigas, pilares e lajes. As
paredes exercem somente uma função de vedação, assim chamadas não
portantes. A construção de elementos estruturais é feita através de formas
em madeira acomo base para a composição de vergalhões de ferro e
cimento. A inserção de tubos, conexões hidráulicas, eletrodutos e afins é
feita mediante o “rasgamento” das paredes, após seu levante. Depois da
instalação hidráulica e elétrica faz-se novamente o fechamento desses vãos
para iniciar o revestimento. Caracterizada pela aplicação de emboço,
chapisco, massa grossa, fina e pintura.
FIGURA 08 – ESQUEMA DE USO DE TIJOLOS CERÂMICOS
FONTE: Sinducon-sp, 2010.
b) Fabricação do Tijolo Comum: a fabricação do tijolo comum é feita mediante
a composição de argila misturada a terra arenosa. Depois de selecionada a
argila é misturada a água até desenvolver uma pasta, que é moldada em
formas para modelagem dos chamados tijolos. As formas são abandonadas
com a massa mole para secagem ao sol. Em seguida depois de uma pré-
secagem os tijolos são cozidos em fornos com temperatura entre 900o a
1100oc.
Análise de sustentabilidade: A alvenaria convencional é o sistema mais
utilizado no Brasil desde o inicio do século passado, uma metodologia simples de
montagem e repetição, realizada principalmente através dos chamados Tijolos. Utiliza
um material que inicialmente é bastante interessante e abundante em âmbito nacional;
a argila. Todavia para a construção do bloco de tijolo se faz necessário uma queima em
temperaturas bastante elevadas o que provoca a emissão de gases extremamente
nocivos a camada de ozônio e afins.
A alvenaria convencional tem um custo pouco oneroso quando somente
observa-se o fechamento e vedação de paredes. Todavia nas próximas etapas da
construção da obra faz-se necessário a quebra desses blocos para inserção de
tubulações elétricas, hidráulicas e lógicas o que encarece o método e reduz a
velocidade do processo. Enquanto tecnologias alternativas já possuem esperas para
essas etapas de obra (alvenaria estrutural, gesso acartonado).
Isso acarreta num índice de desperdícios considerável e potencializa o custo
efetivo da obra. Esse sistema é bastante aceito pela população nacional, devido ao
habito de uso e uma sensação psicológica de rigidez e durabilidade da obra.
QUADRO 47 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE ALVENARIA CONVENCIONAL
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,25 0,50 0,75 1,50
FONTE: Autor, 2011.
6.1.2.4 Processo Construtivo Solo-Cimento
a) Descrição do sistema construtivo: o solo-cimento caracteriza-se através da
mistura homogênea de solo cimento e água, em proporções adequadas e
que mediante compactação mecânica e cura úmida resulta num produto
com altos níveis de durabilidade e resistência. No inicio do processo a
mistura lembra uma farofa umedecida, mas mediante a compactação ele
toma forma e consistência. O solo cimento constitui como uma otimização
de materiais do passado. O uso da taipa e barro que até então utilizavam
colantes naturais foi substituído pelo material industrializado cimento que
resolve plenamente os problemas de fixação.Os blocos são produzidos em
prensas, assim dispensam o uso de fornos, são somente umedecidos para
adquirir resistência.O bloco de solo-cimento amplamente utilizado no
mercado possui arestas redondas com medidas apenas de 25,00cm
x12,50cm x 6,25cm
FIGURA 09 – BLOCO DE SOLO-CIMENTO
FONTE: Ecobloco, 2010.
Análise de Sustentabilidade: O sistema construtivo protagonizado pelos blocos
de solo-cimento estabelece vantagens que percorrem vários campos. É um processo
que exige insumos renováveis e amplamente encontrados em todo o território nacional
(barro, cimento e água). Como já foi supracitado não necessita de nenhum tipo de
queima o que o torna mais interessante que o tijolo convencional.
O seu desempenho térmico e acústico é mais interessante que o tijolo de seis
furos. E ele tem um diferencial bastante interessante no tocante velocidade de
execução. Como seu processo construtivo é realizado mediante encaixe o tempo de
obra é mais veloz que a alvenaria convencional. O sistema estrutural do solo-cimento é
bastante econômico, pois não utiliza madeira para caixaria e afins, mesmo porque sua
estrutura é embutida dentro dos furos dos blocos, diferente do tijolo comum que
necessita da construção de pilares a base de caixaria em madeira.
Isso reduz tempo e material na execução, pois a área de inserção do concreto
tem uma seção menor que a dos pilares convencionais. A quantidade de reboco
utilizada é reduzida pela regularidade do material, reduzindo os desperdícios
consideravelmente. Os fabricantes acreditam numa redução de até 30% no montante
total da obra, mediante a boa utilização do material.
O solo-cimento pode ser reutilizável e reciclável, porque utiliza seus blocos e
meio blocos e as quebras menores podem ser devolvidas aos fabricantes para
reutilização na fabricação de novos blocos. O sistema baseado em solo-cimento
consegue um resultado visual bastante similar ao tijolo convencional, o que estabelece
uma proximidade com um material amplamente aceito pela sociedade brasileira. O tijolo
cerâmico tem sido a grande coqueluche da construção nacional, estabelecer um
cruzamento entre uma nova tecnologia e as referencias visuais desse material é salutar.
QUADRO 48 - ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE SOLO CIMENTO
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 3 3
FONTE: Autor, 2011.
6.1.3 Estrutura Geral
A estrutura da edificação pode escolher várias alternativas, mas mediante o uso
de blocos de solo-cimento pode filtrar algumas alternativas de fundação e super-
estrutura.
A fundação pode utilizar o sistema de vigas corridas, que se caracterizam por
vigas mais rasas que baldrames, mas que percorrem todas as paredes da edificação.
Essa alternativa pode utilizar telas metálicas prontas que somente precisam ser
encharcadas no concreto sob a forma de vigas nas larguras das paredes.
A estrutura que geralmente utilizaria pilares formados por caixaria e afins,
mediante o uso de solo-cimento, passa a utilizar os vãos dos blocos como dutos. De
maneira que somente os preenchimentos desses dutos com vergalhões e concreto
formam os chamados grautes9 que exercem a função dos pilares convencionais.
A solução estrutural utilizada na parceria com o solo-cimento é interessante
pelo aumento da velocidade de obra. A fundação necessita de uma escavação pouco
profunda, que possui o mesmo formato das paredes. O uso de uma tela pronta acelera
o processo e pouco material e mão de obra para montagem das malhas no local.
A escolha por grautes potencializa a velocidade do sistema e economiza material
de madeira para caixaria e até de concreto, devido ao formato dos dutos propriamente
ditos. E o material utilizado é encontrado facilmente em todo o país e boa parte dele
pode ter insumos reaproveitados. Essa metodologia carrega um pacote de benefícios
pois usa menos formas, acelera o processo e reduz o uso de insumos variados (ferro,
concreto, madeira). Somente a redução do uso de insumos variados já denota uma
tecnologia mais eficiente e eficaz. O menor uso de materiais ou aparatos de apoio ao
desenvolvimento de determinada rotina aumenta a velocidade da obra e reduz o
trabalho pontual executado naquela rotina.
QUADRO 49 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE ESTRUTURA GERAL
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0.5 2 2.5
FONTE: Autor, 2011.
6.1.4 Cobertura e Telhamento
Essa etapa da edificação tem a fundação de coroar a edificação com um
sistema de cobertura que pode ser realizado de várias maneiras e através de muitas
tecnologias.
6.1.4.1 Telhas cerâmicas
a) Descrição do sistema construtivo: as telhas cerâmicas têm uma metodologia
de confecção bastante similar ao tijolo cerâmico. São fabricadas com argila
num processo de queima numa mediante temperaturas altíssimas. Esse tipo
de telhamento é o mais utilizado no Brasil, especialmente na arquitetura
residencial. A massa cerâmica é preparada com base em argila com base
em outros componentes químicos (ilita e montmoniralita). Infelizmente boa
parte da matéria prima utilizada na confecção desse material não possui
esses componentes o que acarreta em menor durabilidade e maior
porosidade da telha. Sua metodologia de encaixe nem sempre tem um
resultado eficaz e seu índice de perdas é bastante grande, devido a
facilidade de quebra em transporte e manuseio.
FIGURA 10 – TELHA CERÂMICA
FONTE: Autor, 2011.
FIGURA 11 – HABITAÇÃO COM TELHA CERÂMICA
FONTE: Autor, 2011.
Análise de sustentabilidade: devido a grande proximidade de método e custo de
execução do tijolo cerâmico ela tem as mesmos benefícios e por conseqüência as
mesmas negativas. Assim sofre uma analise de uso igual ao tijolo
QUADRO 50 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA CERÂMICA
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,25 0,50 0,75 1,50
FONTE: Autor, 2011
6.1.4.2 Telhas de Concreto
a) Descrição do sistema construtivo: as telhas de concreto possuem um
processo de fabricação industrial. Telhas de concreto leves são fabricadas
utilizando-se uma mistura de cimento/agregado leve/água contensílica
sublimada não tixotrópica em uma razão de peso de sílica (calculada como
peso seco) para cimento de cercas de 2:98 a cerca de 25:75 e de
preferência de cerca de 8:92 a cerca de 12:88. Um agente dispersante para
a sílica sublimada e incluído na mistura. A presença da sílica sublimada não
tixotrópica na mistura permite a fabricação de telhas leves com resistência à,
flexão adequada. São descritas também novas telhas e novas misturas de
cimento/agregado leve/água para uso no processo.
FIGURA 12 – TELHAS DE CONCRETO
FONTE: Autor, 2011.
FIGURA 13 – MORADIA COM TELHA DE CONCRETO
FONTE: Autor, 2010.
Análise de sustentabilidade: a telha de concreto possui baixo índice de absorção
de água das chuvas, assim a sua estrutura não sofre uma elevada sobrecarga. Elas
possuem moldes que dificultam a penetração da água, inclusive com vento. Possuem
uma resistência bastante grande, devido a sua tipologia de material e processo
industrializado.
Possuem um peso, ainda que considerável, é menor que o avaliado pelo
telhamento cerâmico. Enquanto as telhas de concreto apresentam resistência de
ruptura mínima de 240kgf, as normas de telhas cerâmicas especificam apenas 130kgf.
Isso da mais resistência a quebras durante transporte e armazenamento. Na fabricação
de telhas de concreto a emissão de CO2 não é pequena, devido a sua base de
confecção estar ligada diretamente ao cimento convencional.
A grande desvantagem da telha de concreto é o preço elevado. Ela não possui um
preço competitivo com o telhamento convencional (telha cerâmica) o que inviabiliza seu
uso para moradias populares.
QUADRO 51 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHAS DE CONCRETO
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,50 0,50 1
FONTE: Autor,2011.
6.1.4.3 Telha pet
a) Descrição do sistema construtivo: o produto é fabricado a partir da
reciclagem de garrafas PET. As garrafas são derretidas e são
acrescentados produtos químicos como Carbonato de Cálcio e
componentes Anti UV, esta mistura forma uma resina plástica que é
moldada em forma de telhas. Essas peças são moldadas de maneira a
possuírem um formato bastante similar as telhas cerâmicas convencionais,
mas com um sistema de encaixe mais eficiente.
FIGURA 14 – PEÇA DE TELHA COM FORMATO DE TRÊS TELHAS ROMANAS
FONTE: Telha Leve, 2011.
FIGURA 15 – FIXAÇÃO DA TELHA
FONTE: Telha Leve, 2011.
As Telhas Leve possuem 3 Pinos de Fixação onde serão inseridas as
Abraçadeiras (fornecidas pelo fabricante) que fixarão as mesmas sobre as ripas,
metalon, ou outra base de apoio compatível.
FIGURA 16 – ESTRUTURAÇÀO DA TELHA
FONTE:Telha Leve, 2011.
Algumas opções de cores são:
FIGURA 17 – CORES DAS TELHAS
FONTE:Telha Leve, 2011.
FIGURA 18 - TELHA LEVE ARMADA SOBRE ESTRUTURA METÁLICA
FONTE: Telha Leve, 2011.
Telha Leve armada sobre estrutura metálica. Sua baixa densidade e peso
permitem estrutura leve.
FIGURA 19 – EDIFICAÇÃO UTILIZANDO TELHA LEVE VERMELHA
FONTE: Telha Leve, 2011.
Edificação utilizando Telha Leve Vermelha. Aspecto visual da telha romana.
Análise de sustentabilidade: As telhas de Pet têm uma resposta à demanda de
garrafas sem um re-uso efetivo e com uma velocidade de degradação bastante lenta. A
resposta é um produto que resiste a variações térmicas com alta durabilidade, com um
peso quase dez vezes menor que a telha cerâmica.
Essa leveza do material acarreta em uma estrutura mais esbelta de sustentação
do telhado. Possui fixação por amarras (braçadeiras) o que aumenta sua resistência a
ventos fortes e afins. Sua aparência é bastante atraente e se aproxima bastante do
visual do telhamento em produtos cerâmicos, amplamente aceito pela população
brasileira. Ë um modelo a ser replicado e com perspectiva de crescimento no cenário
nacional, todavia ainda tem um custo final oneroso para populações de camadas
menos elevadas e não tem oferta na grande maioria do território nacional. É um sistema
que ainda necessita de redução de custos e investimento em divulgação.
QUADRO 52 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA PET
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,25 0,50 1 1,75
FONTE: Autor, 2011.
6.1.4.4 Telha de tetrapack
a) Descrição do sistema construtivo: seu produto é fabricado a parti da
reciclagem de embalagens Tetrapack. As embalagens são trituradas e são
adicionados agregados que fazem a liga dos pedaços fragmentados e
depois o produto é processado para sair em forma de telha semelhante às
conhecidas telhas de fibrocimento. Sua aparência visual remete a telha de
fibrocimento, mas com uma coloração menos uniforme, o que pode reduzir a
aceitação dos usuários. É um produto de custo baixo já que utiliza material
de descartes.
FIGURA 20 – TELHA DE EMBALAGENS TETRAPACK
FONTE: Telhapack, 2011.
a) Dimensões: 2,15m x 0,94m;
b) Dimensões remontada: 2,00m x 0,87m;
c) Espessura: 6 mm;
d) Altura da onda: 5,5 cm;
e) Peso: 15kg.
FIGURA 21 - APARÊNCIA DA TELHAPAK
FONTE: Telhapack, 2011. Análise de sustentabilidade: produto 100% reciclado e reciclável exerce o papel de
reuso de descartes que mediante manipulação, torna-se matéria-prima. Possui alta
flexibilidade e mediante esse parâmetro tem uma perspectiva de quebra bastante
reduzida.
O material possui melhores resultado em isolamento termo-acústico que o
fibrocimento. É mais leve que a telha cerâmica reduzindo a densidade da estrutura de
cobertura. O material tem um preço de mercado que estabelece dialogo com as
camadas mais baixas da população nacional. As reais desvantagens deste produto vêm
da sua fabricação ainda não ser pulverizada em território nacional e sua aparência
visual estar distante do intervalo de aceitação da população brasileira no âmbito da
moradia. Ele possui uma aparência bastante distante da telha cerâmica e não oferece
alternativas de cor ou textura e afins como tecnologias alternativas os fazem (telha de
celulose, telha de pet).
QUADRO 53 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA EM TETRAPACK
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,25 2 2,25
FONTE: Autor, 2011.
6.1.4.5 Telha de celulose
a) Descrição do sistema construtivo: é um produto fabricado a partir da
celulose obtida na reciclagem de papel. O papel passa por um processo de
trituração, são agregados produtos químicos para se produzir as telhas e
impermeabilizadas com betume. Esse processo não tem queima ou
qualquer outra ação que possa criar malefícios ao meio ambiente.
QUADRO 54 – CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS
Comprimento da Telha 2000 mm
Largura da Telha 950 mm
Espessura 3 mm
Comprimento útil da telha acima de 10º
1800 mm
Largura útil 850 mm
Número de Ondas 10 ondas
Altura da Onda 38 mm
Largura da Onda (passo) 95 mm
Recobrimento Longitudinal acima de
200 mm
10º
Recobrimento Transversal
1 onda
Recobrimento Transversal (Local sujeito a ventos)
2 ondas
Raio Mínimo permitido 5000 mm
Peso por telha 6,4 kg
Peso para efeito de cálculo estrutural
3,9 kg/m²
Área útil de cobertura por telha
1,53 m²
FONTE: Onduline, 2011.
FIGURA 22 – TELHA ONDULINE COM VÁRIAS CORES
FONTE: Onduline, 2011.
FIGURA 23 – TELHAMENTO EM ONDULINE CLÁSSICA
FONTE: Onduline, 2011.
FIGURA 24 – TELHAMENTO EM ONDULINE DESIGN
FONTE: Onduline, 2011.
FIGURA 25 – TELHAMENTO EM ONDULINE DESIGN 2
FONTE: Onduline, 2011.
Análise de sustentabilidade: assim como a telha a base de tetrapak, a telha a base
de celulose também se utiliza de material reciclável. O que fomenta o re-uso de
tecnologias e a supressão descarte simples.
É um telhamento extremamente leve e resistente, flexível e de fácil
armazenamento. Possui isolamento térmico acústico mais interessante que fibrocimento
telha cerâmica o que reduz os custos com mantas. A aparência do telhamento com
esse produto se aproxima mais da telha cerâmica a diferentes alternativas de material
reciclado. Assim esta inserida no intervalo de aceitação do público nacional.
Os custos do material são mais onerosos que a telha tetrapak, mas tendo em vista
as economias com estrutura e afins ainda estabelece dialogo com moradias de fatias
menos favorecidas. A redução em custos com estrutura de cobertura pode ser o grande
diferencial para essa tecnologia se tornar carteira de possibilidades para as moradias
populares.
QUADRO 55 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE TELHA EM CELULOSE
Produto/Sistema Sustentável
Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,50 0,75 1 2,25
FONTE: Autor, 2011.
6.1.5 Estrutura de Cobertura
a) Descrição do sistema construtivo: tendo em vista o interesse de replicar
essa unidade em série, toda e qualquer alternativa que possa acelerar o
processo construtivo é bastante interessante. A rotina estrutura de cobertura
geralmente é uma etapa de obra que numa gama de 4 dias para uma casa
popular. O estudo de uma alternativa pré- montada poderia acelerar esse
processo pra somente um dia. Uma estrutura que chegasse ao canteiro
pronta, e com total garantia do fornecedor, mediante envio de projeto e
especificações foi a alternativa escolhida. O sistema tem um modelo de
fixação através de conectores em aço que dispensa o uso de pregos ou
encaixes realizados no canteiro. Garanti a fixação e estruturação da
cobertura e dispensa qualquer manipulação in loco que não seja de
colocação. A confecção, escolha da madeira, garantia quanto tração,
compressão e do fornecedor.
b) Esse sistema poderia ser realizado sob medida de acordo com a tipologia da
edificação. Mediante o envio antecipado de projeto para a indústria a
empresa sugere a melhor alternativa em estrutura de cobertura. Desde o
numero de tesouras até o sistema de travamento utilizado.
c) Essa alternativa abre o leque de possibilidades para um estudo mais
ponderado sobre alternativas mais esbeltas e leves de estrutura. O sistema
de encaixes tem garantia de fabricação o que descomplica o mestre que
buscar confecção e entendimento sobre um campo bastante específico da
obra.
FIGURA 26 – EQUIPAMENTOS DE FIXAÇÃO DE TRELIÇAS
FONTE:Gang Nail, 2011.
FIGURA 27 – PROCESSO DE CONFECÇÃO DE PEÇAS TOTALMENTE AUTOMATIZADO
FONTE: Gang Nail, 2011
FIGURA 28 – CAPACIDADE DE PRODUÇÃO EM LARGA ESCALA
FONTE: Gang Nail, 2011
Análise de sustentabilidade: o processo industrializado gera uma nova rotina
automatizada ao canteiro de obra propriamente dito. Acelerar o processo de execução
de uma obra gera redução de custo em mão-de-obra. Construção dessa rotina de
maneira industrial e especializada trás mais confiança ao trabalho realizado.
Um aproveitamento de material próximo de 100%, com garantias de procedência
do produto como um todo, salientando o uso de madeira licenciada com selo verde.
Uma desvantagem considerável é o custo, que unitário pode chegar a 30% acima do
valor da estrutura confeccionada em obra. Todavia o tempo total de obra encurta e por
conseqüência reduz-se o valor efetivo de mão de obra geral.
E essa tecnologia replicada em grande escala teria uma redução de custo
considerável. Essa alternativa potencializaria o uso desse processo industrial mediante
a apreciação do mercado.
QUADRO 56 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE ESTRUTURA DE COBERTURA
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,50 0,75 1 2,25
FONTE: Autor, 2011.
6.1.6 Portas e Janelas
As aberturas da moradia não podem sofrer grandes alterações de material
porque a tradição e o hábito de utilização de alguns materiais tornam algumas escolhas
um imperativo cultural. Tendo isso em vista as portas utilizaram a madeira como
matéria prima e as janelas que poderiam sofrer variação se restringiram ao metal
devido a sustentabilidade econômica do estudo.
E para que estivessem dentro de um intervalo de acordo sustentável passaram
por alguns pré-requisitos:
a) trabalhar com a modulação de blocos de solo-cimento;
b) entrega de produto pronto e finalizado no canteiro;
c) estivesse no intervalo de custo de uma habitação popular e ainda pudesse
ser reduzido mediante a produção em série;
d) práticas de produção com redução de desperdícios;
e) madeira de reflorestamento;
f) Verificação de procedência dos fornecedores.
QUADRO 57 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE PORTAS E JANELAS
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 1,50 1,50
FONTE: Autor, 2011.
6.1.7 Sistema de Aquecimento Solar
As habitações de cunho popular precisam e podem ter recursos que reduzam
os as despesas de custeio e a capacidade de compra de cada contribuinte. Uma
dessas alternativas é a redução na conta de eletricidade. O aquecimento da água de
banho pode reduzir essa despesa numa variação que gira de 30 a 50% de acordo com
a PROCEL.
Para tanto se faz necessário um kit que esteja dentro de um intervalo de
desembolso que não inviabilize outras rotinas fundamentais de obra. Ainda que o
governo federal aprovou uma normativa que contempla até R$1800,00, além do valor
pago pelo m2 construído de obra no Programa Minha Casa Minha Vida. Assim a
habitação que conter um kit solar pode angariar esse recurso de acordo com o porte de
seu kit que é diretamente proporcional ao tamanho da edificação.
O Kit de aquecimento solar para baixa renda consiste em:
a) placas coletoras solares de PVC;
b) reservatório de água quente (boiler);
c) suporte de aço para o reservatório;
d) apoio Eletrônico (ducha);
e) misturador externo de água quente e fria.
FIGURA 29 - AQUECEDOR SOLAR COM BOILER, PLACAS SOLARES E DUCHA
ELETRÔNICA COM MISTURADOR EMBUTIDO
FONTE: Belosol, 2011.
a) ducha eletrônica que complementa o aquecimento nos dias nublados em
que o sol não aquece satisfatoriamente a água;
b) misturador Externo, o misturador vem embutido na ducha, isso elimina a
necessidade de compra desta peça sua regulagem se dá pela haste
metálica que sai da ducha;
c) encanamento de água quente externo, o encanamento entra no misturador
por cima, isso possibilita que o mesmo corra por cima do forro o laje,
evitando a necessidade de fazer rasgos nas paredes para a instalação do
kit.
d) Boiler em PVC que reduz custos diretos em fabricação e torna o produto
acessível a moradias populares.
FIGURA 30 – ESQUEMA DE EQUIPAMENTO DE AQUECIMENTO SOLAR
FONTE: Belosol, 2011.
O kit solar é uma alternativa bastante interessante para redução de gastos com
energia elétrica e pode ser uma nova alternativa as famílias de baixa renda para reduzir
despesas. Ele possui fornecedores na grande maioria do Brasil (com devidas
variações), mas que estabelecem um valor de custo que gira em torno
aproximadamente 3% da obra de uma HIS. Assim para que ele se torne viável é
imperativo o uso dessa rubrica específica para sua aquisição.
QUADRO 58 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE SISTEMA DE AQUECIMENTO SOLAR
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,75 2 2,75
FONTE: Autor, 2011.
6.1.8 Aglomerante Ativo
Lig
a de colagem de peças de fechamento de paredes
6.1.8.1 Cimento ecológico
O cimento ecológico, também conhecido por CP IV – 32 é constituído através
de cinzas de indústrias termo-elétricas, que são potencialmente prejudiciais ao meio
ambiente, assim seu resgate e transformação em um novo produto é um alternativa
interessante em relação ao descarte.
As vantagens do cimento ecológico relatadas pelo fabricante são as seguintes:
a) ecologicamente Correto: contém cinza pozolânica e por isso em sua
composição se utiliza menor quantidade de clínquer diminuindo o consumo
energético para a sua fabricação;
b) Resistente a ambientes agressivos: As cinzas deixam o cimento mais
resistente do que o cimento CP II Z 32 que geralmente é mais utilizado;
c) combate a eflorescência: Eflorescência são depósitos normalmente brancos
que se formam sobre a superfície do concreto, argamassas, tijolos, pedras
e outros materiais porosos, que alteram a estética dos acabamentos.
d) as eflorescências se formam pela dissolução pelas águas de infiltrações
dos sais (hidróxido de cálcio/ principalmente) do cimento e cal - Deixa o
concreto menos permeável: Por este motivo tem uma cura mais lenta
evitando trincas;
e) custo semelhante do cimento “convencional” (CPII-Z-32).
Desvantagens:
a) tempo de cura mais lento, não é aconselhável para obras em que se
necessite de uma cura acelerada.
b) Nem todas as lojas do segmento oferecem esse material, ainda está em
fase de acesso ao mercado, de maneira que isso compromete a escolha do
profissional.
c) A produção da Itambé ainda é em escala reduzida em relação ao cimento
convencional.
FIGURA 31 – CIMENTO CP IV-32
FONTE: Itambé, 2011.
Como já foi supracitado o produto é parcialmente desenvolvido em material
reciclado, o que é bastante interessante, pois estabelece o reuso de descartes. E neste
caso específico seus insumos são diretamente prejudiciais ao meio ambiente, sua
manufatura os torna novamente interessantes para sociedade. A disponibilidade desse
produto é razoável em território nacional e o custo é bastante similar ao aglomerante
convencional. Mediante aumento da demanda seus custos poderiam reduzir numa
progressão interessante. Alguns mecanismos de incentivo a fabricação de produtos
sustentáveis poderiam potencializar seu uso.
QUADRO 59 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE AGLOMERANTE ATIVO
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 0,75 2 2,75
FONTE Autor, 2011:
6.1.9 Instalações Elétricas e Hidráulicas
a) Descrição do sistema construtivo: as instalações que referenciam os
projetos integrados (elétrico e hidráulico), não sofreram reais mudanças de
insumos e materiais, mesmo porque o mercado ainda não oferece
alternativas de rupturas de conceitos pré-estabelecidos pela metodologia
construtiva atual. A opção então foi a utilização de empresas com marcas
consolidadas no mercado, que exercem nuances de sustentabilidade no seu
mix de produção e em sua postura coorporativa. Outras escolhas que
puderam potencializaram o uso sustentável de matéria-prima foram
adotadas em um projeto enxuto e construído a base de critério. As escolhas
de marcas de respeitabilidade nacional, geralmente podem ser referência de
boa conduta e de responsabilidade com o sistema como um todo.
Equipamentos testados e com selos de qualidade reconhecidos fazem parte
de uma cartilha interessante.
QUADRO 60 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE INSTALAÇÕES ÉLETRICAS E
HIDRAÚLICAS
Produto/Sistema Sustentável Regular Bom Ótimo Excelente Sustentabilidade econômica x Sustentabilidade Social x Sustentabilidade Ambiental x Total 1,50 1,50
FONTE: Autor, 2011.
6.2 PROJETOS
O projeto arquitetônico foi construído com base nos parâmetros de
sustentabilidade que permeiam esse trabalho. E o porte da edificação foi um pouco
acima da metragem mínima adotada pelo programa MCMV, devido a adaptação da
família que faria uso da moradia depois da conclusão dos trabalhos. No entanto serviu
como base comparativa para a habitação em porte mais reduzido.
a) a edificação foi feita mediante modulação de seu material base ( o bloco
solo-cimento);
b) redução de desperdícios e otimização de usos de recursos;
c) máximo aproveitamento de espaço;
d) facilitação de execução.
6.2.1 Projeto Arquitetônico
O projeto arquitetônico foi concebido inserido na tipologia básica de HIS. O
desenvolvimento dos trabalhos primou pela adequação de uma família de até seis
pessoas. Ainda que a pesquisa de orçamento familiar de 2009 nos remeta a uma
família de baixa renda que tenha até quatro pessoas, nesse estudo foi ponderada a
necessidade de uma família específica que viabilizou a construção da edificação.
O estudo teve que adaptar-se as necessidades dessa família para viabilizar a
construção da moradia, para tanto o projeto foi majorado para seis pessoas. Essa
alteração de projeto não inviabiliza o estudo, mesmo porque os insumos, metodologia
construtiva, mão de obra estão inseridas num mesmo frame de trabalho. Então o
modelo pode servir de parâmetro de valor e método para uma edificação de porte mais
reduzido.
FIGURA 32 – MAQUETE ELETRÔNICA COM ESTUDOS DE CORES
FONTE: Autor, 2010.
A tipologia arquitetônica do projeto buscou um modelo bastante próximo da
apreciação cultural do brasileiro. A busca por respeitar o entendimento e preferência do
público é algo preponderante para a real aceitação de forma de função do projeto. A
sustentabilidade cultural somente é alcançada quando se leva em consideração os
anseios e escolhas do futuro proprietário. A pesquisa realizada mostrou que, ainda que
o proprietário aprecie a idéia de mais conforto e mais responsabilidade com o entorno,
ele prima por uma moradia com aparência bastante tradicional. O sucesso de um
protótipo sustentável também passa pela aceitação da sociedade, essa proposta
estabelece esse diálogo salutar.
FIGURA 33 – PLANTA LAYOUT
FONTE: Autor, 2010.
A solução arquitetônica também se preocupou com a divisão dos cômodos de
acordo com as necessidades do grupo. A redução de áreas ociosas de circulação foi
primaz no aproveitamento de espaço. As áreas foram dimensionadas com u fluxo
intuitivo, visando um aproveitamento de espaço considerável. Os quartos têm um
tamanho adequado para o uso de até seis pessoas tendo em vista a perspectiva de uso
de beliches ou similares. Uma planta simples e adequada a maximização de espaço
necessária ao perfil do proprietário.
6.2.2 Projeto de Modulação de Alvenaria
A elaboração de um projeto de modulação de blocos é algo preponderante para
redução de custos em obra. Quando as medidas de projeto respeitam o tamanho
desses blocos o índice de desperdícios pode chegar à zero. O profissional responsável
pela execução (pedreiro ou mestre de obras) tem um itinerário de trabalho, com esse
mapa modular. Possuir o conhecimento de quantos blocos vão exatamente em cada
parede estabelece uma perspectiva e um modelo de trabalho pré estudado antes dos
inícios dos trabalhos.
FIGURA 34 – MODULAÇÀO DOS BLOCOS DE SOLO-CIMENTO.
FONTE:Autor, 2010. Detalhe da paginação dos blocos, o projeto respeitou essa paginação, tendo
como resultado o uso sempre blocos ou meio-blocos.
FIGURA 35 – ALTURA DE VÃOS DE PORTAS E JANELAS
FONTE:Autor,2010
6.2.3 Projeto de Fundação
O sistema estrutural utilizado para a sub-estrutura foi o de vigas corridas. Um
sistema de vigamento corrido abaixo de todas as paredes da edificação. Uma tela
armada na sub-base das paredes amarra o ferro ao concreto e da a devida sustentação
a paredes e cobertura da edificação. A tela utilizada é da empresa Gerdau (Q138). A
estrutura da fundação foi projetada com capacidade de sobrecarga de 1000kg/m,
enquanto o peso das paredes de solo-cimento com altura de 2,75 fica menor que
500kg. A norma técnica brasileira pede um coeficiente de segurança de 1.4, a estrutura
utilizada tem um coeficiente de mais de 2. Assim a sub-estrutura está de acordo supera
nas necessidades de carga da edificação.
FIGURA 36 – FUNDAÇÃO, DETALHAMENTO DE VIGAS DA SUB-BASE
FONTE: Autor, 2010,
6.2.4 Projeto Estrutural
O projeto estrutural naturalmente se valeu do formato e metodologia construtiva
que os blocos de solo-cimento proporcionaram. Ao invés de utilizar os pilares
propriamente ditos, os buracos embutidos no bloco oportunizaram a criação de grautes
(dutos preenchidos por vergalhões e concreto).
FIGURA 37 - ESQUEMA DOS GRAÚTES
FONTE: Autor, 2010.
Desenho esquemático que facilita a execução de estrutura. Mostra como
referencia as medidas e os blocos como base de execução. Isso reduz desperdícios e
mostra o diferencial de um projeto completo. Os dutos são aproveitados como vãos de
preenchimento para os graútes.
6.2.5 Projeto de Paginação de Piso Cerâmico
O índice de desperdícios no uso de piso cerâmico também é bastante elevado
na construção civil. Buscar uma alternativa mais inteligente foi o caminho. Paginar uma
moldura em volta de cada cômodo possibilitou uma programação de uso planejado das
peças, reduzindo o desperdício à zero.
FIGURA 38 – ESQUEMA DE MODULAÇÀO DO PISO CERÂMICO.
FONTE: Autor, 2010.
Paginação de Piso 45 x 45. Os cortes de meia peça eram descartados em
determinado cômodo e reutilizados em outro.
6.2.6 Projeto Hidráulico
Como é de ocasião, o bloco de solo cimento capacita a equipe a embutir todos
os canos e tubos acabando com a quebra de paredes. Assim o projeto foi todo
desenvolvido dentro dos furos dos blocos. O grande diferencial do projeto foi a
aproximação das paredes hidráulicas com o intuito único de reduzir custos uso
excessivo de insumos hidráulicos (tubos e canos e conexões). Um projeto otimizado e
simples foi a solução mais sustentável.
FIGURA 39 – ESQUEMA HIDRÁULICO
FONTE: Autor, 2010.
Esquema hidráulico da habitação, localizado em duas paredes próximas. O
projeto potencializou o uso equilibrado dos buracos dos blocos.
FIGURA 40 – ESQUEMA CAIXA D’ÁGUA
FONTE: Autor, 2010.
Detalhe de caixa d’água e boiler de aquecedor solar sobre a laje.
6.2.7 Projeto Elétrico
Como nos outros projetos os eletrodutos puderam se utilizar dos vãos dos
blocos e embutir sem quebra suas tubulações. O projeto não enxergou a necessidade
de curvas, de maneira que optou por eletrodutos lisos que são menos onerosos que os
corrugados. O bloco ainda tem buracos que evitam as caixas internas que os
interruptores necessitam.
FIGURA 41 – ESQUEMA ELÉTRICO
FONTE: Autor, 2010.
As prumadas (descidas) dos interruptores foram também utilizadas pelas
tomadas com o intuito de reduzir custos com eletrodutos. A localização centralizada por
cômodo minimiza custos.
6.2.8 Projeto de Cobertura
A estrutura para apoiar a cobertura foi realizada através de uma treliça simples
em madeira, que coroava a parede central da edificação, assim no sentido longitudinal.
Para o travamento da treliça é realizado pelas terças que se estendem até os beirais.
Esse modelo potencializa a velocidade do processo construtivo, pois vem pré-montado
de fábrica. A estrutura de cobertura numa obra convencional de habitações de pequeno
porte pode levar até sete dias para serem realizadas, um modelo pré-fabricado pode
reduzir essa rotina em um tempo entre um a três dias. Essa redução é de tempo e
indiretamente de custos, pois o uso com mão-de-obra direta é também tem uma
tendência de queda.
FIGURA 42 – DETALHE TRELIÇA DE MADEIRA
FONTE: Gang Nail, 2010.
FIGURA 43 – PEÇAS COMPLEMENTARES
FONTE: Gang Nail, 2010.
FIGURA 44 – DETALHE DE CAIBRAMENTO
FONTE:Gang Nail, 2010.
FIGURA 45 – DETALHES PERSPECTIVADOS DO CAIBRAMENTO E TRELIÇA
FONTE: Gang Nail, 2010.
6.3 PLANEJAMENTO FINANCEIRO
Um plano de trabalho foi concebido com o intuito de reproduzir uma unidade
habitacional no período de menos de 30 dias. A previsão de custos foi mensurada em
R$26375,46 para a moradia em projeto já descrita anteriormente.
O orçamento foi subdividido em duas partes: mão-de-obra e material. Etapa a
etapa foi realizada uma decomposição de orçamento para facilitação de compreensão
do projeto. O desenvolvimento do estudo por fases capacita uma análise mais apurada
de cada uma das rotinas tanto para os insumos, como para a mão-de-obra.
QUADRO 61 - DESEMBOLSO EM MÃO DE OBRA.
ITEM R$/M2 Qtda UM Valor
Alvenaria 15.00R$ 130 m2 1,950.00R$
Fundação 12.00R$ 45 m2 540.00R$
Cobertura/Telhamento 15.00R$ 53 m2 795.00R$
Cerâmica/Contrapiso 12.00R$ 53 m2 636.00R$
Forro de Madeira 10.00R$ 70 m2 700.00R$
Instalação de padrão 170.00R$ 1 Unid. 170.00R$
Elétrica
Calçada 7.00R$ 30 m2 210.00R$
Colocação de Portas 20.00R$ 4 Unid. 80.00R$
Pintura 4.00R$ 250 m2 1,000.00R$
Louças e Metais 15.00R$ 4 Unid. 60.00R$
6,141.00R$ FONTE: Autor, 2010.
6.4 CRONOGRAMA
O cronograma de obra foi delineado de maneira a potencializar a velocidade de
obra. Rotinas foram analisadas e então construídas de maneira que equipes distintas
pudessem trabalhar simultaneamente, otimizando o sistema construtivo. Profissionais
específicos para cada rotina são fundamentais nesse processo. É importante salientar
que no âmbito da construção civil é possível realizar algumas etapas em trabalho
simultâneo, isso acelera o processo de execução, no entanto amplia a responsabilidade
dos projetos complementares. A integração desses se faz primaz na boa execução da
obra.
QUADRO 62 - CRONOGRAMA DE REALIZAÇÀO
FONTE: Autor, 2010.
6.5 EXECUÇÃO
A seqüência a seguir demonstra a evolução gradativa do processo de
construção do modelo edificado como referência de sustentabilidade no índice
demonstrado anteriormente.
6.5.1 Maquete Eletrônica Gradativa
Simulação tridimensional, etapa a etapa do processo construtivo. Essa tem por
objetivo compreender num grade evolutivo a realização da obra para salientar os
detalhes das rotinas desenvolvidas.
Nome da Tarefa Duração Início Término Nome dos RecursosCASA ECOLÓGICA EM SÉRIE 15,75 dias Qua 04/02/09 Qua 25/02/09CASA 1 15,75 dias Qua 04/02/09 Qua 25/02/09FUNDAÇÃO 2 dias Qua 04/02/09 Qui 05/02/09Corte de terra das vigas (Com Gabarito) 0,5 dias Qua 04/02/09 Qua 04/02/09 Carpinteiro de Fundação; Cobertura;AjudanteColocação das telas Q-138 Cortadas e espera de pilares 0,5 dias Qua 04/02/09 Qua 04/02/09 Carpinteiro de Fundação; Cobertura;AjudanteInstalação do esgoto 0,5 dias Qua 04/02/09 Qua 04/02/09 Carpinteiro de Fundação; Cobertura;AjudanteTravamento das formas metálicas, com pontos topográficos 0,5 dias Qui 05/02/09 Qui 05/02/09 Carpinteiro de Fundação; Cobertura;AjudanteConcretagem 0,5 dias Qui 05/02/09 Qui 05/02/09 Carpinteiro de Fundação; Cobertura;AjudanteALVENARIA 7,5 dias Sex 06/02/09 Ter 17/02/09Primeira Fada 1 dia Sex 06/02/09 Sex 06/02/09 Pedreiro de alvenaria.200%}Ajudante 200%Levantamento da fada interior 2 dias Seg 09/02/09 Ter 10/02/09 Pedreiro de alvenaria.200%}Ajudante 200%Levantamento da fada intermediária 2,5 dias Qua 11/02/09 Sex 13/02/09 Pedreiro de alvenaria.200%}Ajudante 200%Levantamento da fada superior 2 dias Sex 13/02/09 Ter 17/02/09 Pedreiro de alvenaria.200%}Ajudante 200%Rejuntamento 1 dia Sex 13/02/09 Seg 16/02/09 Ajudante 300%} Pedreiro de alvenaria200%Grauteamento dos Pilares/Cintas 1 dia Seg16/02/09 Ter 17/02/09 Pedreiro de alvenaria.200%}Ajudante 200%COBERTURA 2 dias Ter 17/02/09 Qui 19/02/09Colocação das estruturas de cobertura 1 dia Ter 17/02/09 Qua 18/02/09 Ajudante;Carpinteiro de Fundação/CoberturaColocação de telhas 1 dia Qua 18/02/09 Qui 19/02/09 Ajudante;Carpinteiro de Fundação/CoberturaINSTALAÇÕES 4,25 dias Qui 19/02/09 Qua 25/02/09Hidraulícas 1 dia Qui 19/02/09 Sex 20/02/09 EncanadorElétricas 2 dias Qui 19/02/09 Seg 23/02/09 EletricistaPortas/Janelas 1 dia Qui 19/02/09 Sex 20/02/09ACABAMENTOS 4,25 dias Qui 19/02/09 Qua 25/02/09Colocação do Ferro 0,75 Qui 19/02/09 Seg 20/02/09 Colocador de forro:AjudanteAssentamento de cerâmica 2,5 dias Sex 20/02/09 Ter 24/02/09 Pedreiro de assentamento; AjudanteColocação das louças e metais 1 dia Ter 24/02/09 Qua 25/02/09 EncanadorFIM 0 dias Qua 25/02/09 Qui 25/02/09
FIGURA 46 – SIMULAÇÃO TRIDIMENSIONAL, ETAPA A ETAPA DO PROCESSO
CONSTRUTIVO
Escavação de valetas
Col
ocação de lona
Colocação de brita e malha metálica.
Con
cretagem.
Assentamento da primeira fiada.
Eng
astamento de ferro nos grautes.
Assentamento das fiadas inferiores
Blo
cos e canaletas
Colocação de Ferros da cinta inferior
Con
cretagem da cinta inferior.
Esperas de ferro
Fia
das intermediárias
Vergas nas esquadrias
Ferr
os nas vergas
Concretagem de Vergas
Ass
entamento de Fiadas Superiores
Concregatem da cinta superior
Ass
entamento de oitões
Treliças
Ter
ças
Ripamento
Tel
has
Beirais
Esq
uadrias, portas e louças e metais.
6.5.1.1 Execução da obra
Fundação: como já foi supracitado o modelo de fundação realizado foram as
Vigas corridas. Para aceleração do processo tanto as vigas (que coincidiam com as
paredes) como p piso geral foram concretados de uma só vez. A tubulação de esgoto
que se situava abaixo do piso, precisou ser realizado antes e para que a concretagem
pudesse ser realizada de uma só vez.
Através da escavação de valas (canaletas) viabilizou-se a locação das vigas. A
compactação do “chão” também foi realizada para preparar o espaço do piso geral da
edificação. A caixaria foi construída para contenção do concreto até vencer seu tempo
de secagem. Uma camada de lona e brita foi colocada acima do solo escavado para os
trabalhos. A armação da ferragem das vigas foi feita por meio da tela pronta fornecida
pelo fabricante. Depois de finalizada a colocação da tela, fez então a concretagem,
dando por fim o processo de fundação no segundo dia de atividades. Observou-se que
a execução bastante cuidadosa desse sistema em uma só vez. (vigas e piso) eliminou a
necessidade de realização de contrapiso. Essa supressão de rotina foi interessante
como redução de tempo e custos diretos de obra.
FIGURA 47 – ARMAÇÃO DAS VIGAS CORRIDAS
FONTE: Autor 2010
FIGURA 48 – CONCRETAGEM DAS VIGAS E PISO
FONTE: Autor, 2010.
FIGURA 49 – PISO E VIGAS CONCRETADOS
FONTE: Autor, 2010.
6.5.2 Alvenaria
Como já descrito, a alternativa escolhida para essa etapa de obra foi o bloco de
solo-cimento. A primeira fiada (fileira) de blocos dorme sobre uma camada fina de
cimento de aproximadamente 2cm. O inicio desse processo precisa ser bastante
minucioso, o nível de todos os outros blocos está situado sob a base dessa primeira
fileira, assim como os ângulos secos e perfeitos somente serão bem estruturados sob o
arcabouço dessa base.
A equipe precisa ter uma precisão mais criteriosa do que na alvenaria
convencional, porque esse tipo de material somente pode ter um resultado atraente se
suas rotinas forem tratadas como um processo pragmático e delineado. A fase de
planejamento capacita essa rotina e a torna assertiva e eficiente.
FIGURA 50 – PRIMEIRA FIADA REALIZADA
FONTE: Autor, 2010.
Colocação das ferragens estruturais: A colocação das ferragens se sucede
naturalmente por dentro dos furos do material (solo-cimento). Pequenos furos são
realizados por uma furadeira na base de concreto. Nesses orifícios são pré-fixados
(através de adesivo a base de epoxi) os vergalhões, que possuem uma altura de
aproximadamente 1,30cm. O projeto já apresentando demonstra o posicionamento dos
vergalhões que constroem os grautes 9 depois de concretados.
FIGURA 51 – PERFURAÇÃO DE FUROS PARA OS VERGALHÕES
FONTE: Autor, 2010.
FIGURA 52 – VERGALHÕES AFIXADOS
FONTE: Autor, 2010.
Assentamento das fileiras inferiores: Os blocos colocados até o nível de peitoril
podem ser chamados de fileiras (fiadas) inferiores.
FIGURA 53 – FIADAS INFERIORES
FONTE: Autor, 2010.
A concretagem dos grautes (pilares dentro dos blocos), deve ser realizada em
duas etapas. A primeira ao final das fileiras interiores; Os vergalhões ficam
mergulhadas numa camada de concreto que preenche com plenitude os dutos criados
pela sobreposição de blocos. O fato de o material de alvenaria já proporcionar espaços
pré estabelecidos para concretagem de “pilares”, faz com que a obra tenha uma
redução de carga desnecessária em sua estrutura, além da redução de material
estrutural ou diretamente ligado a estrutura (madeira, pregos e equipamentos para
modelagem de pilares).
Imediatamente após as fiadas inferiores serem realizadas uma fileira diferencia
é iniciada. Blocos em formato U virados para cima são afixados e encima destes são
assentados vergalhões na horizontal que são em seguida concretados. Essa rotina tem
o objetivo de findar a armação inferior da casa, para que a edificação se torne
autoportante.
Finalizado o processo das fiadas inferiores inicia-se então o das fiadas
superiores. Os vergalhões afixados abaixo transpõem as alturas dos peitoris para que
possam ser amarrados junto aos novos que vão estruturar as fileiras intermediárias.
FIGURA 54 – VERGALHÕES VERTICAIS QUE TRANSPÕEM A CINTA DE TRANSIÇÃO
FONTE: Autor, 2010.
Finalizado o processo das fiadas inferiores inicia-se então o das fiadas
superiores. Os vergalhões afixados abaixo transpõem as alturas dos peitoris para que
possam ser amarrados junto aos novos que vão estruturar as fileiras intermediárias.
Inicia-se assim o processo de assentamento das fiadas intermediárias, são elas
as fileiras acima da cinta de transição inferior e abaixo das vergas das janelas e portas.
Como o solo-cimento tem módulos diversos para situações específicas, a canaleta vem
a calhar como base para execução das vergas das aberturas, num sistema bastante
parecido com a cinta de transição.
FIGURA 55 – VERGAS DAS ABERTURAS
FONTE: Autor, 2010.
O assentamento das fiadas superiores se inicia nas fileiras acima das vergas e
tem por objetivo dar a base para o pé direito da edificação e altura para a colocação de
equipamentos técnicos (cx. d’água, boilers e afins).
A concretagem dos grautes superiores acontece da mesma maneira que dos
inferiores, com a diferença que sua afixação vertical ocorre por amarração junto à sobra
do vergalhão inferior. A cinta superior é delineada na altura do pé direito por meio da
peça “canaleta” e armada com vergalhões metálicos e então concretada com o intuito
de amarrar a edificação.
A alvenaria finaliza nas fiadas dos oitões, que definem a altura e inclinação da
cobertura da edificação. Os blocos apóiam as terças (peças de madeira que sustentam
a cobertura).
FIGURA 56 – FIADAS DOS OITÕES
FONTE:Autor, 2010.
6.5.3 Instalações Elétricas e Hidráulicas
As instalações hidráulicas e elétricas foram realizadas com materiais de padrão
convencional, com o cuidado de escolher fornecedores de qualidade de preço
competitivo.
Como já foi citado, a tubulação de esgoto foi realizado antes da fundação com o
intuito de evitar quebras ou escavações para passagens de tubos e afins.
A modulação das paredes permitiu que as tubulações de hidráulica, esgoto e
elétrica fossem realizados em paralelo ao levante das paredes. Os dutos gerados pelos
blocos aceleram o processo de obra aglutinando rotinas num mesmo período de tempo.
O pleno aproveitamento sempre foi a palavra de ordem de todas as rotinas de
obra. Os dutos elétricos eram aproveitados como locais de tomadas e interruptores.
Assim, tendo em vista as galerias dos blocos, através de uma serra copo, retirou-se o
invólucro dos blocos por de trás dos espelhos para reduzir custos com caixas elétricas.
O encanamento adotou o mesmo princípio.
FIGURA 57 – ESGOTO REALIZADO ANTES DA FUNDAÇÃO
FONTE: Autor, 2010.
6.5.4 Cobertura
A execução da cobertura foi realizada por meio de uma estrutura pré- moldada
em eucalipto e pinus autoclavado com tratamento especial anti-insetos.
A estrutura iniciou pelo centro, através da treliça e após as terças apoiadas nas
paredes externas. O ripamento foi realizado sob o telhamento e afixado nas terças. As
telhas de celulose foram afixadas por parafusos entregues junto com as peças
principais pelo fornecedor.
FIGURA 58 – TRELIÇA COM MADEIRA CERTIFICADA
FONTE: Autor, 2010.
FIGURA 59 – TRELIÇA JÁ LOCADA, MADEIRAMENTO SEM CORTES IN LOCO
FONTE: Autor, 2010.
FIGURA 60 – COBERTURA COM TELHAMENTO ECOLÓGICO
FONTE: Autor, 2010.
6.5.5 Revestimentos
A edificação construída adotou a aparência dos blocos aparentes como um
diferencial de forma e beleza. Para tanto foi necessário o rejuntamento dos tijolos e
uma camada de verniz incolor.
FIGURA 61 – REJUNTAMENTO DA COR DO BLOCO
FONTE: Autor, 2010.
O reboco interno foi realizado usando argamassa ecológica ( base realizada em
cimento portland CPIII), numa camada fina pois a uniformidade do bloco possibilita essa
economia.
6.5.6 Cerâmica
As peças utilizadas foram num padrão totalmente convencional, o único
diferencial esteve em projeto que realizou uma moldura em todos os cômodos para um
uso mais preciso das peças. Como resultante utilizou-se somente peças inteiras e
meias peças.
FIGURA 62 – MOLDURA EM CIMENTO QUEIMADO COLORADO
FONTE: Autor, 2010.
6.5.7 Pintura
As paredes foram pintadas com tinta branca a base d’água e como a
argamassa possuía a mesma coloração, não houve a necessidade de mais de uma de
mão de tinta.
FIGURA 63 – PAREDE FINALIZADA
FONTE: Autor, 2010.
6.5.8 Portas e Janelas
A modulação dos blocos mais uma vez, facilitou e acelerou uma rotina de obra.
A colocação das janelas dispensou a necessidade de contra-marcos, pois o bloco já
proporcionava acabamento, necessitando somente a afixação por parafusos e vedação
com impermeabilizante padrão.
FIGURA 64 – BLOCOS PADRÃO, JANELAS PRECISAS SEM ARREMATES
FONTE: Autor, 2010.
6.5.9 Forro
A instalação foi realizada num modelo convencional, mesmo porque nessa
etapa a edificação já possui uma tipologia bastante similar a de alvenaria tradicional.
6.5.10 Louças e Metais
Esses equipamentos foram instalados de maneira convencional.
6.5.11 Equipamentos
Um aquecedor solar de água foi instalado na edificação. A tubulação de água
quente percorreu o forro evitando rasgos em paredes. O misturador também foi
instalado facilmente junto com a ducha (ele vem embutido) fornecida pelo kit solar.
FIGURA 65 – DUCHA COM MISTURADOR
FONTE: Autor,2010.
FIGURA 66 – BOILER DO KIT SOLAR, SITUADO EM CIMA DA PAREDE CENTRAL
FONTE: Autor, 2010.
FIGURA 67 – PLACAS COLETORAS DO KIT SOLAR
FONTE: Autor, 2010.
FIGURA 68 – OBRA FINALIZADA
FONTE: Autor, 2010.
6.5.12 Finalização da Obra
A obra foi finalizada num cronograma de 27 dias.
6.6 TEMPO DE EXECUÇÃO
QUADRO 63 – CRONOGRAMA PREVISTO VERSUS REALIZADO
FONTE: Autor, 2010.
Foi constatada uma diferença considerável entre o cronograma previsto e o
realizado. Essa diferença remete a principalmente a falta de experiência com algumas
rotinas de obra que os materiais necessitam. A repetição do processo naturalmente
resolveria essa demanda.
6.7 ORÇAMENTO
Tendo em visto a metragem de 53,20m2 o custo real de obra foi de
R$24803,84, chega-se a um custo de R$466,23/m2. O valor de metro quadrado
adotado pelo programa Minha Casa, Minha Vida gira em torno de R$19000,00 a
R$21000,00 para uma casa popular de 37m2. Assim têm-se o custo mínimo de
R$486,48 e máximo de R$567,56 numa média de R$540,54. Um comparativo pode ser
estabelecido com o modelo do protótipo.
QUADRO 64 – ORÇAMENTO PREVISTO VERSUS REALIZADO
FONTE: Autor, 2010.
O valor atingido pela proposta de processo e material da edificação foi de
R$466,23m2 aproximadamente 13,07% do valor sugerido pelo Governo Federal pelo
seu programa base de financiamento de habitação popular.
6.8 ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE DO PROCESSO CONSTRUTIVO UTILIZADO
EM OBRA.
Através dos índices de sustentabilidade já construídos individualmente por cada
processo ou produto analisado, foi construída uma média ponderada das alternativas
escolhidas no protótipo edificado, para obter-se uma resultante mais equilibrada e
verossímil do real patamar de sustentabilidade da obra realizada.
Numa escala de 0 a 10, como grade de Sustentabilidade da obra realizada,
cada etapa (já avaliada) recebeu um peso de acordo com sua importância para o
arquétipo construído. Esses pesos são diretamente proporcionais ao tempo e recursos
diretos necessários para realização dessa fase construtiva.
Como anteriormente já foi descrito, os pesos foram classificados da seguinte
forma:
h) Paredes de Fechamento: Peso 4;
i) Instalações Elétricas: Peso 1;
j) Instalações hidráulicas: Peso 1;
k) Estrutura (fundação e superestrutura): Peso 2;
l) Estrutura de cobertura: Peso 0.5;
m) Cobertura (fechamento): Peso 0.5;
n) Equipamentos p/ energias limpas: Peso 1.
Tendo em vista os apontadores já qualificados individualmente pode-se gerar
uma tabela ponderada do uso misto dessas alternativas e sinalizar o índice de
sustentabilidade geral do arquétipo.
QUADRO 65 – ANÁLISE DE SUSTENTABILIDADE GERAL
Índice Geral de Sustentabilidade
Índice Peso Resultado
Fechamento de paredes 3 4 12
Estrutura 2.5 2 5
Instalações Elétricas 1.5 1 1.5
Instalações Hidráulicas 1.5 1 1.5
Estrutura de cobertura 2.25 0.5 1.125
Cobertura de fechamento 2.25 0.5 1.125
Equipamentos p/ energias limpas 2.75 1 2.75
Total 25 FONTE:Autor, 2010.
Numa escala de 0 a 30 como grade de sustentabilidade a edificação construída
o resultado foi de 25 pontos. Isto caracteriza um aproveitamento de 83.33%. Esses
números demonstram a qualidade do estudo e atestam a metodologia construtiva como
uma alternativa sustentável a construção civil.
6.9 DIÁLOGO ENTRE O ESTUDO DE CASO E AS POLÍTICAS PÚBLICAS
O
cruzamento de informações entre um estudo de caso realizado nessa pesquisa e
algumas políticas públicas atuais pode reconhecer espaços a serem preenchidos com
dados de relevância social. O programa de governo Minha Casa Minha Vida pode
delinear um itinerário diverso reconhecendo algumas tendências dessa pesquisa no
campo da habitação.
As
políticas podem observar alguns modelos relevantes para enriquecimento e aumento da
eficácia de suas ações no campo da habitação.
6.9.1 Método de Avaliação de Sustentabilidade e o MCMV.
O saldo desse arquétipo estabeleceu como conseqüência um resultado
bastante interessante. Uma edificação que transcende a curva básica de
sustentabilidade praticada pela imensa maioria das habitações convencionais. Os
índices estabelecidos através dessa metodologia reconhecem o valor agregado do
protótipo e do método de análise e mensuração.
Muitos estudos realizados traçam informações relevantes para aparelhamento
de pesquisas, mas não tem como balizar esses resultados através de uma ferramenta
de qualificação. Esse estudo de caso foi avaliado através desse novo modelo de
análise e mediante essa rotina, seus valores puderam ser considerados e valorados.
Uma ferramenta como essa pode tornar-se mecanismo de qualificação de
moradias para programas habitacionais de governo. O programa habitacional MCMV é
o grande responsável pela viabilização de moradias para população de renda entre 0 a
10 salários mínimos. Fomentar um diálogo entre essa metodologia e o programa pode
estimular um novo cenário.
As metodologias construtivas utilizadas na construção de habitações populares
trabalham na imensa maioria com processos convencionais com pouquíssimas
alterações de método, materiais ou insumos. O processo construtivo tradicional se
tornou a grande resposta à demanda habitacional.
A cena da construção civil tem sido preenchida por práticas convencionais, por
serem repetidas e replicadas em todo o país. A tradição brasileira tem sido realizada a
base de “tijolo e cimento”. No entanto esse panorama pode sofrer uma mudança de rota
mediante um estímulo ou uma força que circunscreva o próprio mercado.
Esse protótipo edificado mostrou uma alternativa construtiva sustentável,
contudo existem muitos métodos construtivos convenientes e que podem estar
inseridos numa curva de sustentabilidade. O interessante dessa pesquisa é
apresentação desse método de avaliação ao MCMV como referência de valoração para
edificações construídas através de novos métodos. O uso de uma ferramenta que
efetue uma análise e avalie um processo ou metodologia construtiva pode capacitar o
programa habitacional a recompensar os praticantes dessas rotinas sustentáveis.
O MCMV estaria exercendo uma base de estímulo ao mercado a reconhecer
uma nova perspectiva no segmento da construção. A repetição de processos
convencionais acontece simplesmente por esses serem de conhecimento comum e o
cenário não apresentar nenhum incentivo ao uso de novas práticas.
As novas tendências da construção civil passam esmaecidas pelo modelo
tradicional, pois não tem estímulo para angariarem diferencial em relação aos
processos usuais. O MCMV pode reconhecer e premiar essas práticas no intuito de
estabelecer estímulo a metodologias e processos sustentáveis para construção civil.
O uso eficaz do método de avaliação de sustentabilidade pode tornar-se o
recurso de identificação de novos modelos pelo programa habitacional. E através desse
reconhecimento o MCMV poderia recompensar essas práticas com uma avaliação
financeira majorada em relação às metodologias convencionais. O programa
habitacional estaria tão somente estimulando o mercado a abrir-se para novas
metodologias construtivas, novos materiais e potencializando um novo cenário.
6.9.2 Cenário MCMV
Uma parcela do todo foi caracterizada através do protótipo desenvolvido, mas
uma carteira de materiais e novos métodos construtivos não se sustentam
simplesmente para resolver o problema da construção de baixa renda.
Para realização de um estudo completo que amplia a esfera da Habitação, é
fundamental entender as influências e escolhas do mercado que vai absorver essas
tecnologias, além de conversar com suas escolhas e razões que podem vir a
potencializar a aceitação do modelo.
O segmento da construção civil tem sido um dos grandes responsáveis pela
redução vigorosa dos índices de desemprego. Como já foi supracitado o MCMV veio
com o grande intuito de responder as demandas do déficit habitacional brasileiro.
Infelizmente uma grande parcela da população brasileira tem um orçamento familiar
igual ou menor que três salários mínimos, isso foi categorizado pelo POF 2008-
2009(pesquisa de orçamento familiar) como camada de 0 a 3.
O MCMV tem realizado uma gama de obras bastante consistente, de acordo
com dados da caixa econômica já realizou mais de meio milhão de moradias, no
entanto seu target principal, as famílias de baixa renda (0 a 3), tiverem um acesso ao
programa quase pífio. Nem 5% dos empreendimentos realizados pelo MCMV foram
construídas para as famílias de baixa renda. A chamada HIS (habitação de interesse
social) ficou empalidecida na engrenagem progressiva que o mercado da construção
civil tem demonstrado.
O programa acelerou consideravelmente o mercado, mas não exerceu grande
mudança no ingresso a moradia de famílias em nível de pobreza. As pesquisas
realizadas nesse estudo desenharam algumas razões para esse segmento do
programa (construções de HIS) não ter sido bem explorado.
As companhias de habitação e as secretarias diretamente ligadas têm realizado
um esforço bastante grande para alcançar números mais expressivos de
empreendimentos para baixa renda.
A busca por parcerias com a iniciativa privada para a construção de moradias
populares estabelece uma corrida das companhias municipais e estaduais de habitação
para solucionar o problema da falta de moradia. Infelizmente um leque de fatores não
corrobora a favor de resolutivas dessa problemática. Dentre muitas razões para a
resposta a essa demanda ainda ser insipiente, a mais forte é a baixa lucratividade para
o empreendedor.
As empresas do segmento da construção civil não contemplam um negócio
lucrativo a construção de moradias populares. Como já foi supracitado no estudo
através do MCMV dois modelos podem ser adotados pela empresa contratada:
a) A empreita da construção das edificações, mediante projeto padrão
apresentado pelo programa (habitação padrão de 37m2). Esse modelo
estabelece um pagamento que varia de R$16000,00 a R$21000,00 de
acordo com a região que foi contratada e a tabela da SINAPI. A maioria das
construtoras estabelece um lucro bastante pequeno quando se sujeita a
tabela da SINAPI, mesmo porque os índices não contemplam BDI
(benefícios de despesas indiretas). Assim a contratação dessas empresas
não se torna fácil e o movimento e velocidade construtiva dos
empreendimentos tem uma resultante bastante lenta e pouco expressiva;
b) A construção das edificações em terreno de posse de mesma empresa:
nesse modelo a construtora arca com a aquisição do lote e somado aos
custos de construção tem que estabelecer um intervalo de lucratividade
dentro do valor de até R$48000,00 (casas térreas), mas que pode variar em
até o limite mínimo de R$37000,00 de acordo com a região que será
construída. Essa alternativa também desconstrói qualquer possibilidade de
lucro mais expressiva por parte do empreendedor.
A grande maioria dos empreendedores, sejam eles empreendedores de
pequeno porte ou construtoras de médio e grande porte, reconhecem o mercado da
construção como esteio de lucro e desenvolvimento econômico. No entanto a
capacidade de escolha lhes permite alternativas com um índice de lucratividade bem
mais consistente que as edificações de pequeno porte.
O programa MCMV responde em mais de 95% por edificações para famílias de
4 a 10 salários mínimos, e esse número continua numa curva de crescimento. Assim a
realidade de déficit habitacional, que esta em outra fatia continua despercebida em
meio a esse aquecimento do mercado da construção.
Faz-se necessário um ajuste no programa que vá de encontro a demanda
habitacional das classes D e E (famílias com orçamento entre 0 a 3 salários mínimos)
atingindo a real atenção dos empreendedores do segmento. A única maneira se
fomentar o encontro entre o empreendedor e essa fatia é se o intervalo de lucro estiver
presente também nessa camada populacional.
6.9.3 MCMV e Lote padrão
O Arquetipo realizado apresenta alternativas construtivas que demonstram uma
real possibilidade de redução de custos financeiros e ambientais na habitação popular.
No entanto trabalha simplesmente com uma carteira de materiais e alguns novos
processos que podem ser replicados em variadas áreas e tamanhos. Esse não
estabelece algum tipo de diferencial que desvie o empreendedor a escolher projetos de
tamanhos mais reduzidos para moradias de menor porte.
A redução de custos variados na produção de habitações pode ser realizada
em tamanhos vários, o que ainda não exerce uma mudança de cenário na escolha dos
empreendedores. Eles ainda podem reduzir custos diretos e indiretos e potencializar
lucro na mesma fatia populacional onde tem atuado ultimamente (de 4 a 10 salários
mínimos).
Para uma mudança de cenário eficaz e um desvio de preferência do
empreendedor faz-se necessário conversar com outros atores desse panorama. As
pesquisas realizadas nesse estudo demonstraram a razão evidente desse desinteresse
pela construção de baixa renda, como a baixíssima margem de lucro possível nessa
modalidade.
O intervalo de rentabilidade do empreendedor no MCMV para edificações de
37m2 (projeto padrão para a fatia de 0 a 3 salários mínimos), é bastante restrito. Como
já foi supracitado existe um valor fixo de pagamento para esse modelo-padrão.
As edificações de projetos e metragens livres praticadas para a fatia de 4 a 10
salários mínimos demonstram uma curva de lucro mais ampla, pois são avaliadas de
acordo com suas tipologias, grau de acabamento, uma a uma. A retificação em algumas
posturas do programa habitacional pode ser limitante num novo horizonte de
preferência e desenvolvimento para a fatia populacional menos favorecida.
Na observação e análise das pesquisas realizadas ficou bastante clara uma das
bases de recusa do empreendedor a habitação de 0 a 3 (37m2); o lote. Como um dos
grandes vilões responsáveis por uma consistente parcela dos custos diretos
relacionados à construção civil, os terrenos têm se tornado limiar de escolha para qual
tipo de edificação o segmento da construção tem se direcionado.
Essa distinção de escolha se baseia nas possibilidades construtivas que o lote
detém. Quando ele está inscrito numa lei de uso e ocupação que permite a edificação
de habitações de um porte maior do que o projeto padrão baixa renda (de 37m2) do
MCMV, o fator lucratividade é culminante nessa escolha. O empreendedor usa o
Maximo potencial construtivo do lote. O desembolso de uma percentagem razoável no
terreno, praticamente define a tipologia e principalmente o tamanho da edificação a ser
construída.
A imensa maioria dos empreendedores de qualquer segmento baseia-se em
prima instância na aquisição de lucro, quando a lei de uso e ocupação abre a
possibilidade construtiva, dificilmente o construtor vai escolher restringir o porte de sua
edificação e reduzir seus lucros diretos. Assim para realizar uma mudança de cena o
Estado precisa influenciar o empreendedor em suas escolhas.
O programa habitacional Minha Casa Minha Vida potencializa visivelmente o
mercado da construção civil, mas não estabelece o target na habitação de baixa renda
(0 a 3 salários mínimos). Para tanto faz-se necessário um dialogo direto com o
empreendedor estabelecendo um desvio de rota para essa faixa populacional.
A lei de parcelamento do solo no6766 dispõe o seguinte:
Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
De acordo com a lei de parcelamento do solo a área mínima destinada para
cada lote individual deve ter no mínimo 125m2, no tocante ao uso habitação popular de
baixa renda isso tem uma relevância bastante grande. De acordo com pesquisas
realizadas nesse estudo a imensa maioria das famílias de baixa renda tem preferência
por habitações térreas e tem um índice de aceitação muito pequeno a apartamentos e
similares. Essa realidade remete a todos os programas e projetos ligados a essa faixa
populacional trabalhar com um projeto e parcelamento de solo diretamente ligados. A
apreensão da preferência das camadas mais baixas da sociedade pode capacitar às
escolhas dos envolvidos.
6.9.4 Diálogo Entre MCMV E Políticas Públicas Municipais
O programa MCMV carece por uma aproximação com as legislações municipais
de uso do solo. A grande maioria das legislações de uso e ocupação do solo,
municipais estabelece uma taxa de ocupação10 que tem um valor variável geralmente
entre 30 e 60%. Esses índices variam diretamente de acordo com a vocação do
município de suas sub-regiões. Isso quer dizer que essas taxas variam como uma
setorização do município de acordo com usos, diretrizes e realidades de cada região.
As baixas taxas geralmente acontecem em áreas de conservação ou diretrizes
de pouco adensamento. Altas taxas se estabelecem em áreas bastante centrais no
município, moldando a grande urbe que se constitui por comercio, serviços em maior
proporção que zonas residenciais.
Atualmente habitações financiadas pelo MCMV podem ser construídas em
qualquer zoneamento (que permita o uso residencial) dos municípios brasileiros com
taxas de ocupações e tipologias urbanas bastante variáveis. Essa liberdade de escolha
por parte dos empreendedores, também o direciona a buscar seu melhor custo
benefício que é diretamente proporcional a ocupação máxima do solo adquirido.
O próprio governo federal criou um mecanismo de indução ao construtor a
movimentar o mercado da construção civil e potencializar o valor venal dos lotes
diretamente de acordo com seu uso. A imensa maioria dos zoneamentos residenciais
tem uma taxa de ocupação de 50%, tendo em vista o lote mínimo individual de 125m2
instituído por normativa federal, a uma perspectiva construtiva é de até 62,5m2. Essa
realidade traz a tona à imensa maioria das obras financiadas pelo MCMV com mais de
45m2. Essas moradias fogem do patamar de aquisição das famílias de 0 a 3 salários
mínimos.
Atualmente muitas áreas ficam num embate entre preço e uso e tem um
potencial construtivo acima de sua real vocação popular. Assim sofrem anomalias
pouco interessantes para a constituição e desenho dos municípios. Os zoneamentos
mais distantes tendem a alguns problemas:
a) Muitos lotes sofrem dificuldades de venda, pois possuem uma tipologia do
entorno bastante popular e grande distância do centro da cidade, assim
somente o poder público adquire aleatoriamente essas áreas;
b) Outros problemas são desenhados através de ocupações irregulares que
acabam por dominar essas áreas inviabilizando qualquer uso formal e
definitivo e potencializando as sub-habitações. Moradias em péssimas
condições de uso que não resolvem o problema da falta de moradia e na
verdade potencializam problemas sociais vários (favelas, palafitas,
cortiços).
c) Outros lotes em outras regiões, devido à necessidade de aquisição por
parte dos empreendedores, acabam sendo adquiridos e desenvolvem uma
mudança de vocação para região que na grande maioria dos casos não é
salutar para o município. Alguns nichos populacionais sem estrutura e
planejamento acabam se formando.
As premissas do programa habitacional têm estimulado os empreendedores a
adquirirem áreas e mudarem suas vocações ou banalizarem outras que poderiam estar
num plano de desenvolvimento coerente para os municípios como zonas habitacionais
de baixa renda. É indiscutível o movimento e alavancagem do mercado da construção
civil e imobiliário. No entanto um manual de posturas para os municípios poderia sugerir
algumas mudanças benéficas que moldariam um cenário mais eficaz a demanda
habitacional.
A grande maioria dos municípios com mais de cem mil habitantes e uma boa
percentagem dos menores já possui ou está desenhando um Plano Diretor11 para o
município. Ele é o grande delineador das diretrizes de ocupação da cidade, de acordo
com suas necessidades, potenciais e usos. O início de uma amarração entre um
programa habitacional nacional e os planos diretores dos municípios pode trazer uma
nova perspectiva de ação e iniciativa por parte do programa.
O Plano Diretor foi definido pela Constituição como “o instrumento básico” da Política urbana (art. 182, § 1). O Estatuto da cidade (Lei 257/01) e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79, alterada pela Lei 9.785/99), reforçam o dispositivo constitucional, condicionando a aplicação de praticamente todos os demais instrumentos urbanísticos ao disposto no plano diretor.
O programa habitacional MCMV poderia sugerir aos municípios uma alteração
de Plano Diretor com o intuito de balizar a construção de moradias nos municípios. Se
hoje os zoneamentos que possuem baixa taxa de ocupação são de áreas de
conservação ou de uso específico, uma quebra de paradigma poderia estabelecer um
novo modelo.
Um redesenho de algumas áreas que carregam a vocação para população de
baixa renda, poderiam sofrer uma redução de taxa de ocupação e chegar numa
porcentagem de 40% de uso. Áreas específicas que estão mais descentralizadas da
grande área central, e que possuam (ou possam adquirir) infra-estrutura para receber
famílias de baixa renda. A figura apresenta a concepção de um zoneamento
direcionado para habitações populares em dialogo com outras zonas de transição.
FIGURA 69 – ZONAS HABITACIONAIS POPULARES E ZONEAMENTOS DE TRANSIÇÀO
FONTE: Autor, 2011.
O MCMV poderia sugerir uma mudança gradativa de plano dos municípios com
o intuito de retificar a lei de uso e ocupação desses. Essa mudança criaria maiores
possibilidades de escolha aos empreendedores por áreas que hoje somente estão
sofrendo anomalias por parte da correria do segmento habitacional. Os lotes inscritos
nesses zoneamentos habitacionais populares (ZHAP) teriam uma perspectiva
construtiva máxima de 50m2.
QUADRO 66 – REFERÊNCIA DE TAXA DE OCUPAÇÃO DA ZHAP
Taxa de Ocupação
Lote Mínimo
Área Máxima Permitida
ZT 40% 125 m2 50 m2 FONTE: Autor, 2011
6.9.5 Subsídios ao Empreendedor
A alteração de Plano diretor com um zoneamento de menor ocupação é uma
resposta que estabelece um itinerário mais eficaz a demanda habitacional da população
brasileira, no entanto ela segrega os moradores a algumas áreas específicas. Ainda
que sejam áreas com infra-estrutura, esse modelo gera uma separação entre os
moradores das classes mais baixas e outras fatias populacionais.
Essa separação é uma construção natural e que inevitavelmente se desenha de
acordo com o próprio crescimento da cidade. No entanto para o desenvolvimento de um
padrão que não crie um isolamento das partes e desenhe um hiato entre vários pólos
da cidade, é imperativo um elo de aderência entre essas regiões. O ZHAP pode
potencializar esse desenho no intuito de um horizonte de dialogo e continuidade entre
habitações de pequeno porte (37m2) e habitações de ate 50m2.
Esse novo zoneamento por si somente não detém a capacidade de direcionar
os empreendedores a escolher a o projeto padrão no MCMV (37m2). Esse cenário
ainda abre um leque ao construtor de majorar seu lucro através da ocupação máxima
do lote (50m2). A imensa maioria dos empreendedores tem uma tendência a escolher a
maior ocupação, mesmo porque se o lote abre essa possibilidade ele custa esse
desembolso. O empreendedor sempre busca a maior curva de benefício e o primeiro
item dessa curva é o lucro financeiro.
Em réplica a esse direcionamento do empreendedor as zonas urbanas
precisam redirecionar o construtor a essa modalidade dialogando com o lucro. Somente
quando o município subsidiar parcialmente o empreendimento esse zoneamento vai se
sustentar como veículo de transição de ocupação o município. Para tanto deve
estabelecer um auxílio para aquisição de lote mediante algumas premissas.
O MCMV é um programa que tem por objetivo resolver o problema do déficit
habitacional e gerar possibilidade de aquisição da chamada casa própria a grande
maioria dos brasileiros. Para realizar esse objetivo um de seus pilares é a distribuição
de subsídios num montante de até R$17000,00 ao comprador, ou como o programa
gosta de denotar futuro proprietário. Os subsídios do programa realmente tem sido
diferencial para muitos adquirirem o financiamento da caixa para aquisição de sua
moradia definitiva. Infelizmente já é sabido que principalmente pela falta de interesse
nesse segmento habitacional por parte do empreendedor, a população de baixa renda
(de 0 a 3) não foi beneficiada diretamente pelo programa.
Uma alternativa razoável para o programa chegar nessa fatia populacional é
aceitar o empreendedor como o motor de arranque desse veículo e subsidiar
parcialmente o lote em determinados zoneamentos. Uma zona com ocupação
intermediária, que permite a construção de habitações semi-populares (HSP) de até
50m2 (40% do lote mínimo 125m2) necessita de algum tipo de incentivo para a
construção de habitações de um porte mais reduzido.
Esse estímulo precisa aproximar o intervalo de lucratividade dos
empreendedores para que a possibilidade de uma construção de porte reduzido seja
interessante. Para tanto a criação de um subsídio de lote para o empreendedor em
zoneamentos específicos (ZHAP) poderia ter uma relevância consistente no fomento a
redução do déficit habitacional.
As prefeituras por várias vezes adquirem lotes para construção de moradias
populares, geralmente em parceria com as companhias habitacionais regionais ou
mesmo através das secretarias de habitação. Essas aquisições são intermitentes, pois
nem sempre os municípios têm grandes montantes para esses fins. Ainda assim os
municípios têm grandes dificuldades de encontrar empresas qualificadas que possam
ser subcontratadas para o desenvolvimento de projetos e construção dessas moradias.
O subsídio parcial de lotes para zoneamentos específicos poderia auxiliar na resolução
dessa problemática.
As pesquisas realizadas nesse estudo identificaram a percentagem interessante
de desembolso na aquisição do lote para estabelecer um intervalo de lucro razoável ao
empreendedor. Esse número se construiu na ordem de 25% do valor venal da
edificação construída.
No MCMV o projeto padrão 0 a 3 é de 37m2 como já foi supracitado, e o máximo
valor pago pela financiadora é de R$48.000,00 (para casas térreas), com variações de
valor de acordo com algumas regiões do país. Isso leva a um valor razoável de
aquisição do lote de R$12.000,00 (levando em conta 25% do valor venal).
Nesse entendimento, os lotes nos ZHAPs, permitem construções de habitações
semi-populares (HSP) de até 50m2 (40% de 125m2). O valor de desembolso na
aquisição do lote é diretamente proporcional a esse potencial construtivo.
As moradias construídas acima da fatia de 0 a 3 salários tem um valor variável
de pagamento, que é mensurado mediante avaliação da agência financiadora (Caixa
Econômica). As pesquisas realizadas nesse estudo podem referenciar um valor médio
de avaliação das habitações desse porte. Essa média teve uma resultante de
R$1550,00/m2. Esse valor serviu de parâmetro para construir o valor venal-base para o
máximo uso do potencial construtivo (50m2); R$77.500,00.
Ao estabelecer a cota de 25% para aquisição de lote nesse novo padrão
construtivo (50m2) o valor de desembolso é de R$19.375,00 (levando em conta 25% do
valor venal da habitação).
QUADRO 67 – DESEMBOLSO IDEAL NA AQUISIÇÃO DE LOTES
Área Construída
Valor Venal % Ideal p/
Desembolso no Lote
Valor Real
ZHAP HIS 37 m2 R$ 48.000,00 25% R$ 12.000,00
HSP 50m2 R$ 77.500,00 25% R$ 19.375,00
FONTE: AUTOR, 2011.
Esse valor é bastante diferente do valor de referência para a moradia popular
padrão MCMV (37m2) de R$12000,00. Essa diferença atesta um grande motivo das
escolhas do empreendedor por edificações de maior porte. A curva de lucratividade
dele cai brutalmente caso ele venha a construir uma habitação de interesse social (HIS)
de 37m2.
Uma alternativa para alimentar a escolha de uma HIS como opção construtiva é
o município subsidiar essa diferença como apoio a aquisição do lote, mediante a
obrigatoriedade da construção da moradia no projeto padrão do programa MCMV
(37m2). O subsídio somente seria depositado após aprovação de alvará de construção.
QUADRO 68 – SUBSÍDIOS PARA AQUISIÇÃO DE LOTE
Área Construída Valor Venal Desembolso para Lote Subsídio para EmpreendedorHIS 37 m2 48.000,00R$ 12.000,00R$ 7.375,00R$ HSP 50 m2 77.500,00R$ 19.375,00R$ 0
FONTE: Autor, 2011.
Essa mudança de regra passaria a influenciar vários dos envolvidos nesse
mercado:
· Os proprietários de lotes dessas áreas passariam a regular o valor de venda
desses terrenos porque diferente do modelo anterior, os novos zoneamentos
tornariam mais plausível a construção de habitações de baixa renda.
· Os fornecedores passariam a sofrer mudanças, pois um novo cenário ganha
visibilidade e desenvolvimento. A grande demanda habitacional está inserida
nessa tipologia habitacional (baixa renda), o que pode remeter a uma
aceleração das vendas numa proporção exponencial;
· os construtores passariam a buscar essa modalidade construtiva, pois o
terreno que é grande limitante para a escolha do tamanho das moradias
passa a realizar um valor de venda de acordo com sua vocação construtiva,
ficando menos oneroso. Além do fato de construtor passar a observar os
benefícios e facilidades de construir habitações menores, mais simples e
menos custosas, que antes não eram levados em consideração devido ao
lucro reduzido;
· e o governo passa a realizar um programa habitacional que realmente inicia
um processo de mudança nos números do déficit habitacional. E inicia um
processo de resolução de demanda habitacional nas camadas mais baixas
da população.
6.9.6 Arquétipo e Novas Políticas
É interessante fomentar uma trama entre as políticas públicas e o arquétipo
desenvolvido nesse estudo de caso, essa ligação pode atestar um itinerário de êxito
para o programa habitacional MCMV e iniciar um processo de redução do déficit.
O protótipo avaliado teve como resultante um valor de desembolso essencial
por metro quadrado de R$466,23. Esse número inserido no projeto padrão para HIS
(37m2) resulta num montante de desembolso de R$17250,51.
Esse custo pode apontar para um roteiro lucrativo inserido no programa
habitacional do governo. A experimentação desse modelo, pode nortear um trajeto
alternativo e interessante de lucratividade para o empreendedor. Isso pode capacitar a
construção de um panorama de resolução da demanda habitacional das camadas
populares. O próximo quadro apresenta a curva comparativa entre o a lucratividade da
HIS e da HSP.
QUADRO 69 – CURVA DE LUCRATIVIDADE DO EMPREENDEDOR
* Habitação de Interesse Social.
** Habitação Semi-popular.
FONTE: Autor, 2011.
O cruzamento de informações desenvolvidas no arquétipo e as características
dos zoneamentos criados pelas políticas públicas desenham um cenário mais atraente
para o empreendedor e incitam seus investimentos nessa tipologia construtiva. O
quadro acima e o gráfico ilustrativo demonstram uma diferença bastante consistente na
curva de lucro dessas zonas específicas. Essa política fomentaria uma elevação
considerável nos índices de lucros dos empreendedores. Através dessa normativa um
equilíbrio de escolha se constituiria ao mercado. Estimulando a opção de escolha por
parte do empreendedor devido a paridade.
GRÁFICO 29 – CURVA DE LUCRATIVIDADE NA ZHAP
FONTE: Autor, 2011.
7 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Um estudo da realidade habitacional brasileira representa o desafio de
desenhar um contexto em constante movimento. A habitação no país sofre altos índices
de déficit e a demanda habitacional é de crescimento exponencial. Desenhar esse
cenário é um desafio sempre inacabado, pois o pesquisador será refém de números
que se alteram num processo contínuo. Essa cena é alterada governo a governo na
busca sempre por desenvolvimento. Infelizmente o crescimento do país não é
diretamente proporcional ao desenvolvimento sustentável e diferenças sociais ainda
são protagonistas na sociedade.
O ultimo governo estabeleceu objetivos bastante otimistas através de suas
políticas habitacionais. O programa Minha Casa Minha Vida foi o grande nome do
aquecimento do mercado imobiliário. Para uma observação superficial esse programa
iniciou um processo de resolução na demanda habitacional direcionada a população de
baixa renda. No entanto esse estudo demonstra um panorama menos otimista. O
MCMV realmente acelerou o mercado da construção civil, mas a imensa maioria dos
empreendimentos realizados não foi realizada à baixa renda (de 0 a 3 salários
mínimos). A grande fatia dos números do programa foi alcançada para população de
renda mais favorecida (de 4 a 10 salários mínimos), eminentemente fora do déficit
habitacional nacional.
Para tanto esse trabalho desenvolveu alternativas para a retificação desse
programa através de dialogo entre alternativas construtivas e as políticas públicas
habitacionais. A pesquisa estabeleceu a princípio um sistema construtivo com índices
de sustentabilidade que abrangem suas várias dimensões.
Na procura de reduzir os custos diretos relacionados à habitação de pequeno
porte, essa pesquisa identificou e avaliou algumas alternativas construtivas
sustentáveis para oferecer uma maior gama de escolha aos envolvidos nesse
segmento de mercado. Para tanto um arquétipo foi edificado e parametrizado num
índice de sustentabilidade correspondente. Essa edificação demonstrou uma réplica
bastante interessante, superando indicadores de uma edificação convencional.
Ess
e protótipo tem grande relevância, pois está inscrito em uma curva completa de
sustentabilidade. Essa curva pode ser identificada através de um sistema de avaliação
de sustentabilidade que pode se tornar uma nova ferramenta de estímulo ao uso de
novas tecnologias.
a) sustentabilidade ambiental: a habitação desenvolvida utiliza alternativas
construtivas que pouco agridem o meio ambiente, na sua grande maioria
utilizam materiais renováveis e muitos deles ainda podendo ser
reaproveitados em segunda instância. Possui um acúmulo de descartes
bastante pequeno e o uso de energia e tempo bastante reduzidos. Além da
grande maioria de seus insumos serem facilmente encontrados na região;
b) sustentabilidade social: o modelo estabelece uma alternativa construtiva
viável para variadas camadas da sociedade. O acesso a essas tecnologias
por diferentes faixas de renda reduz diferenças de oportunidade e apresenta
um elo de aproximação entre as massas. Além do ingresso a mais opções
de conforto e conveniência.
A moradia tem uma tipologia arquitetônica que é facilmente aceita
pelo entendimento e apreciação da sociedade brasileira. O uso de materiais
que somente em sua composição são diferenciados, mas como resultante
oferecem real similaridade aos materiais convencionais. O resultado final da
obra é uma edificação amplamente aceita pelo anseio da população de
baixa renda;
c) sustentabilidade econômica: a edificação tem um grande diferencial nos
custos diretos. Ela detém uma redução, em relação à habitação
convencional, que pode variar entre 15% a 25%. Essa redução traz esse
modelo como opção ao mercado da construção e o coloca como referência
de redução de gastos diretos na habitação de pequeno porte.
O protótipo avaliado demonstrou possibilidades de novos sistemas construtivos
serem absorvidos pelo mercado da habitação, pois estabelecem um custo-benefício
bastante interessante para todos os envolvidos.
E o sistema de avaliação demonstrou a possibilidade de atestar a
sustentabilidade de metodologias construtivas através de métodos qualitativos e
quantitativos. Apresentando ao Estado um veículo de base para recompensar práticas
sustentáveis e estimular o mercado a abrir seus entendimento e apreciação para essas.
O déficit habitacional não se resolve somente através de uma métrica de
avaliação e um protótipo sustentável para tanto se faz necessário um dialogo assistido
pelo Estado com indutor.
O estudo desenvolvido avaliou o programa habitacional do governo e propôs
um dialogo mais eficaz com os municípios. As pesquisas realizadas com os envolvidos
demonstraram um total desinteresse pela construção de habitações de pequeno porte
(37m2, modelo padrão de 0 a 3 salários mínimos). A imensa maioria dos profissionais
do segmento justificou suas escolhas pelo lucro muito reduzido nessa modalidade
construtiva e os autos custos de terrenos.
Para alavancar o mercado de habitações populares o Estado precisa se
estabelecer como o grande estimulador dessa modalidade e para tanto é imperativo
sua atuação como veículo de conduta.
O programa habitacional MCMV prima por um incremento de premissas que
possam conduzir o julgamento dos empreendedores do segmento ao interesse pelas
habitações populares. Isso foi apresentado nesse estudo através de alterações nos
zoneamentos municipais que detivessem potenciais construtivos mais reduzidos e
pudessem estabelecer um diálogo com o modelo padrão (37m2) de projeto para
habitações populares do programa do governo.
As indicativas dessa pesquisa demonstraram que a imensa maioria dos
empreendedores do segmento prefere utilizar o máximo potencial construtivo do lote.
Para potencializar a escolha desses por edificações de porte mais reduzido, mais uma
vez o Estado precisa ser veículo de estimulo. Através de um subsídio, mediante a
escolha por moradias populares, o município iria equilibrar o valor de desembolso para
aquisição do lote nesses zoneamentos. Essa medida fomentaria uma mista com
edificações de tamanhos variados num intuito de construir uma continuidade entre as
zonas do município.
O crescimento brasileiro precisa estar atado o seu desenvolvimento
sustentável. A segregação de algumas áreas da sociedade baseado em uma cena
superficial evolutiva é sinônimo de uma política estanque. As políticas públicas
habitacionais têm ampliado o mercado e oportunizado iniciativas do segmento, mas
primam por um dialogo com todos os envolvidos nessa cena. O Estado, empreendedor
e proprietário constroem a tríade que desenha e amplia o cenário da habitação no país,
através do cruzamento de informações entre essas peças é possível construir um
panorama realista e recomendar ações de cada envolvido para ganhos para toda a
sociedade. A figura abaixo mostra uma tríade sustentável:
Figura 70 - Tríade Sustentável
FONTE: Autor, 2011.
O Somente o reconhecimento do Estado como o grande condutor desse
panorama evolutivo pode retificar o itinerário da progressão desse mercado para a
resolução exponencial dessa problemática. Uma condução assertiva de políticas
estabelece uma mudança de concepção do papel do governo para construir o
desempenho de Estado eficiente.
Como engenho de pesquisa, esse estudo poderia oportunizar essas referências
desenvolvidas para condução de trabalhos que avaliem e proponham novas ou
melhores atuações do Estado. A aparelhagem de políticas e progressão dos modelos
de atuação são esteios para construção de um panorama mais realista sobre o cenário
habitacional.
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APÊNDICE 1 – QUESTIONÁRIO DE GRAU DE INTERESSE DE CONSTRUÇÕES
SUSTENTÁVEIS
QUESTIONÁRIO DE GRAU DE INTERESSE DE CONSTRUÇÕES SUSTENTÁVEIS
Nome: __________________________________________________________________
Formação: ____________________Atua na área de construção há quanto tempo? ( ) anos.
No segmento habitacional em que seqüência atua? ( ) Habitação popular
( ) Habitação de médio padrão ( ) Habitação alto padrão.
Sua experiência é baseada em construção convencional? ( ) alvenaria ( ) metálica
( ) madeira.
Qual o tamanho das habitações que você tem construído em média?
( ) até 38m2 ( ) entre 39m2 e 46m2 ( ) entre 47m2 e 57m2 ( ) a partir de 58m2
Caso sua resposta foi diferente de “até 38m2”, por que você não constrói habitações dentro
dessa metragem?
( ) Não existe mercado ( ) Não é lucrativo
Porque não é lucrativo?
__________________________________________________________________
Para realizar um rendimento dentro de um intervalo de lucro interessante, qual a parcela de
gasto dispensado na aquisição de lote, em relação ao preço de venda da habitação?
( )15% (
)20% ( )
25% ( )
30% ( )
35%.
No segmento habitação popular, para realizar rendimento inserido dentro de um intervalo de
lucratividade adequado, a parcela de valor referente à aquisição de lote deve contemplar qual
percentagem máxima do valor venal da edificação?_____
PRODUTO/TECNOLOGIA SUSTENTÁVEL
“Sã
o aqueles que oferecem benefícios ambientais, sociais e econômicos em relação aos seus
pares. Ao mesmo tempo, se preocupam com questões de saúde pública, bem-estar social e
ambiente, da extração das matérias-primas ao descarte final; Isso inclui maior índice de itens
recicláveis e menor consumo de energia e de água nas etapas de produção.”
Já utilizou mecanismos de construção sustentável? ( ) Sim ( ) Não.
Caso a resposta seja afirmativa, com que freqüência utilizou esses meios construtivos?
( ) sempre ( ) frequentemente ( ) raramente.
Por que os métodos construtivos sustentáveis são pouco utilizados? Marcar até duas alternativas.
( ) materiais onerosos ( ) alternativas restritas de insumos
( ) mão-de-obra pouco qualificada ( ) Pouco interesse de clientes em potencial.
A construção sustentável seria mais praticada mediante que aspecto? Enumere de 1 a 5 os
aspectos de acordo com o grau de relevância, sendo 1 para o mais importante e 5 o de menor
importância.
( ) Redução de custos ( ) Redução de tempo de execução ( ) Aumento de
demanda ( ) Políticas de incentivo. ( ) Facilitação de financiamentos.
Declaro que todas as afirmações contidas nesse questionário são verdadeiras. Data:___/___/_______ _________________________________
Assinatura do entrevistado
APÊNDICE 2 – QUESTIONÁRIO P/ INTERESSE NA AQUISIÇÃO DE RESIDÊNCIA
(HABITAÇÃO)
QUESTIONÁRIO P/ INTERESSE NA AQUISIÇÃO DE RESIDÊNCIA (HABITAÇÃO)
Tipo da habitação de interesse: ( ) Apartamento ( ) Casa
I) Situação Familiar e Renda
Quantas pessoas vão morar na sua casa (incluindo você)?____ Qual a renda familiar? ( ) 0 a 3 salários
A aquisição de sua casa será realizada mediante financiamento?
( ) Sim ( ) Não Caso a resposta seja afirmativa, qual financiamento?
( ) Minha Casa, minha Vida ( ) Outros
As habitações oferecidas pelo mercado estão enquadradas em qual orçamento familiar? ( ) 0 a 3 salários mínimos ( ) 4 a 10 salários mínimos.
Sua família tem encontrado oportunidades de compra, dentro de seu orçamento familiar?
( ) Sim ( ) Não
II) Informações sobre sustentantabilidade PRODUTO/TECNOLOGIA SUSTENTÁVEL “São aqueles que oferecem benefícios ambientais, sociais e econômicos em relação aos seus pares. Ao mesmo tempo, se preocupam com questões de saúde pública, bem-estar social e ambiente, da extração das matérias-primas ao descarte final; Isso inclui maior índice de itens recicláveis e menor consumo de energia e de água nas etapas de produção.” Já ouviu falar sobre problemas com meio ambiente? ( ) Sim ( ) Não.
Se sua casa pudesse contribuir com o meio ambiente você teria interesse em fazê-lo? ( ) Sim ( ) Não. Você conhece sistemas de reaproveitamento de águas? ( ) Sim ( ) Não. Tem conhecimento sobre sistemas de energias alternativas (solar, gás, carvão)? ( ) Sim ( ) Não. Acredita e pratica reciclagem de lixos e descartes? ( ) Sim ( ) Não. No lote de sua casa você gostaria de uma área plenamente impermeabilizada (calçada), ou parcialmente permeável (grama e afins)? ___________________________________________________________.
O que você espera na “aparência” das paredes de sua casa? ( ) Alvenaria ( ) Madeira ( ) Metal ( ) Outros _________________________________. O que você almeja na "aparência” de sua cobertura? ( ) Telha cerâmica ( ) Telha de fibrocimento (Eternit e afins) ( ) Telha de concreto ( ) Laje impermeabilizada ( sem telhado) ( ) Outros____________________. Você teria interesse numa habitação que fosse menos agressiva ao meio ambiente e oferecesse o mesmo conforto e “aparência” da casa com a tecnologia convencional que conhece? ( ) Sim ( ) Não. Sabe do que se trata uma casa sustentável?No caso de uma resposta afirmativa descreva o que entende por isso. ( ) Sim ( ) Não. __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________
Declaro que todas as afirmações contidas nesse questionário são verdadeiras. Data:___/___/_______ _________________________________ Assinatura do entrevistado
APÊNDICE 3 – QUESTIONÁRIO P/ EMPRESA DO SEGMENTO DE CONSTRUÇÃO
CIVIL
QUESTIONÁRIO P/ EMPRESA DO SEGMENTO DE CONSTRUÇÃO CIVIL
NOME DA EMPRESA:
__________________________________________________________________
Seguimento e tipo de produtos
fabricados:____________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
PRODUTO/TECNOLOGIA SUSTENTÁVEL
“Sã
o aqueles que oferecem benefícios ambientais, sociais e econômicos em relação aos seus
pares. Ao mesmo tempo, se preocupam com questões de saúde pública, bem-estar social e
ambiente, da extração das matérias-primas ao descarte final; Isso inclui maior índice de itens
recicláveis e menor consumo de energia e de água nas etapas de produção.”
Existe no seu mix de produtos, alguma linha sustentável? ( ) Sim ( ) Não.
Caso a resposta seja afirmativa o custo dessa linha de produtos é mais oneroso que a linha
convencional, na ordem de quanto? ( )10% ( )20% ( )30% ( )acima de 50% ( ) não é mais
custoso.
Caso ainda não produza esses produtos a empresa tem interesse em produzir produtos
sustentáveis?
( ) Sim ( ) Não.
Há uma linha de produtos sustentáveis para habitação popular? ( ) Sim ( ) Não.
Que produtos são esses?_____________________________________________
_________________________________________________________________
Existe interesse nessa fatia populacional por parte da empresa? ( ) Sim ( ) Não.
O que seria necessário para que sua empresa passasse a produzir produtos ambientalmente
sustentáveis? ( ) Incentivos fiscais ( ) Acesso a matéria prima ( ) Aumento da demanda.
Declaro que todas as afirmações contidas nesse questionário são verdadeiras.
Data:___/___/_______ _________________________________ Assinatura do entrevistado e carimbo da empresa
APÊNDICE 4 – QUESTIONÁRIO P/ AVALIADORES DE IMÓVEIS DA CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL
QUESTIONÁRIO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (AVALIADORES)
Responsável pela Agência:
__________________________________________________________________
Qual valor do metro quadrado, a Caixa econômica federal tem avaliado as habitações inseridas no programa MCMV, fora do projeto padrão de 0 a 3 salários?
( ) Entre R$1300 a R$1600
( ) Entre R$1400 a R$1700
( ) Entre R$1500 a R$1800
Declaro que todas as afirmações contidas nesse questionário são verdadeiras.
Data:___/___/_______
_________________________________
Assinatura do entrevistado
ANEXO 1 – SISTEMAS DE AQUECIMENTO SOLAR DE ÁGUA – SAS
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Destinado às famílias com renda bruta de até R$1.395,00
Recursos FAR
SISTEMAS DE AQUECIMENTO SOLAR DE ÁGUA - SAS
TERMO DE REFERÊNCIA
1. CONTEXTO
A implantação de aquecedores solares de água faz parte da atual política
habitacional do governo federal, visando o fomento da qualidade e da
sustentabilidade nos empreendimentos habitacionais, proporcionando economia de
energia e, conseqüentemente, melhoria da qualidade de vida aos futuros moradores.
Os sistemas de aquecimento solar (SAS) poderão ser incluídos nos projetos
localizados nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, com maior demanda de
energia elétrica para aquecimento de água.
Os custos de aquisição e instalação de SAS poderão ser acrescidos ao valor
máximo de aquisição das unidades habitacionais, limitado a:
• R$ 2.500,00 por UH, em empreendimentos multifamiliares verticais
• R$ 1.800,00 por UH, em empreendimentos horizontais
OBS: O custo deve ser compatível com o valor médio praticado no mercado local,
conforme avaliação efetuada pela GIDUR/REDUR.
Neste contexto, a inclusão deste equipamento deve estar garantida em seu padrão
de atendimento
2. OBJETIVO
Definir as referências básicas de projeto, fornecimento e instalação dos Sistemas de
Aquecimento Solar de Água (SAS) para as tipologias construtivas do programa
habitacional Minha Casa Minha Vida do Ministério das Cidades, de acordo com os
procedimentos e requisitos mínimos de qualidade exigidos para os produtos e
serviços envolvidos.
3. NORMAS E REFERÊNCIAS TÉCNICAS
Este Termo de Referência está fundamentado nas normas e referências técnicas
abaixo, que deverão ser atendidas por todas as atividades desempenhadas.
ABNT NBR 15569 Sistema de aquecimento solar de água em circuito direto - Projeto
e instalação.
ABNT NBR 15747-1 Sistemas solares térmicos e seus componentes – Coletores
solares Parte 1: Requisitos gerais.
ABNT NBR 10185 Reservatórios térmicos para líquidos destinados a sistemas de
energia solar - Determinação de desempenho térmico.
ABNT NBR 5626 Instalação predial de água fria
ABNT NBR 7198 Projeto e execução de instalações prediais de água quente.
RAC - Requisito de Avaliação da Conformidade para Sistema e equipamentos para
aquecimento solar de água do PBE/Inmetro vigente.
ABRAVA RN 4 – 2003 Proteção contra congelamento de coletores solares.
ABNT NBR 5419 Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas
4. MODELO DE IMPLANTAÇÃO
Cabe ao “Construtor”, responsável legal pela execução de toda a obra e pela gestão
das equipes de trabalho, a aquisição do SAS junto ao “Fornecedor”; a instalação do
produto e execução da infra-estrutura necessária na edificação, além das eventuais
necessidades de assistência técnica; o zelo pelo bom cumprimento das
determinações aqui estabelecidas, bem como o controle e a guarda da
documentação e dos materiais e equipamentos envolvidos no processo de
implantação.
4.1 DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA ANÁLISE
_ FRE – Ficha Resumo do Empreendimento destacando a existência de SAS e
a quantidade de unidades atendidas;
_ Memorial Descritivo da Habitação incluindo especificação técnica dos
equipamentos que devem atender as especificações mínimas;
_ Orçamento da habitação incluindo o SAS;
_ Cronograma físico-financeiro da habitação incluindo o SAS.
4.2 DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA 1º DESEMBOLSO
_ ART de projeto;
_ ART de execução da instalação;
_ ART de fiscalização da instalação.
4.3 DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O ÚLTIMO DESEMBOLSO
_ Termo de conclusão do processo de implantação, emitidos por empresa
qualificadas pelo Programa de Qualificação de Fornecedores de Sistemas de
Aquecimento Solar - Qualisol;
_ Manual do Usuário contendo todas as informações do fabricante,
especificações técnicas dos produtos, instrução de utilização, instrução de
conservação e de manutenção, termo de garantia e informações sobre
acionamento de assistência técnica.
A Instalação e a Assistência Técnica, por opção do “Construtor”, poderão ser
realizadas pelo “Fornecedor”, pelo “Construtor” ou por “Instalador” na condição de
“Prestador de Serviços Especializado” e que garanta e seja responsável pelo
adequado funcionamento do sistema e pela qualidade dos serviços realizados, além
das eventuais necessidades de assistência técnica.
Para cada empreendimento será exigido um "Termo de Conclusão do Processo de
Implantação" que deverá ser realizado exclusivamente por um “Supervisor”, na
condição de empresa de serviços especializados qualificada pelo Programa de
Qualificação de Fornecedores de Sistemas de Aquecimento Solar - Qualisol.
O “Construtor” é responsável pela entrega dos sistemas montados, acoplados à rede
hidráulica da edificação e em perfeito funcionamento com o respectivo “Termo de
Conclusão do Processo de Implantação”.
5. ESCOPO DO SISTEMA DE AQUECIMENTO SOLAR
Entende-se como SAS - Sistema de Aquecimento Solar de água para banho, o
conjunto composto por coletor solar; reservatório térmico, caixa redutora de pressão,
interligação entre estes elementos e suportes que sejam necessários.
Entende-se como Infra-estrutura, todos os dispositivos da edificação necessários à
correta aplicação e à utilização do SAS.
Considera-se como SAS instalado, o conjunto de todos os componentes montados
na edificação, conectado à rede hidráulica da edificação e em perfeitas condições de
funcionamento.
O sistema de aquecimento auxiliar será o chuveiro elétrico ou o aquecedor de
passagem a gás, cujo fornecimento e instalação fazem parte do Programa.
Todos os produtos e serviços deverão estar de acordo com as normas técnicas
existentes.
5.1 Equipamentos e materiais
Cada unidade habitacional deverá contar com um SAS individual e sua distribuição
hidráulica de água quente correspondente, adicional à de água fria.
5.1.1 Coletor solar
Categoria banho no INMETRO com etiqueta A ou B.
Produção média mensal de energia maior ou igual a 150 kWh/mês, segunda a
ENCE – etiqueta nacional de conservação de energia.
Resistente à temperatura de estagnação e à pressão de trabalho.
Área de captação que atenda a produção média mensal de energia conforme
especificado neste subitem.
Poderá ser adotado arranjo com mais de uma unidade.
Vidro com espessura maior ou igual a 3,0 mm.
Caixa em alumínio, aço inoxidável ou material resistente à corrosão e à intempéries.
Os coletores deverão estar etiquetados pelo Programa Brasileiro de Etiquetagem -
INMETRO e publicados em sua página na internet
(http://www.inmetro.gov.br/consumidor/tabelas.asp) na data da análise do projeto e
do seu fornecimento à obra.
5.1.2 Reservatório térmico
Capacidade nominal de 200 litros dispostos, preferencialmente, em único
reservatório térmico horizontal.
Não poderá possuir aquecimento auxiliar.
Resistente à temperatura de estagnação e à pressão de trabalho e devendo ser em
aço inoxidável apropriado ou em termoplástico.
Resistente a intempéries e condições de operação em exposição externa.
Os reservatórios térmicos deverão estar certificados pelo Programa Brasileiro de
Etiquetagem INMETRO e publicados em sua página na internet
(http://www.inmetro.gov.br/consumidor/tabelas.asp ) na data da análise do projeto e
do seu fornecimento à obra.
5.1.3 Caixa redutora de pressão
Possuir registro bóia com vazão de operação mínima de 6,0 litros por minuto.
Volume útil mínimo de 10 litros
Resistência à pressão de adução mínima de 6kgf/cm² com registro de boia.
Tamponamento à prova de poeira.
Deverão ser feitas em aço inoxidável ou em termoplástico.
5.1.4 Suportes e dispositivos de fixação
Em material metálico não ferroso ou em aço SAC300 ou similar pintado com material
adequado à sua proteção e conservação.
Os coletores solares deverão ser devidamente fixados à estrutura do telhado da
forma indicada pelo fornecedor do equipamento. Nos casos de fixação por meio de
fios metálicos, estes devem ser exclusivamente de cobre, estando os furos
passantes devidamente vedados com selador de silicone ou poliuretano.
Todo o conjunto deve ser resistente à carga de vento mínima de 40 kg/m².
Deverá ser respeitada a relação das distâncias entre o coletor solar e o reservatório
térmico, em que: DH / DV £ 10 cm e DV>20 cm. Onde DH é o vão horizontal e DV o
vão vertical entre os dois componentes.
O reservatório térmico deve ser posicionado de modo a evitar sombreamento do
coletor solar, assim como todo equipamento deverá estar livre de sombra dos
demais obstáculos da edificação e entorno.
O reservatório térmico deverá estar localizado a menos de dois metros do coletor
solar e, caso isto não seja possível, este deverá ser instalado externamente sobre o
telhado, junto ao coletor solar.
Todo o conjunto deverá ser, alinhado e sem arranjos que indiquem falta de equilíbrio
ou insegurança.
5.1.5 Tubulações
Alimentação de água fria deve ser com tubulação de material metálico (inox ou
cobre), EPDM ou polimérico.
A distribuição de água quente deve ser com tubulação em material metálico (inox ou
cobre), EPDM ou polimérico termo-resistente.
A Interligação entre coletor e reservatório térmico deve ser com tubulação em
material metálico (inox ou cobre) ou polimérico termo-resistente, deverá apresentar
rigidez compatível com o percurso, ou ser apoiada, de modo a não permitir a
formação de bolsas de ar. Caso a interligação entre coletor e reservatório térmico
seja com tubos flexíveis, as curvas deverão ser feitas com conexões rígidas.
Todo o percurso, metálico ou polimérico, deverá ser isolado termicamente com tubos
flexíveis de polietileno expandido com espessura mínima de 10mm, ou equivalente
em resistência térmica, com proteção contra intempéries no caso de tubulações
expostas.
Toda a tubulação deverá ser resistente a pressões e temperaturas características de
cada tipologia,
Conexões poliméricas rosqueadas em peças metálicas deverão ser dotadas de
insertos com roscas metálicas
Em situações sujeitas ao congelamento da água nos coletores solares, deverá ser
adotado dispositivo de proteção correspondente.
5.2 Instalação e demais serviços
5.2.1 Projeto
O projeto do sistema de aquecimento solar de água, de responsabilidade do
“Construtor”, deverá ser desenvolvido por tipologia construtiva, considerando a
orientação geográfica, baseado no projeto arquitetônico e em estudo sobre a
qualidade da água, comprovado por meio de laudo a ser fornecido pelo construtor.
As soluções de projeto deverão contemplar a segurança, a eficiência, a manutenção
e zelo do equipamento e a manutenção da edificação.
O projeto deve comprovar a viabilidade técnica da instalação, além de detalhar e
especificar o equipamento.
O projeto deve ser disponibilizado no canteiro de obra, acompanhado de Anotação
de Responsabilidade Técnica - ART junto ao CREA.
Deve ser avaliada pelo Construtor, a interferência do SAS no sistema de proteção
contra descargas atmosféricas / elétricas para os edifícios que contem com esse tipo
de proteção e tomar as medidas necessárias para garantir um sistema adequado de
proteção.
5.2.2 Instalação
Entende-se o serviço de instalação como sendo a fixação dos suportes às bases na
edificação, montagem e interligação de todos os componentes do sistema,
acoplamento do SAS à tomada de água fria e ao ponto de distribuição de água
quente da edificação.
A instalação do aquecedor solar deve obedecer ao cronograma previsto para a
conclusão da construção da edificação, quando o telhado e toda a infra-estrutura
estiverem concluídos.
Incluir ponto de drenagem na parte inferior do coletor.
O isolamento térmico da interligação deverá ter sua integridade garantida.
A saída de água quente do coletor solar deverá estar no ponto mais alto do coletor,
que deve receber inclinação positiva neste sentido, para eliminação de bolhas.
Todos os furos no telhado para passagem de tubulação ou de fixações deverão ser
devidamente vedados com manta asfáltica aluminizada de forma que garanta a
estanqueidade do telhado.
5.2.3 Manual do Usuário
Deverá ser fornecido, juntamente com o SAS, um “Manual do Usuário” contendo
todas as informações do fabricante, especificações técnicas dos produtos, instrução
de utilização, instrução de conservação e de manutenção, termo de garantia e
instrução para contato e acionamento de assistência técnica.
5.2.4 Termo de Conclusão: Supervisão e entrega.
Todo o serviço de instalação deverá receber supervisão e inspeção final por
empresa qualificada pelo Programa de Qualificação de Fornecedores de Sistemas
de Aquecimento Solar - Qualisol
Caberá ao Supervisor emitir o “Termo de Conclusão” da implantação do lote de
SAS, conforme Anexo I, contendo as especificações dos equipamentos e
declarando a conformidade da infra-estrutura, dos equipamentos, dos materiais
complementares e da instalação.
5.2.5 Assistência técnica
Caberá ao “Construtor” oferecer assistência técnica ao morador no local da
instalação do SAS, devendo disponibilizar número de ligação telefônica, endereço
eletrônico e contato por página na internet pelo período de 12 meses.
O “Construtor” deverá garantir a execução da assistência técnica em no máximo 72
horas após a solicitação do interessado através de contato conforme especificado no
parágrafo acima
5.3 Disposições gerais
5.3.1 Soluções de montagem
Deverá ser adotada a face do telhado que ofereça a melhor orientação em relação
ao norte geográfico.
Poderão ser adotados tanto sistemas completamente montados sobre o telhado
como sistemas com reservatório térmico interno
A caixa alimentadora poderá estar ou não acoplada ao reservatório térmico,
podendo não ser de atendimento exclusivo ao SAS, desde que disponha de
alimentação independente e disponibilize a vazão necessária.
A solução do SAS deverá permitir a manutenção do telhado da edificação.
É recomendável que todo o equipamento solar seja fornecido pelo mesmo
fabricante.
5.3.2 Garantia
O “Fornecedor” do SAS e dos materiais deverá oferecer garantia de 5 anos pelos
equipamentos e materiais por ele fornecidos.
A garantia dos serviços de instalação deverá ser de 6 meses.
O “Construtor” deverá empregar em todo o SAS, equipamentos e materiais com
garantia mínima de 5 anos contra defeitos de fabricação.
5.4 Infra-estrutura da edificação
5.4.1 Tomada de água fria
Na ocasião da instalação do SAS, a edificação deverá oferecer tomada de água fria
para cada unidade e sobre o telhado.
No caso de habitação unifamiliar, executar a tomada, entre o hidrômetro e a caixa
d´água da edificação.
No caso de habitação multifamiliar, tomar a partir do hidrômetro específico para cada
unidade habitacional.
A tomada de água fria, munida de registro, deverá estar no máximo 0,5 m do local
de entrada do reservatório térmico, conforme o projeto executivo sob a
responsabilidade do construtor.
5.4.2 Distribuição de água quente
Na ocasião da instalação do SAS, a edificação já deverá contar com rede hidráulica
de distribuição da água quente a partir de no máximo 0,5m do local de saída do
reservatório térmico, até o ponto de consumo, conforme o projeto executivo.
Toda a tubulação, de material metálico ou polimérico termo-resistente, deverá
receber isolamento térmico em calha de polietileno expandido com espessura
mínima de 5 mm ou similar.
A distribuição de água quente deverá contar com misturador de água fria e quente
no ponto de consumo.
“Em caso de misturador externo, deverá ser em latão cromado com diâmetro
nominal de ½” e dispositivo de acionamento de água quente no máximo 30 cm
acima do registro de água fria ou 150 cm do piso.
5.4.3 Bases de fixação dos suportes
Na ocasião da instalação do SAS, a edificação deverá oferecer as bases para a
fixação dos suportes na cobertura, conforme especificação do projeto, capaz de
absorver a carga mecânica do equipamento.
Em casos de fixação do reservatório térmico sobre o telhado, a solução deverá
garantir a integridade das telhas. Sendo esta uma responsabilidade do “Construtor”,
caso julgue necessário, deverá optar pelo uso de suporte de sustentação, acrescido
dos devidos reforços na estrutura do telhado.
É facultada a transferência da carga para a laje do banheiro ou para a estrutura
principal do telhado, mediante aprovação do projetista.
A base deverá ser resistente à corrosão e demais intempéries.
Todo o conjunto deve ser resistente a carga de vento mínima de 40 kg/m².
Não poderá ocorrer esforço horizontal incompatível com o engradamento do telhado.
Todo furo no telhado deverá ser devidamente posicionado e vedado com manta
asfáltica aluminizada de forma que garanta a sua estanqueidade.
5.4.4 Aquecimento auxiliar
Caberá ao Construtor instalar o chuveiro elétrico, auxiliar ao sistema de aquecimento
solar ou aquecedor de passagem a gás, necessário em situações de insolação
insuficiente ou de consumo excessivo.
6. INSPEÇÃO E DILIGENCIAMENTO
É facultado à Caixa Econômica Federal a seu critério e a qualquer momento,
durante ou após o processo de implantação do SAS num prazo de cinco anos, a
inspeção de toda a documentação e a sua aferição com os produtos e serviços
executados.
Caberá ainda à CAIXA a escolha de uma ou mais unidades habitacionais em cada
lote, para acompanhar a construtora na execução de medição e verificação do
desempenho do SAS.
7. COMPROMETIMENTO
O “Construtor” que empregar equipamento em desacordo com as especificações
contratadas, ou aquele que, ao longo do tempo, demonstrar incapacidade de cumprir
os seus compromissos de suporte técnico, será considerado como inabilitado para o
atendimento ao Programa, estando sujeito às penalidades legais.
O Supervisor que declarar cumprimento de especificações em desacordo com a
execução, será considerado inabilitado para o atendimento ao Programa, estando
sujeito às penalidades legais.
Todo equipamento, mediante constatação de que não cumpre as especificações,
deverá ser imediatamente substituído pelo “Construtor”.
7.1 Acompanhamento
Cabe ao “Construtor” aferir o cumprimento destas especificações em sua plenitude,
por si e por parte dos seus fornecedores, estando sujeito às penalidades previstas
nas regulamentações da Caixa Econômica Federal.
7.2 Documentação
Cabe ao Construtor controlar e manter sob sua guarda, pelo mínimo de cinco anos,
toda a documentação técnica e comercial advinda do processo de aquisição,
devendo apresentá-la à CAIXA quando solicitado.
O extravio da documentação representará descumprimento das especificações,
sendo que tornará o Construtor responsável direto por eventuais danos daí
decorrentes.
ANEXO I - TERMO DE CONCLUSÃO
O Termo de Conclusão do Processo de Implantação deverá ter o seguinte conteúdo
básico:
a) Identificação do empreendimento e do Construtor.
b) Identificação do emissor do Termo de Conclusão.
c) Identificação do fornecedor de cada Item, com nome, CNPJ e endereço.
d) Descrição da solução adotada pelo projeto, número da Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART e declaração de conformidade.
e) Descrição da infra-estrutura da edificação relativa ao SAS em seus diversos itens
e declaração de conformidade.
f) Especificação dos equipamentos empregados e declaração de conformidade.
g) Descrição da solução de montagem e declaração de conformidade.
h) Descrição dos serviços de instalação e declaração de conformidade.
i) Cópia do Manual do Usuário conforme fornecido ao usuário e declaração de
conformidade.
j) Fotos em mídia eletrônica de no mínimo 10% das instalações.
k) Relato de ocorrências extraordinárias.
l) Relato de sugestões de aprimoramentos.
m) Data da emissão do Termo.
n) Assinatura do Supervisor emissor do Termo de Conclusão.
o) Assinatura do gerente do canteiro de obra, representante do Construtor,
responsável pelo recebimento do SAS.
ANEXO 2 – LEI Nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979
LEI Nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979
Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e
eu
sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo único Os
Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta
Lei às
peculiaridades regionais e locais.
CAPÍTULO I
Disposições Preliminares
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento,
observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais
pertinentes.
§ 1º Considerase
loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das
vias existentes.
§ 2ºconsiderase
desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas
vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Art. 3º. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas
ou de
expansão urbana, assim definidas por lei municipal.
Parágrafo único Não
será permitido o parcelamento do solo:
I em
terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para
assegurar o
escoamento das águas;
Il em
terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam
previamente saneados;
III em
terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas
exigências específicas das autoridades competentes;
IV em
terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V em
áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias
suportáveis, até a sua correção.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I as
áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e
comunitário,
bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação
prevista para a
gleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo;
II os
lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima
de
5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou
edificação de
conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos
competentes;
III ao
longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias,
ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze)
metros de cada
lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV as
vias de loteamento deverão articularse
com as vias adjacentes oficiais, existentes ou
projetadas, e harmonizarse
com a topografia local.
§ 1º A
percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a
35%
(trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos
lotes forem
maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem
poderá ser
reduzida.
§ 2º Consideramse
comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e
similares.
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada
loteamento, a
reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Parágrafo único Consideramse
urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água,
serviços de esgostos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás
canalizado.
CAPÍTULO III
Do Projeto de Loteamento
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à
Prefeitura
Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do
solo, traçado
dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento
urbano e
comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo
menos:
I as
divisas da gleba a ser loteada;
II as
curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III a
localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;
IV a
indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no
local ou em suas
adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V o
tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI as
caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas
apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento
estadual e
municipal:
I as
ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do
município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II o
traçado básico do sistema viário principal;
III a
localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das
áreas livres de uso público;
IV as
faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não
edificáveis;
V a
zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
Parágrafo único As
diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 2 (dois) anos.
Art. 8º. O Município de menos de 50.000 (cinquenta mil) habitantes poderá dispensar, por
lei, a fase
de fixação das diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º desta Lei, para a aprovação do
loteamento.
Art. 9º. Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo
desenhos e
memorial descritivo, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando
for o caso,
acompanhado do título de propriedade, certidão de ônus reais e certidão negativa de
tributos
municipais, todos relativos ao imóvel.
§ 1º Os
desenhos conterão pelo menos:
I a
subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;
Il o
sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III as
dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e
ângulos centrais das vias;
IV os
perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V a
indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e
vias
projetadas;
VI a
indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
§ 2º O
memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I a
descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas
de uso
predominante;
II as
condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas
construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III a
indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do
loteamento;
IV a
enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de
utilidade
pública, já existentes no loteamento e adjacências.
CAPÍTULO IV
Do Projeto de Desmembramento
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará
requerimento à
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado do título de
propriedade e
de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:
I a
indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II a
indicação do tipo de uso predominante no local;
III a
indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Art. 11. Aplicamse
ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas exigidas para o
loteamento, em especial o inciso II do art. 4º e o art. 5º desta Lei.
Parágrafo único O
Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis
para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação
da área
pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º desta Lei.
CAPÍTULO V
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura
Municipal,
ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das
diretrizes a que
aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
Art. 13. Caberão aos Estados o exame e a anuência prévia para a aprovação, pelos
Municípios, de
loteamento e desmembramento nas seguintes condições:
I quando
localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao
patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação
estadual ou
federal;
Il quando
o loteamento ou desmembramento localizarse
em área limítrofe do município, ou que
pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações
urbanas, definidas
em lei estadual ou federal;
III quando
o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².
Parágrafo único No
caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município
integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto
caberão à
autoridade metropolitana.
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no
inciso I do
artigo anterior.
Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeterse
os projetos de
loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições
desta Lei.
Parágrafo único Na
regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará atender
às exigências urbanísticas do planejamento municipal.
Art. 16. A lei municipal definirá o número de dias em que um projeto de loteamento, uma
vez
apresentado com todos os seus elementos, deve ser aprovado ou rejeitado.
Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios
públicos e
outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão
ter sua
destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de
caducidade
da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art.
23 desta Lei.
CAPÍTULO VI
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá
submetêlo
ao
registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da
aprovação,
acompanhado dos seguintes documentos:
I título
de propriedade do imóvel;
II histórico
dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos),
acompanhados dos respectivos comprovantes;
III certidões
negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração
Pública.
IV certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez)
anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V cópia
do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura
da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a
execução das vias
de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento
das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois)
anos,
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
VI exemplar
do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do
qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII declaração
do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º Os
períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do
pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles
que, nos
mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º A
existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a
crime
contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o
requerente
comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes.
Se o Oficial
do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o
juiz
competente.
§ 3º A
declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do
declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a
eles relativos,
que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de
Imóveis
encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho
de
localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo
este ser
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
§ 1º Findo
o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de
terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou
o Distrito
Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias,
sob pena de
arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz
competente para
decisão.
§ 2º Ouvido
o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após
instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija
maior
indagação.
§ 3º Nas
capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de
circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais
locais, se
houver, ou, não havendo, em jornal da região.
§ 4º O
Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências
desta
Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados
para o
registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem
prejuízo das
sanções penais e administrativas cabíveis.
§ 5º Registrado
o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à
Prefeitura.
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único No
Registro de Imóveis farseá
o registro do loteamento, com uma indicação para
cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a
espaços livres
ou a equipamentos urbanos.
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o
registro
será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da
área loteada.
Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o
registro do
loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado
na anterior,
até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das
circunscrições, essa
decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de
cancelamento
dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.
§ 2º É
defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições,
pedidos
de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta
norma.
§ 3º Enquanto
não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerarseá
o
loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.
§ 4º O
indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o
cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se
estender à
área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção
do registro
obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a
Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município
as vias e
praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo.
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I por
decisão judicial;
II a
requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III a
requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
§ 1º A
Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente
comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer
melhoramento na área
loteada ou adjacências.
§ 2º Nas
hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo,
edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias
contados da
data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será
remetido ao juiz
competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
§ 3º A
homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada
a
comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.
Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser
examinados
por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou
emolumentos,
ainda que a título de busca.
CAPÍTULO VII
Dos Contratos
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de
cessão, os que
atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real
oponível a
terceiros.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão
poderão ser feitos
por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na
forma do
inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I nome,
registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e
residência dos contratantes;
II denominação
e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III descrição
do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras
características;
IV preço,
prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V taxa
de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas,
bem
como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos
casos de
intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI indicação
sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote
compromissado;
VII declaração
das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação
pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados,
sendo um para
cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações
devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será
obrigatório o
arquivamento da procuração no registro imobiliário.
Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão
não cumprir
a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento
de
impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de procederse
ao registro de précontrato,
passando
as relações entre as partes a serem regidas pelo contratopadrão.
§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de précontrato
a promessa de cessão, a proposta de
compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da
vontade das
partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.
§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não
comprovar
haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não
exigível.
§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observarseá
o
disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.
Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá
de acordo
entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação
pela
Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no
Registro de
Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por
sucessão causa
mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a
respeitar os
compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas
cláusulas, sendo nula
qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar
à herança
ou ao legado.
Art. 30. A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das partes não
rescindirá
os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham
por objeto a
área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área
loteada ou do
titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos
referidos
contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.
Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso
das vias
em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarandose
o número do registro do
loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.
§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só
se produzem
depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.
§ 2º Uma
vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro darlheá
ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta)
dias
depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º Para os fins deste artigo o devedoradquirente
será intimado, a requerimento do credor, pelo
Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem
até a data do
pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º Com
a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao
Oficial do Registro o cancelamento da averbação.
Art. 33. Se o credor das prestações se recusar recebêlas
ou furtarse
ao seu recebimento, será
constituído em mora mediante notificação do Oficial do Registro de Imóveis para vir receber
as
importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15
(quinze) dias
após o recebimento da intimação, considerarseá
efetuado o pagamento, a menos que o credor
impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste
para os fins do
disposto no art. 32 desta Lei.
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
necessárias
ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum
efeito qualquer
disposição contratual em contrário.
Parágrafo único Não
serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato
ou com a lei.
Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo
havido o
pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis
mencionará
este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro
relativo ao
mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do
registro
cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de
Imóveis.
§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o Oficial do Registro de Imóveis
intimará o
interessado para vir recebêlo
no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.
§ 2º No caso de não se encontrado o interessado, o Oficial do Registro de Imóveis
depositará quantia
em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código
de Processo
Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária.
Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser
cancelado:
I por
decisão judicial;
II a
requerimento conjunto das partes contratantes;
III quando
houver rescisão comprovada do contrato.
CAPíTULO VIII
Disposições Gerais
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento
não
registrado.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou
regularmente
executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o
caso, deverá o
adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador
para suprir a
falta.
§ 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput
deste artigo, o
adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis
competente, que as
depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666
do Código
de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja
movimentação
dependerá de prévia autorização judicial.
§ 2º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público,
poderá
promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo.
§ 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização
para
levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros,
sendo necessária a
citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo
judicial aqui
previsto, bem como audiência do Ministério Público.
§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os
adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem
a pagar
diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.
§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo
contratual, ou
quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou
pelo Distrito
Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a
qualquer titulo,
exigir o recebimento das prestações depositadas.
Art.39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do
adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo
loteador
a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou
executado sem
observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus
padrões de
desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a
regularização,
na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas,
com os
respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta
Lei, a título
de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou
expropriações
necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando
for o
caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente
ressarcidas
conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador,
aplicandose
o
disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura
Municipal,
ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até
o valor
devido.
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a
regularização
do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias
despendidas,
ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários
aos fins
colimados.
Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo
Distrito
Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as
prestações do
preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para
tanto o
compromisso de venda e compra devidamente firmado.
Art. 42. Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins
de
indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Art. 43. Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas
públicas exigidas
no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções
administrativas, civis e criminais previstas.
Art. 44. O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de
expansão
urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a
preferência dos
expropriados para a aquisição de novas unidades.
Art. 45. O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes
legítimas
para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou
contratuais.
Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem
apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou
jurídica
desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular,
será
solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e
ao Poder
Público.
Art. 48. O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei será o da
comarca da
situação do lote.
Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao
intimado
ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser
promovidas por
meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel
ou do
domicílio de quem deva recebêlas.
§ 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for
desconhecido o
seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial
competente que a certificará, sob sua responsabilidade.
§ 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou
notificação
será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a
última
publicação.
CAPÍTULO IX
Disposições Penais
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I dar
início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as
disposições desta Lei
ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;
II dar
início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III fazer
ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados,
afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos, ou
ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o
maior
salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único O
crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I por
meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que
manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado
no Registro
de Imóveis competente.
II com
inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ou com
omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior
salário
mínimo vigente no País.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo
anterior
desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos
praticados na qualidade
de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos
competentes, registrar
o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou
efetuar registro de
contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o
maior
salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
CAPÍTULO X
Disposições Finais
Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia
audiência do
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA,
do Órgão Metropolitano, se houver,
onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal
quando for
o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.
Art. 54. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 55. Revogamse
as disposições em contrário.
Brasília, em 19 de dezembro de 1979; 158º da lndependência e 91º da República.
JOÃO FIGUEIREDO
Petrônio Portella
Angelo Amaury Stábile
Mário David Andreazza
