CONCENTRAÇÃO OU DIVERSIFICAÇÃO GEOGRÁFICA E PROJETOS...
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CONCENTRAÇÃO OU DIVERSIFICAÇÃO GEOGRÁFICAE PROJETOS MULTI-USO
II Painel Setorial do Mercado ImobiliárioAPIMEC – SP
Junho/2008
191
235
161
Iguatemi Multiplan BR Malls
3
Quem Somos
Liderança no Setor(R$ milhões) – 1T08
Shoppings de Qualidade(Same Store Rent/m²) – 1T08
Fonte: Relatório de cada empresa
Baixo RiscoParticipação, Adm. e Controle Gerencial
Altos RetornosTIR desalavancada média > 14%
Fonte: Relatório de cada empresa
Fonte: Relatório de cada empresa
Participação Média 1T08# SC >= 50% Part. 1T08
+46%+23%
41
25 26
89
5158
72
47
19
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Receita Bruta EBITDA Ajust. FFO Ajust.
Iguatemi Multiplan BRMalls
46%
64%
41%
82%
45%
32%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Iguatemi Multiplan BR Malls
Participação Média 1T08
# SC >=50% Part. 1T08
Shopping SantaÚrsula -Aquisição
ParkShopping –Expansão Frontal
BarraShoppingSul –Novo Desenvolvimento
MorumbiShopping –Multi-uso
Referência no Setor desde a Década de 70
12 mil m² 45 mil m² 72 mil m² 232 mil m² 416 mil m²
1974 1974 -- 19791979 19801980’’ss 19901990’’ss 2000 2000 -- 20062006
Forte CrescimentoForte CrescimentoCriando o DiferencialCriando o Diferencial
Fundação da Empresa
Incorporação do primeiro shopping center (BHShopping)
Criação da empresa gerenciadora de shopping centers
Lançamento do RibeirãoShopping, BarraShopping, MorumbiShopping, ParkShopping
Projeto residencial Sta. Elena
Projeto Morumbi Office Tower
Parcerias locais:
Shopping center no exterior (Portugal)
Lançamento do DiamondMall, New York City Center, Shopping Anália Franco
Projeto residencial Golden Green
Parcerias globais:
Inúmeras aquisições
ParkShopppingBarigüi
Escritórios BarraShopping
Complexo de escritórios MorumbiShopping
FundaFundaçção da Empresaão da Empresa
Parcerias globais:
Projetos residenciais Peninsula Green & Royal Green
2007 2007 -- 20082008
Lançamento do BarraShoppingSul, Shopping Vila Olímpia, Shopping Maceió, LagoSulShopping
Aquisição do Pátio Savassi, Shopping Santa Úrsula
Abertura de Capital na Bovespa (IPO)
ConsolidaConsolidaççãoão
4
Norte
3,1% da ABL
Shopping Centers: 10
População: 14,6 milhões
PIB (R$ M): 106.522
Nordeste
14,1% da ABL
Shopping Centers: 50
População: 51,5 milhões
PIB (R$ M): 280.504
Centro-Oeste
8,1% da ABL
Shopping Centers: 33
População: 13,2 milhões
PIB (R$ M): 190.161
Sudeste
59,7% da ABL
Shopping Centers: 202
População: 77,9 milhões
PIB (R$ M): 1.213.791
Sul
15,0% da ABL
Shopping Centers: 72
População: 26,7 milhões
PIB (R$ M): 356.261
Shopping Centers no Brasil367 shoppings em operação,
sendo 197 localizados nas capitais
5.564 municípios no país, dos quais apenas 138 possuem shoppings
Cerca de 305 milhões de visitantes por ano
5 maiores empresas do setor detêm menos de 20% da ABL total
44 m² de ABL por 1.000 habitantes, nos EUA esse número é 43 vezes maior
ABL Total: 8,3 milhões m²
Fonte: Abrasce
5
Fonte: Abrasce e IBGE (2005)
6
Portfolio Multiplan
* Pesquisas realizadas entre 2005 e 2008 por Veja SP, IPDM, DataFolha e Tribuna & Recall em cada cidade
** Considerado parte integrante do BarraShopping
Números que confirmam a liderança em cada cidade
1
610
3
78
9
2
5
4
PR
SP
MGDF
RJ
11
% PIBPIB Per Capita
(R$ 000)Região
Habitantes(milhões)
Sudeste 77,9 56,5% 18.565
Sul 26,7 16,6% 15.889
Distrito Federal 2,4 1,6% 17.223,0
Foco MTE 107,1 74,7% 17.866
Brasil 183,9 R$ 2,5 trilhão 13.907,6
Fonte: IBGE
Divisão do PIB por região
RS
# Shopping Estado % ABL Total 1T08 NOI/m²Vendas 1T08
R$ M
Taxa de
Ocupação
Top Of
Mind *
Shoppings em Operação
1 BHShopping MG 80,0% 34.739 m² 273 R$/m² 119,9 94,7% 1º
2 RibeirãoShopping SP 76,2% 39.188 m² 133 R$/m² 76,1 97,9% 1º
3 BarraShopping RJ 51,1% 69.829 m² 317 R$/m² 224,3 97,5% 1º
4 MorumbiShopping SP 65,8% 54.958 m² 350 R$/m² 183,6 99,7% 1º
5 ParkShopping DF 60,0% 39.775 m² 162 R$/m² 115,0 97,6% 1º
6 DiamondMall MG 90,0% 20.806 m² 247 R$/m² 60,0 97,4% 5º
7 New York City Center RJ 50,0% 22.068 m² 112 R$/m² 35,7 99,6% 1º **
8 Shopping AnáliaFranco SP 30,0% 39.310 m² 218 R$/m² 93,9 97,7% 7º
9 ParkShoppingBarigüi PR 84,0% 41.405 m² 108 R$/m² 93,1 98,8% 1º
10 Pátio Savassi MG 83,8% 15.538 m² 220 R$/m² 43,9 98,8% 7º
11 Shopping SantaÚrsula SP 37,5% 24.043 m² - - - n/a
BarraShoppingSul (BIG) RS 100,0% 14.400 m² - - 100,0% n/a
Sub-Total 64,0% 416.058 m² 229 R$/m² 1.045,4 97,9%
Shoppings em Desenvolvimento
12 BarraShoppingSul RS 100,0% 52.229 m²
13 Shopping VilaOlímpia SP 30,0% 26.901 m²
Total 65,9% 495.187 m²
12
13
7
Novos Shoppings e Terrenos
SP
DF
AL
Detalhes do Projeto (MTE %)
Inauguração Set/10
Participação 50,0%
ABL 36.000 m²
Shopping MaceióLagoSul Shopping
Detalhes do Projeto (MTE %)
Inauguração Nov/10
Participação * 65,0%
ABL 25.811 m²
RJ
Terreno Jundiaí Terreno Campo Grande
Terreno Barra da Tijuca
Terreno São Caetano
Novos Consumidores e Novas Regiões
9
Composição da população brasileira
PIB por região
Fonte: IBGE, Revista EXAME, Cetelem/Ipsos
51%
34%
15%
39%
46%
15%
2005 2007
Classes A/B
Classe C
Classes D/E
Classes A/B
Classe C
Classes D/E
Participação das classes no consumo
Fonte: Target Marketing (Projeção)
2008
2005
4,6%
17,5%
20,0%
5,7%
0,3%
24,6%
27,3%
A1
A2
B1
B2
C
D
E
4,6%
18,7%
17,9%
20,3%
27,2%
10,7%
0,6%
A1
A2
B1
B2
C
D
E
Sudeste
56%
Norte
5%
Nordeste
13%
Centro-Oeste
9%
Sul
17%
Fonte: IBGE (2005)
Diversificando em novos municípios
10
Jundiaí (SP)São Caetano (SP)
Área do Terreno: 57.836 m²Tipo: Comercial
Destaques:
Área do Terreno: 45.000 m²Tipo: Comercial
Destaques:Uma das cidades mais ricas de SPTerreno com facilidade de acessoProjeto multi-uso
Município com predominância de classes A e B
Projeto multi-uso1º shopping center da região
Diversificando Classes Sociais
11
Campo Grande (RJ)Barra da Tijuca (RJ)
Área do Terreno: 36.478 m²Tipo: Comercial
Destaques:Elevado poder aquisitivoPresença marcante da Multiplan na área Localização privilegiada
Área do Terreno: 338.913 m²Tipo: Comercial/Residencial
Destaques:
Intenso crescimento demográfico
Explosão de lançamentos comerciais e residenciais na região
Possibilidade de projeto multi-uso
12
Concentração: Novas Aquisições e Expansões
Concentração em Belo Horizonte (MG)
Pátio Savassi BHShopping DiamondMall
ABL 15.538 m² 34.739 m² 20.806 m²
Participação 83,8% 80,0% 90,0%
Administração Multiplan Multiplan Multiplan
Vacância (31 Março 2008) 1,2% 4,6% 2,4%
Aluguel / m² (2007) R$ 713,00 R$ 1.106,00 R$ 974,00
Nº. de lojas 129 292 227
Fluxo de Pessoas (2007) 8,5 milhões 15,4 milhões 8,6 milhões
Shopping SantaÚrsula Ribeirão Shopping
ABL 24.043 m² 39.188 m²
Participação 37,50% 76,20%
Administração Multiplan Multiplan
Vacância (31 Março 2008) 18,20% 2,20%
Aluguel / m² (2007) R$ 258,93 R$ 550,00
Nº. de lojas 170 220
Fluxo de Pessoas (2007) 7,3 milhões 14,5 milhões
Concentração em Ribeirão Preto (SP)
11
22
33
1,7 km
4,3 km
5,3 km
Diamond Mall
Pátio Savassi
BH Shopping
11
22
33
1,7 km
4,3 km
5,3 km
Diamond Mall
Pátio Savassi
BH Shopping
Domínio da região
Fim de guerra de preço
Poder de barganha
Sinergia operacional
Segmentação
Marketing Conjunto
Dificulta concorrência
Resumindo as Estratégias
13
Concentração Diversificação
Vantagens:Dificulta concorrênciaMaior poder de barganhaSinergia operacionalEspecializaçãoConhecimento do mercadoDiminui guerra de preçosRedução de custos
Desafios:Evitar “canibalismo”Evitar dependência
geográfica
Vantagens:Acesso a novos
mercadosDiluição de riscoMenor concorrênciaAumenta exposição da
marca
Desafios:Consolidar/Ancorar
posiçãoFidelizar clientes
X
15
New York City Center
ABL (m²) 26.901 m²
Inauguração 1999
Fluxo de pessoas 9 milhões
BarraShopping7 expansões
ABL (m²) 69.829 m²
Inauguração 1981
Fluxo de pessoas 36 milhões
Terreno
Área Bruta (m²) 36.748 m²
Projeto Comercial
Fluxo de pessoas na
Royal Green Peninsula e Peninsula Green
400 apartamentos de 2, 3 e 4 quartos, alto luxo
Preço/m² 4.000 R$/m²
Fluxo de pessoas na
Centro Empresarial BarraShopping
Área Privativa (m²) 59.617 m²
Preços 30% acima da concorrência
Fluxo de pessoas estimado dia 10 mil
Análise da Estratégia Multi-Uso
Desenvolvimento de novos projetos
comerciais
Trabalhar junto ao Shopping
Morar próximo ao local de trabalho e do
Shopping
Cresce o número de consumidores
na região e a demanda por novas
expansões
Valorização das áreas adjacentes e
novas oportunidades de investimentos
Barra da Tijuca, Rio de Janeiro
Exemplos de Projetos Multi-uso
16
Royal Green Península Centro Médico BarraShopping
Complexo BSS (Futuro): dois prédios residenciais, um comercial e um hotel
Com
ple
xo
Barr
aShoppin
gSul
Com
ple
xo
Moru
mbiS
hoppin
g
Complexo MBS: um prédio comercial, um prédio comercial em andamento (CPMBS) e um projeto futuro
Com
ple
xo
Barr
aShoppin
g
Complexo BRS: onze prédios comerciais, dois residenciais (mais dois emconstrução) e um centro de entretenimento
Complexos Multi-uso
Cristal Tower BarraShoppingSul
Morumbi Office Tower
Diversidade dos projetos
Antes e Depois
17
1997
2007
1984
2006
1999
2007
BH Shopping (MG) RibeirãoShopping (SP) Shopping AnáliaFranco (SP)
ABL 34.739 m²
Participação 80,0%
Fluxo de Pessoas (2007) 15,4 milhões
ABL 39.188 m²
Participação 76,2%
Fluxo de Pessoas (2007) 14,5 milhões
ABL 39.310 m²
Participação 30,0%
Fluxo de Pessoas (2007) 16 milhões
266 m²
327 m²338 m²
353 m²365 m²
402 m²
424 m²
Atual ¹ 2S08 1S09 2S09 1S10 2S10 2S14
Desenvolvimento de novos Shoppings
Expansões em Shoppings
18
Objetivo é Crescer:
Concentrando ou Diversificando nas melhores oportunidades
Shopping Centers/Expansões
Projetos 100%
7 expansões em andamento + 44.166 m²
4 expansões aprovadas + 40.336 m²
2 shoppings em construção + 79.130 m²
2 shoppings em desenvolvimento + 61.811 m²
+59%de ABL Própria
¹
¹ Considerando a aquisição do Shopping SantaÚrsula
Localização % Finalidade Área
ParkShoppingBarigüi 90% Apart-Hotel 843 m²
BarraShoppingSul 100% Res., Com., Hotel 16.164 m²
RibeirãoShopping 100% Res., Com., Medical 200.970 m²
Campo Grande 50% Residencial 338.913 m²
Shopping AnáliaFranco 36% Residencial/Com. 29.800 m²
MorumbiShopping 100% Comercial 1.554 m²
Morumbi Shopping 100% Comercial 20.000 m²
ParkShoppingBarigüi 94% Comercial 27.370 m²
Barra da Tijuca 100% Comercial 36.748 m²
Jundiaí 100% Comercial 57.836 m²
São Caetano 100% Comercial 45.000 m²
Total 74% 795.198 m²
Não contempla os terrenos opcionados ou com contratos de permuta
Estoque de Terrenos (Novos SC’s e Multi-uso)
Imobiliário é arte: não fazer mais do mesmo!
Experiência de 33 anos
avaliando negócios, construindo
projetos, administrando
shopping centers e todo tipo de
projeto imobiliário, no Brasil e no
exterior.
Concentrar ou diversificar? Análise
caso a caso da melhor relação custo
benefício.
Terreno adquirido ao lado do complexo BarraShopping
MorumbiShopping Eleito o melhor de SP
Concentrar ou Diversificar?
Estudo para o Shopping Maceió
Terreno AdquiridoTerreno
Adquirido
20
Marcello Kaminitz BarnesDiretor Vice-Presidente de Desenvolvimento
Hans Christian MelchersGerente de Planejamento e Relações com Investidores
Tel.: (21) 3031-5224Fax: (21) 3031-5322
E-mail: [email protected]