Construção Civil I Aula 01 – Estudo da viabilidade técnica e econômica de projetos Prof. Deyse...

Construção Civil IAula 01 – Estudo da viabilidade técnica e econômica de projetos

Prof. Deyse Macêdo

Setor da Construção Civil

Comparado a outros setores industriais???

• Produtividade global

• Desperdício de materiais

• Qualificação da mão-de-obra

• Qualidade do produto final

Definições importantes

• Empreendedora = Construtora??????

Fonte: FONTENELLE, 2002.

• aspectos mercadologicos do projeto (interface mais “estratégica”): "conceituação" do empreendimento;

• tipologias do edifício/unidades e definição dos equipamentos/serviços dos ambientes coletivos e privativos;

• grau de flexibilidade (opçoes de variação de planta e/ou acabamentos);

• especificação de materiais e componentes e dos equipamentos dos sistemas prediais;

• exigências de desempenho; etc.;

INTERFACE PRODUTO-PROJETO:


• solução dos aspectos técnicos-construtivos do projeto, tais como: normas técnicas aplicaveis;

• seleção tecnologica dos subsistemas construtivos;

• resolução das interfaces entre subsistemas construtivos, entre as diversas disciplinas de projeto ou entre os agentes envolvidos;

• consideração, no desenvolvimento dos projetos, das tecnologias construtivas dominadas pelo construtor; etc.

INTERFACE PROJETO-PRODUÇÃO:


Exemplo de programa de necessidades de clientes

• Cliente A:

a) Faixa de Rendimentos: R$ 8500,00;

b) Localização: facilidade do shopping center proximo;

c) Dimensão do imovel: acima de 400m2;

d) Mobilidade no projeto.

Exemplo de programa de necessidades de clientes

• Cliente B:

a) Faixa de Rendimentos: R$ 2500,00;

b) Localização: não ha exigência;

c) Dimensão do imovel: até 150m2;

d) Menor preço com manutenção da funcionalidade.

Diferenciação

CTE (1999) resume assim os três tipos possíveis de incorporação (os quais são empregados em função da propria formulação que gerou o negocio imobiliario):

• Por empreitada - pode ser a preço fixo ou variavel (por índice pré-determinado), através do qual os condôminos contratam, com o construtor ou incorporador, a construção da unidade autônoma, por um preço certo e determinado, hipoteses em que o construtor assume o risco dos aumentos dos custos;


Diferenciação

• Por administração - conhecida também como “preço de custo”; neste sistema, se houver impontualidade no pagamento das parcelas do custeio por parte dos adquirentes das fraçoes ideais do terreno, a responsabilidade não cabe ao construtor. A remuneração do construtor pela administração da obra normalmente é um percentual sobre o custo do empreendimento;

• Venda de bens para entrega futura - é a Incorporação em que o incorporador contrata vender por preço certo e determinado a unidade autônoma e a fração ideal de terreno, para a entrega em data também pré-determinada.


Fatores que contribuiram para mudanças do cenário imobiliário

(CTE, 1999)

• Número elevado de competidores na produção de bens construídos;

• Queda de preços;

• Estabilização econômica;

• Mudança do perfil do consumidor brasileiro;

• Abertura de mercado;

• Reorganização econômica mundial.

Importância do estudo de viabilidade do projeto

Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

Custos de alterações – em cada etapa do empreendimento

Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

Estratégias competitivas

• Liderança no custo total;

• Estratégia de diferenciação;

• Estratégia de enfoque.


Implementação de estratégias competitivas

• Liderança no custo total: a empresa visa elevada produtividade e baixos custos ao longo da vida útil;

• Estratégia de diferenciação: os fatores adotados como diferenciação devem ser levados valorizados pelos clientes;

• Estratégia de enfoque: foco integral no segmento alvo-pretendido.


Fases da viabilidade técnica e econômica de projetos

Cadeia de retroalimentação da viabilidade técnica e

econômica de projetos


Modelo conceitual para definição do produto e aquisição do

terreno numa empresa de incorporação imobiliária (CTE, 1999)


Pontos importantes na concepção de projeto

• Definição do produto;

• Aquisição do terreno;

• Estudo de viabilidade do empreendimento;

• Gestão da documentação para incorporação;

• Gestão dos projetos: planejamento e gerenciamento;

• Gestão da promoção de empreendimentos imobiliarios;


Pontos importantes na concepção de projeto

• Gestão das vendas de empreendimentos imobiliarios;

• Gestão da construção: planejamento e gerenciamento;

• Gestão do contrato e da carteira de cobrança;

• Gestão do atendimento ao cliente;

• Entrega do empreendimento e elaboração do manual do proprietario e do síndico;

• Instalação do condomínio;

• Assistência técnica pos-entrega.

Estudo de viabilidade do terreno

• estudo do custo do terreno;

• estudo comercial;

• estudo dos custos globais;

• estudo dos recursos financeiros;

• consolidação dos estudos anteriores.


Etapas de projeto


Fases do projeto – viabilidade até o projeto finalizado


Fase I


Fase II


Fase III


Diferenciação Fase III


Fase III - Diferenciação


Fase III

•


Detalhes – Fase III


Resumo das etapas de retroalimentação do

empreendimento

Exemplo de um procedimento de viabilidade

•

Exemplo de um procedimento de projeto apos viabilidade

Bibliografia

• FONTENELLE, E. C. Estudos de caso sobre a gestão de projeto em empresas de incorporação e construção. São Paulo, 2002, 384p.

• MELHADO,S.B.; AGOPYAN,V. O conceito de projetos na construção de edifício: diretrizes para sua elaboração e controle. BT/PCC/139, São Paulo, 1995.

• BORGES, A.C.; MONTEFUSCO, E.; LEITE, J.L. Pratica das pequenas construçoes. Vol. I, 8a Edição. São Paulo: Editora Edgard Blücher, 2004, 336 p.

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