CONSULTORIA e PERÍCIAS CNPJ 24.056.121/0001-13 · LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO SUMÁRIO ......

Endereço: Rua de Pinedo, 90, Vila Suíssa, Ribeirão Pires - SP C.E.P. 09424-280 e-mail : [email protected] Telefone: +55 11 4823-4233 celular : +55 11 98483-9872

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DUX CONSULTORIA e PERÍCIAS CNPJ 24.056.121/0001-13

FÁBIO L L ZAMPOL Engenheiro CREA – SP 0682160292

EXMO(A). DR(ª). JUIZ(A) DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DE SÃO PAULO- SP

LOCAL

DIGITAL 1074055-71.2015.8.26.01005ª Vara Cível -

Mauá - SP

AÇÃO 146-Procedimento Sumário ÁREACível

DATA DA DISTRIBUIÇÃO

N.º DE ORDEM DIGITAL 24/07/2015

PROCESSO

AUTOR CONDOMINIO VILLAGGIO II

Fábio Luiz Louzada Zampol, Engenheiro, CREA Nº 0682160292,

perito nomeado por V.Exa. no processo em referência, compromissado nos autos da ação acima indicada, vem mui respeitosamente, anexar seu trabalho e devolver o processo com todos os seus volumes neste ato.

Solicita autorização para o levantamento dos honorários, já

depositados, no valor de $ 4.800,00, fls. 194 dos autos, e pede complemento com horários definitivos.

Coloco-me a disposição para quaisquer esclarecimentos e submeto-

me a qualquer deliberação desse juízo. Engº Fábio L. L. Zampol

crea 0682160292

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

SUMÁRIO 1. Objetivo e Finalidade do Laudo ................................................................... 3

2. Vistoria ......................................................................................................... 4

2.1. LOCALIZAÇÃO ................................................................................................................................. 7

2.2. DIMENSÕES DO IMÓVEL : ................................................................................................................. 7

2.3 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO ................................................................................................................. 8

2.4 – VISTA AÉREA .................................................................................................................................. 9

2.5 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ....................................................................................................... 10

2.6 – ENQUADRAMENTO / ZONEAMENTO :.............................................................................................. 15

2.7 – QUADRA FISCAL ............................................................................................................................ 17

2.8 – CERTIDÃO DE VALOR VENAL ........................................................................................................ 18

2.9 – DADOS CADASTRAIS JUNTO A PMSP ............................................................................................. 19

2.10 – CLASSIFICAÇÃO CONSTRUTIVA .................................................................................................... 20

2.11 – DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO E PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ...................................... 20

3. Avaliação .................................................................................................... 21

3.1 - METODOLOGIA .............................................................................................................................. 21

3.2 – MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COM TRATAMENTO POR FATORES: .................. 21

3.3 - VALORES OBTIDOS: ....................................................................................................................... 22

3.4 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO : .................................................................................................. 23

4. Diagnóstico do Mercado: ............................................................................ 24

5. Conclusão ................................................................................................... 28

6. Encerramento ............................................................................................. 28

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1. Objetivo e Finalidade do Laudo

O objetivo do presente trabalho é avaliar o imóvel objeto da

presente ação, determinado seu valor de mercado, atendendo ao

determinado pelo EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 26ª VARA

CÍVEL DO FORO DE SÃO PAULO - SP, conforme os Autos do processo

de controle nº DIGITAL no qual este Expert foi nomeado e chamado a

proceder à avaliação do apartamento situado no seguinte endereço:

Rua Pintassilgo, nº 12 – Apto 63 – Vila Uberabinha, Município de

São Paulo – SP.

De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR

14.653, em sua parte 1, valor de mercado é definido como a quantia mais

provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem,

numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

O imóvel em questão foi avaliado de acordo com Avaliação de Bens

NBR – 14.653-1 e NBR – 14.653-2 e Norma para Avaliação de Imóveis -

2011, IBAPE / SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia, considerando ainda sua condição como livre e desembaraçado

de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, bem como

eventuais contaminações do solo.

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2. Vistoria

A Vistoria foi realizada no dia 08 de dezembro de 2016, às 14 horas,

conforme agendamento, por meio de Telegrama e recibo de entrega a seguir :

Referente : Processo 1074055-71.2015.8.26.0100 - 26ª VARA CÍVEL DE SÃO PAULO

AUTOR : CONDOMÍNIO ED. VILLAGGIO II RÉ : VANESSA D’AURIA RINALDI Servimo-nos deste para agendamento da vistoria para avaliação de vosso apto. nº 63 do CONDOMÍNIO ED. VILLAGGIO II , conforme determinado nos autos do processo acima citado, conforme a seguir: Data: 08/12/2016 - QUINTA-FEIRA – as 14h00. Solicitamos que na data agendada seja franqueado o acesso ao vosso apartamento pelo Perito Judicial, Engº Zampol, que estará acompanhado pelo sr. Zelador do condomínio.

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Recibo de entrega de telegrama

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Participantes do ato pericial :

• Sr. WASHINGTON PEREIRA DE SOUZA, 35 anos, solteiro, zelador há 5 meses no Condomínio Edifício Villaggio II.

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2.1. Localização

O imóvel avaliando situa-se na Rua Pintassilgo, nº 12 – Apto 63 – Vila Uberabinha, Município de São Paulo – SP, CEP.: 04514-030.

2.2. Dimensões do imóvel :

Área real privativa : 31,97 m² Área real comum de garagem no subsolo: 10,00 m² Área real comum: 34,3695804 m² Área real total: 76,3395804 m² Fração ideal no terreno: 1,719743 %

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2.3 – Mapa de Localização

Localização

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2.4 – Vista Aérea

Imagem extraída do Google Earth

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2.5 - Características da região

A região possui todos os melhoramentos públicos essenciais: redes

de água, esgoto, energia, telefonia, iluminação pública; transporte público,

pavimentação, guias e sarjetas, passeios e coleta de lixo.

O registro fotográfico a seguir mostra a região em que se situa o

imóvel avaliando:

Vista do local onde se situa o Condomínio Edifício Villaggio II

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Trata-se de um imóvel residencial com 1 suíte, e demais dependências,

situado no Condomínio Edifício Villaggio II:

Fachada do condomínio Acesso ao condomínio

Garagem Sauna

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Área da piscina

Academia

Hall de entrada

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Elevador Acesso ao apartamento avaliando

Sala Cozinha

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Vista sala/cozinha Acesso ao pav. superior

Dormitório Banheiro

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2.6 – Enquadramento / Zoneamento :

De acordo com a Lei Municipal do Município de Mauá, que dispõe sobre

o zoneamento e regula o uso e a ocupação do solo, o condomínio está situado

no Jardim Estrela, estando classificado como: ZC – Zona de Centralidade.

ZC – Zona de Centralidade

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2.7 – Quadra Fiscal

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2.8 – Certidão de Valor Venal

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2.9 – Dados Cadastrais junto a PMSP

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2.10 – Classificação construtiva

De acordo com as características construtivas, arquitetônicas e

acabamentos, o referido imóvel se enquadra no padrão construtivo de

acordo com o item Apartamento Padrão Médio com elevador (+), do

estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002/2007, estudo

elaborado e publicado pelo IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia de São Paulo.

2.11 – Depreciação pelo Obsoletismo e pelo Estado de conservação

No presente trabalho foi adotado o critério conforme estudo “Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002/2007, sendo este uma

adequação do método Ross/Heidecke, no qual é levado em conta o

obsoletismo, o tipo da construção e acabamento, bem como o estado de

conservação do imóvel, na determinação de seu valor de venda.

O Fator Foc é determinado pela seguinte expressão :

Foc= R + K * (1 - R), onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão.

K = coeficiente de Ross/Heidecke.

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3. Avaliação

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3.1 - Metodologia

O presente trabalho atende às seguintes normas:

Avaliação de Bens NBR – 14.653-1 e NBR – 14.653-2, Associação

Brasileira de Normas Técnicas – ABNT .

Norma para Avaliação de Imóveis - 2011, IBAPE / SP - Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

3.2 – Método Comparativo de Dados de Mercado com tratamento por

fatores:

Neste método, o valor do imóvel avaliando é obtido por meio da

comparação direta com valores obtidos no mercado imobiliário, para

imóveis similares ao avaliando.

Pelo fato dos imóveis apresentarem características diferentes entre si,

tornam-se necessárias compensações das diferenças existentes entre os

imóveis pesquisados, de modo a homogeneizar a amostra obtida para

viabilizar o cálculo de um valor médio de mercado.

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Para tal procedimento foi utilizado neste Laudo Técnico de

Avaliação, o software “GEOAVALIAR”, consagrado no meio técnico que

permite, mediante os dados de campo, efetuar a homogeneização dos dados

conforme exposto.

3.3 - Valores obtidos:

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3.4 - Especificação da Avaliação :

De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP –2011”:

“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado,

das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser

empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à

fundamentação e precisão.”

O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto

e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação.

De acordo com os requisitos relacionados nos itens 13.1.1 da

“Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”, o mesmo

se caracteriza como Grau II de Fundamentação.

Quanto à Precisão, pela amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra

no Grau de Precisão III, conforme anexos.

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4. Diagnóstico do Mercado:

Fonte: http://fipezap.zapimoveis.com.br/ 2016 será um bom ano para comprar imóveis; veja tendências Especialistas traçam suas perspectivas para o mercado imobiliário em 2016 e dizem que o ano será ótimo para quem pretende comprar um imóvel São Paulo – Para mostrar qual será a temperatura do mercado imobiliário brasileiro em 2016, EXAME.com conversou com alguns especialistas, que responderam, entre outras questões, se o ano será bom para o comprador ou para o vendedor; se os preços dos imóveis estarão com descontos; e se os juros dos financiamentos estarão altos. Confira os resultados a seguir e fique por dentro das principais tendências do mercado para o ano que se inicia. Atividade em baixa Com os fortes indícios de que a crise econômica deve se manter em 2016, o mercado imobiliário deve ter outro ano de baixa atividade. Apenas para citar alguns dados de 2015, de janeiro a setembro deste ano os lançamentos de imóveis no Brasil sofreram queda de 24% e o número de vendas caiu 7% em relação ao mesmo período de 2014, segundo pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, consolidada pelo Secovi-SP. A cidade de São Paulo deve registrar uma queda de 38% nos lançamentos de imóveis, passando de um saldo de 33.955 unidades lançadas em 2014, para 21 mil em 2015, segundo dados do Secovi-SP. As vendas também devem sofrer redução de 20%, passando de 21.756 unidades comercializadas em 2014, para 17.300 em 2015. Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, acredita que a situação continuará ruim, mas tem chances de ser menos dramática do que neste ano. “O mercado imobiliário está vivendo uma hemorragia aguda e o quadro é tão grave que, apenas se parar de sangrar, já melhora muito”, afirma.

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Em sua visão, no entanto, para que essa “hemorragia” seja ao menos estancada, uma solução para o impasse político precisaria começar a ser desenhada no começo do ano. “Enquanto não tivermos um norte, a situação continuará como está”, diz Bernardes. João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), diz que não é possível saber, ao menos por ora, quando a crise política se encerrará, mas se isso ocorrer no começo do ano, o mercado imobiliário deve se recuperar a partir do segundo semestre de 2016. “A recuperação será tão mais curta quanto mais rápido os agentes econômicos recuperarem sua confiança. Se o impasse político se resolver logo, o mercado volta, ainda que lentamente, no ano que vem. Caso contrário, a demanda reprimida continua e 2016 será um desastre”, diz Rocha Lima. Ele acrescenta que o mercado imobiliário depende de dois fatores principais para crescer. O primeiro é a confiança do comprador sobre o futuro da economia, fator crucial para que ele se sinta confortável para destinar sua poupança ao imóvel. “A família precisa acreditar que esse valor não será necessário, já que a recomposição da poupança demora muito, de oito a dez anos”, diz. O segundo fator é a confiança de que a renda não vai cair, já que para comprometer entre 25% e 30% do orçamento com o financiamento, por um prazo de 30 anos, o comprador precisa ter confiança de que seu emprego se manterá intacto. “Se esses fatores não tiverem presentes, a demanda não se anula, mas se reprime”, diz. Preços mais baixos Com a resolução do impasse político ou não, fato é que ao menos no início de 2016, os preços dos imóveis devem se manter em baixa. “A incerteza sobre os rumos do país se reflete em preços baixos. Não é algo homogêneo, mas os compradores conseguem achar preços convidativos em diversas regiões”, afirma o presidente do Secovi-SP. De acordo com o Índice FipeZap, que acompanha o preço médio dos imóveis em 20 cidades brasileiras, o valor médio do metro quadrado nas regiões incluídas no índice subiu apenas 1,32% entre janeiro e novembro 2015. Considerado o efeito da inflação, isso significa que os preços tiveram queda real (variação inferior à inflação) de 7,44% no período. Um boletim do FipeZap prevê, inclusive, que em 2016 os preços dos imóveis devem retornar ao valor que tinham em 2011. João da Rocha Lima concorda que os preços devem se manter em baixa. “2016 é o ano de comprar e, a não ser que o país entre em uma depressão econômica brutal, em 2017 os preços tendem a ser maiores, pensando em um grau de recuperação qualquer”, diz. Claudio Bernardes afirma que, segundo dados do Secovi, o preço médio dos imóveis ofertados em São Paulo caiu 10% de janeiro a novembro de 2015, o que significa que é possível encontrar unidades com descontos nessa faixa hoje na cidade. No entanto, ele diz que esses descontos tendem a diminuir ao longo do ano, já que as empresas já estão buscando se ajustar à nova realidade, de menor demanda. Os descontos hoje são oferecidos porque os imóveis lançados em 2015 se depararam com uma demanda reprimida, diante da queda de confiança do comprador. Assim, para conseguir vender suas unidades em estoque em um momento de baixa procura, construtoras foram obrigadas a reduzir seus preços. Em São Paulo, por exemplo, os estoques de imóveis, contabilizados a partir do número de imóveis em construção e prontos, devem encerrar dezembro com um número 5% superior ao registrado em 2014, segundo o Secovi-SP. Enquanto em 2014, a cidade possuía 27.555 unidades em estoque, neste ano o número deve subir para 28.500. “A média histórica de estoque é de cerca de 17 mil unidades, estamos com muito mais unidades em estoques do que deveríamos ter, por isso as empresas estão agora lançando menos e oferecendo descontos”, diz Bernardes. Ruim para quem vende Os preços do mercado imobiliário são ditados pelos valores praticados pelas construtoras, segundo João da Rocha Lima. Assim, os preços de imóveis usados, vendidos por pessoas físicas, tendem a acompanhar os preços das unidades novas, vendidos pelas construtoras.

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Por essa razão, os vendedores de imóveis usados também não devem conseguir preços bons nos seus imóveis. “Se a pessoa precisar vender, não tem jeito, mas se ela puder esperar o mercado se recuperar é melhor”, orienta o professor da Poli-USP. Para Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, 2016 ainda será um ano de acomodação “O mercado imobiliário tem uma característica muito particular: ele não deixa de existir e não fica totalmente paralisado. O que acontece em momentos como este é que o preço sofre uma acomodação, já que com mais dificuldades para vender, as construtoras oferecem descontos”, diz. Ele acrescenta que o mercado vive um momento de histeria coletiva e tanto o comprador, quanto o vendedor, devem ficar atentos a isso. “Enquanto vemos dados de entidades como Sinduscon, Secovi, Abecip, etc. de quedas nas vendas, muitas vezes a indústria imobiliária vai na contramão dos indicadores e vende a ilusão de que o mercado não está ruim. O setor tem que abandonar algumas práticas que talvez funcionassem no passado, mas que hoje já não funcionam, como vender otimismo onde não dá”, afirma Prata. Matéria recentemente publicada por EXAME mostra que o setor de construção civil vive uma crise sem precedentes. Com algumas das maiores empresas do setor afetadas pela Operação Lava Jato, como Odebrecht, OAS, Galvão Engenharia e outras especialistas do setor acreditam que apenas em 2017 o mercado pode dar sinais de recuperação. Crédito caro dificulta compra Se por um lado os preços estão convidativos, por outro as condições de financiamento estão cada vez piores. Ao longo do ano, a Caixa Econômica Federal, a maior concessora de crédito imobiliário do país, elevou suas taxas de juros repetidas vezes. A medida foi tomada diante das reduções de depósitos e aumentos de saques da poupança, principal fonte de recurso para os financiamentos de imóveis no país. O Banco do Brasil e os principais bancos privados também elevaram suas taxas e, segundo o presidente do Canal do Crédito, ainda não existem sinais de que os juros podem ceder em 2016. Ele acredita, porém, que o comprador que tiver estabilidade financeira e um valor razoável para oferecer como entrada deve, sim, aproveitar os descontos de imóveis agora, ainda que as taxas de juros estejam altas. “Neste ano, mais do que em qualquer outro, o comprador conseguirá negociar preços. Assim, os descontos podem compensar as taxas de juros mais altas”, diz. Caso as taxas de juros diminuam futuramente, ele lembra que o tomador pode fazer a portabilidade de crédito para outros bancos e aproveitar as taxas menores. De acordo com a resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional (CMN), os bancos são obrigados reaalizar a transferência do financiamento para outras instituições, caso o cliente queira. De todo modo, é importante se certificar de que o desconto no valor do imóvel realmente compensa os juros mais altos ou se o preço está mais baixo apenas porque a construtora aumentou o preço de tabela, para divulgar “valores promocionais”. Para isso, vale pesquisar os preços de imóveis semelhantes na mesma região. Bom negócio para quem pode investir Diante da expectativa de preços menores em 2016, o ano pode ser uma boa oportunidade para comprar imóveis com o objetivo de investir, segundo o professor de Real Estate da Poli-USP. Ele afirma que o mercado imobiliário está se desestruturando neste momento já que as empresas estão buscando desovar seus estoques e reduzindo seus níveis de produção. Portanto, quando a economia se recuperar, a demanda que estava reprimida, mas não extinta, deve voltar e a oferta pode ser insuficiente. Assim, os preços podem ser pressionados. “As empresas podem demorar a retomar sua capacidade de produção, o que pode gerar escassez de oferta. O investidor que enxergar isso e conseguir investir em um imóvel agora pode conseguir vendê-lo por um bom valor lá para o final de 2017, em um cenário pós-crise”, diz Rocha Lima. Preços podem subir em São Paulo a partir de 2017

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O comportamento do mercado imobiliário na cidade de São Paulo pode seguir tendências diferentes do resto do Brasil por causa de algumas leis e medidas de urbanismo recentemente aprovadas e outras que estão em discussão no momento. Os principais destaques são o Plano Diretor Estratégico (PDE), que foi revisado em 2014 e define regras para o desenvolvimento urbano da cidade, e um novo projeto de lei que trata da revisão da lei de uso e ocupação do solo, cuja votação foi adiada para fevereiro de 2016. A lei de zoneamento que vigora atualmente em São Paulo (lei nº 13.885) é referente a 2004, mas está passando por revisão na Câmara Municipal de São Paulo para se adequar ao novo Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014). Conforme resume Rocha Lima, tanto o PDE, quanto a revisão da lei de ocupação, tornam mais restritivas as regras de construção de imóveis na cidade. Entre os exemplos de restrição, estão: a limitação de 28 metros de altura (cerca de oito andares) para prédios construídos no miolo dos bairros; e a limitação de uma vaga de garagem por morador, sendo necessário o pagamento de outorga onerosa (contrapartida em que os empreendimentos pagam para construir) por vaga adicional. “Com as restrições, os prédios terão menos andares e áreas menores. Como consequência, eles terão menos unidades, os custos serão repartidos por menos pessoas e o preço dos imóveis será mais alto”, afirma o professor do núcleo de real estate da Poli-USP. Ele diz que esse encarecimento se dá principalmente em áreas centrais e já adensadas da cidade. Assim, as leis contribuem para que a população que trabalha em São Paulo busque moradias mais baratas em cidades da região metropolitana, como em Guarulhos e na região do ABCD. “Essas leis expulsam a classe média da cidade e, como não temos um transporte qualificado, isso agrava o problema de mobilidade e cria uma insatisfação absoluta para essa parcela da população que passa a ficar duas horas e meia no trânsito para chegar ao trabalho”, diz Rocha Lima. Ele afirma ainda que as restrições devem levar as construtoras a priorizarem a construção de imóveis de luxo, já que são os únicos tipos de imóveis cujos valores de venda serão capazes de compensar os altos custos de construção. “O Plano Diretor e a lei de ocupação encarecem os imóveis de maneira geral e deixam a dúvida: o mercado imobiliário em São Paulo vai parar? Alguns acreditam que sim. As novas regras valorizam os imóveis antigos, mas comprar imóvel usado e reformar não é uma prática boa para o mercado e não atende uma demanda de quase 30 mil imóveis por ano, como é o caso de São Paulo”, diz. Ainda que o cenário aponte para valorização dos preços, a maioria do empreendimentos em construção, que devem ser lançados para venda em 2016, foi aprovada quando o novo PDE ainda não estava em vigor. Os empreendimento criados nos novos moldes do PDE devem ser lançados a partir de 2017. “Os preços podem ainda não ser pressionados em 2016 por conta disso, mas a partir de 2017 devem subir com força”, finaliza Rocha Lima.

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5. Conclusão

Este Expert conclui que o valor de mercado de venda do imóvel

situado na Rua Pintassilgo, nº 12– Apto 63 – Vila Uberabinha –

Município de São Paulo/ SP, considerando sua condição como livre

e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de

qualquer natureza, bem como eventuais contaminações do solo,

atinge o valor de R$ 389.000,00 (trezentos e oitenta e nove

mil Reais e catorze centavos), válido para o mês de dezembro de

2016. 6. Encerramento

Nada mais havendo a esclarecer, encerra o signatário o presente

Laudo Técnico de Avaliação, contendo 29 folhas de papel impressas

somente no anverso, todas rubricadas, com exceção desta que segue

assinada para todos os fins de direito e os seguintes anexos :

Engº Fabio L. L. Zampol crea 0682160292

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Anexo I – Elementos Comparativos Anexo II - Determinação do Valor Unitário do Imóvel Avaliando – Método Comparativo de Dados de Mercado - Técnica Tratamento por Fatores

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Anexo I

Elementos Comparativos

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Anexo II

Determinação do Valor do Imóvel

Método

Comparativo de Dados de Mercado

com

Tratamento por Fatores

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MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA

DESCRIÇÃO : Proc. 1074055-71.2015.8.26.0100 DATA : 28/12/2016

OBSERVAÇÃO :

FATOR OFERTA/TRANSAÇÃO :

FATOR ÍNDICE

1.417,00Localização

Obsolescência

Padrão

Vagas

PARCELA DE BENFEITORIA :

Idade 20

Estado de Conservação C - REGULAR

apartamento médio c/ elev. (+)

Vagas

Acréscimo

FATORES

1

0

0,9 0,8

EDIFICAÇÃO VALORES DE VENDA : IBAPE-SP - 2016 - SAO PAULO - SP

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fls. 227

Núm. Endereço Valor Unitário

Homogeneização Variação

MATRIZ DE UNITÁRIOS

1 Rua Pintassilgo - 001 ,12 11.823,58 12.972,79 1,0972

2 Rua Pintassilgo - 002 ,12 11.260,56 12.355,04 1,0972

3 Rua Pintassilgo - 003 ,12 11.682,83 14.267,96 1,2213

4 Rua Pintassilgo - 004 ,477 10.600,00 12.995,18 1,2260

5 Rua Pintassilgo - 005 ,477 11.000,00 13.434,04 1,2213

6 Rua Pintassilgo - 006 ,477 9.800,00 10.752,52 1,0972

7 Rua Pintassilgo - 008 ,12 10.387,86 11.397,53 1,0972

8 Rua Rouxinol - 007 ,763 8.550,00 9.316,02 1,0896

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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form

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proc

esso

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2015

.8.2

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0.E

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docu

men

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toco

lado

em

16/

01/2

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às 1

3:42

, é c

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do

orig

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ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or T

HIA

GO

AP

AR

EC

IDO

FE

RR

ON

I.

fls. 228

Núm. X Y

GRÁFICO DE DISPERSÃO

1 11.823,58 12.972,79

2 11.260,56 12.355,04

3 11.682,83 14.267,96

4 10.600,00 12.995,18

5 11.000,00 13.434,04

6 9.800,00 10.752,52

7 10.387,86 11.397,53

8 8.550,00 9.316,02

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

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cód

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2AE

E9E

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lado

em

16/

01/2

017

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3:42

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GO

AP

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IDO

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RR

ON

I.

fls. 229

GRÁFICO DE DISPERSÃO

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

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form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

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cód

igo

2AE

E9E

0.E

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docu

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i pro

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lado

em

16/

01/2

017

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3:42

, é c

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orig

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gita

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te p

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HIA

GO

AP

AR

EC

IDO

FE

RR

ON

I.

fls. 230

Média Unitários :

Desvio Padrão :

- 30% :

+ 30% :

1.078,48

10.638,10

7.446,67

13.829,54

10,1400

1.608,37

12.186,39

8.530,47

15.842,30

13,2000

Tipo :

Modalidade :

Data :

Cliente :

Área terreno m² :

Apartamento

Venda

28/12/2016

26ª VARA CIVEL SÃO PAULO

1.000,00

APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS

Média Unitários :

Desvio Padrão :

- 30% :

+ 30% :

DADOS DO AVALIANDO

VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS

Coeficiente de Variação : Coeficiente de Variação :

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

1

3

3

4

Descrição

Carac. do imóvel avaliando

Quantidade mínima de

Intervado de ajuste de cada

2 dados de mercado usados

Identificação dos dados

de mercado

fator e p/ o conj de fatores

GRAU I I I

Completa quanto a todas

variáveis analisadas

12

Apresentação de inform ref a todas

as caract dos dos dados analisados

0,80 a 1,25

GRAU I I

Completa qto aos fatores

usados no tratamento

5

Apresentação de inform ref a todas

as caract dos dos dados analisados

0,50 a 2,00

Adoção de situação

paradigma

3

Apresentação inform ref a todos as

caract dos dados ref aos fatores

0,40 a 2,50 *a

GRAU I

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:

3

2

2

3

10

II

MÉDIA SANEADA (R$):

INTERVALO MÍNIMO :

INTERVALO MÁXIMO :

III

12.186,39

11.381,76

12.991,02

12.186,39000 389.598,89

INTERVALO MÍNIMO :

INTERVALO MÁXIMO :

11.381,76

12.991,02

FORMAÇÃO DOS VALORES

INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): AvaliandoINTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Paradigma

VALOR UNITÁRIO (R$/m2): VALOR TOTAL (R$) :

GRAU DE PRECISÃO:

GRAU DE PRECISÃO

Distribuição espacial

Local : Rua Pintassilgo 12 apto 63 Moema SAO PAULO - SP

Edificação m² : 31,97

Par

a co

nfer

ir o

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, ace

sse

o si

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ttps:

//esa

j.tjs

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s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

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2AE

E9E

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3:42

, é c

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te p

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HIA

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RR

ON

I.

fls. 231

REGISTRO FOTOGRÁFICO DO AVALIANDOFOTO Nº

Par

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, ace

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//esa

j.tjs

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s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2AE

E9E

0.E

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docu

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to fo

i pro

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lado

em

16/

01/2

017

às 1

3:42

, é c

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orig

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HIA

GO

AP

AR

EC

IDO

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RR

ON

I.

fls. 232

21/12/2016DATA DA PESQUISA :

cód 1000289735

TELEFONE :CarlosCONTATO :

Conceito ImóveisIMOBILIÁRIA :

NATUREZA :

CIDADE :MoemaBAIRRO :COMP.:

12NÚMERO :Rua Pintassilgo - 001ENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1.417,00079 ÍNDICE DO LOCAL :QUADRA :041SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1.000,00 20,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 50,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP

UTILIZADONÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2016

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Leste

DORMITÓRIOS : 1 1SUÍTES : W.C. : 1 0QUARTO EMPREGADAS :

VAGAS COB.: 01 VAGAS DESCOB.:

PISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 9 SUB-SOLOS : 1ELEVADORES : 2 APTO/ANDAR : 6

PADRÃO : apartamento médio c/ elev. CONSERVAÇÃO : c - regular

IDADE : 20 FRAÇÃO : 1,71 TAXA : 31,97

A. PRIVATIVA M²: 31,97 ÁREA COMUM M² 34,36 GARAGEM M² : 10,00 TOTAL M² : 76,33

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

1

anos

COEF. PADRÃO : 1,926

COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-30818793

FATORES ADICIONAIS

ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00


LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

1.149,21

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 11.823,58

HOMOGENEIZAÇÃO : 12.972,79

VARIAÇÃO : 1,0972

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

VALOR VENDA (R$) : 420.000,00 VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00

Par

a co

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ir o

orig

inal

, ace

sse

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ttps:

//esa

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s.br

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form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

00 e

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2AE

E9E

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em

16/

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às 1

3:42

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HIA

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IDO

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RR

ON

I.

fls. 233


cód ONA 03708

TELEFONE :MauroCONTATO :

Corretor IndependenteIMOBILIÁRIA :

NATUREZA :






TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO











CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

2

anos


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-33885151

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

1.094,48

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0972




Par

a co

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ir o

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inal

, ace

sse

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ttps:

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s.br

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form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

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3:42

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ON

I.

fls. 234


cód db93f1

TELEFONE :VivianCONTATO :


NATUREZA :






TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO








PADRÃO : apartamento médio c/ elev. (-) CONSERVAÇÃO : c - regular



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

3

anos


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-986990240

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

2.585,14

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,2213




Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

00 e

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2AE

E9E

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16/

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3:42

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RR

ON

I.

fls. 235


cód FL0637

TELEFONE :DavidCONTATO :


NATUREZA :






TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Oeste





PADRÃO : apartamento médio s/ elev. CONSERVAÇÃO : d - entre regular e reparos simples



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

4

anos


COEF. DEP. (k) : 0,772

(11)-50510774

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

384,46

2.010,72

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,2260




Par

a co

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ir o

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inal

, ace

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form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

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2AE

E9E

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16/

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às 1

3:42

, é c

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HIA

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AP

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IDO

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RR

ON

I.

fls. 236


cód 780443

TELEFONE :MoreiraCONTATO :


NATUREZA :






TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Norte





PADRÃO : apartamento médio c/ elev. (-) CONSERVAÇÃO : c - regular



CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

5

anos


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-21217244

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

2.434,04

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,2213




Par

a co

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ir o

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inal

, ace

sse

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ttps:

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s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2AE

E9E

0.E

ste

docu

men

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lado

em

16/

01/2

017

às 1

3:42

, é c

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do

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gita

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or T

HIA

GO

AP

AR

EC

IDO

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RR

ON

I.

fls. 237


cód CIA 03

TELEFONE :IvanCONTATO :


NATUREZA :






TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Norte








CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

6

anos


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-45612413

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

952,52

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0972




Par

a co

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ir o

orig

inal

, ace

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j, in

form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2AE

E9E

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ste

docu

men

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lado

em

16/

01/2

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às 1

3:42

, é c

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orig

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HIA

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AP

AR

EC

IDO

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RR

ON

I.

fls. 238


cód 13a9d6

TELEFONE :VivianCONTATO :


NATUREZA :






TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO











CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

7

anos


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-986990240

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

0,00

0,00

1.009,66

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0972




Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

107

4055

-71.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2AE

E9E

0.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

16/

01/2

017

às 1

3:42

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or T

HIA

GO

AP

AR

EC

IDO

FE

RR

ON

I.

fls. 239


cód FL0277

TELEFONE :CarlosCONTATO :


NATUREZA :


763NÚMERO :Rua Rouxinol - 007ENDEREÇO :




TOPOGRAFIA :

CONSISTÊNCIA :


Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :





TESTADA - (cf) m :

04516-001 SP



DADOS DA FICHA


DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO



TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Reformado FACE : Leste








CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

8

anos


COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-50510774

FATORES ADICIONAIS





PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

FT ADICIONAL 02 :

FT ADICIONAL 03 :

FT ADICIONAL 04 :

FT ADICIONAL 05 :

FT ADICIONAL 06 :

-65,01

0,00

831,03

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00



VARIAÇÃO : 1,0896




Par

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CONSULTORIA e PERÍCIAS CNPJ 24.056.121/0001-13 · LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO SUMÁRIO ......

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