Cyrela - Apresentação APIMEC SP 2008 11/12

Vivae Residencial Clube (Living)Rio de Janeiro - RJJulho 2008

Reunião APIMEC com Analistas e Investidores

Dezembro de 2008

Agenda

Luis LargmanFinanceiro e RI

Gilson HochmanVendas Brasil

Antônio GuedesNovos Negócios

2. Vendas

1. Visão Geral

3. Expansão

Ubirajara FreitasIncorporação SP

4. Incorporação em SP e RJ

Saulo LaraControle Financeiro

5. Mudanças Contábeis

VISÃO GERAL

Luis LargmanFinanceiro e RI

5

Os Fundamentos continuam...

A Cyrela decidiu readequar o ritmo de lançamentos para preservar-se diante de um cenário turbulento.Crédito pelo SFH normal. Não mudou.Estabilidade institucional e macroeconômica.Estrutura de capital adequada para enfrentar a crise.Redução no preço dos imóveis: improvável.Em 2007 foram lançadas 300 mil unidades enquanto a demanda foi de 1,2 milhão (estimativa FGV)Projeções para 2009*:

Crescimento do PIB entre 1% e 3%Taxa de desemprego inferior a 10%

Apesar de tudo isso, temos uma certeza: já passamos por situações de turbulências... E nos saimos bem.

* MCM Consultores Associados, dez/08.

6

Disponibilidade de financiamento para a construção

Para cada R$ 1 de financiamento a produção disponível é possível lançar R$ 3 de VGVCom as linhas ainda disponíveis, é possível financiar cerca de R$ 15 bilhões de VGV, sem considerar securitização de recebíveis

Capacidade de Financiamento - SFH

Exemplo:

100% de VGV

Terreno: até 20%

Obras: 40%

80% financiado pelo SFH = 32% do VGV

20%: capital próprio ou CEF = 8% do VGV

R$

bilh

ões

Saldo Devedor: 0,6

Limite de crédito

8,1

Disponível 5,0

Contratado 3,1

7

Para cliente:

- Valor limitado a 80% do valor de

venda e avaliação

- Garantia: alienação fiduciária

- Prazo de pagamento de até 30

anos

Para produção:

- Valor limitado a 80% do custo de

construção ou R$ 350 mil/unidade

- R$ 350 mil de construção pode

representar VGV de R$ 1

milhão/unidade

- Garantia: 120% do saldo devedor

- Prazo de pagamento de até 4 anos

após o término da obra

- Todos os empreendimentos podem

ser financiados pelo SFH, observado

o valor máximo por unidade

Financiamento pelo SFH

até R$ 350 mil por unidade

8

Repasses de Financiamento

Repasses em 2008: R$ 70 milhões, 117% maior que em 2007

70% são realizados em menos de 1 mês após a averbação do condomínio

Previsão de repasses: R$ 200 milhões em 2009 e R$ 400 milhões em 2010

Outubro/2008: Primeiro repasse Living - Garden Resort em Jundiaí - SP

9

Como o Repasse acontece?

Aprovação do crédito do cliente com o simulador do Banco Lançamento até 12m antes das chaves

3 meses antes das chaves ✓ Mala direta com instruções aos clientes✓ 1ª abordagem ativa pelo Call Center✓ Coleta de documentação e abertura das contas correntes✓ Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do

financiamento

30 dias antes da entregadas chaves

✓ Mala direta com instruções aos clientes✓ 2ª abordagem de Call Center ativo✓ Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do

financiamento✓ Evento para os moradores (café da manhã, palestras, etc)

Entrega das Chaves ✓ Repasse ao agente financeiro ✓ Entrega das chaves

✓ Consulta de restrição de crédito4 meses antes das chaves

VENDAS

Gilson HochmanVendas Brasil

11

Impacto da Crise na Dinâmica de Vendas

Venda de Estoques - SP Venda de Estoques - RJ

2006 2007 2008

59%55% 58%

2006 2007 2008

29%42%

35%

Vendas de Estoques

Velocidade de vendas de estoque inalteradaVendas mais líquidas: empreendimentos quase prontosExcelente giro de estoque: ~50%

Venda de R$ 1,5 bilhão dos R$ 2,9 bilhões estava em estoque no início do ano

*Estoque: tudo o que foi lançado até 31/12/2007

12

VENDAS MAIS LENTAS

Vendas de Lançamentos

VELOCIDADE DE VENDAS - LANÇAMENTOS

São Paulo – região metropolitana: 77%Rio de Janeiro: 60%

Expansão (S, SE – exceto SP metro, CO e Argentina): 68%Nordeste: 87%

Norte: 99%

Vendas mais racionais – cliente vai várias vezes ao plantãoNotícias pessimistas na mídia – inverdades precisam ser desfeitas

13

Econômicos

Alto Padrão

Médio Padrão

Segmentos

Não afetado. Possui uma dinâmica própria (cliente negociador).

Redução na velocidade de vendas.

Vendas normais. Maior risco de inadimplência.

14

NÃO HOUVE MUDANÇA

Não estamos oferecendo descontos ou facilidades

Manutenção das margens

REGIÕES AFETADAS

Dependentes das grandes empresas (Petrobrás, Vale...) – Exemplo: ESDependentes de Exportações e Importações – Exemplo: AM

Condições de Vendas

15

► 625 corretores

► Todos vendem lançamento e estoque

► Corretores online e corretores convencionais

► SP, RJ, ES, RS (Lendecker), BA, PE

Força de Vendas

INTERNA

► Lopes (SP, RJ, RS, SC, PR, ES, BA, MG, PE, AM, CE)

► BR Brokers (SP, RJ, RS, ES, BA, MG, RN, PA, AM, GO)

► Imobiliárias Regionais:

Elite (SP)

Eduardo Feitosa (PE)

Francisco Rocha (MA)

Achaval (ARG)

EXTERNA

16

Força de Vendas

► Operações inicialmente pontuais► Mínimo de 2 imobiliárias► Treinamento de prática de vendas

LOCAIS EM QUE A SELLER NÃO ATUA

EXPANSÃO SELLER & SELLING

► Concomitante com o crescimento das operações regionais► Corretores bem remunerados

EXPANSÃO

Antônio GuedesNovos Negócios

18

Estoque de Terrenos

► VGV Potencial: R$ 34,6 bilhões

► Participação da Cyrela: 76%

► 81% permutado

► 11,1 milhões de m2

► 126,7 mil unidades

Segmento de Renda Segmento de Renda por Marcas

Cyrela76%

Living24%

Nordeste19,8%

Norte3,0%

São Paulo Capital29,6%

São Paulo Interior17,3%

Rio de Janeiro49,7%

Sul5,7%

Minas Gerais0,5%

Espírito Santo3,0%

Sudeste71,4%

4%

25%

31%

32%

8%Luxo

Médio-Alto

Médio

Econômico

SuperEconômico

19

Expansão Geográfica

2007

► 43 cidades em 14 estados do Brasil e em Buenos Aires

2008

► 12 cidades e 3 estados

► Total: 55 cidades em 17 estados do Brasil e em Buenos Aires

% de Participação nas Lançamentos Totais

SP57% SP

41%

RJ14%

RJ17%

Expansão28% Expansão

42%

2007 2008

% de Participação nas Vendas Totais

SP61% SP

46%

RJ19%

RJ18%

Expansão20% Expansão

36%

2007 2008

20

Living – Estratégia de Marca

► Velocidade de Vendas de 73% dos lançamentos do ano

73%66%Venda de lançamentos

+83,2%R$ 8.278,8 milhõesR$ 4.518,1 milhõesLandbank (100%)+92,29%R$ 1.232,8 milhõesR$ 641,1 milhõesVendas (100%)

+62,6%10,9 mil6,7 milUnidades lançadas+68,9%R$ 1.491,7 milhõesR$ 883,5 milhõesLançamentos (100%)

Variação2008e*2007

*Até 09/dez/2008 – exceto Landbank data base set/08. Números já considerados no Guidance

Mais de 10 mil unidadesLançadas em 2008

21

Living – Participação na Companhia

1.350,7 1.053,3

2.620,2 2.992,2

3.970,9 4.045,5

Lançamentos Vendas

Living Cyrela

► 1/3 dos Lançamentos da Cyrela são damarca Living (em 2007: 16,4%)

► 26% das vendas contratadas da Cyrela são Living (em 2007: 14,6% )

► Participação Living estoque de

terrenos:

2007: 20%

2008: 24% 4,58,3

17,6

26,3

2007 2008

Living Cyrela

22,1

34,6

20% 24%

34% 26%

22

Vivare (Curitiba – PR)

Parceria: Doria e Goldsztein

Tipo: 2 e 3 (suíte) dorms.

Preço: 2D R$ 113.000,00

3D R$ 139.000,00

Financiamento: Banco ABN Real

Lançamento: Junho/2008

Unidades: 280

100% vendido em 30 dias

Casos de Sucesso – Econômico

23

Dez Aricanduva (São Paulo – SP)

Parceria: Cury

Preço: 2D R$ 80.000,00

Financiamento: Caixa Econômica

Lançamento: set/2008

Unidades: 250

Taxa de Juros a partir de 6%a.a. + TR

Destinado a famílias com renda mensal de até 6 salários mínimos 100% Vendido

100% vendido em 14 dias!

Casos de Sucesso – Super Econômico

24

Perspectivas

► Expansão – As cidades fora do eixo RJ –SP demoraram mais tempo para sentir o efeito da crise. Em novembro os efeitos já apareceram com o recuo (oferta) das grandes empresas.

► Econômico: ainda não houve impacto

Riscos: desemprego, inadimplênciaOportunidades: incentivo do governo para taxas, forte demanda

► Perspectivas: manter a participação 1/3 Living e 2/3 Cyrela

Econômico: demanda continuaráIncentivo CEF: Taxas especiais via recursos FGTS

INCORPORAÇÃO – SÃO PAULO

Ubirajara FreitasIncorporação São Paulo

26

Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008)

Número de Empreendimentos Lançados:

Número de Unidades Lançadas:

$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):

358

50.468

13.059,86

32.467Número de Unidades Vendidas:

VGV Total Vendido (em milhões de R$): 7.821,84

Vendas:64%

Vendas:60%

Desempenho de Vendas – Cyrela e Living (Janeiro a Setembro de 2008)




25

5.685

1.566,59



Vendas:79%

Vendas:77%

* OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa

FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela

Empreendimentos Residenciais – SP região metropolitana

27

Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) –EXCETO CYRELA




333

44.783

11.493,27



Vendas:62%

Vendas:58%

Desempenho de Vendas – Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)




25

5.685

1.566,59



Vendas:79%

Vendas:77%

* OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa


Empreendimentos Residenciais – SP região metropolitana

28

11.314 11.8218.449 10.884

6.651

8.937 10.26912.721

21.52423.464

5.3078.567 10.129

19.074

14.191

3.224

3.688 4.051

7.030

6.162

28.78234.345 35.350

58.512

50.468

13%19%24%34%39%

46%

37%

36%30%

31%

28%

33%

29%25%

18%

12%

12%

11%11%

11%

2004 2005 2006 2007 Jan-Set2008

Número de Unidades

Alta Renda > R$ 3.500/m²

Super-Econômico < R$ 1.900/m²

Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²

Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²

% relativa a cada segmento, em cada ano

11%

18%

31%

39%

11%

25%

30%

34%

11%

29%

36%

24%

12%

33%

37%

19%

12%

28%

47%

13%

Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – SP região metropolitana

29

1.098 1.117 753 972 636

1.803 1.928 2.6884.072

3.552

1.9773.242

3.894

7.326

4.3743.119

3.320

3.939

5.052

4.497

7.9979.607

11.274

17.422

13.059

5%6%7%12%14%

27%

23%

24%20%23%

33%

42%

35%34%

25%

34%

29%

35%35%

39%

2004 2005 2006 2007 Jan-Set2008

VGV em Milhões de R$

39%

25%

23%

14%

35%

34%

20%

12%

35%

35%

24%

7%

29%

42%

23%

6%

34%

34%

27%

5%

Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – SP região metropolitana



Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²

Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²


30

MERCADO - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)

6.651

14.191

6.162

23.464

Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão

13%13%

47%47%

28%28%

12%12%

NNºº de Unidades Lande Unidades Lanççadasadas%%

% de Participa% de Participaçção do Segmento ão do Segmento em relaem relaçção ao Total de Unidades ão ao Total de Unidades LanLanççadasadas

Desempenho de Vendas:Desempenho de Vendas: 77%77% 66%66% 59%59% 57%57%

%%Desempenho de Vendas de cada Desempenho de Vendas de cada SegmentoSegmento

Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 SP região metropolitana

31

Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)

1.402

2.478

785

1.020


25%25%

44%44%

18%18%

14%14%



Desempenho de Vendas:Desempenho de Vendas: 77%77% 83%83% 75%75% 75%75%



Lançamentos e Desempenho de Vendas 9M08SP região metropolitana

32

Rua Monte Alegre, 838 – Perdizes

Lançamento: Maio de 2008Tipologias: 4 suítes – 266 e 307m²Nº de Unidades Lançadas: 69Valor do m² no Lançamento: R$ 5.780,00/m²Nº Atual de Unidades Vendidas: 100%

Preço, localização desejada e falta de oferta.

34

Velocidade de Vendas

PLACE ROYALE (69 unidades)

46%

83%94% 99% 99% 99% 99% 99%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08

35

Rua Cubatão x Rua Abílio Soares - ParaísoLançamento: Outubro de 2008Terreno:2.089,79m²Nº de torres: 1Tipologias: de 38 a 145m²Nº de Unidades Lançadas: 156 Percentual Vendido no 1º Mês: 100%Valor do m² no Lançamento: R$ 6.240,00/m²VGV:R$37,33 milhõesVagas: 1 vaga (coberta e demarcada)

36

138m²

Pavimento inferior

Pavimento superior

138 m²

37

ANDAR INTEIROANDAR INTEIRO

38

Velocidade de Vendas

ESCRITÓRIOS PAULISTA (156 unidades)

99% 100%100%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08

INCORPORAÇÃO – RIO DE JANEIRO

40

Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008)




50

9.829

2.569,42

Número de Unidades Vendidas:

Vendas:63%

Desempenho de Vendas – RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)




10

2.065

547,85


VGV Total Vendido (em milhões de R$):

Vendas:62%

Vendas:58%

* OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa


6.240

VGV Total Vendido (em milhões de R$):Vendas:

57%1.453,35

1.279

318,82

Empreendimentos Residenciais – RJ e regiãoRegião do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói

41

Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) –EXCETO RJZ CYRELA




40

7.764

2.022,65


Vendas:64%

Desempenho de Vendas – RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)





VGV Total Vendido (em milhões de R$):* OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa


10

2.065

547,85

Vendas:62%

Vendas:58%

1.279

318,82

4.961

VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.134,35Vendas:

56%

Empreendimentos Residenciais – RJ e regiãoRegião do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói

42

53%

17%

17%13%

21%

24%

38%

17%

22%

32%

39%

6%

18%

29%

43%

10%

18%

39%

27%

16%907 506

1.5981.142

3.0802.6571.141

2.511

3.846

3.666

1.734

1.728

6.856 7.0197.831

13.350

9.829

1.3021.171

5.800

2.680

3.885

1.677

2.363

1.491

2004 2005 2006 2007 Jan-Set 2008

Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – RJ e região

Número de Unidades

Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói



Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²

Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²


43

221 69 134200 659 350273

690 1.096659

1.729989

1.353

2.354

3.1473.446

2.569

219203

980759

975

509

1.272

883

2004 2005 2006 2007 Jan-Set 2008

49%

20%

15%

16%

38%

22%

32%

9%

55%

22%

21%

2%

37%

28%

28%

6%

38%

43%

14%

5%

Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – RJ e região

VGV em Milhões de R$Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói



Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²

Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²


44

16%16%

27%27%

39%39%

18%18%



MERCADO - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)

1.598

3.846

1.728

2.657


Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 – RJ e região

45

19%19%

40%40%

24%24%

17%17%



Desempenho de Vendas:Desempenho de Vendas:

64%64% 60%60% 63%63% 62%62%



390

834

351

490


Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 – RJ e região

MUDANÇAS CONTÁBEIS

Saulo LaraControle Financeiro

47

CPC – 01Em discussão

48

1. Associado ao financiamento da construção e para aquisição de terrenos;

2. Evidências suficientes foram usadas na construção dos imóveis;

3. O montante de encargos financeiros registrados nos estoques nãodevem exceder o montante de encargos financeiros incorridos no período;

4. São apropriados a resultados, observando o mesmo critério da apropriação da receita de incorporação.

Encargos Financeiros

CPC – 01

49

► Ativo Imobiliário

Vida útil – período de uso pela incorporadoraDepreciadoDespesas comerciais

► Pagamentos antecipados► Amortizados pelos mesmos critérios da receita► Despesas comerciais

► O custo dos imóveis deve incluir gastos com garantias existentes, relativas ao período posterior a sua entrega

Provisão Para Garantia

Custo Construção Estande Vendas

Comissões

CPC – 01

50

► Permuta unidades imobiliárias que não tenham mesma natureza

► Valor reconhecido pelo valor justoValor que o ativo poderia ser alienado

IMPACTO

► Redução das margens Bruta / EBITDA

Permutas Físicas

CPC – 01

51

►ATIVOS / PASSIVOSTransação tratada como financiamento, cuja data de liquidação é

diferente da data de reconhecimento desses elementosValor Contábil – Registrado com base no valor presente

PRINCIPAIS IMPACTOS

► Contas a receber – clientes► Fornecedores de terrenos► Fornecedores – obras► Classificação dos ajustes – Receita Financeira► Receita Operacional► Taxa de Desconto► Diferencial entre a taxa de mercado e as implícitas nos contratos

Ajuste a Valor Presente

CPC – 01

52

Contate RI

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e ParticipaçõesFone: (55 11) [email protected] Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.455, 3º andarSão Paulo - SP – BrasilCEP 04543-011

www.cyrela.com.br/ri

Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Cyrela Brazil Realty. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Cyrela Brazil Realty em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Cyrela Brazil Realty e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso prévio.

CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E

PARTICIPAÇÕES

Cyrela - Apresentação APIMEC SP 2008 11/12

Investor Relations

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