DA COMPRA E VENDA 2ª PARTE4. EFEITOS DA COMPRA E VENDA4.1. Efeitos Principais- são: a) gerar obrigações recíprocas para os contratantes: para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe certo preço em dinheiro (CC, art. 481)- gera obrigações mas não produz o efeito de transferir a propriedade- o vendedor não transfere a propriedade, sim, promete transferir

* embora separados, os dois negócios (compra e venda e o acordo de transmissão mediante a tradição ou escritura) encontram-se entrelaçados- no nosso direito há nexo de causalidade entre o modo (transmissão da propriedade) e o título (contrato de compra e venda) – se este for nulo, aquele também será, por conseqüência

* o descumprimento da obrigação de transmitir o domínio mediante a tradição ou o registro caracteriza o inadimplemento e possibilita a resolução do contrato, com o retorno das partes ao statu quo ante, podendo o adquirente optar pelo ajuizamento de obrigação de fazer (CPC, 639) ou pela ação de adjudicação compulsória, conforme o caso

- a tradição pode ser:+ real ou efetiva: quando envolve a entrega efetiva e material da coisa+ simbólica ou virtual: quando representada por ato que traduz a alienação, como a entrega das chaves do apartamento vendido+ ficta ou tácita: no caso do constituto possessório (ou cláusula constituti), p. ex. quando o vendedor, transferindo a outrem o domínio da coisa, conserva-a em seu poder, mas na qualidade de locatário (CC, 1267)

b) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção

4.2. Efeitos Secundários ou Subsidiários- destacam-se:a) a responsabilidade pelos riscos- até o momento da tradição dos móveis e o registro dos imóveis, a coisa pertence ao vendedor- os riscos da coisa perecer ou se danificar, até a tradição, correm por sua conta- os riscos do preço se perder, por conta do comprador*** Ver CC, arts. 492 e segs.

b) a repartição das despesas- CC, art. 490- essa norma incidirá na falta de cláusula expressa

c) o direito de reter a coisa ou o preço- CC, art. 491

- na compra e venda à vista, primeiro o comprador paga e depois o vendedor é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva, até que o comprador satisfaça a sua parte- se o vendedor não esta em condições de entregar a coisa, deve o comprador se precaver, consignando o preço; por outro lado, tem o dever de receber a coisa, salvo disposição em contrário+ aplicam-se aqui as regras da mora do devedor e do credor

- se a venda é à crédito, aplica-se o art. 495 do CC ou 477 do CC

*** é importante a definição de quem deve adimplir primeiro (CC, 491), tendo em vista a possibilidade de utilização da exceção do contrato não cumprido (CC, 476)

5. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA- decorrentes da falta de legitimação em razão de determinadas circunstancias ou da situação em que se encontram* não sem confunde com incapacidade

a) Venda de ascendente a descendente – CC, 496- a lei não distingue entre bens móveis e imóveis, nem proíbe a venda feita por descendente a ascendente- a lei se refere à venda de ascendente a descendente e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros – referiu-se a todos os descendentes indistintamente

- a finalidade da vedação legal é evitar as simulações fraudulentas: doações disfarçadas de compra e venda* nas compra e vendas não é necessário, após o falecimento do ascendente, trazer o bem doado à colação; nas doações sim (CC, art. 2.002)+ inclui-se na proibição legal a dação em pagamento+ na troca também se exige o consentimento – CC, 533, II+ Ver art. 2.005 do CC – autoriza o ascendente deixar quinhões desiguais a seus herdeiros necessários

* devem consentir os herdeiros necessários ao tempo do contrato

* somente será dispensado o consentimento do cônjuge se o regime bens for o da separação obrigatória; no regime de separação de bens voluntária é necessário o consentimento- a anuência deve ser expressa (CC, 496), mas não se fala nada da forma (aplica-se a regra geral do art. 220 do CC)

* se um dos descendentes é menor ou nascituro, cabe ao juiz nomear curador especial (CC, 1692)- se a hipótese for de recusa em dar o consentimento ou impossibilidade (amental), pode requerer o suprimento judicial do consentimento* o cônjuge do descendente não precisa consentir

* a venda realizada sem o consentimento é passível de anulação (anulável) e estão legitimados para a ação anulatória os descendentes preteridos e o cônjuge do vendedor (companheiro), que decai em 2 anos a contar da data da conclusão do ato

b) Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor- art. 497 CC- a intenção é manter a isenção de ânimo naqueles que, por dever de ofício ou profissão, têm de zelar por interesses alheios, como o tutor, o curador, o administrador, o empregado público, o juiz e outros, que foram impedidos de comprar bens de seus tutelados, curatelados, etc.- tem por fundamento a presunção de aproveitamento desleal da situação, na aquisição de bens confiados à sua gestão ou administração, em virtude da especial posição das pessoas a que se refere o artigo* a proibição no caso é absoluta

c) Venda da parte indivisa em condomínio- o condômino, como proprietário, tem o direito de dispor de seu bem, mas, se o bem comum for indivisível, pode vendê-lo, desde que, obedeça ao disposto no art. 504 do CC* os outros condôminos tem direito de preferência, que é de natureza real, pois não se resolve em perdas e danos – o condômino que depositar o preço haverá para si a parte vendida* se preterido, o condômino pode exercer a ação de preempção, ajuizando-a no prazo de 180 dias contados da data que teve ciência da alienação* a orientação legal é a de evitar a entrada de estranhos no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes

*** a venda a estranho é possível quando:a) for comunicada previamente aos demais condôminosb) for dada preferência aos demais condôminos para aquisição da parte ideal, pelo mesmo valor que o estranho ofereceuc) os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo legal

- pode-se comunicar os outros condôminos por meios judiciais e extrajudiciais (carta, telegrama, notificação, etc), de modo expresso e com comprovante de recebimento, devendo mencionar as condições de preço e pagamento para a venda, negociadas com estranhos ou em vias de o ser

* a regra só se aplica ao condomínio tradicional e não ao edilício (de apartamentos)

* se a coisa é divisível, nada impede que o condômino venda sua parte a estranho, sem dar preferência aos seus consortes+ Ver art. 1791, parágrafo único, 1794 e 1795 do CC – direito dos co-herdeiros é indivisível até a partilha

d) Venda entre cônjuges- art. 499 do CC

- um cônjuge pode vender, hipotecar ou gravar ônus real de bens imóveis depois de obter a autorização do outro ou o suprimento judicial de seu consentimento, em qualquer regime de bens do casamento

* exceção: separação absoluta

+ Ver art. 1657, I e 1648 do CC

*** nada impede que um cônjuge aliene um bem ao outro desde que este bem seja de sua propriedade exclusiva, esteja fora da comunhão

- se um cônjuge está alienando um bem particular seu ao outro, presume-se a autorização recíproca

+ não é aplicável ao regime de comunhão universal de bens

* não pode haver doação entre cônjuges casados no regime da separação legal ou obrigatória, por desvirtuar as suas características e finalidades