DIREITO CIVIL V

DIREITO CIVIL V

CONTRATOS EM ESPÉCIE Conteúdo Programático:-Contrato de Compra e Venda;-Contrato de Troca ou Permuta;- Contrato de Doação;-Contrato de Locação de Coisas;-Contrato de Empréstimo (Mútuo e Comodato);-Contrato de Prestação de Serviços;

-Contrato de Empreitada;-Contrato de Deposito;-Contrato de Mandato;-Contrato de Transporte;-Contrato de Seguro;-Contrato de Fiança;- Contratos estimatório, comissão, agencia e distribuição, corretagem, jogo e aposta e constituição de renda

DA RESPONSABILIDADE CIVILConteúdo programático:-Espécies de responsabilidade quanto:ao fato gerador e em relação ao seu fundamento;-Efeitos da responsabilidade civil:- Reparação de dano;-Liquidação do dano;-Garantias da indenização

BIBLIOGRAFIA BÁSICA E COMPLEMENTAR : PABLO STOLZE GAGLIANO. NOVO CURSO DE DIREITO CIVIL.

CONTRATOS EM ESPÉCIE. EDITORA SARAIVA CARLOS ROBERTO GONÇALVES. CONTRATOS E ATOS

UNILATERAIS. EDITORA SARAVIA CARLOS ROBERTO GONCALVES. RESPONSABILIDADE CIVIL.

EDITORA SARAVIA. ARNORLDO WALD. CONTRATOS EM ESPECIE. EDITOA SARAIVA. SILVIO RODRIGUES. DIREITO CIVIL. EDITORA SARAIVA.

CONTRATO EM ESPÉCIES

- Teoria Geral dos Contratos:

Visão estrutural; Principiologia; Formação dos contratos; Classificação dos contratos; Interpretação dos contratos; Vícios Redibitórios/Evicção Extinção do contrato

CONTRATO DE COMPRA E VENDA: Arts. 481 a 532 do Código Civil.

- Topografia no Código Civil: Primazia ao Contrato de Compra e Venda,

justificada pelo claro e fácil entendimento que talvez a compra e venda seja a atividade negocial mais comum e difundida em todo o mundo e de maior relevância para o sistema capitalista.

A compra e venda faz parte da vida do homem

moderno. (Caio Mario).

CONCEITO E PARTES: A dicção do art. 481 do CC: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Trata-se de um negocio jurídico bilateral, pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel a outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro. (Pablo Stolze)

CONCEITO E PARTES:

Cabe salientar que o contrato de compra evenda se limita a criar a obrigação de transferir a propriedade, realizando tal transferência pela tradição em relação aos móveis (art. 1.267, CC), e pelo registro competente para os imóveis (art. 1245, CC). Não opera, por si só, a transferência da propriedade.

Assim, a transferência da propriedade, no direito positivo brasileiro, resulta da constituição do contrato e de uma posterior solenidade (modo – tradição do bem móvel/registro do bem imóvel).Exemplos: ................................................................................................

Partes envolvidas no contrato: Capacidade e Legitimidade para validade do negócio jurídico.

CARACTERÍSTICAS: Bilateral/Sinalagmático: É bilateral quanto aos efeitos, vez que geramobrigações para ambas os contratantes, havendo sinalagma: mútua dependência de obrigações num contrato, reciprocidade entre prestações opostas das partes envolvidas. Vendedor Transferir a propriedade da coisaComprador Pagar o preço. Há uma clara relação de reciprocidade, onde o preço somente é devido porque a coisa também o é, e vice-versa. Consensual: Torna-se perfeito quando as partes convencionam a respeito do preço e da coisa a ser vendida. Reforçando que contrato se forma pelo consentimento, independentemente da entrega do bem. Oneroso: Cada parte experimenta um ganho/benefício, e também um esforço patrimonial. Responsabilidade pela evicção e os vícios redibitórios.

CARACTERÍSTICAS:Bilateral/Sinalagmático: É bilateral quanto aos efeitos, vez que geramobrigações para ambas os contratantes, havendo sinalagma: mútua dependência de obrigações num contrato, reciprocidade entre prestações opostas das partes envolvidas. Vendedor Transferir a propriedade da coisaComprador Pagar o preço. Há uma clara relação de reciprocidade, onde o preço somente é devido porque a coisa também o é, e vice-versa.

Consensual: Torna-se perfeito quando as partes convencionam a respeito do preço e da coisa a ser vendida. Reforçando que contrato se forma pelo consentimento, independentemente da entrega do bem.

: Oneroso:Traduz para cada parte o experimento de um ganho ou beneficio e a conseqüente diminuição patrimonial; Comutativo ou aleatório: Via de regra écomutativo, ou seja, de prestações certas e determinadas, as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração. Aleatório quando não houver certeza quanto à ocorrência de uma das prestações. Exemplos: ……………………………………………………………… Translativo de propriedade: Uma vez que só se concretiza por meio da tradição (móveis) e registro (imóveis).Principal e definitivoParitário ou de adesão: A depender das partes estarem em iguais condições de negociação, estabelecendo livremente as cláusulas contratuais.Forma livre ou solene: Art. 104 e 108 do Código Civil.

Típico:Pela existência de uma disciplina legal especificano Código Civil (Arts. 481 a 532).Impessoal: Apenas interessa o resultado daatividade contratada, independentemente daPessoa que irá realizar. Instantâneo: Por seus efeitos serem produzidos de uma vez só, podendo ser de execução imediata – quando se consuma no momento da celebração, com a entrega do bem móvel ou registro do contrato de transferência do bem imóvel -, ou diferida, quando as partes fixam prazo para sua exigibilidade e cumprimento.

ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:Consentimento;Preço;Coisa;

ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:Consentimento: Pressupõe a capacidade daspartes para vender e comprar e que deve ser livree espontânea. As partes no contrato de compra e venda firmam seu consentimento do preço e da coisa a ser vendida. Capacidade específica para alienar: Não basta a capacidade genérica para os atos da vida civil. Para vender exige-se também a capacidade específica para alienar. Assim, nem toda pessoa pode estar legitimada para a prática de um determinado ato jurídico.

Tal capacidade pode ser suprida pela representação, assistência e pela autorização do juiz (CC, arts. 1634, V, 1.691, 1.748 e 1.774).

Verificar jurisprudência do material anexo.

Art. 108 do Código Civil.

ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

Coisa: A coisa objeto da compra e venda deverá ser coisa passível de circulação no comércio jurídico (a coisa não pode ser bem fora do comércio, seja por disposição de lei, contrato ou sua própria natureza.Exemplos de bens não passíveis de compra e venda: Vender a água do mar; a lua; a honra, o nome, a integralidade física, a vida, bens públicos não autorizados por lei; cláusula e inalienabilidade colocada em doação ou testamento (indisponibilidade voluntária);Uma quantidade inimaginável de bens podem ser transferidos;O bem passível de transferência deverá ser de propriedade do vendedor, sob pena do negócio ser nulo (falta de possibilidade jurídica). O Código Civil admite no art. 483 que a coisa a ser vendida possa ser atual e futura; Atual = Objeto existente e disponível, ao tempo da celebração do negócio. Futura = Não tem existência real, sendo de potencial ocorrência. Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.


Preço: O preço é elemento essencial do contrato de compra e venda, sem a sua fixação, a venda é nula.

Cuidou o legislador de dispensar 05 (cinco) artigos no tocante ao preço no Código Civil de 2002.

Determinação do preço: Em princípio, o preço devera ser fixado pelas próprias partes, sendo por isso denominado preço convencional, porém se não for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável, mediante critérios objetivos estabelecidos pelas partes.

Pago em dinheiro (Art. 481) ou redutível a dinheiro, como o pagamento efetuado por meio de título de crédito (cheques, promissórias, cartões, etc), do qual conste o montante em dinheiro estipulado.O preço deve ser serio e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil/ínfimo ou fictício, pois configurar-se-ia uma doação simulada. Não se exige, contudo, exata correspondência entre o valor real e o preço, pois é comum as pessoas preferirem negociar o bem por preço abaixo do valor real para vender. - O que não pode haver é erro, nem lesão.


Preço:

Art. 486, CC.: Permite a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado e lugar. “Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.”

Caso a cotação variar no mesmo dia escolhido, toma-se por base a média nessa data, por aplicação analógica (medida equitativa) do art. 488 do CC.

Muito comum em sede de contratos aleatórios, em que os contratantes fixam os preços de mercado de determinada data como parâmetro para aquisição de mercadoria. Exemplo: aquisição de x toneladas de soja, pelos valores do dia y.

Art. 485: Fixação do preço por terceiro: É possível que os contratantes designem uma terceira pessoa que arbitrará o preço da compra e venda. Este terceiro age como mandatário dos contratantes, que estipulará um valor justo para o negócio.


- O terceiro escolhido de comum acordo pelas partes levará em conta, ao fixar o preço, o valor atual da coisa, não podendo o preço ser desarrazoado, contrário as legitimas expectativas dos contratantes ou em desarmonia com as circunstancias que devem ser levadas em conta. No caso de prejuízo, lesão e dolo, ressalvado fica o direito dos contratantes de demandar a nulidade do contrato.-Na hipótese do terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, ressalvada a hipótese de os contratantes designarem outra pessoa.

Art. 487: É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

O preço pode ser fixado também em função de índices e parâmetros. Exemplo: Um contrato de compra e venda de derivados de petróleo que utiliza como parâmetro para fixação do preço a variação do preço do petróleo no mercado nacional . Outra forma de fixação de preços em função de parâmetros seria o tarifamento, no qual o poder público delimita valores com base com base em níveis de produtos e serviços.


Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.O dispositivo está intimamente ligado com o princípio da preservação do negocio jurídico. Em princípio o contrato de compra e venda desprovido de preço e tido como inexistente.

-Porém, o legislador se preocupou com a função social dos contratos e como a finalidade de estímulo do tráfego jurídico, prescrevendo que as partes se sujeitarão ao preço corrente nas venda habituais do vendedor caso não exista tabelamento oficial do bem alienado.

Conclusão: Assim, no contrato de compra e venda, quanto ao preço três soluções são possíveis: a) a fixação do preço ou possibilidade da sua determinação; b) tabelamento oficial ; e, c) verificação do preço com base nos padrões negociais do vendedor.


Venda mediante amostras: “Art. 484: Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.”

Conceito: Amostras, protótipos ou modelos constituem uma reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal e reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o inadimplemento contratual.

Assim, a amostra ou modelo é uma forma prática inclusive de evitar minuciosa descrição das características da qualidade da mercadoria ofertado, que fala muito melhor do que as próprias palavras. Segundo Washington de Barros Monteiro: “(...) há de ser em tudo igual à mercadoria que se vai entregar : se o vendedor não a entrega em prefeita correspondência com a amostra, protótipo ou modelo, pode o comprador recusá-la no ato do recebimento. Exemplos: ……

Art. 489: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.


A norma do art. 489 é mais uma das emanações da tutela de boa-fé e também pelo fato que uma das características do preço é sua certeza (determinado ou determinável). Reveste-se de pura arbitrariedade cláusulas que determinam expressões como “o preço pode ser fixado conforme o interesse do comprador”; “o alienante determinara o valor a ser pago”; “se eu quiser”, etc. Proibitiva condições puramente potestativas, que derivam do exclusivo arbítrio de uma das partes.

Despesas na compra e venda (Art. 490, CC): - Quando nada dispuserem as partes a respeito das despesas inerentes ao contrato de compra e venda, o Código supletivamente distribui as mesmas entre o comprador e o vendedor da seguinte maneira:-Comprador: Despesas com registro e escrituração. Cuidando-se de bem imóvel, tais gastos são acrescidos de certidões, emolumentos, ITBI ou ITCD;-Vendedor: As despesas do vendedor são restritas a tradição dos bens moveis, no que concerne aos gastos com embalagem e transporte da coisa.

Art, 491 – O direito de reter a coisa ou o preço:

Art. 491: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. O artigo disciplina que na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas. Mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Assim, antes disso, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-lá, ou negar-se a assinar, por exemplo, a escritura definitiva, até que o comprador satisfaça sua parte. Se a venda for a prazo, todavia, não é lícito ao vendedor condicionar sua prestação à do outro. A entrega, imediata ou não, não dependerá do pagamento integral do preço. Importante regra para o exceptio non adimpleti contractus (exceção de contrato não cumprido).

Art. 492 – Responsabilidade civil pelos riscos da coisa:

O artigo em comento trata do risco da coisa/objeto perecer, por caso fortuito ou força maior. A regra geral adotada pelo Código Civil é de que a transferência da propriedade da coisa vendida somente se opera quando do seu registro (Art. 1.245, CC) ou tradição (1.267, CC). Assim, até a consumação da transferência, a coisa continua juridicamente vinculada ao vendedor, uma vez que ainda não saiu do seu âmbito de domínio. Res perit domino: (A coisa perece na mão do dono) Partindo da regra geral temos que a responsabilidade pela integridade da coisa, em face do risco de perecimento por caso fortuito ou força maior, corre por conta do vendedor, detentor do domínio. Regra esta estampada no art. 492, “caput”, do Código Civil Brasileiro. Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. O § 1o do artigo em questão prevê a hipótese de tradição simbólica ao proclamar que os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correm por conta deste.Exemplo: Na compra e venda de gado é comum o comprador contar, pesar e marcar os animais ao retira-los. Assim, enquanto esta operação não tiver sido feita, não se pode considerar certa a coisa vendida, principalmente porque geralmente se encontram na propriedade do vendedor. Mas a partir do momento que o vendedor colocou à disposição, que os contou e marcou na mesma propriedade, os casos fortuitos ocorridos durante tais atos correrão por conta deste (ainda que na propriedade do vendedor). Jurisprudência: “Compra e venda. Semoventes. Reses já contadas e marcadas. O comprador recebe o gado no momento em que o aparta, conta e marca. Desse instante para frente deixa o vendedor de ser o responsável pelos riscos, ainda que os animais fiquem por alguns dias em sua propriedade. Entregue a coisa pelo vendedor, opera-se a tradição, e, a não ser que haja culpa deste, o dono da coisa é quem sofre o prejuízo se ela desaparecer (`res perit domino’)” (RT, 640/79).

§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

O § 2º disciplina a mora accipiendi, que ocorre quando o comprador está em mora de receber a coisa adquirida, “ colocada à sua disposição”, conforme ajustado. Assim, ocorre uma inversão do risco, sem que tenha havido a tradição e mesmo que a coisa “venha a desaparecer, por motivo de caso fortuito, e estando em poder do vendedor, poderá exigir o preço.

LOCAL DA ENTREGA – ART. 493 - Na falta de estipulação expressa, a coisa deve ser entregue no local em que se encontrava ao tempo da venda. Norma de caráter supletivo.

Tradição em lugar diverso – Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor. Assim, conforme o artigo supramencionado se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador ou entregue a terceiros para que seja o portador, ambas as situações por determinação do comprador, este passará a assumir a responsabilidade pela integridade da coisa até chegar ao local de destino. Em casos como tais interessante a celebração de um contrato de seguro, para prevenir o adquirente de eventuais prejuízos. Art. 495: O artigo dá ao vendedor poderes para sobrestar (paralisar) a entrega da coisa, até que o comprador lhe dê garantia de pagar no tempo ajustado, caso este último haja caído em insolvência.

QUESTÕES ESPECIAIS REFERENTES À COMPRA E VENDA:Limitações a compra e venda.Venda de ascendente a descendente - Prescreve o artigo 496 do Código Civil: É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. A lei não distingue entre bens móveis e imóveis, nem proíbe a venda feita por descendente a ascendente. Segundo Carlos Roberto Gonçalves: “a exigência subsiste mesmo na venda de avô para neto, e não só os descendentes que estiverem na condição de herdeiros imediatos, pois a lei referiu-se a todos os descendentes.” Assim, o legislador, ao dispor que os ascendentes não podem vender aos descendentes, referiu-se a todos (filhos, netos, bisnetos, trinetos, etc). Exemplo: a)O pai não pode vender um imóvel ao filho, salvo se todos os outros filhos anuírem (consentirem) a venda; b) A venda do avô a um neto, no caso todos os filhos vivos, incluindo o pai e a mãe do comprador, seus tios e demais netos devem anuir. A finalidade da vedação é evitar simulações fraudulentas: doações disfarçadas de compra e

venda, ou seja, controlar eventuais artifícios e simulacros capazes de mascarar doações a um descendente em detrimento do outro.

Negocio anulável: Uma vez que atende exclusivamente aos interessses patrimonias da familia. Conseqüências: i) Possibilidade de ratificação do ato pelos familiares, por posterior

assentimento (art. 176, CC); imposição de prazo decadencial de dois anos para o exercício do direito potestativo de desconstituição do negócio jurídico de compra e venda, a contar da data do contrato (art. 179 do CC), retirando inclusive a eficácia da súmula n. 494 do STF que trazia a previsão de 20 anos para propositura da ação; e d) a sentença produzirá efeito ex tunc, desconstituindo-se retroativamente todos os efeitos transitórios produzidos (art. 182, CC).

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

O artigo em exame enuncia cinco situações em que o negócio jurídico compra e venda será sancionado como nulo pela ausência de legitimação para a sua prática.

Jurisprudência: Alienação judicial. Arrematação. Nulidade. Ato levado a ofício por mulher casada com serventuário da justiça. A proibição do art. 1.133, IV, do CC, é absoluta. Vedado o ato, nula é a arrematação que visa à ilidir a proibição legal. Não pode constituir bem reservado da mulher casada pelo regime comum com o serventuário da justiça aquele que não lhe é licito arrematar. (STF, RE n. 92.184-2/MG, 2ª T, rel. Min. Cordeiro Guerra)

Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso

Aqui o objetivo do artigo foi de afastar o rigor do artigo precedente em determinadas situações em que a aquisição é realizada pelo servidor público da justiça , mas sem nenhum conflito de interesse com múnus – função que exercita. Cuida-se de hipóteses nas quais as atividades pública não contamina a defesa das prerrogativas privadas dos ditos servidores: Ex: i) Casos em que o servidor do judiciário ou o magistrado são herdeiros e desejam adquirir cotas dos demais herdeiros (cessão) ou bens individualizados (compra venda); ii) hipóteses em que o servidores são credores em processo de execução e pretendem adjudicar bens em hasta pública, como forma de pagamento dos débitos.

VENDA DE PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO – ART. 504:

O condômino, como todo proprietário tem o direito de dispor da coisa. Todavia se o bem comum for indivisível, a prerrogativa de vender encontra limitação no art 504, CC.A venda de parte indivisa a estranhos somente se viabiliza, portanto, quando: a) for comunicada previamente aos demais condôminos; B) for dada preferência aos demais condomínios para aquisição de parte ideal, pelo mesmo valor que o estranho ofereceu; c) os demais condôminos não exercerem a preferência no prazo legal (180 dias). Exemplos: -------- O direito de preferência apresenta natureza real e o condômino que depositar o preço haverá para si a parte vendida. Não resolve em perdas e danos, vez inclusive o prazo decadencial para o exercício da prerrogativa. AÇÃO DE PREEMP ÇÃO A MEDIDA JUDICIAL CABÍVEL. Prazo de 180 dias – a partir da ciência: A comunicação dos demais condôminos pode ser feita por meios judiciais ou extrajudiciais, como carta, telegrama, notificado pelo oficial de títulos e documentos, etc, de modo expresso e com comprovante de recebimento, devendo mencionar as condições de preço e pagamento para venda, negociados com o estranho.A regra em apreço se aplica apenas ao condomínio tradicional e não ao edilício , vez que um condômino em prédio de apartamentos não precisa dar preferência aos demais proprietários, ressalvado o casa da unidade (o apartamento, por exemplo) pertencer a outras pessoas.

VENDA ENTRE CÔNJUGES E COMPANHEIROS:

Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

Na impede os consortes possam praticar o negócio jurídico de compra e venda com relação a todos os bens excluídos da comunhão.

- Regime de comunhão universal: não se cogita tal regra, vez que o patrimônio é comum.

- Regime legal de comunhão parcial: a aquisição é possível sobre todos os bens que não se incluam na comunhão.

- Regime de separação absoluta dos bens: Há absoluta liberdade de aquisição do patrimônio pelos cônjuges, como se denota da leitura do art. 1.687 do CC.

DE PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO – ART. 504:

O condômino, como todo proprietário tem o direito de dispor da coisa. Todavia se o

VENDA “AD CORPUS” E VENDA “AD MENSURAM”Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus

Art. 500 – caput: O caput do artigo se refere à venda de bens imóveis – terrenos/fazendas, etc – pela sua medida de extensão, com precisa dimensão da sua área vendida. Trata-se da venda ad mensuram (conforme medida), ou seja, se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado.

Exemplo: Chico Bento resolve vender a João da Silva a Faz. Matão, de 2.000 hectares, com X hectares de frente, X hectares de fundo, na lateral com X hectares, contíguo ao imóvel de Sebastião Fortunato, matriculado no cartório de registro de imóveis sob o n. 00011.2345,pagando-se o preço de R$ 5.000,00 por hectare.

Pois bem, o que temos no exemplo é uma venda especificada, estipulado o preço por medida de extensão, com base na dimensão da área, pagando-se o preço com

base na hectare. Caso a medida real seja inferior àquela noticiada pelo vendedor quando da contratação, poderá o comprador exigir a complementação da área, a fim de obter a diferença entre o que lhe fora prometido e alienado. A complementação da área é exigida por meio da ação ex empto ou ex vendito, onde se pleiteia o integral cumprimento do contrato, mediante a entrega de toda área prometida.

Todavia, em certas circunstancias a complementação não será viabilizada, eis que a área do imóvel terminou ou o excedente é de titularidade de outra pessoa. Nesse caso, abrem-se duas alternativas subsidiarias ao comprador: i) Poderá exercitar o direito potestativo à resolução do contrato contratual com a devolução de todas as quantias pagas pelo comprador, além de perdas e danos;

ii) Pleitear o abatimento proporcional do preço, mantendo o negocio jurídico sobre a área menor.

Excesso de área (Art. 500º, § 2o ): No caso de eventual medição constatar excesso de área do terreno, sendo provado pelo vendedor que o equívoco foi proveniente de ignorância/erro acerca do tamanho real do terreno, surgirão duas medidas a escolha do comprador: i) poderá complementar o preço; ii) devolver o excesso.

é

Venda ad corpus (§ 3o , Art. 500): Na venda ad corpus a situação é diferente. Nessa espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado, caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influencia na fixação do preço suas dimensões.

Ex: Aristóteles da Serra resolve vender a Platão a Faz. Recanto dos Pássaros, caracterizada por ser uma área de 300 Alqueires, confrontando o terreno do Sr. Pedro da Silva e o córrego Prosa, de porteira fechada, pelo preço de R$ 6.000.000,00 (seis milhões).

Não exige a lei, para que uma venda seja ad corpus, que o contrato diga expressamente. Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas. A referencia à metragem ou à extensão é meramente acidental. Feita nessas condições, a venda não outorga ao comprador direito de exigir complemento de área , nos termo do (§ 3o do art. 500 supramencionado. Se permitir que o comprador possa postular, nas vendas ad corpus, a resolução do contrato ou o abatimento do preço, não haverá diferença entre ela e a venda ad mensuram.Por fim, voltando a venda ad mensuram o legislador entendeu que uma diferença de medição que acuse uma área menor de no máximo um vinte avos da área total não será motivo para adoção das medidas expostas no caput , presumindo que a menção no corpo do contrato foi meramente enunciativa. Presunção relativa – Provar o comprador

Venda ad corpus (§ 3o , Art. 500):

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Comentários dos artigos 502 e 503.

CLÁUSULAS ESPECIAIS OU PACTOS ACESSÓRIOS

RETROVENDA (art. 505 a 508):

A retrovenda é uma cláusula acessória do contrato de compra e venda que estabelece que o vendedor tem o poder de readquirir o seu imóvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro,restituindo o preço pago, as despesas e as benfeitorias necessárias. Assim, trata-se de uma propriedade resolúvel, vez que o comprador é proprietário resolúvel do bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor é o proprietário reivindicante, pois pode reivindicar aquele imóvel específico. O prazo para tanto é decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.

Os efeitos da retrovenda são:

a) para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando).Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver autorização expressa.b) para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de seqüela da coisa, queexercerá por meio da ação reivindicatória. O prazo da ação reivindicatória é decadencial de 3 anos. Além disso, o vendedor pode propor ação consignatória (art. 506) se o comprador se recusar a receber o preço pelo resgate (preço, despesas e benfeitorias necessárias). O réu terá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias.

COMPRA E VENDA A CONTENTO OU SUJEITA À PROVA (Arts. 509 a 512):

COMPRA E VENDA A CONTENTO (ART. 509, CC): É aquela que só se consuma com a satisfação do comprador, ou seja, tem uma cláusula de satisfação. Em regra, recai sobre gêneros alimentícios, bebidas finas, roupa sob medidas. A cláusula que a institui é denominada ad gustum. Entende-se realizada sob a condição suspensiva, ainda que a coisa tenha sido entregue ao comprador.Trata-se de uma estipulação que favorece ao comprador, não podendo alegar o comprador que a recusa é fruto do capricho. Quanto aos efeitos, a responsabilidade do comprador é relativa até a perfeição do negócio, porque ele não responde pelo caso fortuito ou força maior. Só responde por sua desídia.

VENDA SUJEITA À PROVA (510, CC): É aquela na qual o comprador tem direito de constatar as qualidades do objeto, após o que o negócio estará perfeito. Não é cláusula puramente potestativa. O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao contrário do que ocorre na compra e venda a contento.

PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (arts. 513 a 520)

A preempção convencional é o direito de preferência pelo qual o vendedor aliena o bem ao comprador, mas estabelece que na hipótese de venda a terceiros terá que ser comunicado para equiparar o preço. Essa cláusula estabelece duas condições: se você quiser vender e se eu puderequiparar o preço. Prazo para o exercício da preferência : O prazo para o exercício da preempção pode ser convencionado por lapso não excedente a 180 dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se for imóvel (art. 513, parágrafo único) . E inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e se, for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes (art. 516, CC).Se já houver alienação do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito só pode pleitear indenização, nunca a anulação do negócio. A indenização pode ser exigida inclusive em relação ao terceiro, se comprovar que este teve ciência da cláusula de preempção.

VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO: A venda com reserva de domínio não tinha previsão antes do CC/02. Antes era um contrato atípico ou inominado. Só tinha previsão processual. A tipicidade veio com o novo CC (arts. 521 e ss).

A venda com reserva de domínio é aquela em que a venda a transferência do domínio fica suspensa até o pagamento integral do preço, ou seja, o vendedor se reserva o domínio da coisa.Quanto à forma, a venda com reserva de domínio deve ser feita por escrito e serregistrada no cartório de títulos e documentos. Ainda assim, o contrato pode não proteger o alienante contra o terceiro de boa-fé. Em se tratando de automóvel, a propriedade só não vai se consolidar nas mãos do terceiro de boa-fé se a cláusula de reserva de domínio constar do documento de transferência do veículo. Quanto aos efeitos, a venda com reserva de domínio gera a responsabilidade civilintegral por parte do comprador, inclusive por caso fortuito ou de força maior, nos termos do art.524 do CC. Isso implica em exceção ao princípio "res perit domino".

DIREITO CIVIL V

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