A EDITORA FORENSE se responsabiliza pelos vcios do produto no que concerne sua edio, a compreendidas a impresso e a apresentao, a fim de possibilitar aoconsumidor bem manuse-lo e l-lo. Os vcios relacionados atualizao da obra, aos conceitos doutrinrios, s concepes ideolgicas e referncias indevidas so deresponsabilidade do autor e/ou atualizador.As reclamaes devem ser feitas at noventa dias a partir da compra e venda com nota fiscal (interpretao do art. 26 da Lei n. 8.078, de 11.09.1990). 1 edio Editora Forense 20097 edio Editora Forense 2014 Copyright Luiz Antonio Scavone Junior

Reservados os direitos de propriedade desta edio pelaEDITORA FORENSE LTDA.Uma editora integrante do GEN | Grupo Editorial NacionalTravessa do Ouvidor, 11 Trreo e 6 andar 20040-040 Rio de Janeiro RJTel.: (0XX21) 3543-0770 Fax: (0XX21) 3543-0896forense@grupogen.com.br | www.grupogen.com.br

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Capa: Rejane Megale Produo Digital: Geethik

CIP Brasil. Catalogao na fonte.Sindicato Nacional dos Editores de Livros, RJ. S315mScavone Junior, Luiz Antonio, 1966

Direito imobilirio Teoria e prtica/Luiz Antonio Scavone Junior. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

Inclui bibliografiaISBN 978-85-309-5446-8

1. Direito imobilirio Brasil. 2. Bens imveis Brasil. I. Ttulo.

08-0988 CDU: 347.23(81)

Em meados do 2 semestre do ano de 2008, durante o curso de Ps-Graduao, especializao em Direito Civil, fomos convidados, pelo Prof. Luiz AntonioScavone Junior, a desenvolver a atividade de reviso desta obra.

O que em um primeiro momento nos pareceu uma simples atividade, na verdade se revelou um trabalho de muita responsabilidade e de grande valor acadmico.Tivemos a oportunidade de trabalhar com uma obra de grande atualidade, que focaliza os problemas imobilirios com acuidade e com grande coragem, pois o

autor procura apresentar questes e debater temas oferecendo solues novas que fogem ao tradicionalismo.Ademais, com experincia de quem milita na rea, o autor traz neste Manual uma ampla viso sistematizada do Direito Imobilirio, abrangendo temas como:

propriedade, desapropriao, compra e venda, locao, usucapio, adjudicao compulsria, parcelamento do solo, problemas na aquisio de imveis, condomnio edireito de vizinhana.

Salientamos que a obra de fcil manuseio, vez que, a exemplo dos demais livros do autor, foi escrita com grande fluncia verbal, em linguagem simples, acessvela todos os nveis de intrprete, seja aluno do ensino jurdico ou profissional do Direito.

O autor conseguiu, em uma nica obra, reunir diversos temas do Direito Imobilirio, proporcionando ao leitor uma ampla cognio da matria abordada, alm dafacilidade de se visualizar a legislao atualizada pertinente aos variados assuntos, jurisprudncia de apoio e inmeros modelos de peties, constituindo um valiosoinstrumento de trabalho, podendo ser utilizado como fonte de informaes e orientao prtica ao militante do Direito.

Para ns, o trabalho de reviso foi uma experincia indita, em que tivemos a possibilidade de ampliar nossos horizontes profissionais, pois este livro no destinado somente aos iniciantes da carreira jurdica, mas a todos os profissionais de Direito, visto que tem por objetivo inovar conceitos e apresentar solues paraproblemas do cotidiano no setor imobilirio.

Queremos felicitar o autor pela obra produzida, bem como nos regozijamos e agradecemos pela oportunidade mpar que nos foi concedida, de termos o privilgiodo contato em primeira mo com este excelente trabalho, to completo quanto abrangncia do tema concernente ao Direito Imobilirio.

Amanda MouraAntonio Abel Pauprio

Daniel Fernandesrica Andressa Ferragonio

Heloisa Leonor BuikaJaime dos Santos Penteado

Ndia AndradeRobson da Silva Vieira

AASP Associao dos Advogados de So Paulo

a.C. Antes de Cristo

ADCT Ato das Disposies Constitucionais Transitrias

ADIn Ao Direta de Inconstitucionalidade

AED Anlise Econmica do Direito

a.m. ao ms

art. artigo

CDB Certificado de Depsito Bancrio

cit. Citada

Copom Comit de Poltica Monetria do Banco Central do Brasil

CPC Cdigo de Processo Civil

FONAJE Frum Nacional de Juizados Especiais

IPCA ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo

nos nmeros

ORTN Obrigao Reajustvel do Tesouro Nacional

OSB Ordem de So Bento

p. pgina

RDA Revista de Direito Administrativo

RDB Recibo de Depsito Bancrio

REsp. Recurso Especial

RJTJESP Revista de Jurisprudncia do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo

RT Revista dos Tribunais

RTFR Revista do Tribunal Federal de Recursos

RTJ Revista Trimestral de Jurisprudncia

Selic Sistema Especial de Liquidao e de Custdia

SPC Servio de Proteo ao Crdito

STF Supremo Tribunal Federal

STJ Superior Tribunal de Justia

TR Taxa Referencial estabelecida pelo Banco Central do Brasil

URV Unidade Real de Valor

v.g. verbi gratia

vol. Volume

Agradeo a Deus, sempre, por tudo.

Livro IPROPRIEDADE, DIREITOS REAIS E REGISTROS

Captulo 1 Propriedade e Direitos Reais1.1. Direitos reais1.2. Sistematizao no Cdigo Civil e classificao1.3. Caractersticas dos direitos reais

1.3.1. Publicidade1.3.2. Oponibilidade erga omnes1.3.3. Sequela1.3.4. Direito de preferncia1.3.5. Numerus clausus

1.4. Propriedade1.4.1. Atributos da propriedade1.4.2. Caractersticas da propriedade a funo social e a propriedade plena e limitada1.4.3. Aquisio da propriedade imobiliria1.4.4. Perda da propriedade

Captulo 2 Dvida Registral2.1. Introduo2.2. Qualificao do ttulo2.3. O procedimento de dvida2.4. O recurso cabvel2.5. A atuao do advogado2.6. A atuao do Ministrio Pblico2.7. A dvida inversa2.8. Pedido de providncias2.9. Modelo de pedido de providncias2.10. Modelo de requerimento pedindo ao Oficial que suscite a dvida2.11. Fluxograma do andamento do procedimento de dvida

Captulo 3 Retificao do Registro Imobilirio3.1. Principais aspectos3.2. Generalidades3.3. Jurisdio

3.3.1. Retificao como processo de jurisdio voluntria3.3.2. Retificao como processo de jurisdio contenciosa

3.4. Classificao3.5 Caractersticas procedimentais da retificao

3.5.1. Retificao extrajudicial3.5.2. Retificao judicial3.5.3. A impugnao fundamentada que possui o condo de encerrar o processo de retificao

3.6. O Poder Pblico como confrontante3.7. Recursos3.8. Condenao em custas e honorrios advocatcios3.9. Retificao do registro e art. 500 do Cdigo Civil3.10. Modelo de ao de retificao de rea

3.10.1. Modelo de resposta impugnao3.11. Fluxograma

Captulo 4 Ao Para Suprimento de Outorga Conjugal

4.1. Principais aspectos4.2. A falta de suprimento e a nulidade dos atos praticados4.3. Impossvel ao registrador dispensar a outorga4.4. O procedimento do suprimento de outorga4.5. Cesso de herana e outorga conjugal4.6. Outorga conjugal nos compromissos de compra e venda4.7. Outorga conjugal, o Decreto-Lei 58/1937 e a Lei 6.766/19794.8. Outorga conjugal na clusula de incomunicabilidade dos bens do casal4.9. Outorga conjugal no caso de estrangeiros4.10. Modelo de pedido de suprimento de outorga para alienao de bem imvel

Captulo 5 Aes Versando Sobre Falsidade Documental5.1. Principais aspectos5.2. Falsidade5.3. As aes versando sobre falsidade documental

5.3.1. Ao declaratria autnoma5.3.2. Ao declaratria incidental5.3.3. Procedimento

5.4. O prazo para reclamar a falsidade atravs de incidente5.5. Ao rescisria e falsidade5.6. A vantagem do incidente: coisa julgada5.7 No cabe incidente de falsidade no procedimento comum, rito sumrio5.8. Foro competente5.9. Legitimidade ativa e passiva5.10. Valor da causa nas aes declaratrias (autnoma e incidental)5.11. Honorrios advocatcios5.12. Recurso cabvel no incidente de falsidade5.13. Resumo5.14. Modelos de arguio de incidente de falsidade5.15. Fluxograma

Captulo 6 Ao Reivindicatria6.1. Resumo

6.1.1. Principais aspectos6.2. Conceito

6.2.1. Natureza jurdica6.2.2. A expresso injustamente

6.3. O que o autor deve provar6.4. O proprietrio que no tem a posse6.5. O promitente comprador e a ao reivindicatria6.6. Matria de defesa

6.6.1. Exceo de usucapio6.6.2. Outras defesas

6.7. Registro das citaes6.8. Prescrio da ao reivindicatria6.9. Execuo da sentena6.10. Modelo de ao reivindicatria

Captulo 7 Ao de Desapropriao7.1. Principais aspectos7.2. O instituto

7.2.1. Lei aplicvel7.2.2. Utilidade e necessidade pblica ou interesse social7.2.3. Decadncia da desapropriao7.2.4. Desapropriao por acordo7.2.5. Sub-rogao dos gravames no preo7.2.6. Desapropriao indireta7.2.7. Indenizao prvia

7.2.8. Pagamento da indenizao7.2.9. Desvio de finalidade7.2.10. Retrocesso7.2.11. O interesse da Unio

7.3. Quem pode desapropriar7.4. As fases do procedimento

7.4.1. Petio inicial7.4.2. Contestao do desapropriado

7.5. Modelo de ao de desapropriao

Livro IINEGCIOS JURDICOS IMOBILIRIOS

Captulo 1 Negcios Jurdicos Imobilirios Incorporao, Parcelamento do Solo Urbano e Fundos de Investimento Imobilirio1.1. Parcelamento do solo urbano

1.1.1. Aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor1.1.2. Definio de loteamento e desmembramento1.1.3. Diferena entre loteamento e desmembramento abertura ou no de vias e logradouros pblicos1.1.4. Subdiviso de gleba em lotes1.1.5. Desdobro1.1.6. Loteamento fechado1.1.7. Frmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano1.1.8 Resoluo do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada pelo Oficial de Registro de Imveis

1.2. Incorporaes imobilirias1.2.1. O contrato de incorporao imobiliria1.2.2. Modalidades de construo nas incorporaes1.2.3. O ato de incorporar e a instituio do condomnio1.2.4. Patrimnio de afetao1.2.5. Modelo de memorial de incorporao, incluindo a minuta da conveno de condomnio1.2.6 Resoluo de compromisso de compra e venda de imvel em construo em razo da ausncia do registro da incorporao

1.3. Fundos de Investimento Imobilirio1.3.1. Caractersticas gerais1.3.2. Fundamento legal e propriedade1.3.3. Propriedade do imvel sujeito ao Fundo de Investimento Imobilirio1.3.4. Administrao1.3.5. Limitaes administrativas1.3.6. Responsabilidade da Instituio Administradora do Fundo1.3.7. Tributao1.3.8. Concluses

Captulo 2 Relao de Consumo e Proteo ao Consumidor2.1. Relao de consumo

2.1.1. Consumidor2.1.2. O consumidor empresrio2.1.3. Vulnerabilidade2.1.4. Terceiros protegidos pelas normas do CDC2.1.5. Direitos bsicos do consumidor imobilirio

2.2. Fornecedor2.2.1. Habitualidade2.2.2. Fornecedor e teoria da empresa

2.3. Aplicao retroativa do CDC2.4. Princpio da especialidade2.5. Responsabilidade por dano moral2.6. Problemas na compra e venda de imveis frente ao Cdigo de Defesa do Consumidor

2.6.1. Problemas para o adquirente2.6.2. Problemas para o alienante

2.7. Vcios nos contratos

Captulo 3 Promessa de Compra e Venda e Aes Propostas pelo Vendedor, em Virtude do Inadimplemento do Adquirente3.1. Principais aspectos de direito material

3.1.1. Aes em razo do inadimplemento do promitente comprador o adimplemento substancial substancial performance3.1.2. Promessa de compra e venda3.1.3. O Decreto-Lei 58, de 10.12.19373.1.4. A questo do registro do contrato3.1.5. A outorga conjugal3.1.6. A necessidade da ao de resoluo, se no for purgada a mora

3.2. A notificao do promitente comprador inadimplente e o prazo para a purgao da mora (pagamento)3.3. Principais aspectos prticos e de direito processual

3.3.1. Competncia3.3.2. Legitimidade ativa e passiva3.3.3. Aes reais e pessoais distino e consequncias3.3.4. Valor da causa3.3.5. Petio inicial3.3.6. Questo da devoluo dos valores pagos pelo adquirente inadimplente

3.4. Regularidade do loteamento ou da incorporao3.5. Ao de resoluo por inadimplemento: lotes (vendedor que no o loteador)/imveis prontos3.6. Aes de resoluo nos casos de incorporao de imveis

3.6.1. Construo por empreitada ou por administrao3.6.2. Construo por conta e risco do incorporador3.6.3 Resumo

3.7. Resoluo do contrato de compromisso de compra e venda de lotes vendidos pelo loteador, operada judicialmente3.8. O inadimplemento do promitente comprador: prescrio da pretenso da cobrana, da resoluo do contrato e prescrio aquisitiva (usucapio) requerida

pelo promitente comprador inadimplente3.9. Modelos

3.9.1. Notificao extrajudicial3.9.2. Notificao judicial3.9.3. Petio inicial da ao de resoluo por inadimplemento3.9.4. Contestao do pedido de resoluo por inadimplemento3.9.5 Agravo de deciso que nega antecipao de tutela para reintegrao de posse em ao de resoluo de compromisso de compra e venda3.9.6. Ao anulatria de leilo extrajudicial de imvel pronto3.9.7. Agravo contra deciso que ordenou a citao do cnjuge em ao de carter pessoal3.9.8. Agravo contra deciso sobre regularidade do loteamento ou incorporao3.9.9. Execuo por quantia certa

3.10. Fluxograma (para o rito ordinrio)

Captulo 4 Ao de Resoluo Proposta pelo Comprador para Reaver o que Pagou4.1. Principais aspectos4.2. Generalidades4.3. Rediscusso de distrato em razo da abusividade do perdimento imposto pela resilio bilateral4.4. Prescrio4.5. Juros e correo monetria sobre os valores a restituir ao adquirente4.6 Modelo de ao de resoluo pelo adquirente inadimplente

Captulo 5 Ao de Adjudicao compulsria e a Ao do Promitente Vendedor Para Compelir o Promitente Comprador a Receber a Escritura5.1. Principais aspectos5.2. Conceito e utilidade a questo da propriedade irregular e a inadequao da ao de adjudicao compulsria5.3. Aes reais e pessoais distino e consequncias aplicadas adjudicao compulsria. Prescrio da ao5.4. Condies especficas da ao de adjudicao compulsria

5.4.1. Registro do compromisso5.4.2. Condies especficas

5.5. Legitimidade5.6. A hipoteca constituda pelo promitente vendedor e o direito adjudicao compulsria5.7. Procedimento5.8. O promitente vendedor pode propor ao para obrigar o promitente comprador a receber a escritura?5.9. Modelo de ao de adjudicao compulsria5.10. Fluxograma

5.11. Modelo de ao de obrigao de fazer para compelir o promitente comprador a receber a escritura5.12. Modelo de notificao para que o promitente comprador receba a escritura

Captulo 6 Corretagem Cobrana de Comisses6.1. Principais aspectos6.2. Principais aspectos de direito material

6.2.1. Primeira etapa: a aproximao das partes6.2.2. Segunda etapa: fechamento do negcio (formao do vnculo jurdico)6.2.3. Terceira etapa: a execuo do contrato de venda e compra

6.3. Em que fase surge o direito comisso?6.4. A desistncia imotivada6.5. A dispensa e a participao de mais de um corretor6.6. Quem paga a comisso? A questo da comisso paga pelo comprador nos lanamentos imobilirios alm do SATI (Servio de Assessoria Tcnica e

Imobiliria)6.7. O corretor no inscrito no CRECI6.8. Modelo de ao de cobrana de comisso pelo rito ordinrio

Captulo 7 Ao de Resoluo Contratual e Ao de Obrigao de Fazer (En-tregar o Imvel) Em Virtude de Atraso na Entrega de Obras ouRecusa/Impossibilidade de Outorga de Escritura

7.1. Principais aspectos7.2. Generalidades7.3. Modelo de ao cominatria para entrega do imvel cumulada com perdas e danos7.4. Modelo de ao de resoluo por inadimplemento da promitente vendedora impossibilidade de outorga da escritura

7.4.1. Modelo de rplica

Captulo 8 Ao de Execuo Para Entrega de Coisa Certa8.1. Principais aspectos8.2. Generalidades

8.2.1. Execuo para entrega de coisa certa ou imisso de posse?8.2.2. Procedimento

8.3. Modelo de petio inicial Execuo para entrega de coisa certa8.3.1. Modelo de petio esclarecendo o cabimento da execuo para entrega de coisa certa8.3.2. Modelo de impugnao ao pedido do executado de reunio da ao de execuo com ao de conhecimento (anulatria)

8.4. Fluxograma

Captulo 9 Ao de Imisso de Posse9.1. Principais aspectos9.2. Generalidades9.3. Aes reais e pessoais distino e consequncias9.4. Pressupostos da ao de imisso de posse9.5 Alguns fundamentos (exemplificativos) da ao de imisso de posse9.6. Antecipao de tutela9.7. Sentena9.8. Embargos por reteno de benfeitorias9.9. Constituto possessrio9.10. Modelo de ao de imisso de posse

Captulo 10 Vcios no Imvel (Qualidade e Quantidade)10.1. Principais aspectos10.2. Incorporao e construo definio10.3. Responsabilidade do construtor/incorporador no Cdigo Civil no h relao de consumo

10.3.1. Espcies de problemas com a construo10.3.2. O art. 618 do Cdigo Civil pode ser afastado pelo contrato?10.3.3. O prazo do art. 618 do Cdigo Civil de prescrio ou de garantia?

10.4. Responsabilidade do construtor/incorporador no Cdigo de Defesa do Consumidor10.4.1. Responsabilidade objetiva o risco10.4.2. Vcio por insegurana e vcio por inadequao10.4.3. Direito de regresso10.4.4. Excludentes de responsabilidade nos vcios por insegurana

10.4.5. O problema das normas tcnicas sobre a segurana e o barulho gerado pela propagao de rudos nas edificaes10.5. Legitimidade10.6. Modelo de ao redibitria restituio das quantias pagas10.7. Modelo de pedido na ao de preceito cominatrio obrigao de fazer10.8. Modelo de ao de indenizao em face de construtora

Captulo 11 Execuo Hipotecria por Agente Financeiro11.1. Principais aspectos11.2. Aspectos gerais do Sistema Financeiro da Habitao11.3. As peculiaridades da execuo hipotecria da Lei 5.741/197111.4. Petio inicial

11.4.1. Apresentao do ttulo da dvida11.4.2. Especificao do valor do dbito e dos encargos (Lei 5.741/1971, art. 2, II e III)11.4.3. Constituio em mora do devedor e apresentao dos avisos regulamentares

11.5. Aspectos processuais11.5.1. Valor da causa11.5.2. Citao11.5.3. Penhora11.5.4. A desocupao do imvel11.5.5. Embargos execuo11.5.6. Saldo devedor11.5.7. Avaliao do imvel penhorado11.5.8. Praa11.5.9. Remio

11.6. Modelo de execuo hipotecria

Captulo 12 Decreto-Lei 70/1966 Sustao de Leilo/Execuo Extrajudicial12.1. Principais aspectos12.2. Generalidades12.3. Ao cautelar inominada de sustao de leilo/execuo extrajudicial12.4. Ao principal modelo de ao de reviso do contrato12.5. Fluxograma ao cautelar

Captulo 13 Alienao Fiduciria de Bem Imvel Sistema Financeiro Imobilirio

13.1. Conceito13.2. Partes13.3. Constituio e natureza jurdica13.4. Objeto13.5. Forma13.6. Posse e propriedade

13.6.1. Posse13.6.2. Propriedade13.6.3. Possibilidade de penhora dos direitos do fiduciante devedor por dvida diversa

13.7. Imposto de transmisso13.8. O artigo 53 da Lei 8.078/199013.9. Juros e correes13.10. Procedimento no caso de inadimplemento13.11. Modelo de ao de reintegrao de posse aps a consolidao da propriedade

Captulo 14 Contratos Imobilirios Nulidades, Interpretao, Juros, Correo Monetria, Consequncias da Inexecuo e Reviso Contratual14.1. Principais aspectos da ao de reviso14.2. Generalidades

14.2.1. A boa-f e os requisitos de validade dos negcios jurdicos14.2.2. Nulidades absolutas dos negcios jurdicos e a simulao14.2.3. Os defeitos dos negcios jurdicos14.2.4. Regras de interpretao dos contratos14.2.5. Clusula rebus sic stantibus e impreviso14.2.6. Procedimento da ao de reviso

14.2.7. Pagamento indevido14.3. Fato: Juros como mecanismo de controle econmico; contrrios ao objetivo do direito e historicamente combatidos14.4. Juros conceito14.5. Classificao14.6. Juros legais moratrios

14.6.1. Primeira opo: taxa Selic14.6.2. Segunda opo: 1% a.m. art. 161, 1, do CTN

14.7. Juros convencionais moratrios14.8. Incio da contagem dos juros moratrios14.9. Juros legais compensatrios14.10. Juros convencionais compensatrios

14.10.1. Juros convencionais compensatrios nos financiamentos14.10.2. Juros convencionais compensatrios no contrato de mtuo

14.11. Resumo dos limites legais impostos s taxas de juros14.12. Juros simples e juros compostos14.13. Sistemas de amortizao tabela price e SAC14.14. Os juros e as instituies financeiras14.15. A capitalizao de juros e as instituies financeiras

14.15.1. A capitalizao de juros no Sistema Financeiro da Habitao em razo da Lei 11.977, de 7 de julho de 200914.16. Outras consequncias do descumprimento das obrigaes

14.16.1. Prejuzos e clusula penal14.16.2. Clusula penal14.16.3. Arras (sinal)14.16.4. Honorrios de advogado14.16.5. Correo monetria pelo atraso e em razo do regular cumprimento das obrigaes contratuais em prestaes peridicas

14.17. Modelo de ao em face do banco14.17.1. Modelo de rplica

14.18. Modelo de ao em face da construtora/incorporadora14.18.1. Modelo de rplica

14.19. Ao de repetio de indbito

Livro IIICUIDADOS NA COMPRA DE IMVEIS FRAUDE CONTRA CREDORES E FRAUDE EXECUO

Captulo 1 Cuidados na Aquisio de Imveis1.1. Introduo1.2. Certides do imvel

1.2.1. Certido de propriedade1.2.2. Certido negativa de tributos municipais1.2.3. Certido negativa de dbitos condominiais1.2.4. Certido negativa de imveis enfituticos1.2.5. O risco da desapropriao

1.3. Certides referentes pessoa do vendedor1.3.1. A proteo ao terceiro de boa-f1.3.2. A pessoa jurdica pode vender bens do estoque1.3.3. A decadncia do direito de desconstituir a venda em fraude contra credores

1.4. Concluses e outras cautelas1.4.1. Se o vendedor pessoa jurdica1.4.2. Se o vendedor scio de uma pessoa jurdica1.4.3. O vendedor empresrio1.4.4. Quem no registra no dono e quem registra pode no s-lo1.4.5. A aquisio de imveis em construo ou de incorporadoras1.4.6. Cuidados com venda atravs de procuraes1.4.7. O registro da aquisio

1.5. Comprando imvel em hasta pblica1.5.1. Hasta pblica e sua natureza de aquisio originria1.5.2. O dbito hipotecrio ante a alienao por hasta pblica

1.5.3. O dbito fiscal ante a alienao por hasta pblica1.5.4. Anulao da arrematao1.5.5. Penhoras anteriores1.5.6. Posse do imvel adquirido1.5.7. Evico

1.6. nico imvel do vendedor bem de famlia e impossibilidade de venda1.7. Modelo de carta requerendo certides para o vendedor

Captulo 2 Fraude Contra Credores e Ao Pauliana (ou Ao Revocatria)2.1. Principais aspectos2.2. Fundamento2.3. Elementos da fraude contra credores2.4. O consilium fraudis a notoriedade e a presuno da insolvncia2.5. As hipteses de fraude e a boa-f2.6. As provas a produzir2.7. Objeto da ao pauliana2.8. Excludentes da fraude

2.8.1. O art. 164 do Cdigo Civil2.8.2. Aquisio de insolvente mediante depsito judicial

2.9. Decadncia2.10. Fraude contra credores e fraude execuo diferenas2.11. Foro competente2.12. Legitimidade2.13. Pedido2.14. Valor da causa2.15. Modelo de ao pauliana

Captulo 3 Embargos de Terceiro3.1. Principais aspectos3.2. O instituto3.3. Faculdade do terceiro, que pode utilizar as vias ordinrias3.4. Fraude contra credores, fraude execuo e embargos de terceiro3.5. Valor da causa3.6. Foro competente3.7. Petio inicial3.8. Procedimento3.9. Prazo para contestao3.10. Recursos3.11. Legitimidade ativa e passiva3.12. Questo do compromisso de compra e venda sem registro e os embargos de terceiro3.13. Modelo de embargos de terceiro (petio inicial)3.14. Fluxograma

Livro IV

CONDOMNIO

Captulo 1 Condomnio1.1. Espcies de condomnio1.2. Condomnio geral

1.2.1. Caractersticas1.2.2. Administrao do condomnio

1.3. Condomnio edilcio1.3.1. Definio1.3.2. Instituio1.3.3. A unidade autnoma e as reas comuns1.3.4. O sndico e seus deveres1.3.5. Destituio do sndico1.3.6. Conselho consultivo

1.3.7. Os deveres dos condminos contribuies, multas e penalidades pelo descumprimento, desconto por pontualidade, obras, manuteno da cor e formada fachada, respeito aos vizinhos e destinao da unidade

1.3.8. Assembleia-Geral1.3.9. As vagas de garagem1.3.10. Locao de rea comum nos condomnios em edifcios e quorum necessrio para a deliberao1.3.11. O furto ou roubo de bens dos condminos1.3.12. Condomnio e Cdigo de Defesa do Consumidor1.3.13. O seguro da edificao1.3.14. A soluo arbitral dos conflitos no condomnio

Captulo 2 Ao de Cobrana de Despesas Condominiais2.1. Principais aspectos

2.1.1. Procedimento2.1.2. Documentos que devero instruir a inicial

2.2. Aspectos processuais2.3. Competncia2.4. Legitimidade ativa2.5. Legitimidade passiva obrigao propter rem

2.5.1. O apartamento foi vendido, por contrato chamado de gaveta. Quem responde pelas despesas: o vendedor, cujo nome consta como proprietrio, ou oadquirente?

2.5.2. Separao e partilha ainda no registrada legitimidade para responder pelas despesas de condomnio2.5.3. O proprietrio do imvel faleceu. Quem responde pelas despesas condominiais?2.5.4. Mais de um titular e solidariedade no pagamento de despesas de condomnio2.5.5. Imvel novo; quem responde pelas despesas: a construtora ou o adquirente?2.5.6. A ausncia de reparos ou de cumprimento de deveres por parte do condomnio autoriza a suspenso do pagamento das quotas condominiais? 8112.5.7. Responsabilidade e legitimidade do adquirente e do arrematante pelos condomnios no pagos pelo alienante e pelo executado2.5.8. Responsabilidade e legitimidade do condmino pelas cotas em aberto, inclusive pelas multas e penalidades da unidade locada

2.6. O rateio das despesas ordinrias como encargo de locao2.7. Cobrana das prestaes vincendas2.8. Penhora da unidade devedora, mesmo sendo bem de famlia, ou gravada com a clusula de impenhorabilidade2.9. A multa por transgresso da conveno no pode ser cobrada juntamente com as demais despesas2.10. A possibilidade de o condomnio adjudicar ou arrematar o imvel em hasta pblica2.11. Unidade hipotecada e preferncia para recebimento dos crditos decorrentes de venda judicial2.12. Prescrio2.13. Protesto de cotas condominiais2.14. Modelo de ao de cobrana de dbitos condominiais rito sumrio2.15. Modelo de contestao de ao de cobrana de dbitos condominiais2.16. Ao monitria para cobrana de dbitos condominiais hiptese de cabimento

2.16.1. Modelo de ao monitria

Captulo 3 Ao Divisria3.1. Principais aspectos3.2. Finalidade

3.2.1. A diviso nem sempre possvel3.3. Procedimento da diviso duas fases distintas

3.3.1. Nomeao de agrimensor e arbitradores3.4. Cumulao de diviso e demarcao3.5. Apresentao dos ttulos pedido de quinhes3.6. Operaes da diviso3.7. Demarcao dos quinhes3.8. Diviso amigvel3.9. Modelo de ao de diviso de terras particulares

Captulo 4 Ao de Extino de Condomnio4.1. Aspectos processuais4.2. Principais aspectos de direito material

4.2.1. O condomnio comum ou tradicional e a natureza da sua extino4.3. Principais aspectos de direito processual

4.3.1. Sobre a jurisdio voluntria4.4. Procedimento4.5. Interveno do Ministrio Pblico4.6. Modelo de ao de extino de condomnio

Livro VVIZINHANA

Captulo 1 Direito de Vizinhana Ao de Dano Infecto e Ao de Nunciao de Obra Nova1.1. Aspectos gerais: a propriedade, sua funo social e o direito de vizinhana1.2. Mau uso ou uso anormal da propriedade

1.2.1. Os critrios para verificao do uso anormal da propriedade e o abuso de direito1.2.2. Casustica1.2.3. Atuao do Ministrio Pblico

1.3. rvores limtrofes1.4. Passagem forada1.5. Passagem de cabos, tubulaes e aquedutos1.6. guas1.7. Direito de tapagem

1.7.1. Parede-meia1.8. Direito de construir

1.8.1. Direito de travejar1.9. Ao de dano infecto

1.9.1. Principais aspectos1.9.2. Legitimidade ativa1.9.3. Legitimidade passiva1.9.4. Valor da causa1.9.5. Natureza da ao de dano infecto1.9.6. Antecipao de tutela tutela especfica das aes de obrigao de fazer e de no fazer Cdigo de Processo Civil, art. 4611.9.7. Prescrio1.9.8. Procedimento1.9.9. Cauo de dano infecto1.9.10. A cauo de dano infecto ante o mandamento do art. 1.313 do Cdigo Civil1.9.11. O dano moral na ao de dano infecto1.9.12. Modelo de ao de dano infecto

1.10. Ao de nunciao de obra nova1.10.1. Principais aspectos1.10.2. Principais aspectos de direito material1.10.3. Embargo extrajudicial1.10.4. Prosseguimento da obra1.10.5. Procedimento1.10.6. Petio inicial1.10.7. Modelo de petio inicial da ao de nunciao de obra nova

Captulo 2 Ao Demarcatria2.1. Principais aspectos2.2. Conceito de demarcao

2.2.1. Ao de demarcao de terras particulares2.3. Objeto da ao demarcatria2.4. Requisitos do direito de demarcar2.5. Carter dplice2.6. Duas fases do procedimento2.7. Primeira fase2.8. Segunda fase2.9. Percia

2.9.1. Plantas, memoriais e cadernetas de campo2.9.2. Conferncia, eventuais divergncias

2.10. Demarcao amigvel

2.11. Demarcao de terras pblicas2.12. Modelo de ao de demarcao

Livro VI

POSSE E SUAS CONSEQUNCIAS

Captulo 1 Posse e Aes Possessrias1.1. Principais aspectos das aes possessrias1.2. Posse

1.2.1. Teorias sobre a posse1.2.2. Espcies de posse1.2.3. Aes possessrias

1.3. Fungibilidade1.4. Cumulao de demandas1.5. Natureza dplice1.6. Exceo do domnio1.7. Prtica das aes de reintegrao e manuteno de posse

1.7.1. Foro competente1.7.2. Legitimidade1.7.3. Valor da causa1.7.4. Denunciao da lide1.7.5. Nomeao autoria1.7.6. Procedimento1.7.7. Petio inicial1.7.8. Concesso liminar da proteo possessria1.7.9. Recurso da deciso que concede ou no a liminar1.7.10. Justificao prvia1.7.11. Prazo para contestao1.7.12. Possibilidade de antecipao de tutela1.7.13. Modelo de notificao1.7.14. Modelo de ao de reintegrao de posse (petio inicial)1.7.15. Modelo de ao de manuteno de posse (petio inicial)

1.8. Prtica do interdito proibitrio1.8.1. Procedimento1.8.2. Modelo de interdito proibitrio (petio inicial)

1.9. Fluxograma

Captulo 2 Usucapio2.1 Principais aspectos2.2. Usucapio (direito material)

2.2.1. Conceito2.2.2. Usucapio extraordinrio2.2.3. Usucapio ordinrio2.2.4. Usucapio constitucional ou especial urbano2.2.5. Usucapio constitucional ou especial rural2.2.6. Usucapio coletivo2.2.7. Usucapio por abandono do lar

2.3 Justo ttulo2.3.1. Requisitos2.3.2. Conceito de justo ttulo na doutrina nacional moderna2.3.3. Justo ttulo e desnecessidade de registro2.3.4. Justo ttulo decorrente de atividade jurdica relacionada ao fundamento do direito2.3.5. Justo ttulo e promessa de compra e venda2.3.6. Justo ttulo, nulidade absoluta e nulidade relativa2.3.7. Justo ttulo, transao, sentenas e escrituras que operam a diviso de coisa comum2.3.8. Vcios de forma e justo ttulo2.3.9. Concluso

2.4. Usucapio e condomnio

2.5. Procedimento2.5.1. Citaes e intimaes2.5.2. Prazo para resposta2.5.3. Impossibilidade de oposio e embargos de terceiro na ao de usucapio2.5.4. Sentena

2.6. Modelo de ao de usucapio2.7. Fluxograma

Livro VIILOCAO DE IMVEIS URBANOS

Captulo 1 Locao de Imveis Urbanos Definio e Aspectos Gerais das Aes Locatcias1.1. Locao de imveis urbanos definio1.2. A reforma da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/2009

1.2.1. Vigncia da Lei 12.112/2009 no tempo1.3. Prazo e multa pela devoluo antecipada do imvel pelo locatrio1.4. Divrcio ou morte do locatrio e do locador: sub-rogao

1.4.1. Limitao da sub-rogao legal hiptese de locao residencial1.4.2. Comunicaes ao locador e fiador acerca da sub-rogao legal1.4.3. A sub-rogao no implica em exonerao automtica do fiador: necessidade de o fiador se exonerar notificando o locador1.4.4. Extenso das consequncias da sub-rogao s hipteses do art. 111.4.5. Possibilidade de exigncia de novo fiador, sob pena de despejo

1.5. Sublocaes1.6. Aluguel1.7. Benfeitorias e acesses1.8. Deveres do locador e do locatrio e suas consequncias

1.8.1. Despesas ordinrias e extraordinrias de condomnio obrigaes do locador e do locatrio1.8.2. Requisito da Lei do Inquilinato para que o locatrio fique obrigado ao pagamento das despesas ordinrias1.8.3. Edifcio de um s dono, ausncia de assembleias e despesas ordinrias

1.9. Penalidades criminais e civis1.10. Locao em shopping centers

1.10.1. Restries liberdade das partes no contrato de locao em shopping centers: despesas que no podem ser cobradas1.10.2. Risco do negcio e eventual indenizao pelo fracasso do empreendimento1.10.3. Impossibilidade da defesa fundada em uso prprio na ao renovatria manejada pelo locatrio

1.11. Solidariedade (art. 2)1.12. Contrato built-to-suit e a Locao por encomenda lei 12.744/20121.13. Foro competente (art. 58, II)

1.13.1. Exceo de incompetncia nas aes decorrentes da Lei 8.245/19911.13.2. Modelo de petio de exceo de incompetncia em razo do foro

1.14. Valor da causa1.14.1. Modelo de petio de impugnao ao valor da causa nas aes decorrentes da Lei 8.245/1991

1.15. Frias forenses1.16. Citao, notificao e intimao1.17. Efeitos do recurso de apelao1.18. Procedimento

Captulo 2 Garantias da Locao2.1. Espcies de garantia panorama geral2.2. Cauo

2.2.1. Introduo2.2.2. Cauo de bens imveis2.2.3. Cauo de bens mveis2.2.4. Cauo em dinheiro2.2.5. Cauo de ttulos de crdito e de crditos

2.3. Fiana2.3.1. Introduo2.3.2. Outorga uxria ou marital na fiana2.3.3. Efeitos da fiana

2.3.4. Fiana prestada por pessoa jurdica contra determinao do ato constitutivo2.3.5. Morte do fiador2.3.6. Ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador2.3.7. Ato de disposio de imveis do fiador2.3.8. Exonerao do fiador aps o trmino do prazo contratual2.3.9. Outros casos em que se possibilita ao locador exigir novo fiador2.3.10. Morte do afianado e alterao do quadro social de pessoa jurdica afianada exonerao do fiador2.3.11. Novao e exonerao do fiador2.3.12. Foro competente para execuo do fiador2.3.13. Bem de famlia e fiana2.3.14. Sub-rogao pelo fiador que paga a dvida e bem de famlia

2.4 Seguro-fiana

Captulo 3 Ao de Despejo3.1. Principais aspectos processuais3.2. Ao de despejo como nica forma de o locador reaver o imvel excees3.3. Hipteses de despejo3.4. Notificao

3.4.1. Casos em que a notificao se faz necessria para a ao de despejo3.5. Legitimidade ativa e passiva

3.5.1. Menor pode locar? Nesse caso, quem ingressa com a ao de despejo? O despejo em face de pessoa menor3.5.2. Prova de propriedade nas aes de despejo (arts. 47, 2, e 60)

3.6. Liminares3.6.1. Ao de despejo com fundamento na necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser

normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las3.6.2. Ao de despejo pelo trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a

segurana inaugural do contrato3.6.3. Ao de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias

previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo3.6.4. Ao de despejo pelo trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de

notificao comunicando o intento de retomada3.7. Antecipao de tutela3.8. Prazos para desocupao nas aes de despejo

3.8.1. Cauo e execuo provisria do despejo (art. 64)3.8.2. Execuo definitiva do despejo (art. 65)

3.9. Embargos de reteno por benfeitorias3.10. Cincia a sublocatrios e fiadores3.11. Sentena3.12. Ao de despejo por sublocao, cesso ou emprstimo no consentido (art. 13)

3.12.1. Modelo de ao de despejo por sublocao, cesso ou emprstimo no consentido3.12.2. Alterao do quadro social da sociedade locatria3.12.3. Modelo de petio inicial de ao de despejo por cesso da locao em razo da cesso das quotas sociais

3.13. Pedido de assistncia do sublocatrio3.13.1. Modelo

3.14. Modelo de ao de despejo por extino da sublocao com pedido liminar (arts. 14, 15, 16 e 59)3.15. ao de despejo por infrao de mtuo acordo (art. 47, I, c/c arts. 9, I, e 59, 1, I)

3.15.1. Modelo de ao de despejo com pedido de desocupao liminar3.16. Despejo por infrao legal ou contratual (art. 47, I, c/c art. 9, II)

3.16.1. Modelo de ao de despejo por desvio de uso do imvel (art. 23)3.17. Ao de despejo por falta de pagamento de aluguis e encargos (art. 47, I, c/c arts. 62, 63, 66 e 9, III)

3.17.1. Espcie de mora e prazo para sua ocorrncia3.17.2. Vencimento apenas dos encargos autoriza o despejo?3.17.3. Depsito em conta do locador credor3.17.4. Cumulao de pedidos despejo e cobrana3.17.5. Fiador pode figurar no polo passivo da ao cumulada (despejo e cobrana)?3.17.6. Discriminao dos valores3.17.7. Purgao da mora necessidade de ser realizada mediante depsito, no prazo da contestao sob pena de despejo3.17.8. Limite para purgao da mora inadmisso da simples purgao da mora se a faculdade j houver sido utilizada nos ltimos vinte e quatro meses

3.17.9. Alegao de insuficincia do depsito3.17.10. Parcelas vincendas3.17.11. Execuo dos aluguis antes do despejo3.17.12. Cumulao de clusula penal (multa) compensatria e moratria3.17.13. Modelo de ao de despejo sem cumulao de cobrana de aluguis3.17.14. Modelo de ao de despejo cumulada com cobrana de aluguis somente contra o locatrio3.17.15. Modelo de ao de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrana em face do fiador3.17.16. Modelo de ao de despejo por falta de pagamento com pedido de desocupao liminar na hiptese de ausncia de garantias

3.18. Ao de despejo para reparos urgentes (art. 47, I, c/c art. 9, IV)3.18.1. Modelo

3.19. Ao de despejo por extino do contrato de trabalho (art. 47, II, c/c art. 59, 1, II)3.19.1. Modelo

3.20. Ao de despejo para uso prprio e de parentes (art. 47, III, c/c 1 e 2)3.20.1. Modelo3.20.2. Ao de despejo para uso prprio no Juizado Especial Cvel (art. 47, III, c/c 1 e 2 e art. 3, III, da Lei 9.099/1995)3.20.3. Modelo

3.21. Ao de despejo para demolio ou edificao licenciada (art. 47, IV)3.21.1. Modelo

3.22. Ao de despejo nas locaes de hospitais, escolas, asilos e entidades religiosas (art. 53)3.22.1. Modelo

3.23. Ao de despejo em virtude da permanncia de pessoas no autorizadas aps a morte do locatrio (arts. 11, I, e 59, 1, IV)3.23.1. Modelo

3.24. Ao de despejo em virtude de contrato de locao sem vnia conjugal, por prazo superior a dez anos (art. 3)3.24.1. Modelo

3.25. Ao de despejo por denncia vazia (condicionada)3.25.1. Ao de despejo nas locaes residenciais (art. 46)3.25.2. Ao de despejo nas locaes no residenciais (arts. 55 a 57)3.25.3. Ao de despejo em virtude da extino do usufruto ou fideicomisso (art. 7)3.25.4. Ao de despejo em virtude da alienao do imvel durante a locao (art. 8)3.25.5. Ao de despejo nas locaes residenciais por contrato ininterrupto de cinco anos denncia vazia (art. 47, V)3.25.6. Ao de despejo nas locaes para temporada (arts. 48 a 50 e 59, 1, III)3.25.7. Locaes celebradas anteriormente Lei 8.245/1991

3.26. Abandono do imvel no curso da ao (art. 66)3.26.1. Modelo de petio requerendo imisso na posse

3.27. Resposta do ru e reconveno3.27.1. Contestao com modelo referente prescrio da pretenso da cobrana dos aluguis e encargos3.27.2. Reconveno

3.28. Reconhecimento da procedncia do pedido (art. 61)3.28.1. Modelo

3.29. Fluxograma

Captulo 4 Ao Renovatria4.1. Principais aspectos4.2. A proteo legal do ponto4.3. Requisitos para se obter a renovao4.4. Defesas do locador4.5. Procedimento4.6. Quem pode ajuizar a ao renovatria (legitimidade ativa)4.7. Contra quem ajuizada a renovatria (legitimidade passiva)4.8. Valor da causa4.9. Desocupao no caso de improcedncia da ao e alterao do prazo para retomada pela Lei 12.112/2009: possibilidade de execuo provisria do

despejo por julgamento de improcedncia da ao renovatria e cauo a ser prestada4.10. Retomada pelo adquirente4.11. Modelo de ao renovatria4.12. Fluxograma

Captulo 5 Ao de Consignao de Pagamentos de Aluguis5.1. Principais aspectos

5.2. Consignao extrajudicial5.3. Consignao judicial

5.3.1. Citao e intimao para depsito5.3.2. Depsitos5.3.3. Resposta do ru5.3.4. Execuo de aluguis, pendente a desocupao5.3.5. Levantamento de depsitos no curso da ao5.3.6. Aplicabilidade do art. 899, 2, do Cdigo de Processo Civil

5.4. Modelo de ao de consignao de aluguis e acessrios5.5. Modelo de ao de consignao de chaves (arts. 4 e 6)5.6. Ao de consignao em pagamento havendo fundada dvida sobre quem deva receber

5.6.1. Modelo5.7. Fluxogramas

5.7.1. Consignao de aluguis e acessrios5.7.2. Consignao havendo fundada dvida sobre quem deva receber

Captulo 6 Ao Revisional6.1. Principais aspectos6.2. Direito que tambm deferido ao locatrio6.3. Requisito especfico da ao revisional6.4. Renncia ao direito de pedir reviso6.5 Qualquer acordo interrompe o prazo trienal ou necessrio que esse acordo tenha colocado o aluguel no valor de mercado?6.6. Rito6.7. Indicao do valor do aluguel pretendido na inicial6.8. Aluguel provisrio

6.8.1. Criao de um limitador para o aluguel provisrio requerido pelo locatrio pela Lei 12.112/20096.9. Pendncia de prazo para desocupao e impossibilidade revisional6.10. Percia6.11. Honorrios de advogado6.12. Modelo de ao revisional proposta pelo locador6.13. Fluxograma

Captulo 7 Ao de Preceito Cominatrio Para Possibilitar Vistoria do Imvel7.1. Principais aspectos7.2. Generalidades7.3. Modelo7.4. Fluxograma (para o rito ordinrio)

Captulo 8 Execuo por Quantia Certa Aluguis e Encargos8.1. Principais aspectos8.2. Condies da ao executiva8.3. Execuo por quantia certa contra devedor solvente8.4. Legitimidade8.5. Competncia8.6. Modelo de execuo de aluguis e encargos em face do fiador8.7. Fluxograma

Captulo 9 A Indenizao e a Adjudicao do Imvel por Afronta ao Direito de Preferncia9.1. Principais aspectos9.2. O direito de preferncia9.3. O direito indenizao9.4. Adjudicao9.5. Modelo de ao de adjudicao9.6. Modelo de notificao para conceder ao locatrio o direito de preferncia

Captulo 10 Enunciados do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo e Smulas do Tribunal de Justia de So Paulo1. Enunciados do Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo2. Smulas do Tribunal de Justia de So Paulo

Livro VIIIPRODUO ANTECIPADA DE PROVAS NO DIREITO IMOBILIRIO E MODELOS DE CONTRATOS

Captulo 1 Produo Antecipada de Provas1.1. Conceito1.2. O exame pericial vistoria1.3. Classificao das provas antecipadas1.4. A decadncia do art. 8061.5. Procedimento1.6. Competncia1.7. Ao cautelar deferida liminarmente1.8. Valor da causa1.9. Sucumbncia1.10. Modelo de ao cautelar de produo antecipada de prova

Captulo 2 Contratos2.1. Comodato2.2. Compromisso de compra e venda

2.2.1. Compromisso de compra e venda de imvel com obrigao de entrega de alvars e certides2.2.2. Compromisso de compra e venda com sinal e pagamento do saldo na data da escritura2.2.3. Compromisso de compra e venda quitado2.2.4. Compromisso de compra e venda por construtora imvel incorporado2.2.5. Compromisso de compra e venda para recebimento parcelado2.2.6. Compromisso de compra e venda de lotes

2.3. Locao de imveis2.3.1. Locao para temporada e termo de vistoria

2.4. Sociedade em conta de participao2.5. Empreitada2.6. Contratos de fornecimento de mo de obra e de materiais2.7. Contrato de alienao fiduciria de bem imvel2.8. Contrato de permuta com torna terreno para incorporao

APNDICE1. Lei 8.245, de 18 de outubro de 19912 Justificao do projeto de Lei 71/2007, do Deputado Jos Carlos Arajo

BIBLIOGRAFIA

OBRAS DO AUTOR

: o Acordo Ortogrfico foi aplicado integralmente nesta obra.

Modernamente, entende-se que a fonte do direito positivo o fato dotado de relevncia que, ocorrido, qualificado pela norma regularmente posta no sistemajurdico.

Os fatos so os acontecimentos sociais e o costume.Diz-se, portanto, que a fonte do direito positivo o fato socialmente relevante.Assim, a lei no fonte do direito positivo, o prprio direito positivo, que no pode ser fonte dele mesmo.Ora, o homem, buscando satisfazer suas necessidades, procura apropriar-se de coisas que encontra na natureza.No o faz com as coisas abundantes e, tampouco, com as insuscetveis de apropriao.Com efeito, o ar que respiramos, no obstante imprescindvel sobrevivncia, no provoca a cupidez do homem que, destarte, no o incorpora ao seu patrimnio.Assim, o direito real, ou direito das coisas, definido como o conjunto de normas destinadas a regular as relaes jurdicas concernentes a bens corpreos

(materiais) ou incorpreos (imateriais) suscetveis de apropriao pelo homem e, bem assim, dotados de contedo econmico relevante e significativo.

O Direito das Coisas est regulado pelo Livro III da Parte Especial do Cdigo Civil, cujo ttulo bsico o da propriedade.De fato, a partir da classificam-se os direitos reais, classificao essa que leva em considerao a finalidade e o objeto.Est assim redigido o art. 1.225 do Cdigo Civil:

Art. 1.225. So direitos reais:I a propriedade;II a superfcie;III as servides;IV o usufruto;V o uso;VI a habitao;VII o direito do promitente comprador do imvel;VIII o penhor;IX a hipoteca;X a anticrese;XI a concesso de uso especial para fins de moradia;XII a concesso de direito real de uso.

A propriedade, direito real por excelncia, o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar (reaver) a coisa sobre a qual recai (Cdigo Civil, art. 1.228).O uso nada mais que a faculdade do titular de servir-se da coisa, ou seja, a aplicao de sua destinao natural.A fruio (ou gozo) representa a possibilidade de o titular extrair os frutos naturais e civis do objeto, como, por exemplo, os aluguis dos imveis.A disposio significa o direito de o titular transferir ou alienar o bem, inclusive o direito de consumir, dividir ou gravar o bem.A reivindicao, ltimo atributo da propriedade, a faculdade de retomar o bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha.Como se ver adiante, a propriedade pode no ser plena, em face da ausncia de alguns dos seus atributos.Ocorrendo isso, surgem certos direitos para terceiros, quer de gozo, ou ento de garantia, que incidiro sobre a propriedade alheia.O usufruto, por exemplo, o direito real sobre coisa alheia que est circunscrito ao direito de uso e fruio (gozo), de tal sorte que o usufruturio pode usar a

coisa, alug-la e emprest-la, mas, por outro lado, no poder vend-la.Tomando-se o objeto como fundamento da classificao, temos que os direitos reais podem ser:

a) sobre coisa prpria (propriedade);b) sobre coisa alheia (todos os outros direitos reais).

Se, por outro lado, levarmos em conta a finalidade, teremos:

a) direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese);b) direitos reais de gozo (todos os demais direitos reais).

Ordinariamente, os direitos reais sobre imveis so adquiridos aps o registro do respectivo ttulo aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imveis competente; jsobre os mveis, depois da tradio (transferncia fsica da coisa), o que se afirma com supedneo no Cdigo Civil, arts. 108, 1.245, 1.267, 1.226 e 1.227.

Portanto, o registro (bens imveis) e a tradio (bens mveis) atuam como meio de publicidade da titularidade de direitos reais.

Em razo da publicidade atribuda pelo registro, o titular de um direito real passa a ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, que recai, assim,sobre toda a coletividade.

Portanto, a ningum lcito impedir que o titular utilize, por exemplo, a sua propriedade. Tampouco lcito perturbar o usufruto (direito real de usar e fruir) e, bemassim, impedir a utilizao de uma servido.

Vamos exemplificar, diferenciando o direito real do direito pessoal.Suponhamos algum que tenha adquirido um imvel por promessa de compra e venda sem registro.De fato, h apenas uma obrigao de o promitente vendedor outorgar a escritura depois de receber o preo.E essa obrigao nada mais que um vnculo jurdico transitrio (extingue-se pelo pagamento), mediante o qual o devedor (sujeito passivo), se obriga a dar, fazer

ou no fazer sob pena de, ao no cumprir culposamente sua obrigao, responder pelo equivalente (o que recebeu) e perdas e danos.Essa pessoa dispe, apenas, de um direito pessoal, ou seja, pode opor seu direito em face do outro contratante e de mais ningum.Caso a obrigao no seja cumprida, tratando-se de ao pessoal, o titular do direito violado poder to s pleitear perdas e danos ou clusula penal, juros,

correo monetria e eventuais honorrios de advogado (Cdigo Civil, art. 389).Nada impede que o promitente vendedor outorgue uma escritura pblica de compra e venda para um terceiro ou, at, outra promessa que poder ser registrada.Havendo o registro desses ttulos, esse terceiro passar, em razo da publicidade, a dispor de um direito real oponvel a quem quer que seja, inclusive contra o

anterior promitente comprador que no registrou sua promessa.Sendo assim, em razo do inadimplemento da obrigao, o promitente vendedor e somente ele a par de consequncias penais, dever devolver o que recebeu,

acrescido de juros, correo monetria e honorrios de advogado, sem contar a multa (clusula penal) eventualmente existente no contrato ou os prejuzos efetivos(Cdigo Civil, art. 404, pargrafo nico).

Quem adquiriu por promessa de compra e venda ou at escritura, ambas sem registro, no poder reivindicar o imvel do terceiro na medida em que, embora odireito do promitente vendedor esteja enumerado como um direito real, depende do registro para que valha contra terceiros e, portanto, tenha a caracterstica de umdireito real.

Logo, enquanto no for registrada, a promessa de compra e venda mero direito pessoal, valendo exclusivamente entre as partes.

Decorrncia da oponibilidade erga omnes, a sequela a faculdade concedida ao titular do direito real de perseguir a coisa nas mos de quem quer que a detenha,de apreend-la para sobre a mesma exercer o seu direito real.

O proprietrio, por exemplo, possui o direito de retomar a coisa das mos de quem a detenha injustamente, invocando, para tanto, o seu direito de propriedade.Isso ser levado a efeito atravs da ao reivindicatria, que veremos adiante.O direito de ao de que dispe o titular real, assim como real o seu direito.Portanto, a ao poder ser endereada a quem quer que seja.

A preferncia se aplica aos direitos reais de garantia, ou seja, ao penhor, hipoteca e anticrese.A hipoteca a garantia real consubstanciada em bens imveis e o penhor em bens mveis.Penhor garantia real e no se confunde com a penhora, instituto de Direito Processual que consiste na apreenso de bens.A anticrese a garantia real que se d pela entrega de bem imvel para que o credor satisfaa seu crdito com os frutos civis, os aluguis, por exemplo.A preferncia, portanto, consiste no privilgio de se obter o pagamento de uma dvida com os frutos ou valor de um bem especialmente destinado sua satisfao

na constituio da obrigao.Por exemplo: o proprietrio d seu imvel em hipoteca como garantia de um mtuo (emprstimo) e, ao depois, aliena esse imvel. Inadimplida (no paga) a

obrigao, o credor poder penhorar e levar praa o bem com o fim de satisfazer seu crdito, independentemente das subsequentes alienaes.Importante apenas ressaltar que a venda levada a efeito pelo devedor vlida, apenas no eficaz em face do credor, at porque ningum adquire mais ou menos

direitos do que possua o antigo titular.O vnculo se prende de maneira indelvel coisa e dela no se livra pelo fato da alienao. Em verdade, com a hipoteca h uma afetao da coisa quilo que, por

seu intermdio, colima-se garantir.O direito real prefere ao pessoal de tal sorte que, em regra, os demais credores (credores quirografrios, que so aqueles que no dispem de crdito com garantia

real de penhor, hipoteca ou anticrese) s recebero depois de satisfeito o crdito com garantia real.Assim, seguindo o mesmo exemplo, se algum tiver um crdito com garantia hipotecria, os outros credores, que no dispem dessa mesma garantia (credores

quirografrios), somente recebero depois de satisfeito o crdito hipotecrio, e isso se alguma coisa sobrar. possvel a constituio de outras hipotecas, que sero pagas na ordem de constituio e no podero ser executadas antes de vencida a primeira.Todavia, com a costumeira percucincia, coloca o professor Arruda Alvim no seu magistrio que, se houver lei em sentido contrrio, o direito pessoal pode preferir

ao real.Por exemplo: o art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional, dispe que o crdito de natureza trabalhista prefere ao tributrio e, os dois, a um direito real de garantia,

tal qual um mtuo com garantia hipotecria.

Os direitos reais so enumerados taxativamente na lei, seja no prprio art. 1.225 do Cdigo Civil ou em qualquer lei extravagante.Nesse sentido, diz-se que s a lei tem o condo de criar direitos reais.O nmero dos direitos reais sempre limitado nas legislaes. No h direito real seno quando a lei o declara. Os direitos pessoais so inumerveis.Contrapondo-se concepo clssica, Washington de Barros Monteiro admite a possibilidade de atribuir realidade a direitos decorrentes de conveno.

Defende que, no afrontando os bons costumes e a ordem pblica, nada h na lei que impea a criao de outros direitos reais alm daqueles estabelecidos etipificados no art. 1.225 do Cdigo Civil.

Todavia, pelas regalias que munem os direitos reais, tais como a sequela e a oponibilidade erga omnes, a constituio de direitos reais no pode ficar merc daliberdade criadora das partes.

H uma obrigao negativa de toda a sociedade respeitar o direito do titular.Sendo assim, essa obrigao no pode ficar ao talante do credor.Ademais, tratando-se de imveis, a constituio de um direito real torna imprescindvel o registro junto ao oficial de Registro de Imveis da circunscrio imobiliria

competente (Cdigo Civil, art. 1.227).Ocorre que os oficiais esto adstritos aos ttulos que so passveis de registro, especialmente pelas disposies da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Pblicos).Assim, se as partes submeterem a registro um direito outro, o oficial no encontrar permisso na Lei para faz-lo e, tampouco, livro para assent-lo. Suscitada

dvida, a magistratura, no mbito administrativo, deve obedincia lei, e s deve atuar pretorianiamente quando o interesse social assim exigir.

O Cdigo Civil no define a propriedade, mas o proprietrio, o que faz a partir dos atributos da propriedade.Certo que a noo de propriedade est insculpida no estudo dos direitos reais do Direito Civil e, no obstante, tambm uma garantia constitucional preceituada

no art. 5, inc. XXII, da Constituio Federal.Sendo assim, a propriedade nada mais que o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitando sua funo social.Determina o art. 1.228 do Cdigo Civil:

Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

De fato, a definio passa pelos poderes inerentes propriedade.Diz-se que a propriedade direito real por excelncia porquanto dela emanam todos os outros, cujo elenco numerus clausus no Cdigo Civil brasileiro e na

legislao extravagante.S a lei possui o condo de criar direitos reais, entre os quais se inclui a propriedade.Com a costumeira clareza, o professor Silvio Rodrigues, baseado em Lafayete Rodrigues Pereira, ensina que a propriedade o nico direito real que no recai

sobre o direito de outrem.1De fato, os direitos reais podem ser classificados, em relao ao titular do domnio, em:

a) Direito real sobre coisa prpria: somente a propriedade; e,b) Direitos reais sobre coisa alheia: todos os demais direitos reais. Por exemplo, o usufruto um direito real mediante o qual o usufruturio pode, apenas, usar e

fruir. Todavia, o bem continua com o proprietrio, embora despido desses dois atributos.

Silvio Rodrigues ensina, ainda, que das inmeras teorias que tentam explicar a propriedade, a que mais se aproxima da realidade a teoria da natureza humana.Explica que a propriedade, desde os primrdios da histria, inerente ao ser humano como condio de sua existncia e pressuposto de sua liberdade.Argumenta que muito embora diversos regimes tentassem atenu-la ou at extirp-la, nenhum teve xito, o que, na sua opinio, merecedora do nosso aplauso, vem

reforar a tese da natureza humana do domnio.2Em suma, no h na lei uma definio legal de propriedade, o que s possvel atravs do art. 1.228, do Cdigo Civil, que define o proprietrio como aquele que

pode usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa.De qualquer forma, todo direito subjetivo representa um vnculo que, no caso do direito real de propriedade, configura um liame, que se forma entre o proprietrio

e a coletividade, cuja fonte se encontra na lei.Com efeito, h uma obrigao de toda a coletividade em respeitar o direito de propriedade, o que poderia ser representado da seguinte maneira:

No se pode negar que o proprietrio pode usar a coisa de acordo com a finalidade para qual ela foi criada.Inegvel, tambm, que possa fruir ou gozar, ou seja, extrair os frutos (rendimentos), como, por exemplo, locar o imvel.Poder dispor da coisa, ou seja, vender ou doar, por exemplo.Pode, igualmente, reivindicar, buscando a sua propriedade nas mos de quem quer que injustamente a possua ou detenha.A propriedade a base do nosso sistema, o que se afirma na medida em que sua explorao assegura a sobrevivncia da prpria sociedade.Todavia, a propriedade no mais possui o sentido que lhe emprestaram os povos antigos, notadamente os romanos.De acordo com o art. 5, inc. XXIII, da Constituio Federal, hoje a propriedade submete-se ao princpio de sua funo social.Na verdade, a partir de Justiniano, no sculo VI, Roma comeou a assistir transformao do antigo conceito de propriedade.Antes desta poca, era rigorosamente homenageado o cunho individualista, que atribua ao seu titular o pleno direito de usar, gozar e dispor do que lhe

pertencesse, da maneira que melhor lhe aprouvesse.Essa ideia de absolutismo da propriedade, mesmo em Roma, ainda que lentamente, foi modificada, contemplando algum contedo social.Apareceram as primeiras restries, disciplinadas, entretanto, pelos direitos recprocos de cada proprietrio, ou seja, cada um tambm devia o mesmo respeito ao

direito do outro, na mesma equivalncia, dentro da rbita do direito privado.Na realidade, esse direito, como hoje o entendemos, estereotipado no nosso diploma civil, difere em muito daquele que emanava do direito romano.Muito tempo se passou desde que o conceito de propriedade encontrasse seu estgio atual. que, paradoxalmente, os romanos, que praticamente criaram o direito, sequer o definiram com objetividade.No havia no Direito Romano uma definio de proprietas, e, em razo disso, como o nosso direito tem base romanstica, fundamentado na legislao europeia do

sculo retrasado, e como o Direito Romano no transmitiu Idade Media a definio de propriedade, no houve repercusso da definio no direito moderno, o quepersiste no Cdigo Civil de 2002.

Somente pouco antes do Renascimento que a propriedade passou a ser conceituada como o direito de dispor de modo completo das coisas, salvo naquilo quefosse proibido por lei, incorporando, pelo menos claramente, pela primeira vez, definio de propriedade, a ideia de sua limitao, ou seja, a possibilidade derestrio ao absoluto direito de propriedade preconizado pelos romanos.

Esse acrscimo conceituao se refletiu em todos os sistemas de direito de base romanstica. Nessa esteira o nosso Cdigo Civil, que guarda alguma semelhanacom o Cdigo anterior, de 1916, que, por sua vez, se baseou no direito portugus e no germnico, alm do direito francs, especialmente no Cdigo de Napoleo de1804.

Os atributos da propriedade so derivados do jus utendi, fruendi e abutendi dos romanos, ou seja, usar, fruir ou gozar e abusar. Contudo, com a evoluo dahumanidade, abusar foi substitudo por dispor com limites, principalmente em razo da funo social incorporada ao instituto.

Assim temos que so atributos do direito real de propriedade:

a) uso;b) gozo;c) disposio; e,d) reivindicao.

Usar significa extrair as vantagens naturais ofertadas pela coisa, extrao esta que no importa em alterao de sua substncia.Assim, ao utilizar uma casa para moradia, o proprietrio est utilizando a coisa para o fim que se destina sem alterar-lhe a substncia, o que possui o condo de

determinar esse atributo da propriedade.Gozar ou fruir, por seu turno, a possibilidade de o proprietrio extrair os frutos ou produtos decorrentes da coisa sobre a qual recai o direito de propriedade;

assim, ao locar uma casa, recebendo, por via de consequncia, os alugueres, o proprietrio estar fruindo por intermdio da percepo de frutos civis (rendimentos)decorrentes da coisa.

Dispor significa dar coisa o destino que o proprietrio achar conveniente.Destarte, poder consumi-la, destru-la, alien-la onerosa ou gratuitamente (venda ou doao), grav-la com um nus real (hipotec-la, em caso de bens imveis),

ou seja, dar a coisa em garantia constituindo nus real.Se pudssemos conferir graus de importncia aos atributos da propriedade, sem dvida a disposio seria o mais importante, o que se afirma na exata medida em

que permite ao proprietrio a liberdade de fazer com o que seu quase tudo o que pretende.Por ltimo, pode o proprietrio reivindicar a coisa de quem injustamente a detenha ou possua.Isso ocorre exatamente no juzo petitrio, ou seja, atravs de uma ao reivindicatria, que ser adiante examinada, cuja causa de pedir remota a prova do

domnio ou propriedade e representa o direito de sequela, definido como o direito de seguir a coisa e de reav-la de quem quer que injustamente a tenha.

A propriedade apresenta algumas caractersticas que so enumeradas de forma uniforme pela doutrina, ou seja, trata-se de um direito:

a) absoluto;b) exclusivo;c) perptuo; e,d) ilimitado.

a) Carter absolutoA propriedade um direito absoluto na medida em que o proprietrio tem o mais amplo poder jurdico sobre aquilo que seu. Nela esto insertos todos os

atributos dos direitos reais. Se assim o , a partir dela surgem todos os demais direitos reais, conforme dito alhures.Como a propriedade o direito real de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, todos os outros direitos podem ser extrados do direito de propriedade, onde se

concentram os atributos.De fato, destacados, passam a configurar outro direito real, como, por exemplo, o usufruto, que o direito de uso e gozo extrado do direito de propriedade,

despido, entretanto, dos atributos da disposio e da reivindicao.

b) Carter exclusivoA propriedade possui, tambm, a caracterstica de ser um direito real exclusivo j que a propriedade de um afasta a propriedade do outro, sendo que uma coisa

no comporta dois proprietrios por inteiro.O condomnio no elide a exclusividade.Essa caracterstica significa que no so admitidas duas pessoas proprietrias, autonomamente e ao mesmo tempo, da inteireza da coisa.Todavia, o direito de propriedade pode ser exercido em relao a partes ideais em condomnio e o direito que recai sobre a coisa apenas um, no maculando

a caracterstica sub exame.Por exemplo: duas pessoas podem ser proprietrias de um imvel na proporo de 50% cada. Possvel, tambm, que uma seja proprietria de frao ideal maior

que a outra.

c) Carter perptuoA propriedade considerada, tambm, um direito perptuo, o que se afirma em razo de s se extinguir pela vontade do dono ou de disposio legal.De fato, a propriedade existir independentemente do seu exerccio por quem de direito.Tornando-se proprietrio, o direito do titular s deixar de existir no caso de constituio de uma situao geradora de um benefcio a outrem, benefcio esse que

deve ser entendido como um ato de aquisio.Por exemplo: se houver uma invaso, e o invasor possuir o imvel pelo prazo suficiente para usucapi-lo (que varia de acordo com a modalidade), haver uma

situao nova, geradora de um direito que concorre em benefcio de outrem, sendo este um ato de aquisio (prescrio aquisitiva).No a inrcia do titular, por si s, que leva perda da propriedade, mas, sim, a inrcia associada ao de um terceiro.Nem sempre a propriedade perptua, o que se afirma na medida da existncia da propriedade perptua e da propriedade resolvel.A propriedade perptua aquela que no possui termo final e s se extingue caso ocorra uma situao geradora de um benefcio a outrem, benefcio este que deve

ser entendido como um ato aquisitivo, ou ento em face da lei.A propriedade resolvel, por outro lado, aquela que se resolve, ou seja, tem um dia certo de trmino.Por exemplo, essa data pode ser estabelecida pelas partes no caso da retrovenda, clusula inserta nos contratos mediante a qual defere-se ao vendedor, em prazo

no superior a trs anos, direito de readquirir a coisa; entretanto, aps o termo a quo sem o exerccio da opo, a propriedade passa a ser perptua. o caso tambm da alienao fiduciria de bem imvel, regulada pela Lei 9.514/1997, que torna a propriedade do credor resolvel, ou seja, o credor

proprietrio at que o devedor pague a dvida. Com o pagamento, a propriedade do credor se resolve. A alienao fiduciria vem tratada em captulo especfico aoqual remetemos o leitor.

d) Carter ilimitadoMas tambm se diz que a propriedade um direito real ilimitado porquanto permitiria ao proprietrio fazer com a coisa que lhe pertence o que bem entender e o

que melhor lhe aprouver.Veremos que modernamente no bem assim. que a propriedade pode ser plena ou limitada e, demais disso, est pautada pela funo social.Diz-se que plena quando estiverem concentrados todos os atributos da propriedade (uso, gozo, disposio e reivindicao), ou seja, quando o proprietrio

enfeixa em suas mos todas as prerrogativas que constituem o contedo do direito.Ser limitada aquela despida de algum ou alguns dos seus atributos ou que sofra limitaes a esses atributos.Supondo, para ilustrar, que o proprietrio retire o uso e o gozo (fruio) e transfira-os ao seu filho. Embora continue sendo proprietrio, o ser de forma limitada

(nu-proprietrio). Manter o direito de alienar a coisa e de reivindic-la de terceiros, e o seu filho ter o usufruto (uso e fruio), que no se extinguir com a eventualalienao.

O nu-proprietrio tem a posse indireta e o usufruturio, a posse direta. Sendo assim, ao nu-proprietrio tanto se admite o interdito possessrio em face da posseindireta, quanto a ao reivindicatria em razo de sua propriedade, embora limitada.

Por outro lado, o usufruturio somente poder invocar os interditos possessrios alm da legtima defesa da posse (com os requisitos do desforo imediato e meiosnecessrios).

Todavia, se decorrer ano e dia, o eventual esbulhador adquire a posse, que passa a ser justa e, nesse caso, s o proprietrio poder ingressar com o interdito (noexemplo, reintegrao de posse), sem possibilidade de reintegrao liminar, ou ento optar pela ao reivindicatria fundamentada na propriedade que mantm,embora limitada.

O carter ilimitado ou pleno da propriedade decorre, portanto, de suas caractersticas, posto que, se o direito ilimitado, o porquanto exclusivo, perptuo eprincipalmente absoluto.

Antigamente essa caracterstica era bem mais acentuada, de tal sorte que a propriedade era considerada, no direito romano, usque ad inferos e usque ad sidera,ou seja, dos cus s profundezas da terra.

Ocorre que hoje a lei restringe este direito, em tese ilimitado, seja em razo de limitaes especficas, seja atravs da funo social da propriedade.Consideramos que a funo social, a par de limitaes especficas, tais como as limitaes administrativas (servides, requisies, ocupaes e desapropriaes) e

civis (por exemplo, os direitos reais sobre coisa alheia) hoje, faz parte da construo jurdica do direito de propriedade.De fato, ao mesmo tempo em que o direito de propriedade garantido pelo inc. XXII do art. 5 da Constituio Federal, logo em seguida, o inc. XXIII exige que

a propriedade atenda a sua funo social.Essa funo social, no nosso sistema, no significa socializao da propriedade, o que se afirma na exata medida em que a propriedade est garantida.O que a Constituio exige, respeitada a ordem econmica, que o direito de propriedade seja exercido nos limites do interesse econmico e social.Em outras palavras, aquele que reside em imvel residencial est atribuindo ao bem o seu destino e, nessa medida, est cumprindo a funo social da propriedade.

Da mesma forma, aquele que tem uma fazenda produtiva respeita a funo social de sua propriedade.No respeita, de outro lado, aquele que mantm seu imvel fechado ou que conserva a terra improdutiva.Nessa medida, a lei traz alguns mecanismos que impem sano quele que no atribui propriedade a sua funo social. o que ocorre com o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, que prev a possibilidade de parcelamento, edificao ou utilizao compulsria do solo urbano no

edificado, subutilizado ou no utilizado e, ainda, imposto predial com progresso de alquota por ano, durante cinco anos, enquanto o solo no for utilizado de acordocom a sua funo social, mantendo-se a alquota mxima fixada enquanto no houver essa destinao (Lei 10.257/2001, arts. 5 a 7).

No mbito rural, surge outro mecanismo tributrio, o Imposto Territorial Rural.Assim, a propriedade no produtiva gera mais imposto que uma propriedade produtiva.Nesse sentido, depois de estabelecer que o Imposto Territorial Rural pertence Unio, a Constituio Federal determina a progressividade atravs de alquotas

destinadas a desestimular a manuteno de terras improdutivas (Constituio Federal, art. 153, 4).Outra vertente da funo social da propriedade a proibio do abuso do direito de forma geral pelo Cdigo Civil:

Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelosbons costumes.

O Cdigo Civil probe, tambm, especificamente, o abuso do direito de propriedade. Nesse sentido, o art. 1.228, 2, do Cdigo Civil:

Art. 1.228, 2. So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.

Para Josserrand:3

Os direitos se realizam, no em uma direo qualquer, mas em uma ambincia social, em funo de sua misso e na conformidade destes princpios que so, como se disse, subjacentes legalidade, econstituem, em seu conjunto, um direito natural de contedo varivel e como uma superlegalidade... a teoria do abuso de direito que o mantm em seu caminho, e o impede de se afastar dele, conduzindo-o assim num impulso seguro at a finalidade a atingir.

Assim, a lei no permite que uma parte, ao exercer um direito, prejudique a outra, mormente se esse exerccio no traz qualquer comodidade ou utilidade, mas,pelo contrrio, animado apenas pela inteno de prejudicar.

Imaginemos duas pessoas vizinhas que so inimigas viscerais.Imaginemos, tambm, que uma delas, percebendo que nos finais de semana a outra desenvolve a atividade de balonismo, resolve mandar projetar, aprovar e

construir uma torre nos limites de sua propriedade, pagando todas as taxas.Se essa torre no tem qualquer finalidade, a no ser prejudicar a subida do balo navegvel do stio vizinho, evidentemente que a construo da torre, embora

legal, abusiva.Nesse caso, o ato ilcito, o que possibilita ao prejudicado reclamar a demolio da construo, embora regular.Percebe-se, portanto, que a propriedade um direito ilimitado em tese.Todavia, sua concepo, seu mago, sua alma, hoje, dotada de configurao diversa daquela de outrora, vez que pautada pela funo social da propriedade, que

bitola o exerccio desse direito, fazendo parte da prpria construo jurdica da propriedade.Sendo assim, no se trata de uma limitao propriamente dita, mas de caracterstica intrnseca da propriedade.Mas a propriedade experimenta algumas limitaes.De fato, se algum dos atributos da propriedade foi transferido para terceiro, pode surgir um direito real sobre coisa alheia, limitando a propriedade. o que acontece com o usufruto.O usufruturio tem o direito real sobre coisa alheia de usar e fruir, restando ao pro-prietrio, nessa altura denominado nu-proprietrio, apenas o direito de dispor e

reivindicar.As clusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade (Cdigo Civil, arts. 1.848 e 1.911), pactuadas livremente nas doaes e somente se

houver justa causa sobre os bens da legtima (metade dos bens deixados na sucesso), limitam o exerccio pleno da propriedade no que tange ao atributo dadisposio.

Mas no so apenas as limitaes aos atributos que tornam a propriedade limitada.Se um imvel estiver locado e se o locatrio tem direito ao renovatria, que estudaremos no ttulo referente locao, a propriedade ser limitada na medida

em que a locao poder se prorrogar compulsoriamente por tempo indeterminado, independentemente da vontade do locador.Existem, tambm, limitaes administrativas, como as servides, o tombamento (patrimnio histrico e cultural), sem contar as normas ambientais de preservao

da fauna e flora (bens difusos), alm das restries urbansticas (zoneamento) e do direito de construir.Esses casos representam apenas exemplos, destinados a situar algumas limitaes ao direito de propriedade.Com efeito, outras limitaes podem ser acrescentadas, tanto insertas na funo social quanto nas limitaes de carter especial.Logo, a caracterstica de direito ilimitado conferida propriedade no to absoluta, uma vez que sempre estaro presentes limitaes legais.Segundo a doutrina, trata-se de evoluo do direito, que passa a observar o interesse comum, sobrepondo o direito da coletividade ao mesquinho interesse de um

s.

A aquisio da propriedade se d:

a) pelo registro: negcio jurdico;b) pela acesso: construes, plantaes, formao de ilhas, avulso, aluvio e abandono do lveo;c) pela usucapio;d) pela posse-trabalho;e) pelo direito hereditrio; e,f) pelo casamento.

A aquisio da propriedade se manifesta atravs de diversas formas.Neste captulo, nos ocuparemos do registro e das acesses.A usucapio ser tratada em captulo especfico.O direito hereditrio e o casamento so objetos de estudo do Direito de Famlia.A posse-trabalho, por sua vez, ser tratada juntamente com o estudo da posse e das aes possessrias.

A aquisio de imveis , em regra, um negcio jurdico solene.Sendo assim, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos sobre direitos reais imobilirios, salvo as excees de leis especiais, como, por

exemplo, negcios no mbito do Sistema Financeiro Imobilirio e do Sistema Financeiro da Habitao.

Todavia, agora h um limite claro.Os imveis com valor de at trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no pas no dependem de escritura pblica, lavrada por tabelio (qualquer tabelio) de

acordo com o art. 108 do Cdigo Civil:

Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia dedireitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

Para outorga da escritura, em regra, necessria a anuncia do marido ou da mulher.Outrossim, nos termos do art. 1.647 do Cdigo Civil, a outorga uxria ou marital, ou seja, a anuncia do marido ou da mulher na escritura pblica, no mais

exigida no regime da separao total de bens e no regime de participao final nos aquestos, neste, desde que haja pacto antenupcial (Cdigo Civil, art. 1.656).No regime do Cdigo Civil de 1916 (art. 235), que vigorou at o dia 11 de janeiro de 2003 (inclusive),4 qualquer que fosse o regime de bens entre os cnjuges, a

outorga era exigida. Com o incio da vigncia do atual Cdigo, para os casamentos celebrados pelo regime da separao de bens a partir de 12 de janeiro de 2003,nos termos do seu art. 2.039, a anuncia no mais necessria.

A contrario sensu, embora at seja possvel pensar diferente aplicando-se o art. 2.035 do Cdigo Civil, qualquer que seja o regime de bens do casamentocelebrado at o dia 11 de janeiro de 2003, a outorga conjugal necessria, por cautela, na venda de bens imveis.

A ausncia da outorga, quando exigvel, torna a venda anulvel, devendo a anulao ser requerida pelo cnjuge que no concedeu a anuncia no prazo decadencialde dois anos do art. 1.649 do Cdigo Civil.

Tambm releva observar que, de acordo com o art. 496 do Cdigo Civil, a venda de ascendente a descendente demanda a anuncia dos demais descendentes e,tambm, do cnjuge (salvo regime de separao total).

A aquisio dos bens imveis, contudo, no se completa com a escritura.De acordo com os arts. 108, 1.227 e 1.245 e 1.267 do Cdigo Civil, mister se faz o registro desse ttulo aquisitivo que pode ser uma escritura pblica de

compra e venda ou doao, por exemplo junto ao Oficial de Registro de Imveis da circunscrio imobiliria competente.Antes do registro no h direito real sobre o imvel adquirido nos termos do art. 1.245 do Cdigo Civil, ou seja, por negcio jurdico.Vamos exemplificar.Suponhamos A, que outorga uma escritura pblica a B, cujo objeto um apartamento.Se B no leva essa escritura a registro e A outorga nova escritura a C, que ultima a providncia necessria nos termos do art. 1.227 do Cdigo Civil, B no ter

adquirido a propriedade do bem imvel, j que no registrou sua escritura.Portanto, como j dissemos, a escritura, enquanto no registrada, no atribui direito real de propriedade, apenas direito pessoal, obrigacional, mediante o qual B,

nesse exemplo, civilmente, poder apenas responsabilizar A patrimonialmente (Cdigo Civil, art. 389), e no reivindicar a propriedade de C, que a adquiriu legalmente,j que no dispe de direito real, oponvel erga omnes.

Sendo assim, no caso de bens imveis e aquisio por negcio jurdico, a transferncia do domnio se opera com o registro do ttulo aquisitivo junto ao oficial deRegistro de Imveis da circunscrio imobiliria competente.

Trata-se, no caso, de tradio solene.Nesse sentido:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono

do imvel.

Assim, diz-se que quem no registra no dono.Outorgada a escritura, ou admitido o instrumento particular, portanto, mister se faz o registro junto matrcula para aquisio de direito real oponvel a quem quer

que seja.A matrcula nada mais que uma ficha numerada onde se descreve o imvel e se indica o titular.Cada imvel tem apenas uma matrcula junto ao oficial de Registro de Imveis da circunscrio imobiliria competente e em nenhum outro.Nessa matrcula so registrados e averbados todos os fatos jurdicos que alteram de alguma forma o direito nele inscrito.Os registros e as averbaes seguem o seguinte caminho:

a) Protocolizao (Lei 6.015/73, art. 182): com anotao da data e hora para efeito de aquisio de direitos reais (Lei 6.015/73, art. 186).b) Prenotao (Lei 6.015/73, art. 205): conferindo preferncia no registro por trinta dias.c) Registro (Lei 6.015/73, arts. 167 e 232): na ordem, v.g. R1; AV2; R3...

Os registros servem para anotar na ficha de matrcula os atos translativos ou declaratrios da propriedade e dos demais direitos reais (Lei 6.015/73, art. 167, I),como, por exemplo, hipotecas, servides, promessa de compra e venda, incorporaes, loteamentos etc.

As averbaes (Lei 6.015/73, art. 167, II) se referem s alteraes do registro, como, por exemplo, a alterao de nome pelo casamento, clusulas deinalienabilidade de imveis etc.

Entre outros, o registro segue os seguintes princpios:

a) Prioridade, ou seja, aquele que primeiro protocolizar o ttulo prefere aos demais ttulos que porventura ingressem no protocolo, independentemente da data daescritura.

b) Especialidade, segundo o qual cada imvel deve ter uma descrio nica, que no se confunde com a descrio de outros imveis, recebendo, na ficha dematrcula, um nmero diferente dos demais.

c) Publicidade, na medida em que qualquer pessoa pode consultar o teor da matrcula, verificando o nome de quem consta como titular e os nus reais que sobre oimvel recaem.

d) Continuidade, que representa a necessidade de o registro seguir a cadeia dominial, o que impossibilita a transferncia do direito por quem no seja o titular.

Assim, quem no proprietrio, no pode vender validamente.

O Registro de Imveis funciona com cinco livros:

Livro 1 Protocolo onde so apontados todos os ttulos para registro ou averbao, com exceo daqueles apresentados apenas para clculo dos emolumentos(Lei 6.015/1973, art. 174);Livro 2 Registro Geral destinado matrcula e aos registros e averbaes enumerados no art. 167 da Lei 6.015/1973;Livro 3 Registro Auxiliar destinado ao registro de atos de atribuio do oficial, mas que no se encontram enumerados no art. 167 da Lei de RegistrosPblicos, como, por exemplo, o regulamento de loteamento fechado ou a minuta do contrato padro, tambm de loteamentos alm das convenes decondomnio, entre outros documentos (Lei 6.015/1973, art. 178);Livro 4 Indicador Real o livro onde os imveis matriculados ou transcritos so indicados em razo do seu endereo, possibilitando a localizao da matrculaainda que o interessado no disponha do nmero da matrcula do imvel que quer consultar;Livro 5 Indicador Pessoal o livro onde as pessoas que figuram como titulares de imveis so indicadas, o que possibilita a consulta da titularidade de imveispelo nome do titular, ainda que no se disponha do endereo ou do nmero da matrcula do imvel.

Em suma, voltando aquisio pelo registro, possvel afirmar que quem no registra, no dono, no titular de direito real de propriedade oponvel a quemquer que seja (erga omnes), por ausncia de publicidade.

Todavia, a presuno de propriedade gerada pelo registro relativa, ou seja, admite prova em sentido contrrio.Nesse sentido o art. 1.247 do Cdigo Civil:

Art. 1.247. Se o teor do Registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique (LRP, arts. 121 e ss.) ou anule.Pargrafo nico. Cancelado o Registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do adquirente.

Imaginemos uma hiptese: o proprietrio se v privado de sua propriedade em razo de escritura outorgada com falsa procurao, por algum com documentosfalsos ou em razo de uma nulidade absoluta qualquer.

Caso essa escritura seja registrada, o adquirente se tornar proprietrio, vez que figurar como tal na matrcula.Inicialmente, nos termos do art. 1.247 do Cdigo Civil, como o registro efetuado no exprimir a verdade, o prejudicado poder promover ao de anulao,

independentemente da boa-f do adquirente.Anulado o registro, na qualidade de proprietrio, o prejudicado buscar sua propriedade, exercendo o direito de reivindicao, o que poder fazer cumulando esse

pedido na prpria ao de anulao.A nica hiptese em que possvel o adquirente evitar a anulao a exceo de usucapio, ou seja, a defesa com alegao de aquisio por usucapio,

provando-se o cumprimento dos requisitos.Deveras, o proprietrio que perdeu injustamente sua propriedade deixando decorrer o prazo de usucapio sem tomar qualquer atitude, a perder definitivamente,

no podendo mais invocar o art. 1.247 do Cdigo Civil, em razo da aquisio do outro. Nesse sentido, para maiores esclarecimentos, remetemos o leitor ao captuloreferente usucapio.

As acesses representam outra forma de aquisio de propriedade.De fato, difere da aquisio por negcio jurdico na medida em que um fato natural ou a atividade humana tm o condo de atribuir o direito de propriedade. claro que, para valer contra terceiros, a acesso dever ingressar no registro de imveis. Todavia, a aquisio j se operou, assim como ocorre com a usucapio.As acesses so definidas como a unio e a incorporao com aumento de volume ou valor em razo de elemento externo que, de acordo com a regra segundo a

qual o acessrio segue o principal, presume-se pertencer ao dono do imvel acrescido.As acesses podem ser:

a) Naturais: avulso, aluvio, abandono do lveo e formao de ilhas; e,b) Industriais: construes e plantaes.

So acesses naturais aquelas que encontram sua origem em fatos jurdicos, ou seja, acontecimentos naturais que criam, modificam ou extinguem direitos.A avulso, prevista no art. 1.251 do Cdigo Civil e no art. 19 do Cdigo de guas (Decreto n 24.643/1934) a aquisio da propriedade em razo de fora

natural e violenta que faz com que uma poro de terra se destaque de um prdio e se junte a outro.Prev o Cdigo Civil, em respeito ao princpio que veda o enriquecimento ilcito, que o adquirente dever indenizar o dono do prdio desfalcado e, se no o fizer,

o direito de indenizao decair no prazo de um ano pela inrcia do dono do prdio desfalcado.Trata-se de meio de aquisio de duvidosa aplicao prtica na medida em que no encontramos, ao menos em nossa pesquisa, qualquer deciso que tenha

reconhecido essa forma de aquisio.A aluvio, por sua vez, a forma de aquisio por acesso natural mediante a qual ocorrem acrscimos s margens de rios de forma imperceptvel (Cdigo Civil,

art. 1.250).Nesse caso, no h qualquer indenizao, sendo o terreno aluvial (aquele que se depositou na margem), acrescido propriedade ribeirinha na proporo de sua

testada para a antiga margem.O abandono do lveo, tambm forma de aquisio de propriedade por acesso, nada mais que o leito seco de rio que no mais existe ou que sofreu desvio em

seu curso.O leito seco do rio (lveo abandonado) ser dividido entre as propriedades ribeirinhas na proporo de suas testadas para a antiga margem at a metade do lveo

abandonado se a propriedade da outra margem tiver titular diverso.Questo que surge do abandono do lveo saber como fica a situao no caso de mudana do curso do rio.

Evidentemente, outra propriedade pode ser prejudicada.Todavia, se o fato for natural, acorde com o mandamento do art. 1.252 do Cdigo Civil e art. 26 do Cdigo de guas, estaremos diante de motivo de fora maior

que impede qualquer indenizao.Nesse caso somente restar ao proprietrio do imvel atingido suportar o prejuzo.Todavia, se a mudana de curso se der em razo de obra promovida pelo Poder Pblico, o fato se equiparar expropriao, deferindo o direito de indenizao

ao proprietrio do imvel prejudicado. Para compensar a indenizao, a lei defere ao Poder Pblico a propriedade do lveo abandonado de tal sorte que no haveraquisio pelos proprietrios ribeirinhos.

Por fim, como acesso natural, temos a formao de ilhas.A formao de ilha s confere a propriedade se o rio onde se formar for particular, ou seja, um rio no navegvel (Cdigo de guas, art. 23).Nesse caso, o Cdigo Civil define as consequncias:

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:I as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a

linha que dividir o lveo em duas partes iguais;II as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;III as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.

Resta, ento, verificarmos as acesses industriais, aquelas que dependem da atividade humana, sem a qual no ocorrem, ou seja, as construes e plantaes.Mister se faz observar que as normas que regulam essas acesses no se misturam com aquelas decorrentes de benfeitorias, cujo estudo nesta obra feito

juntamente com a posse e as aes possessrias.No caso de benfeitorias, em regra, o possuidor de boa-f tem direito s benfeitorias teis e necessrias, bem como levantar as volupturias, sem direito de

reteno. J o possuidor de m-f s pode cobrar as benfeitorias necessrias que realizou, isso sem direito de reteno.As benfeitorias visam conservar ou melhorar a coisa j existente, tratando-se de bem acessrio.As construes e plantaes, por sua vez, so acrscimos, ou seja, meio de aquisio de propriedade.Presume-se, at prova em contrrio (presuno relativa), que as construes e plantaes pertencem ao dono do imvel onde foram realizadas (Cdigo Civil, art.

1.253).De fato, o proprietrio que planta e constri em seu terreno com sementes e materiais prprios, adquire a propriedade da construo ou plantao.O problema surge no caso de o proprietrio, ou algum por ele, utilizar seme