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Informativo STJ #589

Professores

Flávio BorgesJuiz Federal. Ex-Procurador da República. Ex-Procurador Federal/AGU.Aprovado nos concursos de Juiz Federal da 1ª Região (4ª lugar),Procurador da República (1ª lugar), Procurador da Fazenda Nacional (4ªlugar), Advogado da União, Procurador Federal e Procurador do MinistérioPúblico junto ao Tribunal de Contas.

Paulo Augusto Moreira LimaJuiz Federal. Mestre em Ciências Penais pela Universidade Federal deGoiás. Ex-Delegado de Polícia Federal. Aprovado nos concursos de JuizFederal da 1ª Região (7º lugar), Delegado de Polícia Federal, Promotor deJustiça do Mato Grosso do Sul (2º lugar) e Defensor Público do DistritoFederal.

Gabriel QueirozJuiz Federal. Pós-graduado pela Fundação Escola Superior do MPDFT.Ex-Promotor de Justiça do MPDFT. Ex-Procurador Federal/AGU. Ex-Assessor de Subprocurador-Geral da República. Aprovado nos concursosde Juiz Federal da 1ª Região, Juiz Federal da 5ª Região, Promotor deJustiça do MPDFT, Procurador da Fazenda Nacional e ProcuradorFederal.

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Índice

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Rodada 1Prof. Flávio Borges

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM

DE INCORPORADORA IMOBILIÁRIA EM DEMANDA QUE OBJETIVA RESTITUIÇÃO DE

COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE SATI. RECURSO REPETITIVO. TEMA 939.

Prof. Paulo Augusto Moreira Lima

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRAZO PRESCRICIONAL DA PRETENSÃO DE

RESTITUIÇÃO DE SATI. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.

Prof. Gabriel Queiroz

DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO

CONSUMIDOR PELA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.

Prof. Gabriel Queiroz

DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE COBRANÇA DE SATI AO CONSUMIDOR

PELO PROMITENTE-VENDEDOR DE IMÓVEL. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.

Rodada 1Prof. Flávio Borges

Segunda Seção

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA ADCAUSAM DE INCORPORADORA IMOBILIÁRIA EM DEMANDA QUE OBJETIVARESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE SATI. RECURSO REPETITIVO.TEMA 939.

Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador arestituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa deassessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência dessesencargos ao consumidor.

De início, levando em consideração, em tese,as alegações dos promitentes-compradores(consumidores), observa-se, nesse tipo dedemanda, afirmações como a de que oconsumidor compareceu a um estande devendas com o objetivo de comprar um imóvel,mas acabou sendo obrigado a arcar com oscustos dos serviços de corretagem prestadospor corretores escolhidos pela incorporadora.Analisando-se esse tipo de alegação combase na teoria da asserção - prevalente najurisprudência do STJ (REsp 818.603-RS,Terceira Turma, DJe 3/9/2008; e REsp1.395.875-PE, Segunda Turma, DJe 7/3/2014)-, cumpre indagar se, caso sejam verdadeirasas afirmações do autor, a incorporadorapoderia ser condenada a ressarcir os valorespagos a título de corretagem? À primeira vista,pode parecer que caberia ao corretor figurarno polo passivo da relação processual, pois foiquem recebeu os valores diretamente doconsumidor . Contudo, do exame dasalegações dos consumidores, geralmente nãose observa nenhuma insurgência quanto àexistência de um contrato de corretagem e ànecessidade de se remunerar o corretor pelosserviços prestados. Nesses casos, a questãoem geral suscitada pelos consumidores selimita a estabelecer quem deve assumir oencargo da restituição dessa remuneração.

Sob a ótica dos consumidores, a corretagemfoi contratada pela incorporadora de modo queela é quem deveria responder por esseencargo. Por decorrência lógica, para que oencargo recaia sobre a incorporadora, deve-seadmitir o ajuizamento da demanda contraesta, ou seja, reconhecer a legitimidadepassiva ad causam. Observe-se que oraciocínio acima se limita à questão dalegitimidade passiva, pois a análise da efetivaobrigação de ressarcir os consumidores équestão de mérito, a ser enfrentada em outraoportunidade. De outra parte, com relação aoscustos do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), os consumidores tambémalegam, geralmente, que se trata de serviçocontratado pela incorporadora, mas comencargo transferido para consumidores. Asalegações deduzidas pelos consumidores comre lação à SATI são semelhantes àsafirmações feitas a respeito da comissão decorretagem, devendo-se adotar, portanto, amesma solução, admitindo-se a legitimidadepassiva da incorporadora. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,Segunda Seção, por unanimidade, julgado em24/8/2016, DJe 6/9/2016.

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Comentários

O primeiro aspecto a ser enfrentado nesse processo diz respeito à questãoda legitimidade passiva ad causam. Trata-se de caso concreto muito comumno dia a dia do consumidor brasileiro. O pretenso comprador de um imóvel,em vez de procurar o serviço de um corretor, vai direto ao stand de vendasda incorporadora e termina por fechar o negócio. Sucede que a incorporadoracobra do comprador a comissão de corretagem e o chamado SATI – custosdo serviço de assessoria técnica.

Surgiu, então, o primeiro problema: como o pedido de restituição envolveu omontante da comissão de corretagem, a incorporadora alegou que ademanda deveria ser dirigida contra o corretor. Acontece que o consumidordirigiu-se ao stand de vendas da incorporadora; se lá havia corretores, elesforam escolhidos e contratados pela incorporadora, e não pelo consumidor.

Na perspectiva do comprador, portanto, só havia a incorporadora, de modoque, diante da teoria da asserção (que manda analisar as condições da açãode acordo com o que a petição inicial narrou), a pessoa jurídica detémlegitimidade passiva para a causa. A conclusão se aplica por igual ao SATI,sob a idêntica perspectiva da relação consumidor-incorporadora. Isso é o quese pode afirmar quanto ao aspecto processual; o tema de mérito, à sua vez,vai ganhar análise específica. 

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Prof. Paulo Augusto Moreira Lima

Segunda Seção

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRAZO PRESCRICIONAL DA PRETENSÃO DERESTITUIÇÃO DE SATI. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.

Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título decomissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ouatividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

A Segunda Seção debateu profundamentequestão semelhante no julgamento do REsp1.360.969-RS (DJe 19/9/2016), discutindo oprazo prescr ic ional incidente sobre apretensão de repetição do indébito formuladapor consumidor contra empresas de planos desaúde, alegando-se a abusividade decláusulas contratuais relativas ao reajuste demensalidades. Após longo e profícuo debatesobre a referida questão, prevaleceu oentendimento de ser hipótese de prescriçãotrienal (3 anos), aplicando-se a regra especialdo art. 206, § 3º, IV, do CC, relativa ap r e t e n s ã o d e r e s s a r c i m e n t o d oenriquecimento sem causa. Ademais, ajurisprudência do STJ, em precedente daTerceira Turma (REsp 1.238.737-SC, DJe17/11/2011), acerca de pedido de repetição doindébito formulado por consumidor alegando acobrança indevida de valores por fornecedor,posicionou-se nessa mesma linha. O caso oraanalisado é semelhante aos precedentesaludidos, pois a pretensão central da partedemandante é o ressarcimento das parcelasrelativas à comissão de corretagem e aoserviço de assessoria técnico-imobiliária(SATI), que teriam sido pagas indevidamentepor serem abusivas as cláusulas queatribuíram esse encargo aos consumidores.Ou seja, a alegação é a ocorrência deenriquecimento sem causa como premissafundamental da pretensão central de repetiçãodo indébito. Especificamente em relação aoprazo trienal, a orientação da Turma deUniformização do TJDFT f irmou-se nosegu in te sen t ido (AC 879 .851 , DJe14/7/2015): "Uniformiza-se o entendimento de

que o prazo prescricional, nas ações quetenham por fundamento o enriquecimento semcausa, com pedido de devolução de taxa decorretagem é de 3 (três) anos." Enfim, mostra-se bastante razoável a alegação de incidênciada prescrição trienal aos pedidos de repetiçãodo indébito referentes aos valores pagos atítulo de comissão de corretagem ou deserviço de assistência técnico-imobiliária(SATI), com fundamento no art. 206, § 3º, IV,do CC. REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulode Tarso Sanseverino, Segunda Seção, porunanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe6/9/2016.

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Comentários

Qual o prazo prescricional para reaver a comissão de corretagemindevidamente cobrada?

Em inúmeros contratos imobiliários no Brasil a comissão de corretagem e oserviço de assistência técnica imobiliária SATI são simplesmente repassadasao comprador.

Se o comprador do imóvel desejar reaver referidas taxas, segundo a 2 Seçãodo STJ, deverá fazê-lo em 3 (três) anos. Isso porque se trata de pretensão deressarcimento fundado em enriquecimento sem causa, com regra especial deprescrição prevista no art. 206, parágrafo 3, IV, CC:

§3o Em três anos:(...)IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;

No presente julgado o STJ invocou precedente da própria 2 Seção em que sedecidiu o prazo prescricional da pretensão do consumidor contra planos desaúde por cobrança indevida de reajustes nas mensalidades.

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Prof. Gabriel Queiroz

Segunda Seção

DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA COMISSÃO DE CORRETAGEMAO CONSUMIDOR PELA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO REPETITIVO.TEMA 938.

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação depagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda deunidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamenteinformado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor dacomissão de corretagem.

Registre-se que o principal ponto controvertidoé a ver i f i cação da poss ib i l idade detransferência pelo vendedor (incorporadora)ao comprador (consumidor), mediantecláusula contratual, da obrigação de pagar acomissão de corretagem. A questão éespecialmente relevante, pois deve ser aferidaa validade dessa cláusula na perspectiva doDireito do Consumidor, uma vez que se trata,em regra, de relação de consumo (art. 2º e 3ºdo CDC). Discute-se, em outras palavras, apossibilidade de assunção da dívida relativa àcomissão de corretagem pelo consumidor. Aprática comercial tem evidenciado que asincorporadoras têm efetivamente transferido,expressa ou implicitamente, esse custo para oconsumidor. A principal vantagem para asincorporadoras é a terceirização desse serviçoa profissionais da área de corretagem. Outravantagem dessa transferência para asincorporadoras seria a redução da base decálculo dos tributos incidentes sobre aaquisição da unidade imobiliária. E a terceiravantagem ser ia a desnecessidade derestituição do valor da corretagem, em casode desfazimento da promessa de compra evenda, uma vez que o pagamento passa a serfeito diretamente ao corretor. Afasta-se, desdelogo, a alegação de venda casada, pois ocorreapenas a terceirização dessa atividade decomercialização de unidades imobiliárias paraprofissionais do setor, concentrando-se aincorporadora na sua atividade de construçãode imóveis. Essas vantagens obtidas pelas

incorporadoras, independentemente daverificação da sua licitude do ponto de vistafiscal, não causam prejuízo econômico paraos consumidores, pois o custo da corretagem,mesmo nos contratos entre particulares, énormalmente suportado pelo comprador, sejaembutido no preço, seja destacado deste.Observe-se que o Direito do Consumidor,apesar de seu marcado caráter protetivo, nãochega ao ponto de subverter a naturezaonerosa das relações negociais no mercadode consumo, exigindo apenas transparênciano seu conteúdo. Desse modo, sob a ótica dorepasse de custos e despesas, chega-sediretamente à conclusão no sentido dainexistência de prejuízo aos consumidorescom a assunção de dívida, pois, não fossedesse modo, o custo seria embutido no preçototal da compra e venda. Pode-se concluir,portanto, que, em princípio, é válida a cláusulaque transfere para o consumidor a obrigaçãode pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.Além disso, no âmbito das relações deconsumo, a informação adequada sobre osprodutos e serviços não é apenas um direitodo consumidor, mas um dever imposto aofornecedor, conforme se pode extrair, dentreoutros, dos arts. 31, 46 e 52 do CDC. O deverde informação constitui um dos princípiosconsectários lógicos do princípio da boa-féobjetiva, positivado tanto no CC (art. 422),como no CDC (art. 4º, III), consubstanciandoos deveres de probidade, lealdade e

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cooperação, que deve pautar não apenas asrelações de consumo, mas todas as relaçõesnegociais. Esse dever de informação é de talmodo acentuado que, segundo doutrina, arelação de consumo estaria regida pela regracaveat praebitor (acautele-se fornecedor), queimpõe ao fornecedor uma obrigação dediligência na atividade de esclarecer oconsumidor, sob pena de desfazimento donegócio jurídico ou de responsabilizaçãoobjetiva por eventual dano causado, ao passoque, num sistema jurídico liberal, aplica-se aregra inversa, caveat emptor (acautele-secomprador), incumbindo ao comprador o ônusde buscar as informações necessárias sobre onegócio jurídico que pretende celebrar. Odever de informação referente ao preço navenda a crédito encontra-se regulamentadotanto pelo art. 52 do CDC como pelo art. 3°Decreto n. 5.903/2006, exigindo do fornecedorclareza acerca do preço total dos produtos eserviços, discriminando-se as principaisparcelas que o integram. Registre-se que opreço total, como o próprio nome indica,representa o quanto o consumidor terá que

pagar para adquirir o produto ou contratarserviço, sem nenhum acréscimo pecuniário.Para cumprir essa obrigação de informação,deve a incorporadora informar ao consumidor,até o momento de celebração do contrato depromessa de compra e venda, o preço total dea q u i s i ç ã o d a u n i d a d e i m o b i l i á r i a ,especif icando o valor da comissão decorretagem, ainda que essa venha a ser pagadestacadamente. Efetivamente, nos termos dodisposto no art. 30 do CDC, toda informaçãoou publicidade suficientemente precisa vinculao fornecedor. Desse modo, uma vez ofertadaà venda uma unidade autônoma, o fornecedorfica vinculado à proposta, que deve serdevidamente respeitada, inclusive integrandoo contrato posteriormente celebrado. Nahipótese de recusa no cumprimento daproposta, o CDC assegura a possibilidade dese exigir o cumprimento forçado dela, dentreoutras alternativas. REsp 1.599.511-SP, Rel.Min. Paulo de Tarso Sanseverino, SegundaSeção, por unanimidade, ju lgado em24/8/2016, DJe 6/9/2016.

Comentários

A notícia está muito bem feita. Logo, nossa tarefa será apenas resumi-la paraque o aluno melhor consolide a matéria na sua memória.

Após longa discussão, inclusive com audiência pública, o STJ (SegundaSeção) pacificou o entendimento de que a comissão de corretagem pode sertransferida ao consumidor nas operações de compra e venda de imóveis.São aquelas situações nas quais o comprador aparece no box de venda deuma incorporadora imobiliária, muitas vezes no local da própria obra, e fechaum negócio com um corretor de imóveis que foi contratado pela vendedora(construtora) para intermediar o negócio.

Os consumidores alegavam que, em sendo contratada pela construtora, estadeveria pagar a comissão. O argumento seria de venda casada.

O STJ entendeu que, em regra, quem contrata deve pagar o corretor. Porém,tendo em vista a autonomia da vontade, bem como que, de um modo ou deoutro, o custo final da operação seria arcado pelo comprador (transferência

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de encargos), nada impediria a “transferência” da comissão ao adquirente,desde que houvesse plena transparência por parte do vendedor.

Assim, concluiu que: “É válida a cláusula contratual que transfere aopromitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem noscontratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regimede incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço totalda aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão decorretagem” (trecho da notícia veiculada no Informativo e que deve sermemorizada para fins de concurso).

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Prof. Gabriel Queiroz

Segunda Seção

DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE COBRANÇA DE SATI AO CONSUMIDORPELO PROMITENTE-VENDEDOR DE IMÓVEL. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938.

É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa decompra e venda de imóvel.

O fornecedor tem o dever de prestar aoconsumidor informações claras, adequadas eprecisas acerca de seus produtos e serviços.Além do pagamento da comissão decorretagem, têm sido t ransfer idos aopromitente-comprador os custos do serviço deassessor ia técnico- imobi l iár ia (SATI) ,consistente na prestação de esclarecimentostécnicos e jurídicos acerca das cláusulas docontrato e das condições do negócio. Naalienação de unidades autônomas em regimede incorporação imobiliária, essa atividade deassessoria prestada ao consumidor portécnicos vinculados à incorporadora constituimera prestação de um serviço inerente àcelebração do próprio contrato, inclusive noque tange ao dever de informação, nãoconstituindo um serviço autônomo oferecidoao adqu i ren te , como oco r re com acorretagem. Verifica-se, nesse caso, flagranteviolação aos deveres de correção, lealdade etransparência, impostos pela boa-fé objetiva,tendo em vista a cobrança, a título de serviçode assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelocumprimento de deveres inerentes ao própriocontrato celebrado. A abusividade dessacláusula contratual deflui do disposto no art.51, IV, do CDC. Consideram-se, assim, nulasde pleno direito as cláusulas que obrigam oconsumidor a pagar o serviço de assessoriatécnico-imobiliária (SATI) ou congênere, ex vido art. 51, IV, in fine, do CDC. Ademais, essaassessoria é um serviço que envolve oelemento confiança (intuitu personae). Assim,se o consumidor necessitar de algumaassessoria técnica ou jurídica para orientá-loacerca do contrato ou de outros detalhes

relativos à aquisição do imóvel, pode contratardiretamente um profissional ou advogado dasua confiança, e não alguém vinculado àincorporadora. O próprio Conselho Federal deCorretores de Imóveis (COFECI), mediante aResolução n. 1.256/2012, estatuiu a seguintenorma proibitiva: "Art. 3º - É vedado aosinscritos no Regional cobrarem de seusclientes, para si ou para terceiros, qualquertaxa a título de assessoria administrativajurídica ou outra, assim como devemdenunciar ao Regional a cobrança de taistaxas quando feitas pelo incorporador, peloconstrutor ou por seus prepostos." Manifesta,portanto, a abusividade de qualquer cláusulaque estabeleça a cobrança desse serviço deassessoria técnico-imobiliária (SATI) ouatividade congênere. REsp 1.599.511-SP, Rel.Min. Paulo de Tarso Sanseverino, SegundaSeção, por unanimidade, ju lgado em24/8/2016, DJe 6/9/2016.

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Comentários

Também resumiremos, porque o texto acima está muito bem feito.

Em relação ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), o STJentendeu que essa cobrança seria abusiva. Essa “taxa” seria cobrada emrazão de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca de cláusulas contratuaise das condições do negócio. Ou seja, seria uma espécie de detalhamento daobra e das condições contratuais.

O STJ (Segunda Seção) entendeu que essa cobrança seria abusiva, porqueiníqua (art. 51, IV, do CDC), além de violar a boa-fé objetiva, uma vez queesses esclarecimentos nada mais são do que inerentes à negociação e àassinatura do contrato.

Reforçou que o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) temnorma infralegal impedindo a cobrança desses serviços por parte decorretores, a robustecer o entendimento ora pacificado. Enfim, registrou-seque, se o consumidor se sentir inseguro, deve, por conta própria, buscarserviço especializado, caso queira.

Em conclusão, decidiu que: “É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedordo serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (trechoda notícia veiculada no Informativo e que deve ser memorizada para fins deconcurso).

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