LUCRO IMOBILIÁRIO NO IMPOSTO DE RENDA

Imposto de Renda (IR) é tributo de competência

federal, pelo qual cada responsável tributário, pessoa física ou

jurídica, está obrigada a deduzir/recolher uma dada percentagem

(alíquota) de seu aumento de capital anual (receita) à União.

Os ganhos financeiros em negócios imobiliários –

denominado “lucro imobiliário” - também estão sujeitos à tributação

do IR, ou seja, apresenta-se como fato gerador desse tributo. A base

de cálculo, por outro lado, que dará o resultado deste acréscimo de

receita, é a diferença aritmética entre o valor de compra do imóvel e

o valor de revenda do mesmo à terceiro. Vale salientar que o imposto

só é devido quando existe o ganho de capital.

A disciplina legal do lucro imobiliário está disciplinada,

atualmente, na Instrução Normativa nº 84/2001 da Secretaria da

Receita Federal.

Por esta, estão sujeitos à apuração de ganho de capital

todas as operações com bens imóveis que decorram de alienação, a

qualquer título, de bens ou direitos, tais como as realizadas por

compra e venda, permuta, desapropriação, adjudicação, dação em

pagamento, promessa de compra e venda, cessão de direitos e

contratos afins (art. 3º, I), sendo esses caracterizados como fato

gerador da tributação.

O lucro imobiliário sujeita-se à incidência do imposto

de renda sob a forma de tributação definitiva, calculado à alíquota de

15 % sobre a diferença positiva entre o custo de aquisição e o valor

da alienação. O recolhimento sobre o lucro imobiliário deve ser

realizado até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que for

efetuado o negócio de alienação e auferido o ganho de capital

correspondente, seja o negócio celebrado através de escritura pública

ou contrato particular.

Mas não é todo lucro imobiliário que se enquadra como

fato gerador dessa espécie tributária, vez que poderemos apontar

quatro casos de isenção. E são esses casos de não tributação legal

que mais interessam quando o assunto é o que ora nos propomos.

O primeiro fato livre de tributação é no caso de

alienação de imóvel com valor inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos

e quarenta mil reais), quando o alienante possuir um único imóvel, e

não alienou, a qualquer título, nenhum outro imóvel nos últimos 5

anos. Para o direito a este benefício, não importa o tamanho, valor ou

localização dos imóveis.

Esta modalidade de isenção pode encontrar guarida no

art. 6º da Constituição, que inclui a moradia como um dos direitos

básicos do cidadão. Uadi Lammego Bulos, ao comentar o artigo

preceitua: “Todavia, o acréscimo procurou levar em conta uma

realidade social: poucos brasileiros têm casa própria. Mas não basta

alcançar a matéria em nível constitucional, se providências concretas

não forem tomadas para que ela saia do papel. O importante é

cumprir a promessa”.1

Isento também está qualquer ganho de capital

auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor (até R$ 35

mil), no mês em que esta se realizar. Se ocorrer a alienação, num

mesmo mês, de mais de um bem de pequeno valor, então, para efeito

de isenção de IR, deve ser considerada a soma dos bens de mesma

natureza alienados.

1 BULOS, Uadi Lammego. Constituição Federal Anotada. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2005

Fato interessante é na regulação da isenção quando da

alienação dos imóveis adquiridos até 1969. Uma vez que até 1988 a

legislação do imposto de renda disciplinava que a base de cálculo do

lucro imobiliário teria desconto de 5% (cinco por cento) por cada ano

que o proprietário permanecesse com o bem, ou seja, até

31/12/1988, o proprietário que permanecesse com o imóvel por 20

anos, quando o alienasse, por qualquer valor, estaria isento do

imposto. Quando esta isenção foi suprimida, permaneceu o direito ao

desconto para os imóveis adquiridos até aquela data.

Sobre tal assunto, se pronunciou Antônio da Silva

Cabral, no sentido de quê, as deduções foram estabelecidas como

incentivo, para que de tal forma, o bem pudesse incorporar o valor

perdido em razão da inflação vigente, “(...) pois a inflação tornava

ilusório esse lucro em muitos casos. (...)2”

É importante mencionar que o proprietário do imóvel

residencial adquirido no período de 1969 a 1988 terá o direito de se

valer da redução de 0,5% até dezembro de 1988.

A Receita Federal, através da Instrução Normativa

599/05, regulamentou a aplicação da Lei 11.196/2005, no sentido de

evitar erros no recolhimento. Mesmo assim, os especialistas na área

recomendam o recolhimento do imposto pelo valor que for

encontrado, para posteriormente acertar com a Receita qualquer

diferença para maior ou menor.

Outrossim, para os casos de inventário e/ou

arrolamento, entendo neste momento, salvo melhor arbítrio (aqui os

especialistas e colegas tributaristas poderão opinar), que o valor dos

bens imóveis devem ser atualizados de acordo com a legislação em

vigor, com a finalidade de que esses bens entrem no patrimônio dos

2 CABRAL, Antonio Silva. Tributação das Operações Imobiliárias. São Paulo: Resenha Tributária, 1978.

herdeiros pelo valor já atualizado, não se sujeitando ao lucro

imobiliário de 15% sobre esse lucro, mas sim e tão somente quando

esses imóveis forem alienados pelos herdeiros, já na qualidade de

proprietários, e ai sujeitos aos critérios da nova legislação,

considerando que não ocorrerá a duplicidade de aplicação da lei, já

que a redução ocorrerá nos bens integrantes do espólio e partir daí

nos bens dos herdeiros. Desta forma, o valor do imóvel entra no

patrimônio dos herdeiros atualizados, sem a incidência do imposto, e

somente será tributado o ganho de capital a partir desta situação,

considerando o valor dos imóveis e o valor de venda. Para os demais

casos, inclusive o ganho decorrente de alienação de bens imóveis, o

prazo para pagamento vai até o último dia útil do primeiro decêndio

do mês subseqüente.

O último e mais presente fato é quando há venda de

imóvel residencial e todo o produto da venda é utilizado na compra

de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. Não existe

impedimento ao contribuinte que vende um e compra mais de um

imóvel, ou vende mais de um e compra um ou mais imóveis. Por

outro lado, o uso parcial do produto da venda, na aquisição, implica o

pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não

utilizada.

A isenção prevista tem caráter indutor, pois incentiva a

aquisição de novos imóveis residenciais com o fruto da venda dos

bens de semelhante natureza, acrescido do valor do imposto que

seria originalmente devido. O Estado abre mão da arrecadação,

destinando o recurso do imposto para benefício do contribuinte e

fomento do mercado imobiliário.

Quem faz doação de imóvel também precisa verificar

se ficou sujeito ao imposto de ganho de capital. A doação é isenta de

IR se o imóvel for entrar na declaração do beneficiário pelo mesmo

valor pelo qual era informado na declaração do doador. Se o

beneficiário quiser atualizar o valor do imóvel em sua declaração, o

doador terá de pagar imposto sobre a diferença dos valores.

A isenção aplica-se, inclusive:

I – aos contratos de permuta de imóveis residenciais;

II – à venda ou aquisição de imóvel residencial em

construção ou na planta.

A isenção não se aplica, dentre outros:

I – à hipótese de venda de imóvel residencial com o

objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de

aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído

pelo alienante;

II – à venda ou aquisição de terreno;

III – à aquisição somente de vaga de garagem ou de

boxe de estacionamento.

No que se refere às operações realizadas à prestação,

aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:

I – nas vendas à prestação, e nas aquisições à vista, à

soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta)

dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e

até a(s) data(s) da(s) aquisição (ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

II – nas vendas à vista e nas aquisições à prestação,

aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do

prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do

primeiro contrato de venda;

III – nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos

valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações,

ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data

da celebração do primeiro contrato de venda.

Não integram o produto da venda, para efeito do valor

a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas

de corretagem pagas pelo alienante.

Por fim, deve-se ter atenção ao fato que o montante

investido com benfeitorias realizadas no imóvel podem ser

incorporados ao valor do mesmo para cálculo do ganho de capital; ou

seja, o que for realizado com melhorias, tais como – reformas,

aumento de área construída, acessórios fixos como armários

embutidos – troca de materiais – inclusive, mão-de-obra, são

computados, desde que tudo isso seja comprovado, com

documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de

reajuste anual. Desta feita, aconselha-se que, os valores despendidos

com registro, impostos e taxas cartoriais, também devem ser

apresentados como causas redutoras da diferença de ganho de

capital, pois isso também justifica o aumento no valor do bem ao

longo dos anos, servindo para diminuir o ganho de capital no

montante da venda.

A despesa de corretagem paga ao corretor pela

intermediação na aquisição do imóvel pode integrar o custo de

aquisição, desde que o adquirente tenha suportado o ônus. (Art. 17, I,

“c” do IN SFR nº 84/2001).

Com relação a integralização de capital, o resultado

obtido pelo sócio com a transferência de imóvel do seu patrimônio

para integralizar participação no capital social de pessoa jurídica está

sujeito à tributação do Imposto de Renda, pois é considerada uma

alienação a título oneroso, a não ser que se trate de prédio com duas

unidades imobiliárias ou, então, no caso em que a alienação tenha

ocorrido após o prazo de 60 meses da averbação da construção do

prédio no Registro Imobiliário.

A decisão é do Superior Tribunal de Justiça (STJ) num

processo em que a Fazenda Nacional questionou uma decisão

proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF-4)

segundo a qual não havia qualquer intenção de lucro na operação

efetivada entre três irmãos do Rio Grande do Sul que repassaram um

edifício com vinte e cinco apartamentos para a empresa da qual

também eram sócios.

O TRF-4, no caso, considerou que houve simples

transferência de patrimônio pessoal para o social da empresa, não se

tratando de alienação em sua conformação legal. A decisão desse

Tribunal concluía que não se tratava de incorporação típica nos

termos do disposto no artigo 28 da Lei n. 4591/64, mas de simples

transferência do patrimônio de pessoas físicas dos sócios para o

capital social da pessoa jurídica sem qualquer intenção de lucro.

Segundo a Segunda Turma do STJ, é totalmente

legítima a atuação do Fisco em tributar a diferença entre o custo de

aquisição do imóvel e o valor pelo qual houve a transferência à

sociedade. No caso em discussão no STJ, três irmãos compraram e

construíram um edifício e alienaram à empresa de cereais Indube,

também formada por eles. Para o relator, ministro Castro Meira, não

cabe ao Judiciário ampliar a norma tributária para situações ali não

previstas.

Ainda sobre a matéria, pode-se destacar julgado

recente do STJ, que declara não ser possível tributar lucro imobiliário

no Imposto de renda de imóvel proveniente de herança. O relator,

Ministro Castro Meira teve esse entendimento, pois acredita que com

o implemento do Decreto Lei nº 94/66 houve a revogação da Lei

3470/58, que autorizava a cobrança do imposto de renda em imóveis

provenientes de herança.

Além, a defesa do herdeiro alegou que os artigos 97,

99 e 109 do Código Tributário Nacional (CTN) foram desrespeitados. O

artigo 97 versa que apenas lei pode criar, diminuir ou ampliar

impostos e definir o seu fato gerador. Já o artigo 99 estabelece que

decreto só pode atuar nos limites da lei, e o artigo 109 define como

os princípios gerais do direito devem ser aplicados à legislação

tributária.

Sendo assim, o relator, Ministro Castro Meira, decidiu

pela procedência do Recurso, visto que a portaria nº 80/79, tratava-se

de matéria submetida à reserva legal e por este motivo só poderia ser

regulada por Lei, sendo, pelos motivos explicitados a determinada

portaria considerada ilegal.

RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA.GANHO DECORRENTE DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL ADQUIRIDO POR HERANÇA. PORTARIA 80⁄79 DO MINISTRO DA FAZENDA. ILEGALIDADE. TRIBUTO INDEVIDO. PRECEDENTES.1. Não se admite a tributação do imposto de renda sobre o ganho decorrente da alienação de bem imóvel adquirido por herança com fundamento na Portaria MF 80⁄79, uma vez que esse ato normativo tratou de matéria submetida à reserva legal. Precedentes: EREsp 23999 ⁄ RJ, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ 19.12.1997 e REsp 57415⁄RJ, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 10.04.1995. 2. Sendo possível dar provimento ao recurso especial sem analisar a suposta violação do art. 535 do CPC, essa questão fica prejudicada. 3. Recurso especial provido. (Rel. Min. Castro Meira, DJ 25.09.2008 e RESP nº 1042739 RJ)