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EXMº SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA EMPRESARIAL DA COMARCA DA

CAPITAL DO RIO DE JANEIRO

Ref.: Inquérito Civil nº 1513/10

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, pelo

Promotor de Justiça que esta subscreve, vem, por meio da presente, promover

AÇÃO CIVIL PÚBLICA

com pedido liminar

em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. inscrita sob o CNPJ/MF nº

08.343.492/0001-20, com endereço sede na Av. Raja Gabaglia nº 2720, exceto lado direito

do 1º andar e sala 21, bairro Estoril, Belo Horizonte, Minas Gerais, CEP.: 30.494-170,

pelas razões de fato e de direito que passa a expor:

DA LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO

O MINISTÉRIO PÚBLICO possui legitimidade para a propositura de ações em

defesa dos direitos transindividuais dos consumidores, ex vi do art. 81, parágrafo único, II e

III c/c art. 82, I da lei nº 8.078/90. Ainda mais em hipóteses como a vertente, em que o

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número de lesados é extremamente expressivo e se encontra disperso, dificultando a defesa

dos respectivos direitos individuais.

Constata-se, ainda, que os valores em jogo são relevantes, já que o produto vendido

pela empresa ré abrange um número ingente de consumidores, eis que se trata de empresa

construtora de grande porte, revelando, por conseguinte, o interesse social que justifica a

atuação do Ministério Público.

Neste sentido, podem ser citados vários acórdãos do E. Superior Tribunal de Justiça,

entre os quais:

“PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COLETIVA. DIREITOS

COLETIVOS, INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS E DIFUSOS.

MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE. JURISPRUDÊNCIA.

AGRAVO DESPROVIDO.

O Ministério Público é parte legítima para ajuizar ação coletiva de

proteção ao consumidor, inclusive para tutela de interesses e

direitos coletivos e individuais homogêneos. (AGA 2523686/SP, 4ª

Turma, DJ 05/06/2000, pág. 176)”.

“Processo: EDcl no REsp 373636 / SC ; EMBARGOS DE

DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL

2001/0127592-8 - Relator(a): Ministro HUMBERTO GOMES DE

BARROS (1096) - Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA

TURMAData do Julgamento: 19/05/2005, Data da

Publicação/Fonte: DJ 20.06.2005 p. 265 Ementa:EMBARGOS

DE DECLARAÇÃO. PROCESSO CIVIL. OMISSÃO.

CONTRADIÇÃO.AUSÊNCIA.

- “Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da

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oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal

a quo.”

- O Ministério Público tem legitimidade para promover ação civil

pública em defesa de interesses sociais homogêneos, de relevante

interesse social, em contratos por adesão, como no caso, os

contratos de arrendamento mercantil. (GRIFOS NOSSOS)

- Embargos de declaração rejeitados.”

Fonte: Sítio eletrônico do STJ.

DOS FATOS

Consoante estatuto social da empresa ré, esta tem por objeto o seguinte: i) a

administração de bens próprios; ii) a incorporação, construção e comercialização de

imóveis próprios ou de terceiros; iii) a prestação de serviços de engenharia pertinentes às

atribuições dos responsáveis técnicos e iv) a participação em outras sociedades na

qualidade de sócia ou acionista.

No exercício de sua atividade empresarial, a ré aliena unidades imobiliárias

mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Ocorre que quando da venda

da unidade imobiliária, cobra do comprador/consumidor taxa de corretagem cujo ônus deve

ser por ela arcada, já que foi quem contratou terceiro – corretor de imóveis – para fazer a

intermediação do negócio, e, não, o consumidor, mero adquirente da referida unidade.

Ressalte-se que não há previsão expressa nos referidos contratos de que seria do

consumidor o ônus de arcar com a referida taxa de corretagem, não tendo este, assim,

conhecimento prévio da mesma, o que, por sua vez, viola vários dispositivos da lei

consumerista como se verá a diante.

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Vejamos algumas reclamações que retratam este tipo de abusividade:

Reclamante: Monique

Data: 23/09/2010

Protocolo nº 111473

TRATA-SE DE DENÚNCIA CONTRA A CONSTRUTORA

CONHECIDA COMO MRV CONSTRUÇÕES E BLAS

ENGENHARIA, NA QUAL COLOCA OS CONSUMIDORES EM

DESVANTAGEM EM CONTRATO DE ADESÃO. COBRANDO

NA RESCISÃO MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO

CONTRATO E RETENÇÃO DE 50% NAS PARCELAS PAGAS,

SEM DEVOLUÇÃO DA TAXA RELATIVA A

CORRETAGEM, QUE É OMITIDA SENDO PASSADA

COMO SINAL.

E AINDA, PARA FORMALIZAR A RESCISÃO, DEVE SER

FEITA PELO SITE OU TELEFONE EM MINAS GERAIS,

LOCAL FORA DA CONTRATAÇÃO. E NÃO ENVIA O

ADENDO DA RESCISÃO, COBRANDO AS PARCELAS. NÃO

RESPEITA O CONSUMIDOR E NEM OS PRAZOS. NO RIO

NÃO TEM SETOR PARA RESCISÃO, NINGUÉM RECEBE O

PEDIDO.

O CORRETOR VENDE UM PRODUTO, COM OMISSÕES,

PEDE DOCUMENTOS E O SINAL, E APÓS ENVIAM UM

CONTRATO QUE NÃO É PERMITIDO A ALTERAÇÃO (OU

ACEITA OU NÃO ACEITA), CRIANDO EXPECTATIVA NO

CONSUMIDOR. APÓS A ASSINATURA, A OUTRA VIA VEM

ATRAVÉS DE CORREIO EM 1 MÊS. APÓS, LIGAM

MARCANDO PARA LIBERAR O CRÉDITO NA CEF, PORÉM

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QUANDO VOCÊ VAI AO ESCRITÓRIO DELES, ELES DIZEM

TODAS AS VERDADES SOBRE OS VALORES,

AUMENTANDO SUBSTANCIALMENTE A CONDIÇÃO

APRESENTADA. E COMO SOLUÇÃO, NO CASO DA PESSOA

NÃO CONSEGUIR HONRAR O COMPROMISSO, PEDEM

PARA O CONSUMIDOR RESCINDIR O CONTRATO QUE

DEVE SER FEITO POR UM A CENTRAL DE

TELEMARKETING. E DEPOIS DISSO, NÃO RESPOSDEM

MAIS NADA E NEM ENVIAM O ADENDO DA RESCISÃO.

Rio de Janeiro – RJ

Quarta-feira, 18 de Maio de 2011 – 13:14

Eu e minha noiva compramos um apartamento da MRV no mês de

novembro, porém devido a imprevistos o contrato foi cancelado.

Pagamos 6 parcelas de 100 reais e uma entrada de 2.600 reais pelo

imóvel. Agora fomos pleitear a devolução dos valores, porém eles

informam que não vão devolver os 2.600 pois se trata de taxa de

corretagem. Eu comprei diretamente com o vendedor deles, ou

seja, quem deve pagar a comissão é a MRV ou eu? lógico que são

eles, pois eles que contratam os vendedores.

Vou entrar no tribunal de pequenas causas pois acho isso um

absurdo, eles querem enriquecer através das pessoas que se matam

de trabalhar pra conseguir sua casa própria?

Quero explicações urgentes sobre isso. O empreendimento é o

Riviera do Campo de Bangu e o ap é o 104 do bl 7

Att,

Éderson Martins e Thaís Silva Lopes

http://www.reclameaqui.com.br/1309567/mrv-engenharia/taxa-de-

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corretagem/

Rio de Janeiro – RJ

Quarta-feira, 22 de dezembro de 2010 – 15:11

Em 11/2009 quando comprei o imovel no Spazio Riverside, tive

que pagar um valor de $3.690 referente ao sinal do apartamento,

valor esse que de acordo com o vendedor seria deduzido no valor

total do imovel, assinei o contrato de pre venda onde paguei essa

quantia em especie e recebi um recibo onde esta escrito que o valor

pago é TAXA DE CORRETAGEM, na hora questionei mas fui

bombardeada pelo vendedor, pelo seu gerente e pelos funcionários

da Estrutura Consultoria que eu estava errada e desde então venho

correndo atras de informações que comprove que esse valor que eu

paguei é indevido.

Abri um chamado onde eu obtive a seguinte resposta de vocês

(MRV)

Sobre a taxa de corretagem, informamos que de acordo com o

código civil brasileiro Art. 725-, a remuneração é devida ao corretor

uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de

mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de

arrependimento das partes.

Em replica eu coloquei a seguinte resposta:

Apesar de corriqueira, a referida prática é irregular, uma vez que os

honorários de corretagem são de responsabilidade do vendedor, e

não do comprador. Segundo o Código Civil Brasileiro, artigos 722 e

seguintes, no contrato de corretagem, o corretor se obriga a obter

para o vendedor um ou mais negócios, conforme instruções

previamente recebidas, ou seja, em nada vincula o comprador. Em

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sendo a referida prática irregular é possível, requerer a restituição

do valor na via judicial.

Como eu não obtive resposta, resolvi abrir um outro chamado

registrado com o numero MRV-719955-CW95VB e como resposta

eu recebi:

Prezado(a) Sr(a) cliente

Bom dia!

Sua solicitação referente Taxa Despachante foi concluída.

Para informações quanto a Taxa Despachante é necessário entrar

em contato com a empresa que está prestando assessoria ou o

crédito imobiliário através do telefone (21) 3613-4000 ).

Demais dúvidas, o Relacionamento com clientes da MRV está à

disposição através do telefone 0 XX 31 4005-1313, de segunda a

sexta de 08:00 as 20:00 hs, ou pelo Portal de Relacionamento.

Favor não utilizar este email como canal de comunicação.

E eu pergunto cade a resposta da minha pergunta, pra refrerscar a

memoria de quem ler vou escrever de novo, quero saber qual é o

artigo que vale o que beneficia a empresa ou o que beneficia o

cliente. Dá para alguem me

responderrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrr

A resposta da pergunta feita na resposta enviada a empresa que esta

prestando assessoria é a BLAS ENGENHARIA parceira de vocês e

de acordo com a responsavel pelo setor de credito imobiliario, eles

cumprem o que vocês MRV ordenam e por isso não sabem se

posicionar sobre a cobrança da taxa de corretagem.

Espero que tenha alguem capacitado a responder a minha duvida.

http://www.reclameaqui.com.br/936844/mrv-engenharia/taxa-de-

corretagem-qual-o-artigo-correto-o-que-beneficia-a/

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Insta, ainda, salientar que às fls. 91 a própria ré (MRV) afirma ser impossível a

devolução dos valores adimplidos a título de corretagem ao consumidor, confessando a

prática abusiva ora combatida.

No contrato de adesão denominado “Contrato Particular de Promessa de Compra e

Venda”, consta ainda cláusula na qual a ré cobra do consumidor, em caso de resolução

contratual, o valor de 8% (oito por cento) do valor do contrato a fim de cobrir as despesas

iniciais com publicidade, comercialização, etc. e 1% (um por cento) do valor atualizado do

contrato por mês, a título de fruição (cláusula 7). Ou seja, a ré, de todas as formas,

pretende onerar o consumidor, efetuando cobranças abusivas.

DO DIREITO

Da prática abusiva – da cobrança da taxa de corretagem

Inicialmente, ante o disposto nos artigos 1º e 2º do Código de Defesa do

Consumidor, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras

ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias. Desta forma, inafastável a

sujeição dos citados fornecedores às regras do referido diploma legal (CDC), como se

qualifica a ré.

Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária.

incidência do Código de Defesa do Consumidor. Rege-se pela Lei

4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e

construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de

compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o

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promissário comprador. Recurso conhecido e provido.” (STJ – 4ª

Turma, REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ

20.08.2001, p. 477).

Assim sendo, resta evidenciado que o serviço prestado pela ré se configura como

relação de consumo, conforme visto acima.

Porém, antes de adentramos ao mérito da questão propriamente dita, necessário se

faz tecer alguns comentários. Senão vejamos:

A Lei nº 6.530/78 dispõe sobre o exercício da profissão de corretor de imóveis,

disciplinando o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.

Estabelecem os art. 2º e 3º da referida Lei que:

Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será

permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações

Imobiliárias.

Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na

compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,

opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser

exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

O Código Civil de 1916 não tratava acerca do contrato de corretagem, mas os art.

722 a 729 do Código Civil de 2002 disciplinam o aludido contrato, verbis:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a

outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por

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qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda

um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a

diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,

espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos

negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos,

prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu

alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de

valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei,

nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do

negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que

tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação,

ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento

das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes,

nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito,

for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito

à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua

mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio

dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como

fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução

se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo

contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de

um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais,

salvo ajuste em contrário.

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Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código

não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

(grifos nossos).

Segundo Maria Helena Diniz, a corretagem é um contrato de intermediação, cuja

função do corretor é a de aproximar pessoas que pretendem contratar, aconselhando a

conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar os

seus interesses. Realizará, portanto, uma intermediação, colocando o contratante em contato

com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial, obtendo informações ou

conseguindo o que aquele necessita (...). Todavia, seria de bom alvitre lembrar que desde o

período do direito romano o corretor ou mediador é considerado como o conciliador, que

conduz os interessados a efetivarem um contrato, garantindo ao cliente o resultado do

serviço da intermediação: a obtenção do acordo volitivo para a conclusão do negócio.

(DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro - Teoria das Obrigações

Contratuais e Extracontratuais, v. 3, 23 ed. São Paulo: Saraiva, p. 442).

Assim, diante de tais fundamentos, se infere que quem deve pagar a comissão, em

princípio, é a pessoa que contratou o corretor para prestar-lhe assistência. Nesse sentido já

decidiu o Superior Tribunal de Justiça, como se vê arestos que se verão a seguir.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 035060249915 – QUARTA CÂMARA

CÍVEL – 24/03/09

APTE.: FLORINDA MOSKEN

APDO.: DEIR DE PAULA E SILVA

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR NEY BATISTA

COUTINHO

REVISOR: O SR. DESEMBARGADOR MAURÍLIO ALMEIDA

DE ABREU

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR NEY BATISTA COUTINHO

(RELATOR):-

Lido o que exarado às folhas pelo Eminente

Relator.

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*

V O T O

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de

admissibilidade, conheço do recurso.

Compulsando os autos, observo que a apelante adquiriu, mediante

contrato de compra e venda celebrado com terceiro (fls. 12/22), um

apartamento valorado em R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sendo tal

negócio intermediado pela apelada, que é corretora de imóveis.

Consta ainda, que a apelante entregou para a apelada a importância

de R$ 3.000,00 (três mil reais), que não foi utilizada no negócio,

sendo que desse valor, a recorrente afirma que a metade lhe foi

devolvida após a compra do imóvel e a outra metade, ou seja, R$

1.500,00 (mil e quinhentos reais), ficou retida pela apelada como

pagamento pelos seus serviços de corretagem. No concernente à

alegação da apelante de que o valor entregue à apelada foi efetuado

somente a título de sinal pela compra do apartamento, entendo que

lhe assiste razão, uma vez não haver no recibo constante de fl. 11

qualquer menção acerca de que no valor pago estaria inserido o

pagamento pelo trabalho de corretagem efetuado. Somado a isso,

observo do conteúdo do aludido recibo a informação de que o

mesmo faz parte do contrato de compra e venda efetuado. Quanto à

afirmação de que a apelada poderia ter feito um contrato para

demonstrar o destino que seria dado ao sinal pago pela apelante,

não há como prosperar, tendo em vista que o já citado recibo

demonstra claramente que a importância paga pela apelante teve

como objetivo o “pagamento de 10% (dez por cento) do valor de R$

30.000,00 (trinta mil reais) pela compra do apto 304 do ed.

Seringueira Boa Vista II.”

Todavia, convém ressaltar que não constam dos autos qualquer

documento que comprove que a importância paga pela apelante a

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título de sinal tenha sido efetivamente entregue pela apelada à

vendedora do imóvel. No que tange à sustentação de que é a ex-

proprietária (vendedora) do imóvel que deve arcar com a comissão

da apelada, tenho que merece acolhida, posto que, conforme

disciplina o artigo 724 do Código Civil, se não estiver fixada em lei,

nem ajustada entre as partes, a comissão do corretor será arbitrada

segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Assim, como não consta dos autos a existência de contrato de

corretagem entre as partes envolvidas no negócio (vendedor,

comprador e corretor), aplicar-se-á o costume local, devendo,

portanto, a remuneração do corretor ser paga pelo vendedor do

imóvel, no percentual de 5% (cinco por cento) do valor deste,

conforme a tabela de honorários do Conselho Regional de

Corretores de Imóveis do Espírito Santo - CRECI/ES, elaborada nos

termos do art. 17, inciso IV, da Lei nº 6.530/78 e art. 16, inciso

VIII, do Decreto nº 81.871/78. No caso em tela, deflui da

documentação carreada para os autos que a apelante foi beneficiada

com um desconto de R$ 2.992,50 (dois mil, novecentos e noventa e

dois reais e cinquenta centavos), junto à Caixa Econômica Federal,

na hora que efetuou o pagamento à vendedora do imóvel. Com isso,

pagou apenas R$ 7,50 (sete reais e cinqüenta centavos) e financiou

R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), tornando-se desnecessários os

R$ 3.000,00 (três mil reais) que havia adiantado a título de sinal.

Dessa forma, ao devolver somente a metade do citado valor (R$

3.000,00), restou evidente ter a apelada retido indevidamente a

importância de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) que devem ser

restituídos à apelante. Por oportuno, deixo claro que à mesma

assiste o direito de receber pelo serviço que prestou às partes,

todavia, não é a apelante quem tem o dever de efetuar o

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pagamento, mas a vendedora do imóvel, razão pela qual pode a

primeira valer-se dos meios cabíveis para buscar o que lhe é devido.

Mediante tais fundamentos, DOU PROVIMENTO ao recurso, para

reformar a sentença recorrida e rejeitar os embargos apresentados

pela apelada, constituindo de pleno direito o título executivo

judicial e prosseguindo a demanda na forma prevista no Livro I,

Título VIII, Capítulo X, do CPC. No mais, condeno a apelada ao

pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios,

estes fixados nos termos do art. 20, § 4º, do CPC, razão pela qual

passo a analisar as normas das alíneas “a, b e c” do § 3º do referido

artigo: Quanto ao grau de zelo do profissional, tenho que o

causídico atuou de forma zelosa, apresentando todas as peças que se

fizeram necessárias a garantir o direito da apelante e dentro dos

prazos que lhe foram concedidos. No tocante ao lugar da prestação

do serviço, observo que a demanda não implicou em locomoção do

advogado à comarca distante de sua sede profissional, pois seu

escritório situa-se na mesma comarca em que tramitou o feito em

primeiro grau. No que pertine a natureza e a importância da causa, o

feito não sugere grandes dificuldades, eis que se trata de matéria

costumeiramente enfrentada por este Eg. Tribunal.

Finalmente, quanto ao tempo exigido para o seu serviço, verifico

que o processo tramita por quase 3 (três) anos, todavia, não pela

complexidade da causa, excesso de diligências ou de atos praticados

pelo juiz ou pelas partes, mas pela própria morosidade do trâmite

processual.

Assim, diante de tais considerações, fixo os honorários

advocatícios, equitativamente, em R$ 400,00 (quatrocentos reais),

com espeque no art. 20, § 4º, do CPC.

É como voto. (grifos nossos)

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CORRETAGEM DE IMÓVEL. CONTRATO. OBRIGAÇÃO DE

PAGAR A COMISSÃO, SE DO ADQUIRENTE OU DO

VENDEDOR. MATÉRIA DE PROVA.

- Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é

aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente.

- Em sede de apelo especial não se reexamina matéria de natureza

fático-probatória (Súmula n.º 7-STJ).

Recurso especial não conhecido. (Resp 188324/BA, Recurso

Especial 1998/0067708-9, Relator: Ministro Barros Monteiro,

Orgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento:

07/03/2002 - Data da Publicação/Fonte: DJ 24/06/2002 p. 307,

RSTJ vol. 159 p. 419) grifos nossos.

Cumpre asseverar que disposição contratual no sentido de que cabe ao

consumidor/comprador arcar com os custos da comissão do corretor não pode ser imposta,

como ocorre nos denominados contratos de adesão, devendo ser pactuada livremente entre

as partes. Caso assim não ocorra, tal cláusula deverá ser reputada nula, a teor do art. 51,

inciso IV da lei nº 8.078/90.

No caso em comento, todavia, a obrigação de pagar a comissão fica totalmente a

cargo do comprador/consumidor, como se vê do recibo de fls. 34, abaixo digitalizado:

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Ressalta-se que a ré informa, ainda, que seria impossível a devolução da taxa de

corretagem, sob o argumento de que o art. 722 do Código Civil se aplicaria ao caso em

questão, o que não ocorre. In verbis:

“Todavia, conforme já cediço no ordenamento jurídico pátrio, resta

impossível à Construtora a devolução dos valores adimplidos a

título de corretagem.” (fls. 91 do IC 1513/2010)

Dessa forma, a cobrança de corretagem constitui-se nitidamente em prática abusiva,

imposta ilegalmente ao consumidor, revelando, pois, ato praticado pela ré contra a boa-fé

do adquirente dos imóveis que comercializa.

Prevê o art. 6º, IV do Código de Defesa do Consumidor que é direito do consumidor

a proteção contra práticas coercitivas, bem como prática abusiva, in verbis:

“Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

(...)

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos

comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e

cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e

serviços;” - grifos nossos

Como se vê, a prática adotada pela ré fere frontalmente o artigo acima mencionado,

já que cabe a ela, e não ao consumidor/comprador, o ônus de arcar com a taxa de

corretagem. Se é ela quem contrata o serviço do corretor de imóveis – um terceiro – para

fazer a intermediação do negócio a ser firmado, ou seja, vender imóvel de sua propriedade,

descabida é a imposição da comissão ao consumidor, vez que este não contratou os serviços

correlatos.

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Constitui preocupação do legislador, inserta no Código de Consumo, a preservação

da lealdade do fornecedor e do consumidor, essenciais ao desenvolvimento normal dos

vínculos contratuais de consumo. Como corolário, torna-se reprimível a prática comercial

que desatender aos princípios e normas prescritas, sendo, assim, de se conceituar como

prática abusiva a desconformidade com os padrões mercadológicos de boa conduta em

relação ao consumidor.

Ademais, a ré, ao exigir do consumidor o pagamento da referida taxa de corretagem,

está obtendo vantagem manifestamente excessiva, sendo tal prática vedada, como se vê do

art. 39, inciso V, da lei nº 8.078/90. Isto porque, frise-se mais uma vez, cabe à ré, que foi

quem contratou os serviços do corretor de imóveis, e não ao consumidor, arcar com os

custos advindos desta contratação. À medida que transfere ao consumidor tal ônus, acaba

por incorrer em vantagem manifestamente excessiva.

Do direito à informação

Dispõe ainda o art. 6º, III do Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

(...)

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e

serviços, com especificação correta de quantidade, características,

composição, qualidade e preço bem como sobre os riscos que

apresentem;”

Cumpre frisar que a autora viola, ainda, o mencionado artigo, pois não é dada, ao

consumidor/comprador, a informação clara e adequada sobre a natureza da taxa que

assume.

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Cumpre salientar que a ré insere em seu contrato de adesão cláusula contratual com

a seguinte redação:

“A resolução contratual implica em imediata extinção das

obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores

pagos pelo (a) PROMITENTE COMPRADOR(A), deduzidos 8%

(oito por cento) do valor do contrato para cobrir as despesas iniciais

de publicidade, comercialização, etc; e 1% (um por cento) do valor

atualizado do Contrato por mês, à título de fruição”.

Como se vê do acima descrito, a ré se vale de tal cláusula para cobrar a taxa de

corretagem. Contudo, como vimos no item anterior à referida taxa de corretagem deve ficar

a cargo do vendedor, pois é ele quem contrata o corretor de imóveis para intermediar a

venda de imóvel que é de sua propriedade. Aliás, mesmo que tal taxa estivesse incerta

explicitamente no contrato, seria nula de pleno direito. Isto porque, por se tratar de contrato

de adesão a liberdade contratual não é livremente exercida, já que não cabe ao consumidor

discutir as cláusulas ali inseridas, cabendo a ele aceitar ou não o negócio na forma que lhe

está sendo proposto, sob pena de não o ver concluído.

É obrigação do fornecedor de serviços prestar ao consumidor informações concisas,

claras e corretas, ainda que na fase pré-contratual, em prestígio ao princípio da

transparência. Esse princípio busca, justamente, uma relação mais próxima e adequada

entre fornecedor e consumidor, visando à sinceridade no negócio entre os contratantes. A

transparência significa informação clara e correta sobre o produto a ser vendido, sobre o

contrato a ser firmado, significa lealdade e respeito nas relações entre fornecedor e

consumidor, mesmo na fase pré-contratual.

A informação, assim, é fundamental no sistema de consumo. Informação falha ou

defeituosa gera responsabilidade. É dever de o fornecedor fazer chegar ao consumidor, de

20

forma simples e acessível, as informações relevantes relativas ao serviço, o que não

acontece no caso em questão.

Da violação ao Princípio da Boa-fé

É previsto de forma explícita no inciso III do artigo 4º do CDC, in verbis:

“Art. 4º. A Política Nacional de Relações de Consumo tem

por objetivo o atendimento das necessidades dos

consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e

segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a

melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transferência

e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes

princípios:

(...)

III – harmonização dos interesses dos participantes das

relações de consumo e compatibilização da proteção do

consumidor com a necessidade de desenvolvimento

econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios

nos quais se funda a ordem econômica (art. 170 da

Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e

equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;”

Conforme Paulo V. Jacobina em sua obra, “A Publicidade no Direito do

Consumidor, Rio de Janeiro, Forense, 1996. pág. 66” "o certo é que as partes devem,

mutuamente, manter o mínimo de confiança e lealdade, durante todo o processo

obrigacional; o seu comportamento deve ser coerente com a intenção manifestada,

evitando-se o elemento surpresa, tanto na fase de informação, quanto na de execução, e

até mesmo na fase posterior, que se pode chamar de fase de garantia e reposição.

21

É nesse sentido que o princípio da boa-fé foi positivado pelo CDC, no inciso III do

art. 4º, e é nesse sentido que a lei fala em harmonização de interesses e equilíbrio nas

relações entre fornecedores e consumidores”.(grifo nosso)

Ora, por certo, esta lealdade e confiança manifestada no principio acima exposto

não foram respeitadas pela ré, visto que se utiliza de meios abusivos e/ou desleais ao

incorrer na irregularidade acima descrita.

Desta forma, se faz a presente ação civil pública para se tutelarem os direitos

metaindividuais dos consumidores, eis que têm direito à efetiva prevenção e reparação de

danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos que lhes são ou poderão ser

causados, a teor do art. 6º, VI da lei nº 8.078/90.

DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

É flagrante o fumus bonis iuris que emana da tese ora sustentada, não só à luz dos

preceitos constitucionais que conferem ao consumidor o direito a receber especial proteção

do Estado, mas também do Código Brasileiro de Defesa do Consumidor que disciplina os

direitos básicos do consumidor e o dever de proteção do Estado contra práticas e cláusulas

abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços.

Além disso, a matéria de fato é incontroversa, uma vez que a própria ré afirma

cobrar a taxa de corretagem, portanto, prova inequívoca da verossimilhança da alegação.

O periculum in mora decorre da urgência em se reparar as sérias lesões impostas

aos consumidores. A conduta da ré é abusiva, uma vez que onera demasiadamente o

consumidor, fazendo-se necessária a concessão da antecipação de tutela a fim de fazer

cessar a prática abusiva, ora combatida.

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Assim, requer o Ministério Público, a título de antecipação de tutela, que a ré se

abstenha de cobrar dos consumidores taxa de corretagem ou outra similar, ainda que

inserida no sinal dado a título de início de pagamento pelo imóvel adquirido ou como forma

de cobrir as despesas iniciais de comercialização, sob pena de pagamento de multa diária de

R$ 10.000,00 (dez mil reais).

DO PEDIDO

Ex positis, requer o MINISTÉRIO PÚBLICO:

1 – a condenação da ré, em definitivo, na forma do pleito de antecipação de tutela acima

formulado, ou seja, que a ré se abstenha de cobrar dos consumidores taxa de corretagem ou

outra similar, ainda que inserida no sinal dado a título de início de pagamento pelo imóvel

adquirido ou como forma de cobrir as despesas iniciais de comercialização, sob pena de

pagamento de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais)

2 – a condenação da ré à reparação dos danos materiais e morais causados ao consumidor

em decorrência da prática abusiva acima elencada, a teor do art. 6º, VI da lei nº 8.078/90, a

serem apurados no pertinente processo de habilitação;

3 – a condenação da ré à devolução em dobro de toda e qualquer quantia cobrada

indevidamente dos consumidores pela cobrança de taxa de corretagem ou outra similar,

ainda que inserida no sinal dado a título de início de pagamento pelo imóvel adquirido ou

como forma de cobrir as despesas iniciais de comercialização, ex vi do art. 42, p.u da lei nº

8.078/90, a ser apurado no pertinente processo de habilitação;

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4 – seja declarada nula de pleno direito a cláusula 7ª: “Da Resolução Contratual”, parágrafo

6º, do contrato de adesão denominado “Contrato Particular de Promessa de Compra e

Venda” na parte relativa à multa contratual de 8% destinada a cobrir despesas inicias

de comercialização, conforme o texto in verbis:

“A resolução contratual implica em imediata extinção das

obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores

pagos pelo (a) PROMITENTE COMPRADOR(A), deduzidos 8%

(oito por cento) do valor do contrato para cobrir as despesas

iniciais de publicidade, comercialização, etc; e 1% (um por cento)

do valor atualizado do Contrato por mês, à título de fruição”.

5 – a citação da ré para oferecer resposta, querendo, sob pena de revelia na forma da lei;

6 – a publicação de editais, na forma do art. 94 da lei nº 8.078/90;

7 – a produção de todo o meio lícito de provas, notadamente, prova testemunhal, pericial,

documental, depoimento pessoal das partes, etc.

8 – a condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios, na razão de 20% sobre o

valor da causa, devidos ao Centro de Estudos Jurídicos da Procuradoria de Justiça do

Estado do Rio de Janeiro, ex vi da lei estadual nº 2.819/97.

Dá-se à presente o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Rio de Janeiro, 02 de junho de 2011.

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