ProfºMarcus Leandro Torrano Ignatti Administração Mercadológica 1 ADMINISTRAÇÃO MERCADOLÓGICA.
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LAUDO
DE
AVALIAÇÃO
BASE – JUNHO 2019.
ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito
Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº 32.793, desde 1987, Habilitado no âmbito
Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02,
Centro, e-mail: [email protected], vem por meio deste Laudo Técnico de
Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características:
Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca.
Imóvel Avaliando: Rua da Represa nº 195, apto 22, Bairro Rudge Ramos, São Bernardo
do Campo.
Finalidade do Laudo: Determinação do Valor de Mercado do imóvel para fins Venda.
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FINALIDADE
O presente trabalho tem por objetivo
determinar o valor de venda de mercado do imóvel avaliando e é realizado em
conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do
Corretor de Imóveis e com as Resoluções do COFECI nºs 957/2006, 1.044/2007 e
1066/2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração
do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamenta a sua forma de
elaboração, com base na ABNT-NBR nº 14.653/1/2.
IMÓVEL AVALIANDO
Uma unidade autônoma designada como sendo
o apartamento nº 22, localizado no 2º andar do Edifício Mônaco, com acesso pela Rua
da Represa nº 195, no Bairro Rudge Ramos, perímetro urbano, Município, Distrito,
Comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de São Bernardo do Campo, neste Estado,
perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na matrícula nº 117.998 do 1º Oficial
de Registro de Imóveis desta Comarca, inscrito no cadastro municipal sob contribuinte nº
013.003.137.007.
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VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL
Na data de 12/06/2019, devidamente munido
da chave do apartamento que foi obtida junto à requerida e também depositária,
Sammarone Incorporadora Ltda., estive pessoalmente no imóvel avaliando e lá, após
autorização da administração, pude adentrar ao apartamento e vistoria-lo por completo,
inclusive nas dependências do condomínio, posteriormente acompanhado pela funcionária
da portaria. Assim, constatei tratar-se de um apartamento residencial, desocupado, de
“Padrão Médio”, tipo “quatro por andar”, com 109,29 m² de área privativa, sendo
90,00 m² de área útil do apartamento e 19,29 m² de área privativa relativa a duas vagas
de garagens localizadas no andar térreo do edifício, contendo:
- 3 dormitórios, sendo 01 (um) do tipo suíte com banheiro privativo, 01 (um)
segundo comum e 01 (um) terceiro reversível para Q.E ou escritório, os quartos
possuem piso em cerâmica básica, paredes e tetos com pintura látex sobre massa
fina, molduras em gesso, as janelas em alumínio anodizado, as portas e batentes são
de madeira maciça padrão superior, assim como as ferragens. O banheiro da suíte
possuí revestimentos cerâmicos de piso e parede até o teto de padrão básico,
bancada em granito, pia em louça, fechamentos de box em vidro temperado, metais
básicos, portas e batentes em madeira maciça de padrão superior assim como as
ferragens e vitraux em alumínio anodizado.
- Sala para 2 ambientes com sacada, com revestimento de piso em cerâmica básica,
paredes e teto com pintura látex sobre massa fina, molduras em gesso, porta social
de entrada em madeira maciça de padrão superior, porta balcão em vidro sob
estrutura de alumínio anodizado. A sacada com piso em cerâmica popular e guarda
corpo em alumínio anodizado.
- Banheiro Social possuí revestimentos cerâmicos de piso e parede até o teto de
padrão básico, bancada em granito, pia em louça, sem fechamentos de box, metais
básicos, portas e batentes em madeira maciça de padrão superior assim como as
ferragens e vitraux em alumínio anodizado.
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- Cozinha, com iluminação indireta, revestimentos de piso e parede até o teto em
cerâmica básica, molduras em gesso, balcão em granito com cuba em inox, metais
de padrão básico, janela basculante de vidro sobre estrutura de alumínio anodizado,
portas e batentes em madeira maciça de padrão superior, assim como as ferragens.
- Área de Serviço composta por lavanderia e banheiro de empregada / serviço, tudo
com revestimentos cerâmicos básicos e populares de piso e parede até o teto, tanque
de louça, janela de vidro sobre estrutura de alumínio anodizado, portas e batentes
em madeira maciça de padrão superior, assim como as ferragens.
- 2 Vagas de garagens “indianas”, demarcadas e definitiva, localizada no andar
térreo do empreendimento, com acesso por portão com controle remoto.
- O apartamento possui aproximadamente 20 anos de construção, é de padrão médio e
se encontra em razoável estado de conservação.
As paredes e tetos não apresentam rachaduras, trincas ou fissuras importantes, a pintura
geral precisa ser refeita, pois já se encontra um pouco desgastada. Os revestimentos de
piso e parede em cerâmica são de padrão básico, alguns populares, porém, como boa
conservação e apresentação.
As janelas, vitraux e portas-balcão são de alumínio anodizado, padrão da obra, não
podem ser substituídos, estão razoavelmente conservadas e só precisam de limpeza e
pequenos reparos.
As portas e batentes são de madeira maciça de bom padrão, mas precisam de tratamento,
pois algumas bases já estão danificadas.
As Louças são básicas e estão preservadas, assim como os metais.
Resumidamente é um apartamento de padrão médio, se encontra no estado original de
20 anos atrás, com revestimentos preservados, necessitando apenas de pintura geral e
pequenos reparos para sua utilização básica.
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- O edifício possui 10 (dez) pavimentos com 09 (nove) andares “tipo”, servidos por 02
(dois) elevadores, cada andar possui 04 (quatro) apartamentos. O edifício possui projeto
arquitetônico simples, fachada básica e prumadas com pintura látex sobre base
impermeabilizante tudo com boa conservação. As áreas de circulação externas são
revestidas em pedra antiderrapantes, várias áreas de circulação externa possuem coberturas
em policarbonato. Os perímetros laterais são fechados em muro alto de alvenaria e o frontal
em grades de ferro galvanizadas e com pintura esmalte. As áreas externas possuem também
projeto paisagístico com jardins e floreiras, vários espaços de convivência e guarita de
vigilância. Nas áreas internas de halls, salões de festas, jogos e corredores os pisos são em
granito, os tetos rebaixados com iluminação embutida, molduras em gesso, tudo com
pintura látex sobre massa fina. As portas e janelas são em vidro temperado. Trata-se de uma
Torre Única, com portaria e demais áreas comuns monitoradas 24 horas, com portaria
própria e vigia nos três turnos. No lazer conta com brinquedoteca, playground, espaço grill,
miniquadra e salão social de festas.
- O local onde se encontra o empreendimento, o Bairro Rudge Ramos, tem ótima procura
e vocação residencial, possui ocupação mista e uma circunvizinhança de bom aspecto e
padrão, a Rua da Represa especificamente é predominante em empreendimentos
residenciais de médio padrão. O prédio está localizado em uma via local, apesar de ser
perpendicular a Rodovia Anchieta é bem tranquila e recebe fácil o acesso de quem vem da
rodovia pela pista Norte. O bairro é um dos mais valorizados da cidade, possuí mais
proximidade com a capital, com as Cidades de São Caetano e Santo André, além disso, o
clima mais quente e seco por se afastar um pouco mais da serra do mar. O prédio ainda fica
bem próximo a outro corredor comercial, a Avenida Doutor Rudge Ramos, que além de
farto comércio oferece boa quantidade de transporte coletivo. A ocupação na região deste
corredor é mista, bastante condomínios residências, alguns condomínios comerciais, além
de ótimas opções de escolas públicas e particulares, supermercados, hospitais, diversos
outros tipos de comércios, serviços, bancos, faculdades, restaurantes, redes de fest-food,
profissionais liberais e consultórios. Nem precisamos dizer que as infraestruturas básicas
são todas existentes na região e bem conservadas.
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MAPA DA REGIÃO.
ANALISE MERCADOLÓGICA
Conforme informações de imobiliárias e
profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, apesar do privilegiado
local, o atual momento é de Oferta em Alta, Demanda Baixa e Absorção Lenta.
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METODOLOGIA UTILIZADA
Para realização do presente trabalho, utilizou-
se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e
orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por
isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis.
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado realizada priorizou
comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado
e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 04
(quatro) bons elementos, os quais devidamente tratados e homogeneizados pelos Fatores
de Valorização e Desvalorização apresentaram uma média segura. Todas as ofertas foram
apuradas pelo Valor Unitário do Metro Quadrado da Área Útil (Vu).
Com base na ABNT-NBR nº 14.653/1/2,
para os casos de avaliação de “UNIDADE AUTÔNOMA” pertencente a condomínios, os
trabalhos de identificação, apuração, caracterização, pesquisa e avaliação, devem seguir os
preceitos de que áreas exclusivas, são aquelas definidas pela ABNT NBR 12721, ou seja,
áreas úteis ou privativas, aquelas “relacionadas as áreas da superfície limitadas pelo
perímetro que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas da unidade
autônoma, excluída as áreas não edificadas...”, assim, utilizaremos como referência do
avaliando a área do apartamento, ou seja, 90,00 metros quadrados, dando desta forma
real paridade com as amostras.
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QUADRO RESUMO PESQUISA
Nº VuH - Valor do m² Homogeneizado
(vide anexo 2)
01 R$ 4.533,33
02 R$ 4.639,99
03 R$ 4.705,88
04 R$ 4.344,82
* Valores por m² da área útil.
Considerações Importantes Sobre as Amostras
Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos na mesma região do Rudge
Ramos, sendo 2 no mesmo prédio. Trata-se de unidades bem semelhantes, pois todas
estão no contexto de padrão médio, todas são torres únicas, todas possuem 2 vagas de
garagem. As poucas diferenças de tamanho foram corrigidas pelo Cálculo Unitário da
Área Útil. As diferenças de acabamento, conservação, mobília, foram ajustadas através do
tratamento por fatores. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de confiança
sugerido pelo “critério da média”, podendo assim, todas serem aceitas como boas e
confiáveis referências.
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EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS
Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m²
Somatório dos Valores Unitários pesquisados
Média Aritmética = -------------------------------------------------------------- Número de Valores Pesquisados
R$ 18.224,02
Média Aritmética = ------------------- 4
Média Aritmética = R$ 4.556,00
Intervalo de Confiança = de R$ 4.100,40 até R$ 5.011,60.
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Valor de Venda do Imóvel Avaliando
R$ 410.040,00 (90,00 m² X R$ 4.556,00 o Valor Unitário Homogeneizado)
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CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de
natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos
dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem
contemporizar as distorções, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel,
objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica é de R$ 410.000,00
(Quatrocentos e Dez Mil Reais) em números arredondados.
O presente trabalho foi concluído e laudado
em 27 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico e Amostras
com Homogeneização e Fatores.
Desde já me coloco a disposição para
quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
São Bernardo do Campo, 15 de Junho de 2019.
Enzo Zanon Creci 32.793
Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.
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Anexo 1
Relatório Fotográfico
do Imóvel Avaliando.
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EDIFÍCIO MÔNACO – IMAGENS EXTERNAS.
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EDIFÍCIO MÔNACO – IMAGENS EXTERNAS.
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fls. 203
EDIFÍCIO MÔNACO – ACESSO SOCIAL.
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fls. 204
EDIFÍCIO MÔNACO – HALL TÉRREO.
EDIFÍCIO MÔNACO – HALL 2º ANDAR.
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fls. 205
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – SALA, SACADA E VISTA.
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fls. 206
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – COZINHA.
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fls. 207
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – LAVANDERIA E W.C SERVIÇO.
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fls. 208
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – DORMITÓRIO REVERSÍVEL.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – QUARTO DA SUÍTE.
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fls. 209
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – BANHEIRO DA SUÍTE.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – DORMITÓRIOS COMUM.
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fls. 210
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – BANHEIRO SOCIAL.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 - OUTROS DETALHES.
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fls. 211
GARAGEM DEMARCADA PARA 2 AUTOS “EM LINHA”.
ESPAÇO GRILL.
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fls. 212
MINI-QUADRA.
PLAYGROUND.
BRINQUEDOTECA.
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fls. 213
Anexo 2
Relatório de Amostras,
Homogeneizações e Fatores.
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fls. 214
1 – Apto c/ 3 dorms. (suíte). 2 vagas – 90 m² de área útil.
Rua da Represa nº 195, Rudge Ramos, S.B.Campo – Mesmo prédio do avaliando.
R$ 480.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 5.333,33.
Observações: Andar alto, Piso de madeira, Móveis planejados, boa conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.95 (Fc) = VuH = R$ 4.533,33.
Contato: Corretor Luiz Mattielo – Cod. AP37898-L (VivaReal) - Fones: 011-99269-6066.
2 – Apto c/ 3 dorms. (suíte). 2 vagas – 90 m² de área útil.
Rua da Represa nº 195, Rudge Ramos, S.B.Campo – Mesmo prédio do avaliando.
R$ 480.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 5.333,33.
Observações: Piso porcelanato, poucos móveis planejados, conservação razoável.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.97 (Fc) = VuH = R$ 4.639,99.
Contato: Pedro Mariano Imóveis – Cod. 24833 - Fones: 011-4366-3977.
3 – Apto c/ 2 dorms. (suíte) 2 vagas – 68 m² de área útil.
Rua da Represa nº 159, Rudge Ramos, S.B.Campo. - Ao lado do avaliando.
R$ 400.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 5.882,35.
Observações: Edifício com aproximadamente 10 anos de construção, pastilhado, mais
moderno que o avaliando, varanda gourmet, revestimentos seminovos, boa conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.90 (Fc) = VuH = R$ 4.705,88.
Contato: Imobiliária Pinheiro – Cod. 6641 - Fones: 011-4367-2929.
4 – Apto c/ 3 dorms. (suíte) 2 vagas – 87 m² de área útil.
Rua Paulo Di Favari nº 509, Rudge Ramos, S.B.Campo. – Trav. Caminho do Mar.
R$ 420.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.827,58.
Observações: Edifício bem semelhante ao avaliando, aproximadamente 20 anos de
construção, torre única, 8 andares, pastilhado, local um pouco melhor, boa conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) = VuH = R$ 4.344,82.
Contato: Ana Carolina (Proprietária) - Fones: 011-97400-5049.
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Explicação dos Fatores Utilizados:
Fo = Fator Oferta – Aplicado quando as ofertas ainda não foram efetivamente vendidas,
tratando as amostras de forma a representar uma melhor realidade de mercado, tendo em
vista uma redução quase sempre praticada quando da venda efetiva, ou seja, valor final.
Fc = Fator Conservação – Aplicado para tratar as amostras quando em condições
melhores ou piores ao imóvel avaliando, podendo ser maior ou menor dependendo de idade
aparente do imóvel, acabamento, itens de decoração inclusos, móveis planejados,
apresentação, pintura, qualidade e custo de materiais, etc.
VuH = Valor Unitário Homogeneizado – Valor do M² da área útil após tratamento.
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