FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE URBANA E RURAL

Roteiro de estudos elaborado por Dillyane de Sousa Ribeiro, bacharela em Direito e mestranda em Estudos de Gnero

Ainda que na modernidade capitalista o direito propriedade tenha sido considerado, em muitos casos, de maneira absoluta, isso vem mudando. No constitucionalismo contemporneo a funo social da propriedade no apenas um limitante do direito propriedade, mas sim algo que faz parte da prpria estrutura do referido direito. Tendo em vista os objetivos da Repblica estabelecidos na Constituio (entre outros, a construo de uma sociedade livre, justa e solidria e promover o bem de todos), nenhum direito pode ser absolutizado. Quando dois ou mais direitos colidem, necessrio que sejam ponderados no caso concreto, preservando o ncleo essencial de cada direito.Dessa forma, diante do direito moradia adequada nas cidades e do direito terra no campo, o direito propriedade deve ser ponderado. Averiguemos os dispositivos constitucionais que definem a funo social da propriedade urbana e da rural e o que o Estado deve fazer em caso de descumprimento de tais dispositivos.Funo social da propriedade urbanaA Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988 est dividida em ttulos que, por sua vez, esto divididos em captulos. No Ttulo VII - Da Ordem Econmica e Financeira, o Captulo II, composto pelos artigos 182 e 183, est dedicado Poltica Urbana. A Constituio atribui a responsabilidade pela execuo da poltica de desenvolvimento urbano ao Poder Pblico municipal. O Plano Diretor o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento urbano e deve ser aprovado pela Cmara Municipal. A funo social da propriedade urbana ser cumprida quando atender as exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor (art. 182, 2 da CF).A ttulo de exemplo, o Plano Diretor de Fortaleza determina que a propriedade cumpre sua funo social quando cumpre plenamente sua funo socioambiental. Por sua vez, a funo socioambiental cumprida quando os seguintes requisitos forem simultaneamente atendidos:I for utilizada em prol do bem coletivo, da seguranca e do bem-estar dos cidadaos, bem como do equilibrio ambiental; II atenda as exigencias fundamentais do Plano Diretor; III assegurar o atendimento das necessidades dos cidadaos quanto a qualidade de vida, a justica socioambiental e ao desenvolvimento das atividades economicas; IV assegure o respeito ao interesse coletivo quanto aos limites, parametros de uso, ocupacao e parcelamento do solo, estabelecidos no Plano Diretor e na legislacao dela decorrente; V assegurar a democratizacao do acesso ao solo urbano e a moradia; VI nao for utilizada para a retencao especulativa de imovel (especulao imobiliria, ou seja, comprar um imvel urbano e no promover nele nenhum uso, esperando apenas que este se valorize).E se uma propriedade urbana no cumprir sua funo social, o que acontece?Depois de identificados os imveis no utilizados ou subutilizados por meio de lei municipal, o Poder Municipal pode exigir do proprietrio a diviso do terreno em lotes (parcelamento) ou que construa nele ou o utilize. Se o proprietrio no cumprir essa determinao, o Municpio pode impor o IPTU progressivo no tempo. Ou seja, a cada ano em que o proprietrio segue descumprindo a ordem do municpio, o IPTU aumenta de valor. Caso o proprietrio siga descumprindo a funo social da propriedade, o Municpio pode desapropriar o imvel com pagamento mediante ttulos da dvida pblica resgatveis em at dez anos. Em resumo, se o proprietrio no edificar, subutilizar ou no utilizar o imvel, o Poder Pblico municipal poder exigir, sucessivamente, (i) o parcelamento, a edificao ou a utilizao compulsrios, (ii) o IPTU progressivo no tempo e (iii) a desapropriao. Todos os Municpios esto obrigados a ter um Plano Diretor?No. Segundo o Estatuto da Cidade, lei que regulamenta, ou seja, detalha os artigos 182 e 183 da Constituio, o Plano Diretor obrigatrio para cidades:I com mais de vinte mil habitantes;II integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;III onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar os instrumentos urbansticos para exigir de proprietrio de solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado que promova seu adequando aproveitamento;IV integrantes de reas de especial interesse turstico;V inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito regional ou nacional.VI - Municpios com reas suscetveis ocorrncia de deslizamentos de grande impacto, inundaes bruscas ou processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos.Mas o que deve conter o Plano Diretor?O Estatuto da Cidade tambm define os contedos mnimos de um Plano Diretor. Ele dever conter no mnimo:I a delimitao das reas urbanas onde podero ser aplicados os instrumentos urbansticos para promover o adequado aproveitamento do solo urbano.II sistema de acompanhamento e controle das prprias disposies do Plano Diretor.Cabe salientar, no entanto, que boa parte dessas determinaes constitucionais e legais no so efetivadas tanto porque restam muitos municpios sem Plano Diretor quanto porque o Poder Pblico Municipal, em muitos casos, no vem se preocupando em estruturar as instituies responsveis por executar a poltica urbana.Funo social da propriedade ruralLogo em seguida ao Captulo sobre a Poltica Urbana, a Constituio Federal dispe sobre a Poltica Agrcola e Fundiria e a Reforma Agrria. O art. 186 define a funo social da propriedade rural: I - aproveitamento racional e adequado;II - utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente;III - observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.Se uma propriedade rural no cumpre sua funo, ela deve ser desapropriada pela Unio (o rgo responsvel por isso o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria INCRA) mediante indenizao em ttulos da dvida pblica resgatveis em at vinte anos. No entanto, o art. 185 impede que a propriedade produtiva seja desapropriada para fins de reforma agrria, o que na prtica faz que o nico critrio a ser observado para a desapropriao seja a produtividade. Cabe ressaltar ainda que a produtividade hoje aferida com ndices que datam da dcada de 1970, sendo bastante fcil atingi-los diante dos recursos tecnolgicos hoje existentes.